Letztes Update: 01.12.2022

Berlin Immobilien Charlottenburg 2022

Charlottenburg ist ein Spiegel der Geschichte Berlins. In den 1920er Jahren war der Kurfürstendamm für das aufregendste Großstadtleben Europas bekannt. Krieg und Mauer legten einen Schleier über den Bezirk, der Glanz verblasste. Wer heute durch den Bezirk geht, wird schnell feststellen: Charlottenburg ist zurück. Moderner, schicker, internationaler. Die City-West ist wieder Triple-A. 

Berlin-Charlottenburg

Das doppelte neue Lottchen

Wer heute den Kurfürstendamm entlang läuft, ist damit beschäftigt, sich Baustaub abzuklopfen. Immer mehr in die Jahre geratene Zweckbauten der 50er, 60er und 70er Jahre verschwinden in Null-Komma-Nichts, um kurze Zeit später durch zeitgemäße Hauptstadt-Architektur ersetzt zu werden. Der Kurfürstendamm ist zurück, und mit ihm Charlottenburg. Die Transformation der City-West erfolgt in atemberaubendem Tempo. Was mit dem Neuen Kranzler-Eck 2010 begann setzte sich am Breitscheidplatz mit dem Upper West fulminant fort und hat zwischenzeitlich eine Art Kettenreaktion in Gang gesetzt. Entlang der Lietzenburger Straße schaffen Abrissbirnen Platz für Neues. In der Uhlandstraße wird das 70er-Jahre Kudamm-Karree in einer Metamorphose ins neue Jahrtausend katapultiert und heißt künftig Fürst. Jede Großbaustelle zu nennen wäre hier jedoch zu viel, denn es gibt auch noch das alte, klassische Charlottenburg in seiner schönen Form. Hier geht es nicht um Arbeiten, sondern um Wohnen. Viele Quartiere sind bekannt für einen Bevölkerungsmix aus Alteingesessenen und Neu-Berlinern. Die Quartiere rund um die Kantstraße und Neue Kantstraße sind Beispiele. Eine ganz besondere Ahnung vom Urberliner Gefühl bekommt man im Klausenerplatz-Kiez, wo man Erich Kästners Erzählungen förmlich spürt.

Bestand

Median Angebotspreis
6.000 EUR/m²
+6,70 %
Median Angebotsmiete
17,95 EUR/m²
+16,40 %

Neubau

Median Angebotspreis
10.650 EUR/m²
-9,40 %
Median Angebotsmiete
27,95 EUR/m²
+5,40 %

Quartiere in Charlottenburg

Die Wahrnehmung von Charlottenburg war lange Zeit ambivalent. Der Bezirk wurde auf die Funktion als Einkaufsmeile für West-Berlin reduziert und war nicht besonders angesagt. Kaum vorstellbar, standen viele Wohnungen und Büros in den Seitenstraßen des Kurfürstendamms und Kantstraße leer und waren weder einfach zu vermieten, noch zu verkaufen. Junge Berliner und solche, dies es werden wollten, zog es mehr nach Kreuzberg oder Schöneberg. Auch mit der Wiedervereinigung änderte sich das Bild zunächst nicht. Der Osten Berlins schien spannender zu sein, zum Wohnen, Arbeiten und zum Investieren. Ab 2009/2010 nahm der Immobilienmarkt in Charlottenburg Fahrt auf und die City-West rückte wieder in den internationalen Fokus. Seitdem geht es Schlag auf Schlag. Große Investoren realisieren Großprojekte, re-internationalisieren und transformieren die City-West. Charlottenburg ist zurück, stärker denn je, moderner und attraktiver. Der Druck am Wohnungsmarkt ist von wenigen Ausnahmen abgesehen in allen Lagen sehr hoch. Das Wohnungsdefizit zieht sich über alle Quartiere. Rechnerisch fehlen tausende Wohnungen in Charlottenburg, um die theoretische durchschnittliche Haushaltsgröße zu erreichen, wie sie vom Amt für Statistik fortgeschrieben wird. Nur mehr Neubau kann den Druck in Charlottenburg auf Dauer reduzieren. 

Neubau in Charlottenburg

In Charlottenburg ist ein Immobilienprojekt meist auch ein Statement. Ambitionierte Vorhaben ziehen sich von Westend bis an den Zoologischen Garten und Bahnhof Zoo. 

