Große Verunsicherung
Auf Vermieter und Mieter in Berlin kommt einiges zu und die Verunsicherung ist auf beiden Seiten groß. Einerseits gilt unter Juristen als unwahrscheinlich, dass der Mietendeckel vor Gericht besteht. CDU und FDP haben bereits eine Normenkontrollklage gegen den Mietendeckel vor dem Bundesverfassungsgericht angekündigt und eine Klagewelle wird auch von privaten Vermietern erwartet, denen rund 500.000 von den etwa 1,5 Millionen betroffenen Wohnungen gehören. Andererseits ist das Vorhaben offiziell und die neuen Mietobergrenzen stehen im Raum. Diese sind so gefasst, dass die meisten Mieter in Berlin sich motiviert fühlen werden, eine Absenkung der Miete zu beantragen. Das gilt auch für jene Mieter, die bislang gut mit ihrer Miete leben konnten und die diese fair und angemessen fanden. Ihnen wird nun das Gefühl vermittelt, die Miete sei zu hoch. Die Grundlage für die neuen Obergrenzen ist nicht der von Senat und Wohnungswirtschaft anerkannte Mietspiegel von 2019, sondern der Mietspiegel 2013.
Die wichtigsten Punkte
- Mietenstopp für 5 Jahre: Die Mieten in Berlin sollen für die Dauer von 5 Jahren, rückwirkend zum 18. Juni 2019, eingefroren werden.
- Staffel- und Indexmieten werden ausgesetzt und ebenfalls auf den Stand der geschuldeten Miete zum 18. Juni 2019 eingefroren.
- Mieten, die 120 Prozent der Obergrenzen übersteigen, können auf Antrag auf den 120-Wert herabgesetzt werden
- Bei Neuvermietungen fallen die Mieten auf die Mietobergrenze zurück, dass heißt auf maximal 100 Prozent
- Ab 2022 sollen Vermieter die Miete jährlich um 1,3 Prozent anheben können
Betroffene Wohnungen
In Berlin sind etwa 1,5 Millionen Wohnungen betroffen. Ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 1.Januar 2014 bezugsfertig waren, Sozialwohnungen (Wohnungen aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau), Wohnheime, Neubauten, und Trägerwohnungen.
Möblierte Wohnungen
Möblierte Wohnungen und Studierendenwohnungen unterliegen den neuen Regelungen.
Mietobergrenzen
Der Senat setzt politische Mietobergrenzen fest. Diese orientieren sich am Mietspiegel von 2013, in dem die Mieten in Berlin für normal ausgestattete Wohnungen zwischen 5,95 und 9,80 Euro je Quadratmeter Wohnfläche lagen. Bestandsmieten dürfen die festgelegten Grundwerte (siehe Tabelle unten) um 20 Prozent übersteigen. Mieten, die 120 Prozent der Grundwerte übersteigen (Grundwert plus 20 Prozent), sollen von Mietern gemindert werden dürfen.
Inflationsausgleich nur bis Mietobergrenze
Ab 2022 darf die Miete jährlich um einen Inflationsausgleich von 1,3 Prozent steigen, sofern sie weiter unter der zulässigen Mietobergrenze liegt.
Mietentabelle (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen)
| Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung | Mietpreis pro Quadratmeter |
|---|---|
| bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,45 Euro |
| bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,00 Euro |
| bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad | 3,92 Euro |
| 1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,27 Euro |
| 1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,22 Euro |
| 1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad | 4,59 Euro |
| 1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,08 Euro |
| 1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad | 5,62 Euro |
| 1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad | 5,95 Euro |
| 1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad | 6,04 Euro |
| 1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad | 8,13 Euro |
| 2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad | 9,80 Euro |
Ausstattung
Für Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich der Wert um 1,00 Euro. Eine moderne Ausstattung liegt vor, wenn mindestens drei der folgenden Merkmale vorhanden sind:
- Schwellenlos erreichbarer Aufzug
- Einbauküche
- Hochwertige Sanitärausstattung
- Hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume
- Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a)
Familienhäuser
Auch für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt nach Aussage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen das Gesetz. Auf der Webseite der Verwaltung heißt es: "Liegt der Wohnraum in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich jedoch die Mietobergrenze um einen Zuschlag von zehn Prozent."
Absenkung der Miete
Liegt eine Miete um mehr als 20 Prozent über der Mietobergrenze, kann diese bei bestehenden Mietverträgen auf 120 Prozent der Mietobergrenze abgesenkt werden. Diese Regelung soll nach dem Willen von R2G erst neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes in Kraft treten. Eine Koppelung der Mietabsenkung an das Haushaltseinkommen (30-Prozent-Regel) wird es nicht geben.
Modernisierungen
Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen sind gestaffelt. Erhöhungen von bis zu 1 Euro/m² müssen behördlich angezeigt, aber nicht genehmigt werden. Für Modernisierungen, die Mieterhöhungen über 1 EUR/m² zur Folge haben, müssen Förderprogramme genutzt werden.Die maximal zulässige Mieterhöhung beträgt wiederum 1 Euro. Förderwürdig sind ausschließlich Maßnahmen, die der Herstellung von Barrierefreiheit oder einer erforderlichen energetischen Sanierung dienen.
Differenzierung nach Baujahr und Lage
Die Mietentabelle wird nach Baujahr und Lage ausdifferenziert.
- Einfache Lage: Abschlag von 0,28 EUR/m²
- Mittlere Lagen: Abschlag von 0,09 EUR/m²
- Gute Lage: Zuschlag von 0,74 EUR/m²
Neuvermietung
Bei Neuvermietung einer Wohnung in Berlin darf die neu angesetzte Miete maximal den Wert der Vormiete betragen, wenn diese unter der Mietobergrenze lag. Lag die vom Vormieter geschuldete Miete über der Mietobergrenze, muss die Miete auf die neue Mietobergrenze abgesenkt werden. Mieten, die in der Vorvermietung unter 5 Euro/m² lagen, können bei Neuvermieutng um bis zu 1 Euro auf höchstens 5 Euro/Quadratmeter angehoben werden.
Rechtsmittel
Eigentümern / Vermietern steht kein außergerichtliches Rechtsbehelfsverfahren zu. Das heißt, es ist kein Einspruch möglich. Eigentümer / Vermieter müssen also Klage erheben. Klageerhebungen werden keine aufschiebende Wirkung haben.