Berlin Immobilien Friedrichshain 2023

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Friedrichshain, Stand 18.09.2023 .

Der Brückenbauer

Friedrichshain, einst ein Arbeiterbezirk und im Zweiten Weltkrieg schwer getroffen, hat sich zu einem pulsierenden Zentrum Berlins entwickelt. Hier treffen Vergangenheit und Gegenwart, Ost und West, Moderne und Tradition aufeinander und verschmelzen zu einem faszinierenden Ganzen. Friedrichshain hat den Ruf Berlins als Zentrum der Berliner Clubszene mitbegründet. Hier feierte die Avantgarde der elektronischen Musik ihren größten Hype. 

Die Architekturlandschaft von Friedrichshain ist ebenso vielfältig wie die Menschen, die hier leben. Alte Speicher und Kühlhäuser am Spreeufer, Stalin-Bauten entlang der Karl-Marx-Allee und Plattenbauten prägen das Bild des Bezirks. Friedrichshain besteht aus lebendigen innerstädtischen Quartieren in allen Lagen und Typologien, die von der Kulturszene, Bars und Cafés genutzt werden. Die East Side Gallery, ein 1,3 km langer Abschnitt der Berliner Mauer, zieht jedes Jahr tausende Touristen an und erinnert an die Zeit von 1961 bis 1989. Straßenmärkte, Vintage-Läden und unabhängige Boutiquen machen den Bezirk zu einem beliebten Wochenendspot.

Immobilienpreise in Friedrichshain

In Friedrichshain dominiert die Baujahresklasse 1900 bis 1920 den Markt. Die preisliche Abgrenzung vom Bestand zum Neubau ist verhältnismäßig scharf und erfolgt im Bereich um 7.500 EUR/m². Interessanterweise gibt es weniger Überlagerungen von Neu- und Altbau als in anderen Bezirken. Die Baujahresklasse von 1950 bis 1978 spielt eine untergeordnete Rolle, da die meisten Objekte aus dieser Zeit kommunale Bestände sind. Im Bestandssegment sind die Immobilienpreise in Friedrichshain in den vergangenen 10 Jahren um etwa 113,80 % gestiegen. Wer im Vergleichszeitraum vor 10 Jahren eine Immobilie in Friedrichshain erwarb, zahlte im Durchschnitt rund 2.810 EUR/m². Die aktuellen Angebotspreise liegen bei rund 6.020 EUR/m² für Bestandswohnungen und bei rund 9.170 EUR/m² für Neubauwohnungen. 

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Friedrichshain

Das Kaufangebot für Wohnungen in Friedrichshain stabilisiert sich. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 2.040 Bestandswohnungen angeboten. Das Preissegment von 5.000 bis 7.500 EUR/m² überwiegt. 

Im Segment der Neubauwohnungen wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 480 Einheiten angeboten. Der durchschnittliche Listenpreis für Eigentumswohnungen in Neubauprojekten in Friedrichshain liegt bei rund 9.100 EUR/m². 

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Friedrichshain

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Friedrichshain. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Trend

Die Dynamik in Friedrichshain schwächt sich 2023 unter dem Einfluss von Zinsen, Energiewende und Marktschwäche etwas ab. Die lineare Preisentwicklung weicht einer Plateaubewegung, aber auf hohem Niveau. Die Nachfrage ist insbesondere für freie Wohnungen sehr gut; das Wohnungsdefizit ist in fast allen Quartieren hoch und in den Straßenzügen rund um den Boxhagener Platz, im Samariterviertel und am Traveplatz am größten. Das Wanderungssaldo ist mit einem Plus von 5.300 Zuzügen (Stand 2022) sehr hoch. Insgesamt ist Friedrichshain im Süd-Osten demographisch am jüngsten und Richtung Westen, im Quartier entlang der Andreasstraße etwas älter. Der Bezirk profitiert sehr vom Zuzugsmix junger, gut ausgebildeter Käuferschichten, die zum steigenden Haushaltseinkommen in Friedrichshain beitragen und nebenbei im Bezirk die Akzeptanz für Wohneigentum fördern. Neben den zentralen und von jungen Käuferschichten nachgefragten Quartieren entwickeln sich auch die nördlich der Frankfurter Allee gelegenen Lagen gut. Preisübertreibungen bleiben 2023 liegen oder müssen in die akzeptierte Preisspanne hinein korrigiert werden.  Für Friedrichshain sehen wir in den kommenden Jahren erhebliches Wertpotenzial. 

