Letztes Update: 18.09.2019

Marktbericht Berlin Tempelhof 2019

Tempelhof birgt einen schlummernden Schatz. Abertausende Wohnungen könnten auf dem ehemaligen Flugfeld entstehen, wäre da nicht der Volksentscheid von 2014. So lange es hier nichts Neues gibt, kann sich Tempelhof auf seine Stärken verlassen: Zentrumsnah, eines der größten innerstädtischen Sport- und Erholungsgebiete Europas vor der Haustüre, gute Schulen, schnelle Wege in die City und ins Berliner Umland. Kein Wunder, dass Tempelhof immer beliebter wird.

Berlin-Tempelhof

Der schlummernde Riese

Gibt es ein Gebäude mit etwa 200.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche, 8.000 Räumen und unfassbar viel Freifläche? Ja. Eines der größten Gebäude der Welt, der ehemalige Flughafen Tempelhof, steht, wie der Name schon sagt, in Tempelhof und wartet auf eine sinnvolle Nutzung. Schwer vorstellbar, dass der Bezirk, der diesen Schatz beherbergt, nicht irgendwann durchstartet. Die Entwicklung des Flughafengebäudes muss durchaus nicht in Zusammenhang mit der Bebauung des Flugfeldes gesehen werden. Sowohl im Gebäude, als auch auf dem Freifeld ist Platz für mindestens zwei Stadtquartiere. Allerdings würde die Sanierung des alten Flughafens geschätzt eine halbe Milliarde Euro kosten. Bis es soweit ist, muss Tempelhof andere Vorzüge ausspielen. Sympathische Reihenhäuser aus den 1920er und 30er Jahren und grüne, ruhige Straßenzüge charakterisieren die gutbürgerlichen Lagen westlich des Tempelhofer Damms. Auch der große Wohnungsbestand mit vielen 3- und 4-Zimmer-Wohnungen in den südlicher gelegenen und urban geprägten Vierteln zieht Familien an. Die Preisentwicklung blieb auch in attraktiven und zentralen Lagen jahrelang unaufgeregt. Wer eine Immobilie, z.B. im familiär geprägten Fliegerviertel besitzt, trennt sich selten davon. Hier findet der Generationswechsel meist innerhalb der Familien statt. Einen Aufschwung erlebt das Gebiet rund um den Fernbahnhof Südkreuz. Die gepflegten Wohnanlagen aus der Zwischenkriegszeit gelten als Geheimtipp für bezahlbares und zentrales Wohnen.

 

Bestand

Median Angebotspreis
3.530 EUR/m²
+16,30 %
Median Angebotsmiete
10,25 EUR/m²
+8,70 %

Neubau

Median Angebotspreis
4.640 EUR/m²
+15,60 %
Median Angebotsmiete
17,20 EUR/m²
+26,70 %

Märkte

Der Ortsteil Tempelhof, der sich südlich von Kreuzberg bis an die Stadtgrenze zieht, grenzt westlich an Schöneberg und Steglitz sowie östlich an Neukölln. Wie ein Inner-City-Express durchzieht die U-Bahn-Linie 6 den Ortsteil von Nord nach Süd, bis zum U-BHF Alt-Mariendorf. Tempelhof ist einer der Arbeitsplatzmotoren der Hauptstadt. Eine Vielzahl mittelständischer und internationaler Arbeitgeber haben hier Niederlassungen und Zentralen. Mit über 202.000 Einwohnern (2017) und fast 112.000 Haushalten ist Tempelhof der sechst-größte Ortsteil Berlins.

Immobilienpreise Tempelhof

Die Wohnungspreise in Tempelhof ziehen an. Über alle Wohnungstypologien hinweg liegt der mittlere nachgefragte Angebotspreis für Bestandswohnungen in Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade derzeit bei rund 3.530 EUR/m². Der Berechnung liegen rund 980 Angebote innerhalb der letzten 12 Monate zugrunde. Die Angebotspreisentwicklung in diesem Zeitraum liegt bei etwa 16,30 %. Im 10-Jahres-Zeitraum beträgt der Anstieg der Nachfragepreise für Bestandswohnungen in Tempelhof etwa 203,10 %, von 1.160 EUR/m² in 2009 auf  3.530 EUR/m² im aktuellen Zeitraum. 

