Letztes Update: 23.02.2024

Berlin Immobilien Mitte 2024

Der Name ist Programm. Im Zentrum Berlins gelegen, ist Mitte der wirtschaftliche, kulturelle und politische Taktgeber der Hauptstadt. Parlament, Kanzleramt und Ministerien liegen in direkter Nachbarschaft zur Museumsinsel, Humboldt-Uni und Kulturdenkmälern. Mitte ist das internationale Synonym für Berlin. Wohnungen in Berlin-Mitte kosten rund 8.060 EUR/m² im Bestand und 11.720 EUR/m² als Neubau. 

Berlin-Mitte

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Berlin-Mitte, Stand 23.02.2024 .

Mitte: Berlins wertvollste Innenstadtlagen

Brandenburger Tor, Reichstag, Unter den Linden, klassizistische Bauten und coole, internationale Shoppingstraßen. Das ist Mitte. Aber bei weitem nicht nur. Der in jeder Sprache leicht auszusprechende Kern-Ortsteil ist neben Stellvertreterfunktion für Berlin mit Life-Style-Hotspots auch ein wirtschaftliches Schwergewicht. Große internationale Software-Häuser, Medien, Banken und Großkanzleien haben hier  Standorte. Kulturell und politisch nimmt Mitte sowieso die Hauptstadtfunktion ein. Neben dem Regierungsviertel mit Parlament, Kanzleramt und Ministerien, haben auch die meisten Botschaften hier ihren Sitz. Der internationale Jet-Set hält sich am liebsten rund um den Hackeschen Markt und Oranienburger Straße in Galerien, trendigen Designerläden, Clubs und Restaurants auf. Kurz: Mitte ist in wirtschaftlicher, kultureller und politischer Hinsicht das Gravitationszentrum der Hauptstadt.

Kein Wunder also, dass Kaufpreise und Mieten hier so hoch sind, wie nirgendwo sonst in Berlin. Entsprechend ist der Immobilienmarkt in Berlin-Mitte international geprägt. Die Mischung aus Altbau, super modernen Lückenschließungen, Leuchttumrprojekten und revitalisierten Platten gibt es sonst nirgendwo.

Bestand

Median Angebotspreis
8.060 EUR/m²
-9,20 %
Median Angebotsmiete
16,50 EUR/m²
+6,00 %

Neubau

Median Angebotspreis
11.720 EUR/m²
-9,80 %
Median Angebotsmiete
30,85 EUR/m²
-15,00 %

Immobilienpreise in Mitte

In Mitte liegen nicht wenige der hochpreisigsten Wohnlagen Berlins. Charakterisierend ist das Nebeneinander von High End Wohnungsbauprojekten und kommunalem Wohnungsbestand, was dazu führt, dass die "Berliner Mischung" genannte Bevölkerungszusammensetzung in vielen Quartieren erhalten geblieben ist. Die mittleren Angebotspreise im Bestandssegment von ca.8.060 EUR/m² und von ca. 11.720 EUR/m² im Neubausegment sind, gemessen am Gesamt-Berliner Preisniveau, ein Statement.

Die gegenwärtige Marktsituation mit hohen Zinsen und Inflation dämpft auf den ersten Blick die Preise. Glättet man die die Preiskurve jedoch ab 2021, zeigt sich ein anderes Bild. Auf 24 Monate gerechnet liegt die Entwicklung bei -10,90 %. Damit steigen die Preise zwar langsamer, aber innerhalb eines vollkommen normalen Korridors. Der Zeitpunkt für einen Einstieg ist also ideal.   

Im 12-Monats-Zeitraum wurden 1.710 Bestandswohnungen und 130 Objekte aus Neubauprojekten angeboten. Letztere ziehen aktuell steil nach oben. Angesichts des nur geringen Wettbewerbdrucks werden Neubauprojekte derzeit um -9,80 % höher eingepreist als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. 

Kaufpreisindex Mitte

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 8.060 EUR/m² - 11.720 EUR/m² -
1 Jahr 8.880 EUR/m² -9,20 % 12.990 EUR/m² -9,80 %
3 Jahre 7.040 EUR/m² 14,40 % 9.690 EUR/m² 20,90 %
5 Jahre 6.350 EUR/m² 26,80 % 7.740 EUR/m² 51,40 %
10 Jahre 4.050 EUR/m² 99,20 % 4.590 EUR/m² 155,40 %

In Mitte zeigen sich anhaltende Verschiebungen im Preisgefüge und ein Angebotsrückgang. Innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren haben sich die Angebotszahlen mehr als halbiert. 

Snapshot: Angebotspreise in Mitte

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Mitte. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

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Features

In 2022 und 2023 hatten wir rund 700 Anfragen internationaler Kunden für Immobilien in den zentralen Quartieren in Mitte. Das macht uns zu Ihrem Immobilienmakler in Mitte. 

