Letztes Update: 18.11.2019

Marktbericht Berlin Charlottenburg 2019

Charlottenburg ist ein Spiegel der Geschichte Berlins. In den 1920er Jahren war der Kurfürstendamm für das aufregendste Großstadtleben Europas bekannt. Krieg und Mauer legten einen Schleier über den Bezirk, der Glanz verblasste. Wer heute ohne Augenbinde durch den Bezirk geht, wird schnell feststellen: Charlottenburg ist zurück. Moderner, schicker, internationaler. Die City-West ist wieder Triple-A. 

Berlin-Charlottenburg

Das doppelte neue Lottchen

Warum wird eigentlich noch so viel über den vergangenen Mief von Charlottenburg geschrieben? Wer heute den Kurfürstendamm entlang läuft, ist viel mehr damit beschäftigt, sich Baustaub abzuklopfen, als an Vergangenes zu denken. Immer mehr in die Jahre geratene Zweckbauten der 50er, 60er und 70er Jahre verschwinden in Null-Komma-Nichts, um kurze Zeit später durch zeitgemäße Hauptstadt-Architektur ersetzt zu werden. Der Kurfürstendamm ist zurück, und mit ihm Charlottenburg. Die Transformation der City-West erfolgt in atemberaubendem Tempo. Was mit dem Neuen Kranzler-Eck 2010 begann setzte sich am Breitscheidplatz mit dem Upper West fulminant fort und hat zwischenzeitlich eine Art Kettenreaktion in Gang gesetzt. Entlang der Lietzenburger Straße schaffen Abrissbirnen Platz für Neues. In der Uhlandstraße wird das 70er-Jahre Kudamm-Karree in einer Metamorphose ins neue Jahrtausend katapultiert und heißt künftig Fürst. Jede Großbaustelle zu nennen wäre hier jedoch zu viel, denn es gibt auch noch das alte, klassische Charlottenburg in seiner schönen Form. Hier geht es nicht um Arbeiten, sondern um Wohnen. Viele Quartiere sind bekannt für einen Bevölkerungsmix aus Alteingesessenen und Neu-Berlinern. Die Quartiere rund um die Kantstraße und Neue Kantstraße sind Beispiele. Eine ganz besondere Ahnung vom Urberliner Gefühl bekommt man im Klausenerplatz-Kiez, wo man Erich Kästners Erzählungen förmlich spürt.

Bestand

Median Angebotspreis
5.290 EUR/m²
+15,00 %
Median Angebotsmiete
13,75 EUR/m²
+4,20 %

Neubau

Median Angebotspreis
8.480 EUR/m²
+2,60 %
Median Angebotsmiete
17,95 EUR/m²
+5,50 %

Quartiere in Charlottenburg

Die Wahrnehmung von Charlottenburg war lange Zeit ambivalent. Der Bezirk wurde auf die Funktion als Einkaufsmeile für West-Berlin reduziert und war nicht besonders angesagt. Kaum vorstellbar, standen viele Wohnungen und Büros in den Seitenstraßen des Kurfürstendamms und Kantstraße leer und waren weder einfach zu vermieten, noch zu verkaufen. Junge Berliner und solche, dies es werden wollten, zog es mehr nach Kreuzberg oder Schöneberg. Auch mit der Wiedervereinigung änderte sich das Bild zunächst nicht. Der Osten Berlins schien spannender zu sein, zum Wohnen, Arbeiten und zum Investieren. Ab 2009/2010 nahm der Immobilienmarkt in Charlottenburg Fahrt auf und die City-West rückte wieder in den internationalen Fokus. Seitdem geht es Schlag auf Schlag. Große Investoren realisieren Großprojekte, re-internationalisieren und transformieren die City-West. Charlottenburg ist zurück, stärker denn je, moderner und attraktiver. Der Druck am Wohnungsmarkt ist von wenigen Ausnahmen abgesehen in allen Lagen sehr hoch. Das Wohnungsdefizit zieht sich über alle Quartiere. Rechnerisch fehlen tausende Wohnungen in Charlottenburg, um die theoretische durchschnittliche Haushaltsgröße zu erreichen, wie sie vom Amt für Statistik fortgeschrieben wird. Nur mehr Neubau kann den Druck in Charlottenburg auf Dauer reduzieren. 

