Letztes Update: 22.07.2019

Marktbericht Berlin Pankow 2019

Mit fast 400.000 Einwohnern, 13 Ortsteilen und einer Fläche von über 100 Quadratkilometern ist der Mega-Bezirk Pankow größer als viele mittelgroße Städte in Deutschland. Zu Mauerzeiten war Pankow die Ost-Berliner Top-Lage. Vom Villenviertel über klassische Neubaugebiete mit Einfamilienhäusern bis hin zu soliden und modernen Mischbebauungen sind alle Segmente und Typologien vertreten.

Früher Polit-Prominenz, heute Familien

Im Nordosten Berlins gelegen, grenzt Pankow an vier Berliner Bezirke und ist gleichzeitig die Stadtgrenze zum benachbarten Brandenburg. Pankow galt zu DDR-Zeiten als privilegiert; hinter Schlagbäumen war der Bezirk die bevorzugte Wohngegend hochrangiger Mitglieder der DDR-Regierung. Hier etablierte sich auch das Botschaftsviertel. Polit-Größen aus DDR-Zeiten sind längst nicht mehr im ehemaligen Renommierbezirk anzutreffen und die großen Botschaften verlagerten ihren Sitz in die Nähe des Regierungsviertels. Noch lange nach dem Mauerfall, empfanden vor allem West-Berliner Pankow als "JWD, janz weit draußen". Verschlafen ist Pankow schon lange nicht mehr. Ganz im Gegenteil findet der Bezirk immer mehr Freunde auch im alten Westteil. Das liegt sicher auch daran, dass Pankow sich modernisiert hat. Aus der repräsentativen ehemaligen Schultheiss-Mälzerei von 1874 wurden Lofts. Wohnungen fanden auch in der alten Zigarettenfabrik Garbáty Platz. Pankow ist heute wahrscheinlich sogar mehr auf "öko" gepolt als Kreuzberg, Prenzlauer Berg oder Friedrichshain, was sicher einer der Gründe für die Beliebtheit Pankows bei jungen Familien ist. 

Bestand

Median Angebotspreis
3.890 EUR/m²
+19,80 %
Median Angebotsmiete
10,45 EUR/m²
+3,80 %

Neubau

Median Angebotspreis
4.830 EUR/m²
+1,50 %
Median Angebotsmiete
13,00 EUR/m²
+8,10 %

Märkte

Als Bezirk umfasst Pankow 13 Ortsteile. Pankow ist Bezirk und Ortsteil zugleich. Mit etwa 71.500 Bewohnern ist Pankow das bevölkerungsreichste Quartier, gefolgt von Niederschönhausen mit etwa 30.000 Menschen. In Französisch Buchholz leben knapp 18.500 Menschen und in Buch fast 16.000. Für Prenzlauer Berg und Weißensee haben wir aufgrund der Alleinstellungsmerkmale spezifische Berichte erstellt. Der Bezirk bietet ein breites Spektrum an Wohnlagen, vom Villenviertel über klassische Neubaugebiete mit Einfamilienhäusern bis hin zu soliden und modernen Mischbebauungen. Der Florakiez zählt zu den begehrtesten Wohngegenden im Bezirk. Wer es gediegener bevorzugt, sieht sich im Majakowskiring um, wo zu DDR-Zeiten nahezu die gesamte Politprominenz residierte. Die Villen und repräsentativen Miets- und Mehrfamilienhäuser sind sehr gefragt. Fast allen Lagen gemeinsam ist eine niedrige Arbeitslosenquote, sowie hohe Pro-Kopf- und Haushaltseinkommen. Gute Schulen und die, je nach Ortsteil sehr gut erhaltene Altbausubstanz, sorgen für einen nachhaltigen Zuzug. Trotzdem ist der Druck auf den Wohnungsmarkt deutlich niedriger als in anderen Bezirken oder Ortsteilen.

Kaufen

Der mittlere Angebotspreis über alle Wohnungstypen im Bestand beträgt in Gesamt-Pankow derzeit 3.890 EUR/m². Im 12-Monats-Zeitraum wurden 1.210 Wohnungen am Markt angeboten. Innerhalb eines Jahres sind die Angebotspreise um 19,80 % gestiegen. Die Neubauaktivität im Teilmarkt für Eigentumswohnungen ist hoch. 860 Objekte wurden im 12-Monats-Zeitraum mit einem mittleren Listenpreis von 4.830 EUR/m² an den Markt gebracht. Die Preiskorrektur zum Vorjahr betrug damit im Neubausegment 1,50 %. Wie berichtet, differenzieren sich die Angebotspreise in Pankow nach Quartieren aus. In Buch liegen die Angebotspreise mit 2.710 EUR/m² derzeit am unteren Ende der Preisskala, in Niederschönhausen mit 3.810 EUR/m² im oberen Bereich. 

