Guthmann Immobilien Studie zu Wohnmobilität in Berlin

Zahlreiche Erklärungsansätze, aber keine eindeutige Definition

Der Begriff der Gentrifizierung hat in den vergangenen Jahren viel öffentliche Aufmerksamkeit erlangt und sich von der damaligen ausschließlich akademischen Diskussion gelöst: Ob in Feuilletons, in regionalen Abendnachrichtenprogrammen, auf Wahlplakaten (z.B. zum Berliner Abgeordnetenhaus) oder in Protestaktionen; sobald es um städtische Entwicklungen und Aufwertung geht, wird die Gentrifizierung zum Kampfbegriff (Krajewski 2015, Bernien 2016).

Tatsächlich besteht bis heute kein ganzheitlicher Erklärungsansatz. Es gibt zahlreiche, verschiedene und wissenschaftlich kontrovers geführte Gentrifizierungsdiskurse, welche von Entstehungsprozessen und Ursachenforschung über die Verlaufsform bis zu den Folgen für Verdrängte reichen.
Im deutschsprachigen Raum hat sich die Vorstellung von der Verdrängung statusniedrigerer durch statushöhere Bevölkerungsgruppen in einem Wohngebiet festgesetzt. Als Hauptursachen werden die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie die Aufwertung der Quartiersinfrastruktur und einhergehende Wert- und Mietsteigerungen unter dem Begriff der Spekulation zusammengefasst. Ressourcenschwächere Haushalte ziehen fort, einkommensstärkere Haushalte ziehen zu. Oder, wie die B.Z. schreibt: „Vom Szene-Kiez zum Reichenviertel: So fühlt sich Gentrifizierung an“.

Steigende Mieten, Wohnraumknappheit, Verdrängung!

Niemand möchte zu einem Auszug aus seiner Wohnung gezwungen werden. Entsprechend groß ist die Angst, irgendwann von Mechanismen betroffen zu sein, die dies notwendig machen. Gerade deshalb ist es wichtig, zu differenzieren und eine mehrdimensionale Sicht auf die Dinge zu gewinnen.

Wir haben uns gefragt, was die Berliner unter Verdrängung verstehen. Diese Frage veranlasste uns, in einer eigenen Studie über „Wohnmobilitätsprozesse in Berlin“ Umzugsmotive und Verdrängungsempfinden zu hinterfragen. Insgesamt befragten wir 243 Bewohner und Bewohnerinnen mit Wohnsitz in den drei Berliner Quartieren Rixdorf, Soldiner Straße und Schöneberger Insel. Die Auswahl der drei Untersuchungsgebiete fand nach statistischer Auswertung hoher Binnenzuzugs- sowie Außenzuzugszahlen statt.

Bisherige Forschungsarbeiten zu Verdrängung und alltägliche Berichterstattungen beleuchten den Diskurs eher eindimensional. Häufig entsteht der Eindruck eines induktiven Denkens. Will heißen, Einzelfälle stehen für das Ganze. Aus diesem Grund wurden in unserer Studie nicht allein Verdrängungsempfinden untersucht, sondern zusätzlich sozio-ökonomische Hintergründe sowie Motive der Wohnmobilität erfasst.

Folgende Fragen waren dabei leitend:

• Wie lange leben die Befragten in ihrem Kiez?
• Wie hoch ist die Miete?
• Fühlen sie sich sicher?
• Fühlen sie sich von Verdrängungsmechanismen bedroht?
• Wenn sie sich bedroht fühlen: Warum fühlen sie sich bedroht?
• Fühlen sich hauptsächlich einkommensschwächere Haushalte verdrängt, weil sie durch einkommensstärkere ersetzt werden?
• Würden die Befragten an einer Protestaktion gegen Neubauvorhaben in ihrem Quartier teilnehmen?
• Haben sie vor in nächster Zeit umzuziehen und wenn ja, aus welchen Gründen?

