Letztes Update: 22.05.2020

Berlin Immobilien Schöneberg 2020

Schöneberg ist nicht nur wegen seiner Kneipen- und Kulturszene ein beliebter Bezirk. Der urbane Innenstadtbezirk bietet verhältnismäßig wenig eigene Erholungsflächen, dafür aber umso bessere Verbindungen quasi nach Überall. Die Tauentzienstraße und das KaDeWe sind das Tor zum Kurfürstendamm. In Schöneberg geht es um Wohnen und viel um savoir vivre.

Berlin-Schöneberg

Auf David Bowies Spuren

Schöneberg hat viele, sehr unterschiedliche Facetten: ruhig und lebhaft, alternativ und modern, einfach und gehoben. Seine Bewohner sind genauso heterogen wie ihr Stadtteil. Am Winterfeldtplatz, ehemalige Hochburg der Hausbesetzerszene, treffen sich Berliner und Touristen in traditionsreichen und entspannten Kneipen, Bars, Restaurants und Cafés. Mittwochs und Samstags findet hier Berlins größter Gemüse- und Wochenmarkt statt. Die Stimmung gilt als sehr lässig. Schöneberg ist das Berliner Sinnbild für Vielfältigkeit, Toleranz und Weltoffenheit. Das schätzten auch David Bowie, der in der Hauptstraße wohnte. Auch Kurt Tucholsky, Albert Einstein und Marlene Dietrich waren Wahl-Schöneberger. Während Albert Einstein im vornehmen Bayerischen Viertel lebte, befindet sich die Geburtsstätte von Marlene Dietrich in der Leberstraße auf der sogenannten „Roten Insel“. Diese erhielt ihren Namen von der linken Orientierung aus der Zeit der Berliner Arbeiterbevölkerung.

Corona: Was passiert in Schöneberg?

Der Coronavirus wirbelt den Immobilienmarkt kräftig durcheinander. In unseren Bezirksreports analysieren wir für Sie die kurz-, mittel- und langfristigen Entwicklungen der lokalen Immobilienmärkte in Berlin. Einleitend zu den detaillierten Analysen visualisieren wir hier die Auswirkung der Corona-Pandemie und des Mietendeckels auf die Neu-Insertionen für Kaufangebote und Mietangebote in Schöneberg, jeweils nach Kalenderwochen. Wir stehen Ihnen für eine individuelle Bewertung Ihrer Immobilie und für eine Beratung zum idealen Verkaufszeitpunkt Ihrer Immobilie in Schöneberg zur Verfügung.

Bestand

Median Angebotspreis
4.830 EUR/m²
+6,70 %
Median Angebotsmiete
14,40 EUR/m²
+10,70 %

Neubau

Median Angebotspreis
7.400 EUR/m²
+19,90 %
Median Angebotsmiete
18,60 EUR/m²
+3,70 %

Quartiere in Schöneberg

Schöneberg mit ca. 156.000 Einwohnern hat viele, sehr unterschiedliche Quartiere und Lagen. Die Bebauungstypologie ist durchmischt. Kriegslücken in Gründerzeitquartieren wurden im Zuge des Wiederaufbauprogramms mit sehr einfachen Geschosswohnungsbauten geschlossen. Etwa 1.300 Mietshäuser oder 20 Prozent des Häuserbestandes stammen aus den Jahren von 1951 bis 1970. Die Nachkriegsbauten sind heute ein gefragtes Segment mit kompakten Wohnungsgrößen. Gleichzeitig liegen einige der gepflegtesten und schönsten Gründerzeitquartiere in Schöneberg, wie der Viktoria-Luise-Platz mit ausgesprochen schönen, mondän anmutenden Altbauten. Die Wohnlagen reichen von überwiegend mittel bis gut. Wohnraum in Schöneberg ist traditionell knapp. Nachverdichtung ist nur sehr begrenzt und dezentral möglich. Die hohe Nachfrage in Schöneberg ist kein Novum. Schon in den 1980er Jahren waren die Kaufpreise und Mieten in den zentralen Quartieren Schönebergs hoch. Rund 66 Prozent der Haushalte sind Einpersonenhaushalte.

Bautätigkeit in Schöneberg

Schöneberg ist aufgrund der innerstädtischen Lage beliebt. Aktuell beträgt der Wohnungsbestand etwa 80.000 Einheiten verteilt auf 11 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Trotz einer überdurchschnittlichen Wohnungsgröße von 75,0 m² Wohnfläche je Wohnung ist die statistische Haushaltsgröße mit 1,68 Personen je Haushalt vergleichsweise gering. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,94 Personen.

