Letztes Update: 18.11.2019

Marktbericht Berlin Lichtenberg 2019

Boom! In Lichtenberg wird gebaut, was das Zeug hält. Hier bewahrheitet sich, was alle vermuten: Mehr Angebot führt tatsächlich zu einer Entspannung des Wohnungsmarktes. Weil das auch die Lichtenberger wissen, sind Bauvorhaben willkommen. Mehr Menschen, mehr Wohnungen, mehr Struktur. Lichtenberg rückt vor!

Berlin-Lichtenberg

Wirtschaftswunderkind

Lichtenberg arbeitet sich an die Spitze. Noch vor wenigen Jahren galt der Bezirk, der sich östlich von Friedrichshain, Prenzlauer Berg und Treptow von Nord nach Süd erstreckt, als Schmuddelkind. Wohnungsneubau, Flächenpotenziale und eine junge Bevölkerung haben aus dem Old-School-Bezirk ein Newcomer-Quartier gemacht. In Lichtenberg entsteht die typische Berliner Legierung: Junge Menschen, Tradition und Modernität, Dynamik und Vielfalt. Eine Vielzahl kleiner und mittelständischer Unternehmen im Handel, Handwerk und Dienstleistungsbereich prägen die Wirtschaft des Bezirks. Die Menschen dazu kommen wie von allein.

Bestand

Median Angebotspreis
3.680 EUR/m²
+2,80 %
Median Angebotsmiete
9,85 EUR/m²
-1,00 %

Neubau

Median Angebotspreis
5.270 EUR/m²
+11,00 %
Median Angebotsmiete
13,75 EUR/m²
+2,60 %

Quartiere in Lichtenberg

Lichtenberg, nach dem Mauerfall durch ein Außenseiterimage geprägt, durchläuft seit einigen Jahren einen strukturellen Wandel; seit 2010 steigt die Bevölkerungszahl im östlich von Friedrichshain gelegenen Bezirk nach einer langen Abwanderungsperiode deutlich an. Der Stadtteil charakterisiert sich durch mehr als Großwohngebiete in Plattenbauweise. Alte Dorfkerne mit schönen, berlintypischen Altbauquartieren wechseln sich mit DDR-Plattenbau-Quartieren ab. Beide Wohnformen sind beliebt und die Leerstandsquote, früher ein großes Problem für den Bezirk, geht nicht mehr über den Fluktuationspuffer hinaus. Mikrolagen mit saniertem Altbaubestand ziehen besonders in der Frankfurter Allee Nord, der Victoriastadt und dem Kaskelkiez ein Szenepublikum an. Das Rummelsburger Zentrum etabliert sich als Künstlerviertel. Die Victoriastadt, ebenfalls in Rummelsburg, entstand in den 1870er Jahren als erste aus Beton errichtete Wohnsiedlung der Welt. Lichtenberg besteht aus insgesamt 10 sehr unterschiedlich geprägten Ortsteilen mit über 30 kleinteiligen Quartieren. Die Bauaktivität ist hoch. Die offizielle vom Amt für Statistik fortgeschriebene Haushaltsgröße in Lichtenberg beträgt durchschnittlich 1,77 Personen. 

Bautätigkeit in Lichtenberg

Lichtenberg steht mit einem Wohnungsbestand von 156.000 Einheiten an zweiter Stelle. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,77 Personen und rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,87 Personen je Haushalt. Über insgesamt 32 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße 65,6 m². Damit hat Lichtenberg den größten Anteil an kleinen Wohnungen.

In Lichtenberg ist die Bauaktivität in den vergangenen 2 Jahren berlinweit am höchsten. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Immobilienpreise Lichtenberg

Auf dem Wohnungsmarkt in Lichtenberg herrscht Bewegung. Der Bezirk ist gut angebunden, die Nachfrage nachhaltig, und das Vermietungspotenzial sehr gut. Nachgefragt werden alle Größen, bevorzugt aber kleinere Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt etwa 80m². Von insgesamt etwa 151.500 Wohnungen in Lichtenberg sind ca. 10.360 Einheiten umgewandelt, was einer Eigentumsquote von unter 7 Prozent entspricht. Im Mittel werden aktuell Angebotspreise von ca. 3.680 EUR/m² angefragt. Insgesamt wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 1.080 Bestandswohnungen zum Verkauf angeboten. Die Preisentwicklung zum Vorjahreszeitraum beträgt 2,80 %

