Letztes Update: 23.01.2023

Berlin Immobilien Schöneberg 2023

Schöneberg ist nicht nur wegen seiner Kneipen- und Kulturszene ein beliebter Bezirk. Der urbane Innenstadtbezirk bietet verhältnismäßig wenig eigene Erholungsflächen, dafür aber umso bessere Verbindungen quasi nach Überall. Die Tauentzienstraße und das KaDeWe sind das Tor zum Kurfürstendamm. In Schöneberg geht es um Wohnen und viel um savoir vivre.

Berlin-Schöneberg

Auf David Bowies Spuren

Schöneberg hat viele, sehr unterschiedliche Facetten: ruhig und lebhaft, alternativ und modern, einfach und gehoben. Seine Bewohner sind genauso heterogen wie ihr Stadtteil. Am Winterfeldtplatz, ehemalige Hochburg der Hausbesetzerszene, treffen sich Berliner und Touristen in traditionsreichen und entspannten Kneipen, Bars, Restaurants und Cafés. Mittwochs und Samstags findet hier Berlins größter Gemüse- und Wochenmarkt statt. Die Stimmung gilt als sehr lässig. Schöneberg ist das Berliner Sinnbild für Vielfältigkeit, Toleranz und Weltoffenheit. Das schätzten auch David Bowie, der in der Hauptstraße wohnte, Kurt Tucholsky, Albert Einstein und Marlene Dietrich; allesamt Wahl-Schöneberger. Während Albert Einstein im vornehmen Bayerischen Viertel lebte, befindet sich die Geburtsstätte von Marlene Dietrich in der Leberstraße auf der sogenannten „Roten Insel“. Diese erhielt ihren Namen von der linken Orientierung aus der Zeit der Berliner Arbeiterbevölkerung.

Bestand

Median Angebotspreis
5.900 EUR/m²
+6,80 %
Median Angebotsmiete
17,15 EUR/m²
+17,40 %

Neubau

Median Angebotspreis
10.500 EUR/m²
+9,20 %
Median Angebotsmiete
29,85 EUR/m²
+38,90 %

Quartiere in Schöneberg

Schöneberg mit ca. 156.000 Einwohnern hat viele Quartiere und Lagen. Die Bebauungstypologie ist durchmischt. Die Lücken zerstörter Gebäude in Gründerzeitquartieren wurden nach dem Krieg mit sehr einfachen Geschosswohnungsbauten geschlossen. Etwa 1.300 Mietshäuser oder 20 Prozent des Häuserbestandes stammen aus den Jahren von 1951 bis 1970. Die Nachkriegsbauten sind heute trotz der meist schlechten Energieeffizienz ein gefragtes Segment mit kompakten Wohnungsgrößen. Einige der gepflegtesten und schönsten Gründerzeitquartiere liegen in Schöneberg, wie der Viktoria-Luise-Platz mit ausgesprochen schönen, mondänen Altbauten. Die Wohnlagen reichen von überwiegend mittel bis gut. Wohnraum in Schöneberg ist traditionell knapp und die sehr hohe Nachfrage in Schöneberg ist kein Novum. Schon in den 1980er Jahren waren die Kaufpreise und Mieten in den zentralen Quartieren Schönebergs hoch. Rund 66 Prozent der Haushalte sind Einpersonenhaushalte.

Der Bezirk hat mit dem großen und sehr modernen Bahnhof Südkreuz gleich ein neues Quartier an der Schöneberger Linse dazubekommen.   

Neubau in Schöneberg

Schöneberg ist ein Flächenbezirk, der sich vom Großer Tiergarten südlich bis zur Grenze nach Steglitz erstreckt. Das Großbauprojekt in der Schöneberger Linse auf der ehemaligen Brache gegenüber dem ultramodernen Bahnhof Südkreuz ist ein wichtiges städtebauliches Vorhaben in Berlin. Zuvor waren hier überwiegend Lager und heterogenes Gewerbe angesiedelt. Der Umbau zu einem städtischen Quartier mit dem Ausbau des Tempelhofer Weges zu einer grünen und fußgängerfreundlichen Stadtstraße soll dem neuen Superquartier schnell zu einer eigenen, lebensfreundlichen Identität verhelfen. Die Ränder der Schöneberger Linse wirken großstädtisch, nach innen hinein soll der Eindruck einer aufgelockerten klassischen Blockbebauung entstehen. Seit 2018 stehen auf rund 22 ha die Kräne nicht mehr still; am Ende sollen hier etwa 1.900 Wohnungen stehen. Aktuell liegt der Listenpreis für Projekte im Wohnungsbau im Median bei 10.500 EUR/m²

Südlich von Sachsendamm und Autobahn plant die GSG Berlin derzeit ein Hochhaus durch das Architekturbüro Kleihues. Das noch nicht beschlossene Projekt hätte schätzungsweise eine Bruttogeschossfläche von rund 80.000m². Ein weiterer Wohn- und Bürokomplex in Schöneberg ist das K72, in der sehr zentralen Lage der Kurfürstenstraße. Mit einem 17-geschossigen Bürokomplex, flankiert von Wohnbebauung, soll das Projekt bis 2025 fertiggestellt sein.

