Sanieren, modernisieren, renovieren

Abblätternde Tapeten, Schimmel an der Decke oder eine alte Heizung - wenn in der Mietwohnung größere Veränderungen anstehen, stellt sich die Frage: Wer zahlt?

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Sanieren, modernisieren, renovieren

Abblätternde Tapeten, Schimmel an der Decke oder eine alte Heizung – wenn in der Mietwohnung größere Veränderungen anstehen, stellt sich die Frage: Wer zahlt? Wann trägt die Vermieterin oder der Vermieter die Kosten und woran muss sich die Mieterin oder der Mieter beteiligen? Und was bedeuten die Begriffe Sanierung, Renovierung und Modernisierung überhaupt?

Begriffserläuterung

Sanierung: Hier wird ein Schaden am Gebäude behoben. Dazu gehören zum Beispiel das Verschließen von Rissen im Außenputz, von Undichtigkeiten im Dach oder die Beseitigung von Schimmel und Feuchteschäden. Es geht im Prinzip darum, den Bauzustand aus der Zeit vor dem Schadensfall wieder herzustellen.

Renovierung: Hier geht es nicht um das Beseitigen von Baumängeln, sondern darum, Gebäudeteile optisch zu verschönern. daher auch der Begriff Schönheitsreparaturen. Beispiele sind Streichen oder Tapezieren der Räume oder das Verlegen neuer Bodenbeläge.

Modernisierung: Der Begriff verbindet optische Verschönerung und bauliche Verbesserung. Es geht darum, Gebäudeteile auf den aktuellen baulichen Zustand zu bringen und ihren Nutzwert zu erhöhen. Beispiele: Dämmung einer Gebäudehülle, Austausch von noch intakten Fenstern durch Wärmeschutzfenster (um Energie zu sparen).

So eindeutig, wie es hier klingt, ist es allerdings nicht. Tatsächlich ist es nicht einfach, die drei Begriffe zu unterscheiden, vor allem, weil sie in der Praxis oft zusammenfließen. Oft spricht man auch von SanReMo.
Beispiel: Eine Fassade wird gedämmt (= Modernisierung) und anschließend frisch gestrichen (= Renovierung). Da aber die eine Maßnahme erst durch die andere notwendig wird, verschwimmen die Begriffe. Ähnlich ist es, wenn ein Bauschaden durch eine Sanierung beseitigt wird und man im Zuge dieser Arbeiten das Bauteil gleich auch noch dämmt. Die Energieeinsparverordnung (EnEV), die im November 2020 durch das GEG abgelöst wurde, schreibt das in einigen Fällen sogar vor.

Soweit die Theorie. Wie werden die Kosten verteilt, wenn Sanierung, Renovierung oder Modernisierung im Gebäude oder in der Mietwohnung anstehen?

Sanierung

Fenster oder der alte Heizkessel sollten ausgetauscht werden, außerdem stehen Maßnahmen zur Dämmung an. Solche Reparatur-, Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungs-Arbeiten gehören zu den Sanierungen, die der Vermieter trägt. Er muss die MieterInnen über die Maßnahmen informieren, darf die Kosten aber nicht an die MieterInnen weiterreichen. Denn: Diese Arbeiten sind notwendig, um den im Mietvertrag vereinbarten Zustand der Wohnung zu erhalten bzw. wiederherzustellen.

