Berlin: Auf dem Weg zur Mega-WG

Berlin droht eine demographische Falle

In Berlin fehlen je nach Lesart, derzeit bis zu 200.000 Wohnungen. Der deutschen Hauptstadt drohen dadurch langfristig erhebliche demographische Konsequenzen: Familien oder Paare warten vergeblich auf eine Gelegenheit, sich räumlich zu vergrößern. Dies wirkt sich auf die Familienplanung und die Geburtenziffer aus, die 2020 bei 1,37 Kindern je Frau im gebärfähigen Alter lag. Im Vorjahr betrug die Ziffer noch 1,40 (2018: 1,44). Die Geburtenneigung, so das Amt für Statistik, geht damit das sechste Jahr in Folge zurück. Das Durchschnittsalter der Mütter bei der Geburt ihres Kindes lag bei 32,1 Jahren. Frauen, die ihr erstes Kind zur Welt brachten, sind im Schnitt etwa 30 Jahre alt. Den Statistikern zufolge fällt die Geburtenrate in Berlin nur deswegen nicht noch weiter ab, weil viele Berlinerinnen zur Zeit in einem günstigen Alter sind.  

Während junge Menschen erfolglos nach Wohnraum suchen, fühlen sich ältere Menschen nicht mehr veranlasst, ihre meist größeren Wohnungen zugunsten nachfolgender Generationen aufzugeben, weil keine kleinere, bezahlbare und im besten Fall altersgerechte Wohnung zur Verfügung steht. Gleichzeitig bleiben  große Wohnungen auch für viele Ältere bequem leistbar. Die Folgen sind Unterbelegung bei den alten und Überbelegung bei den jungen Berlinern. Vom Mangel sind aber nicht nur junge Berliner betroffen, auch Zuzügler stehen in immer länger werdenden Schlangen auf dem immer enger werdenden Wohnungsmarkt. Die Demografie leidet, weil junge Paare den Kinderwunsch verschieben und freiwillige Zuzüge nachfolgender Generationen zurück gehen. Diese Entwicklung ist bereits sichtbar und wurde durch Corona verstärkt. 

Haushalte puffern den Rückstau

Wer nach Berlin kommt, oder bereits hier gemeldet ist und keine eigene Wohnung findet, muss zwangsläufig auf bestehende Haushalte ausweichen. Das aus dem Provisorium bereits eine Dauerlösung geworden ist, zeigen die Haushaltsgrößen. Statistisch werden diese seit dem Zensus 2011 nach dem Haushaltsgenerierungsverfahren (HH-Gen, Kosis) fortgeschrieben. Stadtweit liegt die Haushaltsgröße (2020) nach statistischer Fortschreibung bei durchschnittlich 1,81 Personen.

Innenstadt-Kieze werden zu Wohngemeinschaften

Als Messgröße für die Haushalte scheinen die seit dem Mikrozensus 2011 statistisch fortgeschriebenen Haushaltsgrößen überholt zu sein. Denn wo leben Haushalte ohne eigenen Wohnraum, wenn nicht in vorhandenen Haushalten. Wir ermitteln die tatsächliche Haushaltsgröße daher als Quotient aus der Anzahl der gemeldeten Einwohner durch den Wohnungsbestand. Es zeigt sich, dass diese rechnerischen Haushaltsgrößen fast überall über den statistischen Werten liegen, stark differenziert nach Ortsteilen und weiter ausdifferenziert nach Quartieren.  

Die größten Haushalte liegen nach dieser Rechenmethode mit durchschnittlich 2,12 Personen pro Haushalt in Berlin-Wedding. Die statistische Haushaltsgröße beträgt hier nur 1,76 Personen. 

Fast 126.000 Wohnungen Leerstand?

Interessante und auch neue Erkenntnisse über den Wohnungsbestand in Berlin liefern die Zahlen des Mikrozensus. Im vierjährigen Turnus wurde zuletzt 2018 der Themenkomplex Wohnen in einer Stichprobenerhebung abgefragt und die Details sind interessant.  Ein Punkt ist die Anzahl von “leer festgestellten” Wohnungen. Der Terminus wird vom Amt für Statistik bewusst gewählt, denn wie zuverlässig die Zahl von, Achtung, 146.100 als “leer festgestellten” Wohnungen tatsächlich ist, müsste untersucht werden.

