Letztes Update: 12.04.2024

Berlin Immobilien Köpenick 2024

Köpenick im Südosten Berlins verbindet die Hauptstadt mit dem Umland. Früher warb Köpenick mit Gewässern, Wald und Parks. Heute lebt der Bezirk in der Zukunft. Die einstige Wiege der AEG ist zu einem zentralen internationalen Wirtschafts- und Forschungshub geworden. Die Überalterung ist gestoppt, junge Menschen sind am Ruder, ob in der FHTW oder in einem der zahlreichen Tech-Unternehmen. Das bleibt nicht ohne Wirkung auf den Immobilienmarkt. Eine Wohnung in Köpenick kostet heute im Mittel 4.710 EUR/m²

Berlin-Köpenick

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Köpenick, Stand 12.04.2024 .

Hauptstadt? Metropolregion? Beides!

Köpenick erstreckt sich mit Treptow zusammen von Kreuzberg und Neukölln bis an die Stadtgrenze. Mit Parks, Wäldern und Seen ist er der gewässer- und waldreichste Stadtteil Berlins. In den letzten Jahren hat der einst beschauliche Ortsteil eine unglaubliche Dynamik entfaltet. Die Nähe zu den Top Standorten wie Adlershof und der FHTW, der kurze Weg zum Hauptstadt-Airport BER und eine schnurgerade Bundesstraßen-Verbindung nach Berlin sind ideale Voraussetzungen für Wachstum.

Köpenick bietet alle Wohnformen, von Mikroapartments über klassische Stadtwohnungen bis hin zu Einfamilienhäusern und Townhäusern in diversen Größen und Stilen, die eigentlich allen Bedürfnissen und Budgets gerecht werden. Insgesamt ist der Immobilienmarkt in Köpenick hoch dynamisch. Objekte werden in der Regel schnell verkauft oder vermietet, auch, weil sie noch immer preisliche Vorteile gegenüber den Innenstadtlagen ausspielen. 

Daneben gibt es in Köpenick auch Studentenapartments und viele Fachbereiche sowie Universitäten, die den Stadtteil zu einem beliebten Wohn- und Studienort machen. Mit all diesen Vorteilen erfüllt Köpenick Hauptstadt- und Metropolfunktionen und gehört zu den vielversprechendsten Lagen Berlins.

Bestand

Median Angebotspreis
4.710 EUR/m²
-0,40 %
Median Angebotsmiete
12,95 EUR/m²
+3,50 %

Neubau

Median Angebotspreis
7.380 EUR/m²
-7,10 %
Median Angebotsmiete
32,00 EUR/m²
+60,20 %

Immobilienpreise in Köpenick

Der Immobilienmarkt in Köpenick ist in den 2010er Jahren mit sehr niedrigen Quadratmeterpreisen in den Berlin-Boom gestartet. Seitdem verlaufen die Preisanstiege im Korridor zwischen 5 und 15 Prozent pro Jahr und auch aktuell liegt der Ortsteil im Plus. Die Angebotspreise für Bestandswohnungen in Köpenick betragen im Mittel 4.710 EUR/m². Das entspricht Stand 12.04.2024 einer Preisveränderung von ca. -0,40 % zum Vorjahr. Insgesamt sind in diesem Zeitraum etwa 1.010 Bestandsimmobilien und 440 Neubau-Immobilien an den Markt gebracht worden. Der mittlere Listenpreis im Neubau liegt aktuell bei rund 7.310 EUR/m².

Kaufpreisindex Köpenick

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.710 EUR/m² - 7.380 EUR/m² -
1 Jahr 4.730 EUR/m² -0,40 % 7.940 EUR/m² -7,10 %
3 Jahre 4.420 EUR/m² 6,50 % 6.140 EUR/m² 20,10 %
5 Jahre 3.320 EUR/m² 41,90 % 4.780 EUR/m² 54,40 %
10 Jahre 2.240 EUR/m² 110,30 % 2.960 EUR/m² 148,80 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Köpenick

Seit 2015 weist Köpenick ein konstantes Wachstum auf. Das Preissegment mit Wohnungsangeboten von 2.500 bis 5.000 EUR/m² dominiert das Bestandsangebot. Die rege Aktivität im Neubausektor übt seit 2021 Druck auf die Preise für Alt- und Nachkriegsbauten aus. 

