Vorwärts, Rückwärts, Seitwärts - Los

Der Berliner Immobilienmarkt zeigt sich Anfang 2025 stabilisiert, aber mit differenzierten Entwicklungen in verschiedenen Segmenten. Während Eigentumswohnungen in begehrten Bezirken weiterhin sehr hohe Preise erzielen, setzt der Markt für Mehrfamilienhäuser zur Erholung an. Der Mietmarkt bleibt höchst angespannt, getrieben von hoher Nachfrage und begrenztem Angebot. Lesen Sie hier eine kurze Zusammenfassung unserer Berichte. 

von Peter Guthmann Veröffentlicht am:

2025 startet mit erstem Preiswachstum

Der Berliner Immobilienmarkt läuft sich Anfang 2025 warm. Investoren, Käufer und Verkäufer blicken gespannt auf die nächsten Monate. Mietsuchende sind frustriert - kein Angebot in Sicht. Nachdem die Preise in den vergangenen 2 Jahren durch geopolitische und wirtschaftliche Unsicherheiten attackiert wurden, stabilisiert sich der Markt deutlich. 12 Bezirke gehen hoch. Die Entwicklungen differenzieren sich nach Segmenten und Lagen. Sowohl Eigentumswohnungen als auch Mehrfamilienhäuser (Zinshäuser) werden 2025 zum Magneten. Berlins Immobilienmakler Nr.1 für datengetriebene Analysen und Marketing liefert Ihnen im aktuellen Marktbericht alle Insights für Ihr Engagement.

Eigentumswohnungen: Preisentwicklung und Trends

Im Bereich der Eigentumswohnungen haben sich die Angebotspreise Stand Januar 2025 im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 0,80 % erhöht. Diese moderate Preissteigerung ist ein Zeichen für eine Konsolidierung des Marktes. In 12 von 21 Altbezirken beobachten wir Preiszuwächse und deutlich mehr Nachfrage in begehrten Lagen. Besonders hochpreisige Bezirke wie Berlin-Mitte dominieren mit einem durchschnittlichen Preisniveau von 8.170 EUR/m² für Bestandswohnungen und 12.710 EUR/m² für Neubauten. In anderen zentralen Bezirken wie Friedrichshain-Kreuzberg sind Bestandswohnungen im Median für 6.230 EUR/m² erhältlich, Neubauten erreichen 10.550 EUR/m². 

In Neukölln oder Lichtenberg bleiben die Preise für Bestandswohnungen mit 4.720 EUR/m² bzw. rund 4.400 EUR/m² erschwinglicher. Diese Bezirke gewinnen zunehmend an Bedeutung für junge Familien, Erstkäufer und Kapitalanleger, die auf zukünftige Wertsteigerungen setzen.

Der Mietmarkt: Das größte Problem der deutschen Hauptstadt

Die Angebotsmieten sind im Vergleich zum Vorjahr um etwa 17 % gestiegen, resultierend aus der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig begrenztem Angebot und zu wenig Neubau. Laut aktuellen Berichten übersteigt die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70 m²-Wohnung in Berlin erstmals die in Hamburg und liegt bei 963 EUR. Das Mietwachstum wird begleitet von einem auseinander fallenden Angebot: Mehr als die Hälfte der der Angebote sind zeitlich befristet. Ein Ergebnis der jahrelangen Regulierungspraxis. Insbesondere Innenstadtbezirke wie Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg sind betroffen.

Mehrfamilienhäuser: Ein stabiles Investment

Im Segment der Mehrfamilienhäuser, auch Zinshäuser genannt, steht eine Trendwende bevor. Nachdem in den letzten zwei Jahren eine deutliche Zurückhaltung bei Investoren spürbar war, ist seit dem 3.Quartal 2024 eine klare Stabilisierung zu beobachten, die sich in 2025 fortsetzt. Der Flächenumsatz bleibt zwar rückläufig, aber der Geldumsatz steigt wieder an – ein Zeichen für die Rückkehr von Investitionsbereitschaft.

Ein paar Beispiele: In Friedrichshain, werden Mehrfamilienhäuser zu durchschnittlich 2.030 EUR/m² Wohnfläche gehandelt, bei einem mittleren Faktor von 22,5 der Jahresnettokaltmiete. In Lichtenberg, einem der sich stark entwickelnden Bezirke, liegen die Preise aktuell bei 2.300 EUR/m² Wohnfläche. Hier war eine Phase starker Preissprünge zu beobachten, gefolgt von einer leichten Abkühlung, die nun wieder in eine stabile Entwicklung übergeht.

Trotz regulatorischer Herausforderungen, wie dem gescheiterten Mietendeckel, bleibt Berlin ein höchst attraktiver Markt für Investoren. Zinshäuser gelten als die Königsklasse der Vermögenswerte, besonders in Berlin.

Investitionsperspektiven: Stabilität und Chancen

Die kurz-, mittel- und langfristigen Perspektiven des Berliner Immobilienmarktes bleiben top. Berlin ist als Hauptstadt und wirtschaftliches Zentrum Deutschlands ein Magnet für Zuzügler, Unternehmen und internationale Investoren. Das begrenzte Angebot an Bauland sowie die weiterhin restriktiven Baugenehmigungsverfahren halten das Angebot auf niedrigem Niveau, was Preise und Mieten auf Jahre stützt.

Während sich der Markt für vermietete Eigentumswohnungen stabilisiert, gewinnen freie Einheiten und Mehrfamilienhäuser stark an Attraktivität. Investoren können von einer wiederkehrenden Marktaktivität profitieren. Der Mietmarkt bleibt eine zentrale Herausforderung.

Weitere Informationen und detaillierte Analysen finden Sie in den aktuellen Marktreports von GUTHMANN®. Wir sind Berlins Immobilienmakler Nr. 1 für datengetriebenen Immobilienerfolg.


Marktüberblick Berlin
Zinshausmarkt Berlin
Einzelberichte zu Berliner Bezirken.

schliessen