Die Entwicklung im Neubausegment ist dynamisch. Die insgesamt in 12 Monaten angebotenen 370 Wohnungen kamen zu einem durchschnittlichen Listenpreise von 5.270 EUR/m² an den Markt. Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum beträgt damit 11,00 %

Kaufpreisindex Lichtenberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 3.680 EUR/m² - 5.270 EUR/m² -
1 Jahr 3.580 EUR/m² 2,80 % 4.750 EUR/m² 11,00 %
3 Jahre 2.230 EUR/m² 64,70 % 4.160 EUR/m² 26,70 %
5 Jahre 1.950 EUR/m² 88,40 % 3.160 EUR/m² 66,70 %
10 Jahre 1.280 EUR/m² 188,40 % 1.760 EUR/m² 199,30 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Lichtenberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Lichtenberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum. 

Immobilienpreise Lichtenberg im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Preisentwicklung von Immobilien in Lichtenberg im Jahreszyklus.

Mietpreise Lichtenberg

Die Preiskorrektur bei Neuvertragsmieten in Lichtenberg gegenüber dem Vorjahr über alle Wohnlagen liegt bei -1,00 %. Aktuell werden Wohnungen im Mittel zu einem Wert von 9,85 EUR/m² angeboten. In Lichtenberg zeigt sich, dass Wohnungsbau den steilen Mietanstiegen effektiv entgegen wirkt. Von 2013 bis 2017 wurden etwas mehr als 1.700 Einheiten umgewandelt, im gleichen Zeitraum wurden rund 2.550 Baufertigstellungen gemeldet. Der Bau bezahlbarer Wohnungen und die Umwandlung in Wohneigentum gehen in Lichtenberg Hand in Hand.

Mietpreisindex Lichtenberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 9,85 EUR/m² - 13,75 EUR/m² -
1 Jahr 9,95 EUR/m² -1,00 % 13,40 EUR/m² 2,60 %
3 Jahre 9,00 EUR/m² 9,40 % 10,55 EUR/m² 30,50 %
5 Jahre 7,55 EUR/m² 30,70 % 9,55 EUR/m² 44,30 %

Snapshot

In Lichtenberg dominieren jüngere Baujahresklassen den Mietmarkt. Das Gros der Wohnungen wird im Größencluster von 50 - 75 Quadratmetern angeboten. Höhere Mieten sind meist Neubauten und renovierten Altbauten vorbehalten. Insgesamt ist das Mietniveau sehr moderat.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mietpreise Lichtenberg im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Entwicklung der Mietpreise in Lichtenberg im Jahreszyklus.

Mehrfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser in Lichtenberg werden sich aus unterschiedlichen Gründen als solides Engagement erweisen. Zum einen geht das Bevölkerungswachstum von über 35.000 Menschen von 2013 - 2017 einher mit der Ansiedlung von Unternehmen und der Schaffung von Arbeitsplätzen. Gleichzeitig erfolgt die Migration in den Arbeitsmarkt hinein, was zu einer wirtschaftlichen Stabilisierung der Quartiere beiträgt. Für den weiteren Marktverlauf ist mit moderat steigenden Mieten zu rechnen, einhergehend mit einer großen Werthaltigkeit von Zinshäusern. In den meisten Quartieren wird der Bestand von Hochhäusern und Plattenbauten dominiert. In den Quartieren Kaskelkiez und Weitlingstraße, wo Mehrfamilienhäuser vorherrschen, wurden 2017 und 2018 Erhaltungssatzungen eingeführt. Für Wohn- und Geschäftshäuser in den zum übrigen Bestand distinktiven Baujahresklassen 1900 - 1949 und nach 1990 bewegen sich die beurkundeten Kaufpreise in mittleren bis guten Lagen von 2.000 - 3.200 EUR/m². 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.400 - 2.300 EUR/m² 1.700 - 3.000 EUR/m²
1950 - 1989 1.200 - 2.000 EUR/m² 1.400 - 2.700 EUR/m²
1979 - 2000 1.400 - 2.300 EUR/m² 1.700 - 2.900 EUR/m²
ab 2001 1.600 - 2.600 EUR/m² 2.000 - 3.200 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

In Lichtenberg sind zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Kaskelkiez 2017 28,2 - -
Weitlingstraße 2018 88,0 - -

