Letztes Update: 12.06.2024

Berlin Immobilien Charlottenburg 2024

Charlottenburg ist Spiegel der Geschichte und Ausblick auf die Zukunft Berlins. In den 1920er Jahren war der Kurfürstendamm für das aufregendste Großstadtleben Europas bekannt. Krieg und Mauer legten einen Schleier über den Bezirk, der Glanz verblasste. Wer heute durch den Bezirk geht, wird schnell feststellen: Die City-West ist wieder Triple-A. Wohnungen in Charlottenburg kosten aktuell im Schnitt etwa 6.210 EUR/m². Die Perspektive ist stark: In 10 Jahren sind die Preise für Altbauten um 122 % gestiegen, für Neubauten um 175 %. 

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Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Charlottenburg, Stand 12.06.2024 .

Die City-West ist wieder Triple-A

Charlottenburg, im Herzen Berlins, ist ein Spiegel der Stadtgeschichte. In den 1920er Jahren war der Kurfürstendamm die bekannteste Flaniermeile Europas. Doch der Zweite Weltkrieg und die anschließende Teilung der Stadt durch die Mauer warfen ihren Schatten und der Glanz verblasste. Heute ist die Strahlkraft zurück. Eine Mischung aus internationaler Metropolen-Architektur und historischen Gebäude prägt die Hauptachsen und bildet eine Symbiose, die dem neuen und alten Anspruch Berlins als Hauptstadt wieder gerecht wird. Beim Spaziergang durch Charlottenburg klopft man sich den Baustaub ab. Überall wird gebaut, umformuliert, entwickelt. Die zentralen Quartiere sind nicht nur moderner und schicker geworden, sondern endlich auch wieder internationaler. Neue Hotspots, exklusive Geschäfte und renommierte Restaurants ziehen Kaufkraft an. Charlottenburg wird wieder zum Lebensgefühl.

Bestand

Median Angebotspreis
6.210 EUR/m²
+1,20 %
Median Angebotsmiete
19,45 EUR/m²
+11,20 %

Neubau

Median Angebotspreis
10.230 EUR/m²
-6,20 %
Median Angebotsmiete
26,70 EUR/m²
-6,90 %

Immobilienpreise in Charlottenburg

In den zurückliegenden 12 Monaten wurden im Bestandssegment etwa 2.730 Immobilien in Charlottenburg inseriert. Beim Wohnungsverkauf in Charlottenburg beträgt der ermittelte Median-Angebotspreis aktuell etwa 6.210 EUR/m². Differenz zum Vorjahr: 1,20 %. Dachgeschosse werden für rund 12.630 EUR/m² und Penthouse-Einheiten für ca. 11.300 EUR/m² angeboten.

Im Neubausegment liegt der mittlere Listenpreis für Wohnungen in Charlottenburg auf Grundlage der letzten 12 Monate derzeit bei rund 9.900 EUR/m². In diesem Zeitraum etwa 320 Objekte an den Markt gebracht.  

Kaufpreisindex Charlottenburg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 6.210 EUR/m² - 10.230 EUR/m² -
1 Jahr 6.140 EUR/m² 1,20 % 10.910 EUR/m² -6,20 %
3 Jahre 5.500 EUR/m² 13,00 % 8.820 EUR/m² 16,10 %
5 Jahre 4.980 EUR/m² 24,70 % 8.770 EUR/m² 16,70 %
10 Jahre 3.190 EUR/m² 94,60 % 4.190 EUR/m² 144,00 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Charlottenburg

Jahrelang war das Angebot für Kaufwohnungen in Berlin Charlottenburg rückläufig. In 2024 ist diese Tendenz insgesamt leicht ins Plus gedreht. In den zurückliegenden 12 Monaten wurden auf den großen Immobilienbörsen zusammengerechnet etwa 2.730 Bestandswohnungen angeboten. Die Vermarktungszeiten sind etwas länger geworden.  

