Letztes Update: 12.04.2024

Berlin Immobilien Schöneberg 2024

Schöneberg ist ein ultra diverser Metropolen Hot Spot. Der zentrale Bezirk grenzt dort an benachbarte Ortsteile, wo diese am attraktivsten sind. So gehören Tauentzien und KaDeWe zu Schöneberg. Der urbane Kern liegt im Nollendorfkiez, mit beliebten Quartieren, Bars, Restaurants und  Szene. Bestandswohnungen in Schöneberg kosten im Schnitt 5.750 EUR/m², Neubauwohnungen etwa  10.780 EUR/m²

Berlin-Schöneberg

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Schöneberg, Stand 12.04.2024 .

Divers. Modern. Zukunftsgewandt.

Schöneberg zeichnet sich durch eine lebendige Mischung aus Ruhe und Straßenleben, Tradition und Moderne aus. Die Bewohnerschaft ist so divers wie der Stadtteil selbst. Der Winterfeldtplatz ist ein Treffpunkt für Einheimische und Touristen, die in Kneipen, Bars und Restaurants zusammenkommen. Hier, wo einst die Hausbesetzerszene blühte, findet heute Berlins größter Gemüse- und Wochenmarkt statt. Die lässige Atmosphäre hat Schöneberg zu einem Sinnbild für Vielfalt, Toleranz und Weltoffenheit gemacht.

David Bowie, Tucholsky, Einstein und Marlene Dietrich haben diesen Teil Berlins geliebt und geprägt. Einstein lebte im Bayerischen Viertel, während Dietrich in der Leberstraße auf der „Roten Insel“ geboren wurde, einem historischen Arbeiterbezirk. Schöneberg entwickelt sich stetig weiter, wie die modernen Entwicklungen am EUREF-Campus und am Verkehrsknotenpunkt Südkreuz zeigen, und positioniert sich als Stadtteil der Zukunft.

Bestand

Median Angebotspreis
5.750 EUR/m²
-1,40 %
Median Angebotsmiete
13,75 EUR/m²
+6,30 %

Neubau

Median Angebotspreis
10.780 EUR/m²
+4,30 %
Median Angebotsmiete
26,55 EUR/m²
-3,70 %

Schöneberg: Wohnungspreise

Der Wohnungsmarkt in Schöneberg ist in viele kleine Submärkte unterteilt, deren Preisstrukturen hauptsächlich von der Gebäudetypologie und der Mikrolage abhängen. Im Durchschnitt liegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen bei etwa 5.750 EUR/m², was einer Entwicklung von -1,40 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Innerhalb von zehn Jahren sind die Preise für Wohnungen um 136,50 % gestiegen. Neubauten werden im Median für 10.780 EUR/m² angeboten. Angesichts des – für einen Innenstadtbezirk – relativ moderaten Preisniveaus bietet Schöneberg attraktive Wohn- und Investmentmöglichkeiten.

Kaufpreisindex Schöneberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.750 EUR/m² - 10.780 EUR/m² -
1 Jahr 5.830 EUR/m² -1,40 % 10.330 EUR/m² 4,30 %
3 Jahre 5.000 EUR/m² 15,00 % 9.020 EUR/m² 19,50 %
5 Jahre 4.490 EUR/m² 28,10 % 6.150 EUR/m² 75,20 %
10 Jahre 2.430 EUR/m² 136,50 % 4.100 EUR/m² 162,80 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Schöneberg

In den vergangenen 12 Monaten wurden 1.690 Bestandswohnungen und 160 Neubauwohnungen auf dem Schöneberger Immobilienmarkt angeboten. 

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Schöneberg

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

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Features

Trend

Schöneberg muss als absolute Top-Empfehlung ausgesprochen werden. Ein relevanter Investment-Faktor ist die hohe Internationalität, die hohe Dichte gut ausgebildeter Wissenschaftlerinnen und Wisschenschaftler, der große Anteil von Single-Haushalten mit hohen Einkommen bei einem Bedarf an eher kleinen Einheiten. Die Einführung von Milieuschutzgebieten und das Baulandmobilisierungsgesetz haben die Umwandlungen nach WEG bis 2025 gestoppt, was bereits geteilte Bestände (Wohnungen) auf lange Frist pushen wird. Trotz der aktuellen Zinsentwicklung bleiben Wohn-Immobilien in Schöneberg mit Blick auf die große Nachfrage auf lange Sicht eine Investition mit hervorragenden Aussichten. Je nach Baujahresklasse kann aber mit stärker differenzierten Preisen gerechnet werden. Sprich: Der große Nachkriegsbestand und Gründerzeitbauten konkurrieren mit modernen und energieeffizienten Neubauten. Angesichts hoher Energiekosten wird hinterfragt, ob einem modernen aber leicht dezentralen oder einem älteren, aber zentralen Gebäude der Vorzug gegeben werden soll. Zumal in Schöneberg die Entfernungen von Spot zu Spot nicht besonders groß sind. 

