Mai 2019

Marktbericht Berlin Mitte 2019

Der Name ist Programm. Im geographischen Zentrum Berlins gelegen, ist Mitte der wirtschaftliche, kulturelle und politische Taktgeber der Hauptstadt. Parlament, Bundeskanzleramt und Ministerien liegen in direkter Nachbarschaft zur Museumsinsel, Humboldt-Universität und zu den wichtigsten preußischen Kulturdenkmälern. Mitte ist das internationale Synonym für Berlin.

Berlin-Mitte

Mitte ist Mitte

Woran erinnern sich Berlin-Touristen? Wahrscheinlich mindestens an das Brandenburger Tor, das Reichstagsgebäude, Unter den Linden, an barocke oder klassizistische Bauten und Plätze. Eben an Preußens Glanz und Gloria. Das ist Mitte. Der in jeder Sprache leicht auszusprechende Bezirk ist neben der Stellvertreterfunktion für Berlin aber noch viel mehr. Hier spielt sich ein Großteil des wirtschaftlichen, kulturellen und politischen Lebens der deutschen Hauptstadt ab. Neben dem Regierungsviertel mit Parlament, Bundeskanzleramt und Ministerien, haben die meisten Botschaften hier ihren Sitz. Der internationale Jet-Set hält sich am liebsten in Mitte auf, zum Beispiel rund um den Hackeschen Markt und die Oranienburger Straße, in Galerien, Designerläden, Clubs und Restaurants. Mitte ist und bleibt in wirtschaftlicher, kultureller und politischer Hinsicht das Gravitationszentrum der Hauptstadt. Kein Wunder also, dass Kaufpreise und Mieten hier so hoch sind, wie nirgendwo sonst in Berlin.

Bestand

Median Angebotspreis
6.710 EUR/m²
+12,60 %
Median Angebotsmiete
17,15 EUR/m²
+9,40 %

Neubau

Median Angebotspreis
8.030 EUR/m²
+5,40 %
Median Angebotsmiete
20,00 EUR/m²
+17,60 %

Märkte

Alle Lagen in Berlin-Mitte zeichnen sich durch Urbanität aus und viele sind mit zentralen innerstädtischen Funktionen ausgestattet: Verwaltung, Office, Bundesregierung, Großkanzleien, Retail oder globale Unternehmen. In Mitte sind einfach alle. Aber nicht alles in Mitte ist schick. Viele Quartiere haben einen hohen Plattenbau-Anteil, in den sich Wohnprojekte aus mehr als zwei Jahrzehnten Nachwende-Bautätigkeit mischen. Diese Mischung ist ein Spiegel der Gesellschaft in Mitte und Zeuge vieler Epochen. Rund 780 Plattenbauten sind in den Jahren zwischen 1961 und 1989 errichtet worden, mit über 3.600 Wohnhäusern stellt der Altbaubestand in Mitte aber das größte Segment. Zahlreiche Gebäude in der westlichen Leipziger Straße sind in ihrer historisch Bausubstanz gut erhalten und strahlen Exklusivität aus. Während in diesem Abschnitt das Bundesfinanzministerium und der Bundesrat ihren Sitz haben, ragen an der östlichen Leipziger Straße Wohnquartiere und Geschäftshäuser mit bis zu 25 Etagen in die Höhe. Die (sehr beliebten) Wohnkomplexe entlang der Leipziger Straße verstanden sich 1969 als sozialistisches Gegenstück zum Klassenfeind, dem Axel-Springer-Hochhaus. In der Rosenthaler Vorstadt dominieren Spätklassizismus und Gründerzeit, durchmischt von Neubauten. Die “Vorstadt-Kieze” ziehen nach wie vor Familien an. Besonders der Arkonaplatz, die Gegend zwischen Torstraße, Friedrichstraße, Rosa-Luxemburgstraße und Spree ist sehr beliebt. Die Quartiere rund um den Hackeschen Markt und der Oranienburger Straße beherbergen Galerien, exklusive Designerläden, Clubs und Restaurants.

