Wo steht der Berliner Immobilienzyklus?

In unseren Marktberichten informieren wir Sie in kurzen Taktzeiten über die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt Berlin. In diesem Artikel möchten wir den zeitlichen Bogen etwas weiter spannen und fragen, in welcher Phase sich der Immobilienzyklus in Berlin befindet, und welche Entwicklungen zu erwarten sind. 

von Peter Guthmann Veröffentlicht am:

Das Frühjahr ist die Zeit der Gutachten

Diverse Institute und Banken veröffentlichen derzeit Berichte zum Zustand nationaler und regionaler Wohnungsmärkte. Einige Gutachten, darunter aus dem Haus der Deutsche Bank und vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, glauben dieses Jahr ein Ende des Immobilienbooms vorherzusehen. Steht der Immobilienmarkt in Berlin vor einem Abschwung? Wir haben uns einige Inidikatoren angesehen.

Deutsche Bank Research: Zyklusende und Preiskorrekturen kommen näher

Im Ausblick auf den deutschen Wohnungsmarkt 2022, der sich auf Daten von bulwiengesa und Deutsche Bank Research stützt, wird nicht diskutiert, ob der anhaltende Hauspreiszyklus endet, sondern nur noch, wann. Die Studie nähert sich einer Antwort über die historische Preisentwicklung und den Vergleich nationaler und internationaler Haus- und Wohnungspreise sowie Angebotsknappheit, Inflation und Zinsentwicklung. Auch der Einfluss einer verschärften Klimapolitik wird betrachtet. Auf Grundlage dieser Aspekte versucht die Studie Preispfade innerhalb der Dekade bis 2030 auszumachen.

Historischer Preisvergleich

Die Deutsche Bank Research (DBR) macht auf Grundlage von bulwiengesa Daten eine Erhöhung der aggregierten Wohnungs- und Hauspreis-Indizes in 126 deutschen Städten von ca. 6 bis 7 Prozent gegenüber 2020 aus, bei einem gleichzeitig verlangsamten Anstieg der Mietpreise. Die wachsende Disparität zwischen Kaufpreisen und Mieten schlägt auf die Anfangsrenditen durch, die der Studie zufolge bundesweit auf 3,7% im Bestand und 3,1% im Neubau gefallen sind. DBR konstatiert indes eine hohe Preisdivergenz der bulwiengesa-Daten zu anderen Preisindizes, wahrscheinlich bedingt durch unterschiedliche Berechnungsmethoden, z.B. auf Grundlage von Angebots- und Transaktionsdaten sowie Experteneinschätzungen, wie dies bei bulwiengesa der Fall ist. Auch unter Berücksichtigung dieser Divergenzen, stellen fast alle etablierten Indizes ein Auseinanderfallen von Kaufpreisen und Mieten fest. Auch der Guthmann Angebotspreis-Index, der rollierend über 1,3,5 und 10 Jahre errechnet wird, bestätigt für Berlin die Verlangsamung der Kaufpreisentwicklung im Bestandssegment, wobei die Entwicklung in den Bezirken sehr unterschiedlich verläuft. Spitzenreiter ist Mitte mit fast 30 Prozent Plus und am anderen Ende der Skala Tiergarten mit einem Minus von rund 10 Prozent zum Vorjahr. 

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.510 EUR/m² - 8.500 EUR/m² -
1 Jahr 5.130 EUR/m² 7,50 % 7.800 EUR/m² 9,10 %
3 Jahre 4.580 EUR/m² 20,40 % 6.340 EUR/m² 34,20 %
5 Jahre 3.660 EUR/m² 50,60 % 5.620 EUR/m² 51,40 %
10 Jahre 2.100 EUR/m² 162,90 % 3.430 EUR/m² 148,00 %

Bei den Angebotsmieten gab es nie zuvor so starke Ausschläge wie im Zeitraum seit Mitte 2020. Das Mietangebot ist in der Folge des Mietendeckels eingebrochen und hat sich bis heute nicht erholt. Im Zuge der Pandemie hat sich das Angebot aufgrund einer stark reduzierten Fluktuation weiter ausgedünnt. Ob sich das Angebot ungebundenen Wohnraumes wieder erholt ist auch angesichts neuer politischer Ansätze, wie zuletzt die Idee einer Sondersteuer auf hohe Mieten, zumindest fraglich. 