Bautätigkeit in Charlottenburg

Charlottenburg liegt mit einem Wohnungsbestand von 104.000 Einheiten im oberen Mittelfeld. Verteilt auf 31 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) liegt die statistische Haushaltsgröße bei 1,64 Personen. Die rechnerische Haushaltsgröße liegt bei 1,93 Personen je Haushalt. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 78,7 m². Die Bauaktivität in Charlottenburg ist in den vergangenen Jahren konstant verlaufen. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Immobilienpreise Charlottenburg

In den zurückliegenden 12 Monaten wurden im Bestandssegment etwa 3.490 Immobilien in Charlottenburg inseriert. Der daraus ermittelte Median-Angebotspreis beträgt 5.290 EUR/m². Die Immobilienpreise in Charlottenburg haben sich zum Vorjahreszeitraum um ca. 15,00 % entwickelt. Für Etagenwohnungen beträgt der nachgefragte Median zur Zeit rund 5.200 EUR/m². Dachgeschosse werden für rund 7.060 EUR/m² und Penthouse-Einheiten für ca. 8.380 EUR/m² angeboten.

Im Neubausegment liegt der mittlere Listenpreis aus 12 Monaten derzeit bei rund 8.590 EUR/m². In diesem Zeitraum wurden aus einer Vielzahl an Projekten etwa 800 Objekte an den Markt gebracht.

 

Kaufpreisindex Charlottenburg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 5.290 EUR/m² - 8.480 EUR/m² -
1 Jahr 4.600 EUR/m² 15,00 % 8.270 EUR/m² 2,60 %
3 Jahre 3.630 EUR/m² 45,90 % 6.800 EUR/m² 24,70 %
5 Jahre 3.110 EUR/m² 70,00 % 3.850 EUR/m² 120,40 %
10 Jahre 1.780 EUR/m² 197,10 % 3.200 EUR/m² 164,60 %

Snapshot

Das Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Charlottenburg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem den Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Das Chart offenbart für Charlottenburg die klare Segmentierung des Immobilienmarktes nach Baujahresklassen, Größenclustern und Quadratmeterpreisen. Nach Wohnungstypen aufgelöst liegt der überwiegende Teil der Objekte preislich in den oberen Preiskategorien. Objekte unter 4.000 EUR/m² sind noch in der Baujahresklasse 1950 - 1978 zu finden.

Marktentwicklung

Nach einem Hoch in 2015 stagnierte das Wohnungsangebot in Charlottenburg in den darauffolgenden 3 Jahren. In den vergangenen 12 Monaten wurden etwa 3.490 Bestandswohnungen angeboten.

Immobilienpreise Charlottenburg im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Preisentwicklung von Immobilien in Charlottenburg im Jahreszyklus.

Familienhäuser

Neben dem innerstädtischen Wohnungsmarkt liegen in Charlottenburg-Nord und in Westend große Familienhaus-Bestände. Der Häusermarkt setzt sich überwiegend aus dem Siedlungsbau der Vor- und Nachkriegsjahre zusammen. Die gefragte Gebäudetypologie ist im Begriff, preislich zum innerstädtischen Wohnungsmarkt aufzuschließen, sind naturgemäß quantitativ jedoch weniger stark repräsentiert. In Charlottenburg wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 100 Häuser zu einem durchschnittlichen Angebotspreis von rund 5.710 EUR/m² angeboten.

Mietpreise Charlottenburg

Auf dem Markt für Neuvermietungen wurden in den vergangenen 12 Monaten unseren Auswertungen zufolge etwa 4.000 Mietwohnungen angeboten. Die inserierten Neuvertragsmieten liegen aktuell bei durchschnittlich rund 13,75 EUR/m²*. Dies entspricht einer Preisveränderung zum Vorjahreszeitraum um etwa 4,20 %.

Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Mieten in Charlottenburg um etwa 41,00 %. Im Berliner Durchschnitt werden aktuell Wohnungs-Kaltmieten von rund 11,50 EUR/m²* verlangt. Das entspricht einer Preissteigerung von etwa 35,00 % über alle angebotenen Wohnungen in Berlin in den zurückliegenden 5 Jahren.

