Berlin Immobilien Kreuzberg 2020

Quartiere in Kreuzberg

Kreuzberg liegt südlich der Spree und bildet seit der Verwaltungsreform 2011 einen Ost-West-Bezirk im Verbund mit Friedrichshain. Fast alle Lagen Kreuzbergs sind in den vergangenen Jahren erheblich im Wert gestiegen. Die Wohnlagen sind als überwiegend einfach bis mittel klassifiziert. Aufgrund der hohen Nachfrage ist die Binnendifferenzierung bei den Kaufpreisen gering; die vor wenigen Jahren noch deutlichen Unterschiede zwischen Kreuzberg 61 und Kreuzberg 36 verschwinden. Der Dynamik am Wohnungsmarkt steht derzeit eine restriktive Wohnungspolitik entgegen, die sich unter anderem in sechs Milieuschutzgebieten ausdrückt. Auch wenn Kreuzberg 61 und 36 immer weiter zusammenwachsen, sind die Kieze noch sehr unterschiedlich. Die südlich der Gitschiner und Skalitzer Straße gelegenen Quartiere (ehemals Kreuzberg 61) gelten als etwas schicker und bürgerlicher. Neben dem Bergmann-Kiez ist vor allem auch der Graefe-Kiez international beliebt. Im ehemaligen Kreuzberg 36 sind der Wrangelkiez, die Straßenzüge rund um die Oranienstraße und den Mariannenplatz, sowie entlang des Engelbeckens sehr gefragt. Neben den Kiezlagen gibt es in Kreuzberg auch großräumige Quartiere wie die Blöcke entlang der Hochbahntrasse der Berliner U-Bahn beidseitig der Prinzenstraße, die durch die extensive Hochhausbebauung der 1970er Jahre bestimmt werden. Hinter diesen Blöcken sind in den letzten Jahren sehr attraktive, mittelgroße Projekte entstanden. Die Wohndichte in den meisten Quartieren ist sehr hoch, das rechnerische Wohnungsdefizit ebenso.

Immobilienpreise Kreuzberg

Die Immobilienpreise in Kreuzberg liegen im Berliner Spitzenbereich. Der Median Nachfragepreis für Bestandsimmobilien aller Typen beträgt über den 12-Monats-Zeitraum 5.800 EUR/m². In den vergangenen 3 Monaten wurden Wohnungen in Kreuzberg im Median zu einem Quadratemeterpreis von 5.830 EUR/m² angeboten. Für Neubau-Immobilien liegt der 12-Monate-Median bei 7.980 EUR/m², der 3-Monate-Median bei 8.160 EUR/m². Das Angebot wird dominiert vom großen Altbaubestand. Die Baujahresklassen von 1950 - 1978 und Neubau sind weniger stark vertreten.

Mieten in Kreuzberg

Etwa 1.590 Mietwohnungen aller Wohnungstypen wurden im 12-Monats-Zeitraum am Markt über Börsen und Zeitungsinserate angeboten. Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete auf dem nicht preisgebundenen Mietmarkt in Kreuzberg rund 17,60 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 20,90 % zum Vorjahreszeitraum.

Mehrfamilienhäuser

Der Häuserbestand in Kreuzberg beträgt etwa 5.370 Gebäude mit ca. 92.000 Haushalten bei einer statistischen Haushaltsgröße von ca. 1,72 Personen, die jedoch in allen Quartieren rechnerisch weit übertroffen wird. Da der größte Teil der Haushalte von einer Person bestritten wird, ist davon auszugehen, dass die übrigen Haushalte noch größer sind, als von uns oben angenommen (siehe Chart Wohnungsdefizit). Der Häuserbestand ist heterogen. In den zentralen Bereichen des Ortsteiles überwiegt Altbaubestand, durchmischt von Großwohnbauten der 1960er und 1970er. Im Prinzip fast über die gesamte Ära der Berliner Mauer lagen viele Mietshäuser sprichwörtlich brach. Die niedrigen Mieteinnahmen ließen über Jahrzehnte keine oder nur geringe Investitionen in den Häuserbestand in Kreuzberg zu. Insbesondere in Kreuzberg 36 führte dies zu einer Erosion des Altbaubestandes. Vor dem Mauerfall bestand die prägende Bevölkerungsmischung aus Studenten, Arbeiterschaft, vielen türkischstämmigen Bewohnern und einer kleinen internationalen Szene. Nach dem Mauerfall zerstreute sich die Szene in die "neuen" Altbezirke wie Prenzlauer Berg. Die lokale Bevölkerung wurde ergänzt durch internationale Zuzüge. Mit der wachsenden Bevölkerung und dem Rückgang des Leerstandes stiegen die Mieten. Investitionen in die Miethäuser wurden wieder möglich. Zu Beginn der 2000er Jahre kam es vermehrt zur Bildung von Wohneigentum durch Aufteilungen. Im ersten Quartal 2020 erreicht der durchschnittliche Angebotspreis die Viertausend-Euro-Marke. Darin enthaltene Angebote in exponierter Lage, wie z.B. direkt am Landwehrkanal sind hier zu berücksichtigen.

Weiterführende Informationen: Milieuschutz  Mietendeckel  Zinshaus-Report

Bautätigkeit in Kreuzberg

Mit einem Wohnungsbestand von etwa 79.000 Einheiten verteilt auf 14 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume), stellt Kreuzberg die Quartiere mit den höchsten Wohndichten. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,73 Personen je Haushalt und die rechnerische Haushaltsgröße bei 2,03 Personen je Haushalt, das ist die zweithöchste Differenz über ganz Berlin. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Kreuzberg ist mit 68,9 m² sehr gering. 

Vor allem die Neubauaktivität in Kreuzberg ist abgesehen von den Jahren 2015 und 2018 relativ niedrig. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete Kreuzberg

Im Bezirk Kreuzberg sind, Stand 2019, sechs Milieuschutzgebiete in Kraft. Die Erhaltungsgebiete entsprechen ca. 53% der Gesamtfläche des Bezirks.

Einwohner nach Nationalität

In Kreuzberg ist Berlins türkische Community seit Generationen fest verankert. Der internationale Anteil der Bevölkerung liegt bei etwa einem Drittel. Der Nationalitätenmix ist einzigartig und auch isoliert betrachtet stellen die einzelnen Nationalitäten zahlenmäßig sehr große Communities.