Der Immobilienmarkt Berlin funktioniert.
Kommen die Zahlen überraschend, oder wird die Mieten-Debatte überhitzt geführt? Dem Mietstpiegel 2019 zufolge steigen die Mieten derzeit nur noch um etwa 2,5 Prozent jährlich. Die Erhebung und Berechnung der Mieten in Berlin basiert auf knapp 1,4 Millionen mietspiegelrelevanten Wohnungen und zeigt das Mietniveau zum Stichmonat September 2018. Der Mietspiegel 2019 deutet auf einen normalen, in Teilmärkte segmentierten Metropolenmarkt. Er offenbart auf den zweiten Blick, was alle wissen: Nur bauen entlastet.
Politik sollte keine Ängste mehr schüren
Es ist Skepsis angebracht. Ist der Mietspiegel 2019 ein echter Spiegel der Mieten in Berlin oder liegen die Mieten in Wirklichkeit höher? Die durchschnittliche Quadratmetermiete von knapp unter sieben Euro wirft die Frage auf, vor welchem Hintergrund die Mietdebatte in Berlin geführt wird. Für Senat und Bezirke wird es künftig weniger einfach, Vermieter zu pauschalisieren. Auch zeigt sich, dass die wohnungsmarktpolitischen Werkzeuge des Senats, die es bereits seit vielen Jahren gibt, durchaus greifen. Mietervorkaufsrechte, Sonderkündigungsschutz vor Eigenbedarf, Milieuschutz und Umwandlungsverordnung sind für Berliner Mieter das sicherste rechtlich vorstellbare Netz. Der neue Mietspiegel bietet die Chance, den Diskurs auf eine sachliche Ebene zurückzuführen.
Es gibt viele Segmente. Auch hochpreisige.
Der Berliner Mietspiegel soll den Bestandsmarkt der Berliner Mietwohnungen abdecken. Neuvermietungen, Neubauprojekte, umfassend sanierte Einheiten und beispielsweise auch möblierte Einheiten oder Zeitvermietungen werden in der Systematik nur bedingt erfasst. Für Wohnungen, die nicht in den Mietspiegel fallen, liegen die Angebotsmieten deutlich höher. Vermieter müssen sich bei Neuvermietungen meist auf den Mietspiegel berufen, gleichzeitig wird der Wohnungsbestand fortlaufend modernisiert. Die damit einhergehenden Investitionen müssen Vermieter über die Miete erwirtschaften. Auch kommunale Vermieter investieren laufend in ihren Bestand, wobei die Investitionen meist nicht auf die Mieten übertragen, sondern vom Steuerzahler in Form von Subventionen aufgebracht werden.
Der freie Mietwohnungsmarkt in Berlin
In unseren Auswertungen ziehen wir die Mietangebote der gängigen Portale und Tageszeitungen in Berlin für unsere Analysen heran. Kommunale Wohnungsangebote werden auf anderen Kanälen vermietet. Diese Mietdaten stehen uns für Auswertungen nicht zur Verfügung, wodurch der von uns ermittelte Wert trotz Heranziehung des Medians eine Verzerrung erfährt. Generell stellen wir sehr unterschiedliche Tendenzen im Stadtgebiet fest. Insbesondere die in den letzten Jahren gehypten Lagen verlieren derzeit etwas an Dynamik. Klassische und besonders hochwertige Lagen legen wiederum stark zu. Wenn wir den Markt in Preissegmente unterteilen, wird deutlich, dass von 2012 bis heute das Preissegment von 5,00 bis 8,00 EUR/m² fast vom Markt verschwunden ist. Aber auch zusammengenommen nehmen die Segmente bis EUR 11,00/m² Wohfläche mehr als die Hälfte der Neuvermietungen auf dem freien Markt ein. Das ist alles, aber kein Wucher. Und gleichzeitig zeigt sich in 2019 eine spürbare Verlangsamung des Mietanstieges über das gesamte Stadtgebiet.
12 Monate Berlin: Mietangebote
Wenn wir die zurückliegenden 12 Monate auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt in einem Chart festhalten, sieht die Angebotssituation wie unten dargestellt aus. Wir haben die Angebot nach Baujahresklassen und Wohnungsgrößen geclustert. Es zeigt sich, dass in allen Baujahresklassen die Mietangebote breit gestreut sind. Auch wird sichtbar, dass der klassische Berliner Altbau und Neubauprojekte Kongruenzen aufweisen.
Mietentwicklung im Fünf-Jahres-Zeitraum
Dass sich die Mietanstiege verlangsamen beweist auch unsere Mietpreis-Index-Tabelle. Die Median-Miete im 12-Monats-Zeitraum beträgt unseren Auswertungen zufolge 13,15 EUR/m². Es wurden etwa 23.020 Mietwohnungen angeboten. Die Neuvertragsmieten entwickelten sich in 60 Monaten um etwa 23,70 %.
Mietindex Berlin
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 13,55 EUR/m² | - | 28,05 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 12,15 EUR/m² | 11,70 % | 23,10 EUR/m² | 21,40 % |
| 3 Jahre | 10,85 EUR/m² | 25,00 % | 18,60 EUR/m² | 50,80 % |
| 5 Jahre | 10,95 EUR/m² | 23,70 % | 15,65 EUR/m² | 79,30 % |
Mehr Informationen im Marktbericht Berlin
Die Situation in den Berliner Bezirken und einen umfassenden Blick auf den Immobilienmarkt in Berlin erhalten Sie in unserem Marktbericht.