Berlin Immobilien: Herbst 2019

Mieten steigen moderat, Wachstum verlangsamt, weniger Umzüge.

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Niedrigste Miete in Marzahn-Hellersdorf, höchste Miete in Mitte.

11,45 Euro. Das war in den letzten 12 Monaten im Median die bei Neuvermietungen in Berlin nachgefragte Nettokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche. Die Angebotsmieten auf dem freien Wohnungsmarkt liegen damit etwa 2,5 Prozent höher als vor einem Jahr. Das ist die niedrigste Steigerung seit Jahren. In drei Jahren stiegen die Angebotsmieten um etwa 20,5 Prozent, in fünf Jahren um 35 Prozent. Zu diesen Ergebnissen kommen wir in der Septemberauswertung unseres Berlin Marktreports. Grundlage bilden die Wohnungsangebote der großen Immobilienportale und der Immobilienmärkte von Tagesspiegel, Morgenpost und Berliner Zeitung. Angebotsmieten unter 10 Euro gibt es nur noch in Marzahn-Hellersdorf, Spandau, Reinickendorf und Lichtenberg. Am oberen Ende führt der Ortsteil Mitte die Skala mit über 17 Euro je Quadratmeter netto-kalt an. Moabit ist im September 2019 die Überraschung. Der Mini-Ortsteil landet auf Platz zwei, bei einer Median Angebotsmiete von 16,70 Euro und einer Steigerungsrate von rund 34 Prozent zum Vorjahr. Der lokale Wohnungsmarkt in Moabit ist jedoch ebenso klein, wie der Ortsteil selber. In 12 Monaten wurden nur knapp unter 400 Wohnungen zur Vermietung angeboten.

Mietenrückgang in Wedding. Steigerungen in meisten Bezirken stark gebremst.

Im 12-Monatshorizont hat sich der Mietanstieg in Berlin abgeschwächt. Als einziger Ortsteil liegt, Stand September 2019, Berlin-Wedding im Negativbereich. Neben Moabit sind nur noch in Prenzlauer Berg die Mieten im zweistelligen Bereich gestiegen. In 14 Ortsteilen bleiben die Mietsteigerungen bei Neuvermietungen unter fünf Prozent, in sechs Ortsteilen sogar unter zwei Prozent.

Angebotsmieten Berlin: Höhe und prozentualer Anstieg in 12 Monaten

Bezirk Angebotsmiete EUR/m² Prozentuale Veränderung Vorjahr
Moabit 16.7 33.9
Prenzlauer Berg 15.4 10.2
Tempelhof 10.3 9.2
Tiergarten 14.95 7.2
Charlottenburg 14 6.7
Wilmersdorf 13.8 5.8
Mitte 17.05 5.7
Schöneberg 13.5 5.1
Köpenick 10.15 4.6
Reinickendorf Tegel 9.85 4
Treptow 10.45 3.8
Friedrichshain 14.5 3.1
Marzahn-Hellersdorf 8.4 3.1
Steglitz 10.9 3.1
Neukölln 11.15 2.2
Lichtenberg 9.95 1.6
Spandau 8.9 1.2
Kreuzberg 14.4 1
Weißensee 11.05 1
Zehlendorf 11.6 0.6
Pankow 10.3 0.4
Wedding 11.75 -1.4

Mieten von fünf bis acht Euro immer seltener im Angebot

In der Betrachtung von 2012 bis heute, lassen sich zwei grundsätzliche Tendenzen auf dem Berliner Wohnungsmarkt feststellen. Zum einen ist die Anzahl der Vermietungsangebote von 2012 bis 2018 um 30 Prozent zurückgegangen. Wurden 2012 nach Abzug mehrfacher Insertionen noch etwa 100.000 Wohnungen in die Neuvermietung gegeben, waren es im Jahr 2018 nur noch etwa 70.000 Angebote. Zum anderen findet ein Shift der Angebote vom vormals führenden Preissegment 5,00 bis 8,00 Euro in die höheren Preissegmente statt. Im Bereich unter 8,00 EUR/m² ist das Angebot von über 70.000 auf etwa 11.000 Wohnungen in 2018 geschrumpft. In 2019 setzt sich diese Entwicklung fort. Das Preissegment 8,00 bis 11,00 Euro setzt sich in der Mitte des Mietwohnungsmarktes fest. Im hochpreisigen Segment mit Angebotsmieten größer 14,00 Euro wurden 2018 etwa 22 Prozent der Angebote an den Markt gebracht. Bis September 2019 wurden bereit so viele Wohnungen in diesem Segment angeboten, wie im gesamten Jahr 2018. 

