Letztes Update: 23.02.2024

Berlin Immobilien Pankow 2024

In der Zeit der Berliner Mauer galt Pankow als eine der begehrtesten Wohnlagen in Ost-Berlin. Vom historischen Villenviertel bis zu neueren Wohngebieten mit Einfamilienhäusern bietet der Ortsteil heute eine vielfältige Architekturlandschaft. Eine typische Bestandswohnung in Pankow kostet aktuell rund 5.220 EUR/m²

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Pankow, Stand 23.02.2024 .

Von Polit-Elite zu Familienidyll: Pankows Wandel

Im Norden Berlins und Teil des gleichnamigen Bezirks, liegt der Ortsteil Pankow. Während der DDR-Zeit war dieser spezielle Ortsteil ein Synonym für Privilegien, mit vielen hochrangigen DDR-Regierungsmitgliedern, die hier residierten. Noch lange nach dem Mauerfall, empfanden vor allem West-Berliner Pankow eher als "JWD", was "Janz weit draußen" bedeutet. Die großen Botschaften und politischen Größen sind zwar längst weg, trotzdem hat der Ortsteil nichts von seiner Anziehungskraft verloren. Ganz im Gegenteil findet der Bezirk immer mehr Freunde auch im alten Westteil. Das liegt sicher auch daran, dass Pankow sich modernisiert und transformiert hat. Aus der repräsentativen ehemaligen Schultheiss-Mälzerei von 1874 wurden Lofts. Wohnungen fanden auch in der alten Zigarettenfabrik Garbáty Platz. Pankow ist heute wahrscheinlich sogar mehr auf "öko" gepolt als Kreuzberg, Prenzlauer Berg oder Friedrichshain, was sicher einer der Gründe für die Beliebtheit Pankows bei jungen Familien ist. 

Bestand

Median Angebotspreis
4.780 EUR/m²
-5,20 %
Median Angebotsmiete
12,35 EUR/m²
+2,20 %

Neubau

Median Angebotspreis
7.180 EUR/m²
-6,10 %
Median Angebotsmiete
22,00 EUR/m²
-6,70 %

Immobilienpreise in Berlin Pankow

Der aktuelle Median-Angebotspreis für Bestandswohnungen im Kernbereich Pankow liegt bei 5.220 EUR/m². Über das letzte Jahr wurden insgesamt 540 Objekte in diesem Segment auf dem Markt gelistet. Die Preisveränderung in dieser Zeit betrug -4,50 %.

Über alle Ortsteile in Pankow gerechnet liegt der Median bei 4.780 EUR/m². Hier liegt die Entwicklung bei -5,20 %, was die Preisdifferenzierung nach Quartier und Mikrolage belegt.

Im Kernbereich liegen die Preise bei den besagten 5.220 EUR/m², im familiär geprägten Ortsteil  bei 4.080 EUR/m² und in Niederschönhausen bei 4.780 EUR/m².

Wir haben 100 Eigentumswohnungen-Neubauten in Pankow erfasst, die im Median zu einem Listenpreis von 7.330 EUR/m² an den Markt gebracht wurden. Preisentwicklung zum Vorjahr: -6,10 %.

Kaufpreisindex Pankow

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.780 EUR/m² - 7.180 EUR/m² -
1 Jahr 5.040 EUR/m² -5,20 % 7.640 EUR/m² -6,10 %
3 Jahre 4.490 EUR/m² 6,50 % 5.690 EUR/m² 26,10 %
5 Jahre 3.480 EUR/m² 37,20 % 4.940 EUR/m² 45,20 %
10 Jahre 2.250 EUR/m² 112,40 % 3.170 EUR/m² 126,50 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Pankow

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Lage und Typ bestimmen die Wertentwicklung

