Baulandmobilisierungsgesetz

Der Bundesrat hat das Baulandmobilisierungsgesetz gebilligt. Lesen Sie hier, wie sich das Gesetz auswirkt und was sich insbesondere für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ändern wird.

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Das Baulandmobilisierungsgesetz

Lange wurde in der großen Koalition über die Ausformung des Baulandmobilisierungsgesetzes gestritten. Anfang Mai haben sich die Regierungsfraktionen schließlich auf einen Kompromiss geeinigt, der am 28. Mai vom Bundesrat verabschiedet wurde. Seit dem 23.06.2021 ist das Gesetz in Kraft.

§ 250 BauGB: Baulandmobilisierungsgesetz

Mitten im Wahljahr 2021 novelliert die große Koalition im Bund mit dem neuen Paragraphen 250 das Baugesetzbuch. Mit dem „Baulandmobilisierungsgesetz“ tritt ein Regelwerk in Kraft, mit dem Ländern und Kommunen der Zugriff über Vorkaufsrechte auf unbebaute und bebaute Grundstücke erleichtert wird. Gleichzeitig wird es in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, zunächst befristet bis 2025, ein Umwandlungsverbot geben. Was in Berlin bereits heute in Milieuschutzgebieten meist auf Quartiersebene praktiziert wird, kann künftig großflächiger in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten angewandt werden. Wer in diesen Gebieten ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, muss dafür eine Genehmigung einholen. Das Umwandlungsverbot ist jedoch nur eine Neuregelung unter anderen. Für Eigentümer von Mietshäusern sind auch die öffentlich weniger diskutierten Änderungen am Paragraphen 28 BauGB relevant. Diese betreffen nicht die Umwandlung, sondern greifen direkt in Verkaufsprozesse ein.

Verlängerung der Ausübungsfrist beim Vorkauf

So wird in § 28 das BauGB in Absatz 2 Satz 1 die Prüffrist für Ausübungsfrist von zwei auf drei Monate erweitert. Da Verwaltungen bereits heute den vollen Zeitrahmen ausschöpfen und diesen auch gerne durch Maßnahmen wie verspätete Eingangsstempel dehnen, muss für den Vollzug von Kaufverträgen künftig nicht nur mehr Zeit eingeplant werden. Auch die Vorkaufswahrscheinlichkeit steigt, da den Vorkaufsberechtigten mehr Zeit bleibt, das Objekt zu prüfen und die Finanzierung zu sichern. Das ist sowohl für Verkäufer relevant, die länger auf die Kaufpreisfälligkeit warten müssen, als auch für die Eigenkapital- und Finanzierungsplanung der Käufer.

Preislimitierung: Ausübung zum Verkehrswert

In Absatz 3 Satz 1 in § 28 wird das Verfahren und die Entschädigung beim Vorkaufsrecht geändert. Nach dem alten Absatz 3 konnte die Gemeinde einen Verkehrswert bestimmen lassen, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert deutlich überschritt. Durch Streichung des Wortes „deutlich“ könnte der Vorkaufsberechtigte, in Berlin also die Bezirke, nun fast nach Belieben Verkehrswertgutachten erstellen lassen, um den Vorkauf preislimitiert auszuüben. Bislang galt, dass ein preislimitierter Vorkauf nur möglich war, wenn der notarielle Kaufpreis etwa 25 bis 30 Prozent über dem Marktwert lag. Zwar kann der Verkäufer in diesem Fall vom Vertrag zurücktreten, der Vorkaufswert nach einem Gutachten kann jedoch im Weg stehen beim erneuten Verkaufsversuch des Eigentümers.

Was wird leichter: Bauen oder Vorkaufen?

Das Gesetz, dessen Sinn es eigentlich war, den Kommunen die Bereitstellung von Bauland für den Wohnungsbau zu erleichtern, setzt den Hebel nun überwiegend an der Regulierungsschraube an. In der Folge werden die Kaufpreise für Bestands- und Neubau weiter steigen. Daneben stellen sich weitere Fragen:

  • Die im europäischen Vergleich bereits sehr geringe Eigentumsquote in Deutschland wird sinken, statt zu steigen. Die Immobilie als systemrelevante Komponente der Altersvorsorge scheint politisch ausrangiert.
  • Der Wechsel von der Miete zum Eigentum wird künftig noch schwieriger, weil aufgrund des Umwandlungsverbotes nur deutlich teurere Neubauprojekte verfügbar sind.