Regulierung: Markt reagiert mit Mietsteigerungen

Die Reaktionen des Berliner Wohnungsmarktes auf die diversen Regulierungsmaßnahmen zeigen sich in der Beobachtung der Mietpreise im Jahresverlauf. Nach einem Rückgang der Angebotsmieten zum Jahreswechsel 2018/2019 blieben diese im Verlauf der ersten Jahreshälfte zunächst stabil und ohne Steigerungen, teilweise leicht unter dem Vorjahresniveau. Unter dem Einfluss der Mietendeckel-Diskussion werden seit Mitte 2019 wieder deutlich höhere Neuvertragsmieten angesetzt. Angesichts der ungeklärten rechtlichen Situation in den nächsten 5 Jahren, fühlen sich viele Vermieter veranlasst, die nach BGB zulässigen Mieten auszuschöpfen. Der Anstieg der Neuvertragsmieten ist in fast allen 22 Berliner Alt-Bezirken messbar. 

Nachkriegswohnungsbau günstiger

Wohnungen aus den Jahren von 1921 bis 1949, aus dem Wiederaufbauprogramm und aus dem geförderten Wohnungsbau zwischen 1979 und 2000 sind die günstigsten Baujahresklassen. Altbauwohnung der Baujahresklassen von 1900 bis 1920 liegen im Kernbereich bei etwa 11 bis 12 Euro je Quadratmeter netto-kalt. Das Bubble Chart offenbart die schwache Neubauaktivität in Berlin; viele Einheiten werden im Bereich bis etwa 11 Euro angeboten, wobei der Schwerpunkt um 14 Euro nettokalt je Quadratmeter liegt. Die Sprenkelung jenseits der 20 Euro-Marke zeigt, dass auch das Luxus-Segment in Summe bedient wird.

Kaufpreise für freie Wohnungen steigen stark

Der Markt für Eigentumswohnungen reagiert in Abhängigkeit vom Vermietungsstatus. Während bei Verkäufen vermieteter Wohnungen die Verkaufsdauer steigt und sich die Preise unter dem Einfluss der Mietpreisbremse und eines möglichen Mietendeckels nur noch seitwärts bewegen, ziehen die Kaufpreise für freie Eigentumswohnungen spürbar an. Die durch die Einführung neuer Milieuschutzgebiete zunehmende Verknappung von Wohneigentum unterstützt die Preisanstiege in den Gebieten unter Erhaltungssatzungen. In 12 Monaten sind die Angebotspreise für Bestandsimmobilien um etwa 14,5 Prozent gestiegen. Etwas weniger stark verläuft der Anstieg im Neubausegment. September 2019 betrug der Median Listenpreis für Neubau-Immobilien in Berlin 6.360 EUR/m². 

Angebotspreise nach Einflussfaktoren

Die Vogelperspektive auf den Berliner Immobilienmarkt der vergangenen 12 Monate zeigt, wie die Preise durch Baujahr, Lage, Vermietungsstand, Zustand und andere Faktoren beeinflusst werden. Wir clustern den Markt nach Baujahresklassen und zeigen im Diagramm die Angebotsverteilung nach Größe und Quadratmeterpreis. Wir setzen aus Gründen der Übersichtlichkeit die Obergrenzen bei einer Wohnungsgröße von 300 m² und einem Quadratmeterpreis von 12.000 EUR/m² an. Sie können im Menü die Baujahresklassen deselektieren.

