Letztes Update: 07.02.2023

Berlin Immobilien Mitte 2023

Der Name ist Programm. Im geographischen Zentrum Berlins gelegen, ist Mitte der wirtschaftliche, kulturelle und politische Taktgeber der Hauptstadt. Parlament, Bundeskanzleramt und Ministerien liegen in direkter Nachbarschaft zur Museumsinsel, Humboldt-Universität und zu den wichtigsten preußischen Kulturdenkmälern. Mitte ist das internationale Synonym für Berlin.

Berlin-Mitte

Mitte: Berlins wertvollste Innenstadtlagen

Woran erinnern sich Besucher? Wahrscheinlich mindestens an das Brandenburger Tor, den Reichstag, Unter den Linden, klassizistische Bauten und an coole, internationale Shoppingstraßen. Das ist Mitte. Der in jeder Sprache leicht auszusprechende Kern-Ortsteil ist neben Stellvertreterfunktion und Life-Style-Hotspot aber noch viel mehr. Große internationale Software-Häuser und Medien haben hier ihre Standorte. Auch kulturell und politisch nimmt Mitte eine Hauptstadtfunktion ein. Neben dem Regierungsviertel mit Parlament, Bundeskanzleramt und Ministerien, haben die Top-Botschaften hier ihren Sitz. Der internationale Jet-Set hält sich am liebsten rund um den Hackeschen Markt und Oranienburger Straße in Galerien, trendigen Designerläden, Clubs und Restaurants auf. Mitte ist und bleibt in wirtschaftlicher, kultureller und politischer Hinsicht das Gravitationszentrum der Hauptstadt. Kein Wunder also, dass Kaufpreise und Mieten hier so hoch sind, wie nirgendwo sonst in Berlin.

Bestand

Median Angebotspreis
8.920 EUR/m²
-1,30 %
Median Angebotsmiete
25,10 EUR/m²
+7,90 %

Neubau

Median Angebotspreis
12.990 EUR/m²
+29,80 %
Median Angebotsmiete
38,00 EUR/m²
+39,10 %

Immobilienpreise in Mitte

In Mitte liegen nicht wenige der hochpreisigsten Wohnlagen Berlins. Charakterisierend ist das Nebeneinander von High End Wohnungsbauprojekten und kommunalem Wohnungsbestand, was dazu führt, dass die "Berliner Mischung" genannte Bevölkerungszusammensetzung in vielen Quartieren erhalten geblieben ist. Die mittleren Angebotspreise im Bestandssegment von ca.8.920 EUR/m² und von ca. 12.990 EUR/m² im Neubausegment sind, gemessen am Gesamt-Berliner Preisniveau, ein Statement.

Die gegenwärtige Marktsituation mit hohen Zinsen und Inflation dämpft die Entwicklung. Auf neun Monate gerechnet liegt diese bei -5,50 %, auf sechs Monate bei -4,60 % und im Dreimonatszeitraum bei -0,90 %. In der Jahresbetrachtung liegt der angebotene Quadratemeterpreis bei 9.120 EUR/m²

Im 12-Monats-Zeitraum wurden 1.470 Bestandswohnungen und 100 Objekte aus Neubauprojekten angeboten. Die Preissteigerung liegt bei -1,30 % im Bestand und bei 29,80 % in Projekten.

Kaufpreisindex Mitte

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 8.920 EUR/m² - 12.990 EUR/m² -
1 Jahr 9.040 EUR/m² -1,30 % 10.010 EUR/m² 29,80 %
3 Jahre 6.880 EUR/m² 29,70 % 8.320 EUR/m² 56,00 %
5 Jahre 5.730 EUR/m² 55,70 % 7.300 EUR/m² 78,00 %
10 Jahre 3.710 EUR/m² 140,40 % 4.260 EUR/m² 204,90 %

In Mitte zeigen sich anhaltende Verschiebungen im Preisgefüge und ein Angebotsrückgang. Innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren haben sich die Angebotszahlen mehr als halbiert. Wer eine Eigentumswohnung in Berlin-Mitte erwerben will, steigt im Median bei rund 5.000 EUR/m² ein.    