Neben städtebaulichen Quartiersprojekten gibt es in Schöneberg eine Reihe hoch attraktiver Wohnbauprojekte in zentralen Innenstadtlagen. Der renommierte Bauherr Diamona & Harnisch baut in der Gleditsch-/Pallasstraße Eigentumswohnungen in bekannt exklusiver Qualität. In insgesamt 7 Gebäudeteilen entstehen rund 219 Wohnungen mit 8 Gewerbeeinheiten, die den Straßenraum erschließen.

Bereits fertiggestellt sind 63 Wohnungen in der Rubensstraße. Und für Kunden mit weniger Flächenbedarf werden in der Rembrandtstraße im Projekt Studio Living bis Ende 2023 47 Wohnungen erwerbbar sein.

Immobilienpreise in Berlin Schöneberg

Aktuell liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Schöneberg im Median bei etwa 5.900 EUR/m². Dies entspricht einer Angebotspreisentwicklung von 6,80 % im Vergleich zum Vorjahr. Im 10-Jahres-Zeitraum beträgt der Anstieg der Nachfragepreise für Immobilien in Schöneberg etwa 152,20 %. Neubau-Immobilien in Schöneberg werden im Median um 10.500 EUR/m² angeboten. 

Kaufpreisindex Schöneberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.900 EUR/m² - 10.500 EUR/m² -
1 Jahr 5.530 EUR/m² 6,80 % 9.610 EUR/m² 9,20 %
3 Jahre 4.810 EUR/m² 22,70 % 7.500 EUR/m² 39,90 %
5 Jahre 3.900 EUR/m² 51,30 % 6.860 EUR/m² 53,00 %
10 Jahre 2.340 EUR/m² 152,20 % 3.860 EUR/m² 171,70 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Schöneberg

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Schöneberg

In den vergangenen 12 Monaten wurden 1.570 Bestandswohnungen und 130 Neubauwohnungen auf dem Schöneberger Immobilienmarkt angeboten. 

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Mietwohnungsmarkt in Berlin Schöneberg

Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete in Schöneberg rund 17,15 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 17,40 % zum Vorjahreszeitraum. 1.060 Objekte kamen in den zurückliegenden 12 Monaten in die Vermietung. 

Mietpreisindex Schöneberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 17,15 EUR/m² - 29,85 EUR/m² -
1 Jahr 14,60 EUR/m² 17,40 % 21,50 EUR/m² 38,90 %
3 Jahre 12,50 EUR/m² 37,30 % 18,60 EUR/m² 60,60 %
5 Jahre 11,60 EUR/m² 47,70 % 14,40 EUR/m² 107,50 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Schöneberg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Der Markt für Mietwohnungen bietet alle Größen, Baujahresklassen und Preissegmente. Altbau-Wohnungen und Objekte der Baujahre 1950 bis 1978 dominieren den Markt. 

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Schöneberg

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Schöneberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum. 

Mehrfamilienhäuser in Schöneberg

Vom Gesamtbestand der Gebäude in Schöneberg sind knapp 2.000 Einheiten WEGs (Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/-innen), weitere 2.200 sind ungeteilt im Besitz von Privatpersonen und etwa 520 Miethäuser gehören dem Bezirk, kommunalen Wohnungsunternehmen, dem Bund oder dem Land. Die Marktpreise für Zinshäuser in Schöneberg differenzieren sich weniger als zuvor über Baujahresklassen aus, sondern zunehmend über die Mikrolage. Die Zahl der angebotenen Zinshäuser ist rückläufig. 

Die im Häusermarkt preisdämpfende Wirkung von Erhaltungssatzungen wird durch die sich verschärfende Verknappung kompensiert. Hinzu kommt, dass die dichte Bebauung in Schöneberg wenig Raum für Neubauprojekte lässt. Das rechnerische Wohnungsdefizit beträgt über fast alle Quartiere Schönebergs zwischen 15 und 20 Prozent des Wohnungsbestandes. Am Bayerischer Platz und Wittenbergplatz/Viktoria-Luise-Platz ist der Wohnungsdruck, den wir aus der Differenz der gemeldeten Personen im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungen bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße berechnen, am geringsten. Gleichzeitig sind dort die Mieten am höchsten. Zentrale, internationale und hoch verdichtete Lagen in Schöneberg werden auch in den kommenden Jahren erhebliche Wertsteigerungen erfahren.