Im Neubausegment beträgt der mittlere Listenpreis 4.560 EUR/m²

Kaufpreisindex Tempelhof

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 3.530 EUR/m² - 4.640 EUR/m² -
1 Jahr 3.030 EUR/m² 16,30 % 4.010 EUR/m² 15,60 %
3 Jahre 2.390 EUR/m² 47,70 % 3.730 EUR/m² 24,30 %
5 Jahre 1.770 EUR/m² 99,00 % 2.560 EUR/m² 81,00 %
10 Jahre 1.160 EUR/m² 203,10 % 2.070 EUR/m² 124,40 %

Snapshot

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Tempelhof. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Die Verschiebung der Preissegmente in Tempelhof beschleunigt sich seit 2016 deutlich. Lange Zeit dominierte das untere Preissegment von 500 - 2.000 EUR/m². Innerhalb weniger Jahre ist dieses Segment vom Markt verschwunden. Trotzdem sind die Immobilienpreise in Tempelhof noch immer günstig. Das Preissegment von 2.000 - 4.000 EUR/m² setzt sich durch. Angebote in preislich höheren Regionen haben es schwer. 

Familienhäuser

Das Segment für Ein- und Zweifamilienhäuser in Tempelhof ist mit über 12.000 Einheiten einer der Hauptmärkte für diese Typologie in Berlin. Es sind alle Baujahresklassen vertreten. Neben dem Siedlungsbau der Vorkriegsjahre mit etwa 6.000 Einheiten gibt es ebenso viele Häuser in Nachkriegsquartieren. Die Nachfrage nach dieser Gebäude- und Baujahresklasse war lange Zeit schwach ausgeprägt. Derzeit ist ein Generationswechsel im Gange und es kommen mehr Objekte an den Markt. Die Nachfrage dafür ist vor allem bei jungen Familien groß. Der mittlere Angebotspreis von 190 angebotenen Häusern im 12-Monats-Zeitraum liegt bei 4.380 EUR/m².

Immobilienpreise Tempelhof im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Preisentwicklung von Immobilien in Tempelhof im Jahreszyklus.

Mietpreise Tempelhof

Etwa 2.590 Mietwohnungen aller Wohnungstypen wurden im 12-Monats-Zeitraum am Markt über Börsen und Zeitungsinserate angeboten. Aktuell beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete rund 10,25 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 8,70 % zum Vorjahreszeitraum.

Mietpreisindex Tempelhof

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 10,25 EUR/m² - 17,20 EUR/m² -
1 Jahr 9,40 EUR/m² 8,70 % 13,55 EUR/m² 26,70 %
3 Jahre 8,45 EUR/m² 21,10 % 9,35 EUR/m² 84,00 %
5 Jahre 7,50 EUR/m² 36,60 % 8,15 EUR/m² 111,00 %

Snapshot

Die Neuvertrags-Angebotsmieten in Tempelhof beziehen sich überwiegend auf die Baujahresklasse von 1950 - 1978. Altbauten sind weniger stark repräsentiert. Es gibt derzeit nur wenig Neubauprojekte.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mietpreise Tempelhof im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Entwicklung der Mietpreise in Tempelhof im Jahreszyklus.

Mehrfamilienhäuser

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Tempelhof konnte seit 2016 Zuwächse verzeichnen. Die Preissteigerung lag im Zeitraum von 5 Jahren bei 92,50 %. Im 10-Jahres-Zeitraum können Eigentümer auf einen Quadratmeterpreisanstieg von etwa 155,70 % zurückblicken. Das ist weniger als in benachbarten Trendbezirken, muss jedoch an sehr niedrigen Einstiegspreisen gemessen werden. Vor 10 Jahren wurden Mietshäuser in Tempelhof im Mittel zu einem Quadratmeterpreis von 1.020 EUR/m² angeboten. Auch in Tempelhof ist die Anzahl der am Markt angebotenen Objekte rückläufig. Der durchschnittliche Angebotspreis liegt über 12 Monate gerechnet bei ca. 1.740 EUR/m². Preisdämpfend wirkt sich die Einführung des Milieuschutzgebietes Tempelhof aus, das im April 2018 in Kraft getreten ist. 

