Berlin Immobilien Schöneberg 2023

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Schöneberg, Stand 01.12.2023 .

Divers. Modern. Zukunftsgewandt.

Schöneberg zeichnet sich durch eine lebendige Mischung aus Ruhe und Straßenleben, Tradition und Moderne aus. Die Bewohnerschaft ist so divers wie der Stadtteil selbst. Der Winterfeldtplatz ist ein Treffpunkt für Einheimische und Touristen, die in Kneipen, Bars und Restaurants zusammenkommen. Hier, wo einst die Hausbesetzerszene blühte, findet heute Berlins größter Gemüse- und Wochenmarkt statt. Die lässige Atmosphäre hat Schöneberg zu einem Sinnbild für Vielfalt, Toleranz und Weltoffenheit gemacht.

David Bowie, Tucholsky, Einstein und Marlene Dietrich haben diesen Teil Berlins geliebt und geprägt. Einstein lebte im Bayerischen Viertel, während Dietrich in der Leberstraße auf der „Roten Insel“ geboren wurde, einem historischen Arbeiterbezirk. Schöneberg entwickelt sich stetig weiter, wie die modernen Entwicklungen am EUREF-Campus und am Verkehrsknotenpunkt Südkreuz zeigen, und positioniert sich als Stadtteil der Zukunft.

Schöneberg: Wohnungspreise

Der Wohnungsmarkt in Schöneberg ist in viele kleine Submärkte unterteilt, deren Preisstrukturen hauptsächlich von der Gebäudetypologie und der Mikrolage abhängen. Im Durchschnitt liegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen bei etwa 5.750 EUR/m², was einer Entwicklung von -3,20 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Innerhalb von zehn Jahren sind die Preise für Wohnungen um 142,00 % gestiegen. Neubauten werden im Median für 10.500 EUR/m² angeboten. Angesichts des – für einen Innenstadtbezirk – relativ moderaten Preisniveaus bietet Schöneberg attraktive Wohn- und Investmentmöglichkeiten.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Schöneberg

In den vergangenen 12 Monaten wurden 1.690 Bestandswohnungen und 110 Neubauwohnungen auf dem Schöneberger Immobilienmarkt angeboten. 

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Schöneberg

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Trend

Schöneberg muss als absolute Top-Empfehlung ausgesprochen werden. Ein relevanter Investment-Faktor ist die hohe Internationalität, die hohe Dichte gut ausgebildeter Wissenschaftlerinnen und Wisschenschaftler, der große Anteil von Single-Haushalten mit hohen Einkommen bei einem Bedarf an eher kleinen Einheiten. Die Einführung von Milieuschutzgebieten und das Baulandmobilisierungsgesetz haben die Umwandlungen nach WEG bis 2025 gestoppt, was bereits geteilte Bestände (Wohnungen) auf lange Frist pushen wird. Trotz der aktuellen Zinsentwicklung bleiben Wohn-Immobilien in Schöneberg mit Blick auf die große Nachfrage auf lange Sicht eine Investition mit hervorragenden Aussichten. Je nach Baujahresklasse kann aber mit stärker differenzierten Preisen gerechnet werden. Sprich: Der große Nachkriegsbestand und Gründerzeitbauten konkurrieren mit modernen und energieeffizienten Neubauten. Angesichts hoher Energiekosten wird hinterfragt, ob einem modernen aber leicht dezentralen oder einem älteren, aber zentralen Gebäude der Vorzug gegeben werden soll. Zumal in Schöneberg die Entfernungen von Spot zu Spot nicht besonders groß sind. 

Mehrfamilienhäuser in Schöneberg

Vom Gesamtbestand der Gebäude in Schöneberg sind knapp 2.000 Einheiten WEGs (Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/-innen), weitere 2.200 sind ungeteilt im Besitz von Privatpersonen und etwa 520 Miethäuser gehören dem Bezirk, kommunalen Wohnungsunternehmen, dem Bund oder dem Land. Die Marktpreise für Zinshäuser in Schöneberg differenzieren sich weniger als zuvor über Baujahresklassen aus, sondern zunehmend über die Mikrolage. Die Zahl der Verkäufe bewegt sich seit einigen Jahre auf niedrigem Niveau. In 2022 lag der Mittelwert der  sogenannten wertrelevanten Geschossfläche bei EUR/m² 2.783. Umgerechnet auf die Wohnfläche (*1,3) sind das rund 3.394 EUR/m². In 2023 bewegen sich die Preise für Zinshäuser angesichts der angespannten Zinslage insgesamt unter den Werten der Vorjahre. In 2023 wurden bis Ende Juli 12 Miethäuser verkauft, wobei uns die Werte noch nicht vorliegen. Gerne nehmen wir eine Einschätzung für Ihr Zinshaus in Schöneberg vor.    

