Nicht mehr arm, aber immer sexier

Was ist der Mikrozensus

Der Mikrozensus ist eine Stichprobenerhebung bei 1 Prozent der Bevölkerung. Jährlich wird im Rahmen des Mikrozensus ein Grundprogramm zu Bevölkerungs- und Haushaltsstruktur, Erwerbsbeteiligung, Einkommen, Migrationshintergrund abgefragt. Daneben werden im Vierjahresrhythmus Daten zu wechselnden Themenkomplexen erhoben. In 2018 wurde die Wohnsituation in Berlin beleuchtet. Die Ergebnisse des Mikrozensus, die in einer Fachtagung am 11.11.2019 vorgestellt wurden, werfen ein neues Bild auf die Wohnsituation in Berlin. 

Mietbelastung bei 28,2 Prozent

Medien berichteten zuletzt von einer Mietbelastungsquote in Berlin von 46 Prozent im Durchschnitt. Die Stichprobenerhebung des Amtes für Statistik zeichnet ein weitaus differenzierteres Bild. Als Mietbelastungsquote wird der Anteil der Bruttokaltmiete am Haushaltsnettoeinkommen verstanden. Es gibt dabei folgende Einschränkungen:

• Seit 2016 wird eine neue Mikrozensusstichprobe herangezogen. 
• Da Einkommen für statistische Zwecke nur in Kategorien erhoben werden, wird die Klassenmitte als Hilfswert für Berechnung herangezogen.

Ein direkter Vergleich der Ergebnisse von 2018 mit früheren Jahren ist daher nur eingeschränkt möglich. Die Brisanz liegt jedoch nicht in der Entwicklung zu den Vorjahren, sondern im sich abzeichnenden Status quo. 

Auf dieser Grundlage ermittelt das Amt für Statistik für 2018 eine mittlere Mietbelastungsquote von 28,2 Prozent für Berlin, wobei die Quote in Abhängigkeit von Haushaltstyp und Einkommenskategorie variiert. Nach Haushaltstyp aufgegliedert wenden Erwerbslosenhaushalte in Berlin mit 42,1 Prozent den höchsten Anteil des Einkommens auf. Seniorenhaushalte wenden 30,5 Prozent, Haushalte mit Kindern im Durchschnitt 31,9 Prozent auf. 

Haushaltsnettoeinkommen steigen rasch

Die Zahlen des Mikrozensus zeigen, dass die Haushaltsnettoeinkommen in Berlin seit 2002 kontinuierlich steigen, mit einer Beschleunigung der Entwicklung seit 2014. Der Anstieg des Haushaltsnetto von 2014 auf 2018 liegt bei 21 Prozent, während die Bruttokaltmieten im gleichen Zeitraum um 17 Prozent stiegen. Die Mietbelastung ist damit im Zeitraum von 2014 auf 2018 um 0,8 Prozentpunkte zurückgegangen. Die Vergleiche von 2018 zu den Vorjahren stehen auch hier unter dem Vorbehalt des Stichprobenwechsels und der Kategorisierung der Einkommen.

Rechnen sich die Berliner arm?

Über lange Zeitreihen betrachtet sind die Nettohaushaltseinkommen in Berlin erheblich gestiegen. Auf den Stadtraum bezogen liegen die Einkünfte 2018 um 40 Prozent höher als im Jahr 2002. Größter Gewinner in diesem Zeitraum ist der Bezirk Pankow, wo die Haushaltsnettoeinkommen um 75 Prozent gewachsen sind. In Friedrichshain-Kreuzberg liegt der Wert bei 61 Prozent. Insgesamt stellt sich 2018 ein ausgeglichenes Bild unter den Bezirken dar. Bezirke mit zuvor einkommensschwachen Haushalten haben aufgeholt.

Eigentümerquote in Berlin steigt

Die Eigentümerquote in Berlin steigt auf einen Höchstwert von 17,4 Prozent. Die Quote bezeichnet die von Eigentümern selbst genutzten Eigentumswohnungen und entspricht nicht der Eigentumsquote, die auch an Dritte vermietetes Eigentum beinhaltet. Im nationalen Vergleich ist Berlin mit 17,4 Prozent zwar noch immer Schlusslicht, trotzdem ist der Anstieg bemerkenswert. Die Ergebnisse des Mikrozensus drängen hinsichtlich des Wohneigentums einige Fragen auf. 

• Der enge Mietwohnungsmarkt führt in Kombination mit steigenden Mieten zu Ausweichbewegungen in den Kaufmarkt
• Die Regulierung des Wohnungsmarktes fördert den Shift zu Wohneigentum
• Steigende Haushaltsnettoeinkommen und niedrige Zinsen machen Eigentum leistbar
• Die Internationalisierung Berlins führt zu einem Aufbrechen des Dogmas Mieterstadt
• Der Wunsch nach Wohneigentum wächst

Die positiven Effekte der steigenden Eigentümerquote beschleunigen auf dem Mietwohnungsmarkt den Verknappungseffekt, indem Vermieter unter dem Druck wachsender Restriktionen zu Verkäufern werden; Mietwohnungen werden bei Freizug nicht in die Neuvermietung gegeben, sondern verkauft.

Durchschnittliche Miete, Wohnungsgröße und Nebenkosten

In 16 Jahren, von 2002 bis 2018 sind die Nettokaltmieten in Berlin um EUR 2,91/m², bzw. um 66,1 Prozent gestiegen. Zum Zeitpunkt der Erhebung in 2018 betrug die durchschnittliche Warmmiete in Berlin 646 Euro. Nettokalt liegt die durchschnittliche Bestandsmiete bei 483 Euro, bei einer Wohnungsgröße von 67,8m² für Mietwohnungen. Die gesamten Nebenkosten betragen, statistisch und auf die o.g. Wohnungsgröße bezogen, 179 Euro im Monat. Das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg kommt anhand der Stichprobenbefragung auf eine Quadratmetermiete von 7,30 Euro. Damit lägen die Mieten statistisch leicht über dem Mietspiegelniveau von 2019. In der Innenstadt und im Südwesten Berlins sind die Bestandsmieten am höchsten. Nach Baujahresklassen gerechnet, gibt es einen Sprung ab Baujahr 2001. Die Quadratmetermiete liegt in dieser Klasse bei 11,84 EUR/m². Die günstigsten Mieten sind weiterhin in der Baujahresklasse 1979-1990 zu finden. Der klassische Altbau liegt mit etwa 7,80 EUR/m² nur ein wenig über Nachkriegsbauten.

Private Eigentümer etwas teurer als kommunale Wohnungsbaugesellschaften

Privatpersonen und Unternehmen nehmen eine etwas höhere Miete als Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei den Privaten bei durchschnittlich 7,92 EUR/m², Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften nehmen im Schnitt 6,57 EUR/m².

Zusammenfassung

Berlin hat weniger Probleme, als es glaubt und als den Berlinern glaubhaft gemacht wird. Die Ergebnisse des Mikrozenzus zur Mietbelastungsquote, den Haushaltseinkommen und zum Verhältnis der Berliner zu den eigenen vier Wänden ergeben ein Bild, das nicht mit den gängigen Polit-Klischees des bettelarmen Hauptstädters zu erklären ist.