Bauen, regulieren, entbürokratisieren, beschleunigen.
Die künftige Koalition in Berlin aus CDU und SPD legt in ihrer Stadtentwicklungspolitik einen Fokus auf die Schaffung erschwinglichen Wohnraums, während sie gleichzeitig eine stärkere Kontrolle des Wohnungsmarktes anstrebt, wie der jüngst veröffentlichte Koalitionsvertrag zeigt. Die Große Koalition setzt auf den zügigen Neubau von Wohnungen und den strategischen Ankauf von Immobilien, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Um mehr Tempo und Dynamik im Wohnungsbau zu erreichen sollen Bürokratie und unnötige Verfahren auf allen Ebenen abgebaut werden. Das Ziel für den Neubau liegt bei bis zu 20.000 Wohnungen pro Jahr, darunter bis zu 5.000 Sozialwohnungen. Die landeseigenen Wohnungsgesellschaften sollen jährlich rund 6.500 Wohneinheiten beisteuern. Unter anderem sollen neue Milieuschutzgebiete, die Fortführung des Umwandlungsverbotes, mehr Kontrolle und mehr Zusammenarbeit zwischen dem Land und den Bezirken für Mieterschutz sorgen. Die Maßnahmen im einzelnen:
Genossenschaften
Die Koalitionäre verfolgen verschiedene Ansätze. Ein Hauptaugenmerk liegt auch auf der Förderung von Genossenschaften, die dazu beitragen sollen, einkommens- und vermögensschwache Haushalte zu unterstützen und den genossenschaftlichen Wohnungsbau zu stärken. Förderprogramme für den Bau von Wohnheimen für Frauen, Studierende, Auszubildende und Wohnungslose werden aufgelegt, insbesondere für Housing-First-Projekte. Bis zum Ende der Wahlperiode sollen so 5.000 Wohneinheiten für Studierende und Auszubildende entstehen. Die Initiative, den Landeseigenen Wohnungsgesellschaften (LWU) die Möglichkeit zu geben, Wohnraum für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Landes Berlin und der landeseigenen Gesellschaften zu schaffen, sollden Wohnungsmarkt für verschiedene Bevölkerungsgruppen durchlässiger machen.
Nachverdichtung
Die Koalition sieht in der Verdichtung bestehender Stadtviertel einen wesentlichen Aspekt des Wohnungsbaus und der nachhaltigen Stadtentwicklung. Laufende und geplante Projekte sollen fortgesetzt und beschleunigt werden. Auf Grundlage abgeschlossener und aktueller Vorhaben sollen Leitlinien zur Verdichtung und Innenentwicklung erstellt werden. Dabei soll der Bedarf an sozialer Infrastruktur und der Mehrwert für die Nachbarschaft stärker berücksichtigt werden.
Rechtliche Hindernisse bei der Aufstockung von Bestandsgebäuden und dem Dachgeschossausbau sollen abgebaut werden. Die Koalition plant zudem, den Bau von Wohn- und Gewerberäumen über Supermärkten, Parkplätzen und anderen Gewerben zu fördern. Die Errichtung und Genehmigung von Photovoltaik-Anlagen auf Parkplätzen vor Einkaufszentren und Supermärkten soll erleichtert werden.
Um den Wohnungsbau zu beschleunigen und steigern, setzt die Koalition auf eine enge Zusammenarbeit zwischen der Senatsverwaltung und den Bezirken. Die Bezirke sollen dabei eine zentrale Rolle bei der Schaffung von Wohnraum einnehmen. Gleichzeitig soll die Senatsverwaltung als Dienstleister für die Bezirke gestärkt und durch begleitende Rechtsberatung ergänzt werden. Bei Streitfällen soll die Wohnungsbauleitstelle weiterhin unterstützend wirken.
Bei Wohnungsbauvorhaben von gesamtstädtischem Interesse sollen Fallmanagerinnen und -manager als Ansprechpersonen und Koordinatorinnen und Koordinatoren in den jeweiligen Bezirken eingesetzt werden. Auf Landesebene sind Projektlotsinnen und -lotsen vorgesehen, die als zentrale Ansprechpartnerinnen bzw. Ansprechpartner für den Bezirk innerhalb der Fachverwaltungen dienen. Die Stadtplanungsämter sollen gestärkt werden, und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung soll so ausgerichtet werden, dass sie Engpässen in den Bezirken auch kurzfristig begegnen kann.
