Mai 2019

Marktbericht Berlin Reinickendorf-Tegel 2019

Masterplan Nordwest: 12 Milliarden Euro für Forschung, Produktion und Wohnen in Reinickendorf-Tegel und Spandau. Aus TXL wird "Urban Tech Republic", das Kurt-Schumacher-Quartier und die Insel Gartenfeld werden mit etwa 8.700 Wohnungen bebaut und Siemens setzt mit einem High-Tech-Campus klare Standortentscheidungen. Mindestens 20.000 Arbeitsplätze entstehen. Berlins Nordwesten muss man auf dem Schirm haben.

Die Zukunft beginnt jetzt

Wie wird Berlin in 20 oder 30 Jahren aussehen? Welche Rolle wird die deutsche Hauptstadt international einnehmen? Eine entscheidende Rolle werden Netzwerke zwischen Wirtschaft und Wissenschaft spielen. Einen Ausblick darauf gibt es in Adlershof. Im Südosten der Hauptstadt wird unter anderem in den Bereichen Photonik und Optik, Energietechnik und Photovoltaik geforscht. Es entstehen Produkte für die Zukunft. Im Nordwesten Berlins soll  der heutige Flughafenstandort TXL eine ähnliche Rolle einnehmen. Die Chancen stehen gut, dass hier in planbaren Zeiträumen ein Industrie- und Forschungspark unter dem Leitbild entsteht, der sich im Namen spiegelt: „Urban Tech Republic”. Im Fokus: Energie, Verkehr, Mobilität und Werkstoffentwicklung. Die Investitionssummen sind enorm. Neben der Urban Tech Republic entwickelt das Berliner Traditionsunternehmen Siemens einen weiteren High-Tech-Campus. Große öffentliche und private Vorhaben für Wohnungsbau flankieren die Transformation. Reinickendorf-Tegel wird künftig nicht mehr Einfallstor für Millionen von Fluggästen sein, sondern Startrampe für neue Technologien und Unternehmen. Von mindesten 20.000 Arbeitsplätzen ist die Rede, mit denen die Jobverluste durch den Wegfall des Flughafens mehr als ausgeglichen wären. Die qualitativen Verbesserungen für alle Ortsteile und Lagen im Nordwesten Berlins sind kaum zu beziffern. Eine radikal sinkende Umweltbelastung, neue Impulse und Zukunftsperspektiven werden Reinickendorf-Tegel zu einem echten Zukunftsort machen.

Bestand

Median Angebotspreis
3.020 EUR/m²
+0,70 %
Median Angebotsmiete
10,20 EUR/m²
+7,60 %

Neubau

Median Angebotspreis
4.510 EUR/m²
+5,40 %
Median Angebotsmiete
11,55 EUR/m²
+4,90 %

Märkte

Reinickendorf-Tegel hat nicht nur enormes Potenzial als Zukunfts-Lage, sondern bietet auch in der Gegenwart viele Facetten urbanen Wohnens. Gute Wohnlagen-Klassifizierungen sind vor allem im Ortsteil Tegel, Frohnau und Heiligensee zu finden. Ansonsten überwiegen mittlere und einfache Wohnlagen, die überwiegend im Südwesten und im Märkischen Viertel liegen. Lübars ist ländlich geprägt. Im Tegeler Kerngebiet dominiert die typische Berliner Blockbebauung. Die Cité Foch, eine von zwei französischen Alliierten-Siedlungen wird durch ein Neubauprojekt mit 90 Miet- und 241 Eigentumswohnungen erweitert. In den Quartieren rund um den Eichborndamm, der Residenzstraße und Alt-Reinickendorf wurden zwischen 1920 und 1965 unter der Prämisse der sparsamen Bauweise viele kleine Geschosswohnungsbauten errichtet. Aus den 1920er Jahren stammt die Weiße Stadt im Süden des Bezirks. Seit 2008 ist sie neben 6 weiteren Siedlungen der Moderne UNESCO Weltkulturerbe. Die Großsiedlung Märkisches Viertel aus dem Jahr 1974 entwickelte sich mit etwa 17.000 Wohnungen, ca. 39.000 Bewohnern, 12 Schulen und einem Einkaufszentrum zu einem eigenständigen Ortsteil. Sie befindet sich weiterhin in öffentlicher Hand. An dem Ort, wo heute die Flugzeuge im Landeanflug so nah wie nirgendwo sonst in Berlin über die Köpfe der Bewohner donnern, wird nach der Außerbetriebnahme des Flughafen TXL ein neues Wohnviertel mit rund 5.000 Wohnungen für etwa 10.000 Menschen und den dazugehörigen Einrichtungen entstehen. In den benachbarten Quartieren Cité Pasteur und TXL Nord sind weitere bis zu 4.000 Wohnungen geplant.