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Trend

Das klassische Berlin-Mitte bietet ausschließlich gute bis sehr gute Wohnlagen, der Ortsteil beherbergt die teuersten und exklusivsten Wohn- und Geschäftsadressen der Stadt. Das durchschnittliche Miet- und Kaufpreisniveau richtet sich an eine internationale Zielgruppe. Zusätzliche Preisdynamik entsteht durch die Verbesserung der Lebensqualität. Die Quartiere werden immer attraktiver und scheuen keinen Vergleich mit New York, London, Paris oder Madrid. Ein Beispiel ist die Torstraße, wo in den kommenden Jahren eine grundlegende Umgestaltung den Verkehr reduzieren und die angrenzenden Quartiere attraktiver machen wird. Fahrspuren werden Fahrradwegen weichen, der ÖPNV wird priorisiert und die Außengastronomie weiter gestärkt. Ob Scheunenviertel, Linienstraße, Ackerstraße oder Brunnen- und Torstraße, die Lagen und Quartiere in Berlin-Mitte bleiben internationaler Gold Standard und gehören zu den besten Investment Spots in der deutschen Hauptstadt. Exklusivität ist garantiert, 

Zinshäuser in Berlin Mitte: Ø 4.500 EUR/m²

Kaum zu glauben, dass vor 12 Jahren Mietshäuser in Berlin-Mitte noch zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 1.050 Euro angeboten wurden. Insbesondere in den Grenzregionen zu Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Wedding und Friedrichshain, waren im Jahr 2006 Investoren wenig zuversichtlich, was die Zukunft bringen würde. Ein Denkfehler, wie sich herausstellt. Seit Ende der 1990er-Jahre hielten sich die Preise auf niedrigem Niveau; erst 2011 begannen sie kontinuierlich zu steigen. Die Entwicklung erfasste zunächst die klassischen Quartiere der Stadtmitte, um sich dann nach und nach, angetrieben von der zunehmenden Neubauaktivität, zu den Quartiersgrenzen nach Kreuzberg, Wedding und Friedrichshain auszuweiten. Alle Lagen in Mitte bieten auch heute noch und trotz hoher Einstandspreise hervorragende Wertsteigerungspotenziale für Mehrfamilienhäuser. Sowohl reine Wohnhäuser, als auch Wohn- und Geschäftshäuser sin dabei interessant. In 2023 sind bis Jahresmitte nur 7 Zinshäuser in Mitte verkauft worden. 

Miethäuser in Mitte azyklisch

Nur in für Mitte sehr einfachen Lagen gehen die Preise auch mal unter 3.500 EUR/m² Wohnfläche. Auf die Bruttogeschossfläche BGF gerechnet, lagen in 2023, Stand Juli, die beurkundeten Kaufpreise zwischen 2.673 bis 5.777 EUR/m² auf die sogenannte wertrelevante Geschossfläche (wGF). Zur Berechnung der Wohnfläche legen wir einen Umrechnungsfaktor von 0,7 zugrunde  (1 wGF = 0,7 WFL). Damit liegt das durchschnittliche Preisniveau in Mitte der derzeit bei ca. 4.500 EUR/m² Wohnfläche. 

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MFH Mitte: Werte und Entwicklung

Jahr   Mitte
2018 Anzahl 16
  Preisspanne EUR/m² 1.267 bis 5.247
  Mittelwert EUR/m² 3.033
2019 Anzahl 18
  Preisspanne EUR/m² 1.208 bis 6.168
  Mittelwert EUR/m² 3.496
2020 Anzahl 15
  Preisspanne EUR/m² 1.594 bis 8.481
  Mittelwert EUR/m² 3.926
2021 Anzahl 22
  Preisspanne EUR/m² 1.603 bis 8.475
  Mittelwert EUR/m² 3.951
2022 Anzahl 14
  Preisspanne EUR/m² 2.466 bis 16.844
  Mittelwert EUR/m² 5.146
2023 Anzahl 7
  Preisspanne EUR/m² 2.673 bis 5.777
  Mittelwert EUR/m² 3.635 wGF
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Neubau in Mitte

Im Kernbereich von Berlin-Mitte ist das Potenzial für neue Flächen sehr gering. Großvolumige Projekte müssen entsprechend entweder in die Höhe wachsen oder auf bestehendem aufbauen. Reine Wohnnutzungen sind selten, denn Grundstücke sind sehr knapp und sehr teuer. Meist handelt es sich um Gewerbeprojekte mit Wohnanteil. Und eines haben alle Projekte gemeinsam: Die Planung ist exklusiv, hochwertig und teuer. Die Hochhaus-Debatte in Mitte ist fast so alt wie der Mauerfall. In einem ziemlich anachronistischen “Hochhausleitbild”, das von vielen auch als spießig bezeichnet wird, wurde zuletzt (damals noch unter linker Führung) eine kompromisslos bürokratische Vision von Hochhäusern entwickelt, die eine eher horizontale Weltsicht vermittelt. 

