Berlin Immobilien Lichtenberg 2024

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Lichtenberg, Stand 06.12.2024 .

Wirtschaftswunderkind

Lichtenberg arbeitet sich hoch. Noch vor wenigen Jahren galt der Bezirk, der sich östlich von Friedrichshain, Prenzlauer Berg und Treptow von Nord nach Süd erstreckt, als Immobilien Schmuddelkind. Massiver Wohnungsneubau, viel Flächenpotenzial und die Zuwanderung einer jungen Bevölkerung haben aus dem EX-DDR-Plattenbezirk lebendige Quartiere geformt, mit Lebensqualität und Identifikation der Bewohner mit ihrem Umfeld. In Lichtenberg ist so die typische Berliner Legierung entstanden: Junge Menschen, Post-Moderne, Agilität und viel mehr Vielfalt als je zuvor. Auch eine Vielzahl kleiner und mittelständischer Unternehmen im Handel, Handwerk und Dienstleistungsbereich prägen heute das Bild des Bezirks.

Immobilienpreise in Lichtenberg

Auf dem Wohnungsmarkt in Lichtenberg herrscht Bewegung. Der Bezirk ist gut angebunden, die Nachfrage nachhaltig, und das Vermietungspotenzial sehr gut. Nachgefragt werden alle Größen, bevorzugt aber kleinere Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt etwa 65m². Von insgesamt etwa 151.500 Wohnungen in Lichtenberg sind ca. 10.360 Einheiten umgewandelt, was einer Eigentumsquote von unter 7 Prozent entspricht. Im Mittel werden aktuell Angebotspreise von ca. 4.550 EUR/m² angefragt. Insgesamt wurden im 12-Monats-Zeitraum etwa 650 Bestandswohnungen zum Verkauf angeboten. Die Preisentwicklung zum Vorjahreszeitraum beträgt 1,70 %. 

Die Entwicklung im Neubausegment ist dynamisch. Die insgesamt in 12 Monaten angebotenen 360 Wohnungen kamen zu einem durchschnittlichen Listenpreise von 7.300 EUR/m² an den Markt. Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum beträgt damit 8,90 %. 

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Lichtenberg

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Lichtenberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum. 

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Lichtenberg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Lichtenberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Trend

Lichtenberg bietet, was Investoren suchen: Wachstum, Flächenbedarf, Gewerbe und Infrastruktur. Neue Arbeitsplätze stützen das Wachstum und die Bevölkerung profitiert von strukturellen Entwicklungen. Bei den Bauferstigstellungen gehört Lichtenberg zu den Top-Bezirken in Berlin. Die meisten Wohnungen entstanden in Karlshorst, Rummelsburg und Sewanstraße, gefolgt von Friedrichsfelde und Neu-Lichtenberg. Der Wohnungsneubau führt zu einer messbaren Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Lediglich in den Quartieren Herzbergstraße und Rüdigerstraße sind nach heutigem Stand noch größere Wohnungsdefizite messbar. Die Umwandlungsquote ist moderat. 

Mehrfamilienhäuser in Lichtenberg

Mehrfamilienhäuser in Lichtenberg bewegen sich nach Preissprüngen in 2021 und 2022 und anschliessenden deutlichen Rückgängen nun stabil im Berliner Mittelfeld. 2024 wurden knapp 2.300 EUR/m² WFL gezahlt.

Das schnelle Bevölkerungswachstum mit der Ansiedlung von Unternehmen und der Schaffung von Arbeitsplätzen wirkt sich in Lichtenberg sichtbar und positiv aus. Die Migration erfolgt oft in den Arbeitsmarkt hinein, was zu einer qualitativen Stabilisierung der Quartiere beiträgt. Da in Lichtenberg viel gebaut wurde, ist das Wohnungsdefizit im Vergleich zu anderen Bezirken über fast alle Quartiere hinweg verhältnismäßig gering. Für den weiteren Marktverlauf rechnen wir daher mit eher moderat steigenden Mieten; zuletzt betrug die Mietsteigerung 7,70 %.

In den meisten Quartieren wird der Bestand von Hochhäusern und Plattenbauten dominiert. In den Quartieren Kaskelkiez und Weitlingstraße, wo Mehrfamilienhäuser vorherrschen, wurden 2017 und 2018 Erhaltungssatzungen eingeführt.