Kaufen

In Mitte liegen nicht wenige der hochpreisigsten Wohnlagen Berlins. Dennoch ist der Ortsteil preislich nach Lagen ausdifferenziert. Charakterisierend für Mitte ist das Nebeneinander von hochpreisigen Wohnungen und kommunalem Wohnungsbestand, was dazu führt, dass die unter dem Begriff "Berliner Mischung" bekannte Bevölkerungszusammensetzung in vielen Quartieren erhalten geblieben ist. Die mittleren Angebotspreise im Bestandssegment von ca.6.710 EUR/m² und von ca. 8.030 EUR/m² im Neubausegment sind, gemessen am Gesamt-Berliner Preisniveau, ein Statement. Im 12-Monats-Zeitraum wurden 1.470 Bestandswohnungen und 680 Objekte aus Neubauprojekten angeboten. Die Preissteigerung liegt bei 12,60 % im Bestand und bei 5,40 % in Projekten.

Kaufpreisindex Mitte (Bestand)

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 6.710 EUR/m² - 8.030 EUR/m² -
1 Jahr 5.960 EUR/m² 12,60 % 7.620 EUR/m² 5,40 %
3 Jahre 5.200 EUR/m² 29,10 % 6.050 EUR/m² 32,80 %
5 Jahre 4.140 EUR/m² 62,10 % 4.630 EUR/m² 73,60 %
10 Jahre 2.790 EUR/m² 140,10 % 3.180 EUR/m² 152,90 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Mitte. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Die Verschiebungen im Preisgefüge zeigen sich vor allem im  fortschreitenden Angebotsrückgang. Innherhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren haben sich die Angebotszahlen mehr als halbiert. Der Immobilienmarkt in Mitte unterteilt sich in zwei Segmente: Bestandswohnungen zwischen 4.000 und 6.000 EUR/m² und Objekte über diesem Preisniveau.

Mieten

Im Mietwohnungsmarkt muss unterschieden werden zwischen dem Angebot städtischer Wohnungsbaugesellschaften und dem freien Mietwohnungsmarkt. Die Berliner Wohnungsbaugesellschaften bieten freie Mietwohnungen überwiegend über eigene Kanäle an, weshalb es über den gesamten Bestand zu preislichen Verzerrungen nach oben kommen kann. Am freien Mietwohnungsmarkt werden Bestandswohnungen aktuell für ca. 17,15 EUR/m² Wohnfläche angeboten. Damit liegt die Preisentwicklung bei etwa 9,40 % im Vergleich zum Vorjahr (15,70 EUR/m²). Grundlage für die Berechnung waren 3.740 Wohnungsangebote (12 Monate). Im Neubausegment liegen die Preise höher. In den vergangenen 12 Monaten wurden 690 Wohnungen am Markt platziert. Der mittlere Angebotspreis betrug in diesem Zeitraum 20,00 EUR/m². Dies entspricht einer Entwicklung der Angebotsmieten um 17,60 %, von zuvor 17,00 EUR/m².

Mietpreisindex Mitte

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 17,15 EUR/m² - 20,00 EUR/m² -
1 Jahr 15,70 EUR/m² 9,40 % 17,00 EUR/m² 17,60 %
3 Jahre 13,25 EUR/m² 29,50 % 15,35 EUR/m² 30,00 %
5 Jahre 12,00 EUR/m² 42,70 % 13,50 EUR/m² 47,80 %

Snapshot

Mitte beherbergt einen der hochpreisigsten Mietmärkte der Hauptstadt, dessen Neuvertrags-Schwerpunktmieten erst bei über 11 EUR/m² beginnen. Das Gros der Neuvermietungen liegt bereits bei über 14 EUR/m² Wohnfläche nettokalt.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und die Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser

