Milieuschutz

Spielräume und Strategien für Mehrfamilienhäuser im Milieuschutz. 

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Die Berliner Best Practice im Milieuschutz.

Milieuschutzgebiete tauchen nicht plötzlich auf, sondern sind das Ergebnis eines langen Vorlaufes von Anträgen, Beschlüssen und Untersuchungen in den Quartieren. Seit 2016 erhöht die Politik den Druck auf Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Berlin. Wir versetzen Verkäufer und Käufer in die Lage, richtige Entscheidungen zu treffen und den Wert bestmöglich zu entwickeln.

  • Handlungsspielräume erkennen
    Rechte erkennen und nutzen
  • Zeitliche Planung
    Meilensteine im Verkaufsprozess
  • Beratung von Verkäufer und Käufer
    Strategien, Kaufvertragsgestaltung
  • Den Finger am Puls
    Die beste Milieuschutzkarte in Berlin
Almut Guthmann

Die Berliner Bezirke dürfen nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts keinen Vorkauf mehr nach altbekanntem Muster ausüben. Heisst es nun "Adieu Milieuschutz"? Mitnichten. Denn alle anderen Regelungen aus den Erhaltungssatzungen bleiben bestehen. Wir helfen Ihnen, sich im Dickicht der Paragraphen, beim "Was darf ich überhaupt noch machen" und natürlich beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses im Milieuschutz - zu den bestmöglichen Konditionen am Markt

Dipl.-Ing. Almut Guthmann, Geschäftsführererin

Überprüfen Sie hier, ob Ihr Zinshaus in Berlin sich in einem Milieuschutzgebiet befindet, oder ob Planungen bestehen, ein Milieuschutzgebiet an dieser Stelle einzuführen. Wir prüfen regelmäßig alle relevanten Protokolle der Bezirkeverordnetenversammlungen auf Anträge oder Beschlüsse für die Prüfung von Gebieten. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie weitergehende Informationen wünschen.

Unsere Leistungen im Detail – maßgeschneidert für Sie.

Unsere Leistungen orientieren sich an den aktuellsten rechtlichen Erkenntnissen, die wir für Sie nutzbar machen

Ist Ihr Mietshaus im Milieuschutz?

Werfen Sie einen Blick auf die umfangreichste Milieuschutzkarte in Berlin. Wir recherchieren dort, wo Milieuschutzgebiete beschlossen werden: In der Politik. Man kann nicht aktueller sein.

Handlungsspielräume erkennen

Aus der Gebäude-, Käufer- oder Verkäuferstruktur ergeben sich Spielräume im Umgang mit den Erhaltungssatzungen. 

Schnittstelle aller Beteiligten

Beim Verkauf im Milieuschutz ist Detailwissen das oberste Gebot. Wir beraten Sie über den gesamten Verkaufsprozess und sind die Schnittstelle zwischen Verkäufern, Käufern und renommierten Kanzleien.

Planung bis zum Verkauf

Verkäufe profitieren von der rechtzeitigen Entwicklung Ihrer Immobilie. Wir prüfen mit Ihnen Ihr Mehrfamilienhaus, sprechen Empfehlungen aus, die den Wert Ihres Eigentums steigern und führen Sie nach Ihrem Zeitplan zum Ziel. 

Abwendungsvereinbarung

Die Abwendungsvereinbarung ist Schnee von gestern. Jetzt geht es darum, behutsame Verbesserungen und Veränderungen vor und nach dem Kauf herbeizuführen. Verlassen Sie sich hier ganz auf unser Know-how. Und auf unsere Verwaltung. 

Vertragsgestaltung

Ein Kaufvertrag im Milieuschutz sieht nur aus wie Standard, ist aber keiner. Wir erläutern, worauf geachtet werden muss, um Käufer und Verkäufer zu schützen. Gerne vermitteln wir Sie an spezialisierte Notare und Kanzleien.

Wissen. Sicherheit. Marktvorteil

Das sich verändernde politische Umfeld in Berlin stellt Verkäufer und Käufer von Zinshäusern in Milieuschutzgebieten vor neue Herausforderungen. Wir sind seit Jahren auf dieses Thema spezialisiert und bieten unterschiedliche Lösungsansätze. Unsere Erfahrung beruht sowohl auf diversen Verkäufen im Milieuschutz als auch auf der intensiven thematischen Auseinandersetzung mit den rechtlichen Hintergründen und Routinen auf Bezirksebene. Wir arbeiten eng mit spezialisierten Anwälten zusammen, die Sie insbesondere bei der Vertragsgestaltung auf Wunsch unterstützen. Uns sind die meisten Details und die Positionen der Bezirksämter bekannt. Wo Kompromisse dem Ergebnis nicht im Wege stehen, finden wir sie auch. Unser Wissen geben wir auch an internationale Käufer weiter, was für Sie von großem Wert ist.