Wo die meisten Wohnungen fehlen

Wie lässt sich das Wohnungsdefizit in Berlin quantifizieren? Auf eine einfache Formel gebracht, entspricht das Defizit der Differenz von gemeldeten Haushalten und der Anzahl der zur Verfügung stehenden Wohnungen. In einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt steht je Haushalt idealerweise eine Wohnung zur Verfügung, von einer geringen Unterdeckung durch Fluktuationsbestände abgesehen. Übersteigt die Zahl der gemeldeten Haushalte die Zahl der vorhandenen Wohnungen deutlich, liegt eine Mangelsituation vor. Ein realistisch erscheinender Ansatz liegt darin, die seit dem Mikrozensus 2011 nach statistischen Verfahren fortgeschriebenen Haushaltsgrößen mit dem Wohnungsbestand abzugleichen. Beide Größen werden vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg fortgeschrieben.

Gesamt-Defizit bei etwa 200.000 Wohnungen

Über alle 22 von uns untersuchten Alt-Ortsteile fehlen in Berlin etwa 205.000 Wohnungen, um alle Haushalte bei einer statistischen Haushaltsgröße von ca. 1,7 Personen zu versorgen. In zwei Bezirken, Charlottenburg und Kreuzberg beträgt das Defizit mehr als 20 Prozent des vorhandenen Wohnungsbestandes. Charlottenburg bräuchte unseren Berechnungen zufolge etwa 18.000 Einheiten und Kreuzberg knapp 13.700 Wohnungen, um den aktuellen Bedarf zu decken. In Neukölln werden fast 25.000 Wohnungen benötigt. Am niedrigsten fällt das Defizit in Köpenick aus, gefolgt von Marzahn-Hellersdorf. 

Berliner rücken zusammen: Stark steigende Haushaltsgrößen in fast allen Ortsteilen.

Wenn Bevölkerungswachstum nicht durch Neubau ausgeglichen wird, wachsen die Haushaltsgrößen. In Berlin zeigt sich, dass die nach dem statististischen Haushaltsgenerierungsverfahren (HHGen) fortgeschriebenen Haushaltsgrößen nicht mehr geeignet scheinen, ein realistisches Bild der Stadt wiederzugeben. Die von uns über das Verhältnis Einwohner-Wohnungsbestand ermittelte Haushaltsgröße belegt eine Mindest-Haushaltsgröße von 1,79 Personen im Alt-Ortsteil Prenzlauer Berg und eine maximale Größe von 2,12 Personen im Alt-Ortsteil Wedding. Als Grundlage dienen die vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg herausgegebenen Zahlen, mit letzter Fortschreibung zum 31.12.2017. Es muss davon ausgegangen werden, dass der für 2021 geplante Zensus zu einer Korrektur der Haushaltsgrößen führen wird. 

Beginnende Suburbanisierungswelle?

Mit etwa 34.450 Personen im Saldo, fällt das Wachstum für das Jahr 2018 im Vergleich mit den Vorjahren verhältnismäßig gering aus. Nach Nationalitäten gegliedert führen Zuwanderungen aus Polen, Rumänien, Bulgarien die Liste an, gefolgt von den USA und Italien. Im innerdeutschen Verhältnis beträgt das Saldo etwa 3.340 Personen. Suburban verliert Berlin im Jahr 2018 etwa 12.240 Personen an die Brandenburger Nachbargemeinden. Die meisten Fortzüge entfalten sich nach Oberhavel, Barnim, Dahme-Spree, Märkisch Oberland und Teltow-Fläming.

In Berlin wird weniger umgezogen.

Innerhalb Berlins sind 2018 etwa 285.000 Personen umgezogen. Das ist weniger als in den Vorjahren. Im Jahr 2017 lag die Umzugsquote noch bei über 297.000, 2016 sogar bei 313.000. Die Statistik wird angeführt von Neukölln mit jeweils etwa 25.000 Bewegungen aus Neukölln heraus und etwas weniger Zuzügen nach Neukölln hinein. Die geringsten Bewegungen sind im Ortsteil Tiergarten gemeldet. Das Wanderungssaldo liegt in allen Ortsteilen im Plus. 

Berlin nach Nationalitäten

Es zeigt sich, dass über 80 Prozent der Bewohner Berlins die deutsche Staatsbürgerschaft besitzen. Berlin ist eine multi-kulturelle Metropole mit enormer Integrationskraft.

Berliner nach Herkunftsländern

Ein sehr differenziertes Bild ergibt sich in der Betrachtung der Berliner Bevölkerung nach Herkunftsländern.