In der Uhlandstraße geht derzeit ein Leuchtturmprojekt in die letzte Bauphase. Dort agiert seit Juni 2017 die Cells Bauwelt im großen Stil im Fürst Kudamm-Karree. Mit etwa 500 Millionen Euro Invest, katapultiert die Cells das ehemals sehr muffige Karree mit 47.000 m² Büro-, 97.000 m² Retail und über 275 Wohnungen in die Gegenwart. 

Noch in der Dialogphase ist eine Vision der SIGNA für das Grundstück des bestehenden Kaufhauses Karstadt Sport, zwischen Kurfürstendamm, Augsburger Straße und Rankestraße. Die Grundidee sieht bis zu drei Hochhäuser an dieser Stelle vor, was vom Baukollegium Berlin bislang eher skeptisch betrachtet wird. Sollte das Vorhaben realisiert werden, gehen die Schätzungen für die Baukosten über 300 Millionen Euro hinaus. 

Eine einzigartige Revitalisierung findet in der Kantstraße statt, wo das unter Denkmalschutz stehende Gebäude “Kant-Garagen” neu gedacht wird. Das aus den Jahren 1929/1930 stammende Gebäude gilt als Architektur-Ikone. Lange wurde kontrovers diskutiert, ob und wie das Gebäude erhalten werden soll oder kann; nun transformiert der Unternehmer und Eigentümer Dirk Gädeke seit 2017 die ehemalige  Hochgarage in ein Büro-, Event- und Galeriegebäude. 

Etwa 1,5 Kilometer Luftlinie entfernt befindet sich ein Grundstück zwischen dem Zoologischen Garten, der TU Berlin und dem Bahnhof Zoo. Bekannt wurde das Areal durch das begrabene Vorhaben eines Riesenrades an dieser Stelle. Taktgeber ist die Investorengruppe, die auch das Riesenrad projektierte. Die Reiß & Co. Real Estate denkt nun mit der TU Berlin über einen urbanen Campus nach. Das Flächenangebot soll sich an die Tech Branche richten. 

Nicht jedes Projekt bewegt sich im dreistelligen Millionenbereich. Im Zeitraum 2021/2022 haben wir rund 30 weitere Bauprojekte von 7 bis rund 35 Wohneinheiten ermittelt. 

Die wohl ungewöhnlichste Immobilie mit einer Grundfläche von 1470 m² entsteht mitten im Grünen. Noch in diesem Jahr sollen die Bewohner in das neue Nashornhaus im Zoologischen Garten einziehen. 

Immobilienpreise in Charlottenburg

In den zurückliegenden 12 Monaten wurden im Bestandssegment etwa 2.580 Immobilien in Charlottenburg inseriert. Beim Wohnungsverkauf in Charlottenburg beträgt der ermittelte Median-Angebotspreis aktuell etwa 6.000 EUR/m². Die Angebotspreise für Immobilien haben sich zum Vorjahreszeitraum um ca. 6,70 % entwickelt. Für Etagenwohnungen beträgt der nachgefragte Median zur Zeit rund 5.950 EUR/m². Dachgeschosse werden für rund 7.830 EUR/m² und Penthouse-Einheiten für ca. 10.470 EUR/m² angeboten.

Im Neubausegment liegt der mittlere Listenpreis für Wohnungen in Charlottenburg auf Grundlage der letzten 12 Monate derzeit bei rund 11.250 EUR/m². In diesem Zeitraum wurden aus einer Vielzahl an Projekten etwa 220 Objekte an den Markt gebracht.  

Kaufpreisindex Charlottenburg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 6.000 EUR/m² - 10.650 EUR/m² -
1 Jahr 5.630 EUR/m² 6,70 % 11.750 EUR/m² -9,40 %
3 Jahre 5.330 EUR/m² 12,60 % 8.580 EUR/m² 24,10 %
5 Jahre 3.920 EUR/m² 53,00 % 7.290 EUR/m² 46,00 %
10 Jahre 2.730 EUR/m² 120,10 % 3.590 EUR/m² 196,30 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Charlottenburg

Das Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Charlottenburg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem den Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Das Chart zeigt in Charlottenburg eine deutliche Segmentierung des Immobilienmarktes nach Baujahresklassen, Größenclustern und Quadratmeterpreisen. Nach Wohnungstypen aufgelöst bewegt sich der überwiegende Teil der Objekte preislich in den oberen Preiskategorien. Objekte unter 4.000 EUR/m² sind noch in der Baujahresklasse 1950 bis 1978 zu finden.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Charlottenburg

Seit fünf Jahren ist das Wohnungsangebot in Berlin Charlottenburg rückläufig. Auch 2022 wird nicht an das Vorjahresniveau anknüpfen. In den zurückliegenden 12 Monaten wurden auf den großen Immobilienbörsen zusammengerechnet etwa 2.580 Bestandswohnungen angeboten. 