Im Bezirk Pankow ist der Immobilienbestand sehr heterogen. In den familiär geprägten Ortsteilen mit Ein- und Zweifamilienhäusern, modernen Reihenaussiedlungen und attraktivem Typenmix, sind die Preise insbesondere für Penthouse-Apartments in modernen Anlagen in den letzten Jahren spürbar gestiegen. Insgesamt bewegen sich aktuell alle Segmente eher seitwärts, hier und da auch mit minimalen Preiskorrekturen. Mit 920 Angeboten in einem Jahr zählt der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser in Pankow zu Berlins größeren Teilmärkten. Der aktuelle Median-Angebotspreis liegt bei 4.880 EUR/m². Die Preiskorrektur im Vergleich zum Vorjahr beträgt -4,70 %. Lagebereinigte Preise variieren: im Ortsteil Pankow 6.130 EUR/m², in Buch 4.550 EUR/m², in Niederschönhausen 6.170 EUR/m². Im Neubausegment wurden 500 Objekte zum Medianpreis von 4.920 EUR/m² gelistet. Höhere Bestandspreise resultieren oft aus der Lage.

Clusterung der Immobilienangebote in Pankow nach Alter und Größe

Das Bubble-Chart visualisiert die Angebotsdynamik im Pankower Immobilienmarkt der letzten 12 Monate. Dabei steht die Farbgebung für die verschiedenen Baujahreskategorien, während die Größe der Blasen die Anzahl der Angebote repräsentiert. Die Koordinaten des Charts bilden den Preis pro Quadratmeter sowie die Wohnungsgrößen ab.

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Trend

Pankow entwickelt sich weiter zu einem Magneten für diverse Altersgruppen und Lebensstile. Während die südlichen Ortsteile, vor allem Prenzlauer Berg und Weissensee, eine urbane, junge Atmosphäre bieten, präsentieren die nördlichen und nordöstlichen Gebiete einen eher bürgerlichen, ruhigen Charme. Im Zentrum dieses Trends steht der Kernortsteil Pankow, mit dem sich viele junge Familien gerne identifizieren: städtisch, aber entspannt; umweltbewusst, aber nicht ideologisch aufgeladen, gut angebunden, aber nicht überfüllt.

Die Immobilienpreise scheinen angesichts der gebotenen Wohn- und Lebensqualität sehr ausgewogen. Das wachsende Angebot an Neubauwohnungen und Eigenheimen verleiht dem Markt eine zusätzliche Dynamik, wenn auch derzeit unterbrochen durch das Zinshoch. Die Suche nach einer Wohnalternative zu den traditionell "hippen" Kiezen wie Kreuzberg oder Friedrichshain führt viele Menschen nach Pankow, begleitet von einer guten Infrastruktur, vielfältigen Bildungsangeboten und einer internationalen Nachbarschaft. Polen, Italiener, Rumänen, Briten, Spanier und Brasilianer sind in den Top 10. 

Insgesamt spiegelt dieser Trend die Zukunft Pankows, die sich vorerst in stabilen und sehr wahrscheinlich bald wieder in steigenden Preisen ausdrückt. 

Mehrfamilienhäuser in Pankow

Im Vergleich zu zentraleren Berliner Bezirken weist Pankow ein geringeres Wohnungsdefizit auf, wenn man die Einwohnerzahl inklusive Nebenwohnsitzen und die durchschnittliche Haushaltsgröße berücksichtigt. Dies zeigt sich insbesondere in Mehrfamilienhäusern in Buch und dem Kern-Ortsteil Pankow, wo die Haushaltsgröße im Schnitt 1,74 Personen beträgt. Rechnerisch fehlen hier nur etwa 1.800 Wohnungen, um diesen Schnitt zu erreichen, was den Wohnungsmarkt in Pankow als vergleichsweise ausgeglichen erscheinen lässt.

Diese relative Marktstabilität macht Pankow für Investoren im Segment der Zinshäuser besonders attraktiv. Obwohl die Anzahl der Angebote für Mietshäuser im Jahr 2022 spürbar zurückging, ist für 2023 eine Erholung zu verzeichnen. Diese findet allerdings bei leicht gesunkenen Angebots- und Transaktionspreisen statt.

In den Gebieten Pankow-Süd und im Zentrum beeinflussen Milieuschutzgebiete die Preisentwicklung moderat. Die Preisspanne für die sogenannte "wertrelevante Geschossfläche", ein Maßstab ähnlich der Bruttogeschossfläche, liegt 2023 zwischen 1.424 und 4.083 Euro pro Quadratmeter.