Kaufen

Insgesamt bietet sich in Reinickendorf derzeit ein ausgewogenes Bild des Wohnungsmarktes. Von den Quartieren Wittenau, Scharnweberstraße, Lette- und Hausotterplatz abgesehen, wird der Bedarf vom Angebot weitgehend aufgefangen. Über alle Lagen des Bezirkes hinweg liegen die durchschnittlichen Angebotspreise im Bestand aktuell bei 3.020 EUR/m². Die Wertentwicklung im 12-Monats-Zeitraum beträgt 0,70 %. Für die Größe des Bezirkes ist das Wohnungsangebot im 12-Monats-Zeitraum mit 1.660 nicht sehr groß. Aus Neubauprojekten wurden in den zurückliegenden 12 Monaten 280 Objekte angeboten. Hier beträgt der durchschnittliche Listenpreis aktuell 4.510 EUR/m², was einer Preiskorrektur um 5,40 % zum einem mittleren Listenpreis von ca. 4.280 EUR/m² vor 12 Monaten entspricht.

Kaufpreisindex Reinickendorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 3.020 EUR/m² - 4.510 EUR/m² -
1 Jahr 3.000 EUR/m² 0,70 % 4.280 EUR/m² 5,40 %
3 Jahre 2.230 EUR/m² 35,50 % 4.080 EUR/m² 10,70 %
5 Jahre 1.700 EUR/m² 77,20 % 3.230 EUR/m² 39,70 %
10 Jahre 1.120 EUR/m² 169,60 % 2.450 EUR/m² 84,30 %

Snapshot

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Reinickendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Familienhäuser

Mit 1.050 Häuserangeboten innerhalb der vergangenen 12 Monate ist dieses Segment in Reinickendorf annähernd so groß wie der Wohnungsmarkt. Der aktuelle durchschnittliche Angebotspreis liegt mit 4.210 EUR/m² deutlich über den Wohnungspreisen, bei einer Preisentwicklung von 14,60 % im 12 Monats-Zeitraum. Neu gebaute Häuser werden durchschnittlich mit 5.000 EUR/m² angeboten und variieren ja nach Ortsteil. Hochpreisigere Lagen sind Borsigwalde, Frohnau und Hermsdorf mit bis zu 4.390 EUR/m². In Tegel, Waidmannslust, Lübars und Konradshöhe liegen die Angebotspreise im Bereich zwischen 4.480 EUR/m² und 4.520 EUR/m².

Mieten

Trotz eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage lag die Preisentwicklung innerhalb der vergangenen 12 Monate bei ca. 7,60 %. Mit einem Angebot von etwa 4.640 Wohnungen in den vergangenen 12 Monaten ist der Mietwohnungsmarkt im Vergleich zur Größe des Bezirks etwas kleiner als in anderen Bezirken. Einen Grund dafür sehen wir in der Gebäudestruktur der Siedlungen, die sich zum Teil in öffentlicher Hand befinden und zur Neuvermietung meist nicht publiziert werden. Besonders deutlich ist dies im Märkischen Viertel, wo im 12-Monats-Zeitraum etwa 10 Wohnungen publiziert wurden. Für Bestandswohnungen liegen die Neuvermietungsmieten aktuell im Mittel bei etwa 10,20 EUR/m². Neubauwohnungen werden derzeit durchschnittlich für etwa 11,55 EUR/m² angeboten, bei einem stabilen 12-Monats-Trend.

Mietpreisindex Reinickendorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 10,20 EUR/m² - 11,55 EUR/m² -
1 Jahr 9,45 EUR/m² 7,60 % 11,00 EUR/m² 4,90 %
3 Jahre 8,00 EUR/m² 27,40 % 8,35 EUR/m² 38,00 %
5 Jahre 7,10 EUR/m² 43,50 % 9,00 EUR/m² 28,60 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Reinickendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Reinickendorf ist etwas kleiner als in anderen Bezirken. Nur etwa ein Drittel der Wohngebäude hat mehr als 3 Wohnungen. Blockbebauung und Mehrfamilienhäuser aus der Jahrhundertwende  befinden sich vor allem in Tegel und im zentralen Reinickendorf. Kleinere Mehrfamilienhäuser und Stadtvillen sind in allen Quartieren Reinickendorfs zu finden. Diese eignen sich insbesondere für den Aufbau kleinerer Portfolien, bei meist guter Gebäudequalität und guten Startmieten. Laut IVD Immobilienpreisservice bewegt sich der Preiskorridor der beurkundeten Kaufpreise für mittlere Lagen im Jahr 2018 zwischen 1.500 und 2.600 EUR/m² in mittleren bis guten Lagen. 2010 lagen die Angebotspreise noch unter 1.000 EUR/m². 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.300 - 1.900 EUR/m² 1.500 - 2.400 EUR/m²
1950 - 1978 1.200 - 1.700 EUR/m² 1.300 - 2.000 EUR/m²
1979 - 2000 1.400 - 1.800 EUR/m² 1.400 - 2.200 EUR/m²
ab 2001 1.600 - 2.200 EUR/m² 1.600 - 2.600 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Reinickendorf ist ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Letteplatz 2018 89,9 - -

Im Grobscreening von 2016 sind in den Stadträumen Reinickendorf Ost und Reinickendorf West Voraussetzungen für eine vertiefende Untersuchung festgestellt worden. Es wurde festgelegt, den Stadtraum Reinickendorf Ost zu priorisieren und Reinickendorf West vorerst nur zu beobachten. Im Rahmen einer vertiefenden Untersuchung wurden die Anwendungsvoraussetzungen für den Hausotterplatz, Schäfersee und Letteplatz gepüft: Am Schäfersee und Hausotterplatz wird erst nach Schließung des Flughafen Tegel besonderer Aufwertungsdruck erwartet. Daher wurde in 2018 vorerst nur das Gebiet um den Letteplatz zum Milieuschutzgebiet.