Mehrfamilienhäuser in Schöneberg

Vom gesamten Immobilienbestand in Schöneberg sind etwa 2.000 Einheiten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs), weitere 2.200 befinden sich ungeteilt im Privatbesitz, und rund 520 Mietshäuser sind im Eigentum des Bezirks, kommunaler Wohnungsunternehmen oder der übergeordneten staatlichen Ebenen. Die Marktpreise für Zinshäuser in Schöneberg zeigen eine verstärkte Differenzierung nach Energieeffizienz und Baujahren, aber auch die Mikrolage ist entscheidend. 2023 wurden 33 Einheiten verkauft. Der aktuelle Durchschnittspreis pro Quadratmeter Wohnfläche liegt bei etwa 2.625 Euro, rund 15 Prozent unter den Werten der Vorjahre. Der Multiplikator ist im Mittel um 10 Punkte auf 23,8 gesunken. Die im Vergleich zu anderen Berliner Bezirken niedrigen Durchschnittsfaktoren resultieren aus dem umfangreichen Nachkriegsbestand mit teilweise sehr schlechten Energieeffizienzwerten und hohem Investitionsbedarf für Instandhaltung und Modernisierung.

MFH Schöneberg: Werte und Entwicklung

Jahr
Year
Vorgänge
Transactions
Mittelwert
Average
Vielfaches
Multiplier
2018 52 2458 32,5
2019 42 2799 32,4
2020 37 2812 32,1
2021 60 3529 33,5
2022 36 3133 33,8
2023 33 2626 23,8
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Quartiere in Schöneberg

Schöneberg mit ca. 156.000 EinwohnerInnen hat viele Quartiere und Lagen. Die Bebauungstypologie ist durchmischt. Die Lücken zerstörter Gebäude in Gründerzeitquartieren wurden nach dem Krieg mit sehr einfachen Geschosswohnungsbauten geschlossen. Etwa 1.300 Mietshäuser oder 20 Prozent des Häuserbestandes stammen aus den Jahren von 1951 bis 1970. Die Nachkriegsbauten sind heute trotz der meist schlechten Energieeffizienz ein gefragtes Segment mit kompakten Wohnungsgrößen. Einige der gepflegtesten und schönsten Gründerzeitquartiere liegen in Schöneberg, wie der Viktoria-Luise-Platz mit ausgesprochen schönen, mondänen Altbauten. Die Wohnlagen reichen von überwiegend mittel bis gut. Wohnraum in Schöneberg ist traditionell knapp und die sehr hohe Nachfrage in Schöneberg ist kein Novum. Schon in den 1980er Jahren waren die Kaufpreise und Mieten in den zentralen Quartieren Schönebergs hoch. Rund 66 Prozent der Haushalte sind Einpersonenhaushalte. Der Bezirk hat mit dem großen und sehr modernen Bahnhof Südkreuz gleich ein neues Quartier an der Schöneberger Linse dazubekommen.   

Neubau in Schöneberg

Schöneberg ist ein Flächenbezirk, der sich vom Großer Tiergarten südlich bis zur Grenze nach Steglitz erstreckt. Das Großbauprojekt in der Schöneberger Linse auf der ehemaligen Brache gegenüber dem ultramodernen Bahnhof Südkreuz ist ein wichtiges städtebauliches Vorhaben in Berlin. Zuvor waren hier überwiegend Lager und heterogenes Gewerbe angesiedelt. Der Umbau zu einem städtischen Quartier mit dem Ausbau des Tempelhofer Weges zu einer grünen und fußgängerfreundlichen Stadtstraße soll dem neuen Superquartier schnell zu einer eigenen, lebensfreundlichen Identität verhelfen. Die Ränder der Schöneberger Linse wirken großstädtisch, nach innen hinein soll der Eindruck einer aufgelockerten klassischen Blockbebauung entstehen. Seit 2018 stehen auf rund 22 ha die Kräne nicht mehr still; am Ende sollen hier etwa 1.900 Wohnungen stehen. Aktuell liegt der Listenpreis für Projekte im Wohnungsbau im Median bei 10.780 EUR/m²