Für eine maßgeschneiderte Bewertung Ihres Miethauses in Pankow stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

MFH Pankow: Werte und Entwicklung

Jahr    
2018 Anzahl 38
  Preisspanne EUR/m² 468 bis 4.652
  Mittelwert EUR/m² 2.105
2019 Anzahl 24
  Preisspanne EUR/m² 671 bis 3.090
  Mittelwert EUR/m² 1.736
2020 Anzahl 23
  Preisspanne EUR/m² 895 bis 2.819
  Mittelwert EUR/m² 1.961
2021 Anzahl 15
  Preisspanne EUR/m² 1.109 bis 6.111
  Mittelwert EUR/m² 2.345
2022 Anzahl 11
  Preisspanne EUR/m² 1.815 bis 5.626
  Mittelwert EUR/m² 2.768
2023 Anzahl 14
  Preisspanne EUR/m² 1.424 bis 4.083
  Mittelwert EUR/m² 2.639

Neubau in Pankow

Das heutige Pankow ist der einwohnerstärkste und flächenmäßig zweitgrößte Bezirk Berlins und wurde 2001 aus den ehemaligen Bezirken Pankow, Prenzlauer Berg und Weißensee zusammengefügt. Die 13 Ortsteile, die sich vom nördlichsten Teil Berlins bis zur Torstraße erstrecken, bieten sowohl viel grün, als auch ein pulsierendes Großstadt leben und stehen damit fast schon im Kontrast zum Rest des Prenzlauer Bergs mit seiner engen Bebauung.

Der Ortsteil Pankow ist deutlich übersichtlicher. Es wird viel gebaut. So wurde eines der größten Projekte der letzten Jahre in der Wiltbergstraße mit 190 Wohneinheiten geplant. Gebaut ist eine Bruttogeschossfläche von 29.000 m² auf 5 Geschossen und ein Baubeginn im Juli 2022.

Mit einer geschätzten Bausumme von 73 Millionen sind auch in der Idunastraße und Neukirchstraße mehrere Mehrfamilienhäuser in Planung. GESOBAU AG entwickelt hier ein gigantischen Projekt mit 430 Wohneinheiten, 883 Parkplätzen und eine 500 m² große Gewerbe-und Verkaufsfläche. Der Bau soll 2023 starten und bei geplantem Verlauf im Jahr 2025 beendet werden.

Auch zahlreiche kleinere Projekte verteilen sich über ganz Pankow.  In Französisch Buchholz z.B. werden seit Jahren viele neue Projekte fertiggestellt. So z.B. auch die 7 neuen Reihenhäuser die mit viel grün, Gärtner und Balkonen ein regelrechtes Vorstadt-feeling erzeugen. Dieses Projekt in der Ferdinand-Buisson-Str. wurde von REAL-Wohn-Wert entwickelt und 2021 fertiggestellt. 

Neubau bleibt in Pankow auch weiterhin aktuell. Seit 2020 allein wurden rund 100 Bauprojekte angestoßen, gebaut oder fertiggestellt. Wir haben diese in unserer Projektmap für Sie zusammengefasst und halten Sie in unseren Marktreports auf dem Laufendem. 

Quartiere in Berlin Pankow

Als Bezirk umfasst Pankow 13 Ortsteile. Pankow ist Bezirk und Ortsteil zugleich. Mit etwa 71.500 Bewohnern ist Pankow das bevölkerungsreichste Quartier, gefolgt von Niederschönhausen mit etwa 30.000 Menschen. In Französisch Buchholz leben knapp 18.500 Menschen und in Buch fast 16.000. Für Prenzlauer Berg und Weißensee haben wir aufgrund der Alleinstellungsmerkmale spezifische Berichte erstellt. Der Bezirk bietet ein breites Spektrum an Wohnlagen, vom Villenviertel über klassische Neubaugebiete mit Einfamilienhäusern bis hin zu soliden und modernen Mischbebauungen. Der Florakiez zählt zu den begehrtesten Wohngegenden im Bezirk. Wer es gediegener bevorzugt, sieht sich im Majakowskiring um, wo zu DDR-Zeiten nahezu die gesamte Politprominenz residierte. Die Villen und repräsentativen Miets- und Mehrfamilienhäuser sind sehr gefragt. Fast allen Lagen gemeinsam ist eine niedrige Arbeitslosenquote, sowie hohe Pro-Kopf- und Haushaltseinkommen. Gute Schulen und die, je nach Ortsteil sehr gut erhaltene Altbausubstanz, sorgen für einen nachhaltigen Zuzug. Trotzdem ist der Druck auf den Wohnungsmarkt deutlich niedriger als in anderen Bezirken oder Ortsteilen.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Pankow

