Berlin Immobilien Kreuzberg 2023

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Kreuzberg, Stand 25.09.2023 .

Kreuzberg: Schnell und international.

Das schnelle, moderne Berlin ist in Kreuzberg allgegenwärtig. Tausende junger Menschen aus fast 200 Nationen bevölkern die Kieze und garantieren an 365 Tagen im Jahr eines der agilsten Straßen-, Arbeits- und Nachtleben der Welt. Die Wirtschaft im Bezirk boomt, die Einkommen wachsen. Das war nicht immer so. Im geteilten Berlin war Kreuzberg zum Randbezirk geworden, der Name stand für Szene, Nachtleben und eine (sehr) eigene Folklore. Dann, mit dem Fall der Mauer 1989, fand sich der Randbezirk plötzlich in der Mitte Berlins wieder. Der Wandel vom rauen Szene- und Arbeiterbezirk zum modernen, multinationalen Hotspot verläuft bis heute nicht reibungslos, ist aber unaufhaltsam. Das moderne Kreuzberg ist international, kosmopolitisch und geradlinig. Der Immobilienmarkt in Kreuzberg ist eine Herausforderung für Verkäufer und Käufer mit hohen Preisen und ebenso hoher Nachfrage. Wer in Kreuzberg investiert, setzt nicht nur auf das kulturell-internationale Lebensgefühl, sondern auch auf den Ruf Kreuzbergs als unkonventionell-alternativer Ort mit großer Diversität. 

Immobilienpreise in Kreuzberg

Die Immobilienpreise in Kreuzberg liegen im Berliner Spitzenbereich. Der von uns ermittelte Median beträgt aktuell 6.870 EUR/m². Das jahrelang positive zweistellige Wachstum ist aktuell unter dem Druck der Zinswende erstmalig leicht ins Minus gerutscht. Auf neun Monate gerechnet liegt die Entwicklung bei -1,90 %, auf sechs Monate bei -0,90 % und im Dreimonatszeitraum bei -1,40 %. 

In der Jahresbetrachtung liegt der angebotene Quadratemeterpreis bei 6.940 EUR/m². Das Angebot wird dominiert vom großen Altbaubestand. Die Baujahresklassen von 1950 - 1978 und Neubau sind weniger stark vertreten.

Immobilien in Kreuzberg sind auch für die Zukunft ein hervorragendes Investment. Vor 12 Jahren lag der Preis für eine Wohnung in Kreuzberg bei rund 2.400 EUR/m². Das entspricht einem Plus von rund 186,10 %.

Neubau-Immobilien werden im Median um 10.600 EUR/m² angeboten. 

Immobilienpreis-Segmente Berlin Kreuzberg: Internationale Metropolenpreise

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Kreuzberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente seit 2007. 

Snapshot: Angebotene Immobilien in Kreuzberg

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Kreuzberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Trend

Es gibt nicht ein Kreuzberg, sondern viele Kreuzberger Kieze und Quartiere. Ob Graefekiez, Wrangelstraße, Bergmann-Kiez, Lausitzerplatz, Chamissokiez, Viktoriaquartier oder Gleisdreieck, nur um ein paar zu nennen. Bis 2010 lagen die Immobilienpreise in Kreuzberg im Schnitt unter 2.000 EUR/m² und das Angebot wurde vom unteren Preissegment dominiert. Mit den um 2007 einsetzenden internationalen Zuzügen setzten erste Preissteigerungen ein. Begleitet durch viele Maßnahmen in diversen Sanierungsgebieten, wurden aus verwitterten Lagen prosperierende Kieze. In den südlich gelegenen Kreuzberger Quartieren wurden ab 2012 viele Häuser saniert und umgewandelt. Im Ergebnis liegen die Immobilienpreise in Kreuzberg heute im Berliner Spitzenbereich. Nach leichten Abschlägen, bedingt durch den Druck der Zinswende, bewegt sich der Markt tendenziell wieder auf Wachstumskurs. In Kreuzberg werden alle Objekttypologien in den kommenden Jahren weiter an Wert gewinnen. Neben den anhaltend hohen Zuzügen und dem bereits bestehenden hohen Wohnungsdefizit, führen auch das begrenzte Flächenangebot und die nachlassende Bautätigkeit zu einem wachsenden Nachfrageüberhang. Die Zeichen für die nächsten Dekaden stehen auf Wachstum.  

Mehrfamilienhäuser in Kreuzberg

Der Häuserbestand in Kreuzberg beträgt knapp 5.400 Gebäude, in denen rund 93.000 Haushalten bei einer statistischen Haushaltsgröße von ca. 1,74 Personen leben. In fast allen Quartieren liegt die rechnerische Haushaltsgröße deutlich über der Statistik.