Mehrfamilienhäuser in Friedrichshain

Der Häuserbestand in Friedrichshain beträgt rund 4.400 Wohnhäuser. Eine erste Modernisierungs- und Neubauwelle fand bereits um die Jahrtausendwende statt, meist unter Nutzung von IBB Fördermitteln. Die Sanierungswelle rettete nicht nur viele, dem Verfall preisgegebene und unbewohnbare Miethäuser vor dem Aus, sondern war auch die initiale Zündung für die Entwicklung von heute trendigen und internationalisierten Quartieren rund um die Samariterkirche, den Boxhagener Platz und an anderen Stellen. Die Renditen blieben in einigen Fällen unter der Wirtschaftlichkeitsgrenze. Gleichzeitig war es noch in 2006 möglich, Mietshäuser in Friedrichshain zu Quadratmeterpreisen von deutlich unter 1.000 EUR zu erwerben. Viele Eigentümer trennten sich zu dieser Zeit von teilweise stark erodierten Mietshäusern. Der Markt kippte in ein Überangebot und die Gebäude wechselten bis hinein in die 2010er Jahre zu teilweise sehr niedrigen Quadratmeterpreisen und Faktoren mehrfach den Besitzer. Im Zeitraum von 2003 bis 2008 wurden viele Mehrfamilienhäuser in Friedrichshain nach WEG umgewandelt und aufwändig saniert. Die Quartiere östlich der Warschauer Straße, nördlich der Karl-Marx-Allee und der Frankfurter Allee durchliefen zu dieser Zeit einen tiefgreifenden strukturellen Wandel.  

Die Spitzenwerte für MFH in Friedrichshain liegen dem Gutachterausschuss Berlin zufolge in 2023 bei rund 2.850 EUR/m² BGF. Relevanter sind aktuell jedoch die Faktoren, die nach Lage und Objektzustand selten über das 30-fache der Jahresnettokaltmiete gehen. Gerne beraten wir Sie zu Strategie, Wert und Optimierung Ihres MFH in Friedrichshain. 

Neubau in Friedrichshain

Von 2012 ab konzentrierte sich die Neubauaktivität in Friedrichshain für einige Jahre in den östlich gelegenen Quartieren. Insbesondere im Stralauer Kiez und der Stralauer Halbinsel wurde gebaut, in Summe über 1.600 Wohnungen zwischen 2012 und 2022. Die Aktivität hat sich nun in die westlichen und nördlich gelegenen Quartiere verlagert. Interessant an Friedrichshain ist, dass auch in den Wohnquartieren mit hoher Bevölkerungsdichte noch Flächenreserven zur Verfügung stehen. In acht Jahren entstanden alleine im Samariterviertel rund 1.500 Neubauwohnungen durch Nachverdichtung. Im Quartier rund um den Boxhagener Platz wurde wiederum mehr umgewandelt, als gebaut. 

Ebenfalls im Samariterviertel stehen 135 Wohnungen in der Kreutziger Straße nahe des U-Bahnhofs Samariterstraße kurz vor Übergabe. Diamona & Harnisch besitzt ein großes Grundstück am Franz-Mehring-Platz, wo das Unternehmen ein kleines Quartier mit eigener Nahversorgung und Tiefgaragen plant.

Seit rund 3 Jahren ist die Bauaktivität auf der Nordseite der Spree nicht zu übersehen. Was mit der Mercedes-Benz-Arena, die früher O2-Arena hieß, als Solitär begann, ist zu einem großen, innerstädtischen Quartier mit Wohn- und Gewerbenutzung herangewachsen. Aktuell entstehen hier für eine Bausumme oberhalb 250 Millionen Euro rund 470 Wohnungen am Postbahnhof, in zwei Hochhäusern namens Max & Moritz. Die 86 und 95 Meter hohen Gebäude sowie jeweils 7-geschossige Sockelgebäude werden 77 Wohnungen im Boarding House und Flächen für Gewerbe, Start-ups, Büros, Cafés und eine Kita bereitstellen. In der Mitte des Areals entsteht ein neuer, grüner Square. Weiter westlich befindet sich der Neubau eines Mixed-Use Gebäudes in der Holzmarktstraße mit Schwimmbad-, Büro-, Gewerbenutzung und Studentenwohnungen in der Vorplanung durch die Berlinovo. Pures Leben in der Mühlenstraße gegenüber der East-Side verspricht gegen Ende 2022 das “Pure Living”. Zielgruppe im Projekt der PREMIUM auf rund 12.000 qm Wohnfläche sind  junge Kreative, Urban-Professionals und kleine Haushalte.

Ein weitere Neubaukonzentration ist im nördlichen Friedrichshain zu beobachten. Zwei Projekte der PANDION formen auf dem Gelände des "Böhmischen Brauhaus" mit rund 430 Eigentumswohnungen die Grundlage für ein neues Stadtquartier. Die Pandion ist in Friedrichshain auch in der Persiusstraße / Bödikerstraße am Ostkreuz aktiv, wo in den kommenden Jahren ein Bürostandort mit über 50.000 qm in drei Bürogebäuden entstehen soll (Planungsphase).

