Letztes Update: 25.10.2021

Berlin Immobilien Lichtenberg 2021

Boom! In Lichtenberg wird gebaut, was das Zeug hält. Hier bewahrheitet sich, was alle vermuten: Mehr Angebot führt tatsächlich zu einer Entspannung des Wohnungsmarktes. Weil das auch die Lichtenberger wissen, sind Bauvorhaben willkommen. Mehr Menschen, mehr Wohnungen, mehr Struktur. Lichtenberg rückt vor!

Berlin-Lichtenberg

Wirtschaftswunderkind

Lichtenberg arbeitet sich an die Spitze. Noch vor wenigen Jahren galt der Bezirk, der sich östlich von Friedrichshain, Prenzlauer Berg und Treptow von Nord nach Süd erstreckt, als Schmuddelkind. Wohnungsneubau, Flächenpotenziale und eine junge Bevölkerung haben aus dem Old-School-Bezirk ein Newcomer-Quartier gemacht. In Lichtenberg entsteht die typische Berliner Legierung: Junge Menschen, Tradition und Modernität, Dynamik und Vielfalt. Eine Vielzahl kleiner und mittelständischer Unternehmen im Handel, Handwerk und Dienstleistungsbereich prägen die Wirtschaft des Bezirks. Die Menschen dazu kommen wie von allein.

Bestand

Median Angebotspreis
4.640 EUR/m²
+25,40 %
Median Angebotsmiete
11,25 EUR/m²
+9,60 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.390 EUR/m²
+7,00 %
Median Angebotsmiete
17,25 EUR/m²
+17,40 %

Quartiere in Lichtenberg

Lichtenberg, nach dem Mauerfall durch ein Außenseiterimage geprägt, durchläuft seit einigen Jahren einen strukturellen Wandel; seit 2010 steigt die Bevölkerungszahl im östlich von Friedrichshain gelegenen Bezirk nach einer langen Abwanderungsperiode deutlich an. Der Stadtteil charakterisiert sich durch mehr als Großwohngebiete in Plattenbauweise. Alte Dorfkerne mit schönen, berlintypischen Altbauquartieren wechseln sich mit DDR-Plattenbau-Quartieren ab. Beide Wohnformen sind beliebt und die Leerstandsquote, früher ein großes Problem für den Bezirk, geht nicht mehr über den Fluktuationspuffer hinaus. Mikrolagen mit saniertem Altbaubestand ziehen besonders in der Frankfurter Allee Nord, der Victoriastadt und dem Kaskelkiez ein Szenepublikum an. Das Rummelsburger Zentrum etabliert sich als Künstlerviertel. Die Victoriastadt, ebenfalls in Rummelsburg, entstand in den 1870er Jahren als erste aus Beton errichtete Wohnsiedlung der Welt. Lichtenberg besteht aus insgesamt 10 sehr unterschiedlich geprägten Ortsteilen mit über 30 kleinteiligen Quartieren. Die Bauaktivität ist hoch. Die offizielle vom Amt für Statistik fortgeschriebene Haushaltsgröße in Lichtenberg beträgt durchschnittlich 1,77 Personen. 

Immobilienpreise in Lichtenberg

Auf dem Wohnungsmarkt in Lichtenberg herrscht Bewegung. Der Bezirk ist gut angebunden, die Nachfrage nachhaltig, und das Vermietungspotenzial sehr gut. Nachgefragt werden alle Größen, bevorzugt aber kleinere Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt etwa 65m². Von insgesamt etwa 151.500 Wohnungen in Lichtenberg sind ca. 10.360 Einheiten umgewandelt, was einer Eigentumsquote von unter 7 Prozent entspricht. Im Mittel werden aktuell Angebotspreise von ca. 4.640 EUR/m² angefragt. Insgesamt wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 800 Bestandswohnungen zum Verkauf angeboten. Die Preisentwicklung zum Vorjahreszeitraum beträgt 25,40 %

Die Entwicklung im Neubausegment ist dynamisch. Die insgesamt in 12 Monaten angebotenen 400 Wohnungen kamen zu einem durchschnittlichen Listenpreise von 6.390 EUR/m² an den Markt. Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum beträgt damit 7,00 %

Kaufpreisindex Lichtenberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.640 EUR/m² - 6.390 EUR/m² -
1 Jahr 3.700 EUR/m² 25,40 % 5.980 EUR/m² 7,00 %
3 Jahre 3.580 EUR/m² 29,70 % 4.700 EUR/m² 35,90 %
5 Jahre 2.120 EUR/m² 119,30 % 4.150 EUR/m² 54,00 %
10 Jahre 1.400 EUR/m² 232,10 % 2.500 EUR/m² 155,70 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Lichtenberg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Lichtenberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Lichtenberg

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Lichtenberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum. 