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 12,90 EUR/m² - 23,00 EUR/m² -
1 Jahr 13,00 EUR/m² -0,70 % 20,35 EUR/m² 13,10 %
3 Jahre 11,15 EUR/m² 15,90 % 16,85 EUR/m² 36,40 %
5 Jahre 10,40 EUR/m² 24,00 % 13,90 EUR/m² 65,20 %

Berlin im internationalen Vergleich

In der Preisdatenbank Numbeo, wo Informationen über Einkommen, Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise geführt werden, belegt Berlin im Vergleich des Preis-zu-Einkommen Verhältnisses Rang 11 in Europa mit einem Wert von 10,5 auf einer Skala von 5 bis 25. Berlin liegt mit diesem Wert im Bereich von Amsterdam, Talinn und Stuttgart. Die Erschwinglichkeit ist ein Index, der das lokale Einkommen ins Verhältnis zum Wohnungspreis setzt. Der Index hat keine Aussagekraft darüber, wie interessant eine Immobilie in Berlin aus der Sicht eines ausländischen Käufers ist. Für diese Betrachtung kann die Bruttomietrendite herangezogen werden. Im Vergleich europäischer Städte liegt Berlin hier mit einer angenommenen Bruttorendite von 3,28 Prozent an Platz 28 von 101, wobei diese Tabelle rückwärts gelesen werden muss. Zum Vergleich liegt die Rendite in Cork (Irland) bei 8,51% und in Paris bei 2,47%. Damit zeigt sich, dass Wohneigentum in Berlin trotz der seit fast 15 Jahren konstanten Preisanstiege international moderat bewertet ist.

Hat Berlin das Limit möglicher Aufholeffekte erreicht?

Tatsächlich wurde aus der deutschen Hauptstadt innerhalb von 15 Jahren aus einem Geheimtipp ein hoch entwickelter Immobilienstandort. Die niedrigen Kaufpreise für Berlin-Immobilien wurden lange Zeit durch Instandhaltungs-Stau, unentwickelte Lagen und einen hohen Leerstand begünstigt. Für viele ausländische Käufer war ein Immobilienkauf in Berlin interessant, weil Kaufpreise, Renditeerwartung und Entwicklungsmöglichkeiten über dem Niveau anderer Märkte lagen. Gleichzeitig befanden sich einige europäische Immobilienmärkte im Krisenmodus. Das Investitionsrisiko in Berlin war hingegen vernachlässigbar. Mit wachsendem Zuzug und steigender Nachfrage wurden Leerstände beseitigt, Bestände saniert und Hip-Lagen etabliert. Die Eliminierung preislich distinktiver Merkmale machte aus dem Emerging Market Berlin einen zwar noch immer sehr interessanten, aber weitgehend etablierten Immobilienmarkt. Hinweise auf das nachlassende Interesse internationaler Käufergruppen am Immobilienmarkt Berlin zeigen sich auch in den Transaktionszahlen auf einer längeren Zeitreihe. 

Aus dem aufstrebenden Immobilienmarkt Berlin ist ein entwickelter Wohnungsmarkt geworden, der im internationalen Vergleich bei weitgehend abgeschlossenen Aufholeffekten tendenziell noch immer günstig ist.

Ist der Zuzug stark genug für weitere Preisentwicklungen?