Tempelhofer Feld
Im Koalitionsvertrag heisst es, die Neubewertung der Zukunft des Tempelhofer Feldes sei eine Frage von gesamtstädtischer Bedeutung und die Meinungen der Berlinerinnen und Berliner seien dafür maßgeblich. Angesichts der anhaltenden Wohnungsnot in Berlin seit dem Volksentscheid 2014 brauche es eine neue Debatte über die Zukunft des Tempelhofer Feldes. Die Koalition plant daher, mit einem internationalen städtebaulichen Wettbewerb die Möglichkeiten einer behutsamen Randbebauung in begrenzten Teilen der Fläche auszuloten. Der überwiegende Teil der Freifläche soll bei einer klimagerechten Gesamtgestaltung jedoch für Erholung, Freizeit, Sport und Kultur gesichert bleiben und einen wichtigen Beitrag zur Klimaneutralität Berlins leisten.
Die Randbebauung soll Wohnquartiere mit breiten sozialen Angeboten für neue Bewohnerinnen und Bewohner sowie die Stadtgesellschaft schaffen. Der Wohnungsbau soll dabei ausschließlich LWU sowie gemeinwohlorientierten Genossenschaften vorbehalten sein und im Betrieb klimaneutral sein. Die Nutzung dezentraler und stadtverträglicher erneuerbarer Energien sowie die Begrünung sollen zusätzlich zur Klimaneutralität beitragen.
Schneller-Bauen-Gesetz
Die Koalition plant, mit einem Schneller-Bauen-Gesetz den Wohnungsbau zu beschleunigen. Für einen befristeten Zeitraum sollen Regelungen zu kürzeren Fristen, schnelleren Verfahren, engerer Abstimmung und Zusammenarbeit mit dem Baunebenrecht sowie Flächenprüfungen in den Bezirken eingeführt werden. Typenbaugenehmigungen, die Nutzung von Baugenehmigungen gemäß § 34 BauGB, verbindliche Verwaltungsfristen in B-Plan-Verfahren und die Streichung der aufgrund von Corona verlängerten Fristen werden angestrebt.
Anzeigeverfahren, Vollständigkeitserklärungen und Nachforderungen beteiligter Behörden sollen mit Präklusionsfristen versehen werden. Eine umfassende Einführung von Genehmigungsfiktionen für Bauvorhaben wird geprüft. Ziel ist es, die durchschnittliche Dauer von Bebauungsplanverfahren in Berlin auf drei Jahre zu verkürzen. Im Bereich des Baunutzungsplans von 1958 soll eine Arbeitshilfe den Rahmen für Befreiungen und Ermessensentscheidungen klären. Das AGBauGB wird überarbeitet, um Prozesse zu vereinfachen und Verantwortlichkeiten klar abzugrenzen.
Die Bauordnung und das Berliner Verwaltungsverfahrensgesetz sollen überarbeitet werden, um Widerspruchsverfahren zu verkürzen und unnötige Widerspruchsverfahren zu vermeiden. Die Senatsverwaltung soll auf eine Harmonisierung von Ermessensentscheidungen bei Baugenehmigungen hinarbeiten. Wettbewerbe, die Arbeit des Baukollegiums und des Gestaltungsbeirats öffentliche Räume sollen beschleunigt werden. Auf Bundesebene setzt sich die Koalition für ein Sonderbaurecht für bezahlbaren Mietwohnungsbau sowie soziale und gesundheitliche Infrastruktur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ein.
Die Berliner Bauordnung soll unter Berücksichtigung der Musterbauordnung schnellstmöglich novelliert werden, wobei der Schwerpunkt auf Beschleunigung und Vereinfachung der Verfahren, Kostenreduktion, Umbauerleichterungen und notwendigen Klimaschutzmaßnahmen liegt. Bei gesetzgeberischen Maßnahmen soll die Abschätzung von Auswirkungen auf die Baukosten berücksichtigt werden. Die Koalition beabsichtigt, die Spitzenposition im Bau barrierefreier und rollstuhlgerechter Wohnungen beizubehalten und den Umbau im Bestand zu erleichtern.
Denkmalschutz zurück in die Baubehörde
Die Koalition will das Denkmalschutzgesetz in Bezug auf gewichtige öffentliche Interessen, auch fiskalische, insbesondere beim Klimaschutz, Wohnungs- und Schulbau, neu ausbalancieren. Die obere Denkmalschutzbehörde und das Landesdenkmalamt sollen wieder bei der für Bauen zuständigen Senatsverwaltung angesiedelt werden.
