Der Immobilienmarkt Berlin 2022.

2020 und 2021 waren eine Immobilien-Achterbahnfahrt, die bei einigen Mitfahrern zu Unwohlsein geführt hat. Die Neujahrswünsche waren für viele anders, als die Gerichte entschieden. Ein Rückblick und Ausblick.  

von Peter Guthmann Veröffentlicht am:

April 2021: Aus für den Mietendeckel

Das Bundesverfassungsgericht erklärt das rot-rot-grüne Projekt eines Mietendeckels für nichtig. Was Juristen und auch einige Politiker vorhergesagt hatten, tritt nun ein. Berlin, so die Richter, habe mit dem Mietendeckel seine Gesetzgebungskompetenz überschritten. Das Grundgesetz legt die Kompetenzbereiche von Bund und Ländern fest. Was vom Bund umfassend und abschließend geregelt wird, kann von den Ländern nicht übersteuert werden. Dies trifft unter anderen Gesetzen auch auf die Mietgesetzgebung zu. Für eigene Regelungen, Interpretationen und Erlasse eigener mietpreisrechtlicher Vorschriften gibt es keinen Spielraum. Die Zahl der Mietangebote in Berlin sind in der Folge des Mietendeckels ruckartig zurückgegangen. In der Mietendeckel-Zeit entscheiden sich viele Eigentümer zugunsten des Verkaufs einer Wohnung, statt zur Neuvermietung. Bis heute hat sich der Mietwohnungsmarkt nicht vollständig erholt und viele Wohnungen sind als Mietwohnungen verloren. Zur Erinnerung: Der Mietendeckel ist am 23.02.2020 in Kraft getreten und fror per Gesetz die Mieten zum Stichtag 18.Juni 2019 für die Dauer von fünf Jahren ein. Bestandsmieten, welche die vom Senat formulierten Miethöhen um über 20 Prozent überschritten, waren verboten. Neuvermietungen waren nur noch zum Tabellenwert zulässig, zu- und abzüglich bestimmter Werte für Lage, Ausstattung und Modernisierung. 

Wir haben über eine lange Zeitreihe nach Kalenderwochen ausgewertet, wie sich insbesondere der Mietendeckel auf die Angebotssituation ausgewirkt hat. Sichtbar wird der Einbruch an Neuinsertionen mit Inkrafttreten des Mietendeckels und dass bis heute keine vollständige Erholung eingetreten ist. Zu sehen ist auch, dass die vormals ruhigere Entwicklung der Angebotsmieten nach dem Ende des Mietendeckels wieder angezogen hat. 

Mai 2021: Index-Mietspiegel

Eigentlich sollte der alle zwei Jahre erscheinende Berliner Mietspiegel für die Dauer des Mietendeckels ausgesetzt werden. Mit dem Aus des Vorhabens, wird aber plötzlich wieder ein Mietspiegel notwendig. Das Problem: Die zuvor widerrechtlich gedeckelten Mieten lassen sich für den Mietspiegel nicht nutzen, weil in diesen nur die Daten von Wohnungen einfließen dürfen, deren Preis nicht gesetzlich begrenzt ist. Auch diesmal glaubt man die Lösung im BGB zu finden wo nach Ansicht des Bausenators die Möglichkeit gegeben ist, den Mietspiegel nach Index fortzuschreiben. Als Grundlage für den neuen Index-Mietspiegel wendet der Senat den Verbraucherpreisindex an und legt die Berliner Durchschnittsmiete bei 6,97 EUR/m² fest. Ein Mietspiegel ist zwar etwas anderes, aber aus der Not heraus, dient der Mietspiegel oder „Mietendeckel light“, wie er auch genannt wird, vorerst zur Festlegung rechtssicherer Mieten.

Juni 2021: Baulandmobilisierungsgesetz

Mitten im Wahljahr 2021 novelliert die große Koalition im Bund mit dem neuen Paragraphen 250 das Baugesetzbuch. Mit dem „Baulandmobilisierungsgesetz“ tritt ein Regelwerk in Kraft, mit dem Ländern und Kommunen der Zugriff über Vorkaufsrechte auf unbebaute und bebaute Grundstücke erleichtert wird. Gleichzeitig wird es in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, zunächst befristet bis 2025, ein Umwandlungsverbot geben. Was in Berlin bereits heute in Milieuschutzgebieten auf Quartiersebene praktiziert wird, kann künftig großflächiger in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten angewandt werden. Wer in diesen Gebieten ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, muss dafür nun eine Genehmigung einholen. Nur kurze Zeit später deklariert der Senat ganz Berlin zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsraum.