*(Alle Angaben Median)

Mietpreisindex Charlottenburg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 13,75 EUR/m² - 17,95 EUR/m² -
1 Jahr 13,20 EUR/m² 4,20 % 17,00 EUR/m² 5,50 %
3 Jahre 11,05 EUR/m² 24,80 % 14,60 EUR/m² 22,90 %
5 Jahre 9,75 EUR/m² 41,00 % 14,35 EUR/m² 24,80 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Charlottenburg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Auch bei den Mietpreissegmenten ist eine deutliche Verschiebung zu erkennen. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 4.000 Bestandswohnungen auf dem Markt für Neuvermietungen angeboten. Die größte Anzahl von Angeboten registrieren wir in den mittleren Preissegmenten von 8 - 11 EUR/m² und 11 - 14 EUR/m². In den vergangenen Jahren registrieren wir einen deutlichen Zuwachs der höheren Preissegmente. 

Mietpreise Charlottenburg im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Entwicklung der Mietpreise in Charlottenburg im Jahreszyklus.

Mehrfamilienhäuser

Der Markt für Häuser in Charlottenburg ist nach Lage und Bautypologie segmentiert. Im Zeitraum von 2006 - 2019 wurden über 1.000 Mietshäuser am Markt platziert und verkauft. Flächenumsatz und Transaktionen sind seit 2007 kontinuierlich rückläufig. Vor der Einführung von Milieuschutzgebieten hat es vermehrt Verkaufsentscheidungen gegeben, was die Transaktionszahlen und die geforderten Quadratmeterpreise kurzzeitig angehoben hat. Für Eigentümer von Mietshäusern in Charlottenburg zeichnen sich auch 2019 wichtige Entwicklungen ab, da Grob-Screenings für weitere Quartiere vorgesehen sind. Insgesamt ist die Preisentwicklung uneinheitlich. Nach einem Preis-Hoch in 2016 stabilisieren sich die beurkundeten Preise derzeit auf hohem Niveau. Auf der Anlegerseite hat die Einführung von Milieuschutzgebieten und die damit verbundene Anwendung der Umwandlungsverordnung zu einer Anpassung der Anlagestrategien geführt. Trotz der mit dem Milieuschutz verbundenen Restriktionen, zahlen Käufer Höchstpreise für Zinshäuser in Charlottenburg. Sollten Sie Ihr Mehrfamilienhaus innerhalb einer Erhaltungssatzung veräußern oder Potenziale vor der Einführung ausschöpfen wollen, wenden Sie sich gerne vertrauensvoll an uns. Wir erzielen weit überdurchschnittliche Kaufpreise. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 2.200 - 3.100 EUR/m² 2.800 - 3.900 EUR/m²
1950 - 1978 1.800 - 2.700 EUR/m² 2.300 - 3.100 EUR/m²
1979 - 2000 2.000 - 3.000 EUR/m² 2.700 - 3.300 EUR/m²
ab 2001 2.400 - 3.200 EUR/m² 3.000 - 4.400 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Der Bezirk Charlottenburg hat in 2018 zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eingeführt. Zusätzlich wurde ein weiteres Gebiet per Aufstellungsbeschluss aufgestellt. Für Eigentümer von Mietshäusern in Charlottenburg bahnen sich auch 2019 wichtige Entwicklungen an. Grob-Screenings sind für weitere Quartiere vorgesehen, die große Bereiche Charlottenburgs umfassen.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Mierendorff-Insel 2018 56,8 - -
Gierkeplatz 2018 28,5 - -

Klausenerplatz: Das Bezirksamt wird einen Aufstellungsbeschluss für die Planungsräume Schlossgarten, Klausenerplatz, Schloßstraße und Amtsgerichtsplatz mit der Bezeichnung Erhaltunsgebiet Klausenerplatz fassen. Das Bezirksamt kann geplante Sanierungsmaßnahmen, die mit den sozialen Erhaltungszielen kollidieren, für ein Jahr zurückzustellen.