Familienhäuser in Charlottenburg

Neben dem innerstädtischen Wohnungsmarkt liegen in Charlottenburg-Nord und in Westend große Familienhaus-Bestände. Der Häusermarkt setzt sich überwiegend aus dem Siedlungsbau der Vor- und Nachkriegsjahre zusammen. Die gefragte Gebäudetypologie ist im Begriff, preislich zum innerstädtischen Wohnungsmarkt aufzuschließen, sind naturgemäß quantitativ jedoch weniger stark repräsentiert. In Charlottenburg wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 90 Häuser zu einem durchschnittlichen Angebotspreis von rund 7.570 EUR/m² angeboten.

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Mehrfamilienhäuser in Charlottenburg

Der Markt für Miethäuser in Charlottenburg differenziert sich deutlich nach Lage und Baujahresklassen aus. Der hohe Median von 3.165 EUR/m² bei einer Preisspanne von 1.707 EUR/m² bis 6.579 EUR/m² zeigt, dass viele Abschlüsse deutlich oberhalb 3.000 EUR/m² liegen. Wie in fast allen Ortsteilen, sind auch in Charlottenburg die Abschlüsse in 2022 auf einen Tiefststand gesunken. Vor der Einführung von Milieuschutzgebieten in den Jahren 2018 und 2019 kam es kurz zu einem Anstieg bei Verkaufsentscheidungen. Insgesamt liegen die Quadratmeterpreise in Charlottenburg nach Mitte, Wilmersdorf, Zehlendorf und Lichtenberg auf Platz 5 in Berlin.

In Spitzenlagen lassen sich für Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit auch Spitzenwerte erzielen. Abhängig vom Erhaltungszustand zahlen Käufer hier sehr hohe Faktoren und Quadratmeterpreise. In einfachen Lagen und Zuständen werden Quadratmeterpreise im Bereich von 2.000 EUR/m² bis 2.400 EUR/m² erreicht. Wenden Sie sich für genaue Informationen zum Marktwert Ihres Mehrfamilienhauses vertrauensvoll an uns. 

MFH Charlottenburg: Werte und Entwicklung

Jahr   Charlottenburg Gesamt Berlin
2018 Anzahl 44 687
  Preisspanne EUR/m² 1.350 bis 6.401 301 bis 11.919
  Mittelwert EUR/m² 2.877 2.115
2019 Anzahl 47 571
  Preisspanne EUR/m² 1.423 bis 11.340 396 bis 11.340
  Mittelwert EUR/m² 3.086 2.294
2020 Anzahl 40 627
  Preisspanne EUR/m² 1.364 bis 6.181 431 bis 10.526
  Mittelwert EUR/m² 2.767 2.183
2021 Anzahl 35 660
  Preisspanne EUR/m² 1.570 bis 16.262 601 bis 16.262
  Mittelwert EUR/m² 3.783 2.522
2022 Anzahl 22 348
  Preisspanne EUR/m² 1.707 bis 6.579 824 bis 16.844
  Mittelwert EUR/m² 3.165 2.651
  Bereinigt um Spitzenwerte (2022) EUR/m² 2.650 2.327

Trend

Charlottenburg ist ein großer und heterogener Bezirk. Der Kurfürstendamm und die angrenzenden Quartiere stellen das zweitwichtigste Einzelhandelszentrum in Berlin. Die Kaufpreise und Mieten wachsen an das Preisniveau der Top Lagen in Berlin-Mitte heran. Dynamik und Investitionsklima sind sehr gut. In ausnahmslos allen Lagen und Quartieren in Charlottenburg waren die Wertsteigerungen der letzten Jahre erheblich. Chalottenburgs Stärke liegt weniger als in Mitte und Kreuzberg in der Kraft der Zuzüge. Vielmehr bietet Charlottenburg eine immanente und international anerkannte repräsentative Hauptstadtfunktion.