Snapshot: Angebotspreise in Mitte

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Mitte. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

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Trend

Das klassische Berlin-Mitte bietet ausschließlich gute bis sehr gute Wohnlagen, der Ortsteil beherbergt die teuersten und exklusivsten Wohn- und Geschäftsadressen der Stadt. Das durchschnittliche Miet- und Kaufpreisniveau richtet sich an eine solvente internationale Zielgruppe. Die künftige Preisdynamik wird neben der immer stärker werdenden Internationalisierung auch an die Verbesserung der Lebensqualität gekoppelt sein. Ein Beispiel ist die Torstraße, wo in den kommenden Jahren eine grundlegende Umgestaltung den Verkehr reduzieren und die angrenzenden Quartiere attraktiver machen wird. Fahrspuren werden Fahrradwegen weichen, der öffentliche Nahverkehr wird priorisiert und die Außengastronomie weiter gestärkt. Ob Scheunenviertel, Linienstraße, Ackerstraße oder Brunnen- und Torstraße, die Lagen in Mitte bleiben internationaler Top Standard und gehören zu den besten Investment Spots in der deutschen Hauptstadt. Preislich werden Immobilien in Mitte künftig eher im Wettbewerb mit Spots internationaler Metropolen stehen, als berlinweit.

Mehrfamilienhäuser in Berlin Mitte

Kaum zu glauben, dass vor 12 Jahren Mietshäuser in Berlin-Mitte noch zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 1.050 Euro angeboten wurden. Insbesondere in den Grenzregionen zu Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Wedding und Friedrichshain, waren im Jahr 2006 Investoren wenig zuversichtlich, was die Zukunft bringen würde. Ein Fehler, wie sich heute herausstellt. Seit Ende der 1990er-Jahre hielten sich die Preise auf niedrigem Niveau; erst 2011 begannen sie kontinuierlich zu steigen. Die Entwicklung erfasste zunächst die klassischen Quartiere der Stadtmitte, um sich dann nach und nach, angetrieben von der zunehmenden Neubauaktivität zu den Quartiersgrenzen nach Kreuzberg, Wedding und Friedrichshain auszuweiten. Alle Lagen in Mitte bieten auch heute noch und trotz hoher Einstandspreise hervorragende Wertsteigerungspotenziale für Mehrfamilienhäuser. 

Das kann nur Mitte: Quadratmeterpreise bis 16.844 EUR/m²

2.466 bis 16.844 EUR/m²! Der Kern-Bezirk Mitte, ohne die verwaltungsrechtlich zugehörigen Ortsteile wie Tiergarten, Wedding und Moabit, setzt wie immer Maßstäbe im stark internationalisierten Teilmarkt für Zinshäuser in Berlin. Die Preisspanne beginnt dort, wo andere Bezirke enden. Der vom GAA angegebene Maximalwert von fast 17.000 Euro/m² ist jedoch eine maximal-Spitze, die nicht üblich ist. Aber selbst um Ausreißer bereinigt liegt der Median den Zahlen des GAA zufolge noch bei EUR/m² 3.910, bzw. bei einer Spanne von 2.466 bis 6.999 EUR/m². 

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MFH Mitte: Werte und Entwicklung

Jahr   Mitte Gesamt Berlin
2018 Anzahl 16 687
  Preisspanne EUR/m² 1.267 bis 5.247 301 bis 11.919
  Mittelwert EUR/m² 3.033 2.115
2019 Anzahl 18 571
  Preisspanne EUR/m² 1.208 bis 6.168 396 bis 11.340
  Mittelwert EUR/m² 3.496 2.294
2020 Anzahl 15 627
  Preisspanne EUR/m² 1.594 bis 8.481 431 bis 10.526
  Mittelwert EUR/m² 3.926 2.183
2021 Anzahl 22 660
  Preisspanne EUR/m² 1.603 bis 8.475 601 bis 16.262
  Mittelwert EUR/m² 3.951 2.522
2022 Anzahl 14 348
  Preisspanne EUR/m² 2.466 bis 16.844 824 bis 16.844
  Mittelwert EUR/m² 5.146 2.651
  Bereinigt um Spitzenwerte (2022) EUR/m² 3.910 2.327
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Neubau in Mitte

Im Kernbereich von Berlin-Mitte ist das Potenzial für neue Flächen sehr gering. Großvolumige Projekte müssen entsprechend entweder in die Höhe wachsen oder auf bestehendem aufbauen. Reine Wohnnutzungen sind selten, denn Grundstücke sind sehr knapp und sehr teuer. Meist handelt es sich um Gewerbeprojekte mit Wohnanteil. Und eines haben alle Projekte gemeinsam: Die Planung ist exklusiv, hochwertig und teuer. Die Hochhaus-Debatte in Mitte ist fast so alt wie der Mauerfall. In einem ziemlich anachronistischen “Hochhausleitbild”, das von vielen auch als spießig bezeichnet wird, wurde zuletzt (damals noch unter linker Führung) eine kompromisslos bürokratische Vision von Hochhäusern entwickelt, die eine eher horizontale Weltsicht vermittelt. 