Quartiere in Schöneberg

Schöneberg mit ca. 156.000 EinwohnerInnen hat viele Quartiere und Lagen. Die Bebauungstypologie ist durchmischt. Die Lücken zerstörter Gebäude in Gründerzeitquartieren wurden nach dem Krieg mit sehr einfachen Geschosswohnungsbauten geschlossen. Etwa 1.300 Mietshäuser oder 20 Prozent des Häuserbestandes stammen aus den Jahren von 1951 bis 1970. Die Nachkriegsbauten sind heute trotz der meist schlechten Energieeffizienz ein gefragtes Segment mit kompakten Wohnungsgrößen. Einige der gepflegtesten und schönsten Gründerzeitquartiere liegen in Schöneberg, wie der Viktoria-Luise-Platz mit ausgesprochen schönen, mondänen Altbauten. Die Wohnlagen reichen von überwiegend mittel bis gut. Wohnraum in Schöneberg ist traditionell knapp und die sehr hohe Nachfrage in Schöneberg ist kein Novum. Schon in den 1980er Jahren waren die Kaufpreise und Mieten in den zentralen Quartieren Schönebergs hoch. Rund 66 Prozent der Haushalte sind Einpersonenhaushalte. Der Bezirk hat mit dem großen und sehr modernen Bahnhof Südkreuz gleich ein neues Quartier an der Schöneberger Linse dazubekommen.   

Neubau in Schöneberg

Schöneberg ist ein Flächenbezirk, der sich vom Großer Tiergarten südlich bis zur Grenze nach Steglitz erstreckt. Das Großbauprojekt in der Schöneberger Linse auf der ehemaligen Brache gegenüber dem ultramodernen Bahnhof Südkreuz ist ein wichtiges städtebauliches Vorhaben in Berlin. Zuvor waren hier überwiegend Lager und heterogenes Gewerbe angesiedelt. Der Umbau zu einem städtischen Quartier mit dem Ausbau des Tempelhofer Weges zu einer grünen und fußgängerfreundlichen Stadtstraße soll dem neuen Superquartier schnell zu einer eigenen, lebensfreundlichen Identität verhelfen. Die Ränder der Schöneberger Linse wirken großstädtisch, nach innen hinein soll der Eindruck einer aufgelockerten klassischen Blockbebauung entstehen. Seit 2018 stehen auf rund 22 ha die Kräne nicht mehr still; am Ende sollen hier etwa 1.900 Wohnungen stehen. Aktuell liegt der Listenpreis für Projekte im Wohnungsbau im Median bei 10.500 EUR/m². 

Südlich von Sachsendamm und Autobahn plant die GSG Berlin derzeit ein Hochhaus durch das Architekturbüro Kleihues. Das noch nicht beschlossene Projekt hätte schätzungsweise eine Bruttogeschossfläche von rund 80.000m². Ein weiterer Wohn- und Bürokomplex in Schöneberg ist das K72, in der sehr zentralen Lage der Kurfürstenstraße. Mit einem 17-geschossigen Bürokomplex, flankiert von Wohnbebauung, soll das Projekt bis 2025 fertiggestellt sein.

Neben städtebaulichen Quartiersprojekten gibt es in Schöneberg eine Reihe hoch attraktiver Wohnbauprojekte in zentralen Innenstadtlagen. Der renommierte Bauherr Diamona & Harnisch baut in der Gleditsch-/Pallasstraße Eigentumswohnungen in bekannt exklusiver Qualität. In insgesamt 7 Gebäudeteilen entstehen rund 219 Wohnungen mit 8 Gewerbeeinheiten, die den Straßenraum erschließen.

Bereits fertiggestellt sind 63 Wohnungen in der Rubensstraße. Und für Kunden mit weniger Flächenbedarf werden in der Rembrandtstraße im Projekt Studio Living bis Ende 2023 47 Wohnungen erwerbbar sein.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Schöneberg

Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete in Schöneberg rund 13,65 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 3,80 % zum Vorjahreszeitraum. 660 Objekte kamen in den zurückliegenden 12 Monaten in die Vermietung. 

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Schöneberg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Der Markt für Mietwohnungen bietet alle Größen, Baujahresklassen und Preissegmente. Altbau-Wohnungen und Objekte der Baujahre 1950 bis 1978 dominieren den Markt. 

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Schöneberg

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Schöneberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum. 

Neubau und Umwandlung in Schöneberg

Schöneberg ist aufgrund der innerstädtischen Lage beliebt. Aktuell beträgt der Wohnungsbestand etwa 80.000 Einheiten verteilt auf 11 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Trotz einer überdurchschnittlichen Wohnungsgröße von 75,0 m² Wohnfläche je Wohnung ist die statistische Haushaltsgröße mit 1,68 Personen je Haushalt vergleichsweise gering. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,94 Personen.

Die Bauaktivität in Schöneberg läuft nicht zuletzt wegen der Großprojekte am Südkreuz auf Hochtouren. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich.

Milieuschutzgebiete in Schöneberg

Im Bezirk Schöneberg bestehen seit 2014 sieben Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Milieuschutzgebiete erstrecken sich über etwa 414,8 ha, dies entspricht etwa 39,1 % des gesamten Bezirks Schöneberg.

Milieuschutzkarte Schöneberg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Wanderungsbewegungen in Schöneberg

Die Bevölkerungszahl in Berlin-Schöneberg wächst überwiegend aus internationalen Zuzügen. Das Staaten-Ranking wird derzeit von Zuzügen aus den USA angeführt. Im Binnenverhältnis mit den anderen Berliner Ortsteilen werden Ausweichbewegungen der Bevölkerung in Schöneberg deutlich. Die Wanderungsbewegungen in der Zeitreihe von 2013 bis 2017 weisen ein negatives Saldo auf. Die meisten Fortzüge fanden nach Steglitz, Wilmersdorf und Tempelhof statt, gefolgt von Neukölln und Charlottenburg.