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Köpenick

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Köpenick. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Neubau-Immobilien sind stark repräsentiert. Stärker als in anderen Bezirken ist auch die Baujahresklasse von 1979 - 2000 vertreten. 

Familienhäuser in Köpenick

Gebäudetypologisch bietet Köpenick neben Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern auch einen großen Bestand an Ein- und Zweifamilienhäusern. In Müggelheim wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 160 Häuser zu einem aktuellen Angebotspreis von rund 3.970 EUR/m² angeboten. In Friedrichshagen wurden etwa 40 , in Grünau 60 , in Schmöckwitz 130 und in Rahnsdorf 80 Objekte angeboten. Durchschnittlich werden Familienhäuser in Köpenick aktuell für rund 4.620 EUR/m² angeboten. Vor 12 Monaten lag der Quadratmeterpreis bei rund 5.030 EUR/m²; dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. -8,10 % im Vergleich zum Vorjahr. 

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Features

Trend

Fast jeder Stein in Köpenick steht für ein Stück Industriegeschichte. Aufstieg und Zerfall großer Industrien haben die Geschichte Köpenicks ebenso geprägt wie politische Zeitenwenden. Einst ein wichtiger Standort für Schwerindustrie, Brauereien und Energie, war Köpenick wegen der Nähe zu den Wasserstraßen immer ein wichtiger Berliner Transportknotenpunkt. Schon zu DDR-Zeiten führten die Verlagerung von Industrien und die Konzentration in der Brauindustrie zu strukturellen Umwälzungen in Köpenick. Der Bezirk brauchte viel Zeit, um zu einem neuen Profil zu finden. Nachdem Kabel- und Elektrowerke, ebenso wie Brauereien und anderes Gewerbe geschlossen wurden, gelingt nun auf bemerkenswerte Weise ein Neuanfang als Hochschul-, Forschungs- und High-Tech-Standort. Insbesondere in Oberschöneweide ist dies überall sichtbar. Auch das Technologie- und Gründerzentrum Spreeknie befindet sich in Köpenick. Die breite Technologie- und Gründerlandschaft wird von jungen, kreativen Unternehmern und Mitarbeitern geschätzt. Hochtechnologie-Standorte in Köpenick und Adlershof stützen und fördern die Entwicklung beider Standorte. 

Mehrfamilienhäuser in Köpenick

Im Süden Köpenicks überwiegt der Ein- und Zweifamilienhäuser-Bestand; der klassische und sehr schöne Köpenicker Altbaubestand ist in den nordwestlich gelegenen Quartieren zu finden. Seit Jahren steigen die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser in Köpenick. Stand 2024 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Mietshäuser aus der Gründerzeit bei knapp 3.700 EUR/m², wobei die Preiselastizität verhältnismäßig hoch ist. Insgesamt ist das Angebot rückläufig. Dem IVD Immobilienpreisservice zufolge befindet sich der Preiskorridor der beurkundeten Transaktionen in mittleren bis guten Lagen zwischen 1.700 - 3.000 EUR/m². Die Wertentwicklung durch Ausweichbewegungen aus den durchregulierten Innenstadtmärkten nach Köpenick wurde durch das Baulandmobilisierungsgesetz etwas ausgebremst, wird aber weiter vom Status Köpenicks als Wissenschafts- und Forschungsstandort und von der Schaffung neuer Gewerbe- und Servicestrukturen profitieren. Kontaktieren Sie uns für ein detailliertes Vermarktungskonzept mit Kaufpreiseinschätzung für Ihr Mietshaus in Köpenick.