Quadratmeterpreise von 911 bis 6.567 BGF

Die Preisspanne für MFH in Kreuzberg reicht, Stand 1.7.2023 von 911 bis 6.567 EUR/m² BGF. Auf die Wohnfläche umgerechnet, kommen damit Quadratmeterpreise von mindestens 1.300 Euro und ein Mittelwert von rund 2.700 Euro zustande. In den ersten sechs Monaten wurden laut GAA 12 Mehrfamilienhäuser mit und ohne Gewerbeanteil in Kreuzberg beurkundet. Die weite Spanne erklärt sich neben der Mikrolage auch mit dem Erhaltungszustand und der Mietsituation des Objektes. In besonders guten Kreuzberger Quartieren übersteuern Quadratmeterpreise immer den Faktor; hier steht die Rendite nicht an erster Stelle.

Ein Mietshaus im international geprägten Graefekiez oder entlang des Landwehrkanals, um zwei Beispiele zu nennen, ist für private Anleger und Familiy Offices repräsentativ. Etwas abgelegenere Lagen profitieren von der Ausstrahlung der Hot Spots, werden aber stärker nach Rendite, Zustand und Potenzial bewertet. Wenden Sie sich an uns für eine präzise Erstanalyse Ihres Mietshauses in Kreuzberg.

Neubau in Kreuzberg

Wie die Transformation einer Transitlage in eine zentrale innerstädtische Kernlage vonstatten geht, zeigt sich derzeit entlang des Kreuzberger Abschnitts des Landwehrkanals, westlich vom Halleschen Tor. Bis in die 2000er Jahre hinein galt dieser Teil Kreuzbergs als uninteressant. Die Wahrnehmung der Quartiere zwischen Potsdamer Platz, Schöneberg, Kreuzberg und Mitte war eher die einer Transitstrecke, die Kreuzberg mit der City verband. Diese Zeiten sind längst vorbei. Der Gleisdreieckpark, die kulturelle Nutzung des ehemaligen Kühlhauses in der Luckenwalder Straße, die Offices in der ehemaligen Eisenbahndirektion und späteren DDR Reichsbahndirektion, die Revitalisierung des alten Pumpwerkes durch Christian Boros und schließlich die Grünachse, auf der man bequem und sicher und ohne Autoverkehr vom Flaschenhalspark südlich der Yorkstraße bis zum Anhalter Bahnhof kommt. Zusammengenommen wird deutlich, was die Lage heute ausmacht und spätestens mit der Entstehung des riesigen Gleisdreieckparks und eines ganzen Wohnquartiers zwischen Kreuzberg und Schöneberg war klar, dass dies eine der ganz großen Lagen im westlichen Teil Berlins werden musste.

Die zweite Phase dieser Entwicklung ist nun in vollem Gange. Nach längerer Planungszeit entsteht aktuell ein Quartier auf der nördlichen Seite des Landwehrkanals. Hunderte Wohnungen und tausende Quadratmeter Büro- und Geschäftsfläche entstehen rund um das alte Posthochhaus. Gleich nebenan kommen weitere etwa 100 Wohnungen im Quartier Mehring dazu.

Auf der nordöstlichen Seite der Schöneberger Straße befindet das WoHo-Projekt, die Kurzform für Wohnhochhaus, noch im Bebauungsplanverfahren. 98 Meter soll der Wohnturm hoch werden; neben der zukunftsweisenden und sehr menschennahen Architektur bringt das Konzept alle Voraussetzungen mit, zu einem sprichwörtlichen Leuchtturmprojekt zu werden. Auf rund 18.000 m² Nutzfläche sind unseren derzeitigen Informationen zufolge rund 25 Prozent Gewerbefläche und 60 Prozent Eigentums- und Mietwohnungen geplant. Weitere Flächen sind für für soziale Träger und Studenten vorgesehen. 

Auch an anderer Stelle in Kreuzberg entstehen sehr interessante Immobilienprojekte. 120 Wohnungen werden von der städtischen HOWOGE im Campus Ohlauerstraße gebaut und sollen Geflüchteten, wohnungslosen Frauen mit Kindern, Studenten und einkommensschwachen Familien kostengünstigen Wohnraum verschaffen.

In der Adalbertsraße, nur einen Steinwurf vom Kottbusser Tor entfernt, entstehen neue Bürogebäude und in Riehmers Hofgarten, nahe des Viktoriaparks, luxuriöse, revitalisierte Wohnungen.