Ergebnisse der Studie

Gründe für erfolgte Umzüge von Bewohnern mit einer Wohndauer unter 5 Jahren

Aus den Analysen geht hervor, dass die meisten Haushalte aufgrund haushaltsinterner Gründe umziehen. Haushaltsinterne Gründe können zum Beispiel die Vergrößerung des Haushaltes durch die Geburt eines Kindes oder der Umzug aufgrund eines neuen Arbeitsplatzes oder Studiums sein. Am mobilsten sind die Befragten aus den Altersgruppen 18 bis 29 Jahren und 30 und 39 Jahren. Änderungen im Lebenszyklus stellen somit das meistgenannte Motiv für Umzüge dar. Darüber hinaus sind Zusammenhänge zwischen einer kurzen Wohndauer und einem höheren Haushaltsnettoeinkommen erkennbar. Zudem gaben 80,95 Prozent der Befragten, die aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels in die Untersuchungsgebiete zogen, an, keine gebürtigen Berliner zu sein und vorher nicht in Berlin gelebt zu haben. Diese Umzüge können als freiwillige Umzüge eingeordnet werden.

Nicht freiwillig sind Umzüge, die z.B. aufgrund einer Mieterhöhung erfolgten. Diese wurden von Zuzügler angegeben, die zuvor alle in einem Berliner Quartier wohnten. Darunter befinden sich u.a. der Kreuzberger Graefekiez, die Neuköllner Quartiere Schulenburgpark und Donaustraße, die an Neukölln angrenzende Treptower Elsenstraße, die Invalidenstraße in Mitte sowie das Weddinger Quartier Schillerpark sowie der Kollwitzkiez in Prenzlauer Berg. Auch die Anmeldung von Eigenbedarf erschien als Angabe des Umzugsgrundes und stellt einen Fortzugszwang dar.
Innerstädtische Wohnmobilitätsprozesse sind somit unter Berücksichtigung eines angespannten Wohnungsmarktes ein Komplex aus lebenszyklischen, umfeldrelevanten (Infrastruktur, Nachbarn, Lärmbedingungen) und immobilienökonomischen (Mietpreissteigerung, Anmeldung von Eigenbedarf der Vermieter) Faktoren.

Umzugsmotive und -planungen aller befragten Bewohner

20,57 Prozent der Befragten gaben an, in der nächsten Zeit einen Umzug zu planen. Dabei ist eine Korrelation zwischen der Wohndauer und einem erhöhten Umzugswunsch erkennbar, denn 74 Prozent der Befragten mit Umzugswunsch leben unter fünf Jahren in ihrer Wohneinheit. Alle Bewohner, die einen Umzugswunsch äußerten, sind Mieter und nicht Eigentümer. Die individuell angegebenen Gründe für einen Umzug lassen sich ebenso wie die erfolgten Zuzüge in lebenszyklische, umfeldrelevante und immobilienökonomische Faktoren clustern.

26 Prozent der Umzugsplanungen betreffen Wanderungen, die in Regionen außerhalb Berlins verlaufen. Die umfeldrelevanten Faktoren werden aus dem städtischen Gefüge durch Suburbanisierungsangaben sowie einem erhöhten Unsicherheitsgefühl erweitert. Am häufigsten werden sowohl für Zielgebiete innerhalb Berlins als auch ins Um-, In- und Ausland lebenszyklische Faktoren (Haushaltsveränderungen, Arbeitsplatzwechsel) angegeben. Gründe für einen Umzugswunsch oder –plan ins Berliner Umland umfassen häufig das Bild eines Eigenheims im grünen, ruhigen und noch bezahlbaren Berliner Umland.

Rixdorfer und Schöneberger Insulaner suchen günstigeren Wohnraum.

Personen, die als Wunschzielort einen Ortsteil innerhalb Berlins angaben, nennen häufiger immobilienökonomische und umfeldrelevante Faktoren als Außenwanderer. In Rixdorf und der Schöneberger Insel erfolgten vereinzelte Nennungen immobilienökonomischer Faktoren. So wurden als Umzugsmotive auslaufende Mietverträge sowie das Bedürfnis nach günstigerem Wohnraum geäußert.

Soldiner fühlen sich von Kriminalität und Ausländern verdrängt.

Im Soldiner Quartier stellen umfeldrelevante Faktoren, die das Unsicherheitsgefühl betreffen, ein häufig genanntes Umzugsmotiv dar. Darunter fallen Aussagen wie: „hohe Kriminalität und Ausländer“, „weniger Assis“ und „sicherere Umgebung“. Die Aussagen von Bewohner Rixdorfs ähneln den Aussagen im Soldiner Kiez, wobei in Rixdorf ein höheres Empfinden von Dreck und Unordnung zum Unzufriedenheitsgefühl führen. Diese Unsicherheits- und Unzufriedenheitsempfindungen scheinen zu einem Fortzugsdruck der befragten Bewohner im Soldiner Quartier und Rixdorf zu führen.