Jahr   Köpenick Gesamt Berlin
2018 Anzahl 10 687
  Preisspanne EUR/m² 1.081 bis 2.066 301 bis 11.919
  Mittelwert EUR/m² 1.623 2.115
2019 Anzahl 8 571
  Preisspanne EUR/m² 1.579 bis 2.650 396 bis 11.340
  Mittelwert EUR/m² 2.014 2.294
2020 Anzahl 37 627
  Preisspanne EUR/m² 930 bis 5.683 431 bis 10.526
  Mittelwert EUR/m² 2.304 2.183
2021 Anzahl 27 660
  Preisspanne EUR/m² 984 bis 5.812 601 bis 16.262
  Mittelwert EUR/m² 2.403 2.522
2022 Anzahl 14 348
  Preisspanne EUR/m² 1.716 bis 3.740 824 bis 16.844
  Mittelwert EUR/m² 2.546 2.651
  Bereinigt um Spitzenwerte (2022) EUR/m² 2.434 2.327

Neubau in Köpenick

Von wegen kleinklein! In das ehemals so beschauliche Köpenick fließen seit Jahren schier unglaubliche Bausummen. Das liegt nicht nur an Adlershof, wo eine der bedeutendsten Wissenschaftsstandorte Europas entstanden ist, sondern auch an der privilegierten Lage des Bezirks an der wald- und seereichen südöstlichen Stadtgrenze Berlins.

Wenn Hightech, Forschung und so viel Lebensqualität wie hier zusammenkommen, entstehen Sogwirkungen: Über 260 große und kleine Neubauprojekte in rund 12 Jahren sind ein Statement. Durch die Nähe zur Hochschule für Technik und Wirtschaft und des Technologieparks Adlershof verkaufen sich besonders Studenten- und Mikroapartments hervorragend. Gleichzeitig werden aus Studenten irgendwann Forscher oder hochqualifizierte Mitarbeiter, die für sich und Ihre Familien attraktive Neubauprojekte suchen. Kein Wunder also, daß die modernen Wohnanlagen und Stadtquartiere auch Verkaufsschlager sind.

Gute Beispiele sind Immobilienprojekte in Oberschönweide. Hier werden in unmittelbarer Umgebung zur Hochschule für Technik und Wirtschaft und nur wenige Gehminuten zur Spree entfernt, Studentenwohnungen im großen Maßstab errichtet. Alleine das Berlinovo-Projekt in der Ostendstraße fast rund 450 Einheiten. Es ist voraussichtlich 2024 bezugsfertig. Weitere Studentenapartments sind rund um die HTW und TGS zu finden. 

Weiter östlich soll in der Wendenschloßstraße, unmittelbar an der Dahme ein Stadtquartier mit bisher 200 geplanten Wohneinheiten entstehen. Auf weiteren Baufeldern könnten 800 weitere Einheiten das Projekt in naher Zukunft nochmal deutlich erweitern. Der Bauträger Deutsche Wohnen sieht den Baustart im Jahr 2023. 

Die Bausummen der genannten Projekte verblassen im Vergleich zu einem weiteren in der Planungs- und Diskussionsphase befindlichen Projekt der Deutsche Immobilien Entwicklungs AG für den Standort nahe HTW und TGS in der Ostendstraße. Sollte das Projekt an den Start gehen, läge die Investitionssumme geschätzt bei etwa einer Milliarde. Bessere Lagefaktoren als in Köpenick sind offensichtlich nur schwer zu finden. Gibt es eine bessere Kombination als Innovation, Wissenschaft und Real Estate? Wenn Sie unsere Marktreports verfolgen, bleiben Sie auf dem Laufenden. 

Quartiere in Köpenick

Köpenick bezieht seine Stärken aus der gesamtstädtischen Einbindung im Zusammenhang mit modernsten Forschungs- und Produktionszentren und aus den starken Qualitäten vieler Wohnquartiere und Mikrolagen. Im Osten und Süden des Bezirks bilden alte Villenkolonien malerische Quartiere, angrenzend an Müggelsee, Dämeritzsee und Dahme. Nordwestlich des Müggelsees säumen schicke Gründerzeit- und Jugendstilhäuser das Ufer. In Grünau und Wendenschloss dominieren Einfamilienhäuser und Landhäuser auf großzügigen Grundstücken. Wassergrundstücke am Ostufer der Dahme, die zugleich nahe der Altstadt gelegen sind, beherbergen exklusive Wohnquartiere. Trotz der rapide wachsenden Bevölkerung verläuft der Immobilien- und Wohnungsmarkt in ruhigen Bahnen. Rechnerisch ergibt sich eine mittlere Haushaltsgröße von 1,86 Personen. Das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen in Treptow-Köpenick ist mit 2.150 EUR das dritthöchste in Berlin.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Köpenick

