Quo Vadis, Immobilienmarkt Berlin?

Dem Berliner Immobilienmarkt ist das Wort "Krise" bekannt. Wer im Jahr 2020 die Spekulationsfrist überwunden, und Bestände danach angesichts der Entwicklungen noch ein paar Jahre gehalten hat, weiß seit 2007/2008, dass eine Krise auch immer eine Chance ist. Gilt das auch für die Zeit nach Corona? Eine Analyse.

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Der Markt verändert sich nicht erst seit Corona

Entgegen einiger Meinungen droht kein Preisrutsch auf dem Immobilienmarkt Berlin. Studien, die nur den Zeitraum vor Ostern untersuchen, vernachlässigen den jährlich wiederkehrenden Angebotsknick zur Osterzeit, der in diesem Jahr durch die Coronakrise verstärkt wurde, sich aber bereits wieder erholt. Weder sind die Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt zum Erliegen gekommen, noch gibt es bislang nennenswerte Preiskorrekturen bei Kaufpreisen oder Mieten. Deutlicher als bei Kauf-Immobilien ist der Rückgang von Neu-Insertionen bei Mietangeboten. Auch ist eine Verlangsamung der Verkäufe und eine stärkere Ausdifferenzierung nach Segmenten und Märkten feststellbar. Die Coronakrise beschleunigt damit die Preis-Konsoliderung, die vor dem Hintergrund des in 2019 nachlassenden Berlin-Zuzuges und der Regulierungsmaßnahmen auf dem Mietmarkt schon spürbar war. Ein oft unerkannter Faktor ist die voranschreitende Verdichtung der Haushaltsgrößen. Die Berliner scheinen sich unter dem Einfluss des nur langsam nachlassenden Wohnungsdefizites an größere Haushalte gewöhnt zu haben. Aus der Notlösung ist vielerorts Normalität geworden. Und zuletzt bleibt die über die vergangenen Jahre in Summe erhöhte Bauaktivität nicht ohne Wirkung.

Preissteigerungen als Normalität sind vorerst vorbei

Die alle Eigentümer bewegende Frage ist immer die nach der Wertentwicklung. Bereits in 2019 wurden verlässliche Preiseinschätzungen zunehmend schwieriger. Im zurückliegenden, fast 15 Jahre dauernden Megazyklus, waren zweistellige jährliche Wertsteigerungen Normalität. Über den gesamten Berliner Stadtraum betrachtet, lag die prozentuale Preissteigerung im 10-Jahres-Zeitraum bei 206 Prozent. Vergleichen wir die Median-Angebotspreise aus dem ersten Quartal 2020 mit dem ersten Quartal 2010, ergibt sich für Bestandsobjekte eine Steigerung um 207 Prozent. Der Median-Angebotspreis betrug 2010 EUR 1.560/m², heute sind es EUR 4.770/m². Im Neubausegment fällt die Teuerung im 10-Jahres-Zeitraum mit 125 Prozent schwächer aus. Bemerkenswert ist darüber hinaus, dass 70 Prozent der Steigerung auf die Zeit zwischen 2010 und 2015 entfallen. Von 2015 auf 2020 betrug der Anstieg des Median-Angebotspreises trotz überproportional steigender Kosten für Baugrundstücke und -kosten nur etwa 55 Prozent. 

Entwicklung der Median-Angebotspreise für Bestandswohnungen im 10-Jahres-Zeitraum

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.140 EUR/m² - 7.950 EUR/m² -
1 Jahr 4.900 EUR/m² 4,90 % 6.530 EUR/m² 21,80 %
3 Jahre 4.020 EUR/m² 28,00 % 6.090 EUR/m² 30,40 %
5 Jahre 3.220 EUR/m² 59,50 % 4.980 EUR/m² 59,50 %
10 Jahre 1.750 EUR/m² 193,80 % 3.200 EUR/m² 148,60 %

Eine Reihe von Faktoren und Unsicherheiten

Um einschätzen zu können wie sich der Markt entwickelt, muss eine Reihe von Faktoren betrachtet werden:

  • Langfristige mietpolitische Regelungen
  • Kurz- bis mittelfristige Schutzmechanismen
  • Zinsentwicklung
  • Ausweichbewegungen von Gewerbe nach Wohnen
  • Ausweichbewegungen von Kapital- in Immobilienmärkte
  • Entwicklung der Migrationszahlen
  • Nachfrage nach Immobilien als Investitionsgut oder zur Eigennutzung

