Regulatorik 2026 am deutschen Immobilienmarkt
Die Ausgangslage
Das Jahr 2026 bringt keine Revolution. Es bringt die konsequente Fortführung bereits eingeleiteter Regulierungen. Die Mietpreisbremse läuft weiter. Die energetischen Anforderungen werden verbindlich. Die Kommunen passen ihre Grundsteuer an.
Berlin sucht weiter nach wirksamen Instrumenten zur Mietpreiskontrolle. Der gescheiterte Mietendeckel hat den politischen Willen nicht gebrochen. Die Stadt verschärft die lokalen Regularien.
Mietrecht auf Bundesebene – was beschlossen ist
Der Bundestag hat die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Bei Neuvermietungen darf die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grundregel bleibt bestehen.
Die Bundesländer entscheiden selbst, wo die Mietpreisbremse gelten soll. Sie bestimmen die angespannten Wohnungsmärkte in ihrem Gebiet. Berlin hat bereits reagiert und verlängert die Regelung für das gesamte Stadtgebiet.
Die Modernisierungsumlage wurde angepasst. Kleinmodernisierungen bis 20.000 Euro werden erleichtert. Bisher lag die Grenze bei 10.000 Euro. Diese Änderung ist beschlossen.
Mietrecht – was noch erarbeitet wird
Eine Expertengruppe erarbeitet bis zum 31. Dezember 2026 Vorschläge für weitere Anpassungen. Mieter- und Vermieterorganisationen sitzen gemeinsam am Tisch. Die Gruppe soll konkrete Vorschläge liefern. Zur Harmonisierung mietrechtlicher Vorschriften. Zur Reform der Mietwucher-Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetz. Zur möglichen Bußgeldbewehrung bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse.
Der Koalitionsvertrag sieht weitere Regulierungen vor. Indexmieten sollen in angespannten Märkten stärker kontrolliert werden. Möblierte Wohnungen und Kurzzeitvermietungen ebenfalls. Die konkrete Ausgestaltung steht noch aus. Bundesbauministerin Hubertz fordert neue Spielregeln. Die Umsetzung ist offen.
Energetische Anforderungen – geltendes Recht ab 2026
Das Gebäudeenergiegesetz ist seit Januar 2024 in Kraft. Ab dem 30. Juni 2026 müssen neue Heizungen in Großstädten zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Großstädte sind Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern. Kleinere Städte haben Zeit bis zum 30. Juni 2028. Das ist beschlossenes Recht.
Die kommunale Wärmeplanung entscheidet über die konkreten Vorgaben vor Ort. Die Pläne zeigen, wo Wärmenetze oder Wasserstoffnetze ausgebaut werden. Sie müssen bis Mitte 2026 in Großstädten vorliegen.
Ölheizungen nach dem Stichtag müssen von Anfang an 65 Prozent grünes Heizöl nutzen. Bestandsheizungen haben Übergangsfristen. Ab 2029 müssen sie zu 15 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Ab 2035 sind es 30 Prozent. Ab 2040 dann 60 Prozent. Diese Staffelung steht im Gesetz.
GEG-Reform – was der Koalitionsvertrag vorsieht
Die neue Bundesregierung will das Gebäudeenergiegesetz reformieren. Es soll flexibler und technologieoffener werden. So steht es im Koalitionsvertrag. Die Verabschiedung soll zusammen mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie erfolgen. Diese muss bis Mai 2026 in deutsches Recht überführt werden. Ob die Reform tatsächlich kommt und was sie konkret ändert, ist offen.
Wohnungsbauförderung – Haushaltsplanungen und Forderungen
Laut Haushaltsentwurf soll der Bauministeriums-Etat 2026 um 226 Millionen Euro auf 7,6 Milliarden Euro steigen. Vier Milliarden Euro sind für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Der Haushalt muss noch vom Bundestag beschlossen werden.
Die Immobilienverbände fordern die Wiedereinführung der KfW-55-Förderung. Diese Forderung steht im Raum. Eine Entscheidung gibt es nicht. Die Verbände wollen auch eine Fristverlängerung auf 72 Monate für Förderanträge. Auch das ist eine Forderung, kein Beschluss.
15 Millionen Euro sind laut Entwurf für das Bundesforschungszentrum für klimaneutrales Bauen vorgesehen. Ob das Geld tatsächlich fließt, entscheidet der finale Haushalt.
Grundsteuer – unterschiedliche Entwicklungen
Die 2025 in Kraft getretene Grundsteuerreform wirkt sich 2026 voll aus. Viele Kommunen passen ihre Hebesätze an. Die Entwicklungen sind regional unterschiedlich.
