Letztes Update: 30.01.2023

Berlin Immobilien Reinickendorf 2023

Masterplan Nordwest: 12 Milliarden Euro für Forschung, Produktion und Wohnen in Reinickendorf und Spandau. Aus dem außer Betrieb genommenen Airport Tegel wird "Urban Tech Republic", das Kurt-Schumacher-Quartier und die Insel Gartenfeld werden mit etwa 8.700 Wohnungen bebaut und Siemens setzt mit einem High-Tech-Campus klare Standortentscheidungen. Mindestens 20.000 Arbeitsplätze entstehen. Berlins Nordwesten muss man auf dem Radar haben.

Der Nordwesten startet durch

Wie wird Berlin in 20 oder 30 Jahren aussehen? Welche Rolle wird die deutsche Hauptstadt international einnehmen? Eine entscheidende Rolle werden Netzwerke zwischen Wirtschaft und Wissenschaft spielen. Ausblicke darauf gibt es in Adlershof im Südosten Berlins und auf der anderes Seite der Stadt im Nordwesten. Der ehemalige Flughafenstandort TXL kann eine zentrale Rolle einnehmen. Die Chancen stehen gut, dass hier in planbaren Zeiträumen ein Industrie- und Forschungspark unter dem Leitbild entsteht, der sich im Namen spiegelt: „Urban Tech Republic”. Im Fokus: Energie, Verkehr, Mobilität und Werkstoffentwicklung. Die Investitionssummen sind enorm. Neben der Urban Tech Republic entwickelt das Berliner Traditionsunternehmen Siemens einen weiteren High-Tech-Campus. Große öffentliche und private Vorhaben für Wohnungsbau flankieren die Transformation. Reinickendorf wird künftig nicht mehr Einfallstor für Millionen von Fluggästen sein, sondern eine Start- und Landebahn für neue Technologien und Unternehmen. Von mindestens 20.000 Arbeitsplätzen ist die Rede, mit denen die Jobverluste durch den Wegfall des Flughafens mehr als ausgeglichen wären. Die qualitativen Verbesserungen für alle Ortsteile und Lagen im Nordwesten Berlins sind kaum zu beziffern. Eine radikal sinkende Umweltbelastung, neue Impulse und Zukunftsperspektiven werden Reinickendorf zu einem echten Zukunftsort machen.

Bestand

Median Angebotspreis
4.330 EUR/m²
+8,20 %
Median Angebotsmiete
10,85 EUR/m²
+8,50 %

Neubau

Median Angebotspreis
7.220 EUR/m²
+10,60 %
Median Angebotsmiete
20,00 EUR/m²
+6,70 %

Quartiere in Reinickendorf

Reinickendorf hat nicht nur enormes Potenzial als Zukunfts-Lage, sondern bietet auch in der Gegenwart viele Facetten urbanen Wohnens. Gute Wohnlagen-Klassifizierungen sind vor allem im Ortsteil Tegel, Frohnau und Heiligensee zu finden. Ansonsten überwiegen mittlere und einfache Wohnlagen, die überwiegend im Südwesten und im Märkischen Viertel liegen. Lübars ist ländlich geprägt. Im Tegeler Kerngebiet dominiert die typische Berliner Blockbebauung. Die Cité Foch, eine von zwei französischen Alliierten-Siedlungen wird durch ein Neubauprojekt mit 90 Miet- und 241 Eigentumswohnungen erweitert. In den Quartieren rund um den Eichborndamm, der Residenzstraße und Alt-Reinickendorf wurden zwischen 1920 und 1965 unter der Prämisse der sparsamen Bauweise viele kleine Geschosswohnungsbauten errichtet. Aus den 1920er Jahren stammt die Weiße Stadt im Süden des Bezirks. Seit 2008 ist sie neben 6 weiteren Siedlungen der Moderne UNESCO Weltkulturerbe. Die Großsiedlung Märkisches Viertel aus dem Jahr 1974 entwickelte sich mit etwa 17.000 Wohnungen, ca. 39.000 Bewohnern, 12 Schulen und einem Einkaufszentrum zu einem eigenständigen Ortsteil. Sie befindet sich weiterhin in öffentlicher Hand. An dem Ort, wo bis zur Flughafenschließung TXL die Flugzeuge im Landeanflug so nah wie nirgendwo sonst in Berlin über die Köpfe der Bewohner donnerten, entstehen neue Wohnviertel mit rund 5.000 Wohnungen für etwa 10.000 Menschen und den dazugehörigen Einrichtungen. In den benachbarten Quartieren Cité Pasteur und TXL Nord sind weitere bis zu 4.000 Wohnungen geplant.

