Multinationaler Hotspot
Das progressive, moderne Berlin ist in Kreuzberg allgegenwärtig. Tausende junger Menschen aus fast 200 Nationen bevölkern die Kieze und sorgen 365 Tage im Jahr für eines der agilsten Straßen-, Arbeits,- und Nachtleben der Welt. Die Wirtschaft im Bezirk boomt, die Einkommen wachsen. Das war nicht immer so. Im geteilten Berlin war Kreuzberg zum Randbezirk geworden; der Name stand für Szene, Nachtleben und eine eigene Folklore. Dann, mit dem Fall der Mauer 1989, fand sich der Grenzbezirk urplötzlich wieder mitten in Berlin. Die Transformation vom Schattendasein eines rauhen Berliner Urgesteins hin zum modernen, multinationalen Hotspot verlief und verläuft bis heute nicht ganz ohne Reibungen. Die Entwicklung selbst ist aber unaufhaltsam. Das moderne Kreuzberg ist international, weltoffen, unprätentiös. Kreuzberg blickt in eine hervorragende Zukunft.
Bestand
Neubau
Märkte
Kreuzberg liegt südlich der Spree und bildet seit der Verwaltungsreform 2011 einen Ost-West-Bezirk im Verbund mit Friedrichshain. Fast alle Lagen Kreuzbergs sind in den vergangenen Jahren erheblich im Wert gestiegen. Die Wohnlagen sind als überwiegend einfach bis mittel klassifiziert. Aufgrund der hohen Nachfrage ist die Binnendifferenzierung bei den Kaufpreisen gering; die vor wenigen Jahren noch deutlichen Unterschiede zwischen Kreuzberg 61 und Kreuzberg 36 verschwinden. Der Dynamik am Wohnungsmarkt steht derzeit eine restriktive Wohnungspolitik entgegen, die sich unter anderem in sechs Milieuschutzgebieten ausdrückt. Auch wenn Kreuzberg 61 und 36 immer weiter zusammenwachsen, sind die Kieze noch sehr unterschiedlich. Die südlich der Gitschiner und Skalitzer Straße gelegenen Quartiere (ehemals Kreuzberg 61) gelten als etwas schicker und bürgerlicher. Neben dem Bergmann-Kiez ist vor allem auch der Graefe-Kiez international beliebt. Im ehemaligen Kreuzberg 36 sind der Wrangelkiez, die Straßenzüge rund um die Oranienstraße und den Mariannenplatz, sowie entlang des Engelbeckens sehr gefragt. Neben den Kiezlagen gibt es in Kreuzberg auch großräumige Quartiere wie die Blöcke entlang der Hochbahntrasse der Berliner U-Bahn beidseitig der Prinzenstraße, die durch die extensive Hochhausbebauung der 1970er Jahre bestimmt werden. Hinter diesen Blöcken sind in den letzten Jahren sehr attraktive, mittelgroße Projekte entstanden. Die Wohndichte in den meisten Quartieren ist sehr hoch, das rechnerische Wohnungsdefizit ebenso.
Kaufen
Die Immobilienpreise in Kreuzberg liegen im Berliner Spitzenbereich. Bei leicht rückläufigen Preissteigerungsraten im hohen einstelligen Bereich beträgt der durchschnittliche Nachfragepreis für Bestandsimmobilien aller Typen aktuell 4.750 EUR/m² und für Neubau-Immobilien 8.650 EUR/m². Das Angebot wird dominiert vom großen Altbaubestand. Die Baujahresklassen von 1950 - 1978 und Neubau sind deutlich weniger stark repäsentiert.
Kaufpreisindex Kreuzberg
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Heute | 4.750 EUR/m² | - | 8.650 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 4.520 EUR/m² | 5,00 % | 6.960 EUR/m² | 24,30 % |
| 3 Jahre | 4.210 EUR/m² | 12,80 % | 4.990 EUR/m² | 73,10 % |
| 5 Jahre | 3.410 EUR/m² | 39,50 % | 4.130 EUR/m² | 109,20 % |
| 10 Jahre | 1.920 EUR/m² | 147,00 % | 2.790 EUR/m² | 209,90 % |
Snapshot
Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Kreuzberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.
Marktentwicklung
Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Kreuzberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum.
Mieten
Etwa 2.570 Mietwohnungen aller Wohnungstypen wurden im 12-Monats-Zeitraum am Markt über Börsen und Zeitungsinserate angeboten. Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete auf dem freien Markt in Kreuzberg rund 14,60 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 4,50 % zum Vorjahreszeitraum.
