Mietendeckel Basics

Die Ausgangslage des Mietendeckel

Das heftig umstrittene und erbittert debattierte Gesetz zum Mietendeckel in Berlin ist beschlossen. In einer namentlichen Abstimmung stimmten die Berliner Abgeordneten am 30.01.2020 mit der Mehrheit der Fraktionen aus SPD, Linke und Grüne dem „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin“ zu. Der Mietendeckel tritt mit Veröffentlichung des Gesetzestextes Mitte Februar in Kraft. Die rot-rot-grüne Koalition in Berlin hat mit dem Gesetz den gravierendsten Eingriff in den freien Markt der  neueren Geschichte Deutschland beschlossen. Die Berliner Abgeordneten haben für ein Gesetz votiert, das nach Auffassung führender Juristen im Widerspruch zum Grundgesetz steht.

Rückwirkend zum 18. Juni 2019 regelt das Gesetz einen Mietenstopp für 5 Jahre. Im zweiten Schritt, neun Monate nach Einführung, sollen Mieter die Möglichkeit erhalten, bestehende Mieten auf neu festgesetzte Obergrenzen zu reduzieren. Das Gesetz soll bereits im Februar 2020 in Kraft treten. 

Dieser Artikel beschäftigt sich nicht damit, ob das Land Berlin über die gesetzgeberische Kompetenz verfügt, ein eigenes Gesetz zur Mietenbegrenzung einzuführen, wovon führende Juristen überwiegend nicht ausgehen. In diesem Fall wäre die durch das Land Berlin eingeführte Norm verfassungswidrig und würde vor dem Verfassungsgericht scheitern und damit nichtig werden. Ungeachtet dessen beschäftigt sich dieser Artikel mit dem Gesetz so, wie es nach derzeitiger Beschlussfassung geplant ist. Er skizziert die wesentliche Punkte der Gesetzesvorlage, die mit Inkrafttreten sofort wirksam würden. Er wurde nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert, ersetzt keine Rechtsberatung und erfolgt unter Ausschluss jeglicher Haftung. 

Mietendeckel auf einen Blick

• Die Mieten in Berlin werden für die Dauer von zunächst 5 Jahren auf den Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. 
• Mieterhöhungen, die zwischen dem 18.Juni 2019 und dem Inkrafttreten des Gesetzes ausgesprochen wurden und deren Zustimmung durch die Mieter in diesen Zeitraum fällt, fallen auf die zuletzt wirksam vereinbarte Miete zurück.
• Neubauten ab 2014 fallen nicht unter den Mietendeckel
• Für umfassend modernisierte Wohnungen ist keine spezifische Regelung im Gesetz vorgesehen. Wir gehen davon aus, dass für die Einordnung in eine Baualtersklasse § 16 Abs.1 WoFG heranzuziehen ist, so dass es darauf ankommt, ob der Bauaufwand „wesentlich“ im Sinne dieser Vorschrift war. Nach gängiger  Rechtsprechung liegt ein „wesentlicher Bauaufwand“ i.d.R. dann vor, wenn die Umbaukosten mindestens ein Drittel der Kosten eines entsprechenden Neubaus betragen. 
• Mietpreisgebundene Sozialwohnungen fallen nicht unter den Mietendeckel. 
• Nach einer Wartezeit von neun Monaten nach Inkrafttreten des Mietendeckels  können Mieter die Mieten senken, sofern sie 20 Prozent über den zulässigen Tabellenwerten liegen, zu denen Zu-und Abschläge nach Lage und Ausstattung hinzugerechnet werden müssen.
• Verstöße gegen das Gesetz werden mit Bußgeldern von bis zu 500.000 Euro je Wohnung geahndet.
• Vermieter müssen ihre Mieter nach Inkraftreten des Gesetzes innerhalb von zwei Monaten Ihre Mieter über die Grundlage der vereinbarten Miethöhe informieren, sonst drohen hohe Geldbußen.