Milieuschutz Charlottenburg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen

Charlottenburg wurde im Zuge der Verwaltungsreform 2001 mit Wilmersdorf zu einem Bezirk zusammengefasst. Oft werden Charlottenburg, Schöneberg und Tiergarten wegen fließender Übergänge im Verbund wahrgenommen. So werden der Zoologische Garten, offiziell Tiergarten, und das KaDeWe, eigentlich Schöneberg, oft als Charlottenburg empfunden. Derzeit stellt die SPD den Bezirksbürgermeister. Das Ressort Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt wird von Bündnis 90/ geführt. In Charlottenburg wird durch private Investoren viel und in großem Stil gebaut. Neben der anhaltenden Revitalisierung der City-West werden Grundstücke an Bahngleisen und an der Stadtautobahn aktiviert. Insgesamt verfügt der Bezirk über größere Flächenpotenziale. Ein Projekt der Nachverdichtung durch Abriss und Neubau entsteht in Westend mit 580 Neubauwohnungen für den Mietmarkt im kooperativen Baulandmodell. Am Westkreuz werden nicht mehr befahrene Gleise durch die Änderung eines Flächennutzungsplans für eine Grünverbindung zwischen Quartieren aktiviert. Seit 2013 verzeichnet der Bezirk einen Zuzugssaldo von etwa 12.800 Personen. In diesem Zeitraum wurden annähernd 1.700 neue Wohnungen gebaut. Wird die statistisch fortgeführte Haushaltsgröße von ca. 1,64 Personen als Grundlage genommen, fehlen Charlottenburg derzeit etwa 18.000 Wohnungen. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg). Bezüglich der Privatisierungsquote liegen keine Daten auf Ortsteilebene vor. Im Bezirksverbund mit Wilmersdorf beträgt der Anteil selbst genutzten Eigentums knapp 26.700 Wohnungen. Die Eigentumsquote in Charlottenburg-Wilmersdorf liegt mit 14,5 % im guten Berliner Mittelfeld.

Wanderungsbewegungen

Der Nachfragedruck auf dem Immobilienmarkt in Charlottenburg beruht im wesentlichen auf nationalen und internationalen Zuzügen. Die Migrationswelle aus Krisengebieten ist in Charlottenburg fast vollständig abgeebbt. Charlottenburg ist vielfältiger als die isolierte Wahrnehmung des Ortsteiles über den Kurfürstendamm. Große Arbeitgeber sind angesiedelt und die produzierende Industrie im Norden zieht noch heute viele Arbeitnehmer an, was sich auch in den Binnenbewegungen ausdrückt. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Charlottenburg ist ein großer und heterogener Bezirk. Der Kurfürstendamm und die angrenzenden Quartiere stellen das zweitwichtigste Einzelhandelszentrum in Berlin. Kaufpreise und Mietpreise wachsen derzeit an das Preisniveau der zentralen Lagen in Berlin-Mitte heran. Die hohe Dynamik deutet auf sehr gute Investitionsbedingungen. Zum einen können Anleger noch immer Aufholeffekte im Bestands- und Neubausegment nutzen die sich nicht nur auf innerstädtische Vergleiche beziehen. Mit den neuen internationalen Qualitäten werden Vergleiche künftig stärker im internationalen Kontext gezogen werden. Auch die durchschnittliche Kaufkraft in Charlottenburger A-Lagen ist im Vergleich zu Mitte-Lagen höher. Insgesamt lassen Investitionen in allen Quartieren und Lagen des Ortsteiles ein hohes Wertsteigerungspotenzial erwarten. Die unterschiedlichen Lagetypologien eröffnet ein breites Spektrum: Von kompakten Wohnungen in Nachkriegs-Wohnanlagen über qualitativ hochwertige Gründerzeitobjekte bis hin zu Neubauprojekten auf höchstem internationalen Niveau. Auch Investitionen in Retail und Office sind attraktiv. Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Charlottenburg nach Jahren der Rezession auf einer Aufwärtsgeraden, deren Ende nicht in Sicht ist. Die internationale Reputation von Charlottenburg ist hervorragend. Die wieder erlangten Qualitäten drücken sich auch in einer neuen Architektursprache und in sich ständig übertreffenden Hotellerie- und Gastronomiezahlen aus.

Dieser Report wurde zuletzt am 18.11.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.