Die Zahlen des Mikrozensus weisen immer gewisse Unschärfen auf. Zum einen, weil es sich naturgemäß nur um Stichprobenerhebungen und nicht um eine Vollerhebung handelt, wie zuletzt 2011. Zum anderen, weil auch komplexe statistische Methoden letztlich “nur” Statistik sind. Trotzdem klingt die Zahl von 146.100 leeren Wohnungen nach. Von diesen Einheiten bleiben nach Abzug überwiegend gewerblich genutzter Gebäude noch 125.900 Wohnungen in Wohngebäuden, die als leer festgestellt wurden. Die Bezugsgröße für diesen statistischen Leerstand ist nicht der gesamte Wohnungsbestand, sondern nur der vermietete Bestand. Um die statistische Leerstandsquote zu ermitteln, müssen vom gesamten Wohnungsbestand in Höhe von etwa 1,95 Millionen Einheiten 17,4 Prozent Eigentümerwohnungen (selbst genutzte Eigentumswohnungen) abgezogen werden. Die auf 17,4 Prozent gestiegene Eigentümerquote ist eine weitere Überraschung des Mikrozensus. Abzüglich der etwa 340.000 Eigentümerwohnungen bleiben 1,61 Millionen vermietete Wohnungen. Im Mikrozensus sind aber nur 1,446 Millionen als vermietet festgestellt worden.

In der Gesamtrechnung fehlen damit, statistisch bereinigt, die oben erwähnten 125.900 Wohnungen. Das wäre eine Leerstandsquote von 8,7 Prozent und damit eine Sensation. Und zwar auch dann, wenn die Zahl aus Gründen statistischer Unsicherheiten um einige zehntausend Einheiten nach unten korrigiert wird.

Wie viele Wohnungen fehlen tatsächlich?

Das tatsächliche Wohnungsdefizit in Berlin lässt sich aus unterschiedlichen Gründen nur mit Unschärfen beziffern (ACHTUNG: Lesen Sie hier unser Update im Marktreport). Die Einwohnerzahlen werden vom Amt für Statistik seit dem Zensus 2011 fortgeschrieben. In die Fortschreibung fliessen zweimal im Jahr statistische Abzüge des Einwohnermelderegisters. Auf der Grundlage von Geburten und Sterbefällen sowie Zu- und Fortzügen, werden die Einwohnerzahlen aktualisiert. Die Schwierigkeit liegt darin, zu beziffern, wie viele der gemeldeten Einwohner tatsächlich (noch) in Berlin leben. Bei Zu- und Fortzügen innerhalb Deutschlands ist das An- und Abmeldeverfahren automatisiert und verhältnismäßig genau. Meldet sich eine Person mit dem Hauptwohnsitz an anderer Stelle an, so wird sie über den Datenabgleich der Behörden am vorherigen Wohnsitz abgemeldet. Bei ausländischen Personen gibt es diese Möglichkeit nicht. Meist überwiegt das Interesse sich bei einem Zuzug nach Berlin anzumelden vor dem, sich beim Fortzug wieder (ordnungsgemäß) abzumelden. Wie hoch die Schwarzziffer in Berlin ist, ist nicht klar. Seit Jahren wird der Einwohnermeldebestand sukzessive und laufend bereinigt;  zuletzt gab es vor der Europawahl eine größere Korrektur der Meldedaten über den Rücklauf von Wahlunterlagen.

Ca. 3,8 Millionen Einwohner

Die Frage nach dem Umgang mit Zweitwohnsitzen trägt wesentlich zur Schätzung des Wohnungsdefizites bei. Wer einen Zweitwohnsitz in Berlin hat, belegt oder benötigt nicht nur theoretisch sondern auch praktisch eine Wohnung. Zum 30.06.2019 betrug die Zahl der melderechtlich registrierten Einwohner mit Hauptwohnsitz 3.754 Millionen und von Personen mit Nebenwohnsitz etwa 123.000. Zusammen genommen hat Berlin 3,877 Millionen registrierte Einwohner mit Haupt- und Nebenwohnsitz. Dies Zahl muss um eine schwer zu schätzende Übererfassung korrigiert werden. In einschlägigen Statistik-Artikeln wird öfter die Zahl von ca. 60.000 Nebenwohnsitzen genannt. Bei Ausländern, die Berlin ohne Abmeldung verlassen haben, sind verlässliche Schätzungen kaum möglich. Es scheint einigermaßen realistisch, die Einwohner Berlins auf derzeit etwa 3,8 Millionen Personen zu schätzen.