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Charlottenburg

Das Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Charlottenburg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem den Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Das Chart zeigt in Charlottenburg eine deutliche Segmentierung des Immobilienmarktes nach Baujahresklassen, Größenclustern und Quadratmeterpreisen. Nach Wohnungstypen aufgelöst bewegt sich der überwiegende Teil der Objekte preislich in den oberen Preiskategorien. 

Familienhäuser in Charlottenburg

Neben dem innerstädtischen Wohnungsmarkt liegen in Charlottenburg-Nord und in Westend große Familienhaus-Siedlungen. Der Bestand setzt sich überwiegend aus dem Siedlungsbau der Vor- und Nachkriegsjahre zusammen, durchzogen von kleineren Neubaugebieten. Die sehr gefragte Gebäudetypologie ist im Begriff preislich zum innerstädtischen Wohnungsmarkt aufzuschließen, gerät aber aktuell, bedingt durch die kritische Energiebilanz der Baujahre etwas unter Druck. In Charlottenburg wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 190 Häuser zu einem durchschnittlichen Angebotspreis von rund 7.520 EUR/m² angeboten. 

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Features

Trend

Fast alle Lagen in Charlottenburg sind hoch gefragt und daran wird sich sicher nichts ändern. Der Kurfürstendamm und die angrenzenden Quartiere stellen das zweitwichtigste Einzelhandelszentrum in Berlin. Die Kaufpreise und Mieten wachsen an das Preisniveau der Top Lagen in Berlin-Mitte heran. Dynamik und Investitionsklima sind auch unter den aktuell schwierigeren Marktverhältnissen sehr gut. In ausnahmslos allen Lagen und Quartieren in Charlottenburg waren die Wertsteigerungen der letzten Jahre erheblich. Charlottenburgs Stärke liegt weniger als in Mitte und Kreuzberg in der Kraft der Zuzüge. Vielmehr bietet Charlottenburg eine immanente und international anerkannte repräsentative Hauptstadtfunktion.

Gleichzeitig eröffnen unterschiedliche Lagetypologien ein breites Spektrum an Optionen für Investitionen, von kompakten Budget-Wohnungen in Nachkriegs-Wohnanlagen über qualitativ hochwertige Gründerzeitobjekte hin zu Neubauprojekten auf internationalem Top Niveau. 

Mehrfamilienhäuser in Charlottenburg

Der Markt für Miethäuser in Charlottenburg differenziert sich immer mehr nach Lage, Baujahresklasse und Zustand aus. Auch Milieuschutzaspekte haben an Bedeutung gewonnen, insbesondere dann, wenn der energetische und allgemeine Zustand des Mehrfamilienhauses Investitionen erfordern. Aktuell liegt der Mittelwert bei rund 3.375 EUR/m². Trotz des schwierigen Zinsumfeldes werden für Spitzenobjekte in Charlottenburg auch Spitzenpreise erzielt. Der höchste in 2023 beurkundete Quadratmeterpreis lag bei knapp unter 10.000 EUR/m² Wohnfläche in exponierter Luxus-Lage. In solchen Spitzenlagen lassen sich für Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit im Mittel über 6.000 EUR/m² erzielen. Auf der anderen Seite geht der Spread hinunter bis 1.366 EUR/m² Wohnfläche. Abhängig vom Erhaltungszustand zahlen unsere Käufer in allen Charlottenbuger Lagen weiter hohe Faktoren und Quadratmeterpreise. In einfachen Lagen und Zuständen steht neben dem Instandhaltungszustand auch die nach Mietspiegel und Mietpreisbremse erzielbare Miete im Vordergrund. Wir erzielen höhere Faktoren als den Markt-Mittelwert von aktuell 27,1. Wenden Sie sich für genaue Informationen, wie wir den Wert Ihres Mehrfamilienhauses in Charlottenburg gemeinsam für einen Verkauf optimieren können, vertrauensvoll an GUTHMANN®.

