Letztes Update: 22.07.2019

Marktbericht Berlin Friedrichshain 2019

Ein Mix aus Vorkriegsarchitektur, DDR-Kultur und internationalem Boom-Quartier prägt das Bild Friedrichshains. Vor der Fusion mit Kreuzberg im Jahr 2001 war Friedrichshain ein eigenständiger Bezirk. In heterogenen Lagen und Quartieren haben sich ebenso unterschiedliche Identitäten und Lebensläufe zu einem einzigartigen Konglomerat verschmolzen.

Berlin-Friedrichshain

Ost-West-Dialog

In Friedrichshain treffen sich Vergangenheit und Gegenwart, Ost und West, Moderne und Tradition. Ob alte Lager- und Kühlhäuser am Spreeufer, Stalinbauten entlang der Karl-Marx-Alle oder Plattenbau-Siedlungen im Westen des Ortsteiles: Über alle Lagen und Typologien hinweg bietet Friedrichshain belebte und beliebte innerstädtische Quartiere. An der Spree ist rund um das einstige Solitaire der Mercedes-Benz-Arena zwischen Warschauer Straße und Ostbahnhof ein neues Stadtquartier entstanden. An anderen Stellen, wie dem Gelände des ehemaligen Böhmischen Brauhauses und in der Boxhagener Straße entstehen zusammen über 800 Wohnungen. Die Liste wird sich in den kommenden Jahren fortsetzen. Friedrichshain überwindet die letzten Auswirkungen der Teilung Berlins. Der Ortsteil schließt Lücken zwischen Ost und West, aber auch innerhalb des Bezirkes selbst.

Bestand

Median Angebotspreis
4.540 EUR/m²
+7,70 %
Median Angebotsmiete
14,35 EUR/m²
+3,00 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.290 EUR/m²
-4,20 %
Median Angebotsmiete
18,00 EUR/m²
+10,10 %

Märkte

Die Wohnlagen in Friedrichshain reichen von einfachen Lagen im nördlichen Friedrichshain über einfache bis mittlere Lagen im Zentrum, hin zu guten Wohnlagen in den Wohnquartieren auf der Stralauer Halbinsel und in den neuen Stadtquartieren entlang der Spree. Während im westlichen Friedrichshain überwiegend Plattenbauten das Straßenbild prägen, dominieren im Osten Altbauten aus der Gründerzeit. Die Quartiere nördlich und südlich des ehemaligen stalinistischen Boulevards an der Karl-Marx- und Frankfurter Allee sind sehr beliebt. Die meisten Lagen in Friedrichshain zeichnen sich durch sehr gute Verkehrsanbindungen und durch kurze Wege in benachbarte Quartiere oder zentrale Hotspots aus. Die Dichte von Restaurants und Cafés ist hoch. Sehr gefragt unter internationalen Käufern, Studenten und bei jungen Leuten sind die einschlägigen Szenekieze wie Samariter- und Boxhagener-Kiez der durch die familiäre Atmosphäre der Revaler Straße und die Urbanität der Warschauer Straße / Frankfurter Allee eingefasst wird. Gleich nebenan liegt der Simon-Dach-Kiez mit Nebenstraßen und hoher Konzentration von Bars, Clubs, Kneipen und Restaurant.

Kaufen

In Friedrichshain dominiert die Baujahresklasse 1900 - 1920 den Markt. Der preisliche Übergang vom Bestand zum Neubau erfolgt im Bereich um 5.000 EUR/m². Interessanterweise gibt es weniger Überlagerungen von Neu- und Altbau als in anderen Bezirken. Die Baujahresklasse von 1950 - 1978 spielt keine Rolle, da die meisten Objekte aus dieser Zeit kommunale Bestände sind. Die Angebotspreise im Bestand sind in den vergangenen 10 Jahren um etwa 123,20 % gestiegen. Wer im Vergleichszeitraum vor 10 Jahren eine Wohnung in Friedrichshain erwarb, zahlte im Durchschnitt rund 2.030 EUR/m². Aktuell liegen die Angebotspreise im Bestand bei rund 4.540 EUR/m² und für Neubauwohnungen bei rund 6.290 EUR/m². Der durch uns aus den Kaufpreisdaten der letzten 10 Jahre errechnete Trend deutet auf anhaltende Preisanstiege in den kommenden Jahren hin.