Wie groß ist der Wohnungsbedarf?

Auch wenn die gefühlte Realität ist, dass die Stadt enger, voller und lauter wird: Die Frage, wie viele Wohnungen tatsächlich fehlen, kann nicht eindimensional auf die akut herrschende Situation beschränkt werden. Gebaut wird nicht nur für das Berlin von heute, sondern für das Berlin von morgen und für eine wachsende Stadt. Dass eine sichere Planung ohne zuverlässige Bevölkerungsprognosen nicht möglich ist, zeigen die Beispiele der Vergangenheit. In den frühen 2000er Jahren rechneten in einem krisengeschüttelten Berlin Politik und Statistiker damit, dass Berlin bis 2020 von seinerzeit etwa 3.382 Millionen Einwohner auf höchstens noch 3.366 Millionen schrumpfen würde. Wie sehr die Prognosen daneben lagen, kann heute jeder selbst bewerten. Aber auch heute gibt es viele Fragen und viele Unbekannte in der Gleichung. Wenn wir dennoch einen Versuch wagen, gehen wir von derzeit etwa 3,8 Millionen Einwohnern aus, Zweitwohnsitze inklusive. Bei den statistisch geltenden 1,77 Personen pro Haushalt benötigt Berlin etwa 2,15 Millionen Wohnungen. Der Wohnungsbestand beträgt ca. 1,95 Millionen Einheiten. Das Delta läge in dieser Rechnung bei rund 200.000 Wohnungen. Diese Zahl müsste um den Teil des Leerstandes reduziert werden, der dem Wohnungsmarkt verfügbar gemacht werden kann. Außerdem muss die Dunkelziffer noch gemeldeter, aber nicht mehr in Berlin lebender ausländischer Einwohner abgezogen werden. Unter Berücksichtigung dieser Faktoren, die keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben, liegt der Wohnungsbedarf aktuell bei etwa 150.000 Wohneinheiten, ohne Einbeziehung aktueller Bevölkerungsprognosen.

Trotz Notlage: Wohnungsneubau schleppend

Egal ob Zweitwohnsitze, Leerstandsquote oder Haushaltsgrößen berücksichtigt werden. Das Wohnungsproblem Berlins ist, aus der Theorie herausgelöst, sehr real. Helfen könnte Neubau. Doch der verläuft mindestens schleppend. So zeigt die Betrachtung der Baufertigstellungen von 2011 bis 2020, dass die Zahl der Neubauten noch nicht einmal ausreicht, um die Zuzüge zu kompensieren. 

Baufertigstellungskarte nach Alt-Bezirken und Quartieren

Unsere Analysen zeigen die Baufertigstellungsmeldungen seit 2001 (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg). Wir haben die Zahlen, die auf LOR-Ebene vorliegen auf die Alt-Bezirke aggregiert. 

Zusammenfassung:

Die Ergebnisse der Stichprobenerhebung des letzten Mikrozensus (2018) werfen Fragen auf. 

• Liegen tatsächlich fast 126.000 Wohnungen brach? Ein Leerstand von ca. 8,7 Prozent würde den Blick auf den Wohnungsmarkt verändern. Ist das Zweckentfremdungsgesetz zum Irrläufer geworden?
• Ist Berlin auf dem Weg zu einer riesigen WG? Fehlende Wohnungen führen zu wachsenden Haushaltsgrößen. Das wird nicht ohne demographische Folgen bleiben.
• Wie groß ist das Wohnungsdefizit tatsächlich? Unsichere Parameter wie Zweitwohnsitze und Leerstände erschweren eine Bestandsaufnahme.
• Wo wird gebaut, wo nicht? Seit 2011 überwiegt der Wohnungsneubau in den Ost-Bezirken.