Wir sind für Sie da. Immer

Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), meist auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Für Eigentümer in Berlin ist der Milieuschutz zum zentralen immobilienwirtschaftlichen Themenkomplex geworden und greift in nahezu jede Immobilien-Aktivität ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da die Entstehung nicht transparent ist. Was Senat und Bezirke als stärkstes Instrument gegen die Spekulation mit Wohnraum auf dem Berliner Immobilienmarkt betrachten, stellt Eigentümer, die Mietshäuser in Gebieten unter Erhaltungsverordnungen besitzen, vor erhebliche Probleme. Das Wissen darüber ist unter Eigentümern, Käufern, aber auch unter Mietern meist nur oberflächlich vorhanden. Wir bieten Ihnen eine Einführung in unserem Haus, die Ihren Blick für die wesentlichen Punkte in kurzer Zeit schärfen wird.

Häufig gestellte Fragen

Was ist Milieuschutz

Milieuschutz ist der umgangssprachliche Begriff für das rechtliche Instrument der Erhaltungssatzung nach § 172fff Baugesetzbuch, welche der Gesetzgeber den Gemeinden an die Hand gibt. In Berlin entsprechen die Gemeinden den Bezirken.

Es gibt drei Arten von Erhaltungszielen:

  • Die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
  • Die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder
  • Städtebauliche Umstrukturierungen

In Berlin wird auf den zweiten Punkt „Milieuschutz“ abgestellt. Will ein Berliner Bezirk ein Gebiet unter Milieuschutz stellen, wird meist auf der Ebene der BVV (Bezirksverordnetenversammlung) ein Beschluss herbeigeführt und durch den Bezirk eine Milieuschutzverordnung erlassen.

Wie entstehen Erhaltungsgebiete

Jeder Bürger, jedes BVV Mitglied oder Mitglied einer in der BVV (Bezirksverordnetenversammlung) vertretenen Partei kann einen Antrag auf Prüfung eine Gebietes stellen. Dabei ist zunächst unerheblich, ob es tatsächlich Anhaltsgründe für sogenannte Verdrängungstendenzen gibt. In der BVV muss zunächst beschlossen werden, ob für ein Quartier oder Gebiet eine Voruntersuchung als „Verdachtsgebiet“ stattfinden soll. Dieses Vorgehen ist pauschalisiert. Bestätigt diese erste Prüfung ein "Verdachtsgebiet", wird die Bezirksverordnetenversammlung die konkrete Untersuchung des Gebietes beschließen und erlässt einen Aufstellungsbeschluss. Ab diesem Zeitpunkt, und damit noch vor einer abschließenden Entscheidung, kann die Verwaltung bereits Anträge zurückstellen (12 Monate) oder untersagen. Dazu zählen bauliche Änderungen, Nutzungsänderung und Aufteilung nach §8 WEG. Im Anschluss wird eine Umfeldbefragung durchgeführt, für die üblicherweise externe Gesellschaften mit der Erstellung der Gutachten beauftragt werden. Mit Vorliegen des Gutachtens wird die Erhaltungsverordnung beschlossen und anschließend im Amtsblatt veröffentlicht.

Was bedeutet Milieuschutz für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses

Die Einschränkungen im Milieuschutz betreffen jede Baumaßnahme, egal ob Modernisierung, Umbau, Nutzungsänderung, energetische Modernisierung oder Aufteilung in Wohneigentum. Auch genehmigungsfreie Bauvorhaben nach der Bauordnung sind im Milieuschutzgebiet genehmigungspflichtig (erhaltungsrechtliche Genehmigung). Nur ein zeitgemäßer Standard darf hergestellt werden, keine sogenannte “Luxus”-Modernisierung. Die Maßnahmen im Einzelnen sind in den Erhaltungssatzungen beschrieben.  Von Bezirk zu Bezirk kann das unterschiedlich gehandhabt werden. Grundrissänderungen, die eine Veränderung der Zimmeranzahl zur Folge haben, werden z.B. grundsätzlich verweigert, Aufzüge im Zuge von Dachausbauten werden von Fall zu Fall entschieden, der Anbau von Balkonen wird nur bis zu einer Größe von 4m² genehmigt. Aufteilung in Wohneigentum steht für die Bezirke im besonderen Fokus und untersteht seit dem 15.03.2015 mit der Umwandlungsverordnung ebenfalls der Genehmigungspflicht. Neben der Verteilung von Wohnungen unter Erben oder mehreren Eigentümern wird die Aufteilung genehmigt, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, für 7 Jahre nur an Mieter zu veräußern.

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