Wann entsteht eine WEG?
In der Vergangenheit wurde immer die Frage gestellt, ob für den ersten Käufer eines Projektes die Vormerkung oder die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist. Die Unsicherheit in der Phase der WEG in Gründung war groß. Diese Unsicherheit ist jetzt ausgeräumt: Die WEG entsteht mit Vorliegen der Grundbücher im Grundbuch.
Beschlussfähigkeit der Versammlung
Von jetzt an immer! Bisher mussten zunächst die anwesenden Stimmen oder Miteigentumsanteile gezählt werden, bevor festgestellt werden konnte, ob die Versammlung beschlussfähig ist. Mit der WEG-Reform ist es jetzt unerheblich, wie viele Eigentümer teilnehmen. Die Versammlung erfährt so eine Aufwertung, denn sie wird nicht wiederholt und ist immer beschlussfähig.
Online-Teilnahme
Die Präsenzversammlung wird durch die WEG-Reform nicht ersetzt. Die Online-Teilnahme wird ermöglicht, sofern ein entsprechender Beschluss gefasst wird und mindestens ein Eigentümer persönlich teilnimmt. Zukünftig wird dies höchstwahrscheinlich in die Teilungserklärungen aufgenommen werden.
Einladungsfrist zur Versammlung
Zur Einladungsfrist hat sich ein Kompromiss durchgesetzt, nämlich drei Wochen. Die Einladung kann in Textform erfolgen, sie bedarf keiner Schriftform mehr. Auch ein Einberufungsverlangen weniger Eigentümer kann in Textform erfolgen, oder die Gemeinschaft bestimmt einen Eigentümer, der zur Einberufung einer Versammlung berechtigt ist, sollte dies nicht durch den Verwalter geschehen.
Vollmachten und Umlaufverfahren
Auch für Vollmachten zur Vertretung in der Versammlung ist zukünftig die Textform ausreichend. Die elektronische Kommunikation setzt sich damit auch hier durch. Umlaufbeschlüsse können zukünftig mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Allerdings nur für Einzelverfahren auf der Grundlage eines Versammlungsbeschlusses, z.B. für Themen, zu denen noch nicht ausreichend Informationen zur Versammlung vorlagen. Ansonsten gilt für Umlaufbeschlüsse weiterhin die Allstimmigkeit.
Veränderte Mehrheiten
Insgesamt wurde die Allstimmigkeit, qualifizierte Mehrheit, doppelt qualifizierte Mehrheit abgeschafft. Es gilt fortan die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ob nach Kopf oder MEA gezählt wird, spielt keine Rolle.
Die Beschlusssammlung
Die Beschlusssammlung bleibt erhalten. Gefasste Beschlüsse gelten auch ohne Eintragung in das Grundbuch für Rechtsnachfolger. Daher ist es ratsam, die Beschlusssammlung anzufordern.
Verteilerschlüssel
Neben dem Grundsatz der anteiligen Kostentragung durch alle Eigentümer (§16 Abs.2 Satz 1) können im neuen WEG-Recht Kostenverteilungen auch abweichend beschlossen werden, unabhängig von der Kostenart (Beispiel: Aufzugkosten, der nur an einem Gebäudeteil ist).
Bauliche Veränderungen
Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderung auf eigene Kosten verlangen (§20 WEG). Darunter fallen bestimmte privilegierte Vorhaben, die erleichtert werden sollen, wie z.B. Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität, zur Nachrüstung für Bewohner mit Behinderung, Einbruchsicherung und Kommunikationsnetz.
Kosten baulicher Veränderungen werden anteilig von allen Eigentümern getragen, wenn sie mit zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der MEAs beschlossen wurden oder sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren (§ 21 WEG). Bei Zustimmung mit einfacher Mehrheit tragen die Eigentümer die Kosten, die mit „ja“ gestimmt haben.
Beiräte
Insbesondere in kleineren WEGs ist es oft nicht einfach, drei Beiräte aufzustellen. In der WEG-Reform 2020 wird diese Vorschrift aufgehoben. Beiräte sollen eine kontrollierende Funktion ausfüllen, haben dafür jedoch durch den Gesetzgeber nicht mehr Kompetenzen erhalten.
Weitere Themenbereiche
Der WEG-Verwalter erhält eine organschaftliche, mit der Stellung eines Geschäftsführers vergleichbare Position, also im Außenverhältnis eine weitreichende Vertretungsbefugnis für die WEG. Die WEG kann ihn auch aus nicht wichtigem Grund jederzeit abberufen. In der Vergangenheit bedurfte dies eines wichtigen Grundes. Nach einer solchen Abberufung läuft der Verwaltervertrag weitere 6 Monate, unabhängig von der vereinbarten Laufzeit. Neu ist auch der Anspruch der Eigentümer auf eine Zertifizierung des Verwalters. Abschlüsse immobilienwirtschaftlicher Studiengänge und eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann sind in diesem Sinne zertifiziert.