Differenzierte Betrachtung von Verdrängungsängsten

Die Mehrheit der befragten Personen fühlt sich in ihrem Wohnquartier von Verdrängung nicht bedroht (52 Prozent). In der Fragestellung wurde bewusst darauf geachtet, das Wort „Verdrängungsprozesse“ nicht weiter einzugrenzen, sodass unterschiedliche Assoziationen mit den Worten „Bedrohung“ und „Verdrängungsprozessen“ entstanden. Insgesamt stimmen 23 Prozent der Befragten weitgehend oder völlig zu, sich in ihrem Wohnumfeld durch Verdrängungsprozesse bedroht zu fühlen. In einem nächsten Schritt wurden die Befragten aufgefordert, ihre Verdrängungsängste zu begründen bzw. zu erläutern. Dabei ergab sich ein multidimensionales Bild des Verdrängungsbegriffes.

Die Angst vor dem Fremden: Migranten fühlen sich von Deutschen bedroht. Deutsche fühlen sich von Migranten bedroht.

Im Soldiner Quartier wurden als Begründung vorrangig Faktoren wie Kriminalität und Unordnung im öffentlichen Raum angeführt. Auch in Rixdorf und der Schöneberger Insel wurde Verdrängung als Unsicherheitsgefühl beschrieben, welches die Angst vor dem Fremden umfasst. Vorrangig im Quartier der Soldiner Straße fühlen sich einige der befragten Bewohner mit Migrationshintergrund durch Ausländerfeindlichkeit bedroht. Ebenfalls verstärkt im Quartier der Soldiner Straße fühlen sich Bewohner mit deutscher Staatsangehörigkeit von „Ausländern“ verdrängt. Häufig wird die gefühlte Bedrohung in Verbindung mit Kriminalität genannt. Hieraus ergibt sich eine Ableitung der Unzufriedenheit sowie der Unsicherheit im Quartier. 53,33 Prozent der Befragten, die der Kategorie „Unsicherheit im öffentlichen Raum“ und somit haushaltsexternen, umweltrelevanten Faktoren zuzuordnen sind, bejahten eine geplanten Umzug in naher Zukunft. Daraus resultiert, dass die Unsicherheit bei mehr als der Hälfte der Befragten einen Fortzugsdruck produziert, der mit einem Umzug einhergehen kann.

Aktive und passive Formen der Verdrängung

Unter einem passiven Fortzugsdruck sind Ängste zu verstehen, die aus Wissen von Bekannten und/oder Medien resultieren, wobei keine unmittelbare Gefahr auf den Befragten ausgeht. Ein aktiver Fortzugsdruck oder aktiver Fortzugszwang beschreibt die Situation von Menschen, die in ihrer persönlichen Situation unmittelbar von haushaltsexternen Faktoren bedroht sind.

Schöneberger Insulaner sind auch ohne direkten Druck verunsichert

Die meisten Verdrängungsängste, die mit Gentrifzierung assoziiert werden, sind im Quartier der Schöneberger Insel zu lokalisieren. Hier erfolgten auf Grundlage der Erhebung im Vergleich zu den anderen beiden Quartieren die meisten Zuzüge von jungen einkommensstärkeren Einzelpersonen oder Familien. Allerdings wurden auch in Rixdorf vermehrt Gentrifizierungsempfindungen geäußert. In der Soldiner Straße überwiegen negative, umfeldrelevante Unsicherheitsfaktoren.
Der passive Fortzugsdruck ist noch weiter in sozialstrukturelle, finanzielle/immobilienwirtschaftliche und politische Faktoren zu untergliedern. Ein sozialstruktureller, passiver Fortzugsdruck liegt vor, sofern sich die Bestandsmieter von neuen Bewohnern durch deren Anwesenheit im Wohnquartier verdrängt fühlen. Diese Form ist ähnlich zum umfeldrelevanten Fortzugsdruck, wobei sich die sozialstrukturelle, passive Form auf eine einkommensstärkere Klientel bezieht.