Jahrelang galt es als gesetzt, dass der anhaltende Zuzug nach Berlin das Preiswachstum auf unbestimmte Zeit trägt. Die Auswirkungen der Corona-Einschränkungen haben im Jahr 2020 den Zuzug weitgehend gestoppt, wobei dieser bereits vor Beginn der Pandemie etwas an Kraft verloren hatte. In 2017 betrug der Saldo rund 31.000, in 2018 und 2019 jeweils etwa 24.000 Zuzüge. Die tatsächliche Bevölkerungszahl Berlins ist unklar und bewegt sich zwischen knapp 3,7 und 3,85 Mio. Einwohner. In der mittleren Variante der prognostizierten Entwicklung wird vom Berliner Senat von etwa  3,925 Millionen Einwohner im Jahr 2030 ausgegangen. Im laufenden 2022 wird der coronabedingt verschobene Zensus nachgeholt; von den Ergebnissen, die frühestens im nächsten Jahr vorliegen, lassen sich genauere Erkenntnisse zur tatsächlichen Bevölkerung und Wohnungssituation in Berlin erhoffen. Unmittelbar in Zusammenhang mit Einwohnerzahl, Zuzügen, Demographie, Leerstand und Haushaltsgrößen stellt sich die Frage, wie groß das Wohnungsdefizit in Berlin aktuell überhaupt ist und welcher Bedarf an Eigentumswohnungen sich ableiten lässt. Im Mikrozensus 2018 wurden in Berlin statistisch rund 1,446 Mio. Wohnungen erhoben, die vom Eigentümer zu Wohnzwecken vermietet wurden. 305.000 Wohnungen wurden vom Eigentümer selbst bewohnt. (Quelle: Amt für Statistik). Eine weitere Erkenntnis des Mikrozensus ist der Anstieg der Eigentümerquote, die zuletzt (2018) mit 17,4 Prozent angegeben wurde. Setzt man diese Quote auf das zwischen 80.000 (IHK) und 200.000 (Stadtentwicklungsplan Wohnen) Einheiten geschätzte Defizit bis 2030, ergibt sich im Segment von selbstgenutzten Eigentumswohnungen ein rechnerischer Bedarf von 14.000 bis etwa 35.000 Wohnungen. Das politische Neubauziel vom Senat liegt bei 20.000 Einheiten pro Jahr, wobei die Neubautätigkeit zuletzt auf etwa 16.300 Einheiten zurückgegangen ist.   

Die Zuwanderungen waren auch ohne Corona rückläufig. Insgesamt reduziert die Neubauaktivität mittel und langfristig den Druck auf den Mietmarkt in Berlin. Die wachsende Eigentumsquote bildet ein stabiles und hohes Plateau für Bestandsverkäufe und Neubauprojekte.  

Wie wirkt sich die Regulierung auf die weitere Entwicklung aus?

Lange Zeit war die Regulierung des Wohnungsmarktes ein zentrales Thema in Berlin. Der Wechsel in der Landesregierung und in der Stadtentwicklung hat zusammen mit den Gerichtsurteilen aus Karlsruhe zum Mietendeckel und aus Leipzig zur Vorkaufspraxis, eine Verschiebung der Prioritäten zugunsten des Neubaus eingeleitet. Das bedeutet nicht, dass die Regulierung auf dem jetzigen Stand eingefroren bleibt. Unter die möglichen Szenarien fällt eine Anpassung der Spekulationsfrist, die weitere Kappung von Mieterhöhungsmöglichkeiten, eine weitere Verschärfung der Mietpreisbremse und das Großprojekt der rechtsverbindlichen Vereinheitlichung des Mietspiegels. In Berlin war dieser zuletzt vom Amtsgericht Spandau für unzulässig erklärt worden. Es ist wahrscheinlich, dass nun auch der Mietspiegel von höheren Instanzen beschieden werden muss, mit unsicherem Ausgang. Als “interessante Alternative” zum Mietendeckel wurde außerdem jüngst sehr überraschend vom DIW eine “Mietensteuer” von 10 bis 30 Prozent ins Spiel gebracht, mit der alle Immobilienbesitzer, insbesondere jene, mit hohen Mieten, moderat enteignet werden könnten, wie es heißt.

Fragen der Regulierung bleiben relevant, werden in Zukunft aber voraussichtlich weniger nach ideologischen als nach rechtlichen Kriterien geprüft. 

Wir visualisieren für Sie in unserem Regulierungsradar einige Szenarien auf Basis der aktuellen Berichterstattung sowie Interviews und Statements.

Vermarktungsdauer

Ein mögliches Indiz für Veränderungen im Immobilienzyklus ist die Frage, wie lange es dauert, bis eine Immobilie einen Käufer gefunden hat. Neben der Korrelation von Kaufpreis und Vermarktungsdauer, spielen dabei auch die Höhe von Kreditzinsen, die Inflationsrate und die Rendite eine Rolle. 