Mietpreisindex Kreuzberg
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Heute | 14,60 EUR/m² | - | 18,00 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 13,95 EUR/m² | 4,50 % | 16,90 EUR/m² | 6,70 % |
| 3 Jahre | 11,35 EUR/m² | 28,50 % | 13,20 EUR/m² | 36,20 % |
| 5 Jahre | 10,05 EUR/m² | 45,50 % | 13,05 EUR/m² | 37,80 % |
Snapshot
Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Kreuzberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Neben dem klassischen Altbau spielen in Kreuzberg auch Vermietungen in der Nachkriegsbaujahresklasse und Gebäude ab 1979 eine Rolle.
Marktentwicklung
Bis 2010 wurden etwa 50 Prozent des Wohnungsangebotes im Preissegment 5 - 8 EUR/m² angeboten. Zwischenzeitlich dominiert das Preissegment mit Mieten über 14 EUR/m² den Markt für Neuvermietungen. Nach rückläufigen Zahlen bis 2015, wächst das Wohnungsangebot in Kreuzberg wieder. Der Neubau von Mietwohnungen in Kreuzberg findet fast ausschließlich durch private Gesellschaften statt. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 220 Neubauwohnungen zur Vermietung angeboten. Die Erstmiete im Neubau beträgt aktuell rund 18,00 EUR/m².
Mehrfamilienhäuser
Der Häuserbestand in Kreuzberg beträgt etwa 5.330 Gebäude mit ca. 92.000 Haushalten bei einer statistischen Haushaltsgröße von ca. 1,72 Personen, die jedoch in allen Quartieren rechnerisch weit übertroffen wird. Da der größte Teil der Haushalte von einer Person bestritten wird, ist davon auszugehen, dass die übrigen Haushalte noch größer sind, als von uns oben angenommen (siehe Chart Wohnungsdefizit). Der Häuserbestand ist heterogen. In den zentralen Bereichen des Ortsteiles überwiegt Altbaubestand durchmischt von Großwohnbauten der 1960er und 1970er. Im Prinzip fast über die die gesamte Ära der Berliner Mauer, lagen viele Mietshäuser sprichwörtlich brach. Die niedrigen Mieteinnahmen ließen über Jahrzehnte keine oder nur geringe Investitionen in den Häuserbestand in Kreuzberg zu. Insbesondere in Kreuzberg 36 führte dies zu einer Erosion des Altbaubestandes. Vor dem Mauerfall bestand die prägende Bevölkerungsmischung aus Studenten, Arbeiterschaft, vielen türkischstämmigen Bewohnern und einer kleinen internationalen Szene. Nach dem Mauerfall zerstreute sich die Szene in die "neuen" Altbezirke wie Prenzlauer Berg. Die lokale Bevölkerung wurde ergänzt durch internationale Zuzüge. Mit der wachsenden Bevölkerung und dem Rückgang des Leerstandes stiegen die Mieten. Investitionen in die Miethäuser wurden wieder möglich. Zu Beginn der 2000er Jahre kam es vermehrt zur Bildung von Wohneigentum durch Aufteilungen.
Die Quadratmeterpreise für Mehrfamilienhäuser in Kreuzberg haben sich seit Beginn unserer Aufzeichnungen um etwa 400 Prozent entwickelt. In 2017 und 2018 hat eine Konsolidierung Niveau stattgefunden, hervorgerufen durch die Einführung weitflächiger Milieuschutzgebiete. Gleichzeitig ist die Transaktionsanzahl im Analysezeitraum seit 2006 gesunken.
| Baujahresklasse | Einfache bis mittlere Lage | Mittlere bis gute Lage |
|---|---|---|
| 1900 - 1949 | 1.900 - 3.000 EUR/m² | 2.400 - 3.300 EUR/m² |
| 1950 - 1978 | 1.600 - 2.400 EUR/m² | 1.800 - 2.500 EUR/m² |
| 1979 - 2000 | 1.800 - 2.700 EUR/m² | 1.900 - 2.800 EUR/m² |
| ab 2001 | 2.000 - 3.200 EUR/m² | 2.600 - 3.800 EUR/m² |
Milieuschutzgebiete
Im Bezirk Kreuzberg sind, Stand 2019, sechs Milieuschutzgebiete in Kraft. Die Erhaltungsgebiete entsprechen ca. 53% der Gesamtfläche des Bezirks.
| Erhaltungsgebiet | In Kraft seit | Fläche in ha | Erweitert | Letzte Überprüfung |
|---|---|---|---|---|
| Graefestraße | 1995 | 64,1 | 2018 | 2017 |
| Luisenstadt | 1995 | 239,1 | 2018 | 2017 |
| Bergmannstraße-Nord | 2003 | 45,8 | 2018 | 2017 |
| Hornstraße | 2004 | 36,0 | 2018 und 2019 | 2018 |
| Chamissoplatz | 2005 | 23,9 | 2018 | 2017/2018 |
| Kreuzberg-Nord | 2017 | 156,4 | - | - |
Befindet sich Ihre Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet oder Verdachtsgebiet? Prüfen Sie es in unserer Milieuschutzkarte.
