Steuerfreier Verkauf nach der Spekulationsfrist
Beim Immobilienverkauf in Berlin (natürlich nicht nur in Berlin) ist neben der Grunderwerbssteuer und sonstigen Kosten, welche in einem zukünftigen Beitrag näher beleuchtet werden, die möglicherweise anfallende persönliche Steuerbelastung zu berücksichtigen. Ansonsten können schnell unerwartet hohe Steuerzahlungen fällig werden. Grundsätzlich ist der Verkauf von Grundstücken steuerpflichtig. Der Veräußerungsgewinn wird dabei als sonstige Einkunft nach § 22 Nr. 2 Einkommenssteuergesetz (EStG) als Einkommen mit dem Einkommenssteuersatz versteuert.
Der Veräußerungsgewinn bemisst sich zunächst aus dem Verkaufspreis Ihrer Immobilie abzüglich des Kaufpreises, § 23 Abs. 3 EStG. In Abzug gebracht werden können weiterhin die für die Transaktion aufgewandten Werbungskosten, wie beispielsweise die Maklerprovision. Auf den Gewinn aufgeschlagen werden in der Vergangenheit genutzte Abschreibungsmöglichkeiten. Sollte nach dieser Berechnung ein Verlust angefallen sein, wird selbstverständlich keine Steuer fällig. Ein solcher Verlust lässt sich allerdings nicht mit dem normalen Einkommen verrechnen, sondern lediglich mit anderen privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG. Möglich wäre eine Verrechnung mit weiteren Gewinnen aus Immobilientransaktionen aber auch mit Gewinnen zum Beispiel aus dem Handel mit Kryptowährungen.
Für Gewinne aus Immobilienverkäufen besteht eine Ausnahme, welche diese unter bestimmten Umständen steuerfrei stellt. Dabei handelt es sich um die sogenannte Spekulationsfrist. Wenn keine Spekulation auf „kurzfristige“ Gewinne betrieben wird, sollen die Gewinne steuerfrei sein. Die einfachste Voraussetzung dafür ist, dass zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mindestens zehn Jahre liegen, § 23 Abs. 1 EStG. Die Zehn-Jahres-Frist wird taggenau berechnet und beginnt im Regelfall mit dem Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrags. Dabei kommt es für die Steuer lediglich auf den Grundstückskauf an, eine eventuell erst später erfolgende Bebauung oder Fertigstellung möglicher Gebäude bleibt außer acht. Für den Ablauf der Frist ist ebenfalls der Abschluss des notariell beurkundeten Verkaufs maßgeblich.
Alternativ kann der Wohnungs- oder Hausverkauf in Berlin auch in einem anderen Fall bereits vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist erfolgen. Dazu muss das Grundstück im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Eigene Wohnzwecke meint die Selbstnutzung als Wohnung, nicht die Vermietung an andere, welche dann dort wohnen. Es mag anders klingen, aber die Regelung erfordert nicht, dass das Grundstück für mindestens drei Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Vielmehr stellt die Regelung auf die Nutzung in aufeinanderfolgenden Kalenderjahren ab. Es genügt zum Ende des ersten Jahres einzuziehen, das zweite Jahr dort vollständig zu leben um dann mit Beginn des dritten Jahres einen steuerfreien Verkauf zu ermöglichen.
Wichtig: Diese Regelung gilt nur, wenn die Immobilie im Privatvermögen gehalten wird. Immobilien im Betriebsvermögen profitieren nicht von dieser Ausnahme.
Ist der Verkäufer nicht ausschließlich in Deutschland steuerlich ansässig, sollten mögliche steuerliche Folgen auch im Heimatland geprüft werden. Die Steuerfreiheit nach Ablauf der Spekulationsfrist gilt nur für die deutsche Steuerpflicht und nicht notwendigerweise im Ausland.
Zu allen Einzelheiten kann ein kompetenter Steuerberater genauer informieren.
Die anderen Teile unseres Features erreichen sie hier:
Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil I: Kompliziert aber sicher
Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil II: Vor dem Notartermin.
Grundstückskaufvertrag in Deutschland. Teil III: Das Vorkaufsrecht