Wie Sie Ihren Wohnungsverkauf in Berlin zu einem Erfolg machen
Eine Immobilie ist viel mehr als nur ein Gegenstand. Eigentümer assoziieren die eigene Immobilie immer mit einer Vielzahl von Begriffen und Gefühlen. Eine Wohnung ist Vorsorge, Sicherheit, und Anlage. Gleichzeitig verlangt eine Immobilie immer auch Zuwendung und Investitionsbereitschaft. Kurzfristig angelegte Engagements in Immobilien sind eher selten. Meist werden sie über viele Jahre, oft auch über Jahrzehnte gehalten. Insbesondere in Großstädten wie Berlin, wächst mit dem Immobilienalter auch ihr Wert. In der deutschen Hauptstadt sind die Immobilienpreise in den vergangenen 10 Jahren um über 200 Prozent gestiegen. Wer im Jahr 2010 eine typische Berliner Altbau-Wohnung erworben hat, hat im Schnitt knapp 1.590 Euro für einen Quadratmeter ausgegeben. Wird dieselbe Wohnung im Jahr 2020 wieder verkauft, setzt der Verkäufer einen Quadratmeterpreis von weit über 4.000 Euro an (Update 2022: Rund 5.500 EUR/m²)
Je nach Bezirk, Lage und Zustand kann sich dieser Wert mit Leichtigkeit auch wesentlich erhöhen. Damit übersteigt der Verkaufswert einer Wohnung in Berlin schnell das Vielfache eines durchschnittlichen Einkommens. Schon "kleinere" Abweichungen im Verkaufspreis entsprechen mehreren Monatsgehältern. Letztlich geht es beim Wohnungs- oder Hausverkauf in Berlin also immer um substanzielle Werte. Es erübrigt sich zu erwähnen, dass der Verkauf die letzte Gelegenheit ist, diesen Wert auszuschöpfen; nach dem Verkauf ist die Wohnung weg, und damit auch die Möglichkeit, an der weiteren Marktentwicklung zu partizipieren. Umso wichtiger ist es, Fehler bei Ihrem Wohnungsverkauf in Berlin zu vermeiden. Auch wenn Sie sich entscheiden sollten, auf eigene Faust zu verkaufen, beraten wir Sie gerne. An dieser Stelle geben wir Ihnen hilfreiche Tipps für Ihren Wohnungsverkauf in Berlin. In unseren Marktreports finden Sie heraus, wie Sie Ihre Berlin-Immobilie am Markt platzieren.
I. Der Wohnungsverkauf fängt vor dem Verkauf an
Wohnungsverkäufe, nicht nur in Berlin, sind meist nicht das Ergebnis kurzfristiger Abwägungen, sondern von langfristigen Überlegungen, sich verändernden Lebenssituationen und Planungen. Für kleine Investoren beginnt die Planung des Wohnungsverkaufes nicht erst am Ende der Haltefrist, sondern schwingt meist schon zum Zeitpunkt des Wohnungskaufes mit. Menschen, die eine Wohnung zur eigenen Nutzung kaufen, werfen hingegen einen anderen Blick auf die Immobilie.
Komplexe Regeln bei Besteuerung
Neben der Frage, ob eine Lage besser oder schlechter für eine Investition oder dafür geeignet ist, dort zu leben, spielen insbesondere steuerliche Aspekte und Fragen der Finanzierung eine wesentliche Rolle. Während Selbstnutzer, wenn sie die Wohnung über festgelegte Zeiträume selber bewohnt haben, meist steuerfrei aus ihrem Wohnungsverkauf in Berlin herauskommen, müssen Investoren eine 10-jährige Haltefrist, die Spekulationsfrist, abwarten. Wer vorher verkauft, muss die Differenz aus dem Einkaufs- und Verkaufspreis abzüglich bestimmter Ausgaben versteuern. Um die Steuerlast niedrig zu halten, ist es mehr als empfehlenswert, vor dem Immobilienverkauf ein Gespräch mit dem Steuerberater zu führen. Die steuerliche Beratung ist grundsätzlich in allen Phasen Ihres Engagements von großer Bedeutung. Viele Wohnungseigentümer lassen sprichwörtlich Geld auf der Straße liegen, weil sie Investitionen, die bei jeder Immobilie im Laufe der Jahre getätigt werden, steuerlich nicht aktivieren. Das betrifft oft auch ausländische Immobilienbesitzer, die weniger Kontakt zu ihrer WEG pflegen, oder aufgrund von Sprachbarrieren meist weniger gut informiert sind, oder werden. Je nach Herkunft müssen ausländische Verkäufer auch die komplexen Regeln des internationalen Steuerrechtes, insbesondere der Auslegung von Doppelbesteuerungsabkommen beachten, die sich auch innerhalb der EU voneinander unterscheiden können.