Im folgenden Chart messen wir den Zeitpunkt, ab dem eine Immobilie in Berlin angeboten wird und den Zeitpunkt, ab dem sie vom Markt verschwindet, der für uns das Vermarktungsende markiert. Im März 2020 kam es im Zuge des Lockdowns zu einem Angebotseinbruch und zu einer starken Verkürzung der Angebotszeit, die dadurch zu erklären ist, dass viele Immobilien für eine Vermarktungspause vom Markt genommen wurden und verbleibende Immobilien zügig verkauft wurden. Insgesamt gibt es keine Indizien dafür, dass die Vermarktungsdauer von Immobilien in Berlin zunimmt. Im Segment ab 7.500 EUR/m² ist tendenziell eher eine Verkürzung der Vermarktungsdauer festzustellen. Eine Vermutung ist, dass das knappe Angebot derzeit noch die Kombination aus steigenden Preisen und Zinsen übersteuert. 

Künftige Marktsegmente

Das knappe Immobilienangebot in Berlin ist einer der treibenden Kräfte der Preisentwicklung. Hinzu kommen nun weitere Faktoren, wie steigende Zinsen und Inflationsrate, stark steigende Baukosten und, neben einem generell unsicheren geopolitischen Empfinden auch rückläufige Zuwanderungsquoten. Auf der anderen Seite ist eine gesellschaftliche Modernisierung im Gange. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet der gesellschaftliche Wandel, der von einer Transformation der Lebensstile, Werte und Interessen geprägt ist, eine stärkere Berücksichtigung von Wohnstandortkriterien. Im Bestand wird sich dies tendenziell in einer stärkeren Ausdifferenzierung der erzielbaren Preise nach Lage ausdrücken. Im Neubau werden je nach Haushaltstyp, Alter und sozialem Milieu unterschiedliche Wohnformen und Teilmärkte, vor allem aber Produkte nachgefragt werden. Damit rückt in diesem Segment die gezielte und intelligente Konfiguration der Produkte nach den tatsächlichen Bedürfnissen der Zielgruppe in den Fokus.

Wo steht der Berliner Immobilienzyklus?

15 Jahre Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt Berlin werden ursächlich auf die fundamentale Angebotsknappheit zurückgeführt, ausgelöst durch einen fulminanten Berlin-Boom, der seinen Anfang gegen Ende der ersten Dekade des neuen Jahrtausends nahm. Das Bevölkerungswachstum ist aber nicht der Grund für die Erfolgsgeschichte Berlins, sondern die Konsequenz daraus. Die Fähigkeit der Stadt zur ständigen Transformation und Erweiterung der eigenen kulturellen Identität haben Berlin zu einer der erfrischendsten Metropolen in Europa gemacht. Die leistungsstarke Forschungs- und Wissenschaftslandschaft und eine große Start-up-Szene beweisen, dass Berlin aus der “arm aber sexy” Phase längst herausgewachsen ist. Berlin ist auf dem Weg, nachhaltig, wirtschaftlich erfolgreich und zukunftsgewandt zu werden. Aus dieser Perspektive betrachtet, kann der Zyklus in Berlin gar nicht zu Ende gehen.  

Was bedeutet das für die Entwicklung von Kaufpreisen und Mieten? Hier helfen die oben angesprochenen Faktoren weiter. Die Attraktivität Berlins besteht trotz einer nachlassenden Zuwanderung weiter. Die Knappheit bleibt vorerst bestehen, ist vielleicht bald aber nicht mehr fundamental. Und Regulierungsmaßnahmen wirken oft nicht direkt, sondern verzögert, aber auch nachhaltig, wie sich in einigen Milieuschutzgebieten zeigt. 

Fazit: Ein fortgeschrittener Reifegrad im Immobilienzyklus scheint keine schlechte Beschreibung für den Immobilienmarkt im Jahr 2022 in Berlin zu sein. Ohne explosionsartige Preis- oder Mietentwicklungen, mit einer einhergehenden Konsolidierung in preisübertriebenen Lagen und eher hedonischen als nachfragegetriebenen Preisentwicklungen. 

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