Letztes Update: 12.06.2024

Berlin Immobilien Friedrichshain 2024

Friedrichshain, der Bezirk der Vielfalt, wo Cool und Klassisch aufeinander treffen. Vorkriegsästhetik verschmilzt hier mit DDR-Kultur und einem globalen Touch, was den Stadtteil zu einem aufregenden Mix aus verschiedenen Zeiten und Lebensgeschichten macht. Hier ist nichts altbacken, sondern ein einzigartiger, lebendiger Vibe. Der aktuelle Median Angebotspreis in Friedrichshain: 5.950 EUR/m² 

Berlin-Friedrichshain

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin. Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Friedrichshain, Stand 12.06.2024 .

Der Brückenbauer

Friedrichshain, einst ein Arbeiterbezirk und im Zweiten Weltkrieg schwer getroffen, hat sich zu einem pulsierenden Zentrum Berlins entwickelt. Hier treffen Vergangenheit und Gegenwart, Ost und West, Moderne und Tradition aufeinander und verschmelzen zu einem faszinierenden Ganzen. Friedrichshain hat den Ruf Berlins als Zentrum der Berliner Clubszene mitbegründet. Hier feierte die Avantgarde der elektronischen Musik ihren größten Hype. 

Die Architekturlandschaft von Friedrichshain ist ebenso vielfältig wie die Menschen, die hier leben. Alte Speicher und Kühlhäuser am Spreeufer, Stalin-Bauten entlang der Karl-Marx-Allee und Plattenbauten prägen das Bild des Bezirks. Friedrichshain besteht aus lebendigen innerstädtischen Quartieren in allen Lagen und Typologien, die von der Kulturszene, Bars und Cafés genutzt werden. Die East Side Gallery, ein 1,3 km langer Abschnitt der Berliner Mauer, zieht jedes Jahr tausende Touristen an und erinnert an die Zeit von 1961 bis 1989. Straßenmärkte, Vintage-Läden und unabhängige Boutiquen machen den Bezirk zu einem beliebten Wochenendspot.

Bestand

Median Angebotspreis
5.950 EUR/m²
-2,90 %
Median Angebotsmiete
13,95 EUR/m²
+5,10 %

Neubau

Median Angebotspreis
9.250 EUR/m²
+0,40 %
Median Angebotsmiete
27,45 EUR/m²
+9,70 %

Immobilienpreise in Friedrichshain

In Friedrichshain dominiert die Baujahresklasse 1900 bis 1920 den Markt. Die preisliche Abgrenzung vom Bestand zum Neubau ist verhältnismäßig scharf und erfolgt im Bereich um 7.500 EUR/m². Interessanterweise gibt es weniger Überlagerungen von Neu- und Altbau als in anderen Bezirken. Die Baujahresklasse von 1950 bis 1978 spielt eine untergeordnete Rolle, da die meisten Objekte aus dieser Zeit kommunale Bestände sind. Im Bestandssegment sind die Immobilienpreise in Friedrichshain in den vergangenen 10 Jahren um etwa 111,60 % gestiegen. Wer im Vergleichszeitraum vor 10 Jahren eine Immobilie in Friedrichshain erwarb, zahlte im Durchschnitt rund 2.810 EUR/m². Die aktuellen Angebotspreise liegen bei rund 5.950 EUR/m² für Bestandswohnungen und bei rund 9.250 EUR/m² für Neubauwohnungen. 

Kaufpreisindex Friedrichshain

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.950 EUR/m² - 9.250 EUR/m² -
1 Jahr 6.130 EUR/m² -2,90 % 9.210 EUR/m² 0,40 %
3 Jahre 5.190 EUR/m² 14,80 % 8.620 EUR/m² 7,30 %
5 Jahre 4.530 EUR/m² 31,50 % 6.380 EUR/m² 44,90 %
10 Jahre 2.810 EUR/m² 111,60 % 3.690 EUR/m² 150,40 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Friedrichshain

Das Kaufangebot für Wohnungen in Friedrichshain stabilisiert sich. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 1.690 Bestandswohnungen angeboten. Das Preissegment von 5.000 bis 7.500 EUR/m² überwiegt. 