Südlich von Sachsendamm und Autobahn plant die GSG Berlin derzeit ein Hochhaus durch das Architekturbüro Kleihues. Das noch nicht beschlossene Projekt hätte schätzungsweise eine Bruttogeschossfläche von rund 80.000m². Ein weiterer Wohn- und Bürokomplex in Schöneberg ist das K72, in der sehr zentralen Lage der Kurfürstenstraße. Mit einem 17-geschossigen Bürokomplex, flankiert von Wohnbebauung, soll das Projekt bis 2025 fertiggestellt sein.

Neben städtebaulichen Quartiersprojekten gibt es in Schöneberg eine Reihe hoch attraktiver Wohnbauprojekte in zentralen Innenstadtlagen. Der renommierte Bauherr Diamona & Harnisch baut in der Gleditsch-/Pallasstraße Eigentumswohnungen in bekannt exklusiver Qualität. In insgesamt 7 Gebäudeteilen entstehen rund 219 Wohnungen mit 8 Gewerbeeinheiten, die den Straßenraum erschließen.

Bereits fertiggestellt sind 63 Wohnungen in der Rubensstraße. Und für Kunden mit weniger Flächenbedarf werden in der Rembrandtstraße im Projekt Studio Living bis Ende 2023 47 Wohnungen erwerbbar sein.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Schöneberg

Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete in Schöneberg rund 13,75 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 6,30 % zum Vorjahreszeitraum. 680 Objekte kamen in den zurückliegenden 12 Monaten in die Vermietung. 

Mietpreisindex Schöneberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 13,75 EUR/m² - 26,55 EUR/m² -
1 Jahr 12,90 EUR/m² 6,30 % 27,55 EUR/m² -3,70 %
3 Jahre 12,00 EUR/m² 14,40 % 21,50 EUR/m² 23,30 %
5 Jahre 12,95 EUR/m² 5,90 % 16,05 EUR/m² 65,30 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Schöneberg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Der Markt für Mietwohnungen bietet alle Größen, Baujahresklassen und Preissegmente. Altbau-Wohnungen und Objekte der Baujahre 1950 bis 1978 dominieren den Markt. 

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Schöneberg

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Schöneberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum. 

Neubau und Umwandlung in Schöneberg

Schöneberg ist aufgrund der innerstädtischen Lage beliebt. Aktuell beträgt der Wohnungsbestand etwa 80.000 Einheiten verteilt auf 11 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Trotz einer überdurchschnittlichen Wohnungsgröße von 75,0 m² Wohnfläche je Wohnung ist die statistische Haushaltsgröße mit 1,68 Personen je Haushalt vergleichsweise gering. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,94 Personen.

Die Bauaktivität in Schöneberg läuft nicht zuletzt wegen der Großprojekte am Südkreuz auf Hochtouren. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich.

Milieuschutzgebiete in Schöneberg

Im Bezirk Schöneberg bestehen seit 2014 sieben Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Milieuschutzgebiete erstrecken sich über etwa 414,8 ha, dies entspricht etwa 39,1 % des gesamten Bezirks Schöneberg.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Barbarossaplatz/
Bayrischer Platz
2014 72,3 - -
Bautzener Straße 2014 18,5 - -
Kaiser-Wilhelm-Platz 2014 19,8 2016 -
Schöneberger Insel 2015 36,9 2021 -
Grazer Platz 2018 48,1 - -
Schöneberger Norden 2018 112,8 2018 -
Schöneberger Süden 2018 106,4 - -
Wittenbergplatz 2023 29,1 - -

Milieuschutzkarte Schöneberg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Schöneberg

Wanderungsbewegungen in Schöneberg

Die Bevölkerungszahl in Berlin-Schöneberg wächst überwiegend aus internationalen Zuzügen. Das Staaten-Ranking wird derzeit von Zuzügen aus den USA angeführt. Im Binnenverhältnis mit den anderen Berliner Ortsteilen werden Ausweichbewegungen der Bevölkerung in Schöneberg deutlich. Die Wanderungsbewegungen in der Zeitreihe von 2013 bis 2017 weisen ein negatives Saldo auf. Die meisten Fortzüge fanden nach Steglitz, Wilmersdorf und Tempelhof statt, gefolgt von Neukölln und Charlottenburg.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 12.04.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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