Mietendeckel. Was nun? 

Was das angekündigte Gesetz bezweckt,
wie es sich auf Ihre Immobilien in Berlin auswirkt und was zu tun ist.

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Beschlossen. Noch nicht in Kraft. Möglicherweise verfassungswidrig. 

Das sind Ihnen zu viele Unbekannte? Dann kontaktieren Sie uns für ein Beratungsgespräch.

  • Mietendeckel verstehen
    Was wird geregelt?
  • Eigene Situation analysieren
    Wir beraten Sie
  • Halten oder verkaufen?
    Mit Sachverstand entscheiden
Peter Guthmann

Auch wenn noch unsicher ist, ob der Mietendeckel verfassungskonform wäre, sollten Sie sich als Eigentümer und Vermieter mit den möglichen Auswirkungen des Vorhabens beschäftigen. Wir gehören zu den best-informierten Kreisen in Berlin und können Ihnen durch Juristen flankierte Handlungsmöglichkeiten aufzeigen. Setzen Sie sich mit uns in Verbindung. Wir bieten die Grundlagen für Ihre Entscheidungen. 

Peter Guthmann, Geschäftsführer

Informierte Eigentümer sind sichere Eigentümer

Wir kennen und vermitteln jedes bekannte Detail zum Mietendeckel. Wir informieren Sie über mögliche Folgen und potenzielle Handlungsmöglichkeiten.

Information

Nichts genaues weiß man nicht? Nicht mit uns! Wir filtern die wesentlichen Erkenntnisse, kennen jedes Dossier und jedes Gutachten. Wir beschäftigen uns nicht mit heißer Luft aus dem Senat, sondern mit den Fakten.

BGB

Solange das Gesetz zum Mietendeckel nicht in Kraft ist, gilt das BGB. Vermieter sollten sich nicht durch politische Nebelkerzen verunsichern lassen sondern Ruhe bewahren und Experten hinzuziehen.

Detailwissen

Detailwissen ist das oberste Gebot. Das gilt für den Umgang von Eigentümern mit Mietern, für den Verkauf und gleichermaßen für Ihre Haltestrategie. Welchen Weg Sie gehen, entscheiden Sie. Wir flankieren Ihre Entscheidung mit Know-How.

Unser Wissen für Ihre Sicherheit. 

Lassen Sie sich kostenlos durch uns beraten. Wir gehören zu den bestinformierten Agenturen der Hauptstadt und sind in ständigem Austausch und Kontakt mit Verbänden, Anwälten, Journalisten und Politikern. Wir schaffen Sicherheit. 

Wenn Sie mehr zu den aktuellen Entwicklungen am Berliner Immobilienmarkt erfahren möchten, empfehlen wir Ihnen zunächst die Lektüre unserer Marktberichte, unserer Blog Posts und anschließend einen Termin in unserem Haus.

Wichtige Beiträge zum Mietendedeckel:

Mietendeckel - Das Kleingedruckte

Mietendeckel: Die Kernpunkte des Vorhabens

Häufig gestellte Fragen und Beispiele

Was ist der Mietendeckel

Das geplante Mietengesetz wurde am 21.10.2019 beschlossen und soll der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt durch das Einfrieren und Senken von Mieten die Marktmechanismen unterbrechen. Per Gesetz sollen die Mieten zum Stichtag 18.Juni 2019 für die Dauer von fünf Jahren eingefroren werden. “Überhöhte” Mieten bei Neuvermietung sollen auf eine “angemessene” Höhe reduziert werden. Das Gesetz soll auch die Prüfung bestehender Mietverträge auf überhöhte Mieten und deren Absenkung ermöglichen. 

Bestehende Mietverträge: Was ändert sich konkret für mich als Wohnungsvermieter?

Lassen Sie uns den folgenden Fall annehmen: Sie sind Eigentümer einer vermieteten klassischen Berliner Altbau-Wohnung in einer als “mittel” eingestuften Lage. Das trifft in etwa auf über die Hälfte der Wohnlagen in Berlin zu. Nehmen wir an, das Objekt wurde im Jahr 2011 nach WEG geteilt und im Zuge der Aufteilung komplett modernisiert. Sie haben es im Zuge der Aufteilung erworben. Die Wohnung wurde kernsaniert, mit hochwertiger Sanitärausstattung, neuer Elektrik, neuen Fenstern und einer kompletten Überarbeitung des Dielenbodens. Sie vermieten die Wohnung heute zu einer Nettokaltmiete von EUR 11,50 m². 

