Mietendeckel. Abwarten? Entwickeln? Verkaufen?

Wie sich das Gesetz auf Ihre Immobilien in Berlin auswirkt und was zu tun ist.

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Strategien unter dem Mietendeckel.

Trotz Mietendeckel haben Sie als Eigentümer das Heft in der Hand. Fakten, Strategien und Konzepte gibt es bei uns.

  • Mietendeckel verstehen
    Was wird geregelt?
  • Eigene Situation analysieren
    Wir beraten Sie
  • Halten oder verkaufen?
    Mit Sachverstand entscheiden
Peter Guthmann

Auch unter Mietendeckel, Milieuschutz und Mietpreisbremse: Sie allein entscheiden über Ihr Eigentum. Was Sie brauchen sind Detailwissen und ein Konzept. Wir zeigen Optionen und entwickeln nachhaltige Strategien für Ihre Berlin-Immobilien. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche, individuelle und kostenlose Beratung. 

Peter Guthmann, Geschäftsführer

Informierte Eigentümer sind sichere Eigentümer

Wir kennen jedes Detail zum Mietendeckel. Erfahren Sie alles über Folgen, Pflichten und Handlungsoptionen.

Information

Nichts genaues weiß man nicht? Nicht mit uns! Wir vermitteln Ihnen die wesentlichen Punkte des Gesetzes und sprechen Empfehlungen aus. 

Verbot

Das Gesetz zum Mietendeckel ist ein Verbotsgesetz. Als Vermieter werden Sie in die Pflicht genommen, von sich aus bestimmte Schritte zu unternehmen. Wir sagen, was zu tun ist.

Detailwissen

Detailwissen ist das oberste Gebot. Das gilt für den Umgang von Eigentümern mit Mietern, für den Verkauf und gleichermaßen für Ihre Haltestrategie. Welchen Weg Sie gehen, entscheiden Sie. Wir flankieren Ihre Entscheidung mit Know-How.

Mietendeckel. Wie geht es weiter?

Für etwa 1,4 Millionen Wohnungen wurden die Mieten zunächst für fünf Jahre auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren.

  • Bis 23.04.2020 mussten Vermieter ihren Mietern unaufgefordert die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Kriterien mitteilen. Wenn die Miete den Toleranzwert von 20 % der Mietobegrenze nicht übersteigt, ist die Miete zulässig.
  • Wenn die Miete den Toleranzwert übersteigt, gilt sie neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes, also ab Ende November 2020 als verboten. Auch Neuvermietungen, Staffelmietverträge, möblierte Wohnungen und Mieterhöhungen, die nach dem 18.06.2020 wirksam wurden, sind im Gesetz geregelt.

Wichtige Beiträge zum Mietendeckel: 

Mietendeckel Roadmap: Berliner Vermieter müssen reagieren 

Mietendeckel: Basics

Häufig gestellte Fragen und Beispiele

Was ist der Mietendeckel

Der Mietendeckel ist am 23.02.2020 in Kraft getreten und friert per Gesetz die Mieten zum Stichtag 18.Juni 2019 für die Dauer von fünf Jahren ein. Bestandsmieten, welche die vom Senat formulierten Miethöhen um über 20 Prozent überschreiten, sind verboten. Neuvermietungen sind nur noch zum Tabellenwert zulässig, zu- und abzüglich bestimmter Werte für Lage, Ausstattung und Modernisierung. 

Bestehende Mietverträge: Was ändert sich konkret für mich als Wohnungsvermieter?

Lassen Sie uns den folgenden Fall annehmen: Sie sind Eigentümer einer vermieteten klassischen Berliner Altbau-Wohnung in einer als “mittel” eingestuften Lage. Das trifft in etwa auf über die Hälfte der Wohnlagen in Berlin zu. Nehmen wir an, das Objekt wurde im Jahr 2011 nach WEG geteilt und im Zuge der Aufteilung komplett modernisiert. Sie haben es im Zuge der Aufteilung erworben. Die Wohnung wurde kernsaniert, mit hochwertiger Sanitärausstattung, neuer Elektrik, neuen Fenstern und einer kompletten Überarbeitung des Dielenbodens. Sie vermieten die Wohnung heute zu einer Nettokaltmiete von EUR 11,50 m². 