Kaufpreisindex Pankow

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 3.890 EUR/m² - 4.830 EUR/m² -
1 Jahr 3.250 EUR/m² 19,80 % 4.760 EUR/m² 1,50 %
3 Jahre 2.650 EUR/m² 46,80 % 3.750 EUR/m² 28,80 %
5 Jahre 2.240 EUR/m² 73,80 % 3.190 EUR/m² 51,40 %
10 Jahre 1.500 EUR/m² 158,80 % 2.250 EUR/m² 115,00 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Pankow. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Familienhäuser

Mit 710 Angeboten in 12 Monaten gehört der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser in Pankow zu den größeren Teilmärkten in Berlin. Aktuell werden für Bestandsobjekte mittlere Angebotspreise von 3.650 EUR/m² eingestellt. Die Ausweichbewegungen vom Wohnungsmarkt auf den Häusermarkt macht sich in der Preisentwicklung bemerkbar. Im Vergleichszeitraum vor 12 Monaten lag der mittlere Angebotspreis bei 3.680 EUR/m². Die Preiskorrektur über 12 Monate beträgt ca. -0,80 %. Lagebereinigt liegen die Angebotspreise in Pankow (Ortsteil) bei 4.190 EUR/m², in Buch bei 3.620 EUR/m² und in Niederschönhausen bei 3.820 EUR/m², jeweils im Bestand. Im Teilmarkt Neubau wurden in den zurückliegenden 12 Monaten 260 Objekte zu einem mittleren Listenpreis von 3.770 EUR/m² angeboten. Der teilweise höhere Preis im Bestand erklärt sich aus Lagequalitäten.

Mieten

Die mittlere Angebotsmiete in Berlin-Pankow liegt unter Berücksichtigung der Angebote des letzten Quartals bei 10,45 EUR/m². Im 12-Monats-Zeitraum wurden 3.270 Mietangebote an den Markt gebracht. Die Preisentwicklung betrug in dieser Zeit ca. 3,80 %. Neubau-Wohnungen in Pankow werden derzeit zu einem mittleren Angebotspreis von 13,00 EUR/m² an den Markt gebracht. Die Preiskorrektur zum Vorjahr liegt bei ca. 8,10 %

Mietpreisindex Pankow

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 10,45 EUR/m² - 13,00 EUR/m² -
1 Jahr 10,05 EUR/m² 3,80 % 12,00 EUR/m² 8,10 %
3 Jahre 8,75 EUR/m² 19,40 % 11,65 EUR/m² 11,30 %
5 Jahre 7,65 EUR/m² 36,60 % 10,80 EUR/m² 20,00 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Pankow. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.In Pankow sind alle Bestands-Baujahresklassen fast gleich stark am Mietwohnungsmarkt vertreten. Das Neubausegment ist etwas schwächer vertreten. 

Marktentwicklung

Die Entwicklung der Mietpreise in Pankow verläuft moderat. Die Verschiebungen zwischen den Preissegmenten spiegelt die im Vergleich zu anderen Bezirken weniger angespannte Situation.

Mehrfamilienhäuser

Setzt man die Zahl der gemeldeten Einwohner inklusive Nebenwohnsitz in Relation zur offiziellen durchschnittlichen Haushaltsgröße (Amt für Statistik) ergeben sich in Pankow deutlich niedrigere Wohnungsdefizite als in zentraleren Bezirken. Mehrfamilienhäuser mit durchschnittlich mehr als 6 Parteien sind überwiegend in Buch und im Ortsteil Pankow (nicht Bezirk) vorzufinden. In letzterem fehlen ohne Fehlertoleranzen rechnerisch knapp 1.800 Wohnungen, um die durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,74 Personen zu erreichen. Der Wohnungsmarkt in den Quartieren in Pankow erscheint damit insgesamt ausgeglichener als im übrigen Stadtgebiet. Im Jahr 2017 betrug das Gesamt-Wanderungssaldo etwa 1.900 Personen. Die Zahl der Angebote für Mietshäuser in Pankow ist dem Berlin-Trend folgend rückläufig, was den Preisdruck noch etwas erhöht. Für die Baujahresklasse 1900 - 1949 gibt der Preisspiegel des IVD in mittleren bis guten Lagen eine Preisspanne von 1.600 - 3.000 EUR/m² an. Dies deckt sich mit dem von uns ermittelten derzeitigen durchschnittlichen Angebotspreis von 3.030 EUR/m². In Pankow-Süd und Pankow-Zentrum wirken sich Milieuschutzgebiete dämpfend auf die Preisentwicklung aus. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.300 - 2.600 EUR/m² 1.700 - 3.300 EUR/m²
1950 - 1989 1.300 - 2.200 EUR/m² 1.600 - 2.800 EUR/m²
1979 - 2000 1.500 - 2.500 EUR/m² 2.000 - 2.900 EUR/m²
ab 2001 1.600 - 2.900 EUR/m² 2.200 - 3.400 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Pankow sind, Stand Januar 2019, zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Pankow Zentrum 2000 121,1 2013 -
Pankow-Süd 2017 30,3 - -

