Letztes Update: 18.11.2019

Marktbericht Berlin Köpenick 2019

An der südöstlichen Stadtgrenze Berlins gelegen, verbindet Köpenick die Hauptstadt mit dem Umland. Bereits 1210 wurde Köpenick urkundlich erwähnt und ist damit sogar etwas älter als Berlin. Durchzogen von Wasser, Wäldern und Parks, ist Köpenick eine Brücke von der Vergangenheit in die Zukunft. In Schöneweide wächst auf dem traditionsreichen Industrieareal, einst die Wiege der AEG, zwischen City und Hauptstadt-Flughafen ein neuer Wirtschaftsstandort.

Berlin-Köpenick

Hauptstadt? Metropolregion? Beides!

Köpenick erstreckt sich im Verbund mit Treptow von Kreuzberg bis an die die Berliner Stadtgrenze. Parks, Wälder und eine Seenkette machen Köpenick zum Gewässer- und waldreichsten Stadtteil Berlins. Der bis vor kurzem eher beschauliche Ortsteil entfaltet derzeit viel Dynamik. Die Nähe zum Wissenschaftsstandort Adlershof und der Hochschule für Technik und Wirtschaft, der kurze Weg zum künftigen Hauptstadt-Airport BER und die schnurgerade Bundesstraßen-Verbindung nach Berlin sind gute Voraussetzungen für Ansiedlungen und Wachstum. Aus gesamtstädtischer Sicht erfüllt Köpenick Hauptstadt- und Metropolfunktionen. In den letzten Jahren wurden neue Mikrostandorte entwickelt und alte Standorte reaktiviert. Köpenick gehört zu den vielversprechendsten Lagen Berlins.

Bestand

Median Angebotspreis
3.630 EUR/m²
+16,60 %
Median Angebotsmiete
10,05 EUR/m²
+0,40 %

Neubau

Median Angebotspreis
5.120 EUR/m²
+9,70 %
Median Angebotsmiete
13,50 EUR/m²
+5,30 %

Quartiere in Köpenick

Köpenick bezieht seine Stärken aus der gesamtstädtischen Einbindung im Zusammenhang mit modernsten Forschungs- und Produktionszentren und aus den starken Qualitäten vieler Wohnquartiere und Mikrolagen. Im Osten und Süden des Bezirks bilden alte Villenkolonien malerische Quartiere, angrenzend an Müggelsee, Dämeritzsee und Dahme. Nordwestlich des Müggelsees säumen schicke Gründerzeit- und Jugendstilhäuser das Ufer. In Grünau und Wendenschloss dominieren Einfamilienhäuser und Landhäuser auf großzügigen Grundstücken. Wassergrundstücke am Ostufer der Dahme, die zugleich nahe der Altstadt gelegen sind, beherbergen exklusive Wohnquartiere. Trotz der rapide wachsenden Bevölkerung verläuft der Immobilien- und Wohnungsmarkt in ruhigen Bahnen. Rechnerisch ergibt sich eine mittlere Haushaltsgröße von 1,86 Personen. Das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen in Treptow-Köpenick ist mit 2.150 EUR das dritthöchste in Berlin.

Bautätigkeit in Köpenick

Mit über 70% Wald- und Wasserflächen ist Köpenick der wohl grünste Bezirk Berlins. Etwa 73.000 Wohneinheiten verteilen sich auf 18 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 72,9 m² und einer statistischen Haushaltsgröße von 1,78 Personen je Haushalt befindet sich Köpenick im Berliner Mittelfeld. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,87 Personen je Haushalt. 

In Köpenick ist die Bauaktivität im Verhältnis zum Wohnungsbestand in 2018 berlinweit am höchsten. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Immobilienpreise Köpenick

Der Immobilienmarkt in Köpenick ist in den 2010er Jahren mit sehr niedrigen Quadratmeterpreisen in den Berlin-Boom gestartet. Seitdem verlaufen die Preisanstiege im Korridor zwischen 5 und 10 Prozent im Jahr. Aktuell liegen die Angebotspreise bei rund 3.630 EUR/m² für Bestandswohnungen. Das entspricht einer Preisveränderung von ca. 16,60 % zum Vorjahr. Insgesamt sind in diesem Zeitraum etwa 740 Bestandsimmobilien und 290 Neubau-Immobilien an den Markt gebracht worden. Der mittlere Listenpreis im Neubau liegt aktuell bei rund 5.070 EUR/m².