1. Anwendungsbereich

• Grundsätzlich gilt das Gesetz für Wohnräume. Der Begriff Wohnraum ist insofern relevant, als er mehr als nur “Wohnungen” im baurechtliche Sinne ergreift. Vielmehr steht die tatsächliche Nutzung im Vordergrund, wodurch sich erhebliche Einschränkungen bei der Vertragsgestaltung ergeben. So erfasst das Gesetz auch als Wohnraum genutzten Gewerberaum, zeitlich befristete Mietverhältnisse und möblierte Wohnungen. Es geht also nicht um die Ausformung des Wohnens sondern um den Wohnraum an sich. Ausgenommen sind aller Voraussicht nach nur Wohnsituationen wie Wohnheime im Sinne betreuten Wohnens, nicht jedoch z.B. studentisches Wohnen. 
• Ausgenommen sind Wohnungen mit erstmaliger Bezugsfertig ab dem 1.1.2014. Alle anderen frei finanzierten Wohnungen werden vom Gesetz erfasst.
• Damit gilt besonderes Augenmerk auf § 16 des WoFG (Wohnraumförderungsgesetz). Neubau erfasst hier nicht nur neu gebaute, sondern auch umfassend modernisierte Gebäude oder Gebäudeteile. Die Faustregel lautet, dass die Investition ein Drittel der Kosten, die für einen Neubau erbracht werden müssten, umfassen muss und den Gebrauchswert des Wohnraums oder des Wohngebäudes nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht werden, fallen unter die Modernisierung.
• Gebäude oder Gebäudeteile, die vor 2014 nach § 16 WoFG umfassend modernisiert wurden, fallen zurück auf die Einstufung der Mietobergrenze nach Baujahr, zuzüglich der Erhöhung um 1 Euro pro Quadratmeter für moderne Ausstattung und ggf. der erhöhenden Lageeinstufung.
• Dachgeschosswohnungen werden nach dem Ausbaujahr bemessen.

2. Zulässige Miethöhe per Verbot

• Als Miete wird die Nettokaltmiete, einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände verstanden.
• Der Gesetzentwurf sieht vor, dass eine "überhöhte Miete verboten ist". Das Verbot greift neun Monate nach der Verkündung des Gesetzes.
  
• Modernisierungsumlagen, die ihre Wirkung nach dem Stichtag entfaltet hätten, sollen mit dieser Stichtagsregelung nicht mehr geltend gemacht werden können, unabhängig davon, ob sie rechtskräftig angekündigt und bereits ausgeführt wurden. So kann z.B. eine 2018 angekündigte aber erst in 2019 fertig gestellte neue Heizungsanlage mit Rechnungslegung nach dem 18.6.2019 nicht mehr im geplanten und angekündigten Umfang umgelegt werden, sondern nur in Höhe des maximalen Umlagebetrages von 1 Euro pro Quadratmeter, gemäß § 6. 
• Bei Wiedervermietung ist es verboten, eine höhere Miete zu verlangen, als es sich aus §§ 5 und 6 der Gesetzesvorlage ergibt.
• Bei Wiedervermietung entfällt die 120-Prozent-Regel, die bei Bestandsverträgen angesetzt wird. Auch hier sind dem Mieter vom Vermieter die Grundlagen zur Berechnung der Miete zu benennen. 
• Ab 1.1.2022 können die Mieten bis zur Mietobergrenze um jährlich um 1,3 Prozent Inflationsausgleich erhöht werden. 
• Wenn die Wohnung zum Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet war oder zwischen Stichtag und Inkrafttreten des Gesetzes ein Mieterwechsel stattgefunden hat, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren. 
• Vermieter, welche die Mieten vor dem Stichtag 18. Juni 2019 erhöht haben, müssen damit rechnen, dass die wirksame Miete auf den Wert vor dem Stichtag zurückfällt. § 3 erfasst alle Mieten nach § 557 - § 559 BGB. Damit sollen auch Staffelmieten und Indexmieten auf der Höhe vor dem Stichtag eingefroren werden. 