Anbieter und Nachfrager stehen vor ähnlichen Fragestellungen, nehmen aber unterschiedliche Perspektiven ein. Während Immobilienverkäufer bei der Suche nach dem marktgerechten Angebotspreis einen lukrativen Exit anstreben, müssen Käufer die künftige Entwicklung und Risiken ihres Engagements bedenken. In Zeiten konstanten Wachstums kam der Verkauf dabei einem Staffellauf gleich. Der Verkäufer wurde nach einer Haltefrist für sein Engagement belohnt und der Käufer konnte sich mehr oder weniger darauf verlassen, dass unter der Voraussetzung stabiler gesamtwirtschaftlicher Prämissen der Wert weiter steigen würde. Getrieben wurde der Berliner Superzyklus dabei ursächlich vom Bevölkerungswachstum durch Zuzug und der daraus resultierenden Nachfrage nach Wohnraum zur Vermietung und Eigennutzung. Neben dieser auf klassische Renditechancen ausgerichteten Strategie, spielten im internationalen Kontext Nachholeffekte und niedrige Zinsen eine wichtige Rolle. 

 

Preisbildende Faktoren

Was für stabile bis
steigende Preise spricht
Was für eine Dämpfung der Preise spricht
Langfristigkeit von
Immobilien
Krisenstimmung und
Eigenkapitalverlust
Zunehmender Zuzug
aus stärker getroffenen
Regionen
Nachlassender Zuzug z.B. durch
Semesterausfälle und Arbeitsplatzabbau
Verknappung des
Immobilienangebotes (vorerst weniger Neubau,
Verzögerung bei Genehmigungen)
Fertigstellung großer
Mietwohnungsbauprojekte
Sinkende Zinsen durch
Stützmaßnahmen der EZB
Bankenbedingt steigende Zinsen
Ausweichbewegung
aus Kapitalmärkten
Regulierung Mietwohnmarkt
Ausweichbewegung
Gewerbe zu Wohnen
Mietausfallsrisiko Wohnen und
Verlagerung der Risiken von Staat auf Vermieter
Negativzinsen bei Barvermögen Sinkende Renditen durch Regulierung
Steigende Baukosten Entfallende
Umlagemöglichkeiten (1-Euro-Regel)
Mehr Engagement von
Großinvestoren
Weniger
Engagement von
Privatinvestoren

Erstes Quartal 2020: Seitwärtsbewegung

Das erste Quartal 2020 wird von leicht sinkenden Neu-Insertionen bei einer stabilen Seitwärtsbewegung der Angebotspreise bestimmt. Der Rückgang ist im Vergleich zum Vorjahr nicht als dramatisch zu bezeichnen, da auch in 2018 und 2019 - typisch für die Osterzeit - Rückgänge messbar sind. Wir gehen davon aus, dass die Insertionen angesichts der avisierten Öffnung nach dem Shutdown sich spätestens in Kalenderwoche 18 normalisieren und leicht unter Vorjahresniveau etablieren. Auf die Angebotspreise drückt die Corona-Krise bislang nicht, eher ist eine leicht gegenläufige Tendenz feststellbar, die sich auch mit einer durch Kontaktverbote bedingten längeren Verkaufsdauer der Objekte erklären lässt. 

Kurzfristige Perspektive

Es steht außer Frage, dass die Effekte des Coronavirus auf den Immobilienmarkt in Berlin einwirken. Die kurzfristigen Effekte drücken sich sich in operativen Erschwernissen beim Verkaufsprozess und in schlagartig entstandenen Liquiditätsengpässen aus.

  • Die vor dem Corona-Hintergrund verhängten Kontaktverbote führen zu insgesamt sinkenden Angebotszahlen, die sich nach Aufhebung der Maßnahmen voraussichtlich schnell erholen werden.
  • Der vom Bund für Mieter aufgespannte Schutzschirm verlagert das Ausfallrisiko zwar einseitig zu Ungunsten der Vermieter, stellt die Mieter aber nicht von Mietzahlungen frei. Viele Vermieter verhalten sich gegenüber ihren Mieter sehr kulant. Die hieraus resultierenden Mietausfälle können steuerlich berücksichtigt werden.
  • Bei Gewerbemietern, insbesondere im Gastronomiebereich, können die Liquiditätsengpässe andauern, da die Rückkehr zum Normalzustand nur stufenweise erfolgt.
  • Ein Anstieg der Insolvenzen mit der Konsequenz steigender Leerstände bei Gewerbeeinheiten ist nicht ausgeschlossen.
  • Sinkende Mieten zeichnen sich wegen der Coronakrise im Wohnbereich nicht ab.
  • Die Effekte des Mietendeckels führen bis auf weiteres zu einer Absenkung der geforderten Mieten, jedoch nicht der BGB-Mieten, die entweder nach einem Scheitern des Gesetzes vor dem Bundesverfassungsgericht, spätestens aber nach Auslaufen des Gesetzes im Februar 2025 wieder Gültigkeit erlangen.