Digitalisierung
Das Ziel der Koalition ist es, bis zum Ende der aktuellen Legislaturperiode die Voraussetzungen zu schaffen, damit Bebauungsplanverfahren und Baugenehmigungen, einschließlich der Genehmigungen nach Straßenrecht, vollständig digital durchgeführt werden können.
Klima und Bauen
Die Koalition fördert das innovative und klimaneutrale Bauen sowie den Einsatz und die Entwicklung nachhaltiger und zukunftsfähiger Bauprodukte und Baustoffe, wie beispielsweise Holz. Dabei liegt der Fokus auf wiederverwendbaren Ressourcen, der Unterstützung seriellen und modularen Bauens und der verstärkten Anwendung von Building Information Modeling (BIM) für Planung, Bau und Betrieb von Gebäuden. Um Stoffkreisläufe zu schließen und nachhaltiges Bauen zu unterstützen, sollen die Nutzung von Recyclingbaustoffen vereinfacht und eine Bundesratsinitiative angestrebt werden. Zudem will die Koalition im Sinne einer neuen Umbaukultur verstärkt auf den Erhalt und die Umnutzung von Gebäuden setzen, um die Klimaverträglichkeit im Baugeschehen zu erhöhen.
Die Wärmewende soll sozialverträglich und bezahlbar für Mieter und Eigentümer gestaltet werden. Die LWU wird bei der Erreichung der CO2-Einsparziele unterstützt, und die Förderprogramme für den privaten Wohnungsbestand sollen weiterentwickelt und mit den Bundesprogrammen abgestimmt werden.
Die energetische Gebäudesanierung, einschließlich Gebäudehülle, Haustechnik und Einsatz erneuerbarer Energien, ist entscheidend für das Erreichen der Klimaneutralität Berlins. Die Gebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz, die sogenannten „Worst performing Buildings“, weisen das höchste Treibhausgassenkungspotenzial auf. Daher liegt der Fokus auf diesen Gebäuden, die in einer gemeinsamen Datenbank erfasst werden sollen. Mit einer verbesserten Datenlage, etwa durch den Aufbau eines Gebäudekatasters, werden Vollzug und Monitoring gestärkt. Die Priorisierung der energetischen Gebäudesanierung erfolgt nach einem „Worst-First-Ansatz“, um Geldmittel und Fachkräfte möglichst gezielt und effizient einzusetzen.
Um den Flächenverbrauch zu reduzieren, setzt die Koalition nach Möglichkeit auf Baupotenziale auf versiegelten oder belasteten Flächen, um grünes Wohnumfeld wie grüne Innenhöfe zu erhalten. Gleichzeitig will die Koalition die Entsiegelung bisher versiegelter Flächen parallel zum Wohnungsbau weiter vorantreiben.
Mieterschutz
Die Koalition verpflichtet sich zum konsequenten Schutz von Mieterinnen und Mietern und will „alle verfügbaren Instrumente auf Landes- und Bundesebene“ nutzen.
Die Koalition arbeitet an einem rechtssicheren qualifizierten Mietspiegel, der schnellstmöglich fertiggestellt wird. In der Übergangszeit wird ein einfacher Mietspiegel erstellt.
Die Koalition bekennt sich zu den im Bündnis für Wohnungsbau und bezahlbares Wohnen vereinbarten Neubauzielen und Maßnahmen für besseren Mieterschutz, wie die Begrenzung von Mietbelastungen auf 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für WBS-Berechtigte oder die Orientierung an einer Kappungsgrenze von 11 Prozent. Im Rahmen des Bündnisses soll eine unabhängige Ombudsstelle zur Schlichtung von Mietstreitigkeiten eingerichtet werden, ohne Doppelstrukturen zu schaffen.
Die kostenfreie Mieterberatung in den Bezirken soll fortgesetzt, stärker beworben und bis 2025 evaluiert und gegebenenfalls bedarfsgerecht verstärkt werden. Die Koalition bekennt sich zur Fachstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt, evaluiert ihre Arbeit und entwickelt sie bedarfsgerecht weiter.
Mit dem angestrebten Gebäude- und Wohnungsregister des Bundes soll ein Kataster auf Landesebene geschaffen werden. Die Koalition setzt sich für ein digitales Mieten- und Wohnungskataster auf Landesebene ein.