Auch lebenszyklische Prozesse werden als Verdrängung wahrgenommen

Sowohl Änderung der Bewohner- als auch der Gewerbestruktur werden als Verdrängungsform wahrgenommen. Dies umfasst sowohl den Verlust der bisherigen Bestandsmieter durch Todesfälle als auch den Zuzug von Einwohnern, die Eigentum erwerben, andere sozioökonomische Stellungen aufweisen oder in Wohnformen leben, mit denen keine Identifikation stattfindet. Da Befragte nicht unmittelbar in ihrer Wohnsituation zu einem Fortzug gezwungen sind, sich aber dennoch verdrängt fühlen, wird dieses Empfinden dem sozialstrukturellen, passiven Fortzugsdruck zugeordnet.
Eine weitere Form der Verdrängung stellt der finanzielle/immobilienwirtschaftliche, passive Fortzugsdruck dar. Dieser liegt vor, wenn Bewohner eines Quartiers von steigenden Mieten, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und Luxussanierungen von ihrem Umfeld informiert sind, jedoch nicht unmittelbar davon betroffen sind.

Der politisch, passive Fortzugsdruck umfasst das Verdrängungsempfinden von Bewohnern, die sich aufgrund der wohnungswirtschaftlichen politischen Lage bedroht fühlen, jedoch in der persönlichen Situation nicht zu einem Fortzug gezwungen sind.
Die passiven Verdrängungsdruckformen treten bei den Befragten zum Teil parallel auf, sodass Kombinationen möglich sind. Zudem kann sich ein passiver Fortzugsdruck durch haushaltsexterne Einflüsse zu einem aktiven Fortzugsdruck oder Fortzugszwang entwickeln.

Bauen ja. Aber bitte nicht bei mir!

Des Weiteren wurde nach der Bereitschaft zur Beteiligung an Bürgerprotesten gegen Neubauvorhaben gefragt. Dabei erfolgte bewusst keine Eingrenzung der Art von Neubauvorhaben, d.h. dass weder Luxusneubauprojekte noch geförderte Wohnungsprojekte in der Fragestellung erwähnt wurden. 54 Prozent der Befragten mit passivem Fortzugsdruck bejahten Bürgerproteste. Obwohl einige der Befragten auch die Wohnungsnot aufgrund eines mangelnden Angebotes beklagten, ist die Bereitschaft für Proteste innerhalb der Gesamtstichprobe mit 47,1 Prozent sehr hoch.

Aktiver Fortzugsdruck liegt vor, wenn Personen unmittelbar von störenden Faktoren, die den Erhalt des Wohnortes gefährden, betroffen sind, einen Fortzug erwägen.
Die Faktoren können sowohl persönliche Rahmenbedingungen wie eine Verschlechterung der persönlichen finanziellen Situation als auch umfeldbezogene Faktoren wie Nachbarschaftsstreitigkeiten umfassen. Zu dieser Form sind auch Bedrohungsängste durch Kriminalität und Unordnung im öffentlichen Raum zu zählen.
Aktiver, immobilienökonomischer Fortzugsdruck konnte in fünf Fällen der Stichprobe lokalisiert werden. Die Form des aktiven Fortzugsdruck kann in die Form des aktiven Fortzugszwanges übergehen, sofern es „unmöglich, gefährlich und/oder unbezahlbar geworden [ist], in dem Quartier oder der Wohnung zu bleiben“ (Bernien 2016: 47).

Unser Ziel: Mehr Klarheit und nicht alles in einem Topf!

Der Ansatz unserer Studie war es, ohne Vorauswahl von bestimmten, bereits verdrängten oder einkommensstarken zugezogenen Bevölkerungsgruppen, auf mehreren Betrachtungsebenen Gründe für innerstädtische Wohnmobilität zu hinterfragen. Dazu wurden sowohl Motive von Zugezogenen eines Quartiers und Umzugspläne sowie Verdrängungsängste von der Gesamtbevölkerung des jeweiligen Quartiers untersucht.

Die Ergebnisse der Umzugsmotive lassen sich in vier Kategorien einordnen: lebenszyklisch, nicht-lebenszyklisch, umfeldrelevant und immobilienwirtschaftlich. Dabei sind umfeldrelevante und immobilienwirtschaftliche Motive durch ein hohes Unsicherheitsgefühl und/oder Unzufriedenheitsgefühl geprägt. Daraus entwickeln sich die zwei Faktoren: Fortzugsdruck und Fortzugszwang.

Interpretationen vom Verdrängungsbegriff eröffneten die drei Unterkategorien des passiven Fortzugsdrucks, des aktiven Fortzugsdrucks und des aktiven Fortzugzwangs. Das vorgestellte Modell von innerstädtischen Wohnmobilitätsprozessen in den Untersuchungsräumen liefert einen Beitrag zur einer vielschichtigen und transparenteren Analyse von Verdrängungen.