Milieuschutzkarte Pankow

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen

Pankow bietet eigentlich hervorragende Voraussetzungen für die Schaffung von Wohneigentum. Hohe Haushaltseinkommen, eine niedrige Arbeitslosigkeit und ein grünes und ansprechendes Umfeld in fast allen Quartieren machen den Wohnstandort attraktiv. Und der Druck am Wohnungsmarkt in Pankow ist spürbar geringer, als in zentraleren Lagen Berlins. Zwar gibt es im Ortsteil Pankow nur zwei Milieuschutzgebiete; auf den gesamten Bezirk entfallen mit 13 Gebieten jedoch die größte Anzahl von Erhaltungssatzungen in Berlin. Damit wird die Schaffung von Wohneigentum in einem eigentlich dafür prädestinierten Bezirk weitestgehend verhindert. Der Bezirksbürgermeister in Pankow wird von der Fraktion Die Linke gestellt. Das Ressort Stadtentwicklung obliegt Bündnis 90/Die Grünen. Schon heute besteht in den Quartieren Pankows Disparität bezüglich Mietverhältnissen und von Eigentümern bewohnten Wohneinheiten. Basierend auf dem Mikrozensus 2011 werden laut Amt für Statistik in Pankow nur knapp 11.500 Wohnungen von Eigentümern bewohnt, etwa 58.000 Einheiten werden vermietet. Nur sehr wenige Einheiten dienen als Ferien- oder Freizeitwohnung. Das rechnerische Wohnungsdefizit zeigt, dass in keinem Quartier in Pankow akute Wohnungsnot besteht. Die Baufertigstellung in Pankow sind zuletzt signifikant zurückgegangen. 

Migration

Während andere Bezirke im Binnenverhältnis Einwohner abgeben, stammen in Pankow die meisten Zuzüge aus Berlin. Insgesamt wird das Einwohnerwachstum von drei Säulen getragen: Berlin, international, national. Im suburbanen Verhältnis sind deutlich mehr Ab- als Zuwanderungen erkennbar. Viele internationale Migrationen stammen derzeit aus Ländern ohne nähere Angabe. Im Austausch mit den Bundesländern dominieren Zu- und Fortzüge aus Brandenburg. Entgegen des Berliner Gesamttrends stammen die meisten Zuzügen nach aus Berlin. In den Hotspots werfen wir einen Blick auf den Ortsteil Niederschönhausen, der offensichtlich auch bei US-Amerikanern beliebt ist. Insgesamt ist die Zusammensetzung der Zuzüge hier außergewöhnlich und lässt auf eine interessante, internationale Mischung schließen. Auch die Binnenzuzüge nach Niederschönhausen kommen aus Quartieren mit höheren Einkommen.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Pankow als Bezirk beherbergt einige der schönsten Lagen Berlins und trifft den Nerv der Bewohner aller Altersklassen. Von Süd nach Nord zieht sich eine Hipfaktorpyramide. In Prenzlauer Berg und Weissensee noch sehr hip, nach Norden hin bügerlicher und nach Osten und Nordosten ländlich. Der kleine Ortsteil (also nicht der Bezirk) Pankow gehört zu den derzeit beliebtesten Wohnlagen für junge Familien. Städtisch, aber nicht stressig, öko, aber nicht alternativ, zentral aber nicht überlaufen. Gemessen an den Qualitäten der einzelnen Lagen wirken die Immobilienpreise in Pankow nicht teuer. Ein sehr großes Wohnungsangebot im Neubausegment, verhältnismäßig große Wohnungen und ein ebenfalls großes Angebot im Häusermarkt üben eine große Anziehungskraft aus. Wer nach Pankow zieht, sucht kein zweites Kreuzberg, Prenzlauer Berg oder Friedrichshain, sondern eine Alternative dazu. Ein gutes Schulangebot und sehr charmante, kleinstädtisch wirkende Quartiere bei einer guten Anbindung, sind ideale Voraussetzungen für junge Communities. Die Migrationszahlen zeigen gleichzeitig, dass nicht nur die USA oder Hip-Kieze die Zuzüge bestimmen. Auf Ortsteilebene ist die Mischung ebenfalls bunt. Polen, Italiener, Rumänen, Briten, Spanier und Brasilianer laufen alle in den Top 10 Zuzügen. 

Immobilien Newsletter

Erhalten Sie über unseren kostenlosen Immobilien Newsletter exklusive Immobilienangebote bevor diese auf den bekannten Börsen veröffentlich werden. Darüber hinaus informieren wir quartalsweise über die Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmatkt. Sie können unseren Newsletter selbstverständlich jederzeit wieder abbestellen.

Dieser Report wurde zuletzt am 22.07.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.