Die Bauaktivität in Schöneberg nahm nach einem ruhigen Jahr 2017 wieder deutlich zu. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Immobilienpreise Schöneberg

Aktuell liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Schöneberg im Median bei etwa 4.830 EUR/m². Dies entspricht einer Angebotspreisentwicklung von 6,70 % im Vergleich zum Vorjahr. Im 10-Jahres-Zeitraum beträgt der Anstieg der Nachfragepreise für Immobilien in Schöneberg etwa 189,90 %. Neubau-Immobilien in Schöneberg werden im Median-Preiskorridor um 7.400 EUR/m² angeboten. 

Kaufpreisindex Schöneberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.830 EUR/m² - 7.400 EUR/m² -
1 Jahr 4.530 EUR/m² 6,70 % 6.180 EUR/m² 19,90 %
3 Jahre 3.880 EUR/m² 24,60 % 6.800 EUR/m² 8,90 %
5 Jahre 2.780 EUR/m² 73,70 % 4.660 EUR/m² 58,80 %
10 Jahre 1.670 EUR/m² 189,90 % 3.150 EUR/m² 135,00 %

Snapshot

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

In den vergangenen 12 Monaten wurden 2.120 Bestandswohnungen und 190 Neubauwohnungen auf dem Berliner Immobilienmarkt angeboten. 

Immobilienpreise Schöneberg im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Preisentwicklung von Immobilien in Schöneberg im Jahreszyklus.

Wohnung verkaufen Schöneberg

Über 15 Jahre Erfahrung und mehr als 2000 Vermarktungsaufträge für Wohnungen in Berlin sind der Garant für bestmögliche Ergebnisse beim Verkauf Ihrer Immobilie. Etwa 1000 nationale und internationale Besucher informieren sich täglich auf unseren Marktreports über den Wohnungsmarkt in der Hauptstadt und suchen aktiv über uns nach Berlin-Immobilien. Unsere Reports sind der Link zwischen Ihrer Immobilie und dem Käufer. Gerne beraten wir auch Sie zum Verkauf Ihrer Wohnung in Berlin. Kostenlos und unverbindlich.

Mietpreise Schöneberg

Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete in Schöneberg rund 14,40 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 10,70 % zum Vorjahreszeitraum. 1.820 Objekte kamen in den zurückliegenden 12 Monaten in die Vermietung. 

Mietpreisindex Schöneberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 14,40 EUR/m² - 18,60 EUR/m² -
1 Jahr 13,00 EUR/m² 10,70 % 17,95 EUR/m² 3,70 %
3 Jahre 11,55 EUR/m² 24,20 % 11,95 EUR/m² 55,90 %
5 Jahre 9,75 EUR/m² 47,40 % 11,05 EUR/m² 68,60 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Der Markt für Mietwohnungen bietet alle Größen, Baujahresklassen und Preissegmente. Altbau-Wohnungen und Objekte der Baujahre 1950 - 1978 dominieren den Markt. 

Marktentwicklung

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Schöneberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum. 

Mietpreise Schöneberg im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Entwicklung der Mietpreise in Schöneberg im Jahreszyklus.

Mehrfamilienhäuser

Vom Gesamtbestand der Gebäude in Schöneberg sind knapp 2.000 Einheiten WEGs (Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/-innen), weitere 2.200 sind ungeteilt im Besitz von Privatpersonen und etwa 520 Miethäuser gehören dem Bezirk, kommunalen Wohnungsunternehmen, dem Bund oder dem Land.
Die Preise differenzieren sich weniger als zuvor über Baujahresklassen aus, sondern zunehmend über die Lage innerhalb oder außerhalb einer Erhaltungssatzung. Die Zahl der angebotenen Zinshäuser ist rückläufig. Der Preisdruck nimmt durch die Einführung neuer Milieuschutzgebiete und der Anwendung der Umwandlungsverordnung weiter zu. Während in den sozialen Erhaltungsgebieten die Umwandlungen zurückgehen, steigen die Zahlen in den benachbarten Quartieren. 

Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Kaufpreisspanne beurkundeter Mietshäuser in Tempelhof-Schöneberg nach Lage- und Baujahresklassen an. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.650 - 2.250 EUR/m² 2.200 - 3.400 EUR/m²
1950 - 1978 1.400 - 2.000 EUR/m² 1.900 - 2.700 EUR/m²
1979 - 2000 1.500 - 2.150 EUR/m² 2.000 - 3.000 EUR/m²
ab 2001 (ohne Erstbezug) 1.700 - 2.500 EUR/m² 2.500 - 3.700 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2019/2020