Quartiere in Friedrichshain

Die Wohnlagen in Friedrichshain reichen von einfachen Lagen im nördlichen Friedrichshain über einfache bis mittlere Lagen im Zentrum, hin zu guten Wohnlagen in den Wohnquartieren auf der Stralauer Halbinsel und in den neuen Stadtquartieren entlang der Spree. Während im westlichen Friedrichshain überwiegend Plattenbauten das Straßenbild prägen, dominieren im Osten Altbauten aus der Gründerzeit. Die Quartiere nördlich und südlich des ehemaligen stalinistischen Boulevards an der Karl-Marx- und Frankfurter Allee sind sehr beliebt. Die meisten Lagen in Friedrichshain zeichnen sich durch sehr gute Verkehrsanbindungen und durch kurze Wege in benachbarte Quartiere oder zentrale Hotspots aus. Die Dichte von Restaurants und Cafés ist hoch. Sehr gefragt unter internationalen Käufern, Studenten und bei jungen Leuten sind die einschlägigen Szenekieze wie Samariter- und Boxhagener-Kiez der durch die familiäre Atmosphäre der Revaler Straße und die Urbanität der Warschauer Straße / Frankfurter Allee eingefasst wird. Gleich nebenan liegt der Simon-Dach-Kiez mit Nebenstraßen und hoher Konzentration von Bars, Clubs, Kneipen und Restaurant.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Friedrichshain

Die Neuvertragsmieten für Bestandwohnungen in Friedrichshain haben sich gegenüber dem Vorjahr über alle Wohnlagen um etwa 16,30 % auf rund 19,60 EUR/m² korrigiert. Wie schon in den vergangenen Jahren differenzieren sich die Angebotsmieten in Friedrichshain auch 2023 zunehmend nach Mikrolage aus. In den südlich der Frankfurter Alle liegenden Kiezlagen sind die Neuvertragsmieten am höchsten. In nördlicher Richtung (Landsberger Allee) und in westlicher Richtung (Lichtenberg) sinken die Angebotsmieten im Verhältnis zu den Vorzugslagen. Im Neubausegment werden diverse neue Projekte die Mieten anheben. Einige Projekte sprechen ein überwiegend internationales Publikum an, das Mietpreise nicht in einem innerstädtischen Kontext sieht. Die mittlere Angebotsmiete im Neubau liegt bei rund 27,60 EUR/m².

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin in Friedrichshain

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Friedrichshain. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Friedrichshain

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Friedrichshain

Friedrichshain ist ein Innenstadtbezirk mit sehr hoher Dichte. Der Wohnungsbestand von 75.000 Einheiten verteilt sich auf 12 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 68,9 m². Quartiere mit kleineren durchschnittlichen Wohnungsgrößen liegen sonst lediglich in Mitte und Lichtenberg. Die statistische Haushaltsgröße in Friedrichshain liegt bei 1,60 Personen; die rechnerische Haushaltsgröße ist mit 1,80 Personen je Haushalt deutlich größer, was sich auch aus der hohen Anzahl von Wohngemeinschaften ergibt. In Friedrichshain ist die Bauaktivität seit 2014 sehr hoch gewesen. Dazu zählen neben umfangreichen Sanierungsprojekten auch einige großvolumige Neubauprojekte. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Friedrichshain

Im Bezirk sind aktuell sechs Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ausgewiesen. Die Gebiete umfassen eine Gesamtfläche von etwa 344 ha, dies entspricht etwa 35,2 % der Gesamtfläche des Bezirks Friedrichshain.

In Friedrichshain ist ein weiteres Untersuchungsgebiet in Prüfung. Es ist davon auszugehen, dass es zur Festsetzung kommt.

• Warschauer Straße (ehem. Sanierungsgebiet)

Milieuschutzkarte Friedrichshain

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Friedrichshain

Friedrichshain gilt insbesondere unter jungen West-Europäern als bevorzugte Wohnadresse. Die Analyse links zeigt die quantitative Verteilung der Bevölkerungsgruppen mit nicht-deutscher Herkunft. In der Karte ist die räumliche Konzentration nach Quartieren mit einer Filterfunktion versehen. 

Wanderungsbewegungen in Friedrichshain

Friedrichshain ist ein sich immer stärker internationalisierender Ortsteil. Innerhalb Berlins verliert der Ortsteil Bevölkerung an andere Bezirke. Das Bevölkerungswachstum wird im fünften Jahr in Folge von internationalen und nationalen Zuzügen gespeist. Aufgeclustert nach Binnenmigrationen, suburbanen, internationalen und nationalen Bewegungen zeigt sich jedoch, dass der Ortsteil seit Jahren Bevölkerungsanteile an andere Berliner Bezirke abgibt, während international und national starke Bevölkerungsgewinne verzeichnet werden. Wie die Statistik zeigt, ist Friedrichshain unter westeuropäischen Staaten und den USA sehr beliebt. Wenig Zuwanderung findet aus Ost-Europa statt. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Bayern und Baden-Württemberg sind die Bundesländer mit den höchsten Zuzugsquoten aus Deutschland.