Die Koalition strebt die Einrichtung einer Prüfstelle zur Einhaltung der Mietpreisbremse an. Berlin wird weiterhin alle bundesrechtlichen Ermächtigungen zum Schutz von Mieterinnen und Mietern nutzen, wie z. B. durch die Kappungsgrenzen-Verordnung und die Kündigungsschutzklausel-Verordnung. Das Land Berlin wird sich im Bundesrat weiterhin für Gesetzesänderungen zum Mieterschutz einsetzen, z. B. für die Verlängerung, verbesserte Durchsetzbarkeit und Sanktionierung der Mietpreisbremse, eine Kappungsgrenze bei Indexmietverträgen, Verbesserungen beim Kündigungsschutz, die Verlängerung des Umwandlungsvorbehalts über 2025 hinaus und gegen Mietwucher. Die Koalition setzt sich auch gegen die Vermeidung der Grunderwerbssteuer mittels Share-Deals auf Bundesebene ein und adressiert das Thema möbliertes Wohnen, gegebenenfalls mit einer Bundesratsinitiative. Die Koalition begrüßt die Einführung einer neuen Wohngemeinnützigkeit im Bund und wird sie angemessen umsetzen.
Die Prüfung eines Gewerbemietspiegels über eine Bundesratsinitiative und die Verbesserung eines angemessenen Kündigungsschutzes soll in Angriff genommen werden.
Milieuschutz, Vorkaufsrechte und Zweckentfremdung
Im Koalitionsvertrag wird betont, dass soziale Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) als geeignetes Instrument gelten, um die Berliner Mischung, die Zusammensetzung der Kieze und besondere städtebauliche Charakteristika zu sichern. Laut Koalitionsvertrag sollen die Bezirke bei der Ausweisung neuer sozialer Erhaltungsgebiete unterstützt werden und in der AG Milieuschutz einheitliche Kriterien für deren Anwendung erarbeitet werden, insbesondere im Hinblick auf Hemmnisse für energetische Sanierungen und Barrierefreiheit. Um dies bei möglichst geringer Belastung für Mieterinnen und Mieter zu ermöglichen, sollen begleitende Fördermaßnahmen geschaffen werden. Falls notwendig, könnte man sich für eine Reform auf Bundesebene einsetzen.
Der Koalitionsvertrag sieht vor, nach rechtlicher Absicherung Vorkaufsrechte erneut zugunsten der LWU unter Berücksichtigung von Wirtschaftlichkeit und sparsamer Haushaltsführung auszuüben. Es wird geprüft, ob und unter welchen Voraussetzungen die Ausübung zugunsten Dritter ermöglicht werden kann.
Laut Koalitionsvertrag soll untersucht werden, wie die Wohnungsaufsicht bei mangelnder Instandhaltung durch Vermieter gestärkt werden kann, um frühzeitig aktiv werden zu können. Es wird geregelt, was der Standard für bewohnbare Zustände bei Wohnraum ist.
Der Koalitionsvertrag betont, dass zweckfremde Nutzung von Wohnraum unterbunden und gegen illegale Beherbergungsangebote vorgegangen werden soll. Die Koalition wird das Zweckentfremdungsverbot hinsichtlich Eingriffsmöglichkeiten und deren Durchsetzung stärken. Ein Fokus liegt dabei auf Umbau und Sanierung anstelle von Abriss. Bestehende Zwangsmittel und das Treuhandmodell sollen effektiver eingesetzt und Zwangsgelder wirksamer erhoben werden.
Enteignung und Ankaufspolitik
Vorausgesetzt, die vom Senat eingesetzte Expertenkommission zur Umsetzung des Volksentscheids "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" gibt eine verfassungskonforme Vergesellschaftungsempfehlung ab, plant die Koalition laut Koalitionsvertrag, ein Vergesellschaftungsrahmengesetz zu verabschieden. Dieses Gesetz soll einen Rechtsrahmen und objektive qualitative Indikatoren bzw. Kriterien für eine Vergesellschaftung in den Geschäftsfeldern der Daseinsvorsorge (z. B. Wasser, Energie, Wohnen) sowie Grundsätze der jeweils erforderlichen angemessenen Entschädigung definieren. Dabei wird der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Das Gesetz soll zwei Jahre nach seiner Verkündung in Kraft treten.