Der Alexander Tower an der “Ecke” Alexanderstraße / Grunerstraße wird mal russischen Bauherren zugeordnet (Sanktionen?) mal einer Firma aus Armenien. Aus den geplanten rund 475 Einheiten sollte ein Großteil als Eigentum an den Markt kommen. Zuletzt driftete Medienberichten zufolge das Konzept in eine Mischnutzung aus Eigentum und Serviced Apartments. Und noch wächst an dieser Stelle nichts in die Höhe, die Bauarbeiten scheinen zu stocken. 

Mitte ist aber mehr als nur die Quartiere rund um den Alexanderplatz. Am Übergang zum Großen Tiergarten wird nahe des Brandenburger Tores und der Britischen Botschaft das Stadtpalais "The Wilhelm" vermutlich in 2023 fertiggestellt sein. Dort entstehen über 170 hoch exklusive Wohnungen in hoch exklusiver Lage. Elegante Geschäfte im Erdgeschoss stellen sicher, dass die anspruchsvolle internationale Klientel in den Full-Service-Luxus Apartments und Penthäusern sich wohl fühlt. 

Mit bis zu 300 Millionen Euro Bausumme wird ein Tower in der Top-Adresse Alexanderplatz 3, das vom amerikanischen Immobilienunternehmen Hines vorangetrieben wird, kalkuliert. Ob die 300 Millionen reichen ist unklar, denn erstens ist das Projekt noch nicht genehmigt und zweitens ist die Lage durch die bauliche Verbindung zu den U-Bahnanlagen der BVG nicht ganz einfach. Hines garantiert der BVG die aufwändige Absicherung und Sanierung eines U-Bahn-Tunnels, was den Konzern Medienberichten zufolge rund 30 Millionen Euro kosten könnte.

In Berlin-Mitte ist fast jede Lage Reputation pur. So auch das Tacheles, beziehungsweise der Neubau eines Wohnkomplexes mit rund 120 Wohnungen “Am Tacheles”. Bauende ist auch hier wahrscheinlich in 2023. Die Lage der 11 Gebäude, darunter 7 Wohnhäuser und 3 Bürogebäude zwischen Oranienburger Straße, Friedrichstraße und Johannisstraße spricht für sich. Der entstehende Stadtraum wird von Herzog & de Meuron und Grüntuch Ernst Architekten sowie Brandlhuber+ Muck Petzet geplant; die Schweizer Architekten leiten das Projekt künstlerisch. 

Deutlich günstiger wird man im Wohnungsneubau Fischerinsel/Ecke Mühlendamm leben können, wo die WBM Wohnungsbaugesellschaft Mitte 210 Wohnungen errichtet. Ende 2023 sollen die Bauarbeiter hier abziehen.  

Quartiere in Mitte

Alle Lagen in Berlin-Mitte zeichnen sich durch Urbanität aus und viele sind mit zentralen innerstädtischen Funktionen ausgestattet: Verwaltung, Office, Bundesregierung, Großkanzleien, Retail oder globale Unternehmen. In Mitte sind einfach alle. Aber nicht alles in Mitte ist schick. Viele Quartiere haben einen hohen Plattenbau-Anteil, in den sich Wohnprojekte aus mehr als zwei Jahrzehnten Nachwende-Bautätigkeit mischen. Diese Mischung ist ein Spiegel der Gesellschaft in Mitte und Zeuge vieler Epochen. Rund 780 Plattenbauten sind in den Jahren zwischen 1961 und 1989 errichtet worden, mit über 3.600 Wohnhäusern stellt der Altbaubestand in Mitte aber das größte Segment. Zahlreiche Gebäude in der westlichen Leipziger Straße sind in ihrer historisch Bausubstanz gut erhalten und strahlen Exklusivität aus. Während in diesem Abschnitt das Bundesfinanzministerium und der Bundesrat ihren Sitz haben, ragen an der östlichen Leipziger Straße Wohnquartiere und Geschäftshäuser mit bis zu 25 Etagen in die Höhe. Die (sehr beliebten) Wohnkomplexe entlang der Leipziger Straße verstanden sich 1969 als sozialistisches Gegenstück zum Klassenfeind, dem Axel-Springer-Hochhaus. In der Rosenthaler Vorstadt dominieren Spätklassizismus und Gründerzeit, durchmischt von Neubauten. Die “Vorstadt-Kieze” ziehen nach wie vor Familien an. Besonders der Arkonaplatz, die Gegend zwischen Torstraße, Friedrichstraße, Rosa-Luxemburgstraße und Spree ist sehr beliebt. Die Quartiere rund um den Hackeschen Markt und der Oranienburger Straße beherbergen Galerien, exklusive Designerläden, Clubs und Restaurants.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Mitte

