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Erst Mietendeckel, dann Corona

Im Februar 2020, kurz nach der Ratifizierung des Mietendeckels, waren die Augen auf Berlin gerichtet. Die Frage war, wie sich das Gesetz auf die Angebotssituation und die Entwicklung der Mieten auswirken würde. Knapp zwei Wochen später, ab März, wurde der Mietwohnungsmarkt in Berlin durch den Ausbruch des Corona-Virus und den folgenden Lockdown unerwartet heruntergefahren. Der Rückgang der Angebotszahlen im Mietwohnungsmarkt wurde nun von beiden Ereignissen, Mietendeckel und Corona, getrieben. Zum reduzierten Angebot durch den Mietendeckel kam jetzt das de-facto Verbot von Wohnungsbesichtigungen, was wiederum zu einer weiteren Reduzierung der Neu-Insertionen führte.

Mit der Normalisierung des Wohnungsmarktes nach Aufhebung der Kontaktbeschränkungen, lassen sich nun erstmals wieder Daten gewinnen, die eine Tendenz zeigen. Wir untersuchen dafür die Insertionen der Börsen Immoscout, Immowelt und Immonet und messen die Anzahl der Inserate pro Kalenderwoche sowie die sich aus den Inseraten ergebende Median-Miete. Wir prüfen auch, wie sich die Vermarktungsdauer in Abhängigkeit des Mietsegmentes entwickelt. Zur Vergleichbarkeit erweitern wir den Betrachtungshorizont auf 2019.

Insertionen ab Mietendeckel in Kalenderwoche 9 stark fallend

Das erste Quartal 2020 zeigt bereits früh beginnende Erosionserscheinungen auf der Angebotsseite. Nach einem für den Jahreswechsel normalen Angebotspeak, sinken die Wohnungsangebote schnell auf ein ungewöhnlich niedriges Niveau ab. In Kalenderwoche 9, direkt nach Einführung des Mietendeckels aber noch vor dem Ausbruch der Pandemie in Deutschland, fallen die Neuinsertionen um über 40 Prozent auf rund 670 Angebote im gesamten Stadtgebiet ab. Ab Kalenderwoche 12 setzt ein zusätzlicher Corona-Effekt ein. Mit dem sich abzeichnenden Lockdown in Kalenderwoche 12 und dem Kontaktstopp in Kalenderwoche 13 erreichen die Insertionen ein Rekord-Tief. Ab Kalenderwoche 19 steigen die Zahl der Neu-Insertionen wieder an, bleibt aber unter dem Vorjahres-Niveau.

Entzieht der Mietendeckel dem Mietmarkt Wohnungen?

Während Bestandsmietverträge eine Toleranzgrenze von 20 Prozent auf die Tabelle genießen, fallen Neuvermietungen auf die Tabellenwerte nach Mietendeckel zurück. Eigentümer wägen daher die Wiedervermietung gegen einen Verkauf zu historisch hohen Kaufpreisen ab. Auch die legale Praxis, Neuvermietungen nach BGB zu den Bedingungen der Mietpreisbremse und Mietspiegel vorzunehmen, aber bis zu einer Entscheidung durch das BVG oder bis Auslauf des Gesetzes in 2005 nur die Mietendeckelmiete zu fordern, ist mit Risiken behaftet.  

Stellt man Kaufinsertionen den Mietinsertionen entgegen, ist bislang kein Anstieg der Kaufinsertionen auf Kosten der Mietinsertionen nachweisbar. Allerdings verlaufen die Kaufangebote im Gegensatz zu den Mietangeboten stabil.

Wie verhalten sich die Mieten?

Innerhalb eines Jahres ist die Median Angebotsmiete für Bestandswohnungen lageübergreifend um knapp 2,7 Prozent gestiegen. Damit setzt sich die Beruhigung in der Mietentwicklung fort. Seit Jahresbeginn 2020 ist die Entwicklung mit ca. 1 Prozent Anstieg eingefroren. Verhältnismäßig wenig Veränderung gibt es in den Preissegmenten. Unter Druck steht tendenziell die Preislage von 11 bis 14 Euro. 

Abbildung: Mietentwicklung Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 11,95 EUR/m² - 17,80 EUR/m² -
1 Jahr 11,15 EUR/m² 7,40 % 17,00 EUR/m² 4,70 %
3 Jahre 10,45 EUR/m² 14,40 % 13,85 EUR/m² 28,90 %
5 Jahre 8,75 EUR/m² 36,50 % 12,10 EUR/m² 47,40 %

Auch viele günstige Mieten

Der Mietendeckel ist seit 23. Februar 2020 Jahres in Kraft und gilt rückwirkend zum 18.6.2019. Seit Juni 2019 haben sich die Angebotsmieten in den Bezirken sehr unterschiedlich entwickelt. Eine einheitliche Tendenz über ganz Berlin ist nicht abzulesen. 

Bezirk Bestand 12 Monats-Preisentwicklung Bestand Median Angebotsmiete Neubau 12 Monats-Preisentwicklung Neubau Median Angebotsmiete
Charlottenburg
+7,00 % 14,50 EUR/m²
+16,80 % 21,05 EUR/m²
Friedrichshain
+15,90 % 17,55 EUR/m²
+8,70 % 20,20 EUR/m²
Köpenick
+20,00 % 12,00 EUR/m²
+15,20 % 15,00 EUR/m²
Kreuzberg
+20,90 % 17,60 EUR/m²
+12,40 % 21,05 EUR/m²
Lichtenberg
+5,70 % 10,30 EUR/m²
+14,40 % 14,70 EUR/m²
Marzahn-Hellersdorf
+15,10 % 9,30 EUR/m²
-3,70 % 10,70 EUR/m²
Mitte
+10,40 % 18,95 EUR/m²
+0,30 % 21,05 EUR/m²
Moabit
+5,70 % 18,00 EUR/m²
+2,10 % 17,80 EUR/m²
Neukölln
-13,30 % 9,55 EUR/m²
+8,70 % 17,50 EUR/m²
Pankow
+10,40 % 11,25 EUR/m²
+10,90 % 14,20 EUR/m²
Prenzlauer Berg
+21,00 % 17,65 EUR/m²
+5,60 % 21,05 EUR/m²
Reinickendorf
-6,40 % 9,15 EUR/m²
+0,60 % 15,00 EUR/m²
Schöneberg
+3,70 % 13,90 EUR/m²
+6,10 % 19,20 EUR/m²
Spandau
-1,80 % 8,60 EUR/m²
+9,60 % 13,80 EUR/m²
Steglitz
+5,50 % 11,40 EUR/m²
+1,90 % 15,35 EUR/m²
Tempelhof
-6,60 % 9,50 EUR/m²
-2,20 % 18,80 EUR/m²
Tiergarten
+21,40 % 19,25 EUR/m²
+6,70 % 19,55 EUR/m²
Treptow
+14,30 % 11,90 EUR/m²
-4,10 % 13,55 EUR/m²
Wedding
+13,40 % 13,00 EUR/m²
+9,60 % 18,55 EUR/m²
Weißensee
+0,30 % 10,90 EUR/m²
+0,30 % 15,15 EUR/m²
Wilmersdorf
+11,40 % 15,05 EUR/m²
-5,70 % 17,80 EUR/m²
Zehlendorf
+14,90 % 13,10 EUR/m²
-1,60 % 15,80 EUR/m²