Letztes Update: 02.12.2021

Berlin Immobilien Friedrichshain 2021

Ein Mix aus Vorkriegsarchitektur, DDR-Kultur und internationalem Boom-Quartier prägt das Bild Friedrichshains. Vor der Fusion mit Kreuzberg im Jahr 2001 war Friedrichshain ein eigenständiger Bezirk. In heterogenen Lagen und Quartieren haben sich ebenso unterschiedliche Identitäten und Lebensläufe zu einem einzigartigen Konglomerat verschmolzen.

Berlin-Friedrichshain

Ost-West-Dialog

In Friedrichshain treffen sich Vergangenheit und Gegenwart, Ost und West, Moderne und Tradition. Ob alte Lager- und Kühlhäuser am Spreeufer, Stalinbauten entlang der Karl-Marx-Alle oder Plattenbau-Siedlungen im Westen des Ortsteiles: Über alle Lagen und Typologien hinweg bietet Friedrichshain belebte und beliebte innerstädtische Quartiere. An der Spree ist rund um das einstige Solitaire der Mercedes-Benz-Arena zwischen Warschauer Straße und Ostbahnhof ein neues Stadtquartier entstanden. An anderen Stellen, wie dem Gelände des ehemaligen Böhmischen Brauhauses und in der Boxhagener Straße entstehen zusammen über 800 Wohnungen. Die Liste wird sich in den kommenden Jahren fortsetzen. Friedrichshain überwindet die letzten Auswirkungen der Teilung Berlins. Der Ortsteil schließt Lücken zwischen Ost und West, aber auch innerhalb des Bezirkes selbst.

Bestand

Median Angebotspreis
5.260 EUR/m²
+3,90 %
Median Angebotsmiete
16,75 EUR/m²
-5,90 %

Neubau

Median Angebotspreis
9.990 EUR/m²
+19,20 %
Median Angebotsmiete
23,25 EUR/m²
+10,10 %

Quartiere in Friedrichshain

Die Wohnlagen in Friedrichshain reichen von einfachen Lagen im nördlichen Friedrichshain über einfache bis mittlere Lagen im Zentrum, hin zu guten Wohnlagen in den Wohnquartieren auf der Stralauer Halbinsel und in den neuen Stadtquartieren entlang der Spree. Während im westlichen Friedrichshain überwiegend Plattenbauten das Straßenbild prägen, dominieren im Osten Altbauten aus der Gründerzeit. Die Quartiere nördlich und südlich des ehemaligen stalinistischen Boulevards an der Karl-Marx- und Frankfurter Allee sind sehr beliebt. Die meisten Lagen in Friedrichshain zeichnen sich durch sehr gute Verkehrsanbindungen und durch kurze Wege in benachbarte Quartiere oder zentrale Hotspots aus. Die Dichte von Restaurants und Cafés ist hoch. Sehr gefragt unter internationalen Käufern, Studenten und bei jungen Leuten sind die einschlägigen Szenekieze wie Samariter- und Boxhagener-Kiez der durch die familiäre Atmosphäre der Revaler Straße und die Urbanität der Warschauer Straße / Frankfurter Allee eingefasst wird. Gleich nebenan liegt der Simon-Dach-Kiez mit Nebenstraßen und hoher Konzentration von Bars, Clubs, Kneipen und Restaurant.

Immobilienpreise in Friedrichshain

In Friedrichshain dominiert die Baujahresklasse 1900 bis 1920 den Markt. Der preisliche Übergang vom Bestand zum Neubau erfolgt im Bereich um 5.000 EUR/m². Interessanterweise gibt es weniger Überlagerungen von Neu- und Altbau als in anderen Bezirken. Die Baujahresklasse von 1950 bis 1978 spielt keine Rolle, da die meisten Objekte aus dieser Zeit kommunale Bestände sind. Im Bestandssegment sind die Immobilienpreise in Friedrichshain in den vergangenen 10 Jahren um etwa 141,50 % gestiegen. Wer im Vergleichszeitraum vor 10 Jahren eine Immobilie in Friedrichshain erwarb, zahlte im Durchschnitt rund 2.180 EUR/m². Die aktuellen Angebotspreise für Wohnungsverkäufe in Friedrichshain liegen bei rund 5.260 EUR/m² für Bestandswohnungen und bei rund 9.990 EUR/m² für Neubauwohnungen. Der durch uns aus den Kaufpreisdaten der letzten 10 Jahre errechnete Trend deutet auf anhaltende Preisanstiege in den kommenden Jahren hin. 