Über eine Erhaltungssatzung für das Gebiet Weitlingstraße wurde bereits seit Mai 2017 diskutiert. Der Erlass der Verordnung wurde zunächst verzögert. Der Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung und Mieterschutz, sowie ein unabhängiges Forschungsinstitut sehen auf Grund der hohen Bautätigkeit bereits eine Beeinflussung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, wodurch ein Milieuschutzgebiet sich eigentlich erübrigt. Das Bezirksamt wurde immer wieder mit diesem Gebiet konfrontiert, bis schließlich im Mai 2018 eine Sozialstudie erstellt wurde, die entgegen den ersten Feststellungen auch in diesem Gebiet die Voraussetzungen zum Erlass einer Erhaltungsverordnung feststellte.

Milieuschutz Lichtenberg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen

Unaufgeregt und doch sehr erfolgreich ist die Entwicklung in Lichtenberg in den vergangenen Jahren verlaufen. Die Einwohnerzahl wächst stetig, ebenso die Zahl der Erwerbspersonen (54,8 Prozent), von denen wiederum 94,2 Prozent erwerbstätig sind (Quelle: Wirtschaftsbericht 2017, Bezirksamt von Lichtenberg). Damit liegt Lichtenberg unter den Top 4 Bezirken in Berlin. In 2016 waren rund 11,4 Prozent der Erwerbstätigen Selbständige. Die hohe Zahl von Neugründungen spricht eine eigene Sprache. Für kleine und mittlere Gründer ist Lichtenberg außerordentlich interessant. Die Ansiedlung und Gründung von Unternehmen führt zu einer deutlichen Wachstumstendenz von Haushalten mit höheren Einkommen. Alles spricht dafür, dass die seit Jahren andauernde gute Entwicklung sich weiter stabilisieren und fortsetzen wird. Gleichzeitig ist die Bautätigkeit in Lichtenberg hoch. Zwei große Hotels mit jeweils 166 und 151 Betten wurden eröffnet. 2017 und 2018 wurden in Lichtenberg viele Wohnungen fertiggestellt und weitere Projekte sind in Planung und Bau. Alles deutet darauf hin, dass Lichtenberg zu einem innerstädtischen Wachstumsmotor aufsteigt. Von den fortlaufenden gewerblichen Investitionen in den Bereichen Produktion, Beherbergung, Freizeit, Handel und Kreativwirtschaft bis hin zu großen Wohnungsbauprojekten wird Lichtenberg in den kommenden Jahren erheblich profitieren.

Migration

Die Bevölkerungszahlen in Lichtenberg wachsen seit Jahren kontinuierlich. Die Zuzüge werden von internationalen Migrationen und Binnenmigrationen gleichermaßen getragen. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Lichtenberg bietet, was langfristig ausgerichtete Investoren suchen: Wachstum, steigender Flächenbedarf für Wohnraum, Gewerbe und Infrastruktur. Das Wachstum in Lichtenberg erfolgt in geregelten Bahnen. Neue Arbeitsplätze stützen das Wachstum und die Bevölkerung profitiert von den positiven strukturellen Entwicklungen. Mit rund 2.550 fertiggestellten Wohnungen in 2017 führt der Bezirk die Statistik in Berlin an und für weiteren Wohnungsbau stehen Flächenreserven zur Verfügung. Investitionen müssen hinsichtlich der Nähe von Wohnen und Gewerbe einvernehmlich für die Interessen beider Interessensgruppen erfolgen. Die meisten Wohnungen entstanden in Karlshorst, Rummelsburg und Sewanstraße, gefolgt von Friedrichsfelde und Neu-Lichtenberg. Der intensive Wohnungsneubau führt zu einer messbaren Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Lediglich in den Quartieren Herzbergstraße und Rüdigerstraße sind nach heutigem Stand noch größere Wohnungsdefizite messbar. Investitionen in Lichtenberg sollten sich nicht an hochpreisige Segmente / Teilmärkte richten. Die Umwandlungsquote ist mit knapp 3.300 Einheiten im Zeitraum von 2013 - 2017 gering. Durch die Einführung der Milieuschutzgebiete Kaskelkiez und Weitlingstraße und die Anwendung der Umwandlungsverordnung werden Aufteilungen in diesen Quartieren nur langfristig möglich sein. Interessante Interessante Optionen können auch im geförderten Wohnungsbau mit langfristiger Anlageperspektive ergeben.

Dieser Report wurde zuletzt am 18.11.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.