Neubau in Reinickendorf-Tegel

Neubau ist in Reinickendorf-Tegel sprichwörtlich nichts Neues. Der Bezirk im Nordwesten Berlins kennt moderne Wohnsiedlungen seit es sie gibt. Eine Großsiedlung aus der Weimarer Republik, die “Weiße Stadt”, ist heute ein UNESCO Weltkulturerbe. Viel später, in den 1970er Jahren, wurde das Märkische Viertel mit Platz für rund 50.000 Bewohner gebaut. Neubau in Reinickendorf kontrastierte immer mit kleinen historischen Dörfern wie Wittenau, aber auch mit der typischen Blockbebauung im Tegeler Kerngebiet.  

Nachdem der Neubau in Reinickendorf bis in die beginnenden 2000er Jahre fast ruhte, setzte das Jahr 2010 mit 13 neuen Projekten neue Impulse; seither wurden über 70 Neubauprojekte umgesetzt. Künftig wird der Bezirk insbesondere von der Urban Tech Republic und dem Siemens Campus katalysiert werden.

Diverse Projekte sind in Planung oder bereits in der Umsetzung. In der Ziekow- Oeser- und Gorkistraße errichtet die Vonovia demnächst ein Stadtquartier mit rund 1.600 Wohneinheiten. Baustart ist frühestens 2023 und die Bausumme dürfte sich um rund 300 Millionen Euro bewegen, für Vonovia ist dies eine der größten Investitionen der letzten Jahre. Weitere (viele) Millionen Investitionssumme verbaut die High Gain House Investments mit dem Umbau und der Aufstockung des Tegel-Quartiers. Die Mall mit einer Gewerbe-und Verkaufsfläche von 36.000 m² und rund 28.000 m² Office Space soll im letzten Quartal 2022 revitalisiert sein. 

Ein Mix-Use Projekt entwickelt M&L Alpha seit diesem Frühjahr. Geplant sind roundabout 200 Wohneinheiten, 35 Gewerbeeinheiten und Tiefgarage. Das Bauende ist für das 2.Quartal 2024 geplant. 

Ca. 20 weitere Neubauprojekte sind in Reinickendorf-Tegel in Planung, Bau oder kurz vor Fertigstellung. Fest steht, dass städtebauliche Leuchtturmprojekte wie die Urban-Tech-Republic die Zukunft des Bezirkes maßgeblich leiten werden, in deren Umfeld und Sogwirkung auch skalierte  Investitionen interessant sind. Wenn Sie unsere Marktreports verfolgen, bleiben Sie auf dem Laufenden.

Immobilienpreise in Reinickendorf

Insgesamt bietet sich in Reinickendorf derzeit ein ausgewogenes Bild des Wohnungsmarktes. Von den Quartieren Wittenau, Scharnweberstraße, Lette- und Hausotterplatz abgesehen, wird der Bedarf vom Angebot weitgehend aufgefangen. Über alle Lagen des Bezirkes hinweg liegen die durchschnittlichen Angebotspreise im Bestand aktuell bei 4.330 EUR/m². Die Wertentwicklung im 12-Monats-Zeitraum beträgt 8,20 %. Für die Größe des Bezirkes ist das Wohnungsangebot im 12-Monats-Zeitraum mit 1.330 nicht sehr groß. Aus Neubauprojekten wurden in den zurückliegenden 12 Monaten 220 Objekte angeboten. Hier beträgt der durchschnittliche Listenpreis aktuell 7.220 EUR/m², was einer Preiskorrektur um 10,60 % zum einem mittleren Listenpreis von ca. 6.530 EUR/m² vor 12 Monaten entspricht. 

