Politisch rabiat und juristisch heikel
Die Methoden der rot-rot-grünen Koalition im Umgang mit Verkäufen von Mietshäusern werden juristisch immer problematischer, die Allianzen immer dubioser. Schon in den zurückliegenden Monaten zeichnete sich ab, dass die städtischen Wohnungsbaugesellschaften in ihrer Funktion als Vorkäufer finanziell am Limit agierten. Mit dem Beschluss des sogenannten Mietendeckels fallen WBGs als Käufer nun endgültig aus: Bei den hohen Kaufpreisen für Miethäuser in Berlin können die Kommunalen sich die Objekte schlicht nicht mehr leisten. Weil der Mietendeckel die Wohnungsbaugesellschaften als Käufer sprichwörtlich kannibalisiert hat, muss nun ein neuer Partner her. In einer mehr als nur merkwürdigen Konstellation kommt nun eine Genossenschaft ins Spiel, die bereits in 7 Fällen als Vorkäuferin eingesetzt wurde. Die „Diese eG“, produziert mit ungesicherten Vorkäufen in Millionenhöhe Negativschlagzeilen.
Treibende Kraft und wichtiger Unterstützer der neuen Vorkaufsgenossenschaft „Diese eG“ ist der Kreuzberg-Friedrichshainer Baustadtrat Florian Schmidt. Der Grünen-Politiker, der zum links-außen Flügel seiner Partei zählt, möchte aktuell weitere 13 Häuser im Bezirk mit der „Diese eG“ ankaufen.
„Risiko eG“ statt „Diese eG“
Für die „Diese eG“ ist die Nutzung als rechtliche Hülle für Vorkäufe ein unfreiwilliges, zweites Leben. Die Genossenschaft wurde 2012 als private Initiative mit dem Ziel gegründet, das Lichtenberger Schwimmbad zu sanieren und zu erhalten. Genossenschaftsgründer Michael Metze wunderte sich bald über immer mehr „Unterstützer“ und Beitritte, die sich fast alle aus den Reihen der Linkspartei rekrutierten. Schnell wurde Metze klar, dass die neuen Alt-Genossen nicht etwa beitraten das Lichtenberger Schwimmbad zu retten, sondern die Genossenschaft gekapert hatten, um sie in ein linkes Bündnis mit wohnungspolitischer Ausrichtung zu verwandeln. Schließlich zog Metze die Konsequenzen und trat als Vorsitzender zurück. Nachfolger wurde der ehemalige SED- und Stasi-Funktionär Matthias Schindler.
Für Stadtrat Florian Schmidt stellt die seltsame Genese der „Diese eG“ kein Hindernis für eine enge Zusammenarbeit dar. Vielmehr wurde sie zum neuen Vehikel ausgerufen, um Vorkaufsrechte auszuüben, die den Wohnungsbaugesellschaften zu teuer sind. Doch während die „Diese eG“ mit Unterstützung des Baustadtrats bereits fünfmal ihr Vorkaufsrecht ausgeübt hatte, stand die Finanzierung keineswegs.
Nebulöses Geschäftsgebaren
Obschon Stadtrat Florian Schmidt beteuert, dass es Zusagen seitens der Stadt schon seit Mai 2019 gegeben habe, steht dies in direktem Widerspruch zu Aussagen von Finanzsenator Matthias Kollatz (SPD). Zwar bestätigt Kollatz, dass es Gespräche zu dem Thema mit Schmidt geführt worden seien, betont jedoch, es habe „keine weiteren Verständigungen oder Zusagen gegeben.“ Erst mit Beschluss des Hauptausschusses aus dem August 2019, also lange nach der Anwendung der Vorkaufsrechte, lagen formaljuristisch die notwendigen Mindestbedingungen vor, um Vorkaufsrechte auszuüben.
Zwar bestritt Baustadtrat Florian Schmidt finanzielle Risiken für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg und verwies darauf, dass Vorkaufsbescheide gegebenenfalls zurückgezogen würden. Das finanzielle Dilemma der „Diese eG“ zeigt sich jedoch bereits jetzt konkret darin, dass fällige Anzahlungen nicht beglichen werden konnten.
Das Finanzierungsmodell
Zum einen sollen die Mitglieder der Genossenschaft über den Kauf von Genossenschaftsanteilen bis zu 15 Prozent der Kosten beitragen, darüber hinaus plant die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen unter Katrin Lompscher (Linke) einen Senatszuschuss von bis zu 15 Prozent. Der Rest soll über Kredite bei Privatbanken, insbesondere der GLS-Bank und öffentlichen Darlehen der Investitionsbank Berlin finanziert werden.
Für Mieter wird es teurer
Hinsichtlich des Kaufs der Genossenschaftsanteile durch die Bestandsmieter in den fraglichen Immobilien, kommen auf die Mieter zu zeichnende Genossenschaftsanteile in Höhe von etwa 500 Euro je Quadratmeter nebst Mieterhöhungen zu. Die Genossenschaft selbst stellt in einem Papier fest: „Der überhöhte Kaufpreis macht es notwendig, dass die Mieten erhöht werden, um die Finanzierung über Bankdarlehen stemmen zu können.“ Der Berliner Mieterverein äußert sich kritisch zu „freiwilligen Mieterhöhungen“, die mit der Ziehung von Vorkaufsrechten einhergehen. Wie sich die Mieten der zu Genossen gewordenen Mieter im vergleich zu den Mietern privater Eigentümer entwickeln, zeigen wir unten.
| Miete Annahme Anfangswert | Mietspiegel (Annahme: + 2,5% p.a.) |
DIESE eG ohne WBS 4% | DIESE eG mit WBS 2% | Privater Eigentümer |
| 2019 | 6.77 | 7.5 | 7.5 | 7.5 |
| 2020 | 6.77 | 7.8 | 7.65 | 7.5 |
| 2021 | 7.11 | 8.11 | 7.8 | 7.5 |
| 2022 | 7.11 | 8.44 | 7.96 | 7.5 |
| 2023 | 7.47 | 8.77 | 8.12 | 7.5 |
| 2024 | 7.47 | 9.12 | 8.28 | 7.5 |
| 2025 | 7.85 | 9.49 | 8.45 | 7.85 |
| 2026 | 7.85 | 9.87 | 8.62 | 7.85 |
| 2027 | 8.25 | 10.26 | 8.79 | 7.85 |
| 2028 | 8.25 | 10.67 | 8.96 | 8.25 |
| 2029 | 8.67 | 11.1 | 9.14 | 8.25 |
Erst ausüben, dann finanzieren
Letztlich stellt sich die Frage, inwieweit durch eigenmächtiges Handeln eines Baustadtrats Fakten geschaffen wurden, ohne die notwendigen Senatsbeschlüsse abzuwarten. Denn damit wurden nicht nur fiskalische Grundprinzipien missachtet, sondern auch Haftungsrisiken für Immobilienprojekte geschaffen. Nicht nur Oppositionspolitiker von CDU und FDP sehen dies kritisch. In der SPD gibt es grundsätzliche Bedenken, privaten Genossenschaften, den Erwerb von Häusern zu bezuschussen, wenn diese Zuschüsse faktisch nur einer einzigen Organisation, der „Diese eG“ zu Gute kommen.