Modernisierung

Anders ist es bei einer Modernisierung. Hier geht es darum, den Gebrauchswert des Hauses zu erhöhen, die Wohnverhältnisse zu verbessern oder das Einsparen von Energie und Wasser zu erreichen. Diese Kosten können zum Teil (seit Anfang 2019 sind das bis zu acht Prozent) an die MieterInnen weitergegeben werden. Das muss allerdings frühzeitig, das heißt, mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten, schriftlich mitgeteilt werden. In dem Schreiben muss neben dem Hinweis auf die Mieterhöhung auch die voraussichtliche Dauer und der Umfang der Maßnahmen aufgelistet werden. MieterInnen haben nach Ablauf der drei Monate eine sogenannte Duldungspflicht, sie dürfen die Bauarbeiten nicht be- oder verhindern und müssen Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewähren, falls für die Maßnahme erforderlich. Einen Anspruch auf eine Ersatzwohnung haben MieterInnen nicht – auch dann nicht, wenn die Wohnung während der Modernisierung unbewohnbar ist (LG Düsseldorf DWW 1996 282). Sie können allerdings die Miete mindern (Ausnahme: energetische Modernisierung). Oft treffen VermieterInnen und MieterInnen aber eine Modernisierungsvereinbarung, in der Einzelheiten zur Maßnahme und eventuelle Aufwendungsersatzansprüche der Mieterin oder des Mieters nach Paragraph 555 BGB einvernehmlich geregelt werden.

Schäden, die durch die Modernisierungsarbeiten entstanden sind, müssen behoben werden. Denn die Verpflichtung, die Wohnungen während der Mietzeit in einem ordnungs- und vertragsgemäßen Zustand zu halten, bleibt bestehen. Alle Kosten, die im Zuge der Modernisierung entstehen, können auf die MieterInnen umgelegt werden. Nicht umgelegt werden dürfen Kosten für Instandsetzungsarbeiten – sie zählen zu den Sanierungen.

Bei Modernisierungen dürfen VermieterInnen die Miete um acht Prozent der Modernisierungskosten, die auf die Wohnung entfallen, erhöhen. Der Anstieg darf innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter steigen. Sollte die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter liegen, darf die Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung innerhalb von sechs Jahren höchstens um zwei Euro pro Quadratmeter steigen. MieterInnen können einer Modernisierungsankündigungen aber auch widersprechen, wenn die Arbeiten und die zu erwartende Mieterhöhung für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt. Mit gut beschriebenen Maßnahmen und genau kalkulierten Kostenschätzungen lassen sich in vielen Fällen Rechtsstreitigkeiten vermeiden.

Renovierung oder Schönheitsreparatur?

Laut BGB sind VermieterInnen dazu verpflichtet, die Wohnung in ihrer Nutzbarkeit zu erhalten (Paragraph 535). Prinzipiell steht MieterInnen also eine Renovierung zu. Sie zahlen (mit der Kaltmiete) für die Nutzung der Wohnung, und das betrifft auch die üblichen Gebrauchsspuren. Wenn etwa Böden oder anderes so abgenutzt sind, dass sie nicht mehr (richtig) genutzt werden können, steht MieterInnen die Erneuerung zu. Das gilt zum Beispiel, wenn ein Wasserhahn im Bad rostig geworden ist oder die Badewanne Risse hat, wenn Teppiche oder Parkett durchgewetzt sind oder die Heizung kaputt ist. MieterInnen müssen den Mangel melden (schriftlich) und eine Frist zur Beseitigung setzen.

Davon ausgenommen sind Schäden, die MieterInnen selbst verursacht haben oder im Mietvertrag beschriebene Schönheitsreparaturen. Auch die Kosten für sogenannte Kleinreparaturen sind von den MieterInnen zu tragen. Dazu gehören unter anderem:

  • Tapezieren, Anstreichen und Kalken von Wänden und Decken
  • Streichen von Fußböden, Heizkörpern inkl. Heizungsrohren
  • Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen

Sollten im Mietvertrag keine Klauseln zu Schönheitsreparaturen stehen, können MieterInnen ausziehen, ohne zu renovieren – hier gilt das Bürgerliche Gesetzbuch. Außerdem sind nicht alle Klauseln wirksam. Das gilt etwa bei einer Renovierungspflicht mit starren Zeiträumen für bestimmte Räume (z.B. Wohn-/Schlafräume alle vier bis fünf Jahre). Auch eine generelle Renovierungspflicht unabhängig vom Zustand der Räume ist unwirksam.

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