Im Segment der Neubauwohnungen wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 430 Einheiten angeboten. Der durchschnittliche Listenpreis für Eigentumswohnungen in Neubauprojekten in Friedrichshain liegt bei rund 9.070 EUR/m²

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Friedrichshain

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Friedrichshain. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

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Trend

Die Dynamik in Friedrichshain schwächt sich 2023 unter dem Einfluss von Zinsen, Energiewende und Marktschwäche etwas ab. Die lineare Preisentwicklung weicht einer Plateaubewegung, aber auf hohem Niveau. Die Nachfrage ist insbesondere für freie Wohnungen sehr gut; das Wohnungsdefizit ist in fast allen Quartieren hoch und in den Straßenzügen rund um den Boxhagener Platz, im Samariterviertel und am Traveplatz am größten. Das Wanderungssaldo ist mit einem Plus von 5.300 Zuzügen (Stand 2022) sehr hoch. Insgesamt ist Friedrichshain im Süd-Osten demographisch am jüngsten und Richtung Westen, im Quartier entlang der Andreasstraße etwas älter. Der Bezirk profitiert sehr vom Zuzugsmix junger, gut ausgebildeter Käuferschichten, die zum steigenden Haushaltseinkommen in Friedrichshain beitragen und nebenbei im Bezirk die Akzeptanz für Wohneigentum fördern. Neben den zentralen und von jungen Käuferschichten nachgefragten Quartieren entwickeln sich auch die nördlich der Frankfurter Allee gelegenen Lagen gut. Preisübertreibungen bleiben 2023 liegen oder müssen in die akzeptierte Preisspanne hinein korrigiert werden.  Für Friedrichshain sehen wir in den kommenden Jahren erhebliches Wertpotenzial. 

Mehrfamilienhäuser in Friedrichshain

Der Häuserbestand in Friedrichshain beträgt rund 4.400 Wohnhäuser. Eine erste Modernisierungs- und Neubauwelle fand bereits um die Jahrtausendwende statt, meist unter Nutzung von IBB Fördermitteln und rettete nicht nur viele fast unbewohnbare Miethäuser vor dem Aus, sondern war auch die Initialzündung für die Entwicklung von Trendlagen und internationalen Quartieren, insbesondere östlich der Warschauer Straße und nördlich von Karl-Marx- und Frankfurter Allee.  

Der Mittelwert für MFH in Friedrichshain liegt dem Gutachterausschuss Berlin zufolge aktuell bei rund 2.450 EUR/m² Wohnfläche. Der mittlere Faktor liegt je beim 26,7-fachen der Jahresnettokaltmiete. Gerne beraten wir Sie zu Strategie, Wert und Optimierung Ihres MFH in Friedrichshain. 

Jahr
Year
Vorgänge
Transactions
Mittelwert
Average
Vielfaches
Multiplier
2018 29 3265 35,3
2019 37 2827 36,4
2020 24 2685 31,1
2021 39 3122 34,1
2022 20 2824 36,3
2023 18 2448 26,7
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Neubau in Friedrichshain

In Friedrichshain konzentrierte sich die Neubauaktivität zunächst auf die östlichen Quartiere, wo in 10 Jahren Bauzeit über 2.000 Wohnungen entstanden sind, bevor sich die Kräne zu den westlichen und nördlichen Gebieten drehten. Im Samariterviertel wurde intensiv verdichtet, im Bereich um den Boxhagener Platz dominieren Umwandlungen. Kleinere Quartiere entstanden wie Spots und die Nordseite der Spree hat sioch in wenigen Jahren zu einem dynamischen, innerstädtischen Wohn- und Geschäftsquartier entwickelt. 

Quartiere in Friedrichshain

Die Wohnlagen in Friedrichshain reichen von einfachen Lagen im nördlichen Friedrichshain über einfache bis mittlere Lagen im Zentrum, hin zu guten Wohnlagen in den Wohnquartieren auf der Stralauer Halbinsel und in den neuen Stadtquartieren entlang der Spree. Während im westlichen Friedrichshain überwiegend Plattenbauten das Straßenbild prägen, dominieren im Osten Altbauten aus der Gründerzeit. Die Quartiere nördlich und südlich des ehemaligen stalinistischen Boulevards an der Karl-Marx- und Frankfurter Allee sind sehr beliebt. Die meisten Lagen in Friedrichshain zeichnen sich durch sehr gute Verkehrsanbindungen und durch kurze Wege in benachbarte Quartiere oder zentrale Hotspots aus. Die Dichte von Restaurants und Cafés ist hoch. Sehr gefragt unter internationalen Käufern, Studenten und bei jungen Leuten sind die einschlägigen Szenekieze wie Samariter- und Boxhagener-Kiez der durch die familiäre Atmosphäre der Revaler Straße und die Urbanität der Warschauer Straße / Frankfurter Allee eingefasst wird. Gleich nebenan liegt der Simon-Dach-Kiez mit Nebenstraßen und hoher Konzentration von Bars, Clubs, Kneipen und Restaurant.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Friedrichshain

