Der Immobilienblog für Berlin

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Mietendeckel ist beschlossen. Was das für Eigentümer bedeutet.

Die Mieten in Berlin dürfen ab sofort für fünf Jahre nicht erhöht werden. Aus dem heute (18.06.2019) beschlossenen Papier soll ein Landesgesetz werden. Wir haben die wesentlichen Punkte für Sie zusammengefasst.

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Mietendeckel Leitfaden

Mit dem Mietendeckel ist die wohnungspolitische Ausrichtung unter Rot-Rot-Grün in Berlin, insbesondere unter Bausenatorin Lompscher und dem Regierenden Bürgermeister Müller auf Planwirtschaft gesetzt. Trotz scharfer Kritik nicht nur von Seiten der privaten Eigentümer und der Immobilienwirtschaft, dürfen die Mieten in Berlin seit dem Stichtag 18.06.2019 für fünf Jahre nicht erhöht werden. Aus dem Papier soll nun Landesgesetz werden. Wir fassen für Sie die Kernpunkte des Vorhabens zusammen. 

Regelung

Das geplante Mietengesetz soll

  1. die Mieten in Berlin auf Stand von Juni 2019 für die Dauer von fünf Jahren einfrieren,
  2. bei der Wiedermietung "überhöhte Mieten" reduzieren und
  3. die Absenkung bereits bestehender "überhöhter" Bestandsmieten ermöglichen.

Zeitraum

Die Mieten in Berlin sollen durch ein Landesgesetz öffentlich-rechtlich begrenzt werden. Die Regelungen greifen grundsätzlich mit dem Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eckpunkte durch den Senat, also zum 18.06.2019. Die Miethöhen sind auch für Erhöhungen ab diesem Stichtag bis zur Verabschiedung des Landesgesetzes auf fünf Jahre befristet.

Anwendungsbereich

Das Mietengesetz soll alle Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin erfassen. Das sind über 1,5 Millionen Einheiten. Neubauwohnungen und geförderte Wohnungen aus dem Sozialen Wohnungsbau sind ausgenommen. 

Was ist ein Neubau?

Die konkrete Definition für den Neubau erfolgt im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens. Konkrete Informationen werden erst im Herbst vorliegen. Unklar ist, ob nur Erstvermietungen geschont werden, oder auch Folgevermietungen in Neubauten. Wahrscheinlich läuft es darauf hinaus, dass bei Wiedervermietung die letzte Vertragsmiete als Mietobergrenze angenommen wird. Gesichert ist dies jedoch noch nicht.

Bestehende Mietverhältnisse

Die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen dürfen für die Dauer von fünf Jahren nicht erhöht werden. Wie weit dieser Punkt geht, ist noch nicht bekannt. Möglicherweise werden Mieter die Möglichkeit zur Überprüfung der aktuellen Miete auf Mietpreisüberhöhung erhalten. Auch wenn dieser Punkt noch nicht klar ist, würde dies bedeuten, dass Mieter mit einem sogenannten Absenkungsbegehren die Miete auf die zulässige Höhe reduzieren könnten. Diese orientiert sich an einer zu definierenden allgemeingültigen Mietobergrenze. 

Mietendeckel und Miethöhe bei Neuvermietung

Bei Vermietung von Wohnungen darf höchstens die zuletzt vereinbarte Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden, sofern diese die Mietobergrenze nicht übersteigt. Wohnungsneubau, der noch nicht vermietet wurde, ist ausgenommen. Ersteres würde eine Zäsur bedeuten, denn bislang ist der Vermieter berechtigt, die zuletzt erhaltene Miete auch bei Neuvermietung zu verlangen. Der Mietendeckel wäre damit nicht nur Mietendeckel, sondern auch Mietenminderer. 

