Verkauf im Milieuschutz

Spielräume und Strategien beim Verkauf von Mietshäusern im Milieuschutz. 

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Die Berliner Best Practice im Milieuschutz.

Milieuschutzgebiete tauchen nicht plötzlich auf, sondern sind das Ergebnis eines langen Vorlaufes von Anträgen, Beschlüssen und Untersuchungen in den Quartieren. Seit 2016 erhöht die Politik den Druck auf Verkäufer und Käufer von Mehrfamilienhäusern in Berlin. Wir flankieren Ihre Transaktion mit fundierter Sach- und Fachkenntnis. 

  • Handlungsspielräume erkennen
    Rechte erkennen und nutzen
  • Zeitliche Planung
    Meilensteine im Verkaufsprozess
  • Beratung von Verkäufer und Käufer
    Strategien, Kaufvertragsgestaltung, Abwendungsvereinbarung
  • Den Finger am Puls
    Die beste Milieuschutzkarte in Berlin
Peter Guthmann

Die Berliner Bezirke machen seit 2016 mit Nachdruck Gebrauch vom Vorkaufsrecht im Milieuschutz. Nahezu jeder Verkauf wird geprüft. Dies stellt Verkäufer und Erwerber vor neue Herausforderungen. Der Käufer kann den Vorkauf nur abwenden, wenn er die vom Bezirk vorformulierte Abwendungsvereinbarung akzeptiert. Für den Verkäufer stellen sich dringende zeitliche Fragen. Wir kennen die Handlungsspielräume und wissen, wie sich diese ausschöpfen lassen.

Peter Guthmann, Geschäftsführer

Überprüfen Sie hier, ob Ihr Zinshaus in Berlin sich in einem Milieuschutzgebiet befindet, oder ob Planungen bestehen, ein Milieuschutzgebiet an dieser Stelle einzuführen. Wir prüfen regelmäßig alle relevanten Protokolle der Bezirkeverordnetenversammlungen auf Anträge oder Beschlüsse für die Prüfung von Gebieten. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie weitergehende Informationen wünschen.

Unsere Leistungen im Detail – maßgeschneidert für Sie.

Unsere Leistungen orientieren sich an den aktuellsten rechtlichen Erkenntnissen, die wir für Sie nutzbar machen

Ist Ihr Mietshaus betroffen?

Werfen Sie einen Blick auf die umfangreichste Milieuschutzkarte in Berlin. Wir recherchieren dort, wo Milieuschutzgebiete beschlossen werden: In der Politik. Man kann nicht aktueller sein.

Handlungsspielräume erkennen

Aus der Gebäude-, Käufer- oder Verkäuferstruktur ergeben sich mitunter Handlungsspielräume für den Umgang mit den Paragraphen §24 bis §28 des Baugesetzbuches und dem Vorkaufsrecht der Bezirke.

Schnittstelle aller Beteiligten

Beim Verkauf im Milieuschutz ist Detailwissen das oberste Gebot. Wir beraten Sie über den gesamten Verkaufsprozess und sind die Schnittstelle zwischen Verkäufern, Käufern und renommierten Kanzleien.

Verkaufsstrategie und Planung

Rechtliche und zeitliche Abläufe greifen ineinander und können bei unsachgemäßer Vorbereitung und Vermarktung zu Verzögerungen oder zu Werteinbußen führen. Wir reduzieren das Risiko von Reibungsverlusten.

Abwendungsvereinbarung

Oft ist die Position von Verkäufern und Käufern stärker als vermutet. Wir analysieren Ihren Fall und geben Ihnen eine Einschätzung mit Handlungsvorschlägen.

Vertragsgestaltung

Ein Kaufvertrag im Milieuschutz sieht nur aus wie Standard, ist aber keiner. Wir erläutern, worauf geachtet werden muss, um Käufer und Verkäufer zu schützen. Gerne vermitteln wir Sie an spezialisierte Notare und Kanzleien.

Unser Wissen. Ihre Sicherheit. Ihr Marktvorteil

Das sich verändernde politische Umfeld in Berlin stellt Verkäufer und Käufer von Zinshäusern in Milieuschutzgebieten vor neue Herausforderungen. Wir sind seit Jahren auf dieses Thema spezialisiert und bieten unterschiedliche Lösungsansätze. Unsere Erfahrung beruht sowohl auf diversen Verkäufen im Milieuschutz als auch auf der intensiven thematischen Auseinandersetzung mit den rechtlichen Hintergründen und Routinen auf Bezirksebene. Wir arbeiten eng mit spezialisierten Anwälten zusammen, die Sie insbesondere bei der Vertragsgestaltung auf Wunsch unterstützen. Uns sind die meisten Details und die Positionen der Bezirksämter bekannt. Wo Kompromisse dem Ergebnis nicht im Wege stehen, finden wir sie auch. Unser Wissen geben wir auch an internationale Käufer weiter, was für Sie von großem Wert ist.

Wir sind für Sie da. Immer

Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), meist auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Für Eigentümer in Berlin ist der Milieuschutz zum zentralen immobilienwirtschaftlichen Themenkomplex geworden und greift in nahezu jede Immobilien-Aktivität ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da die Entstehung nicht transparent ist. Was Senat und Bezirke als stärkstes Instrument gegen die Spekulation mit Wohnraum auf dem Berliner Immobilienmarkt betrachten, stellt Eigentümer, die Mietshäuser in Gebieten unter Erhaltungsverordnungen besitzen, vor erhebliche Probleme. Das Wissen darüber ist unter Eigentümern, Käufern, aber auch unter Mietern meist nur oberflächlich vorhanden. Wir bieten Ihnen eine Einführung in unserem Haus, die Ihren Blick für die wesentlichen Punkte in kurzer Zeit schärfen wird.