MFH Charlottenburg: Werte und Entwicklung

Jahr
Year
Vorgänge
Transactions
Mittelwert
Average
Vielfaches Multiplier
2018 53 3559 34,3
2019 59 3784 35,3
2020 48 3429 34,3
2021 50 4495 40
2022 41 3769 34.5
2023 44 3379 27,1
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Neubau in Charlottenburg

In Charlottenburg ist ein Immobilienprojekt meist auch ein Statement. Ambitionierte Vorhaben ziehen sich von Westend bis an den Zoologischen Garten und Bahnhof Zoo. 

In der Uhlandstraße geht derzeit ein Leuchtturmprojekt in die letzte Bauphase. Dort agiert seit Juni 2017 die Cells Bauwelt im großen Stil im Fürst Kudamm-Karree. Mit etwa 500 Millionen Euro Invest, katapultiert die Cells das ehemals sehr muffige Karree mit 47.000 m² Büro-, 97.000 m² Retail und über 275 Wohnungen in die Gegenwart. 

Eine einzigartige Revitalisierung findet in der Kantstraße statt, wo das unter Denkmalschutz stehende Gebäude “Kant-Garagen” neu gedacht wird. Das aus den Jahren 1929/1930 stammende Gebäude gilt als Architektur-Ikone. Lange wurde kontrovers diskutiert, ob und wie das Gebäude erhalten werden soll oder kann; nun transformiert der Unternehmer und Eigentümer Dirk Gädeke seit 2017 die ehemalige  Hochgarage in ein Büro-, Event- und Galeriegebäude. 

Etwa 1,5 Kilometer Luftlinie entfernt befindet sich ein Grundstück zwischen dem Zoologischen Garten, der TU Berlin und dem Bahnhof Zoo. Bekannt wurde das Areal durch das begrabene Vorhaben eines Riesenrades an dieser Stelle. Taktgeber ist die Investorengruppe, die auch das Riesenrad projektierte. Die Reiß & Co. Real Estate denkt nun mit der TU Berlin über einen urbanen Campus nach. Das Flächenangebot soll sich an die Tech Branche richten. 

Nicht jedes Projekt bewegt sich im dreistelligen Millionenbereich. Im Zeitraum 2021/2022 haben wir rund 30 weitere Bauprojekte von 7 bis rund 35 Wohneinheiten ermittelt. 

Die wohl ungewöhnlichste Immobilie mit einer Grundfläche von 1470 m² steht mitten im Grünen. In 2023 sind die Bewohner in das neue Nashornhaus im Zoologischen Garten eingezogen. 

Quartiere in Charlottenburg

Die Wahrnehmung von Charlottenburg war lange Zeit ambivalent. Der Bezirk wurde auf die Funktion als Einkaufsmeile für West-Berlin reduziert und war nicht besonders angesagt. Kaum vorstellbar, standen viele Wohnungen und Büros in den Seitenstraßen des Kurfürstendamms und Kantstraße leer und waren weder einfach zu vermieten, noch zu verkaufen. Junge Berliner und solche, dies es werden wollten, zog es mehr nach Kreuzberg oder Schöneberg. Auch mit der Wiedervereinigung änderte sich das Bild zunächst nicht. Der Osten Berlins schien spannender zu sein, zum Wohnen, Arbeiten und zum Investieren. Ab 2009/2010 nahm der Immobilienmarkt in Charlottenburg Fahrt auf und die City-West rückte wieder in den internationalen Fokus. Seitdem geht es Schlag auf Schlag. Große Investoren realisieren Großprojekte, re-internationalisieren und transformieren die City-West. Charlottenburg ist zurück, stärker denn je, moderner und attraktiver. Der Druck am Wohnungsmarkt ist von wenigen Ausnahmen abgesehen in allen Lagen sehr hoch. Das Wohnungsdefizit zieht sich über alle Quartiere. Rechnerisch fehlen tausende Wohnungen in Charlottenburg, um die theoretische durchschnittliche Haushaltsgröße zu erreichen, wie sie vom Amt für Statistik fortgeschrieben wird. Nur mehr Neubau kann den Druck in Charlottenburg auf Dauer reduzieren. 