Mietendeckel und Miete nach Modernisierung

Für Modernisierungsumlagen werden künftig besondere Genehmigungs- und Anzeigepflichten geschaffen. Vermieter müssen Anzeigen und Genehmigungen bei der IBB einreichen. Anzeigepflichtig werden Modernisierungsumlagen, die eine Steigerung der Bruttowarmmiete um mehr als 0,50 €/m² monatlich bewirken.

Energetische Modernisierungen

Energetische Modernisierungen gehen künftig einer mit einer Reihe von Nachweisen einher. Die behördliche Genehmigung hängt davon ab, ob die Mieterhöhungen in einem bestimmten Verhältnis zu der erreichten Einsparung bei den Betriebskosten steht. Die voraussichtliche Einsparung der Betriebskosten müssen die Vermieter durch einen Sachverständigen schriftlich nachweisen.

Darüber hinausgehende Modernisierungen mit Mieterhöhungen stehen unter Genehmigungsvorbehalt. Die Unabweisbarkeit und Angemessenheit der Kosten zur Durchführung der Maßnahmen und die Auswirkungen auf die Miethöhe werden geprüft. Eine Genehmigung muss zum Beispiel dann erteilt werden, wenn es sich um gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen handelt, wenn Barrieren in den Wohnungen gemindert werden oder Wohnungen mit sogenanntem Substandard (zum Beispiel Außentoilette) nach zeitgemäßen Standards ausgestattet werden sollen. Die Genehmigung wird aber nur dann erteilt, wenn die Wohnraummodernisierung unter Inanspruchnahme der Fördermittel der Wohnungsmodernisierungsbestimmungen erfolgt. (Achtung: Dieser Punkt ist noch unklar. Wir informieren Sie)

Härtefälle unter dem Mietendeckel

Das Gesetz soll wirtschaftliche Härtefälle der Vermieter berücksichtigen. Härtefälle sind auf Antrag durch die Investitionsbank Berlin (IBB) zu prüfen und gegebenenfalls zu genehmigen. Wird eine wirtschaftliche Unterdeckung nachgewiesen, darf die IBB Mieterhöhungen und höhere Mietvereinbarungen genehmigen. Als Ausgleich wird WBS-berechtigten Mietern die Differenz zwischen genehmigter Miete und Mietobergrenze finanziell ausgeglichen.

Verstöße

Verstöße gegen die Anforderungen des Berliner Mietengesetzes werden als Ordnungswidrigkeiten eingestuft. Sie können mit Geldbußen bis zu 500.000 Euro belegt werden. Mieter können bei Verdacht eines Verstoßes diesen beim Bezirksamt bzw. der IBB anzeigen.

Eingriffsbefugnisse

Es werden Stellen definiert, die für die Mietpreisprüfung zuständig sind. Zur Wahrnehmung dieser Aufgabe sollen sie umfangreiche Befugnisse erhalten. Insbesondere können sie den Vermieterinnen und Vermietern im Einzelfall untersagen, eine höhere als die gesetzlich zulässige Miete zu verlangen oder anzunehmen.

Zeitplan

Der Senatsbeschluss über die Eckpunkte vom 18.06.2019 soll bis 31.08.2019 als Entwurf für die Schlusszeichnung bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung fertig gestellt werden. Danach sollen Fachkreise und Verbände bis etwa Mitte September Gelegenheit zur Prüfung erhalten. Am 07.10.2019 soll der Entwurf zur Anmeldung für den Senat vorgelegt werden. Der Senatsbeschluss wird für den 15.10.2019 angestrebt, die Erste Lesung im Abgeordnetenhaus von Berlin soll bis 31.10.2019 erfolgen. Es folgt die Zweite Lesung und, sofern eine Erklärung zum Verzicht auf die Dritte Lesung vorliegt, erfolgt die Ausfertigung bis 20.12.2019. Die Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin soll bis 10.01.2020 erfolgen. Das Inkrafttreten ist zum 11.01.2020 geplant. Achtung: Das Gesetz ist retro-aktiv. Der Stichtag ist damit nicht das Inkrafttreten, sondern der 18.06.2019.