Anders als bisher, wird die Miete, die Sie maximal fordern dürfen, nicht mehr durch den Mietspiegel und die Mietpreisbremse definiert, sondern durch eine neue Mietentabelle. Zusätzlich zur  Mietentabelle gibt es werterhöhende und wertmindernde Merkmale. Die Mietentabelle orientiert sich am Baujahr des Gebäudes, die Zu- und Abschläge an fünf Ausstattungsmerkmalen. Im oben geschilderten Fall würde die neue, nach dem Mietendeckel zulässige Miete wie folgt berechnet werden:

Merkmal EUR/m² (+/-)
Ist-Miete Nettokalt 11,5
Baujahr: 1905 6,45
Mittlere Wohnlage 0,09 (-)
Wohnwert erhöhende Merkmale (3 von 5) 1,00 (+)
Summe zulässige Grundmiete 7,36
Überschreitung 20 % 1,47
Maximal zulässige Miete (120 %) 8,83
Differenz zu Ist-Miete 2,67

Nach dem derzeitigen Stand des Gesetzesvorhabens, könnte Ihr Mieter im Herbst 2020 einen Antrag auf Herabsetzung der Miete von EUR/m² 11,50 auf EUR/m² 8,83 stellen.

Und was ändert sich bei einer Neuvermietung?

Bei einer Wiedervermietung entfällt die Überschreitung der maximal zulässigen Miete um 20 Prozent. Sie fallen dann auf den Grundwert zurück:

Merkmal EUR/m² (+/-)
Baujahr: 1905 6,45
Mittlere Wohnlage 0,09 (-)
Wohnwert erhöhende Merkmale (3) 1,00 (+)
Summe zulässige Grundmiete = Maximal zulässige Miete 7,36
Differenz zur letzten Miete 4,14
Wo liegen die geplanten Mietobergrenzen?

In einer Mietentabelle legt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen fest, wie hoch die Nettokaltmieten in Berlin untern einem Mietendeckel sein dürfen. Die Obergrenzen sollen sich bei einer Modernisierung um maximal 1 Euro/m² erhöhen. Achtung: Das Gesetz soll auch bei Ein- und Zweifamilienhäuser greifen. In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um zehn Prozent.

Das sind die geplanten Mietobergrenzen

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 Euro
Was bedeutet das für den Wert meiner Immobilien?

Im Augenblick segmentiert sich der Immobilienmarkt in Berlin stärker als zuvor nach vermieteten und freien Wohnungen. Käufer verhalten sich abwartend. Wie unsere wöchentlich aktualisierten Marktauswertungen zeigen, geben vermietete Wohnung leicht nach, während freie Wohnungen im Preis steigen. Dem Senat ist es zwar nicht gelungen, die gewünschte Panik am Markt auszulösen und einen Preisrutsch herbeizuführen. Trotzdem hemmt der Mietendeckel bereits jetzt sichtbar den verkauf vermieteter Einheiten. Wie der Markt auf die aktuellen Entwicklungen reagiert, erkennen Sie auf den ersten Blick in unseren Marktreports. 

Gilt der Mietendeckel schon?

Geplant ist die Einführung per Landesgesetz in 2020. Die Sicht des Senats ist, dass die Regelungen bereits mit dem Stichtag der Beschlussfassung der Eckpunkte durch den Senat, am 18.06.2019 greifen. Juristen hingegen betonen: Solange das Gesetz nicht verabschiedet ist, gilt BGB. Und eine Verabschiedung wird frühestens im Frühjahr 2020 erfolgen. Bereits jetzt zeichnet sich ab, dass unmittelbar nach Inkrafttreten, Normenkontrollklagen gegen das Gesetz eingeleitet werden. Die Situation in den nächsten Jahren wird von gewissen Unsicherheiten geprägt sein.

Soll ich halten oder verkaufen?

Das Ausmaß des geplanten Mietendeckels besorgt nicht nur Eigentümer von Mietshäusern in Berlin, die bereits durch vorangehende Regulierungsmaßnahmen erheblich eingeschränkt wurden. Auch Kleinvermieter, Genossenschaften und die städtischen Wohnungsbaugesellschaften blicken mit Skepsis auf den Senat. Einbußen durch gedeckelte oder geminderte Mieten, Wertverluste bei den Objekten und die fehlende Rechtssicherheit beeinflussen das Verhalten von Eigentümern und Käufermarkt. Eigentümer, die sich mit dem Gedanken tragen, kurz oder mittelfristig zu veräußern, sollten bei frei werdenden Wohnungen über einen Verkauf nachdenken. Zeitlich befristete Mietverträge müssen begründet werden. Um formale Fehler zu vermeiden, empfehlen wir eine anwaltliche Beratung. Auch wenn kein Verkauf gewünscht ist, sollte für die Gestaltung des Mietvertrages ein Experte oder ein Anwalt konsultiert werden.

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