Konkrete Beschlüsse liegen vor aus Biberach. Die Grundsteuer A steigt dort von 275 auf 400 Prozent. Die Grundsteuer B erhöht sich von 275 auf 315 Prozent. Die Änderungen gelten ab Januar 2026.
Wismar hat ebenfalls beschlossen. Ab Januar 2026 steigt die Grundsteuer A von 257 auf 366 Prozent. Die Grundsteuer B erhöht sich von 541 auf 579 Prozent.
Das Bundesverfassungsgericht prüft mehrere Klagen zur Verfassungsmäßigkeit. Erste Entscheidungen könnten 2026 kommen. Das ist eine Erwartung, kein fester Termin.
Thüringen plant Änderungen. Das Finanzministerium will unterschiedliche Steuermesszahlen für Wohnen und Nicht-Wohnen einführen. Die neuen Messzahlen könnten ab 2027 gelten. Neue Hebesätze wären ab 2026 möglich. Der Landtag muss noch zustimmen.
Berlin – beschlossene Maßnahmen
Der Mietendeckel ist seit 2021 Geschichte. Die Stadt nutzt die ihr verbleibenden Instrumente. Der Berliner Senat hat die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet bis Ende 2029 verlängert. Die neue Verordnung tritt am 1. Januar 2026 in Kraft. Das ist beschlossen. Seit März 2025 arbeitet außerdem eine Prüfstelle gegen überhöhte Mieten. Sie ist bei der "Sicheres Wohnen – Anstalt öffentlichen Rechts" angesiedelt. Die Prüfstelle ist aktiv. Die erste Strafe wurde bereits verhängt. Eine Vermieterin in Friedrichshain-Kreuzberg zahlte knapp 50.000 Euro Bußgeld.
Berlin – was geplant ist
Der Koalitionsvertrag auf Bundesebene sieht Änderungen vor. Das kommunale Vorkaufsrecht soll in Milieuschutzgebieten gestärkt werden. Auch bei Schrottimmobilien. Die konkrete Ausgestaltung ist offen. Ein Gesetz liegt noch nicht vor.
Das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB läuft Ende 2025 aus. Der Koalitionsvertrag sieht eine Verlängerung um fünf Jahre vor. Die Umsetzung steht aus.
Gesetzesentwürfe in Arbeit
Die Bundesregierung hat mehrere Vorhaben angekündigt. Der "Wohnungsbauturbo" stand im Koalitionsvertrag. Er sollte in den ersten 100 Regierungstagen kommen. Die Umsetzung ist unklar. Er soll den Gebäudetyp E bringen, Steuererleichterungen und Bürokratieabbau.
Die Expertengruppe Mietrecht arbeitet. Sie hat bis Ende 2026 Zeit. Das ist gesetzt. Sie soll mietrechtliche Vorschriften harmonisieren. Sie soll die Mietwucher-Vorschrift reformieren. Sie soll Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse entwickeln. Die Ergebnisse liegen noch nicht vor.
Was das konkret bedeutet
Gesicherte Fakten für 2026
Mietpreisbremse gilt bundesweit bis 2029
65%-Regel für neue Heizungen ab 30.06.2026 in Großstädten
Modernisierungsumlage bis 20.000 Euro möglich
Berlin: Mietpreisbremse ab 01.01.2026 für vier weitere Jahre
Berlin: Prüfstelle gegen überhöhte Mieten ist aktiv
In Arbeit/Planung
Expertengruppe Mietrecht liefert Ergebnisse bis Ende 2026
GEG-Reform soll bis Mai 2026 kommen
Indexmieten-Regulierung wird diskutiert
Kommunales Vorkaufsrecht soll gestärkt werden
Bundeshaushalt 2026 noch nicht final
Unsichere Prognosen
- BVerfG-Urteile zur Grundsteuer
- KfW-55-Förderung
- Konkrete Ausgestaltung der GEG-Reform
Investoren müssen mit dem Beschlossenen rechnen. Die 65-Prozent-Regel kommt. Die Mietpreisbremse bleibt. Die Grundsteuer wird vielerorts teurer.
Bei den Planungen ist Vorsicht geboten. Nicht alles wird umgesetzt. Nicht alles kommt wie angekündigt. Die Politik justiert nach.
Berlin bleibt ein Sonderfall. Die Stadt nutzt jeden rechtlichen Spielraum. Die Prüfstelle zeigt das. 50.000 Euro Bußgeld sind ein Signal. Weitere Verschärfungen sind wahrscheinlich.