Kaum zu glauben, dass vor 12 Jahren Mietshäuser in Berlin-Mitte noch zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 1.050 Euro angeboten wurden. Insbesondere in den Grenzregionen zu Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Wedding und Friedrichshain, waren im Jahr 2006 Investoren wenig zuversichtlich, was die Zukunft bringen würde. Ein Fehler, wie sich heute herausstellt. Seit Ende der 1990er-Jahre hielten sich die Preise auf niedrigem Niveau; erst 2011 begannen sie kontinuierlich zu steigen. Die Entwicklung erfasste zunächst die klassischen Quartiere der Stadtmitte, um sich dann nach und nach, angetrieben von der zunehmenden Neubauaktivität zu den Quartiersgrenzen nach Kreuzberg, Wedding und Friedrichshain auszuweiten. Alle Lagen in Mitte bieten auch heute noch und trotz hoher Einstandspreise hervorragende Wertsteigerungspotenziale für Mehrfamilienhäuser. In mittleren bis guten Lagen gibt der Preisspiegel des IVD (Immobilienverband Deutschland) die Kaufpreisspanne mit 3.300 - 4.400 EUR/m² an. Am Angebotsmarkt verhalten sich die Preise wie in unserem Preisentwicklungsdiagramm unten dargestellt, wobei geringe Fallzahlen vorliegen. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 2.200 - 3.000 EUR/m² 3.000 - 4.000 EUR/m²
1950 - 1978 1.800 - 2.600 EUR/m² 2.500 - 3.200 EUR/m²
1979 - 2000 2.000 - 2.800 EUR/m² 2.700 - 3.500 EUR/m²
ab 2001 2.400 - 3.200 EUR/m² 3.300 - 4.400 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Mitte wurde, Stand April 2019, ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Alexanderplatzviertel 2019 - - -

Auf Grundlage einer Untersuchung mit Ergebnisbericht zum Ende 2018 wurden zehn Beobachtungsgebiete vertiefend untersucht. Daraufhin wurden in Moabit, Wedding und Tiergarten Milieuschutzgebiete erlassen. Innerhalb der drei Planungsräume Alexanderplatzviertel, Oranienburger Straße und Invalidenstraße, welche im Ortsteil Mitte gelegen sind, wurde das Alexanderplatzviertel in 2019 veröffentlicht. Die Gebietskulissen Invalidenstraße und Oranienburger Straße werden weiterhin beobachtet.

Befindet sich Ihre Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet oder Verdachtsgebiet? Prüfen Sie es in unserer Milieuschutzkarte.

Rahmenbedingungen

Der von den Grünen geführte Gesamt-Bezirk Mitte hat sich in einer städtebaulichen Rahmenplanung aus dem Jahr 2016 das Ziel gesetzt, zügig Baurecht zu schaffen und die Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen zu erhöhen. Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften sollten zudem mehr Mietwohnungsbau für kleine und mittlere Einkommen realisieren. Der Bezirk bekennt sich auch zum privat finanzierten Wohnungsbau und setzt dabei auf das „Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung“. Den Zahlen des Amt für Statistik zufolge wurden in 2017 12 Baugenehmigungen für öffentliche Vorhaben mit einem Gesamtvolumen von 253 Wohnungen und 157 Baugenehmigungen für Unternehmen mit einem Volumen von 3.259 Wohnungen erteilt. Der Anteil privater Haushalte liegt mit 11 Baugenehmigungen nur knapp unter der Zahl der öffentlichen Vorhaben. 