Bankdarlehen richtig planen und beenden
Fast jeder Immobilienkäufer finanziert einen großen Teil des Kaufpreises. Verständlich, bei den seit Jahren sehr niedrigen Zinsen. Üblich sind Kreditlaufzeiten von fünf, zehn oder seltener von fünfzehn Jahren. Teuer kann es werden, wenn ein Verkauf vor dem geplanten Ende der vereinbarten Kreditlaufzeit stattfindet, zumindest, wenn diese kleiner oder gleich 10 Jahre beträgt. In diesen Fällen wird die finanzierende Bank für den entstandenen Schaden in Form des Zinsausfalles eine Vorfälligkeitsgebühr verlangen. Im Internet gibt es einige Rechner, die Anhaltspunkte für die Höhe der Gebühr geben können.
Die Bank berechnet, in welcher Höhe ihr Zinsen durch die vorzeitige Darlehenskündigung entgehen und ist bestrebt diesen Zinsschaden vom Käufer zurückzuholen. Damit führt an der Bank kein Weg vorbei, denn als Absicherung für den Kredit lassen sich die Institute in Abteilung III des Grundbuches eine Grundschuld eintragen. Nur in Ausnahmefällen wird ein Käufer die Kreditverpflichtungen des Verkäufers übernehmen wollen, wodurch ein Verkauf ohne Löschung der Bankrechte faktisch kaum möglich ist. Den Vorrang des Kreditinstitutes kann der Wohnungsverkäufer nur mit einer Löschungsbewilligung derselben aufheben, die es wiederum nur gibt, wenn man sich über die Entschädigungshöhe einigt. Bei der Berechnung der Entschädigung gibt es einen gewissen Verhandlungsspielraum zwischen Bank und Eigentümer/Verkäufer. Eine sinnvolle Option ist es auch, die Forderungen der Bank z.B. durch die Verbraucherzentrale überprüfen zu lassen. Liegt bei der Beurkundung keine Löschungsbewilligung vor, kann es für den Verkäufer teuer werden. In diesem Fall muss der Notar aktiv in Kontakt mit der Bank treten und die Löschungsbewilligung beantragen. Dies hat zwei entscheidende Nachteile. Zum einen wird der Notar ohne weitere Nachfrage beim Verkäufer den Forderungen der Bank nachkommen und den valutierenden Darlehensbetrag aus dem Kaufpreis an die Bank entrichten, zuzüglich etwaig geforderter Vorfälligkeitsentschädigungen. Zum anderen wird der Notar für diesen Vorgang Gebühren in Rechnung stellen, die je nach Darlehenshöhe empfindlich hoch sein können.
II. Wie gut kennen Sie Ihre Immobilie?
Manche Privatverkäufer wissen erstaunlich wenig über die eigene Immobilie. Das ist oft dann der Fall, wenn die Wohnung nicht selbst genutzt wurde, sondern als Anlage-Immobilie vermietet war. Die jährlichen Eigentümerversammlungen sind bei vielen Eigentümern nicht sonderlich beliebt und werden oft als Belastung empfunden. Immobilienbesitzer, die nicht am Standort der Immobilie leben, ziehen es häufig vor, sich vor Ort mit Vollmacht vertreten zu lassen, oder gleich die Hausverwaltung mit der Stimmabgabe zu betrauen. Was zunächst bequem ist, kann auch Nachteile haben. So geht die Mitsprache bei Beschlüssen der Miteigentümer im Lauf der Zeit verloren und aus dem Eigentümer wird ein stiller Teilhaber. Im besseren Fall haben Wohnungsverkäufer alle relevanten Dokumente zur Wohnung und zur Gemeinschaft organisiert und im entscheidenden Moment zur Hand. Oft genug fehlen aber Unterlagen, die dann entweder bei der Hausverwaltung, in Amtsstuben oder bei Notaren und Banken eingeholt werden müssen. Für Laien eine zeitintensive und mitunter auch nervenaufreibende Angelegenheit. Ein guter und routinierter Immobilienmakler weiß hingegen genau, welche Unterlagen beim Verkauf notwendig oder gesetzlich vorgeschrieben sind und wie diese beschafft werden.
Viel mehr als nur Details
Was ist wichtig, was muss ich den Interessenten mitteilen und was kann ich als Immobilienverkäufer für mich behalten? Diese Fragen treiben viele Eigentümer bei einem Immobilienverkauf immer wieder um. Prinzipiell gilt: Mängel dürfen nicht versteckt werden. Wenn dem Immobilienverkäufer Probleme bekannt sind, muss er dies dem Interessenten mitteilen. Nicht nur, dass dies Vertrauen zwischen dem Verkäufer und dem potenziellen Käufer schafft. In jedem Kaufvertrag wird der Verkäufer auch eine gewisse Beschaffenheit der Immobilie zusichern müssen und darüber hinaus, dass ihm keine Mängel bekannt sind, die er dem Käufer verschweigt oder dass er gar Mängel versteckt hat. Relevant ist die Unterscheidung zwischen verdeckten und versteckten Mängeln. Erstere sind auch dem Verkäufer nicht bekannt, da sie nicht sichtbar sind. Letztere hingegen sind jene Mängel, die er kennt, aber dem Käufer verschweigt.
