Der Mietendeckel ist gescheitert

Der Mietendeckel ist am 23.02.2020 in Kraft getreten und friert per Gesetz die Mieten zum Stichtag 18.Juni 2019 für die Dauer von fünf Jahren ein. Bestandsmieten, welche die vom Senat formulierten Miethöhen um über 20 Prozent überschreiten, sind verboten. Neuvermietungen sind nur noch zum Tabellenwert zulässig, zu- und abzüglich bestimmter Werte für Lage, Ausstattung und Modernisierung. 

Lassen Sie uns den folgenden Fall annehmen: Sie sind Eigentümer einer vermieteten klassischen Berliner Altbau-Wohnung in einer als “mittel” eingestuften Lage. Das trifft in etwa auf über die Hälfte der Wohnlagen in Berlin zu. Nehmen wir an, das Objekt wurde im Jahr 2011 nach WEG geteilt und im Zuge der Aufteilung komplett modernisiert. Sie haben es im Zuge der Aufteilung erworben. Die Wohnung wurde kernsaniert, mit hochwertiger Sanitärausstattung, neuer Elektrik, neuen Fenstern und einer kompletten Überarbeitung des Dielenbodens. Sie vermieten die Wohnung heute zu einer Nettokaltmiete von EUR 11,50 m². 

Anders als bisher, wird die Miete, die Sie maximal fordern dürfen, nicht mehr durch den Mietspiegel und die Mietpreisbremse definiert, sondern durch eine neue Mietentabelle. Zusätzlich zur  Mietentabelle gibt es werterhöhende und wertmindernde Merkmale. Die Mietentabelle orientiert sich am Baujahr des Gebäudes, die Zu- und Abschläge an fünf Ausstattungsmerkmalen. Im oben geschilderten Fall würde die neue, nach dem Mietendeckel zulässige Miete wie folgt berechnet werden:

Bei einer Wiedervermietung entfällt die Überschreitung der maximal zulässigen Miete um 20 Prozent. Sie fallen dann auf den Grundwert zurück:

In einer Mietentabelle legt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen fest, wie hoch die Nettokaltmieten in Berlin untern einem Mietendeckel sein dürfen. Die Obergrenzen sollen sich bei einer Modernisierung um maximal 1 Euro/m² erhöhen. Achtung: Das Gesetz soll auch bei Ein- und Zweifamilienhäuser greifen. In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um zehn Prozent.

Im Augenblick segmentiert sich der Immobilienmarkt in Berlin stärker als zuvor nach vermieteten und freien Wohnungen. Käufer verhalten sich abwartend. Wie unsere wöchentlich aktualisierten Marktauswertungen zeigen, geben vermietete Wohnung leicht nach, während freie Wohnungen im Preis steigen. Dem Senat ist es zwar nicht gelungen, die gewünschte Panik am Markt auszulösen und einen Preisrutsch herbeizuführen. Trotzdem hemmt der Mietendeckel bereits jetzt sichtbar den verkauf vermieteter Einheiten. Wie der Markt auf die aktuellen Entwicklungen reagiert, erkennen Sie auf den ersten Blick in unseren Marktreports. 

Das Gesetz ist mit Veröffentlichung im Gesetzblatt am 23. Februar 2020 in Kraft getreten.

Das Ausmaß des Mietendeckels besorgt nicht nur Eigentümer von Mietshäusern in Berlin, die bereits durch vorangehende Regulierungsmaßnahmen erheblich eingeschränkt wurden. Auch Kleinvermieter, Genossenschaften und die städtischen Wohnungsbaugesellschaften blicken mit Skepsis auf den Senat. Einbußen durch gedeckelte oder geminderte Mieten, Wertverluste bei den Objekten und die fehlende Rechtssicherheit beeinflussen das Verhalten von Eigentümern und Käufermarkt. Eigentümer, die sich mit dem Gedanken tragen, kurz oder mittelfristig zu veräußern, sollten bei frei werdenden Wohnungen über einen Verkauf nachdenken. Zeitlich befristete Mietverträge müssen begründet werden. Um formale Fehler zu vermeiden, empfehlen wir eine anwaltliche Beratung. Auch wenn kein Verkauf gewünscht ist, sollte für die Gestaltung des Mietvertrages ein Experte oder ein Anwalt konsultiert werden.