Kaufpreisindex Friedrichshain

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 4.540 EUR/m² - 6.290 EUR/m² -
1 Jahr 4.210 EUR/m² 7,70 % 6.570 EUR/m² -4,20 %
3 Jahre 3.500 EUR/m² 29,60 % 5.110 EUR/m² 23,10 %
5 Jahre 2.830 EUR/m² 60,40 % 3.780 EUR/m² 66,50 %
10 Jahre 2.030 EUR/m² 123,20 % 2.380 EUR/m² 164,40 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Friedrichshain. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das seit 2013 rückläufige Wohnungsangebot in Friedrichshain nimmt wieder etwas zu und liegt im 12-Monats-Zeitraum bei etwa 2.370 Bestandswohnungen. Das Preissegment von 2.000 - 4.000 EUR/m² stabilisiert sich, gleichzeitig steigt die Anzahl der Angebote im Segment von 4.000 - 6.000 EUR/m². 

Im Segment der Neubauwohnungen wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 550 Einheiten angeboten. Der durchschnittliche Listenpreis für Eigentumswohnungen in Neubauprojekten in Friedrichshain liegt bei rund 6.350 EUR/m².

Mieten

Die Neuvertragsmieten für Bestandwohnungen in Friedrichshain sind gegenüber dem Vorjahr über alle Wohnlagen um etwa 3,00 % auf rund 14,35 EUR/m² gestiegen. Wie schon in den vergangenen Jahren differenzieren sich die Angebotsmieten in Friedrichshain auch 2019 zunehmend nach Mikrolage aus. In den südlich der Frankfurter Alle liegenden Kiezlagen sind die Neuvertragsmieten am höchsten. In nördlicher Richtung (Landsberger Alle) und in westlicher Richtung (Lichtenberg) sinken die Angebotsmieten im Verhältnis zu den Vorzugslagen. Im Neubausegment werden diverse neue Projekte die Mieten anheben. Einige Projekte sprechen ein überwiegend internationales Publikum an, das Mietpreise nicht in einem innerstädtischen Kontext sieht. Die mittlere Angebotsmiete im Neubau liegt bei rund 18,00 EUR/m².

Mietpreisindex Friedrichshain

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 14,35 EUR/m² - 18,00 EUR/m² -
1 Jahr 13,95 EUR/m² 3,00 % 16,35 EUR/m² 10,10 %
3 Jahre 11,65 EUR/m² 23,20 % 14,30 EUR/m² 26,00 %
5 Jahre 9,80 EUR/m² 46,40 % 11,95 EUR/m² 50,70 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Friedrichshain. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser

Der Häuserbestand in Friedrichshain beträgt etwa 4.360 Gebäude. Eine erste Modernisierungs- und Neubauwelle fand zur Jahrtausendwende statt, zum Teil realisiert durch geschlossene Fonds unter Nutzung öffentlicher Fördermittel. Renditeerwartungen konnten in diesen Jahren partiell nicht realisiert werden, da die ortsüblichen Mieten unter den Fördermieten lagen. Noch in 2006 war es in Friedrichshain möglich, Mietshäuser zu Quadratmeterpreisen von unter 1.000 EUR zu erwerben. Viele Eigentümer trennten sich zu dieser Zeit von teilweise stark erodierten Mietshäusern. Der Markt kippte in ein Überangebot und die Gebäude wechselten bis hinein in die 2010er Jahre zu teilweise sehr niedrigen Quadratmeterpreisen den Besitzer. In der Zeit von 2003 bis 2008 wurden etwa 8.000 Wohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg umgewandelt und teilweise aufwändig saniert. Die Quartiere östlich der Warschauer Straße, nördlich der Karl-Marx-Allee und der Frankfurter Allee durchliefen zu dieser Zeit einen tiefgreifenden strukturellen Wandel. Im Zuge der Modernisierung und Aufteilung vieler Häuser verjüngte sich die Bevölkerung. Je nach Baujahrs-Klasse werden Mietshäuser in Friedrichshain in mittleren bis guten Lagen im Preiskorridor von 2.400 - 3.300 EUR/m² veräußert. Die Kaufpreise differenzieren sich seit 2018 insgesamt wieder stärker als zuvor nach Lage und Zustand aus. Auch wenn viele Mietshäuser in Friedrichshain einen erheblichem Modernisierung-Rückstau aufweisen, werden durch die großflächige Einführung von Milieuschutzgebieten grundlegende Investitionen in den Bestand erschwert.

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.900 - 3.000 EUR/m² 2.400 - 3.300 EUR/m²
1950 - 1978 1.600 - 2.400 EUR/m² 1.800 - 2.500 EUR/m²
1979 - 2000 1.800 - 2.700 EUR/m² 1.900 - 2.800 EUR/m²
ab 2001 2.000 - 3.200 EUR/m² 2.600 - 3.800 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk sind, Stand April 2019, drei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt. Die Gebiete umfassen eine Gesamtfläche von etwa 146,5 ha, dies entspricht etwa 14% der Gesamtfläche des Bezirks Friedrichshain.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Boxhagener Platz 1999 34,2 - 2015
Petersburger Straße 2013 86,4 - 2016
Weberwiese 2016 26,0 - -

In Friedrichshain sind weitere Gebiete in Prüfung. Konkret liegen uns Informationen vor, dass vier Untersuchungsgebiete beschlossen wurden. Es ist davon auszugehen, dass es zur Festsetzung kommt.