Wenn ein professioneller Immobilienmakler als neutraler Dritter die Immobilie eingehend prüft und dokumentiert, unterstützt er damit nicht nur den Verkäufer, sondern auch den Käufer, der durch mehr Sicherheit und Transparenz von den Services des Maklers profitiert. Die ab dem 23.12.2020 in Kraft tretende Neuregelung der Maklerprovision in Form einer Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer trägt dem beiderseitigen Interesse an den Dienstleistungen des Maklers Rechnung.
III. Was ist die Immobilie wert?
Die erste Frage beim Immobilienverkauf lautet meist "Was ist meine Immobilie wert?" und ist gleichzeitig die komplexeste Frage im Verkaufsprozess. Sie zu beantworten, bedarf viel Erfahrung und auch Verständnis für die Interpretation von Kaufpreisdaten. Eine erste Antwort gibt Ihnen unser selbst entwickeltes Immobilienbewertungstool für Berlin. Auch unsere Immobilien-Marktberichte für Berlin helfen Ihnen bei einer ersten Bewertung der Situation weiter.
Wer eine Wohnung in Berlin verkaufen will, wird sich bei der Festlegung der Preise zunächst auf Vergleichswerte stützen. Das sind die Angebote von ähnlichen Wohnungen in vergleichbarer Lage, bei vergleichbarer Ausstattung und Vermietungszustand. Diese Vorgehensweise erscheint zunächst plausibel, ist aber, für sich allein stehend, unzuverlässig. Denn wenn viele Wohnungsverkäufer in Berlin zur gleichen Zeit mit ähnlichen Erwartungen in die Vermarktung gehen, spiegelt der Durchschnittswert zwar die Preiserwartung, nicht aber den Wert, den ein Wohnungskäufer tatsächlich zu bezahlen bereit ist. Relevant ist neben den Angebotspreisen daher auch die Frage, wie lange eine Wohnung bis zum erfolgreichen Verkauf angeboten wird, wie häufig im Vermarktungsprozess Preisanpassungen stattgefunden haben und vor allem, zu welchen Preisen vergleichbare Wohnungsverkäufe beurkundet wurden. Grundsätzlich ist es empfehlenswert, beim Wohnungsverkauf in Berlin nicht in der Kategorie fester Preise sondern innerhalb eines Preisrahmens zu handeln. Auch hier gibt es einiges zu bedenken. Setzen Sie zu Beginn der Vermarktung einen zu ehrgeizigen Preis an, laufen Sie Gefahr, nur wenig Resonanz auf Ihre Immobilie zu erhalten. Die Folge sind lange Vermarktungszeiten, aufreibende Verhandlungen und Angebote von Interessenten, die enttäuschen.
Besser und sicherer ist es, mit unserer Hilfe zunächst die Immobilie eingehend zu prüfen und zu analysieren, um dann unter Berücksichtigung der Angebotspreise sowie der tatsächlich realisierten Verkäufe einen Preis festzulegen. Auch andere Eckdaten wie Miete, Hausgeld, geplante Investitionen und gesetzliche Vorgaben wie Mietpreisbremse oder Mietendeckel sind einzubeziehen.
Der "richtige" Angebotspreis ist schließlich der Wert, der das Interesse an Ihrer Immobilie so fördert, dass die Interessenten in einen Wettbewerb zueinander treten. Wenn dies der Fall ist, können Sie mit seriösen und sicheren Geboten rechnen.
IV. Die richtige Vermarktung
Natürlich kann im Prinzip jede Immobilienverkäuferin oder jeder Wohnungsverkäufer in Berlin Annoncen schalten, Dokumente aufbereiten, Termine vereinbaren, seriöse von unseriösen Angeboten trennen, Besichtigungen (auch unter Corona-Bedingungen) durchführen und auch internationale Kunden ansprechen. Der Gesamtaufwand eines Wohnungsverkaufes wird jedoch häufig unterschätzt. Als Immobilienmakler stehen wir dafür ein, Ihren Wohnungsverkauf nicht nur sicher und zügig zu gestalten, sondern auch zum besten Preis. Wir setzen, anders als viele unserer Marktbegleiter, keinen Exklusivvertrag voraus. Denn wir definieren uns über die Qualität unserer Arbeit und über unseren Erfolg aus über 2.000 Vermarktungen.
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