Kaufpreisindex Reinickendorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.330 EUR/m² - 7.220 EUR/m² -
1 Jahr 4.000 EUR/m² 8,20 % 6.530 EUR/m² 10,60 %
3 Jahre 3.320 EUR/m² 30,20 % 5.030 EUR/m² 43,60 %
5 Jahre 2.810 EUR/m² 53,70 % 4.270 EUR/m² 69,10 %
10 Jahre 1.450 EUR/m² 197,90 % 3.200 EUR/m² 125,60 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Reinickendorf

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Reinickendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Reinickendorf

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Familienhäuser in Reinickendorf

Mit 930 Häuserangeboten innerhalb der vergangenen 12 Monate ist dieses Segment in Reinickendorf nicht klein. Der aktuelle durchschnittliche Angebotspreis liegt mit 5.520 EUR/m² deutlich über den Wohnungspreisen, bei einer Preisentwicklung von 13,60 % im 12 Monats-Zeitraum. Neu gebaute Häuser werden durchschnittlich mit 5.640 EUR/m² angeboten und variieren ja nach Ortsteil. Hochpreisigere Lagen sind Borsigwalde, Frohnau und Hermsdorf mit bis zu 5.900 EUR/m². In Tegel, Waidmannslust, Lübars und Konradshöhe liegen die Angebotspreise im Bereich zwischen 6.630 EUR/m² und 6.320 EUR/m²

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Reinickendorf-Tegel ist ein Zukunftsquartier. Das haben auch unsere Kunden erkannt. Unser Team steht Ihnen für Ihren Verkauf im Norden Berlins zur Seite.

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Mietwohnungsmarkt in Berlin Reinickendorf-Tegel

Trotz eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage lag die Preisentwicklung innerhalb der vergangenen 12 Monate bei ca. 8,50 %. Mit einem Angebot von etwa 1.830 Wohnungen in den vergangenen 12 Monaten ist der Mietwohnungsmarkt im Vergleich zur Größe des Bezirks etwas kleiner als in anderen Bezirken. Einen Grund dafür sehen wir in der Gebäudestruktur der Siedlungen, die sich zum Teil in öffentlicher Hand befinden und zur Neuvermietung meist nicht publiziert werden. Besonders deutlich ist dies im Märkischen Viertel, wo im 12-Monats-Zeitraum etwa 140 Wohnungen publiziert wurden. Für Bestandswohnungen liegen die Neuvermietungsmieten aktuell im Median bei etwa 10,85 EUR/m². Neubauwohnungen werden derzeit für etwa 20,00 EUR/m² angeboten, bei einem stabilen 12-Monats-Trend. 

Mietpreisindex Reinickendorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 10,85 EUR/m² - 20,00 EUR/m² -
1 Jahr 10,00 EUR/m² 8,50 % 18,75 EUR/m² 6,70 %
3 Jahre 9,65 EUR/m² 12,70 % 13,95 EUR/m² 43,60 %
5 Jahre 9,00 EUR/m² 20,80 % 11,95 EUR/m² 67,40 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Reinickendorf

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Reinickendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Reinickendorf

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser in Reinickendorf

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Reinickendorf ist etwas kleiner als in anderen Bezirken. Nur etwa ein Drittel der Wohngebäude hat mehr als 3 Wohnungen, ca. 10.200 Häuser von insgesamt 36.000 Gebäuden. Blockbebauung und Mehrfamilienhäuser aus der Jahrhundertwende befinden sich vor allem in Tegel und im zentralen Reinickendorf. Kleinere Mehrfamilienhäuser und Stadtvillen sind in allen Quartieren Reinickendorfs zu finden. Diese eignen sich insbesondere für den Aufbau kleinerer Portfolios, bei meist guter Gebäudequalität und guten Startmieten. Die Angebotspreise liegen 2023 weiter in positivem Trend.

Jahr   Reinickendorf Gesamt Berlin
2018 Anzahl 80 687
  Preisspanne EUR/m² 570 bis 5.695 301 bis 11.919
  Mittelwert EUR/m² 1.780 2.115
2019 Anzahl 55 571
  Preisspanne EUR/m² 396 bis 4.839 396 bis 11.340
  Mittelwert EUR/m² 1.955 2.294
2020 Anzahl 44 627
  Preisspanne EUR/m² 654 bis 5.248 431 bis 10.526
  Mittelwert EUR/m² 2.023 2.183
2021 Anzahl 51 660
  Preisspanne EUR/m² 601 bis 3.873 601 bis 16.262
  Mittelwert EUR/m² 2.199 2.522
2022 Anzahl 39 348
  Preisspanne EUR/m² 954 bis 5.094 824 bis 16.844
  Mittelwert EUR/m² 2.268 2.651
  Bereinigt um Spitzenwerte (2022) EUR/m² 2.086 2.327
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Trend

