Vor dem Beurkundungstermin
Nach der Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die wesentlichen Vertragsbestandteile kann ein Notar mit dem Vertragsentwurf und der Beurkundung beauftragt werden. Üblicherweise übernimmt dies der Käufer.
Der Notar nimmt Einsicht in das Grundbuch und prüft die dort enthaltenen Eintragungen. Im Anschluss setzt er den Kaufvertrag auf und übermittelt dessen Entwurf den Parteien.
Wenn eine Partei Verbraucher ist, den Kaufvertrag also für die private Lebensführung abschließt, soll der Notar dabei nach dem Beurkundungsgesetz eine 14-tägige Prüffrist zwischen Übersendung des Vertragsentwurfs und der Beurkundung wahren.
Beurkundung
Beim Beurkundungstermin können aufgekommene Fragen mit dem Notar besprochen und bei Einvernehmen zwischen den Parteien noch letzte Änderungen in den Kaufvertrag eingepflegt werden. Wenn der Kaufgegenstand eine Eigentumswohnung ist, nimmt der Kaufvertrag darüberhinaus Bezug auf die Teilungserklärung sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Der Notar wird die Parteien über möglicherweise bestehende Vorkaufsrechte (z.B.: bei Erstverkauf nach Teilung, Vorkaufsrecht der Gemeinde) informieren. Sobald gegen den Vertragsentwurf keine Einwände mehr bestehen, beurkundet der Notar den Vertrag. Dafür muss er den gesamten Vertrag vorlesen und im Anschluss von beiden Parteien unterzeichnen lassen.
Der Käufer muss nicht selbst zur Vertragsunterzeichnung erscheinen, er kann sich stattdessen vertreten lassen. Bei der Beteiligung eines Verbrauchers soll der Notar auf dessen persönliche Anwesenheit bei der Beurkundung hinwirken. Zwingend erforderlich ist diese allerdings nicht. Wenn der Käufer nicht selbst erscheinen kann, ist dabei die Möglichkeit eines sogenannten vollmachtlosen Vertreters beliebt. Im Gegensatz zu einer getrennten Beurkundung der Erklärungen von Käufer und Verkäufer ist diese günstiger, da lediglich im Nachhinein Gebühren für die Unterschriftsbeglaubigung anfallen. Dazu im Anschluss mehr.
Nach der Beurkundung
Direkt nach der Beurkundung meldet der Notar den Verkauf an das Finanzamt, welches auf dieser Grundlage den Grunderwerbssteuerbescheid erlässt. Erst nachdem die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde, übersendet das Finanzamt dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese Bescheinigung darf der Notar keine Eigentumsumschreibung veranlassen.
Kommt ein gemeindliches Vorkaufsrecht in Betracht, informiert der Notar auch die Gemeinde über den Verkauf. Zu den genaueren Einzelheiten des gemeindlichen Vorkaufsrecht lesen Sie in einem weiteren Beitrag.
Zum Vollzug des eigentlichen Kaufvertrags lässt der Notar vom Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers eintragen. Ist das Grundstück mit Grundschulden oder sonstigen Belastungen versehen, im Kaufvertrag aber eine lastenfreie Übergabe vereinbart, kümmert sich der Notar um die Erfüllung dieser Bedingung. Nach Vorlage der entsprechenden Löschungsbewilligungen lässt er die Belastungen im Grundbuch löschen. Unter Umständen werden diese Bewilligungen unter der Bedingung erteilt, dass der Notar die noch ausstehenden Schulden durch teilweise Weiterleitung des Immobilien-Kaufpreises an die finanzierende Bank ausgleicht.
Kaufpreisfälligkeit
Der Kaufpreis muss vom Käufer erst gezahlt werden, wenn er fällig ist. Dafür schickt der Notar dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung, sobald alle im beurkundeten Vertrag vereinbarten Fälligkeitsbedingungen eingetreten sind. Übliche Fälligkeitsbedingungen sind die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Vorlage aller erforderlicher Löschungsbewilligungen und bei Eigentumswohnungen meist auch die Verwalterzustimmung. Erst wenn diese erfüllt sind, wird der Kaufpreis vom Käufer gezahlt.
Wenn der Kaufvertrag durch einen vollmachtlosen Vertreter geschlossen wurde, ist im Anschluss eine Nachgenehmigung des Vertretenen erforderlich. Für die Nachgenehmigung ist keine notarielle Beurkundung erforderlich, vielmehr reicht eine bloße Unterschriftsbeglaubigung aus.
Besonderheiten gelten für ausländische Käufer und Verkäufer. Die Nachgenehmigung kann im Ausland erfolgen. Unter Umständen wird für ausländische Dokumente eine Apostille oder gar die Legalisation der Urkunde erforderlich. Die Apostille ist eine vereinfachte Art der Beglaubigung ausländischer Urkunden in Form der Echtheitsbestätigung durch die Behörden des Staates, in welchem die Urkunde errichtet wurde. Die Legalisation von Urkunden ist demgegenüber der wesentlich komplexere Regelfall. Bei einer Legalisation wird die Urkunde zunächst wie bei einer Apostille beglaubigt (unter Umständen ist noch eine Überbeglaubigung erforderlich) und diese Beglaubigung von der deutschen Auslandsvertretung vor Ort bestätigt. Eine Auflistung für welche Länder welche Echtheitsbestätigung erforderlich ist, findet sich zum Beispiel beim Deutschen Notarinstitut. Unterschriftsbeglaubigungen können zumeist auch bei deutschen Auslandsvertretungen vorgenommen werden, eine sonst erforderliche Apostille oder Legalisation entfällt in diesem Fall. Dadurch können unter Umständen erhebliche Gebühren eingespart werden.
Eintragung im Grundbuch
Der gesamte Prozess endet mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer in das Grundbuch. Damit ist der Erwerbsprozess abgeschlossen und die Eigentumsübertragung perfekt. Der Notar lässt noch die Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers aus dem Grundbuch löschen, da diese ihren Sicherungszweck nun erfüllt hat.
Wie lange die Abwicklung eines Grundstückskaufvertrags von Kaufvertragsentwurf bis zur Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch insgesamt dauert, ist aufgrund der vielen Faktoren und beteiligten Behörden im Einzelfall schwer abzuschätzen. In einfachen Fällen ist die Eintragung möglicherweise in wenigen Monaten erfolgt, in komplexeren Situationen kann die finale Eintragung bis zu ein Jahr in Anspruch nehmen.
Lesen Sie hier:
Was es mit dem bezirklichen Vorkaufsrecht auf sich hat. Wie groß das Risiko einer Ausübung tatsächlich ist. Und was die zeitlichen Implikationen sind.