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Mietwohnungsmarkt in Berlin Lichtenberg

Die Preiskorrektur bei Neuvertragsmieten in Lichtenberg gegenüber dem Vorjahr über alle Wohnlagen liegt bei 9,60 %. Aktuell werden Wohnungen im Median zu einem Wert von 11,25 EUR/m² angeboten. In Lichtenberg zeigt sich, dass Wohnungsbau den Mietanstiegen effektiv entgegen wirkt. Von 2013 bis 2017 wurden etwas mehr als 1.700 Einheiten umgewandelt, im gleichen Zeitraum wurden rund 2.550 Baufertigstellungen gemeldet. Der Bau bezahlbarer Wohnungen und die Umwandlung in Wohneigentum gehen in Lichtenberg Hand in Hand.

Mietpreisindex Lichtenberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 11,25 EUR/m² - 17,25 EUR/m² -
1 Jahr 10,25 EUR/m² 9,60 % 14,70 EUR/m² 17,40 %
3 Jahre 9,85 EUR/m² 14,30 % 14,25 EUR/m² 20,90 %
5 Jahre 8,95 EUR/m² 25,40 % 11,00 EUR/m² 56,80 %

Snapshot: Angebotsmieten in Lichtenberg

In Lichtenberg dominieren jüngere Baujahresklassen den Mietmarkt. Das Gros der Wohnungen wird im Größencluster von 50 bis 75 Quadratmetern angeboten. Höhere Mieten sind meist Neubauten und renovierten Altbauten vorbehalten. Insgesamt ist das Mietniveau sehr moderat.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Lichtenberg

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser in Lichtenberg

Mehrfamilienhäuser in Lichtenberg erweisen sich auch 2021 als solides Engagement. So geht das schnelle Bevölkerungswachstum mit der Ansiedlung von Unternehmen und der Schaffung von Arbeitsplätzen einher. Gleichzeitig erfolgt die Migration in den Arbeitsmarkt hinein, was zu einer wirtschaftlichen Stabilisierung der Quartiere beiträgt. Da in Lichtenberg viel gebaut wird, ist das Wohnungsdefizit im Vergleich zu anderen Bezirken über fast alle Quartiere hinweg verhältnismäßig gering. Für den weiteren Marktverlauf rechnen wir daher mit moderat steigenden Mieten; zuletzt betrug die Mietsteigerung 9,60 %.

In den meisten Quartieren wird der Bestand von Hochhäusern und Plattenbauten dominiert. In den Quartieren Kaskelkiez und Weitlingstraße, wo Mehrfamilienhäuser vorherrschen, wurden 2017 und 2018 Erhaltungssatzungen eingeführt

Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Kaufpreisspanne beurkundeter Mietshäuser in Lichtenberg nach Lage- und Baujahresklassen an. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.400 - 2.500 EUR/m² 1.800 - 3.200 EUR/m²
1950 - 1989 1.300 - 2.100 EUR/m² 1.600 - 2.800 EUR/m²
1979 - 2000 1.500 - 2.500 EUR/m² 1.900 - 3.100 EUR/m²
ab 2001 (ohne Erstbezug) 1.700 - 2.700 EUR/m² 2.200 - 3.400 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2020/2021