November 2021: Ende der Berliner Vorkaufspraxis

Ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts in Leipzig stoppt die Berliner Vorkaufspraxis und begräbt nach dem Mietendeckel-Urteil damit das zweite wohnungspolitische Großvorhaben der rot-rot-grünen Landesregierung in Berlin. Ein Käufer hatte den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg verklagt, der den Vorkauf mit der Begründung ausgeübt hatte, dass der Ersterwerber in Zukunft eine Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung darstelle. Die Richter stellten wiederum fest, dass ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen sei, "wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 (...) aufweist". Damit ist das Vorkaufsrecht in den allermeisten Fällen nicht mehr anwendbar.

Was kommt 2022?

Zunächst ein Blick auf die Ressortverteilung in Berlin. Bei den SPD-geführte Ressorts handelt es sich um Stadtentwicklung und Wohnen, Inneres, Wirtschaft und Bildung. Die Grünen übernehmen Finanzen, Gesundheit und Wissenschaft, Umwelt, Verkehr und Klimaschutz. Die Ressorts der Linken sind Kultur und Europa, Integration, Arbeit und Soziales und Justiz.

Wie nachhaltig die deregulierenden Urteile aus Karlsruhe und Leipzig am Ende wirken, wird sich erst im Laufe der nächsten Legislaturperiode herausstellen. Für Berlin zeichnet sich jedoch ab, dass der neue Senat in Berlin unter der designierten Regierenden Bürgermeisterin Franziska Giffey wohnungspolitisch nicht der Linie des zuletzt von Linken geführten Ressorts für Stadtentwicklung folgen wird, sondern nach den Pleiten von Mietendeckel und Vorkaufspraxis den Fokus auf den Neubau legt.

Von einem Ende der Regulierung auszugehen, wäre hingegen falsch. Vielmehr werden nach der stramm links ausgerichteten Ära waghalsige Experimente durch strategische und langfristige ausgelegte Bündnisse und Initiativen im Bundesrat ersetzt.

Welche Vorhaben es in den kommenden vier Jahren auf die Agenda in Berlin und im Bund schaffen, ist noch unklar. Es muss aber mit der einen oder anderen Überraschung gerechnet werden, nicht zuletzt weil die beiden SPD Staatssekretäre und Sekretärinnen im künftig wieder eigenständigen Bau- und Wohnungsressort, mit Sören Bartol und Cansel Kiziltepe, eine stark linksorientierte Handschrift führen. Beide waren Befürworter von Mietendeckel und Vorkaufspraxis und beide möchten den Themen bundespolitisch Relevanz verschaffen. 

Mögliche Vorhaben auf Bundesebene

  • Die Gewinnbesteuerung: Möglich wäre die Abschaffung der Steuerfreiheit nach Ablauf der Spekulationsfrist für Privatleute oder die Verlängerung der Haltedauer.
  • Als sehr wahrscheinlich gilt, dass Share Deals umstrukturiert und wirtschaftlich uninteressant gemacht werden sollen.
  • Ein bundesweiter Mietendeckel ist eher unwahrscheinlich, ein sogenanntes Mietmoratorium jedoch nicht. 
  • Als gesetzt gilt unter Insidern die Kappung der zulässigen Mieterhöhung von derzeit 15 auf 11 Prozent in 3 Jahren.
  • Möglich wäre die Verpflichtung von Gemeinden zur Erstellung eines Mietspiegels auf einheitlicher Grundlage.
  • Als wahrscheinlich gilt eine weitere Verschärfung der Mietpreisbremse.

Es wird deutlich, dass die kommende Legislaturperiode nicht nur von größeren Anstrengungen im Neubau geprägt sein wird, sondern auch von Regulierungsbestrebungen. Gut möglich also, dass die auf Berliner Ebene gescheiterten Vorhaben unter der Zuständigkeit des Bundes reanimiert werden. Dabei wird zu beobachten sein, wie ein möglicher Interessensausgleich zwischen Finanzen (FDP), Justiz (FDP), Innenministerium (SPD) und Wohnen und Bauen (SPD) aussehen wird. 

schliessen