Anders als bisher, wird die Miete, die Sie maximal fordern dürfen, nicht mehr durch den Mietspiegel und die Mietpreisbremse definiert, sondern durch eine neue Mietentabelle. Zusätzlich zur  Mietentabelle gibt es werterhöhende und wertmindernde Merkmale. Die Mietentabelle orientiert sich am Baujahr des Gebäudes, die Zu- und Abschläge an fünf Ausstattungsmerkmalen. Im oben geschilderten Fall würde die neue, nach dem Mietendeckel zulässige Miete wie folgt berechnet werden:

Merkmal EUR/m² (+/-)
Ist-Miete Nettokalt 11,5
Baujahr: 1905 6,45
Mittlere Wohnlage 0,09 (-)
Wohnwert erhöhende Merkmale (3 von 5) 1,00 (+)
Summe zulässige Grundmiete 7,36
Überschreitung 20 % 1,47
Maximal zulässige Miete (120 %) 8,83
Differenz zu Ist-Miete 2,67

Sie müssten die Miete von EUR/m² 11,50 auf EUR/m² 8,83 herabsetzen.

Und was ändert sich bei einer Neuvermietung?

Bei einer Wiedervermietung entfällt die Überschreitung der maximal zulässigen Miete um 20 Prozent. Sie fallen dann auf den Grundwert zurück:

Merkmal EUR/m² (+/-)
Baujahr: 1905 6,45
Mittlere Wohnlage 0,09 (-)
Wohnwert erhöhende Merkmale (3) 1,00 (+)
Summe zulässige Grundmiete = Maximal zulässige Miete 7,36
Differenz zur letzten Miete 4,14
Wo liegen die geplanten Mietobergrenzen?

In einer Mietentabelle legt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen fest, wie hoch die Nettokaltmieten in Berlin untern einem Mietendeckel sein dürfen. Die Obergrenzen sollen sich bei einer Modernisierung um maximal 1 Euro/m² erhöhen. Achtung: Das Gesetz soll auch bei Ein- und Zweifamilienhäuser greifen. In Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, erhöht sich die Mietobergrenze um zehn Prozent.

Das sind die Mietobergrenzen

Erstmalige Bezugsfertigkeit der Wohnung und Ausstattung Mietpreis pro Quadratmeter
bis 1918 mit Sammelheizung und mit Bad 6,45 Euro
bis 1918 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,00 Euro
bis 1918 ohne Sammelheizung und ohne Bad 3,92 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung und mit Bad 6,27 Euro
1919 bis 1949 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,22 Euro
1919 bis 1949 ohne Sammelheizung und ohne Bad 4,59 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung und mit Bad 6,08 Euro
1950 bis 1964 mit Sammelheizung oder mit Bad 5,62 Euro
1965 bis 1972 mit Sammelheizung und mit Bad 5,95 Euro
1973 bis 1990 mit Sammelheizung und mit Bad 6,04 Euro
1991 bis 2002 mit Sammelheizung und mit Bad 8,13 Euro
2003 bis 2013 mit Sammelheizung und mit Bad 9,80 Euro
Was bedeutet das für den Wert meiner Immobilien?

Im Augenblick segmentiert sich der Immobilienmarkt in Berlin stärker als zuvor nach vermieteten und freien Wohnungen. Käufer verhalten sich abwartend. Wie unsere wöchentlich aktualisierten Marktauswertungen zeigen, geben vermietete Wohnung leicht nach, während freie Wohnungen im Preis steigen. Dem Senat ist es zwar nicht gelungen, die gewünschte Panik am Markt auszulösen und einen Preisrutsch herbeizuführen. Trotzdem hemmt der Mietendeckel bereits jetzt sichtbar den verkauf vermieteter Einheiten. Wie der Markt auf die aktuellen Entwicklungen reagiert, erkennen Sie auf den ersten Blick in unseren Marktreports. 

Gilt der Mietendeckel schon?

Das Gesetz ist mit Veröffentlichung im Gesetzblatt am 23. Februar 2020 in Kraft getreten.

Soll ich halten oder verkaufen?

Das Ausmaß des Mietendeckels besorgt nicht nur Eigentümer von Mietshäusern in Berlin, die bereits durch vorangehende Regulierungsmaßnahmen erheblich eingeschränkt wurden. Auch Kleinvermieter, Genossenschaften und die städtischen Wohnungsbaugesellschaften blicken mit Skepsis auf den Senat. Einbußen durch gedeckelte oder geminderte Mieten, Wertverluste bei den Objekten und die fehlende Rechtssicherheit beeinflussen das Verhalten von Eigentümern und Käufermarkt. Eigentümer, die sich mit dem Gedanken tragen, kurz oder mittelfristig zu veräußern, sollten bei frei werdenden Wohnungen über einen Verkauf nachdenken. Zeitlich befristete Mietverträge müssen begründet werden. Um formale Fehler zu vermeiden, empfehlen wir eine anwaltliche Beratung. Auch wenn kein Verkauf gewünscht ist, sollte für die Gestaltung des Mietvertrages ein Experte oder ein Anwalt konsultiert werden.

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