Am freien Mietwohnungsmarkt werden Bestandswohnungen in Berlin-Mitte aktuell für ca. 25,10 EUR/m² Wohnfläche angeboten. Damit liegt die Preisentwicklung bei etwa 7,90 % im Vergleich zum Vorjahr (23,25 EUR/m²). Grundlage für die Berechnung waren 1.960 Wohnungsangebote (12 Monate). Im Neubausegment liegen die Preise höher. In den vergangenen 12 Monaten wurden 170 Wohnungen am Markt platziert. Der mittlere Angebotspreis betrug in diesem Zeitraum 38,00 EUR/m². Dies entspricht einer Entwicklung der Angebotsmieten um 39,10 %, von zuvor 27,30 EUR/m²

Mietpreisindex Berlin Mitte

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 25,10 EUR/m² - 38,00 EUR/m² -
1 Jahr 23,25 EUR/m² 7,90 % 27,30 EUR/m² 39,10 %
3 Jahre 17,35 EUR/m² 44,60 % 19,30 EUR/m² 97,10 %
5 Jahre 15,60 EUR/m² 60,70 % 16,65 EUR/m² 128,00 %

Vogelperspektive: Angebotsmieten in Berlin Mitte

Mitte beherbergt einen der hochpreisigsten Mietmärkte der Hauptstadt, dessen Neuvertrags-Schwerpunktmieten erst bei über 12 EUR/m² beginnen. Das Gros der Neuvermietungen liegt bereits bei über 14 EUR/m² Wohnfläche nettokalt.

Marktentwicklung der Angebotsmieten in Mitte

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und die Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Mitte

Mit einem Wohnungsbestand von 58.000 Einheiten, verteilt auf 12 statistische Planungsräume ist Berlin-Mitte überschaubar. Die Neubauaktivität im 7-Jahreszeitaum, von 2011 bis 2018, war vor allem in den zentralen Lagen, die durch die Zeit der Teilung Berlins strukturell geschwächt waren, sehr hoch. Dazu gehören die Quartiere entlang der Invalidenstraße, Oranienburger Straße und Brachen im LOR Alexanderplatzviertel. In den vergangen 7 Jahren wuchs der Wohnungsbestand in Mitte um mehr als 13%. 

Mitte hat mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 67,4 m² nach Lichtenberg den höchsten Anteil kleiner Wohnungen in Berlin. Das zeigt sich auch statistischen Haushaltsgröße von 1,64 Personen je Haushalt. Lediglich in Wilmersdorf und Friedrichshain ist sie geringer. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,83 Personen je Haushalt.

Milieuschutzgebiete in Berlin Mitte

Im Bezirk Mitte wurde ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Alexanderplatzviertel 2019 - - -

Auf Grundlage einer Untersuchung mit Ergebnisbericht zum Ende 2018 wurden zehn Beobachtungsgebiete vertiefend untersucht. Daraufhin wurden in Moabit, Wedding und Tiergarten Milieuschutzgebiete erlassen. Innerhalb der drei Planungsräume Alexanderplatzviertel, Oranienburger Straße und Invalidenstraße, welche im Ortsteil Mitte gelegen sind, wurde das Alexanderplatzviertel in 2019 veröffentlicht. Die Gebietskulissen Invalidenstraße und Oranienburger Straße werden weiterhin beobachtet.

Milieuschutzkarte Mitte

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Mitte

Mitte ist ein multinationaler Schmelztiegel. Der Anteil der internationalen Bevölkerung liegt bei etwa 30 Prozent. Die größte Community wird von den USA gestellt, gefolgt von Russland, Italien, Frankreich und Großbritannien.

Wanderungsbewegungen in Mitte

Die Bewohner in Mitte sind international. Seit 2014 führen die USA die Zuzüge an, gefolgt von Großbritannien, Italien, Frankreich und Russland. Der hochkarätige Zuzug verfestigt die Zentrumsfunktion und die Wahrnehmung des Bezirks als internationalen Hot-Spot. Seit 2016 sind auch Zuzüge aus China unter den Top 10. Mitte hat einen regen Austausch mit Bayern, Nordrhein-Westfalen und Brandenburg. Der aktivste Austausch findet mit den direkt nördlich an Berlin angrenzenden Gemeinden und Potsdam statt. Innerhalb Berlins gibt der Bezirk Mitte leicht an andere Quartiere ab. Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Friedrichshain führen sowohl den Zuzug als auch den Fortzug an.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 07.02.2023 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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