MFH Schöneberg: Werte und Entwicklung

Jahr   Schöneberg Gesamt Berlin
2018 Anzahl 39 687
  Preisspanne EUR/m² 1.068 bis 3.089 301 bis 11.919
  Mittelwert EUR/m² 2.017 2.115
2019 Anzahl 35 571
  Preisspanne EUR/m² 1.314 bis 3.917 396 bis 11.340
  Mittelwert EUR/m² 2.214 2.294
2020 Anzahl 28 627
  Preisspanne EUR/m² 1.363 bis 4.841 431 bis 10.526
  Mittelwert EUR/m² 2.285 2.183
2021 Anzahl 45 660
  Preisspanne EUR/m² 1.625 bis 7.047 601 bis 16.262
  Mittelwert EUR/m² 2.783 2.522
2022 Anzahl 9 348
  Preisspanne EUR/m² 1.965 bis 4.707 824 bis 16.844
  Mittelwert EUR/m² 2.611 2.651
  Bereinigt um Spitzenwerte (2022) EUR/m² 2.611 2.327

Trend

Schöneberg bildet den innerstädtischen Bereich des Bezirks Tempelhof-Schöneberg, aber die beiden Bezirke haben nicht viel miteinander zu tun. Das Preisgefüge in Schöneberg beginnt ungefähr dort, wo die Mieten und Kaufpreise in Tempelhof aufhören. Je näher an der City, desto höher die Preise. Ein relevanter Faktor ist der hohe Anteil internationaler Berliner und von Single-Haushalten mit hohen Einkommen und Wohneigentum. Die Einführung von Milieuschutzgebieten und das Baulandmobilisierungsgesetz haben die Umwandlungen nach WEG vorerst bis 2025 gestoppt, was bereits geteilte Bestände wiederum aufwertet. Trotz aktueller Zinsturbulenzen bleiben Wohn-Immobilien in Schöneberg mit Blick auf die große Nachfrage auf lange Sicht eine  Investition mit hervorragenden Aussichten. Je nach Baujahresklasse kann aber mit stärker differenzierten Preisen gerechnet werden. Sprich: Der große Nachkriegsbestand und Gründerzeitbauten konkurriert mit modernen und energieeffizienten Neubauten. Angesichts hoher Energiekosten, werden auch Lagefaktoren neu bewertet, d.h. es wird gefragt werden, ob einem modernen aber leicht dezentralen oder einem älteren, aber zentralen Gebäude der Vorzug gegeben wird. Zumal in Schöneberg die Entfernungen von Spot zu Spot nicht besonders groß sind. 

Neubau und Umwandlung in Schöneberg

Schöneberg ist aufgrund der innerstädtischen Lage beliebt. Aktuell beträgt der Wohnungsbestand etwa 80.000 Einheiten verteilt auf 11 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Trotz einer überdurchschnittlichen Wohnungsgröße von 75,0 m² Wohnfläche je Wohnung ist die statistische Haushaltsgröße mit 1,68 Personen je Haushalt vergleichsweise gering. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,94 Personen.

Die Bauaktivität in Schöneberg läuft nicht zuletzt wegen der Großprojekte am Südkreuz auf Hochtouren. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich.

Milieuschutzgebiete in Schöneberg

Im Bezirk Schöneberg bestehen seit 2014 sieben Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Milieuschutzgebiete erstrecken sich über etwa 414,8 ha, dies entspricht etwa 39,1 % des gesamten Bezirks Schöneberg.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Barbarossaplatz/
Bayrischer Platz
2014 72,3 - -
Bautzener Straße 2014 18,5 - -
Kaiser-Wilhelm-Platz 2014 19,8 2016 -
Schöneberger Insel 2015 36,9 2021 -
Grazer Platz 2018 48,1 - -
Schöneberger Norden 2018 112,8 2018 -
Schöneberger Süden 2018 106,4 - -

Milieuschutzkarte Schöneberg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Schöneberg

Wanderungsbewegungen in Schöneberg

Die Bevölkerungszahl in Berlin-Schöneberg wächst überwiegend aus internationalen Zuzügen. Das Staaten-Ranking wird derzeit von Zuzügen aus den USA angeführt. Im Binnenverhältnis mit den anderen Berliner Ortsteilen werden Ausweichbewegungen der Bevölkerung in Schöneberg deutlich. Die Wanderungsbewegungen in der Zeitreihe von 2013 bis 2017 weisen ein negatives Saldo auf. Die meisten Fortzüge fanden nach Steglitz, Wilmersdorf und Tempelhof statt, gefolgt von Neukölln und Charlottenburg.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 23.01.2023 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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