Marktbericht Berlin Kreuzberg 2019

Märkte

Kreuzberg liegt südlich der Spree und bildet seit der Verwaltungsreform 2011 einen Ost-West-Bezirk im Verbund mit Friedrichshain. Fast alle Lagen Kreuzbergs sind in den vergangenen Jahren erheblich im Wert gestiegen. Die Wohnlagen sind als überwiegend einfach bis mittel klassifiziert. Aufgrund der hohen Nachfrage ist die Binnendifferenzierung bei den Kaufpreisen gering; die vor wenigen Jahren noch deutlichen Unterschiede zwischen Kreuzberg 61 und Kreuzberg 36 verschwinden. Der Dynamik am Wohnungsmarkt steht derzeit eine restriktive Wohnungspolitik entgegen, die sich unter anderem in sechs Milieuschutzgebieten ausdrückt. Auch wenn Kreuzberg 61 und 36 immer weiter zusammenwachsen, sind die Kieze noch sehr unterschiedlich. Die südlich der Gitschiner und Skalitzer Straße gelegenen Quartiere (ehemals Kreuzberg 61) gelten als etwas schicker und bürgerlicher. Neben dem Bergmann-Kiez ist vor allem auch der Graefe-Kiez international beliebt. Im ehemaligen Kreuzberg 36 sind der Wrangelkiez, die Straßenzüge rund um die Oranienstraße und den Mariannenplatz, sowie entlang des Engelbeckens sehr gefragt. Neben den Kiezlagen gibt es in Kreuzberg auch großräumige Quartiere wie die Blöcke entlang der Hochbahntrasse der Berliner U-Bahn beidseitig der Prinzenstraße, die durch die extensive Hochhausbebauung der 1970er Jahre bestimmt werden. Hinter diesen Blöcken sind in den letzten Jahren sehr attraktive, mittelgroße Projekte entstanden. Die Wohndichte in den meisten Quartieren ist sehr hoch, das rechnerische Wohnungsdefizit ebenso.

Kaufen

Die Immobilienpreise in Kreuzberg liegen im Berliner Spitzenbereich. Bei leicht rückläufigen Preissteigerungsraten im hohen einstelligen Bereich beträgt der durchschnittliche Nachfragepreis für Bestandsimmobilien aller Typen aktuell 5.380 EUR/m² und für Neubau-Immobilien 8.690 EUR/m². Das Angebot wird dominiert vom großen Altbaubestand. Die Baujahresklassen von 1950 - 1978 und Neubau sind deutlich weniger stark repäsentiert.

Mieten

Etwa 2.250 Mietwohnungen aller Wohnungstypen wurden im 12-Monats-Zeitraum am Markt über Börsen und Zeitungsinserate angeboten. Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete auf dem freien Markt in Kreuzberg rund 14,05 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 0,00 % zum Vorjahreszeitraum.

Mehrfamilienhäuser

Der Häuserbestand in Kreuzberg beträgt etwa 5.330 Gebäude mit ca. 92.000 Haushalten bei einer statistischen Haushaltsgröße von ca. 1,72 Personen, die jedoch in allen Quartieren rechnerisch weit übertroffen wird. Da der größte Teil der Haushalte von einer Person bestritten wird, ist davon auszugehen, dass die übrigen Haushalte noch größer sind, als von uns oben angenommen (siehe Chart Wohnungsdefizit). Der Häuserbestand ist heterogen. In den zentralen Bereichen des Ortsteiles überwiegt Altbaubestand durchmischt von Großwohnbauten der 1960er und 1970er. Im Prinzip fast über die die gesamte Ära der Berliner Mauer, lagen viele Mietshäuser sprichwörtlich brach. Die niedrigen Mieteinnahmen ließen über Jahrzehnte keine oder nur geringe Investitionen in den Häuserbestand in Kreuzberg zu. Insbesondere in Kreuzberg 36 führte dies zu einer Erosion des Altbaubestandes. Vor dem Mauerfall bestand die prägende Bevölkerungsmischung aus Studenten, Arbeiterschaft, vielen türkischstämmigen Bewohnern und einer kleinen internationalen Szene. Nach dem Mauerfall zerstreute sich die Szene in die "neuen" Altbezirke wie Prenzlauer Berg. Die lokale Bevölkerung wurde ergänzt durch internationale Zuzüge. Mit der wachsenden Bevölkerung und dem Rückgang des Leerstandes  stiegen die Mieten. Investitionen in die Miethäuser wurden wieder möglich. Zu Beginn der 2000er Jahre kam es vermehrt zur Bildung von Wohneigentum durch Aufteilungen. 

Die Quadratmeterpreise für Mehrfamilienhäuser in Kreuzberg haben sich seit Beginn unserer Aufzeichnungen um etwa 400 Prozent entwickelt. In 2017 und 2018 hat eine Konsolidierung Niveau stattgefunden, hervorgerufen durch die Einführung weitflächiger Milieuschutzgebiete. Gleichzeitig ist die Transaktionsanzahl im Analysezeitraum seit 2006 gesunken. 

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Kreuzberg sind, Stand 2019, sechs Milieuschutzgebiete in Kraft. Die Erhaltungsgebiete entsprechen ca. 53% der Gesamtfläche des Bezirks.

Migration

Kreuzberg ist in den vergangenen Jahren gewachsen. Wie der Nachbar Friedrichshain auch, beruht das Wachstum auf internationalen Zuzüge, während der Bezirk im Binnenverhältnis Bewohner abgibt. Die Gesamtfluktuation in Kreuzberg ist hoch. In Kreuzberg wird sichtbar, wie Europa funktioniert. In der Betrachtung der internationalen Migrationsbewegungen in einer Zeitreihe von 2013 bis 2017 wird erkennbar, wo wirtschaftliche Krisen zu Abwanderungsbewegungen geführt haben und ebenso, wann die Bewegungsströme zurück einsetzen. Wirtschaftskrisen führen zu Zuwanderung und nach deren Überwindung wieder zu Abwanderungen. In Kreuzberg zeigt sich dies besonders deutlich, da der (Alt-)Bezirk international besonders bei jungen Menschen gefragt ist. Im Saldo ziehen Kreuzberger bevorzugt nach Potsdam, Potsdam-Mittelmark und Dahme-Spreewald. In der Betrachtung der Austauschbeziehungen mit anderen Berliner Altbezirken, ist die Interaktion mit dem Nachbarn Neukölln größer als mit dem in 2001 fusionierten Friedrichshain.