Die Neuvertragsmieten für Bestandwohnungen in Friedrichshain haben sich gegenüber dem Vorjahr über alle Wohnlagen um etwa 5,10 % auf rund 13,95 EUR/m² korrigiert. Wie schon in den vergangenen Jahren differenzieren sich die Angebotsmieten in Friedrichshain auch 2024 zunehmend nach Mikrolage aus. In den südlich der Frankfurter Alle liegenden Kiezlagen sind die Neuvertragsmieten am höchsten. In nördlicher Richtung (Landsberger Allee) und in westlicher Richtung (Lichtenberg) sinken die Angebotsmieten im Verhältnis zu den Vorzugslagen. Im Neubausegment werden diverse neue Projekte die Mieten anheben. Einige Projekte sprechen ein überwiegend internationales Publikum an, das Mietpreise nicht in einem innerstädtischen Kontext sieht. Die mittlere Angebotsmiete im Neubau liegt bei rund 27,45 EUR/m².

Mietpreisindex Friedrichshain

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 13,95 EUR/m² - 27,45 EUR/m² -
1 Jahr 13,25 EUR/m² 5,10 % 25,05 EUR/m² 9,70 %
3 Jahre 15,90 EUR/m² -12,30 % 20,85 EUR/m² 31,90 %
5 Jahre 14,10 EUR/m² -1,00 % 17,50 EUR/m² 57,00 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin in Friedrichshain

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Friedrichshain. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Friedrichshain

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Friedrichshain

Friedrichshain ist ein Innenstadtbezirk mit sehr hoher Dichte. Der Wohnungsbestand von 75.000 Einheiten verteilt sich auf 12 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 68,9 m². Quartiere mit kleineren durchschnittlichen Wohnungsgrößen liegen sonst lediglich in Mitte und Lichtenberg. Die statistische Haushaltsgröße in Friedrichshain liegt bei 1,60 Personen; die rechnerische Haushaltsgröße ist mit 1,80 Personen je Haushalt deutlich größer, was sich auch aus der hohen Anzahl von Wohngemeinschaften ergibt. In Friedrichshain ist die Bauaktivität seit 2014 sehr hoch gewesen. Dazu zählen neben umfangreichen Sanierungsprojekten auch einige großvolumige Neubauprojekte. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Friedrichshain

Im Bezirk sind aktuell sechs Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ausgewiesen. Die Gebiete umfassen eine Gesamtfläche von etwa 344 ha, dies entspricht etwa 35,2 % der Gesamtfläche des Bezirks Friedrichshain.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Boxhagener Platz 1999 148,0 2021 2020
Petersburger Straße 2013 86,4 - 2016
Weberwiese 2016 44,4 2022 -
Stralauer Kiez 2019 29,0 - -
Samariterviertel 2021 54,4 - -

In Friedrichshain ist ein weiteres Untersuchungsgebiet in Prüfung. Es ist davon auszugehen, dass es zur Festsetzung kommt.

  • Warschauer Straße (ehem. Sanierungsgebiet)

Milieuschutzkarte Friedrichshain

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Friedrichshain

Friedrichshain gilt insbesondere unter jungen West-Europäern als bevorzugte Wohnadresse. Die Analyse links zeigt die quantitative Verteilung der Bevölkerungsgruppen mit nicht-deutscher Herkunft. In der Karte ist die räumliche Konzentration nach Quartieren mit einer Filterfunktion versehen. 

Wanderungsbewegungen in Friedrichshain

Friedrichshain ist ein sich immer stärker internationalisierender Ortsteil. Innerhalb Berlins verliert der Ortsteil Bevölkerung an andere Bezirke. Das Bevölkerungswachstum wird im fünften Jahr in Folge von internationalen und nationalen Zuzügen gespeist. Aufgeclustert nach Binnenmigrationen, suburbanen, internationalen und nationalen Bewegungen zeigt sich jedoch, dass der Ortsteil seit Jahren Bevölkerungsanteile an andere Berliner Bezirke abgibt, während international und national starke Bevölkerungsgewinne verzeichnet werden. Wie die Statistik zeigt, ist Friedrichshain unter westeuropäischen Staaten und den USA sehr beliebt. Wenig Zuwanderung findet aus Ost-Europa statt. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Bayern und Baden-Württemberg sind die Bundesländer mit den höchsten Zuzugsquoten aus Deutschland.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 12.06.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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