Die Analyse der Median-Angebotsmieten bis einschließlich März 2020 zeigt leicht steigende Angebotspreise. 

Mittelfristige Perspektive

Es gibt Stand Mai 2020 keinen Anlass für Pessimismus für die Entwicklung der Immobilienwerte in Berlin aufgrund der Coronakrise. Trotzdem trifft  Pandemie den Immobilienmarkt in Berlin zu einem schlechten Zeitpunkt. Die sich abzeichnende Konsolidierung der Kaufpreise ist kein Effekt der Coronakrise, sondern das Ergebnis der seit Jahren laufenden Regulierung des Mietmarktes in Berlin. 

  • Die von anderen Unternehmen unterstellten bevorstehenden Notverkäufe betreffen, wenn überhaupt, den Gewerbeimmobilienbereich
  • Die Angebots-Verknappung durch Engpässe bei der Neubautätigkeit führt eher zu einer Entzerrung des Marktes und einem für Anbieter günstigen Angebots-Nachfrage-Verhältnis
  • Das Szenario steigender Zinsen scheint sich bislang nicht zu bestätigen
  • Erschwerend für den Käufermarkt könnte sich eine mit der Coronakrise einhergehende Arbeitsplatzunsicherheit auswirken
  • Die schwierige wirtschaftliche Situation von kleinen Unternehmen wirkt sich aufgrund des geringen Anteils von Käufern aus diesem Umfeld kaum aus

Die Befürchtung, die Kaufpreise in Berlin würden im Sog der Coronakrise um bis zu 25 Prozent nachgeben, ist unbegründet. Aber: Bereits vor der Pandemie war erstmals seit Jahren eine über ein Quartal anhaltende Seitwärtsbewegung der Kaufpreise festzustellen. Mögliche kurzfristige Preisanpassungen sind eher als Korrektur von Preisübertreibungen zu sehen. Es ist nicht auszuschließen, dass die Angebotspreise im zweiten Quartal 2020 lagebedingt leicht nachgeben. 

Langfristige Perspektive

Wie sich die langfristige Perspektive eines Immobilienmarktes bemessen lässt, hängt maßgeblich von der Investitionsstrategie des einzelnen ab. Investoren sind gezwungen unter den am Markt gegebenen Umständen zu agieren und müssen einen hohen Grad an Flexibilität mitbringen. Private Investoren sind schon vor dem Hintergrund der Steuergesetzgebung langfristig orientiert. Kurz- bis mittelfristige Dellen, wie sie im Fall der Coronakrise eintreten könnten, sind immer unerwünscht, aber kaum vermeidbar. Der sich nun abschwächende Superzyklus auf dem Immobilienmarkt Berlin war mit fast 15 Jahren störungsfreiem Verlauf eher eine Ausnahmeerscheinung. Bereits seit 2016 haben sich die Bedingungen für Investoren und Eigentümer durch die Ausweitung von Milieuschutzgebieten, Umwandlungsverordnung und zuletzt durch den Mietendeckel eingetrübt.

  • Die kurz- bis mittelfristige Renditestrategie rückt in den Hintergrund
  • Immobilieninvestments mit Fokus auf langfristige Preise rücken in den Vordergrund
  • Langfristig kann von einem weiter niedrigen Zinsniveau ausgegangen werden
  • Trotz abflauender Zuzugszahlen nach Berlin ist der bestehende Nachfrageüberhang auf Jahre nicht einzuholen
  • Ausweichbewegungen von den Kapital- in die Immobilienmärkte gelten als wahrscheinlich

Die politischen Rahmenbedingungen in Berlin werden sich für Investoren auf mittlere Sicht zwar nicht verbessern, aber es ist zu erwarten, dass sie sich andernorts verschlechtern und die in Berlin durch Marktregulierung entfallenen Wettbewerbsvorteile ausgleichen. Der als Bundesgesetz für Mieter gespannte Schutzschirm in Folge der Coronakrise hat gezeigt, dass eine weitere Verschiebung der Fürsorge vom Staat zu den Vermietern nicht ausgeschlossen ist. Überdies ist nicht nur Deutschland von einer zunehmend restriktiven Regulierung betroffen. In fast allen europäischen Nachbarländern gibt es ähnliche Bestrebungen. Es mag paradox klingen, aber die Tatsache, dass Deutschland, insbesondere Berlin, eine Vorreiterrolle bei der Regulierung des Marktes eingenommen hat, könnte nun, zumindest im europäischen Raum, zu einem Wettbewerbsvorteil werden. Dafür spricht auch die im europäischen und weltweiten Vergleich ausgesprochen stabile wirtschaftliche Basis in Deutschland. 

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