Das Baulandmobilisierungsgesetz benachteiligt damit den Eigentumsgedanken und verknappt das Angebot. Außerdem wird das Mietangebot in den Metropolen weiter sinken, da freiwerdende Mietwohnungen bei Höchstpreisen am Immobilienmarkt zu Mitnahme-Effekten führen. Mietwohnungen gehen in den Verkauf, statt in die Neuvermietung.

  • Künftig kommen weniger Wohnungen aus Umwandlungen und Neubauprojekten auf den Markt; Bestands- und Neubauwohnungen werden im Preis steigen.
  • Mehr ausgeübte Vorkaufsrechte für Grundstücke werden dazu führen, dass langsamer und weniger gebaut wird.

SteuerzahlerInnen haben das Nachsehen

Die Erleichterung der Vorkaufspraxis für die öffentliche Hand ist ein verlockendes Instrument, für das die SteuerzahlerInnen in doppelter Hinsicht bezahlen müssen. Es ist absehbar, dass Kommunen und Gemeinden lieber kommunale Wohnungsbestände durch Vorkäufe aufstocken, als Energie für Planung und Erstellung aufzuwenden. Das Kernproblem Wohnungsknappheit bliebe ungelöst, wenn der Neubau hinter dem Vorkauf zurücksteht.

  • Bestände, die durch Vorkäufe erworben werden, werden aus Steuergeldern Instand gehalten, statt durch Investitionen privater Käufer.
  • Der demographische Wandel findet keine Begleitung in einer Erneuerung der Gebäudestruktur.
  • Kieze und Quartiere überaltern und verlieren an Lebensqualität und Attraktivität, da keine oder kaum mehr Fluktuation stattfindet.
  • Es droht die Überalterung kommunaler Wohnungsbestände und das Entstehen sozialer Brennpunkte.
  • Sickereffekte werden unterbunden, weil ältere Menschen in unterbelegten Wohnungen verhaftet bleiben, weil keine adäquaten Ausweichmöglichkeiten bestehen.

§ 201a BauGB: Kommunen müssen angespannten Wohnungsmarkt begründen

Kommunen können das Gesetz nicht sofort anwenden, sondern müssen erst nachweisen, dass ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Gesetzes vorliegt. Nach § 201a BauGB ist dies der Fall, „wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.“ Den Kommunen stehen 4 Kriterien zur Verfügung, mit denen sie einen angespannten Wohnungsmarkt nachweisen können. 

  • Wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt.
  • Wenn die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt.
  • Wenn die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit entsprechend erforderlicher Wohnraum geschaffen wird.
  • Wenn nachgewiesen werden kann, dass ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Auf Berlin bezogen wird es Senat und Bezirken nicht schwer fallen den Nachweis zu führen, da die Defizite hausgemacht, bekannt und belegbar sind.

Kein unnötiges, aber ein einseitiges Gesetz

Wer eine Wohnung sucht, wird auch künftig vor einem knappen Angebot stehen. Auch Bestandsmieter profitieren in den seltensten Fällen von der Novelle des BauGB. Wer eine Wohnung hat, ist zum Verbleib gezwungen, weil kein Fluktuationsbestand bereit steht. Mit dem Regulierungsfokus im Baulandmobilisierungsgesetz vernachlässigt der Gesetzgeber die Tatsache, dass schon heute Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten unter einem strikten Genehmigungsvorbehalt stehen. Eine Umwandlung ist darüber hinaus nur möglich, wenn teilende Eigentümer sich verpflichten, im Zeitraum von 7 Jahren nach Teilung ausschließlich an die Mieter zu verkaufen. Auch danach sind Mieter über einen langen Zeitraum vor Eigenbedarfskündigungen geschützt. Danach greift in Berlin ein fünfjähriger Schutz vor Eigenbedarfskündigungen.

Wir fassen für Sie zusammen:

Das Kleingedruckte ist wichtig: Die Fristen in § 28 BauGB und der Vorkauf zum Verkehrswert werden geändert.

  • Längere Prüffrist für Vorkaufsrechte.
  • Evidenzklausel beim preislimitierten Vorkaufsrecht ist gestrichen.
  • Umwandlungen können großflächig untersagt werden.

Gerne beraten unsere Experten Sie, wie Sie künftig beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Berlin erfolgreich sind.

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