Trend in Lichtenberg

Lichtenberg bietet, was langfristig ausgerichtete Investoren suchen: Wachstum, steigender Flächenbedarf für Wohnraum, Gewerbe und Infrastruktur. Das Wachstum in Lichtenberg erfolgt in geregelten Bahnen. Neue Arbeitsplätze stützen das Wachstum und die Bevölkerung profitiert von den positiven strukturellen Entwicklungen. Bei den Bauferstigstellungen gehört Lichtenberg zu den Top-Bezirken in Berlin. Die meisten Wohnungen entstanden in Karlshorst, Rummelsburg und Sewanstraße, gefolgt von Friedrichsfelde und Neu-Lichtenberg. Der intensive Wohnungsneubau führt zu einer messbaren Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Lediglich in den Quartieren Herzbergstraße und Rüdigerstraße sind nach heutigem Stand noch größere Wohnungsdefizite messbar. Investitionen in Lichtenberg sollten sich nicht an hochpreisige Segmente / Teilmärkte richten. Die Umwandlungsquote ist moderat. Durch die Einführung der Milieuschutzgebiete Kaskelkiez und Weitlingstraße, die Anwendung der Umwandlungsverordnung und das Baulandmobilisierunggesetz werden Aufteilungen vorerst unterbunden. Interessante Interessante Optionen können sich auch im geförderten Wohnungsbau mit langfristiger Anlageperspektive ergeben.

Bautätigkeit in Lichtenberg

Lichtenberg steht mit einem Wohnungsbestand von 156.000 Einheiten an zweiter Stelle unter den Bezirken. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,77 Personen, rechnerisch hingegen bei 1,87 Personen je Haushalt. Über insgesamt 32 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße 65,6 m². Damit hat Lichtenberg den größten Anteil an kleinen Wohnungen in Berlin. Die Bauaktivität ist seit Jahren sehr hoch. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Lichtenberg

In Lichtenberg sind zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Kaskelkiez 2017 28,2 - -
Weitlingstraße 2018 88,0 - -

Über eine Erhaltungssatzung für das Gebiet Weitlingstraße wurde bereits seit Mai 2017 diskutiert. Der Erlass der Verordnung wurde zunächst verzögert. Der Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung und Mieterschutz, sowie ein unabhängiges Forschungsinstitut sehen auf Grund der hohen Bautätigkeit bereits eine Beeinflussung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, wodurch ein Milieuschutzgebiet sich eigentlich erübrigt. Das Bezirksamt wurde immer wieder mit diesem Gebiet konfrontiert, bis schließlich im Mai 2018 eine Sozialstudie erstellt wurde, die entgegen den ersten Feststellungen auch in diesem Gebiet die Voraussetzungen zum Erlass einer Erhaltungsverordnung feststellte.

Milieuschutzkarte Lichtenberg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen in Lichtenberg

Unaufgeregt und doch sehr erfolgreich ist die Entwicklung in Lichtenberg in den vergangenen Jahren verlaufen. Die Einwohnerzahl wächst stetig, ebenso die Zahl der Erwerbspersonen (54,8 Prozent), von denen wiederum 94,2 Prozent erwerbstätig sind (Quelle: Wirtschaftsbericht 2017, Bezirksamt von Lichtenberg). Damit liegt Lichtenberg unter den Top 4 Bezirken in Berlin. In 2016 waren rund 11,4 Prozent der Erwerbstätigen Selbständige. Die hohe Zahl von Neugründungen spricht eine eigene Sprache. Für kleine und mittlere Gründer ist Lichtenberg außerordentlich interessant. Die Ansiedlung und Gründung von Unternehmen führt zu einer deutlichen Wachstumstendenz von Haushalten mit höheren Einkommen. Alles spricht dafür, dass die seit Jahren andauernde gute Entwicklung sich weiter stabilisieren und fortsetzen wird. Gleichzeitig ist die Bautätigkeit in Lichtenberg hoch. Zwei große Hotels mit jeweils 166 und 151 Betten wurden eröffnet. 2017 und 2018 wurden in Lichtenberg viele Wohnungen fertiggestellt und weitere Projekte sind in Planung und Bau. Alles deutet darauf hin, dass Lichtenberg zu einem innerstädtischen Wachstumsmotor aufsteigt. Von den fortlaufenden gewerblichen Investitionen in den Bereichen Produktion, Beherbergung, Freizeit, Handel und Kreativwirtschaft bis hin zu großen Wohnungsbauprojekten wird Lichtenberg in den kommenden Jahren erheblich profitieren.

Einwohner in Lichtenberg

Traditionell lebt Berlins größte vietnamesische Community in Lichtenberg. Der Nachbarbezirk zur Friedrichshain hat auch eine sehr große russische Community. 

Wanderungsbewegungen in Lichtenberg

Die Bevölkerungszahlen in Lichtenberg wachsen seit Jahren kontinuierlich. Die Zuzüge werden von internationalen Migrationen und Binnenmigrationen gleichermaßen getragen. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 25.10.2021 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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