Der traditionsreiche und beliebte Flughafen Tegel, TXL, ist längst Geschichte. Auch wenn ihn viele Berliner und Gäste der Hauptstadt vermissen, hat die Schließung Platz gemacht für neue Chancen, Impulse und für eine enorme Verbesserung der Wohnqualität für etwa 300.000 Menschen. Urban Tech Republic, Siemens-Campus, viele neue Wohnungen am ehemals lautesten Platz Berlins, dem Kurt-Schumacher-Platz: das alles "zahlt" auf den Bezirk ein. In vielen Quartieren, darunter z.B. um den Schäfersee ist der Aufbruch bereits zu spüren. Es ist kein Zufall, dass sich das erste in Reinickendorf erlassene Milieuschutzgebiet in der ehemaligen Flugbahn östlich des alten Flughafens befindet. Der Immobilienmarkt in Reinickendorf erschliesst sich aufgrund seiner Heterogenität nicht auf den ersten Blick; Wohnungen, Familienhäuser, größere Siedlungen und kleinere Mehrfamilienhäuser. Wer hier investieren will, benötigt etwas Durchblick. Wer ihn hat, kann bei günstigen Einstiegspreisen mit einer guten Wertentwicklung rechnen.

Bautätigkeit in Reinickendorf

Reinickendorf befindet sich im Nordwesten Berlins und umfasst einen Wohnungsbestand von 132.000 Einheiten. Insgesamt 30 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) sind im flächenmäßig fünftgrößten Bezirk finden. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von von 77,3 m² befindet sich Reinickendorf auf dem zweiten Rang hinter dem Spitzenreiter Steglitz-Zehlendorf (85,3 m²). Daher ist es nur wenig überraschend, dass sich Reinickendorf mit einer statistischen Haushaltsgröße von 1,90 Personen an der Spitze befindet. Aufgrund der geringen Differenz zur rechnerischen Haushaltsgröße (2,01 Personen je Haushalt) ist der Wohnungsmarkt in Reinickendorf relativ entspannt.

In Reinickendorf nahm die Bauaktivität nach einem tief in 2017 wieder zu. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Reinickendorf

Im Bezirk Reinickendorf ist ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Letteplatz 2018 89,9 - -

Im Grobscreening von 2016 sind in den Stadträumen Reinickendorf Ost und Reinickendorf West Voraussetzungen für eine vertiefende Untersuchung festgestellt worden. Es wurde festgelegt, den Stadtraum Reinickendorf Ost zu priorisieren und Reinickendorf West vorerst nur zu beobachten. Im Rahmen einer vertiefenden Untersuchung wurden die Anwendungsvoraussetzungen für den Hausotterplatz, Schäfersee und Letteplatz geprüft: Am Schäfersee und Hausotterplatz wird erst nach Schließung des Flughafen Tegel besonderer Aufwertungsdruck erwartet. Daher wurde in 2018 vorerst nur das Gebiet um den Letteplatz zum Milieuschutzgebiet.

Milieuschutzkarte Reinickendorf

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Reinickendorf

Wanderungsbewegungen in Reinickendorf

Etwa die Hälfte der Zuzüge stammt aus den Berliner Bezirken. Migrationen aus dem internationalen Raum erfolgen im Saldo fast gleichauf mit Binnenwanderungen. Lediglich im suburbanen Verhältnis gibt Reinickendorf mehr Bevölkerung ab, als es zugewinnt. Der Überschuss bei Zuzügen aus dem internationalen Raum unter den Top 10 Ländern beträgt im 5-Jahres-Zeitraum etwa 8.500 Personen. Im Austausch mit den Bundesländern hat Reinickendorf von 2013 bis 2018 leicht verloren. Die meisten Fortzüge erfolgten nach Brandenburg. Im Binnenverhältnis lagen 2017 die Bezirke Wedding, Spandau, Pankow, Lichtenberg und Neukölln an der Spitze der Austauschbewegungen.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 30.01.2023 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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