Häufig gestellte Fragen

Was ist Milieuschutz

Milieuschutz ist der umgangssprachliche Begriff für das rechtliche Instrument der Erhaltungssatzung nach § 172fff Baugesetzbuch, welche der Gesetzgeber den Gemeinden an die Hand gibt. In Berlin entsprechen die Gemeinden den Bezirken.

Es gibt drei Arten von Erhaltungszielen:

  • Die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
  • Die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder
  • Städtebauliche Umstrukturierungen

In Berlin wird auf den zweiten Punkt „Milieuschutz“ abgestellt. Will ein Berliner Bezirk ein Gebiet unter Milieuschutz stellen, wird meist auf der Ebene der BVV (Bezirksverordnetenversammlung) ein Beschluss herbeigeführt und durch den Bezirk eine Milieuschutzverordnung erlassen.

Wie entstehen Erhaltungsgebiete

Jeder Bürger, jedes BVV Mitglied oder Mitglied einer in der BVV (Bezirksverordnetenversammlung) vertretenen Partei kann einen Antrag auf Prüfung eine Gebietes stellen. Dabei ist zunächst unerheblich, ob es tatsächlich Anhaltsgründe für sogenannte Verdrängungstendenzen gibt. In der BVV muss zunächst beschlossen werden, ob für ein Quartier oder Gebiet eine Voruntersuchung als „Verdachtsgebiet“ stattfinden soll. Dieses Vorgehen ist pauschalisiert. Bestätigt diese erste Prüfung ein "Verdachtsgebiet", wird die Bezirksverordnetenversammlung die konkrete Untersuchung des Gebietes beschließen und erlässt einen Aufstellungsbeschluss. Ab diesem Zeitpunkt, und damit noch vor einer abschließenden Entscheidung, kann die Verwaltung bereits Anträge zurückstellen (12 Monate) oder untersagen. Dazu zählen bauliche Änderungen, Nutzungsänderung und Aufteilung nach §8 WEG. Im Anschluss wird eine Umfeldbefragung durchgeführt, für die üblicherweise externe Gesellschaften mit der Erstellung der Gutachten beauftragt werden. Mit Vorliegen des Gutachtens wird die Erhaltungsverordnung beschlossen und anschließend im Amtsblatt veröffentlicht.

Was bedeutet Milieuschutz für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses

Die Einschränkungen im Milieuschutz betreffen jede Baumaßnahme, egal ob Modernisierung, Umbau, Nutzungsänderung, energetische Modernisierung oder Aufteilung in Wohneigentum. Auch genehmigungsfreie Bauvorhaben nach der Bauordnung sind im Milieuschutzgebiet genehmigungspflichtig (erhaltungsrechtliche Genehmigung). Nur ein zeitgemäßer Standard darf hergestellt werden, keine sogenannte “Luxus”-Modernisierung. Die Maßnahmen im Einzelnen sind in den Erhaltungssatzungen beschrieben.  Von Bezirk zu Bezirk kann das unterschiedlich gehandhabt werden. Grundrissänderungen, die eine Veränderung der Zimmeranzahl zur Folge haben, werden z.B. grundsätzlich verweigert, Aufzüge im Zuge von Dachausbauten werden von Fall zu Fall entschieden, der Anbau von Balkonen wird nur bis zu einer Größe von 4m² genehmigt. Aufteilung in Wohneigentum steht für die Bezirke im besonderen Fokus und untersteht seit dem 15.03.2015 mit der Umwandlungsverordnung ebenfalls der Genehmigungspflicht. Neben der Verteilung von Wohnungen unter Erben oder mehreren Eigentümern wird die Aufteilung genehmigt, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, für 7 Jahre nur an Mieter zu veräußern.

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Was bedeutet Milieuschutz für Verkäufer und Käufer

Immer öfter üben die Berliner Bezirke das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB zugunsten Dritter aus. Obwohl die Rechtfertigung des Vorkaufsrechtes durch das Wohl der Allgemeinheit mehr als fraglich ist, liebäugeln die Bezirke darüber hinaus mit dem § 28 des BauGB , der im Zuge des Vorkaufs eine Herabsetzung des Kaufpreises regelt, sollte dieser deutlich über dem Verkehrswert liegen. Informierte Käufer wissen, dass sie eine sogenannte Abwendungsvereinbarung vorgelegt bekommen, nach dem Kauf der Immobilie. Die Weichen für eine reibungslose Abwicklung trotz Vorkaufsrecht stellen wir vor dem Notartermin. Als Eigentümer und Verkäufer eines Mietshauses haben Sie berechtigte wirtschaftliche Interessen, die Sie schützen müssen. Wir führen Sie mit Ruhe und Erfahrung durch den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses in Berlin. Lassen Sie sich durch uns beraten und vertrauen Sie uns Ihre Liegenschaft zum Verkauf an. Weitere Informationen zu den rechtlichen Hintergründen und den einzelnen Paragraphen erhalten Sie in unserem Leitfaden zum Milieuschutz

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