Der Alexander Tower an der “Ecke” Alexanderstraße / Grunerstraße wird mal russischen Bauherren zugeordnet (Sanktionen?) mal einer Firma aus Armenien. Aus den geplanten rund 475 Einheiten sollte ein Großteil als Eigentum an den Markt kommen. Zuletzt driftete Medienberichten zufolge das Konzept in eine Mischnutzung aus Eigentum und Serviced Apartments. Und noch wächst an dieser Stelle nichts in die Höhe, die Bauarbeiten scheinen zu stocken. 

Mitte ist aber mehr als nur die Quartiere rund um den Alexanderplatz. Am Übergang zum Großen Tiergarten wird nahe des Brandenburger Tores und der Britischen Botschaft das Stadtpalais "The Wilhelm" vermutlich in 2023 fertiggestellt sein. Dort entstehen über 170 hoch exklusive Wohnungen in hoch exklusiver Lage. Elegante Geschäfte im Erdgeschoss stellen sicher, dass die anspruchsvolle internationale Klientel in den Full-Service-Luxus Apartments und Penthäusern sich wohl fühlt. 

Mit bis zu 300 Millionen Euro Bausumme wird ein Tower in der Top-Adresse Alexanderplatz 3, das vom amerikanischen Immobilienunternehmen Hines vorangetrieben wird, kalkuliert. Ob die 300 Millionen reichen ist unklar, denn erstens ist das Projekt noch nicht genehmigt und zweitens ist die Lage durch die bauliche Verbindung zu den U-Bahnanlagen der BVG nicht ganz einfach. Hines garantiert der BVG die aufwändige Absicherung und Sanierung eines U-Bahn-Tunnels, was den Konzern Medienberichten zufolge rund 30 Millionen Euro kosten könnte.

In Berlin-Mitte ist fast jede Lage Reputation pur. So auch das Tacheles, beziehungsweise der Neubau eines Wohnkomplexes mit rund 120 Wohnungen “Am Tacheles”. Bauende ist auch hier wahrscheinlich in 2023. Die Lage der 11 Gebäude, darunter 7 Wohnhäuser und 3 Bürogebäude zwischen Oranienburger Straße, Friedrichstraße und Johannisstraße spricht für sich. Der entstehende Stadtraum wird von Herzog & de Meuron und Grüntuch Ernst Architekten sowie Brandlhuber+ Muck Petzet geplant; die Schweizer Architekten leiten das Projekt künstlerisch. 

Deutlich günstiger wird man im Wohnungsneubau Fischerinsel/Ecke Mühlendamm leben können, wo die WBM Wohnungsbaugesellschaft Mitte 210 Wohnungen errichtet. Ende 2023 sollen die Bauarbeiter hier abziehen.  

Quartiere in Mitte

Alle Lagen in Berlin-Mitte zeichnen sich durch Urbanität aus und viele sind mit zentralen innerstädtischen Funktionen ausgestattet: Verwaltung, Office, Bundesregierung, Großkanzleien, Retail oder globale Unternehmen. In Mitte sind einfach alle. Aber nicht alles in Mitte ist schick. Viele Quartiere haben einen hohen Plattenbau-Anteil, in den sich Wohnprojekte aus mehr als zwei Jahrzehnten Nachwende-Bautätigkeit mischen. Diese Mischung ist ein Spiegel der Gesellschaft in Mitte und Zeuge vieler Epochen. Rund 780 Plattenbauten sind in den Jahren zwischen 1961 und 1989 errichtet worden, mit über 3.600 Wohnhäusern stellt der Altbaubestand in Mitte aber das größte Segment. Zahlreiche Gebäude in der westlichen Leipziger Straße sind in ihrer historisch Bausubstanz gut erhalten und strahlen Exklusivität aus. Während in diesem Abschnitt das Bundesfinanzministerium und der Bundesrat ihren Sitz haben, ragen an der östlichen Leipziger Straße Wohnquartiere und Geschäftshäuser mit bis zu 25 Etagen in die Höhe. Die (sehr beliebten) Wohnkomplexe entlang der Leipziger Straße verstanden sich 1969 als sozialistisches Gegenstück zum Klassenfeind, dem Axel-Springer-Hochhaus. In der Rosenthaler Vorstadt dominieren Spätklassizismus und Gründerzeit, durchmischt von Neubauten. Die “Vorstadt-Kieze” ziehen nach wie vor Familien an. Besonders der Arkonaplatz, die Gegend zwischen Torstraße, Friedrichstraße, Rosa-Luxemburgstraße und Spree ist sehr beliebt. Die Quartiere rund um den Hackeschen Markt und der Oranienburger Straße beherbergen Galerien, exklusive Designerläden, Clubs und Restaurants.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Mitte