In Köpenick wurden in den zurückliegenden 12 Monaten 1.720 Bestandswohnungen auf dem Markt angeboten. Aktuell beträgt der durchschnittliche Angebotspreis für eine Mietwohnung rund 12,95 EUR/m². Für Neubauwohnungen werden bei Erstvermietungen aktuell durchschnittlich ca. 32,00 EUR/m² verlangt. Im 5-Jahres-Zeitraum entwickelten sich die Nachfragemieten (Netto-Kalt) für Bestandswohnungen in Köpenick um ca. 29,40 %. Die Preiskorrekturen bei Neubauwohnungen bewegen sich bei 147,70 %

Mietpreisindex Köpenick

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 12,95 EUR/m² - 32,00 EUR/m² -
1 Jahr 12,50 EUR/m² 3,50 % 19,95 EUR/m² 60,20 %
3 Jahre 11,35 EUR/m² 14,10 % 16,15 EUR/m² 98,40 %
5 Jahre 10,00 EUR/m² 29,40 % 12,90 EUR/m² 147,70 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Köpenick

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Köpenick. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Köpenick

Die Verschiebung der Mietsegmente in Köpenick verläuft moderat. Neuvermietungen finden überwiegend im mittleren Segment von 8 bis 11 EUR/m² statt. Neubauprojekte pushen das Preissegment von 11 bis 14 EUR/m².

Bautätigkeit in Köpenick

Mit über 70% Wald- und Wasserflächen ist Köpenick der wohl grünste Bezirk Berlins. Etwa 73.000 Wohneinheiten verteilen sich auf 18 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 72,9 m² und einer statistischen Haushaltsgröße von 1,78 Personen je Haushalt befindet sich Köpenick im Berliner Mittelfeld. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,87 Personen je Haushalt. 

In Köpenick war die Bauaktivität im Verhältnis zum Wohnungsbestand zuletzt berlinweit am höchsten. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Köpenick

Im Bezirk Köpenick ist, Stand Januar 2019 ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Oberschöneweide 2017 45,7 - -

Auf der gegenüber liegenden Seite der Spree wurde im gleichen Zuge das Erhaltungsgebiet Niederschöneweide eingeführt. Mehr Informationen hierzu erhalten Sie im Bericht zu Treptow.

Die BVV hat ein Grobscreening für den Bezirk Treptow-Köpenick beschlossen. Insbesondere sollen in den Stadtteilen Köpenick-Nord und Baumschulenweg die Anwendungsvoraussetzungen einer Erhaltungssatzung geprüft werden. Die Gebietskulissen wurden als potenzielle Beobachtungsgebiete ausgewiesen.

Milieuschutzkarte Köpenick

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Köpenick

Köpenick ist in der räumlichen Konzentration ausländischer Bürger von der Vorwende-Zeit geprägt. Auch heute noch ist der Wald- und Wasser-Bezirk bei Menschen des ehemaligen Ostblocks beliebt. 91 Prozent der Bevölkerung sind Deutsche.

Wanderungsbewegungen in Köpenick

Köpenick gehört zu den Berliner Ortsteilen, die überwiegend aus Binnenzuzügen wachsen. Im Zeitraum von 2013 bis 2017 verzeichnet Köpenick ein Bevölkerungswachstum. Bei internationalen Zuzügen dominieren derzeit Zuzüge aus Südost-Europa. Bei den nationalen Zuzügen nach Köpenick ist Brandenburg Spitzenreiter vor Nordrhein-Westfalen und Bayern. Bei den Fortzügen schiebt sich Niedersachsen und Sachsen vor Bayern auf die Plätze 4 und 5. Im Gesamtsaldo der vergangenen 5 Jahre konnte Köpenick einen Zuwachs aus dem Bundesgebiet verzeichnen. Im suburbanen Kontext werden mehr Fort- als Zuzüge gemeldet.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 12.04.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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