Kaufpreisindex Köpenick

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 3.630 EUR/m² - 5.120 EUR/m² -
1 Jahr 3.120 EUR/m² 16,60 % 4.670 EUR/m² 9,70 %
3 Jahre 2.440 EUR/m² 49,10 % 3.520 EUR/m² 45,70 %
5 Jahre 2.080 EUR/m² 74,40 % 2.990 EUR/m² 71,50 %
10 Jahre 1.350 EUR/m² 169,00 % 2.010 EUR/m² 155,30 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Köpenick. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Neubau-Immobilien sind stark repräsentiert. Stärker als in anderen Bezirken ist auch die Baujahresklasse von 1979 - 2000 vertreten. 

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Immobilienpreise Köpenick im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Preisentwicklung von Immobilien in Köpenick im Jahreszyklus.

Familienhäuser

Gebäudetypologisch bietet Köpenick neben Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern auch einen großen Bestand an Ein- und Zweifamilienhäusern. In Müggelheim wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 100 Häuser zu einem aktuellen Angebotspreis von rund 3.130 EUR/m² angeboten. In Friedrichshagen wurden etwa 30 , in Grünau 60 , in Schmöckwitz 60 und in Rahnsdorf 80 Objekte angeboten. Durchschnittlich werden Familienhäuser in Köpenick aktuell für rund 3.680 EUR/m² angeboten. Vor 12 Monaten lag der Quadratmeterpreis bei rund 3.520 EUR/m²; dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 4,50 % im Vergleich zum Vorjahr.

Mietpreise Köpenick

In Köpenick wurden in den zurückliegenden 12 Monaten 3.010 Bestandswohnungen auf dem Markt angeboten. Aktuell beträgt der durchschnittliche Angebotspreis für eine Mietwohnung rund 10,05 EUR/m². Für Neubauwohnungen werden bei Erstvermietungen aktuell durchschnittlich ca. 13,50 EUR/m² verlangt. Im 5-Jahres-Zeitraum entwickelten sich die Nachfragemieten (Netto-Kalt) für Bestandswohnungen in Köpenick um ca. 33,70 %. Die Preiskorrekturen bei Neubauwohnungen bewegen sich bei 35,20 %.

Mietpreisindex Köpenick

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 10,05 EUR/m² - 13,50 EUR/m² -
1 Jahr 10,00 EUR/m² 0,40 % 12,80 EUR/m² 5,30 %
3 Jahre 8,50 EUR/m² 18,10 % 11,25 EUR/m² 19,90 %
5 Jahre 7,50 EUR/m² 33,70 % 10,00 EUR/m² 35,20 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Köpenick. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Die Verschiebung der Mietsegmente in Köpenick verläuft moderat. Neuvermietungen finden überwiegend im mittleren Segment von 8 - 11 EUR/m² statt. Neubauprojekte pushen das Preissegment von 11 - 14 EUR/m².

Mietpreise Köpenick im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Entwicklung der Mietpreise in Köpenick im Jahreszyklus.

Mehrfamilienhäuser

Im Süden Köpenicks überwiegt der Ein- und Zweifamilienhäuser-Bestand; der klassische und sehr schöne Köpenicker Altbaubestand ist in den nordwestlich gelegenen Quartieren zu finden. Seit 2012/2013 steigen die Angebotspreise für Mehrfamilienhäuser in Köpenick. Im Jahr 2019 liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Mietshäuser aus der Gründerzeit bei knapp über 3.000 EUR/m² Wohnfläche. Die Zahl von über 60 Inseraten in 2018 liegt deutlich über dem Berliner Durchschnitt. Insgesamt ist das Angebot jedoch auch in Köpenick rückläufig. Dem IVD Immobilienpreisservice zufolge sich der Preiskorridor der beurkundeten Transaktionen in mittleren bis guten Lagen zwischen 1.400 und 2.500 EUR/m². Die Wertentwicklung der kommenden Jahre wird von Ausweichbewegungen aus den durchregulierten Innenstadtmärkten nach Köpenick, von der Festigung Köpenicks als Wissenschafts- und Forschungsstandort und von der Schaffung neuer Gewerbe- und Servicestrukturen beeinflusst werden. Kontaktieren Sie uns für ein detailliertes Vermarktungskonzept mit Kaufpreiseinschätzung für Ihr Mietshaus in Köpenick.

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.200 - 2.200 EUR/m² 1.500 - 2.800 EUR/m²
1950 - 1978 1.200 - 2.000 EUR/m² 1.300 - 2.500 EUR/m²
1979 - 2000 1.600 - 2.400 EUR/m² 1.600 - 2.800 EUR/m²
ab 2001 1.700 - 2.500 EUR/m² 1.700 - 2.900 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Köpenick ist, Stand Januar 2019 ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Oberschöneweide 2017 45,7 - -

Auf der gegenüber liegenden Seite der Spree wurde im gleichen Zuge das Erhaltungsgebiet Niederschöneweide eingeführt. Mehr Informationen hierzu erhalten Sie im Bericht zu Treptow.