Am freien Mietwohnungsmarkt werden Bestandswohnungen in Berlin-Mitte aktuell für ca. 16,50 EUR/m² Wohnfläche angeboten. Damit liegt die Preisentwicklung bei etwa 6,00 % im Vergleich zum Vorjahr (15,55 EUR/m²). Grundlage für die Berechnung waren 670 Wohnungsangebote (12 Monate). Im Neubausegment liegen die Preise höher. In den vergangenen 12 Monaten wurden 300 Wohnungen am Markt platziert. Der mittlere Angebotspreis betrug in diesem Zeitraum 30,85 EUR/m². Dies entspricht einer Entwicklung der Angebotsmieten um -15,00 %, von zuvor 36,30 EUR/m²

Mietpreisindex Berlin Mitte

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 16,50 EUR/m² - 30,85 EUR/m² -
1 Jahr 15,55 EUR/m² 6,00 % 36,30 EUR/m² -15,00 %
3 Jahre 16,00 EUR/m² 3,00 % 20,80 EUR/m² 48,40 %
5 Jahre 15,50 EUR/m² 6,40 % 19,05 EUR/m² 62,20 %

Vogelperspektive: Angebotsmieten in Berlin Mitte

Mitte beherbergt einen der hochpreisigsten Mietmärkte der Hauptstadt, dessen Neuvertrags-Schwerpunktmieten erst bei über 12 EUR/m² beginnen. Das Gros der Neuvermietungen liegt bereits bei über 14 EUR/m² Wohnfläche nettokalt.

Marktentwicklung der Angebotsmieten in Mitte

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und die Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Mitte

Mit einem Wohnungsbestand von 58.000 Einheiten, verteilt auf 12 statistische Planungsräume ist Berlin-Mitte überschaubar. Die Neubauaktivität im 7-Jahreszeitaum, von 2011 bis 2018, war vor allem in den zentralen Lagen, die durch die Zeit der Teilung Berlins strukturell geschwächt waren, sehr hoch. Dazu gehören die Quartiere entlang der Invalidenstraße, Oranienburger Straße und Brachen im LOR Alexanderplatzviertel. In den vergangen 7 Jahren wuchs der Wohnungsbestand in Mitte um mehr als 13%. 

Mitte hat mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 67,4 m² nach Lichtenberg den höchsten Anteil kleiner Wohnungen in Berlin. Das zeigt sich auch statistischen Haushaltsgröße von 1,64 Personen je Haushalt. Lediglich in Wilmersdorf und Friedrichshain ist sie geringer. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,83 Personen je Haushalt.

Milieuschutzgebiete in Berlin Mitte

Im Bezirk Mitte wurde ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Alexanderplatzviertel 2019 - - -

Auf Grundlage einer Untersuchung mit Ergebnisbericht zum Ende 2018 wurden zehn Beobachtungsgebiete vertiefend untersucht. Daraufhin wurden in Moabit, Wedding und Tiergarten Milieuschutzgebiete erlassen. Innerhalb der drei Planungsräume Alexanderplatzviertel, Oranienburger Straße und Invalidenstraße, welche im Ortsteil Mitte gelegen sind, wurde das Alexanderplatzviertel in 2019 veröffentlicht. Die Gebietskulissen Invalidenstraße und Oranienburger Straße werden weiterhin beobachtet.

Milieuschutzkarte Mitte

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Mitte

Mitte ist ein multinationaler Schmelztiegel. Der Anteil der internationalen Bevölkerung liegt bei etwa 30 Prozent. Die größte Community wird von den USA gestellt, gefolgt von Russland, Italien, Frankreich und Großbritannien.

Wanderungsbewegungen in Mitte

Die Bewohner in Mitte sind international. Seit 2014 führen die USA die Zuzüge an, gefolgt von Großbritannien, Italien, Frankreich und Russland. Der hochkarätige Zuzug verfestigt die Zentrumsfunktion und die Wahrnehmung des Bezirks als internationalen Hot-Spot. Seit 2016 sind auch Zuzüge aus China unter den Top 10. Mitte hat einen regen Austausch mit Bayern, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg. Der aktivste Austausch findet mit den direkt nördlich an Berlin angrenzenden Gemeinden und Potsdam statt. Innerhalb Berlins gibt der Bezirk Mitte leicht an andere Quartiere ab. Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Friedrichshain führen sowohl den Zuzug als auch den Fortzug an.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 23.02.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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