Im Gesamt-Bezirk Mitte gibt es diverse Milieuschutzgebiete, in denen die Umwandlungsverordnung greift. Die Maßnahmen des Bezirkes erstreckten sich bislang auf die Ortsteile Wedding, Tiergarten und Moabit, die seit 2001 zum Bezirk Mitte gehören. Im originären Stadtteil Mitte entfalten die Maßnahmen daher bislang keine Wirkung. Allerdings ist eine Erhaltungssatzung für das Quartier Alexanderplatz beschlossen. An der Invalidenstraße wird ein weiteres Gebiet untersucht. Da für Investoren zunehmend langfristige Anlagestrategien im Vordergrund stehen, hängt die Frage nach der Auswirkung des Milieuschutzes weniger mit den Regelungen aus den Erhaltungssatzungen zusammen, als vielmehr mit den in den Abwendungsvereinbarungen vom Bezirk geforderten Verpflichtungen der Käufer. Gerne beraten wir Sie diesbezüglich.

Haus- und Wohnungsbestand, Privatisierungsquote

Bei einer Einwohnerzahl von ca. 104.000 Menschen (2017) beträgt der Immobilienbestand in Mitte etwa 56.750 Wohnungen in ca.3.520 Wohngebäuden. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 72 m² befindet sich der Ortsteil im oberen Mittelfeld. Ein-Personen-Haushalte dominieren den Wohnungsmarkt mit 37,4 % des Wohnungsbestandes. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg). Bezüglich der Privatisierungsquote liegen keine Daten auf Ortsteilebene vor. Im Verbund mit Tiergarten, Moabit, Gesundbrunnen und Wedding, also auf Bezirksebene, beträgt der Anteil der Eigentümerwohnungen knapp 9.500 Wohnungen. Unter Eigentümerwohnungen werden die von den Eigentümern selbst genutzten Einheiten verstanden. Die Eigentumsquote mit Selbstnutzung für Mitte beträgt demnach etwa niedrige 4,9 Prozent. Zwischen 1950 und 2016 wurden etwa 32.900 Wohnungen umgewandelt (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt), also durch Teilung in Wohneigentum überführt. Den Daten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt folgend beträgt der Privatisierungstand im Sinne von WEG in Mitte damit ca. 16,9 %.

Migration

Die Bewohner in Mitte sind international. Seit 2014 führen die USA die Zuzüge an, gefolgt von Großbritannien, Italien, Frankreich und Russland. Der hochkarätige Zuzug verfestigt die Zentrumsfunktion und die Wahrnehmung des Bezirks als internationalen Hot-Spot. Seit 2016 sind auch Zuzüge aus China unter den Top 10. Mitte hat einen regen Austausch mit Bayern, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg. Der aktivste Austausch findet mit den direkt nördlich an Berlin angrenzenden Gemeinden und Potsdam statt. Innerhalb Berlins gibt der Bezirk Mitte leicht an andere Quartiere ab. Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Friedrichshain führen sowohl den Zuzug als auch den Fortzug an.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Berlin-Mitte bietet ausschließlich gute bis sehr gute Wohnlagen, der Bezirk beherbergt die hochpreisigsten und exklusivsten Wohn- und Geschäftslagen der Stadt. Das durchschnittliche Mietniveau liegt auf hohem Niveau und spricht eine zahlungskräftige internationale Bewohnerschaft an. Berlin-Mitte gewinnt vor allem durch internationalen Zuzug einkommensstarker Haushalte. Die lageabhängige Ausdifferenzierung der Preisentwicklung zeigt sich in Berlin-Mitte am stärksten und wird auch zukünftig eher mit den Anlagemärkten internationaler Metropolen konkurrieren als mit anderen Bezirken Berlins.

  • Anleger finden viele Best-Lagen mit höchster Werthaltigkeit
  • Hohe Kaufkraft und hohe Internationalität
  • Hohes Mietniveau - gute Verzinsung auch bei hohen Einstiegspreisen
  • Konstanter Anstieg der Kaufpreise bei knapper werdenden Verdichtungsmöglichkeiten

Einige größere Flächenreserven werden derzeit bebaut, ca. 1.050 Eigentumswohnungen werden im Neubausegment hinzukommen. Dies wird die hohe Nachfrage nicht stillen können, denn zukünftig wird eine weitere Verdichtung kaum stattfinden können.

Dieser Report wurde zuletzt im Mai 2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.