Gleichzeitig eröffnen unterschiedliche Lagetypologien ein breites Spektrum an Optionen für Investitionen, von kompakten Budget-Wohnungen in Nachkriegs-Wohnanlagen über qualitativ hochwertige Gründerzeitobjekte hin zu Neubauprojekten auf internationalem Top Niveau. 

Mietwohnungsmarkt in Berlin Charlottenburg

Auf dem Markt für Neuvermietungen wurden in Charlottenburg in den vergangenen 12 Monaten unseren Auswertungen zufolge etwa 1.970 Mietwohnungen angeboten. Die inserierten Neuvertragsmieten liegen aktuell bei durchschnittlich rund 17,95 EUR/m². Dies entspricht einer Preisveränderung zum Vorjahreszeitraum um etwa 16,40 %.

Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Mieten in Charlottenburg um etwa 49,60 %. Zum Vergleich: Im Berliner Durchschnitt werden aktuell Wohnungs-Kaltmieten von rund 14,70 EUR/m² verlangt. 

Mietpreisindex Charlottenburg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 17,95 EUR/m² - 27,95 EUR/m² -
1 Jahr 15,45 EUR/m² 16,40 % 26,55 EUR/m² 5,40 %
3 Jahre 13,50 EUR/m² 33,10 % 17,95 EUR/m² 55,80 %
5 Jahre 12,00 EUR/m² 49,60 % 16,00 EUR/m² 75,10 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Charlottenburg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Mietmarkt in Charlottenburg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Charlottenburg

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Bei den Mietpreissegmenten ist eine deutliche Verschiebung zu erkennen. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 1.970 Bestandswohnungen auf dem Markt für Neuvermietungen in Charlottenburg angeboten. 

Bautätigkeit in Charlottenburg

Charlottenburg liegt mit einem Wohnungsbestand von 104.000 Einheiten im oberen Mittelfeld. Verteilt auf 31 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) liegt die statistische Haushaltsgröße bei 1,64 Personen. Rechnerisch sind die Haushalte mit 1,93 Personen deutlich größer. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 78,7 m². Die Bauaktivität in Charlottenburg ist in den vergangenen Jahren konstant verlaufen, in jeweils unterschiedlichen Quartieren. Wo, wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Charlottenburg

Charlottenburg hat 2018, 2020 und 2021 Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eingeführt. Für Eigentümer von Mietshäusern in Charlottenburg bahnen sich auch in den kommenden Jahren Entwicklungen an. Grob-Screenings sind für weitere Quartiere vorgesehen.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Mierendorff-Insel 2018 56,8 - -
Gierkeplatz 2018 28,5 - -
Klausenerplatz 2020 55,6 - -
Alt-Lietzow 2021 45,9 - -
Jungfernheide 2021 50,0 - -
Karl-August-Platz 2021 55,6 - -
Richard-Wagner-Straße 2021 28,2 - -

Milieuschutzkarte Charlottenburg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte, ob Ihr Mehrfamilienhaus in Charlottenburg sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Charlottenburg

Insbesondere international genießt der klassische West-Bezirk Charlottenburg eine hervorragende Reputation. Bereits in den letzten Jahren zeichnete sich ab, dass viele in dritter und vierter Generation in Berlin lebende Einwohner der klassischen Communities sich mehr und mehr den bürgerlichen Lagen zuwandten. Daneben lieben vor allen Dingen Italiener, Russen und Franzosen das City-West-Flair. 

Wanderungsbewegungen in Charlottenburg

Der Nachfragedruck auf dem Immobilienmarkt in Charlottenburg beruht im wesentlichen auf nationalen und internationalen Zuzügen. Die Migrationswelle aus Krisengebieten ist in Charlottenburg fast vollständig abgeebbt. Charlottenburg ist vielfältiger als die isolierte Wahrnehmung des Ortsteiles über den Kurfürstendamm. Große Arbeitgeber sind angesiedelt und die produzierende Industrie im Norden zieht noch heute viele Arbeitnehmer an, was sich auch in den Binnenbewegungen ausdrückt. 

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  • National
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  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 01.12.2022 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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