Kaufpreisindex Friedrichshain

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.260 EUR/m² - 9.990 EUR/m² -
1 Jahr 5.070 EUR/m² 3,90 % 8.380 EUR/m² 19,20 %
3 Jahre 4.460 EUR/m² 18,10 % 6.900 EUR/m² 44,80 %
5 Jahre 3.730 EUR/m² 41,20 % 5.440 EUR/m² 83,80 %
10 Jahre 2.180 EUR/m² 141,50 % 2.830 EUR/m² 253,30 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Friedrichshain

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Friedrichshain. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Friedrichshain

Das Wohnungsangebot in Friedrichshain ist insgesamt rückläufig und liegt im 12-Monats-Zeitraum bei etwa 2.410 Bestandswohnungen. Das Preissegment von 2.000 bis 4.000 EUR/m² stabilisiert sich, gleichzeitig steigt die Anzahl der Angebote im Segment von 4.000 bis 6.000 EUR/m². 

Im Segment der Neubauwohnungen wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 350 Einheiten angeboten. Der durchschnittliche Listenpreis für Eigentumswohnungen in Neubauprojekten in Friedrichshain liegt bei rund 9.890 EUR/m²

Friedrichshain ist definitiv einer der quirligsten und nettesten Bezirke Berlins. Kein Wunder, dass wir hier seit 2006 sehr erfolgreich viele Wohnungen verkauft haben. Unsere Kunden schätzen den Marktzugang über unsere Reports, die auch ein Schlüssel für Ihren Verkauf sind. 

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Mietwohnungsmarkt in Berlin Friedrichshain

Die Neuvertragsmieten für Bestandwohnungen in Friedrichshain haben sich gegenüber dem Vorjahr über alle Wohnlagen um etwa -5,90 % auf rund 16,75 EUR/m² korrigiert. Wie schon in den vergangenen Jahren differenzieren sich die Angebotsmieten in Friedrichshain auch 2021 zunehmend nach Mikrolage aus. In den südlich der Frankfurter Alle liegenden Kiezlagen sind die Neuvertragsmieten am höchsten. In nördlicher Richtung (Landsberger Allee) und in westlicher Richtung (Lichtenberg) sinken die Angebotsmieten im Verhältnis zu den Vorzugslagen. Im Neubausegment werden diverse neue Projekte die Mieten anheben. Einige Projekte sprechen ein überwiegend internationales Publikum an, das Mietpreise nicht in einem innerstädtischen Kontext sieht. Die mittlere Angebotsmiete im Neubau liegt bei rund 23,25 EUR/m².

Mietpreisindex Friedrichshain

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 16,75 EUR/m² - 23,25 EUR/m² -
1 Jahr 17,80 EUR/m² -5,90 % 21,10 EUR/m² 10,10 %
3 Jahre 14,15 EUR/m² 18,60 % 18,00 EUR/m² 29,10 %
5 Jahre 12,00 EUR/m² 39,40 % 13,10 EUR/m² 77,80 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin in Friedrichshain

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Friedrichshain. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Friedrichshain

