Letztes Update: 18.11.2019

Marktbericht Berlin Schöneberg 2019

Schöneberg ist nicht nur wegen seiner Kneipen- und Kulturszene ein beliebter Bezirk. Der urbane Innenstadtbezirk bietet verhältnismäßig wenig eigene Erholungsflächen, dafür aber umso bessere Verbindungen quasi nach Überall. Die Tauentzienstraße und das KaDeWe sind das Tor zum Kurfürstendamm. In Schöneberg geht es um Wohnen und viel um savoir vivre.

Berlin-Schöneberg

Auf David Bowies Spuren

Schöneberg hat viele, sehr unterschiedliche Facetten: ruhig und lebhaft, alternativ und modern, einfach und gehoben. Seine Bewohner sind genauso heterogen wie ihr Stadtteil. Am Winterfeldtplatz, ehemalige Hochburg der Hausbesetzerszene, treffen sich Berliner und Touristen in traditionsreichen und entspannten Kneipen, Bars, Restaurants und Cafés. Mittwochs und Samstags findet hier Berlins größter Gemüse- und Wochenmarkt statt. Die Stimmung gilt als sehr lässig. Schöneberg ist das Berliner Sinnbild für Vielfältigkeit, Toleranz und Weltoffenheit. Das schätzten auch David Bowie, der in der Hauptstraße wohnte. Auch Kurt Tucholsky, Albert Einstein und Marlene Dietrich waren Wahl-Schöneberger. Während Albert Einstein im vornehmen Bayerischen Viertel lebte, befindet sich die Geburtsstätte von Marlene Dietrich in der Leberstraße auf der sogenannten „Roten Insel“. Diese erhielt ihren Namen von der linken Orientierung aus der Zeit der Berliner Arbeiterbevölkerung.

Bestand

Median Angebotspreis
4.740 EUR/m²
+18,60 %
Median Angebotsmiete
13,45 EUR/m²
+6,30 %

Neubau

Median Angebotspreis
7.070 EUR/m²
+11,20 %
Median Angebotsmiete
18,00 EUR/m²
+12,50 %

Quartiere in Schöneberg

Schöneberg mit ca. 156.000 Einwohnern hat viele, sehr unterschiedliche Quartiere und Lagen. Die Bebauungstypologie ist durchmischt. Kriegslücken in Gründerzeitquartieren wurden im Zuge des Wiederaufbauprogramms mit sehr einfachen Geschosswohnungsbauten geschlossen. Etwa 1.300 Mietshäuser oder 20 Prozent des Häuserbestandes stammen aus den Jahren von 1951 bis 1970. Die Nachkriegsbauten sind heute ein gefragtes Segment mit kompakten Wohnungsgrößen. Gleichzeitig liegen einige der gepflegtesten und schönsten Gründerzeitquartiere in Schöneberg, wie der Viktoria-Luise-Platz mit ausgesprochen schönen, mondän anmutenden Altbauten. Die Wohnlagen reichen von überwiegend mittel bis gut. Wohnraum in Schöneberg ist traditionell knapp. Nachverdichtung ist nur sehr begrenzt und dezentral möglich. Die hohe Nachfrage in Schöneberg ist kein Novum. Schon in den 1980er Jahren waren die Kaufpreise und Mieten in den zentralen Quartieren Schönebergs hoch. Rund 66 Prozent der Haushalte sind Einpersonenhaushalte.

Immobilienpreise Schöneberg

Aktuell liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Schöneberg bei etwa 4.740 EUR/m². Dies entspricht einer Angebotspreisentwicklung von 18,60 % im Vergleich zum Vorjahr. Im 10-Jahres-Zeitraum beträgt der Anstieg der Nachfragepreise für Bestandswohnungen in Schöneberg etwa 194,90 %. Neubauwohnungen werden im Preiskorridor um 7.070 EUR/m² angeboten.