Mietwohnungsmarkt in Charlottenburg

Auf dem Markt für Neuvermietungen wurden in Charlottenburg in den vergangenen 12 Monaten unseren Auswertungen zufolge etwa 2.170 Mietwohnungen angeboten. Die inserierten Neuvertragsmieten liegen aktuell bei durchschnittlich rund 19,45 EUR/m². Dies entspricht einer Preisveränderung zum Vorjahreszeitraum um etwa 11,20 %. Zum Vergleich: Im Berliner Durchschnitt werden aktuell Wohnungs-Kaltmieten von rund 14,15 EUR/m² verlangt. 

Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Mieten in Charlottenburg um etwa 41,60 %

Mietpreisindex Charlottenburg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 19,45 EUR/m² - 26,70 EUR/m² -
1 Jahr 17,50 EUR/m² 11,20 % 28,65 EUR/m² -6,90 %
3 Jahre 16,05 EUR/m² 21,30 % 20,55 EUR/m² 30,00 %
5 Jahre 13,75 EUR/m² 41,60 % 20,05 EUR/m² 33,10 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Charlottenburg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Mietmarkt in Charlottenburg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Charlottenburg

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Bei den Mietpreissegmenten ist eine deutliche Verschiebung zu erkennen. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 2.170 Bestandswohnungen auf dem Markt für Neuvermietungen in Charlottenburg angeboten. 

Bautätigkeit in Charlottenburg

Charlottenburg liegt mit einem Wohnungsbestand von 104.000 Einheiten im oberen Mittelfeld. Verteilt auf 31 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) liegt die statistische Haushaltsgröße bei 1,64 Personen. Rechnerisch sind die Haushalte mit 1,93 Personen deutlich größer. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 78,7 m². Die Bauaktivität in Charlottenburg ist in den vergangenen Jahren konstant verlaufen, in jeweils unterschiedlichen Quartieren. Wo, wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Charlottenburg

Charlottenburg hat 2018, 2020 und 2021 Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eingeführt. Für Eigentümer von Mietshäusern in Charlottenburg bahnen sich auch in den kommenden Jahren Entwicklungen an. Grob-Screenings sind für weitere Quartiere vorgesehen.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Mierendorff-Insel 2018 56,8 - -
Gierkeplatz 2018 28,5 - -
Klausenerplatz 2020 55,6 - -
Alt-Lietzow 2021 45,9 - -
Jungfernheide 2021 50,0 - -
Karl-August-Platz 2021 55,6 - -
Richard-Wagner-Straße 2021 28,2 - -

Milieuschutzkarte Charlottenburg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte, ob Ihr Mehrfamilienhaus in Charlottenburg sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Charlottenburg

Insbesondere international genießt der klassische West-Bezirk Charlottenburg eine hervorragende Reputation. Bereits in den letzten Jahren zeichnete sich ab, dass viele in dritter und vierter Generation in Berlin lebende Einwohner der klassischen Communities sich mehr und mehr den bürgerlichen Lagen zuwandten. Daneben lieben vor allen Dingen Italiener, Russen und Franzosen das City-West-Flair. 

Wanderungsbewegungen in Charlottenburg

Der Nachfragedruck auf dem Immobilienmarkt in Charlottenburg beruht im wesentlichen auf nationalen und internationalen Zuzügen. Die Migrationswelle aus Krisengebieten ist in Charlottenburg fast vollständig abgeebbt. Charlottenburg ist vielfältiger als die isolierte Wahrnehmung des Ortsteiles über den Kurfürstendamm. Große Arbeitgeber sind angesiedelt und die produzierende Industrie im Norden zieht noch heute viele Arbeitnehmer an, was sich auch in den Binnenbewegungen ausdrückt. 

  • Alle Migrationen
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  • National
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  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 12.06.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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