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser in Friedrichshain

Der Häuserbestand in Friedrichshain beträgt etwas unter 4.400 Wohnhäuser. Eine erste Modernisierungs- und Neubauwelle fand bereits um die Jahrtausendwende statt, damals überwiegend realisiert von geschlossenen Immobilienfonds unter Nutzung öffentlicher Fördermittel. Angesetzte Renditeerwartungen konnten in diesen Jahren oft nicht realisiert werden, da die ortsüblichen Mieten unter den Fördermieten lagen. Noch in 2006 war es in Friedrichshain möglich, Mietshäuser zu Quadratmeterpreisen von unter 1.000 EUR zu erwerben. Viele Eigentümer trennten sich zu dieser Zeit von teilweise stark erodierten Mietshäusern. Der Markt kippte in ein Überangebot und die Gebäude wechselten bis hinein in die 2010er Jahre zu teilweise sehr niedrigen Quadratmeterpreisen und Faktoren den Besitzer. In der Zeit von 2003 bis 2008 wurden etwa 8.000 Wohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg umgewandelt und teilweise aufwändig saniert. Die Quartiere östlich der Warschauer Straße, nördlich der Karl-Marx-Allee und der Frankfurter Allee durchliefen zu dieser Zeit einen tiefgreifenden strukturellen Wandel. Im Zuge der Modernisierung und Aufteilung vieler Häuser verjüngte sich die Bevölkerung. Die Kaufpreise differenzieren sich 2021 insgesamt wieder stärker als zuvor nach Lage und Zustand aus. Die Zahl von Mietshäusern in Friedrichshain mit erheblichem Modernisierung-Rückstau geht trotz großflächiger Milieuschutzgebiete zurück. 

Die Elastizität zwischen Angebotspreis und beurkundetem Kaufpreis lässt sich ermitteln, indem die aggregierten Werte des GAA (Gutachterausschuss Berlin) und des Immobilienverband Deutschland (IVD) gegen die Angebotspreise plausibilisiert werden. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 2.000 - 3.200 EUR/m² 2.500 - 3.500 EUR/m²
1950 - 1978 1.700 - 2.600 EUR/m² 1.900 - 2.600 EUR/m²
1979 - 2000 1.900 - 2.800 EUR/m² 2.000 - 2.900 EUR/m²
ab 2001 (ohne Erstbezug) 2.100 - 3.400 EUR/m² 2.700 - 4.000 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2020/2021

Trend in Frierdrichshain

Trotz Regulierung deutet nichts auf einen Bruch der positiven Wertentwicklung von Immobilien in Friedrichshain hin. Der Bezirk profitiert vom Zuzug junger Käuferschichten aus dem westeuropäischen Ausland, die nicht unwesentlich zum steigenden Haushaltseinkommen in Friedrichshain beitragen und nebenbei im Bezirk die Akzeptanz für Wohneigentum fördern.

Nicht nur die zentralen und von jungen Käuferschichten nachgefragten Quartiere entwickeln sich gut. Auch die nördlich der Frankfurter Alle gelegenen Lagen, die bislang weniger Fluktuation aufwiesen, gewinnen stark an Wert. Hier ergeben sich ausgesprochen interessante, langfristige Investitionsmöglichkeiten. 

In den zentralen Lagen wächst die Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen und Gewerbe. Gleichzeitig führt die Vorkaufsstrategie des Bezirks  zu einer weiteren Verknappung im Segment für Eigentumswohnungen. das Baulandmobilisierungsgesetz wird auch in den bereits heute seltenen Gebieten, die nicht unter einer Erhaltungssatzung stehen, die Verknappung beschleunigen. 

Internationale Arbeitgeber lassen sich in Friedrichshain nieder und verstärken die Internationalisierung des Ortsteiles.

Fazit: Trotz der zahlreicher Regulierungen bleibt Friedrichshain ein ausgesprochen interessanter Ortsteil für mittel- und langfristige Investitionen. Das Wertsteigerungspotenzial ist vor allem langfristig ganz erheblich. Für Verkäufer bieten sich derzeit hervorragende Mitnahmemöglichkeiten im Exit. Käufer können bei langfristig angelegten Strategien auf weiter steigende Preise in allen Haus- und Wohnungstypologien rechnen.