Quartiere in Kreuzberg

Kreuzberg liegt südlich der Spree und bildet seit der Verwaltungsreform 2011 einen Ost-West-Bezirk im Verbund mit Friedrichshain. Fast alle Lagen Kreuzbergs sind in den vergangenen Jahren erheblich im Wert gestiegen. Die Wohnlagen sind als überwiegend einfach bis mittel klassifiziert. Aufgrund der hohen Nachfrage ist die Binnendifferenzierung bei den Kaufpreisen gering; die vor wenigen Jahren noch deutlichen Unterschiede zwischen Kreuzberg 61 und Kreuzberg 36 verschwinden. Der Dynamik am Wohnungsmarkt steht derzeit eine restriktive Wohnungspolitik entgegen, die sich unter anderem in sechs Milieuschutzgebieten ausdrückt. Auch wenn Kreuzberg 61 und 36 immer weiter zusammenwachsen, sind die Kieze noch sehr unterschiedlich. Die südlich der Gitschiner und Skalitzer Straße gelegenen Quartiere (ehemals Kreuzberg 61) gelten als etwas schicker und bürgerlicher. Neben dem Bergmann-Kiez ist vor allem auch der Graefe-Kiez international beliebt. Im ehemaligen Kreuzberg 36 sind der Wrangelkiez, die Straßenzüge rund um die Oranienstraße und den Mariannenplatz, sowie entlang des Engelbeckens sehr gefragt. Neben den Kiezlagen gibt es in Kreuzberg auch großräumige Quartiere wie die Blöcke entlang der Hochbahntrasse der Berliner U-Bahn beidseitig der Prinzenstraße, die durch die extensive Hochhausbebauung der 1970er Jahre bestimmt werden. Hinter diesen Blöcken sind in den letzten Jahren sehr attraktive, mittelgroße Projekte entstanden. Die Wohndichte in den meisten Quartieren ist sehr hoch, das rechnerische Wohnungsdefizit ebenso.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Kreuzberg

Etwa 1.120 Mietwohnungen aller Wohnungstypen wurden im 12-Monats-Zeitraum am Markt über Börsen und Zeitungsinserate angeboten. Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete auf dem nicht preisgebundenen Mietmarkt in Kreuzberg rund 18,60 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 21,00 % zum Vorjahreszeitraum.

Snapshot: Angebotsmieten in Kreuzberg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Kreuzberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Neben dem klassischen Altbau spielen in Kreuzberg auch Vermietungen in der Nachkriegsbaujahresklasse und Gebäude ab 1979 eine Rolle.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Kreuzberg

Bis 2010 wurden etwa 50 Prozent des Wohnungsangebotes im Preissegment 5 bis 8 EUR/m² angeboten. Zwischenzeitlich dominiert das Preissegment mit Mieten über 14 EUR/m² den Markt für Neuvermietungen. Nach weitgehend stabilen Zahlen bis 2020, ist das Wohnungsangebot in Kreuzberg seither eingebrochen. Der Neubau von Mietwohnungen in Kreuzberg findet überwiegend durch private Gesellschaften statt. Im vergangenen 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 60 Neubauwohnungen zur Vermietung angeboten. Die Erstmiete im Neubau beträgt aktuell rund 25,20 EUR/m².

Bautätigkeit in Kreuzberg

Mit einem Wohnungsbestand von etwa 79.000 Einheiten verteilt auf 14 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume), stellt Kreuzberg die Quartiere mit den höchsten Wohndichten. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,73 Personen je Haushalt und die rechnerische Haushaltsgröße bei 2,03 Personen je Haushalt, das ist die zweithöchste Differenz über ganz Berlin. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Kreuzberg ist mit 68,9 m² sehr gering. 

Insgesamt ist die Neubauaktivität in Kreuzberg relativ niedrig. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Kreuzberg

Im Bezirk Kreuzberg sind, 2023, sechs Milieuschutzgebiete in Kraft. Die Erhaltungsgebiete entsprechen ca. 53% der Gesamtfläche des Bezirks.

Milieuschutzkarte Kreuzberg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Bevölkerung in Kreuzberg

In Kreuzberg ist Berlins türkische Community seit Generationen fest verankert. Der internationale Anteil der Bevölkerung liegt bei etwa einem Drittel. Der Nationalitätenmix ist einzigartig und auch isoliert betrachtet stellen die einzelnen Nationalitäten zahlenmäßig sehr große Communities.

Wanderungsbewegungen in Kreuzberg

Kreuzberg ist in den vergangenen Jahren gewachsen. Wie in Friedrichshain auch, beruht das Wachstum auf internationalen Zuzüge, während der Bezirk im Binnenverhältnis Bewohner abgibt. Die Gesamtfluktuation in Kreuzberg ist hoch. In Kreuzberg wird sichtbar, wie Europa funktioniert. In der Betrachtung der internationalen Migrationsbewegungen in einer Zeitreihe von 2013 bis 2019 wird erkennbar, wo wirtschaftliche Krisen zu Abwanderungsbewegungen geführt haben und ebenso, wann die Bewegungsströme zurück einsetzen. Wirtschaftskrisen führen zu Zuwanderung und nach deren Überwindung wieder zu Abwanderungen. In Kreuzberg zeigt sich dies besonders deutlich, da der (Alt-)Bezirk international besonders bei jungen Menschen gefragt ist. Im Saldo ziehen Kreuzberger bevorzugt nach Potsdam, Potsdam-Mittelmark und Dahme-Spreewald. In der Betrachtung der Austauschbeziehungen mit anderen Berliner Altbezirken, ist die Interaktion mit dem Nachbarn Neukölln größer als mit dem in 2001 fusionierten Friedrichshain.