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Schöneberg bestehen seit 2014 sieben Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Milieuschutzgebiete erstrecken sich über etwa 412,6 ha, dies entspricht etwa 33,6 % des gesamten Bezirks Schöneberg.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Barbarossaplatz/
Bayrischer Platz
2014 72,3 - -
Bautzener Straße 2014 18,5 - -
Kaiser-Wilhelm-Platz 2014 19,8 2016 -
Schöneberger Insel 2015 34,2 - -
Grazer Platz 2018 48,1 - -
Schöneberger Norden 2018 112,8 2018 -
Schöneberger Süden 2018 106,4 - -

Milieuschutz Schöneberg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen

Auch wenn Schöneberg auf den ersten Blick den Eindruck eines durch Regulierung weitgehend kontrollierten Ortsteiles macht, sind die Rahmenbedingungen für Eigentum gut. Schöneberg ist baulich heterogen. Die Wohnlagen sind mittel bis gut. Kontinuierliches Bevölkerungswachstum, ein hoher internationaler Bevölkerungsanteil, interessante Kiezlagen, begehrte und teure Innenstadtlagen und nicht zuletzt eine sehr hohe Verdichtung prägen den Ortsteil. Die Bevölkerung beträgt ca. 156.000 Personen (2017). Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,68 Personen wären ca. 92.900 Wohnungen notwendig, um den aktuellen Bedarf zu decken. Der Wohnungsbestand beträgt jedoch nur 80.900 Einheiten. Rein rechnerisch liegt das Defizit demnach bei rund 12.000 Wohnungen. Das im Vergleich zu anderen Bezirken/Ortsteilen niedrige Flächenpotenzial ist in diesem Zusammenhang die größte Herausforderung des Bezirkes. Von den zwischen Senat und Bezirk vereinbarten Wohnungsbauvorhaben befindet sich nur das Projekt an der Schöneberger Linse mit ca. 1.000 Wohnungen auf Schöneberger Gebiet. Die anderen Projekte befinden sich in den anderen Ortsteilen des Bezirks.

Einwohner nach Nationalität

Wanderungsbewegungen

Die Bevölkerungszahl in Berlin-Schöneberg wächst überwiegend aus internationalen Zuzügen. Das Staaten-Ranking wird derzeit von Zuzügen aus den USA angeführt. Im Binnenverhältnis mit den anderen Berliner Ortsteilen werden Ausweichbewegungen der Bevölkerung in Schöneberg deutlich. Die Wanderungsbewegungen in der Zeitreihe von 2013 bis 2017 weisen ein negatives Saldo auf. Die meisten Fortzüge fanden nach Steglitz, Wilmersdorf und Tempelhof statt, gefolgt von Neukölln und Charlottenburg.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Schöneberg bildet den City-nahen Bereich des Bezirkes Tempelhof-Schöneberg. Gefühlt haben beide Ortsteile wenig gemeinsam. Das Preisgefüge in Schöneberg beginnt mehr oder weniger dort, wo Mieten und Kaufpreise in Tempelhof aufhören. Je näher an der City, desto höher die Preise. Einen Zusammenhang zwischen Kaufkraft und Miete scheint es nicht zu geben, denn die mittlere Kaufkraft in Tempelhof ist höher als in Schöneberg. Ein entscheidender Faktor ist der hohe Anteil internationaler und junger Menschen, die sich eine Wohnung in Schöneberg leisten wollen und können. Auch der für Berliner Verhältnisse sehr hohe Anteil von Wohneigentum prägt den Ortsteil. Im Jahresbericht zur Umwandlungsverordnung des Senats für Stadtentwicklung ist Tempelhof-Schöneberg an zweiter Stelle bei der Anzahl von Umwandlungen seit 1950. Die Einführung von Milieuschutzgebieten und die Anwendung der Umwandlungsverordnung haben eine dämpfende Wirkung auf die Anzahl der Umwandlungen, nicht aber auf Kaufpreise und Mieten. Bei vielen Käufern von Mietshäusern findet eine Verlagerung der Anlagestrategien von buy-and-sell zu buy-and-hold statt. Die im Häusermarkt preisdämpfende Wirkung von Erhaltungssatzungen wird durch die sich verschärfende Verknappung kompensiert. Hinzu kommt, dass die dichte Bebauung in Schöneberg wenig Raum für Neubauprojekte lässt. Das rechnerische Wohnungsdefizit beträgt über fast alle Quartiere Schönebergs zwischen 15 und 20 Prozent des Wohnungsbestandes. Am Bayerischer Platz und Wittenbergplatz/Viktoria-Luise-Platz ist der Wohnungsdruck, den wir aus der Differenz der gemeldeten Personen im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungen bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße berechnen, am geringsten. Gleichzeitig sind dort die Mieten am höchsten. Zentrale, internationale und hoch verdichtete Lagen in Schöneberg werden auch in den kommenden Jahren erhebliche Wertsteigerungen erfahren. 

Dieser Report wurde zuletzt am 22.05.2020 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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