Der Koalitionsvertrag sieht zudem eine strategische Ankaufspolitik vor, um den kommunalen Wohnungs- und Bodenbestand kontinuierlich zu erhöhen. Das Ziel ist es, die öffentlichen Wohnungsbestände perspektivisch auf 500.000 Wohnungen zu erhöhen und gemeinsam mit den rund 200.000 Wohnungen der Genossenschaften annähernd 50 Prozent der Berliner Mietwohnungen in das gemeinwohlorientierte Segment zu bringen.
Großsiedlungen
Laut Koalitionsvertrag will die Koalition die Programme für Großsiedlungen weiterentwickeln und ausbauen. Die Ergebnisse des Gipfels gegen Jugendgewalt sollen umgesetzt und finanziert werden. Das zivilgesellschaftliche Engagement in Großsiedlungen soll weiter unterstützt und die BENN-Projekte fortgeführt werden. Quartiersmanagement-Gebiete sollen erhalten bleiben, und die Koalition setzt sich für die Verlängerung der Bundesfinanzierung ein und leitet Anschlussmaßnahmen des Landes ein.
Eigentumsbildung
Die Koalition plant laut Koalitionsvertrag, die bestehenden landeseigenen Programme zur Eigentumsbildung über die Investitionsbank Berlin (IBB) fortzuführen und insbesondere im Hinblick auf Familien weiterzuentwickeln und zu verstärken. Bei den Neuen Stadtquartieren wird angestrebt, einen begrenzten Anteil von freifinanzierten Eigentumswohnungen für Familien mit unterdurchschnittlichen Einkommen zu reservieren. Auf Bundesebene setzt sich die Koalition dafür ein, dass Bundesländer die Möglichkeit haben, die Grunderwerbsteuer beim Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum einmalig, auch progressiv, zu reduzieren oder darauf zu verzichten.
Bezahlbare Flächen für Kleingewerbe
Neben dem Neubau von gemischt genutzten Gewerbehöfen sollen die landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) und die berlinovo Flächen für Kleingewerbe, Kulturbetriebe und soziale Einrichtungen zu bezahlbaren Mieten bereitstellen. Dezentrale Gewerbeflächenentwicklungskonzepte werden unterstützt, und bei der Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) sowie dem Berliner Großmarkt soll auf transparente Vermietungsregelungen, Bedarfsgerechtigkeit und soziale Staffelung hingewirkt werden, wie im Koalitionsvertrag festgehalten.
Zusammenfassend
Im Koalitionsvertrag werden verschiedene Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnungs- und Mietmarkts in Berlin festgehalten. Dazu gehören unter anderem der konsequente Schutz von Mieterinnen und Mietern, die Schaffung eines rechtssicheren, qualifizierten Mietspiegels und die Unterstützung des Bündnisses für Wohnungsbau und bezahlbares Wohnen. Die kostenfreie Mieterberatung soll verstetigt und die Fachstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt weiterentwickelt werden. Zudem soll ein Kataster auf Landesebene und eine Prüfstelle zur Einhaltung der Mietpreisbremse eingerichtet werden.
Der Koalitionsvertrag sieht außerdem die Anwendung von sozialen Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) zur Sicherung der Berliner Mischung und städtebaulicher Charakteristika vor. Vorkaufsrechte sollen nach rechtlicher Absicherung zugunsten landeseigener Wohnungsunternehmen ausgeübt und die Wohnungsaufsicht gestärkt werden. Zweckfremde Nutzung von Wohnraum soll unterbunden und das Zweckentfremdungsverbot gestärkt werden.
Bei einer verfassungskonformen Vergesellschaftungsempfehlung der Expertenkommission soll ein Vergesellschaftungsrahmengesetz verabschiedet werden. Zudem soll der kommunale Wohnungs- und Bodenbestand kontinuierlich erhöht werden, um gemeinsam mit den Genossenschaftswohnungen etwa 50 Prozent der Berliner Mietwohnungen in das gemeinwohlorientierte Segment zu bringen.
Die Koalition plant, Programme zur Eigentumsbildung für Familien weiterzuentwickeln und die Grunderwerbsteuer beim Erwerb von selbstgenutztem Wohnraum einmalig, auch progressiv, zu reduzieren oder darauf zu verzichten. Schließlich sollen auch gemischt genutzte Gewerbehöfe, Flächen für Kleingewerbe, Kulturbetriebe und soziale Einrichtungen gefördert werden, um bezahlbare Mieten für diese Bereiche zu gewährleisten.