Kaufpreisindex Schöneberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 4.740 EUR/m² - 7.070 EUR/m² -
1 Jahr 4.000 EUR/m² 18,60 % 6.360 EUR/m² 11,20 %
3 Jahre 3.530 EUR/m² 34,50 % 6.130 EUR/m² 15,50 %
5 Jahre 2.550 EUR/m² 85,80 % 4.320 EUR/m² 63,50 %
10 Jahre 1.610 EUR/m² 194,90 % 3.220 EUR/m² 119,90 %

Snapshot

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

In den vergangenen 12 Monaten wurden 2.110 Bestandswohnungen und 250 Neubauwohnungen auf dem Berliner Immobilienmarkt angeboten.

Immobilienpreise Schöneberg im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Preisentwicklung von Immobilien in Schöneberg im Jahreszyklus.

Mietpreise Schöneberg

Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete in Schöneberg rund 13,45 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 6,30 % zum Vorjahreszeitraum. 2.220 Objekte kamen in den zurückliegenden 12 Monaten in die Vermietung.

Mietpreisindex Schöneberg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 13,45 EUR/m² - 18,00 EUR/m² -
1 Jahr 12,65 EUR/m² 6,30 % 16,00 EUR/m² 12,50 %
3 Jahre 10,95 EUR/m² 22,80 % 13,55 EUR/m² 32,90 %
5 Jahre 9,50 EUR/m² 41,60 % 12,45 EUR/m² 44,70 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Schöneberg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Der Markt für Mietwohnungen bietet alle Größen, Baujahresklassen und Preissegmente. Altbau-Wohnungen und Objekte der Baujahre 1950 - 1978 dominieren den Markt. 

Marktentwicklung

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Schöneberg. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum. 

Mietpreise Schöneberg im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Entwicklung der Mietpreise in Schöneberg im Jahreszyklus.

Mehrfamilienhäuser

Vom Gesamtbestand der Gebäude in Schöneberg sind knapp 2.000 Einheiten WEGs (Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/-innen), weitere 2.200 sind ungeteilt im Besitz von Privatpersonen und etwa 520 Miethäuser gehören dem Bezirk, kommunalen Wohnungsunternehmen, dem Bund oder dem Land. Der durchschnittlich nachgefragte Quadratmeterpreis von Mehrfamilienhäusern in Schöneberg bewegt sich aktuell bei etwa 4.510 EUR/m². Die Preise differenzieren sich weniger als zuvor über Baujahresklassen aus, sondern zunehmend über die Lage innerhalb oder außerhalb einer Erhaltungssatzung. Die Zahl der angebotenen Zinshäuser ist rückläufig. Der Preisdruck nimmt durch die Einführung neuer Milieuschutzgebiete und der Anwendung der Umwandlungsverordnung weiter zu. Während in den sozialen Erhaltungsgebieten die Umwandlungen zurückgehen, steigen die Zahlen in den benachbarten Quartieren. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.550 - 2.050 EUR/m² 2.000 - 3.150 EUR/m²
1950 - 1978 1.350 - 1.850 EUR/m² 1.750 - 2.550 EUR/m²
1979 - 2000 1.450 - 1.950 EUR/m² 1.850 - 2.750 EUR/m²
ab 2001 1.650 - 2.250 EUR/m² 2.350 - 3.500 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Schöneberg bestehen seit 2014 sieben Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Milieuschutzgebiete erstrecken sich über etwa 412,6 ha, dies entspricht etwa 33,6 % des gesamten Bezirks Schöneberg.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Barbarossaplatz/
Bayrischer Platz
2014 72,3 - -
Bautzener Straße 2014 18,5 - -
Kaiser-Wilhelm-Platz 2014 19,8 2016 -
Schöneberger Insel 2015 34,2 - -
Grazer Platz 2018 48,1 - -
Schöneberger Norden 2018 112,8 2018 -
Schöneberger Süden 2018 106,4 - -

