Letztes Update: 27.06.2022

Berlin Immobilien Schöneberg 2022

Schöneberg ist nicht nur wegen seiner Kneipen- und Kulturszene ein beliebter Bezirk. Der urbane Innenstadtbezirk bietet verhältnismäßig wenig eigene Erholungsflächen, dafür aber umso bessere Verbindungen quasi nach Überall. Die Tauentzienstraße und das KaDeWe sind das Tor zum Kurfürstendamm. In Schöneberg geht es um Wohnen und viel um savoir vivre.

Berlin-Schöneberg

Auf David Bowies Spuren

Schöneberg hat viele, sehr unterschiedliche Facetten: ruhig und lebhaft, alternativ und modern, einfach und gehoben. Seine Bewohner sind genauso heterogen wie ihr Stadtteil. Am Winterfeldtplatz, ehemalige Hochburg der Hausbesetzerszene, treffen sich Berliner und Touristen in traditionsreichen und entspannten Kneipen, Bars, Restaurants und Cafés. Mittwochs und Samstags findet hier Berlins größter Gemüse- und Wochenmarkt statt. Die Stimmung gilt als sehr lässig. Schöneberg ist das Berliner Sinnbild für Vielfältigkeit, Toleranz und Weltoffenheit. Das schätzten auch David Bowie, der in der Hauptstraße wohnte, Kurt Tucholsky, Albert Einstein und Marlene Dietrich; allesamt Wahl-Schöneberger. Während Albert Einstein im vornehmen Bayerischen Viertel lebte, befindet sich die Geburtsstätte von Marlene Dietrich in der Leberstraße auf der sogenannten „Roten Insel“. Diese erhielt ihren Namen von der linken Orientierung aus der Zeit der Berliner Arbeiterbevölkerung.

Bestand

Median Angebotspreis
5.900 EUR/m²
+16,00 %
Median Angebotsmiete
15,75 EUR/m²
+5,20 %

Neubau

Median Angebotspreis
9.930 EUR/m²
+6,60 %
Median Angebotsmiete
21,10 EUR/m²
-12,60 %

Quartiere in Schöneberg

Schöneberg mit ca. 156.000 Einwohnern hat viele, sehr unterschiedliche Quartiere und Lagen. Die Bebauungstypologie ist durchmischt. Kriegslücken in Gründerzeitquartieren wurden im Zuge des Wiederaufbauprogramms mit sehr einfachen Geschosswohnungsbauten geschlossen. Etwa 1.300 Mietshäuser oder 20 Prozent des Häuserbestandes stammen aus den Jahren von 1951 bis 1970. Die Nachkriegsbauten sind heute ein gefragtes Segment mit kompakten Wohnungsgrößen. Gleichzeitig liegen einige der gepflegtesten und schönsten Gründerzeitquartiere in Schöneberg, wie der Viktoria-Luise-Platz mit ausgesprochen schönen, mondän anmutenden Altbauten. Die Wohnlagen reichen von überwiegend mittel bis gut. Wohnraum in Schöneberg ist traditionell knapp. Die hohe Nachfrage in Schöneberg ist kein Novum. Schon in den 1980er Jahren waren die Kaufpreise und Mieten in den zentralen Quartieren Schönebergs hoch. Rund 66 Prozent der Haushalte sind Einpersonenhaushalte.

Neubau in Schöneberg

Schöneberg ist ein Flächenbezirk, der sich vom Großer Tiergarten südlich bis zur Grenze nach Steglitz erstreckt. Zu den Großbauprojekten gehören zweifellos die Projekte in der Schöneberger Linse. Die ehemalige Brache gegenüber dem ultramodernen Bahnhof Südkreuz wurde in Rekordzeit zu einem der wichtigsten städtebaulichen Projekte in Berlin. Zuvor waren hier überwiegend Lager und heterogenes Gewerbe angesiedelt. Der Umbau zu einem städtischen Quartier mit dem Ausbau des Tempelhofer Weges zu einer grünen und fußgängerfreundlichen Stadtstraße soll dem neuen Superquartier schnell zu einer eigenen, lebensfreundlichen Identität verhelfen. Die Ränder der Schöneberger Linse wirken großstädtisch, nach innen hinein soll der Eindruck einer aufgelockerten klassischen Blockbebauung entstehen. Seit 2018 stehen auf rund 22 ha die Kräne nicht mehr still; am Ende sollen hier etwa 1.900 Wohnungen stehen. Aktuell liegt der Listenpreis für Projekte im Wohnungsbau im Median bei 9.930 EUR/m²

Südlich von Sachsendamm und Autobahn plant die GSG Berlin derzeit ein Hochhaus durch das Architekturbüro Kleihues. Das noch nicht beschlossene Projekt hätte schätzungsweise eine Bruttogeschossfläche von rund 80.000m². Ein weiterer Wohn- und Bürokomplex in Schöneberg ist das K72, in der sehr zentralen Lage der Kurfürstenstraße. Mit einem 17-geschossigen Bürokomplex, flankiert von Wohnbebauung, soll das Projekt bis 2025 fertiggestellt sein.