Befindet sich Ihre Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet oder Verdachtsgebiet? Prüfen Sie es in unserer Milieuschutzkarte.

Rahmenbedingungen

In den meisten Reinickendorfer Quartieren liegt die Wohnkostenquote in einem niedrigen Bereich von ca. 23% des verfügbaren Haushaltseinkommens. Vor allem in den Ortsteilen Frohnau, Hermsdorf und Heiligensee liegt die durchschnittliche wirtschaftliche Haushaltskraft deutlich über 4.000 € und damit ähnlich hoch wie in den klassischen Villenvierteln im Berliner Süden. Mit ca. 22.700 Familienhäusern ist dieses Marktsegment groß und bildet zwei Drittel des Wohnungsmarktes ab. Die Bautätigkeit von Wohnungen im Bezirk nimmt seit 2013 stetig zu, mit 607 Wohnungsfertigstellungen in 2017, bei einem Nachfrageüberhang von 7.200 Haushalten.

Die Gewerbestandorte im zentralen Reinickendorf entwickeln eine zunehmende Dynamik internationaler Firmen. Im Berliner Norden sind heute bereits etwa 9.000 Firmen ansässig, darunter Borsig, Motorola, Oracle und Otis. Allein im Phönix Gründerzentrum sind 50 Firmen tätig. Reinickendorf Transformation vom klassischen Industriestandort Hightech-Standort vollzieht sich, ohne die angestammte “Old Economy” und produzierende Firmen aus der Stahlverarbeitung und dem Maschinenbau zu verlieren. Die näher rückende Schließung des Flughafen Tegel und die Gründung der TXL Urban Republic wird Reinickendorf-Tegel zusammen mit Spandau und Randbereichen von Wedding massiv aufwerten. Die meisten der 300.000 von Fluglärm betroffenen Menschen in Berlin wohnen in diesem Bezirk. Die Ausgangssituation für Buy-and-hold-Strategien sind exzellent.

Migration

Etwa die Hälfte der Zuzüge stammt aus den Berliner Bezirken. Migrationen aus dem internationalen Raum erfolgen im Saldo fast gleichauf mit Binnenwanderungen. Lediglich im suburbanen Verhältnis gibt Reinickendorf mehr Bevölkerung ab, als es zugewinnt. Der Überschuss bei Zuzügen aus dem internationalen Raum unter den Top 10 Ländern beträgt im 5-Jahres-Zeitraum etwa 8.500 Personen. Im Austausch mit den Bundesländern hat Reinickendorf von 2013 bis 2018 leicht verloren. Die meisten Fortzüge erfolgten nach Brandenburg. Im Binnenverhältnis lagen 2017 die Bezirke Wedding, Spandau, Pankow, Lichtenberg und Neukölln an der Spitze der Austauschbewegungen.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

In Reinickendorf läuft die Zeit für den Flughafen Tegel ab. Das ist gut, denn es schafft Platz für neue Chancen, Impulse und für eine enorme Verbesserung der Wohnqualität für etwa 300.000 Menschen. Die Urban Tech Republic, der Siemens-Campus, tausende neue Wohnungen am heute wahrscheinlich lautesten Platz Berlins, dem Kurt-Schumacher-Platz, und schließlich die Zentrifugalkräfte von Projekten im benachbarten Spandau (Gartenfelder Insel) und in Wedding. Jedes Beispiel ist ein Statement für Reinickendorf-Tegel. Die Gewerbe- und Industriestandorte in Berlin sind begrenzt und Entwicklungspotentiale konzentrieren sich auf etwa 10 Hubs, den sogenannten Zukunfts-Orten der Hauptstadt. Reinickendorf-Tegel ist im Besitz einiger dieser Flächen, die Berlin für seine Zukunft braucht. In vielen Quartieren, darunter z.B. um den Schäfersee ist der Aufbruch bereits zu spüren. So ist es kein Zufall, dass sich das erste in Reinickendorf erlassene Milieuschutzgebiet in der jetzigen Flugbahn östlich des Flughafens befindet. Auch erschließt sich der Immobilienmarkt in Reinickendorf aufgrund seiner Heterogenität nicht auf den ersten Blick; Wohnungen, Familienhäuser, größere Siedlungen und kleinere Mehrfamilienhäuser. Wer hier investieren will, benötigt etwas Durchblick. Wer ihn hat, kann bei moderaten Einstiegspreisen auf eine gute bis hervorragende Wertentwicklung zählen.

Dieser Report wurde zuletzt im Mai 2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.