Milieuschutz Schöneberg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen

Auch wenn Schöneberg auf den ersten Blick den Eindruck eines durch Regulierung weitgehend kontrollierten Ortsteiles macht, sind die Rahmenbedingungen für Eigentum gut. Schöneberg ist baulich heterogen. Die Wohnlagen sind mittel bis gut. Kontinuierliches Bevölkerungswachstum, ein hoher internationaler Bevölkerungsanteil, interessante Kiezlagen, begehrte und teure Innenstadtlagen und nicht zuletzt eine sehr hohe Verdichtung prägen den Ortsteil. Die Bevölkerung beträgt ca. 156.000 Personen (2017). Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,68 Personen wären ca. 92.900 Wohnungen notwendig, um den aktuellen Bedarf zu decken. Der Wohnungsbestand beträgt jedoch nur 80.900 Einheiten. Rein rechnerisch liegt das Defizit demnach bei rund 12.000 Wohnungen. Das im Vergleich zu anderen Bezirken/Ortsteilen niedrige Flächenpotenzial ist in diesem Zusammenhang die größte Herausforderung des Bezirkes. Von den zwischen Senat und Bezirk vereinbarten Wohnungsbauvorhaben befindet sich nur das Projekt an der Schöneberger Linse mit ca. 1.000 Wohnungen auf Schöneberger Gebiet. Die anderen Projekte befinden sich in den anderen Ortsteilen des Bezirks.

Wanderungsbewegungen

Die Bevölkerungszahl in Berlin-Schöneberg wächst überwiegend aus internationalen Zuzügen. Das Staaten-Ranking wird derzeit von Zuzügen aus den USA angeführt. Im Binnenverhältnis mit den anderen Berliner Ortsteilen werden Ausweichbewegungen der Bevölkerung in Schöneberg deutlich. Die Wanderungsbewegungen in der Zeitreihe von 2013 bis 2017 weisen ein negatives Saldo auf. Die meisten Fortzüge fanden nach Steglitz, Wilmersdorf und Tempelhof statt, gefolgt von Neukölln und Charlottenburg.

  • Global
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Schöneberg bildet den City-nahen Bereich des Bezirkes Tempelhof-Schöneberg. Gefühlt haben beide Ortsteile wenig gemeinsam. Das Preisgefüge in Schöneberg beginnt mehr oder weniger dort, wo Mieten und Kaufpreise in Tempelhof aufhören. Je näher an der City, desto höher die Preise. Einen Zusammenhang zwischen Kaufkraft und Miete scheint es nicht zu geben, denn die mittlere Kaufkraft in Tempelhof ist höher als in Schöneberg. Ein entscheidender Faktor ist der hohe Anteil internationaler und junger Menschen, die sich eine Wohnung in Schöneberg leisten wollen und können. Auch der für Berliner Verhältnisse sehr hohe Anteil von Wohneigentum prägt den Ortsteil. Im Jahresbericht zur Umwandlungsverordnung des Senats für Stadtentwicklung ist Tempelhof-Schöneberg an zweiter Stelle bei der Anzahl von Umwandlungen seit 1950. Die Einführung von Milieuschutzgebieten und die Anwendung der Umwandlungsverordnung haben eine dämpfende Wirkung auf die Anzahl der Umwandlungen, nicht aber auf Kaufpreise und Mieten. Bei vielen Käufern von Mietshäusern findet eine Verlagerung der Anlagestrategien von buy-and-sell zu buy-and-hold statt. Die im Häusermarkt preisdämpfende Wirkung von Erhaltungssatzungen wird durch die sich verschärfende Verknappung kompensiert. Hinzu kommt, dass die dichte Bebauung in Schöneberg wenig Raum für Neubauprojekte lässt. Das rechnerische Wohnungsdefizit beträgt über fast alle Quartiere Schönebergs zwischen 15 und 20 Prozent des Wohnungsbestandes. Am Bayerischer Platz und Wittenbergplatz/Viktoria-Luise-Platz ist der Wohnungsdruck, den wir aus der Differenz der gemeldeten Personen im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungen bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße berechnen, am geringsten. Gleichzeitig sind dort die Mieten am höchsten. Zentrale, internationale und hoch verdichtete Lagen in Schöneberg werden auch in den kommenden Jahren erhebliche Wertsteigerungen erfahren. 

Dieser Report wurde zuletzt am 18.11.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.