3. Kappung bei Bestandsverträgen

• Das geplante Mietengesetz definiert Mieten anhand einer Mietentabelle. 
• Für den Gesetzgeber ist eine Miete überhöht, wenn sie die Werte der Mietentabelle um mehr als zwanzig Prozent überschreitet und keinen Härtefall darstellt (§7). 
• Neben der Tabelle wird es eine Wohnlagenzuordnung durch eine Rechtsverordnung geben. Für einfache Wohnlagen sollen 0,28 Euro pro Quadratmeter und für mittlere Wohnlagen 0,09 Euro pro Quadratmeter in Abzug gebracht werden. Gute Wohnlagen erhalten einen Zuschlag von 0,74 Euro. 
• Für Ausstattungsmerkmale sind weitere Zuschläge bis maximal 1 Euro pro Quadratmeter vorgesehen.
• Die anzulegende Grundmiete berechnet sich aus der Grundmiete der Tabelle zu-/abzüglich Lagekriterium, zuzüglich ggf. anzusetzender Ausstattungsmerkmale und darf um maximal 20 Prozent überschritten werden. 

4. Modernisierungen

• Vermieter müssen durch umlagefähige Modernisierungen beabsichtigte Mieterhöhungen bis 1 Euro je Quadratmeter bei der IBB anzeigen aber nicht genehmigen lassen. Unter diese Modernisierungen fallen Maßnahmen aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen, bestimmter Wärmedämmungen, die Nutzung erneuerbarer Energien, energetische Fenstererneuerung, Heizungstausch, Aufzugsanbau, sowie bestimmter Arbeiten zum Abbau von Barrieren. 
• Dabei darf die Mietobergrenze um nicht mehr als 1 Euro überschritten werden. 
• Mehrfache Modernisierungsmaßnahmen dürfen in Summe diesen Betrag nicht überschreiten. 
• Sind Maßnahmen geplant, welche die Umlage von 1 Euro je Quadratmeter übersteigen, müssen Förderprogramme der IBB in Anspruch genommen werden. Die Grenze liegt bei maximal einem weiteren Euro je Quadratmeter.
• Genehmigungspflichten für Modernisierungsmaßnahmen, die sich aus den Erhaltungssatzungen ergeben, bleiben von diesen Regelungen unberührt. So muss eine energetische Fenstererneuerung nach § 6 des Mietengesetzes nur angezeigt werden, kann aber durch eine geltenden Erhaltungssatzung ausgeschlossen sein.
• Die Begrenzung des Mietenoberwertes auf 120 Prozent bei Bestandsmieten ist die Barriere für Modernisierungen, wenn diese Obergrenze aus § 5 bereits erreicht ist. 
• Hinsichtlich Neuvermietungen nach einer Modernisierungsumlage ist § 6 nicht geregelt. Möglicherweise müssen Vermieter nach § 7 bei der IBB einen Härtefallantrag auf Beibehaltung der Vormiete stellen, da sonst Verluste drohen.
• Bezüglich der Einordnung und Abgrenzung Neubau / Modernisierter Altbau wird hier davon ausgegangen, dass § 16 Abs.1 WoFG herangezogen wird. Unklar ist, ob Neubauten nach 1.1.2014 bei Wiedervermietung nach 5 Jahren auf 9,80 zzgl. EUR 1,00 zurückfallen, zumal Objekte, die vor 2014 nach § 16 Abs.1 WoFG umfassend modernisiert wurden unter in die Mietobergrenzen nach Baujahresklassen fallen. 