Die BVV hat ein Grobscreening für den Bezirk Treptow-Köpenick beschlossen. Insbesondere sollen in den Stadtteilen Köpenick-Nord und Baumschulenweg die Anwendungsvoraussetzungen einer Erhaltungssatzung geprüft werden. Die Gebietskulissen wurden als potenzielle Beobachtungsgebiete ausgewiesen.

Milieuschutz Köpenick

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen

Mit etwa 133.000 Einwohnern (2017) gehört Köpenick nicht zu den Schwergewichten der Berliner Ortsteile. Trotzdem spielt es eine wichtige geographische und wirtschaftliche Rolle für die Hauptstadt. Als Wirtschaftsstandort steht Köpenick für eine Symbiose aus Industrie, Gewerbe, Dienstleistungen, Wissenschafts- und Forschungsbetrieb. Neben dem Potenzial für Ansiedlungs- und Expansionsvorhaben, bietet Köpenick Gewerbeflächen aller Größenordnungen. Der Standort liegt in einer Verkehrsschnittstelle zwischen dem künftigen Großflughafen BER, dem Umland und der Berliner Innenstadt. Die Preisentwicklung auf dem Gewerbe- und Wohnimmobilienmarkt verläuft konstant aber ruhig. Für Bewohner und damit auch für Mitarbeiter von Neu-Ansiedlungen bieten sich weniger angespannte Verhältnisse als in Innenstadtbezirken, was ein klarer Standortvorteil ist. In Oberschöneweide liegt der rechnerische Wohnungsbedarf, um die statistisch fortgeschriebene Haushaltsgröße von 1,66 zu erreichen, bei etwa 1.500 Einheiten. Die Ist-Haushaltsgröße beträgt ca. 1,97. Mit Baufertigstellungen von rund 1.250 Einheiten in 2015, 1.250 in 2016 und 1.050 Wohnungen in 2017 legt Köpenick ambitionierte Vorgaben für andere Bezirke vor.

Wanderungsbewegungen

Köpenick gehört zu den Berliner Ortsteilen, die überwiegend aus Binnenzuzügen wachsen. Im Zeitraum von 2013 bis 2017 verzeichnet Köpenick ein Bevölkerungswachstum. Bei internationalen Zuzügen dominieren derzeit Zuzüge aus Südost-Europa. Bei den nationalen Zuzügen nach Köpenick ist Brandenburg Spitzenreiter vor Nordrhein-Westfalen und Bayern. Bei den Fortzügen schiebt sich Niedersachsen und Sachsen vor Bayern auf die Plätze 4 und 5. Im Gesamtsaldo der vergangenen 5 Jahre konnte Köpenick einen Zuwachs aus dem Bundesgebiet verzeichnen. Im suburbanen Kontext werden mehr Fort- als Zuzüge gemeldet.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Fast jeder Stein in Köpenick steht für ein Stück Industriegeschichte. Aufstieg und Zerfall großer Industrien haben die Geschichte Köpenicks ebenso geprägt wie politische Zeitenwenden. Einst ein wichtiger Standort für Schwerindustrie, Brauereien und Energie, war Köpenick wegen der Nähe zu den Wasserstraßen immer ein wichtiger Berliner Transportknotenpunkt. Schon zu DDR-Zeiten führten die Verlagerung von Industrien und die Konzentration in der Brauindustrie zu strukturellen Umwälzungen in Köpenick. Der Bezirk brauchte viel Zeit, um zu einem neuen Profil zu finden. Nachdem Kabel- und Elektrowerke, ebenso wie Brauereien und anderes Gewerbe geschlossen wurden, gelingt nun auf bemerkenswerte Weise ein Neuanfang als Hochschul-, Forschungs- und High-Tech-Standort. Insbesondere in Oberschöneweide ist dies überall sichtbar. Auch das Technologie- und Gründerzentrum Spreeknie befindet sich in Köpenick. Die breite Technologie- und Gründerlandschaft wird von jungen, kreativen Unternehmern und Mitarbeitern geschätzt. Hochtechnologie-Standorte in Köpenick und Adlershof stützen und fördern die Entwicklung beider Standorte. Der Mietermarkt unterteilt sich in kurzfristige Mieter (Studenten, Forschungstätige) und in langfristige, angestammte Mieter. Das langfristige Potenzial in Köpenick ist enorm. Mit der voranschreitenden Verdichtung und steigenden Gewerbemieten in der Berliner Innenstadt ist von einer stark zunehmenden Nachfrage auszugehen.

Dieser Report wurde zuletzt am 18.11.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.