Die Median Angebotsmiete in Berlin-Pankow liegt unter Berücksichtigung der Angebote der zurückliegenden drei Monate bei 12,35 EUR/m². Im 12-Monats-Zeitraum wurden 1.170 Mietwohnungen in Pankow an den Markt gebracht. Die Preisentwicklung betrug in dieser Zeit ca. 2,20 %. Neubau-Wohnungen in Pankow werden derzeit zu einem mittleren Angebotspreis von 22,00 EUR/m² an den Markt gebracht. Die Preiskorrektur zum Vorjahr liegt bei ca. -6,70 %.  

Mietpreisindex Pankow

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 12,35 EUR/m² - 22,00 EUR/m² -
1 Jahr 12,10 EUR/m² 2,20 % 23,55 EUR/m² -6,70 %
3 Jahre 10,50 EUR/m² 17,80 % 17,20 EUR/m² 28,00 %
5 Jahre 10,55 EUR/m² 17,10 % 13,45 EUR/m² 63,30 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Pankow

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Pankow. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.In Pankow sind alle Bestands-Baujahresklassen fast gleich stark am Mietwohnungsmarkt vertreten. Das Neubausegment ist etwas schwächer vertreten. 

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Pankow

Die Entwicklung der Mietpreise in Pankow verläuft moderat. Die Verschiebungen zwischen den Preissegmenten spiegelt die im Vergleich zu anderen Bezirken weniger angespannte Situation.

Bautätigkeit in Pankow

Pankow ist der nördlichste Bezirk Berlins und hat mit 165.000 Einheiten direkt nach Neukölln den höchsten Wohnungsbestand. Pankow umfasst 12 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Die durchschnittliche Wohnungsgröße bewegt sich mit 73,0 m² im Berliner Durchschnitt. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,78 Personen je Haushalt und ist damit unter den Top 5 in Berlin. Rechnerisch beträgt sie 2,05 Personen je Haushalt. Pankow weist berlinweit eine der geringsten Differenzen zwischen der statistischen und der rechnerischen Haushaltsgröße auf.

Die Bauaktivität in Pankow ist in den vergangenen Jahren konstant hoch. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Pankow

Im Bezirk Pankow sind, Stand Januar 2019, zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Pankow Zentrum 2000 121,1 2013 -
Pankow-Süd 2017 30,3 - -

Milieuschutzkarte Pankow

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Pankow

Wanderungsbewegungen in Pankow

Während andere Bezirke im Binnenverhältnis Einwohner abgeben, stammen in Pankow die meisten Zuzüge aus Berlin. Insgesamt wird das Einwohnerwachstum von drei Säulen getragen: Berlin, international, national. Im suburbanen Verhältnis sind deutlich mehr Ab- als Zuwanderungen erkennbar. Viele internationale Migrationen stammen derzeit aus Ländern ohne nähere Angabe. Im Austausch mit den Bundesländern dominieren Zu- und Fortzüge aus Brandenburg. Entgegen des Berliner Gesamttrends stammen die meisten Zuzügen nach aus Berlin. In den Hotspots werfen wir einen Blick auf den Ortsteil Niederschönhausen, der offensichtlich auch bei US-Amerikanern beliebt ist. Insgesamt ist die Zusammensetzung der Zuzüge hier außergewöhnlich und lässt auf eine interessante, internationale Mischung schließen. Auch die Binnenzuzüge nach Niederschönhausen kommen aus Quartieren mit höheren Einkommen.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 23.02.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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