Neben städtebaulichen Quartiersprojekten gibt es in Schöneberg eine Reihe hoch attraktiver Wohnbauprojekte in zentralen Innenstadtlagen. Der renommierte Bauherr Diamona & Harnisch baut in der Gleditsch-/Pallasstraße Eigentumswohnungen in bekannt exklusiver Qualität. In insgesamt 7 Gebäudeteilen entstehen rund 219 Wohnungen mit 8 Gewerbeeinheiten, die den Straßenraum erschließen.

Bereits fertiggestellt sind 63 Wohnungen in der Rubensstraße. Und für Kunden mit weniger Flächenbedarf werden in der Rembrandtstraße im Projekt Studio Living bis Ende 2023 47 Wohnungen erwerbbar sein.

Immobilienpreise in Berlin Schöneberg

Aktuell liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Schöneberg im Median bei etwa 5.900 EUR/m². Dies entspricht einer Angebotspreisentwicklung von 16,00 % im Vergleich zum Vorjahr. Im 10-Jahres-Zeitraum beträgt der Anstieg der Nachfragepreise für Immobilien in Schöneberg etwa 185,40 %. Neubau-Immobilien in Schöneberg werden im Median um 9.930 EUR/m² angeboten. 

Kaufpreisindex Schöneberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.900 EUR/m² - 9.930 EUR/m² -
1 Jahr 5.080 EUR/m² 16,00 % 9.310 EUR/m² 6,60 %
3 Jahre 4.550 EUR/m² 29,50 % 6.180 EUR/m² 60,50 %
5 Jahre 3.920 EUR/m² 50,40 % 6.780 EUR/m² 46,30 %
10 Jahre 2.070 EUR/m² 185,40 % 3.530 EUR/m² 181,60 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Schöneberg

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Schöneberg

In den vergangenen 12 Monaten wurden 1.480 Bestandswohnungen und 150 Neubauwohnungen auf dem Schöneberger Immobilienmarkt angeboten. 

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Mietwohnungsmarkt in Berlin Schöneberg

Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete in Schöneberg rund 15,75 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 5,20 % zum Vorjahreszeitraum. 1.150 Objekte kamen in den zurückliegenden 12 Monaten in die Vermietung. 

Mietpreisindex Schöneberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 15,75 EUR/m² - 21,10 EUR/m² -
1 Jahr 15,00 EUR/m² 5,20 % 24,15 EUR/m² -12,60 %
3 Jahre 13,05 EUR/m² 20,90 % 17,10 EUR/m² 23,40 %
5 Jahre 11,60 EUR/m² 36,00 % 11,85 EUR/m² 78,00 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Schöneberg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Der Markt für Mietwohnungen bietet alle Größen, Baujahresklassen und Preissegmente. Altbau-Wohnungen und Objekte der Baujahre 1950 bis 1978 dominieren den Markt. 

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Schöneberg

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Schöneberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum. 

Mehrfamilienhäuser in Schöneberg

Vom Gesamtbestand der Gebäude in Schöneberg sind knapp 2.000 Einheiten WEGs (Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/-innen), weitere 2.200 sind ungeteilt im Besitz von Privatpersonen und etwa 520 Miethäuser gehören dem Bezirk, kommunalen Wohnungsunternehmen, dem Bund oder dem Land. Die Marktpreise für Zinshäuser in Schöneberg differenzieren sich weniger als zuvor über Baujahresklassen aus, sondern zunehmend über die Mikrolage. Die Zahl der angebotenen Zinshäuser ist rückläufig. 

Die im Häusermarkt preisdämpfende Wirkung von Erhaltungssatzungen wird durch die sich verschärfende Verknappung kompensiert. Hinzu kommt, dass die dichte Bebauung in Schöneberg wenig Raum für Neubauprojekte lässt. Das rechnerische Wohnungsdefizit beträgt über fast alle Quartiere Schönebergs zwischen 15 und 20 Prozent des Wohnungsbestandes. Am Bayerischer Platz und Wittenbergplatz/Viktoria-Luise-Platz ist der Wohnungsdruck, den wir aus der Differenz der gemeldeten Personen im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungen bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße berechnen, am geringsten. Gleichzeitig sind dort die Mieten am höchsten. Zentrale, internationale und hoch verdichtete Lagen in Schöneberg werden auch in den kommenden Jahren erhebliche Wertsteigerungen erfahren.

Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Kaufpreisspanne beurkundeter Mietshäuser in Tempelhof-Schöneberg nach Lage- und Baujahresklassen an. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.700 - 2.400 EUR/m² 2.200 - 3.500 EUR/m²
1950 - 1978 1.500 - 2.200 EUR/m² 2.000 - 2.800 EUR/m²
1979 - 2000 1.700 - 2.300 EUR/m² 2.100 - 3.100 EUR/m²
ab 2001 (ohne Erstbezug) 1.700 - 2.700 EUR/m² 2.600 - 3.800 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2021/2022

Trend in Schöneberg

Schöneberg bildet den City-nahen Bereich des Bezirkes Tempelhof-Schöneberg. Gefühlt haben beide Ortsteile wenig gemeinsam; das Preisgefüge in Schöneberg beginnt etwa dort, wo Mieten und Kaufpreise in Tempelhof aufhören, wobei Tempelhof langsam aufholt. Je näher an der City, desto höher die Preise: Diese Regel trifft angesichts der diversen, sehr schicken und teilweise auch etwas dezentraleren Projekte nicht immer zu. Für top-notch Projekte werden gerne auch Quadratmeterpreise jenseits der Marke von zehntausend Euro gezahlt. Ein relevanter Abnehmermarkt ist das breit gefächerte, junge und internationale Publikum mit einer hohen Affinität für Wohneigentum. Zugpferd für die poliglotten Jungberliner sind die attraktiven Wohnungsbauprojekte, die wir oben beschreiben. Entsprechend ist der Anteil von Wohneigentum im Berlin-Vergleich hoch. Tempelhof-Schöneberg liegt seit 1950 an zweiter Stelle bei der Anzahl von Umwandlungen. Die Einführung von Milieuschutzgebieten und des Baulandmobilisierungsgesetzes reduzieren die Anzahl möglicher Umwandlungen. Die Folge sind konstant zweistellig steigende Kaufpreise in den Segmenten Neubau und Bestand. Von einer Trendumkehr ist auch langfristig nicht auszugehen. Viel internationaler Zuzug, die hervorragende innerstädtische Gesamtsituation, tolle Kieze und neue Quartiere: Schöneberg lässt eine hervorragende Zukunft erwarten.  

Neubau und Umwandlung in Schöneberg

Schöneberg ist aufgrund der innerstädtischen Lage beliebt. Aktuell beträgt der Wohnungsbestand etwa 80.000 Einheiten verteilt auf 11 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Trotz einer überdurchschnittlichen Wohnungsgröße von 75,0 m² Wohnfläche je Wohnung ist die statistische Haushaltsgröße mit 1,68 Personen je Haushalt vergleichsweise gering. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,94 Personen.

Die Bauaktivität in Schöneberg nahm nach einem ruhigen Jahr 2017 wieder deutlich zu. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Schöneberg

Im Bezirk Schöneberg bestehen seit 2014 sieben Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Milieuschutzgebiete erstrecken sich über etwa 414,8 ha, dies entspricht etwa 39,1 % des gesamten Bezirks Schöneberg.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Barbarossaplatz/
Bayrischer Platz
2014 72,3 - -
Bautzener Straße 2014 18,5 - -
Kaiser-Wilhelm-Platz 2014 19,8 2016 -
Schöneberger Insel 2015 36,9 2021 -
Grazer Platz 2018 48,1 - -
Schöneberger Norden 2018 112,8 2018 -
Schöneberger Süden 2018 106,4 - -

Milieuschutzkarte Schöneberg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Schöneberg

Wanderungsbewegungen in Schöneberg

Die Bevölkerungszahl in Berlin-Schöneberg wächst überwiegend aus internationalen Zuzügen. Das Staaten-Ranking wird derzeit von Zuzügen aus den USA angeführt. Im Binnenverhältnis mit den anderen Berliner Ortsteilen werden Ausweichbewegungen der Bevölkerung in Schöneberg deutlich. Die Wanderungsbewegungen in der Zeitreihe von 2013 bis 2017 weisen ein negatives Saldo auf. Die meisten Fortzüge fanden nach Steglitz, Wilmersdorf und Tempelhof statt, gefolgt von Neukölln und Charlottenburg.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 27.06.2022 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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