Rahmenbedingungen
Kreuzberg wurde im Zuge der Bezirksreform 2001 mit Friedrichshain zu einem Bezirk gefasst. Die Bezirksbürgermeisterin wird von Bündnis 90/ Die Grünen gestellt, ebenso das Resort für Bauen, Planen und Facility Management. Die Wohnungspolitik des Bezirkes ist sehr restriktiv und wendet sich gegen Eigentum. In Kreuzberg sind 6 Milieuschutzgebiete etabliert, darunter die beiden ältesten aus den 90er Jahren. Der Schwerpunkt des Bezirkes liegt nicht auf der Schaffung neuen Wohnraumes, sondern auf dem Zukauf von Beständen durch Vorkäufe. Paradoxerweise profitieren bereits geteilte Objekte durch die restriktive Politik, da weitere Aufteilungen unterbunden werden und das Angebot knapp gehalten wird. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 70,7 m² befindet sich der Ortsteil im Berliner Mittelfeld. Ein-Personen-Haushalte dominieren mit 62,3 Prozent den Wohnungsmarkt.
Migration
Kreuzberg ist in den vergangenen Jahren gewachsen. Wie der Nachbar Friedrichshain auch, beruht das Wachstum auf internationalen Zuzüge, während der Bezirk im Binnenverhältnis Bewohner abgibt. Die Gesamtfluktuation in Kreuzberg ist hoch. In Kreuzberg wird sichtbar, wie Europa funktioniert. In der Betrachtung der internationalen Migrationsbewegungen in einer Zeitreihe von 2013 bis 2017 wird erkennbar, wo wirtschaftliche Krisen zu Abwanderungsbewegungen geführt haben und ebenso, wann die Bewegungsströme zurück einsetzen. Wirtschaftskrisen führen zu Zuwanderung und nach deren Überwindung wieder zu Abwanderungen. In Kreuzberg zeigt sich dies besonders deutlich, da der (Alt-)Bezirk international besonders bei jungen Menschen gefragt ist. Im Saldo ziehen Kreuzberger bevorzugt nach Potsdam, Potsdam-Mittelmark und Dahme-Spreewald. In der Betrachtung der Austauschbeziehungen mit anderen Berliner Altbezirken, ist die Interaktion mit dem Nachbarn Neukölln größer als mit dem in 2001 fusionierten Friedrichshain.
- Alle Migrationen
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- Suburban
- Binnen
- Hotspot
Trend
In Kreuzberg werden die Preise weiter steigen. Zum einen profitiert der Bezirk vom Zuzug junger Käuferschichten aus dem westeuropäischen Ausland. Zum anderen wachsen die Kreuzberger Haushaltseinkommen und damit der auch der Wunsch nach Eigentum sowie die generelle Akzeptanz für Wohneigentum. Vor allem in den zentralen, von jungen Käuferschichten nachgefragten Quartieren, ist das Prinzip von Angebot und Nachfrage stärker als Regulierungen. Die Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen und Gewerbe nimmt zu, insbesondere junge Unternehmen der Digitalwirtschaft suchen Flächen. Im Prinzip stehen in Kreuzberg noch große Flächenpotenziale für Nachverdichtung zur Verfügung, etwa auf dem 47.000 m² großen Dragoner Areal zur Verfügung, welches seit Ende 2018 wieder in Landesbesitz ist. Derzeit entstehen ca. 600 Eigentumswohnungen in drei Projekten nordwestlich des Moritzplatzes, westlich des Gleisdreieckparkes sowie im Bereich Lindenstraße. Im Prinzip müsste der Bezirk auf eine kleinteiligere Verdichtung setzen, z.B. in Form von Dachgeschossausbauten. Viele Vorhaben werden hingegen ausgebremst oder verhindert. Außerdem verschärft die Rekommunalisierungsstrategie von Land und Kommunen (Bezirke) den Wohnraummangel. Auch durch die Umwandlungsverordnung wird das Angebot weiter verknappt, was den Preisauftrieb fördert. Trotz der zahlreichen Regulierungen bleibt Kreuzberg interessant für mittel- und langfristige Investitionsvorhaben aller Größenordnungen, mit großem Wertsteigerungspotenzial.
Dieser Report wurde zuletzt im Mai 2019 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.