Bautätigkeit in Friedrichshain

Friedrichshain ist ein Innenstadtbezirk mit sehr hoher Dichte. Der Wohnungsbestand von 75.000 Einheiten verteilt sich auf 12 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 68,9 m². Quartiere mit kleineren durchschnittlichen Wohnungsgrößen liegen sonst lediglich in Mitte und Lichtenberg. Die statistische Haushaltsgröße in Friedrichshain liegt bei 1,60 Personen; die rechnerische Haushaltsgröße ist mit 1,80 Personen je Haushalt deutlich größer, was sich auch aus der hohen Anzahl von Wohngemeinschaften ergibt. In Friedrichshain ist die Bauaktivität seit 2014 sehr hoch gewesen. Dazu zählen neben umfangreichen Sanierungsprojekten auch einige großvolumige Neubauprojekte. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Friedrichshain

Im Bezirk sind, Stand Mai 2021, sechs Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ausgewiesen. Die Gebiete umfassen eine Gesamtfläche von etwa 344 ha, dies entspricht etwa 35,2 % der Gesamtfläche des Bezirks Friedrichshain.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Boxhagener Platz 1999 148,0 2021 2020
Petersburger Straße 2013 86,4 - 2016
Weberwiese 2016 26,0 - -
Stralauer Kiez 2019 29,0 - -
Samariterviertel 2021 54,4 - -

In Friedrichshain ist ein weiteres Untersuchungsgebiet in Prüfung. Es ist davon auszugehen, dass es zur Festsetzung kommt.

  • Warschauer Straße (ehem. Sanierungsgebiet)

Milieuschutzkarte Friedrichshain

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen in Friedrichshain

Friedrichshain wurde im Zuge der Bezirksreform 2001 mit Kreuzberg zu einem Bezirk gefasst. Der Posten des Bezirksvorstandes (Bezirksbürgermeisterin) wird von Bündnis 90/ Die Grünen gestellt, ebenso das Resort für Bauen, Planen und Facility Management. Die Wohnungspolitik des Bezirkes wendet sich zunehmend gegen den freien Markt und macht unter anderem durch die öffentlichkeitswirksame Ausübung von Vorkaufsrechten Schlagzeilen. Projektvorhaben haben es in Friedrichshain-Kreuzberg schwer. Die Bearbeitungszeiten sind lang. Seit 2015 liegt der Schwerpunkt des Bezirkes weniger auf der Schaffung neuen Wohnraumes, sondern vielmehr auf dem Zukauf von Beständen durch Vorkäufe.

Strukturell ist Friedrichshain sehr heterogen. Neben den Großbauten an der Frankfurter Allee und Plattenbauarealen, überwiegen gut erhaltene Altbauquartiere mit eingeflochtenen Neubauprojekten, z.B. südlich und nördlich der Frankfurter Allee. Der Bezirk stellt einen der größten Angebotsmärkte Berlins. Das liegt zum einen an einer höheren Fluktuation der jungen Bewohner (57% zwischen 18 und 45 Jahren), zum anderen an größeren Neubauvorhaben der vergangenen Jahre. Ein Teil des Nachfrageüberhangs wird in steigenden Haushaltsgrößen aufgefangen. 

Einwohner in Friedrichshain

Friedrichshain gilt insbesondere unter jungen West-Europäern als bevorzugte Wohnadresse. Die Analyse links zeigt die quantitative Verteilung der Bevölkerungsgruppen mit nicht-deutscher Herkunft. In der Karte ist die räumliche Konzentration nach Quartieren mit einer Filterfunktion versehen. 

Wanderungsbewegungen in Friedrichshain

Friedrichshain ist ein sich immer stärker internationalisierender Ortsteil. Innerhalb Berlins verliert der Ortsteil Bevölkerung an andere Bezirke. Das Bevölkerungswachstum wird im fünften Jahr in Folge von internationalen und nationalen Zuzügen gespeist. Aufgeclustert nach Binnenmigrationen, suburbanen, internationalen und nationalen Bewegungen zeigt sich jedoch, dass der Ortsteil seit Jahren Bevölkerungsanteile an andere Berliner Bezirke abgibt, während international und national starke Bevölkerungsgewinne verzeichnet werden. Wie die Statistik zeigt, ist Friedrichshain unter westeuropäischen Staaten und den USA sehr beliebt. Wenig Zuwanderung findet aus Ost-Europa statt. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Bayern und Baden-Württemberg sind die Bundesländer mit den höchsten Zuzugsquoten aus Deutschland.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 02.12.2021 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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