5. Auskunftspflicht und Ordnungswidrigkeiten

• Der Stadtentwicklungsverwaltung muss „auf deren Verlangen“ Auskunft über Vertragsmodalitäten erteilt werden.
• Aus § 5 (4) ergibt sich die Verpflichtung für Vermieter, die Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes und ebenso vor Abschlüssen von neuen Mietverträgen unaufgefordert Auskunft über die Grundlagen zur Berechnung der Miete zu informieren. Kommen die Vermieter in Berlin dieser Verpflichtung nicht nach, können Bußgelder verhängt werden.
• Der Vermieter ist nicht in der Pflicht, die Berechnung auszuführen oder die geforderte Miete zu benennen. 
• Die Regelung für Modernisierungen wurde erweitert und präzisiert. Jetzt gilt für alle Bereiche des Mietendeckels (Mietenstopp, Verbot überhöhter Mieten und tabellarische Mietobergrenzen), dass nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete um höchstens einen Euro je Quadratmeter erhöht werden darf. Überprüft wird dies von der landeseigenen Investitionsbank Berlin (IBB).
• Ordnungswidrigkeiten seitens der Vermieter können wissentlich und unwissentlich erfolgen. Wissentlich z.B. wenn eine Miete gefordert wird, die nach §§ 3 bis 6 die zulässige Mietobergrenze übersteigt. 
• Das Risiko, unwissentlich Ordnungswidrigkeiten zu begehen ist hoch. So können nicht erteilte Auskünfte an die Mieter gemäß § 5 (4) und/oder nicht erteilte Auskünfte und/oder beim zuständigen Bezirksamt nicht vorgelegte Unterlagen geahndet werden.
• Ordnungswidrigkeiten können mit Bußgeldern bis zu 500.000 Euro geahndet werden. 

Ausstattung

Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind: 

• Schwellenlos erreichbarer Aufzug
• Einbauküche
• Hochwertige Sanitärausstattung
• Hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
• Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)

Familienhäuser

Auch für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt nach Aussage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen das Gesetz. Auf der Webseite der Verwaltung heißt es: "Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich jedoch die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent."

Kommentare und Fragen

• Besonders getroffen werden Wachstumslagen mit einfacher bis mittlerer Einstufung und Mietshäuser, die bereits mit erheblichem Aufwand modernisiert oder energetisch ertüchtigt wurden. Damit besteht die Gefahr, dass Maßnahmen, die vor 2014 getätigt wurden, in eine Deckungslücke laufen. 
• Vorgenannte Effekte führen zu Bestands-Erosion, da private Vermieter entweder eingesetzte Eigenmittel oder aufgenommene Fremdmittel für Modernisierungen nicht mehr refinanzieren können. 
• Vermieter, die in der vergangenheit von den bestehenden Möglichkeiten zu Mieterhöhungen Gebrauch gemacht haben, werden begünstigt. Besonders sozial eingestellte Vermieter werden schlechter gestellt, da sie das Mietrecht bislang nicht ausgereizt haben. 
• Wenn das Recht auf Rendite durch Vermietung infrage gestellt wird, werden Wohnungen bei Leerzug nicht neu vermietet, sondern verkauft, wodurch dem Mietmarkt Wohnungen dauerhaft entzogen werden. Durch die Verknappung steigen v.a. in bevorzugten Lagen die Kaufpreise. 
• Eigentümer von Mietshäusern werden vermehrt zum Teilungsmodell zurückkehren. Mietshäuser werden auf Vorrat geteilt. Nach Haltefrist (7 Jahren Mieterkauf) werden diese Wohnungen frei oder vermietet veräußert. Wenn vermietet, dann mit auf 5 Jahre reduziertem Sonderkündigungsrecht vor Eigenbedarf.
• Rückschlag für die Stadtentwicklung. Erfolgreiche Förder- und Bauerfolge der Vergangenheit (IBA neu) bezogen immer wirtschaftliche, baurechtliche, steuerliche und mietrechtliche Auswirkungen ein.
• Förderung von Unterbelegung: Kleine Haushalte geben billigen Wohnraum nicht mehr frei. Miethöhe wird nicht mehr nach dem eigentlichen Bedarf des Haushaltes (Anzahl Personen) gesteuert, sondern über die Quadratmeter-Miete. Große Wohnungen gehen dem Mietwohnungsmarkt verloren.
• Sickereffekte werden unterbunden, Binnen-Wanderungsbewegungen unterbrochen Verdrängung wird gefördert. Junge Familien werden gezwungen, die angestammte Umgebung zu verlassen, wenn sie sich vergrößern wollen. 
• Zuzügler werden diskriminiert. Wer aus extern kommend Wohnung in Berlin sucht, steht vor einem verschlossenen Markt, während Bestandsmieter in den Wohnungen verharren.