  • Samariterviertel
  • Traveplatz-Ostkreuz
  • Warschauer Straße (ehem. Sanierungsgebiet)
  • Rudolfkiez

Milieuschutzkarte Friedrichshain

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen

Friedrichshain wurde im Zuge der Bezirksreform 2001 mit Kreuzberg zu einem Bezirk gefasst. Der Posten des Bezirksvorstandes (Bezirksbürgermeisterin) wird von Bündnis 90/ Die Grünen gestellt, ebenso das Resort für Bauen, Planen und Facility Management. Die Wohnungspolitik des Bezirkes wendet sich zunehmend gegen den freien Markt und macht unter anderem durch die öffentlichkeitswirksame Ausübung von Vorkaufsrechten Schlagzeilen. Projektvorhaben haben es in Friedrichshain-Kreuzberg schwer. Die Bearbeitungszeiten sind lang. Seit 2015 liegt der Schwerpunkt des Bezirkes weniger auf der Schaffung neuen Wohnraumes, sondern vielmehr auf dem Zukauf von Beständen durch Vorkäufe.

Strukturell ist Friedrichshain sehr heterogen. Neben den Großbauten an der Frankfurter Allee und Plattenbauarealen, überwiegen gut erhaltene Altbauquartiere mit eingeflochtenen Neubauprojekten, z.B. südlich und nördlich der Frankfurter Allee. Der Bezirk stellt einen der größten Angebotsmärkte Berlins. Das liegt zum einen an einer höheren Fluktuation der jungen Bewohner (57% zwischen 18 und 45 Jahren), zum anderen an größeren Neubauvorhaben der vergangenen Jahre. Ein Teil des Nachfrageüberhangs wird in steigenden Haushaltsgrößen aufgefangen. 

Migration

Friedrichshain ist ein sich immer stärker internationalisierender Ortsteil. Innerhalb Berlins verliert der Ortsteil Bevölkerung an andere Bezirke. Das Bevölkerungswachstum wird im fünften Jahr in Folge von internationalen und nationalen Zuzügen gespeist. Aufgeclustert nach Binnenmigrationen, suburbanen, internationalen und nationalen Bewegungen zeigt sich jedoch, dass der Ortsteil seit Jahren Bevölkerungsanteile an andere Berliner Bezirke abgibt, während international und national starke Bevölkerungsgewinne verzeichnet werden. Wie die Statistik zeigt, ist Friedrichshain unter westeuropäischen Staaten und den USA sehr beliebt. Wenig Zuwanderung findet aus Ost-Europa statt. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Bayern und Baden-Württemberg sind die Bundesländer mit den höchsten Zuzugsquoten aus Deutschland.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

In Friedrichshain stehen Flächenpotenziale für Nachverdichtung unter anderem über das 70.000 m² große RAW-Gelände nördlich der Gleise an der Revaler Straße und das Quartier südlich der Gleise um die Persiusstraße zur Verfügung. Ungeachtet der grundsätzlich ablehnenden Haltung der Bezirksverwaltung gegenüber Investoren und der zu erwartenden Verfestigung der Milieuschutzgebiete sowie der Verlängerung der Umwandlungsverordnung deutet nichts auf eine rückläufige Entwicklung der Kaufpreise hin. 

Der Ortsteil profitiert vom Zuzug junger Käuferschichten aus dem westeuropäischen Ausland.
Mit steigenden Haushaltseinkommen wachsen Eigentumswunsch und Akzeptanz für Wohneigentum. 
Die zentralen und von jungen Käuferschichten nachgefragten Quartiere übersteuern staatliche Regulierungen mit Angebot- und Nachfrage.
Gleichzeitig ist zu erwarten, dass die anhaltende Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen und Gewerbe in zentralen Quartieren die Preisentwicklung beeinflussen wird. Die Rekommunalisierungsstrategie von Land und Kommunen (Bezirke) verschärft den Wohnraummangel in Friedrichshain, indem Aufteilungen verhindert und Wohneigentum verknappt wird. Internationale Arbeitgeber lassen sich in Friedrichshain nieder und verstärken die Internationalisierung des Ortsteiles.
Trotz der zahlreicher Regulierungen bleibt Friedrichshain ein ausgesprochen interessanter Ortsteil für mittel- und langfristige Investition mit großem Potenzial. Im großen Wohnungs- und Häuserbestand werden insbesondere quartiersnahe Gründerzeitobjekte aber auch im Generationswechsel begriffene Mietobjekte aus ehemaligen DDR-Beständen nachgefragt.

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Dieser Report wurde zuletzt am 22.07.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.