Quartiere in Lichtenberg

Lichtenberg, nach dem Mauerfall durch ein Außenseiterimage geprägt, durchläuft seit einigen Jahren einen strukturellen Wandel; seit 2010 steigt die Bevölkerungszahl im östlich von Friedrichshain gelegenen Bezirk nach einer langen Abwanderungsperiode deutlich an. Der Stadtteil charakterisiert sich durch mehr als Großwohngebiete in Plattenbauweise. Alte Dorfkerne mit schönen, berlintypischen Altbauquartieren wechseln sich mit DDR-Plattenbau-Quartieren ab. Beide Wohnformen sind beliebt und die Leerstandsquote, früher ein großes Problem für den Bezirk, geht nicht mehr über den Fluktuationspuffer hinaus. Mikrolagen mit saniertem Altbaubestand ziehen besonders in der Frankfurter Allee Nord, der Victoriastadt und dem Kaskelkiez ein Szenepublikum an. Das Rummelsburger Zentrum etabliert sich als Künstlerviertel. Die Victoriastadt, ebenfalls in Rummelsburg, entstand in den 1870er Jahren als erste aus Beton errichtete Wohnsiedlung der Welt. Lichtenberg besteht aus insgesamt 10 sehr unterschiedlich geprägten Ortsteilen mit über 30 kleinteiligen Quartieren. Die Bauaktivität ist hoch. Die offizielle vom Amt für Statistik fortgeschriebene Haushaltsgröße in Lichtenberg beträgt durchschnittlich 1,77 Personen. 

Mietwohnungsmarkt in Berlin Lichtenberg

Die Preiskorrektur bei Neuvertragsmieten in Lichtenberg gegenüber dem Vorjahr über alle Wohnlagen liegt bei 7,70 %. Aktuell werden Wohnungen im Median zu einem Wert von 14,00 EUR/m² angeboten. In Lichtenberg zeigt sich, dass Wohnungsbau den Mietanstiegen effektiv entgegen wirkt. Von 2013 bis 2017 wurden etwas mehr als 1.700 Einheiten umgewandelt, im gleichen Zeitraum wurden rund 2.550 Baufertigstellungen gemeldet. Der Bau bezahlbarer Wohnungen und die Umwandlung in Wohneigentum gehen in Lichtenberg Hand in Hand.

Snapshot: Angebotsmieten in Lichtenberg

In Lichtenberg dominieren jüngere Baujahresklassen den Mietmarkt. Das Gros der Wohnungen wird im Größencluster von 50 bis 75 Quadratmetern angeboten. Höhere Mieten sind meist Neubauten und renovierten Altbauten vorbehalten. Insgesamt ist das Mietniveau sehr moderat.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Lichtenberg

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Lichtenberg

Lichtenberg steht mit einem Wohnungsbestand von 156.000 Einheiten an zweiter Stelle unter den Bezirken. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,77 Personen, rechnerisch hingegen bei 1,87 Personen je Haushalt. Über insgesamt 32 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) beträgt die durchschnittliche Wohnungsgröße 65,6 m². Damit hat Lichtenberg den größten Anteil an kleinen Wohnungen in Berlin. Die Bauaktivität ist seit Jahren sehr hoch. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Lichtenberg

In Lichtenberg sind drei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Über eine Erhaltungssatzung für das Gebiet Weitlingstraße wurde bereits seit Mai 2017 diskutiert. Der Erlass der Verordnung wurde zunächst verzögert. Der Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung und Mieterschutz, sowie ein unabhängiges Forschungsinstitut sehen auf Grund der hohen Bautätigkeit bereits eine Beeinflussung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, wodurch ein Milieuschutzgebiet sich eigentlich erübrigt. Das Bezirksamt wurde immer wieder mit diesem Gebiet konfrontiert, bis schließlich im Mai 2018 eine Sozialstudie erstellt wurde, die entgegen den ersten Feststellungen auch in diesem Gebiet die Voraussetzungen zum Erlass einer Erhaltungsverordnung feststellte.

Milieuschutzkarte Lichtenberg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Lichtenberg

Traditionell lebt Berlins größte vietnamesische Community in Lichtenberg. Der Nachbarbezirk zur Friedrichshain hat auch eine sehr große russische Community. 

Die Bevölkerungszahlen in Lichtenberg wachsen seit Jahren kontinuierlich. Die Zuzüge werden von internationalen Migrationen und Binnenmigrationen gleichermaßen getragen.