Der vom IVD (Immobilieverband Deutschlan) herausgegebene Preisspiegel berücksichtigt die unterschiedlichen Baujahresklassen, die in Tempelhof ausgeprägt sind. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.550 - 2.050 EUR/m² 2.000 - 3.150 EUR/m²
1950 - 1978 1.350 - 1.850 EUR/m² 1.750 - 2.550 EUR/m²
1979 - 2000 1.450 - 1.950 EUR/m² 1.850 - 2.750 EUR/m²
ab 2001 (ohne Erstbezug) 1.650 - 2.250 EUR/m² 2.350 - 3.500 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Tempelhof ist, Stand Januar 2019 ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Tempelhof 2018 154,6 - -

Die Festsetzung einer Erhaltungssatzung für Tempelhof trifft vor allem private Eigentümer von Mietshäusern in den betroffenen Lagen. Die Eigentumsverhältnisse in Tempelhof rühren traditionell aus familiären Strukturen. Eigentümer haben einerseits jahrzehntelang die Mieten nur sehr behutsam erhöht. Daraus resultierend konnten Investitionen in den Bestand meist nur im Bereich einer sorgfältigen Instandhaltung getätigt werden. Die niedrigen Mieten und ein teilweise vorhandener Rückstau, vor allem im energetischen Bereich, werden nun als Aufwertungsdruck und Aufwertungspotenzial interpretiert. Um Mietsteigerungen oder die wirtschaftliche Verwertung von Mehrfamilienhäusern zu unterbinden, wurde im Jahr 2018 die soziale Erhaltungsverordnung "Tempelhof" erlassen.

Milieuschutz Tempelhof

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen

Tempelhof wurde im Zuge der Bezirksreform 2001 mit Schöneberg zusammengefasst,zusammen mit den Ortsteilen Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade. Das Bürgermeisteramt stellt die SPD, das Ressort Bauen und Wohnen wird von Bündnis 90/Die Grünen geführt. Strukturell ist Tempelhof sehr heterogen und verfügt über Siedlungsbauten aus allen Baujahrestypen, Altbauquartiere und Einfamilienhaussiedlungen. Mit 52 % Einpersonenhaushalten liegt der Wert etwas unter dem Berliner Schnitt. Die offizielle Haushaltsgröße von 1,8 Personen je Haushalt ist eher der Gebäudestruktur geschuldet als einem knappen Markt. Dafür spricht auch die durchschnittliche Wohnungsgröße von 75 m², die im oberen Berliner Mittel liegt. Zwischen 2014 und 2016 kamen ca. 590 Wohnungen hinzu, das Einwohnerplus betrug in dem Zeitraum ca. 7.500 Menschen. Der Mindestbedarf, der sich aus der Differenz zwischen offiziellen Haushalten und Anzahl der Wohnungen ergibt, beträgt demnach mindestens 9.700 fehlende Wohnungen. Die meisten Quartiere haben im Vergleich mit anderen zentralen Lagen jedoch einen relativ kleinen prozentualen Nachfrageüberhang.

Wanderungsbewegungen

Das starke Wachstum der letzten Jahre hat sich in 2017 nicht fortgesetzt. Der Ortsteil verliert an andere Bezirke/Ortsteile und bezieht den größten Zuwachs aus internationalen Zuzügen. Suburban gibt Tempelhof Bevölkerung ab. Im nationalen Migrationskontext ist das Saldo fast ausgeglichen. Das günstige Mietniveau in Tempelhof führt zu einem starken Nachfragedruck aus osteuropäischen Ländern. Neben Brandenburg sind im 5-Jahres-Zeitraum vor allem Niedersachsen nach Tempelhof gezogen. Das Saldo ist in den Jahresvergleichen tendenziell ausgeglichen. Der hohe internationale Zuzugsdruck führt in Tempelhof tendenziell zu einer kleinen Suburbanisierungswelle.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Tempelhof ist auf Langfristigkeit ausgelegt und bietet gute Voraussetzungen für eine solide Investitionsplanung: Gut erreichbare innenstadtnahe Lagen, Arbeitgeber und Arbeitsplätze, und in vielen Quartieren ein familienfreundliches Umfeld. Hinzu kommt das Potenzial des ehemaligen Flughafens Tempelhof, auch wenn es heute noch kein Konzept für die Nachnutzung gibt. Der große Immobilienbestand in Tempelhof befindet sich zu Zwei-Dritteln in privatem Eigentum (private Unternehmen und Privatpersonen) und das breite Wohnungsangebot eröffnet für alle Losgrößen interessante Investitionsmöglichkeiten. Die Mieten in Tempelhof sind vergleichsweise niedrig. Für Arbeitnehmer der ansässigen mittelständischen Unternehmen ist Tempelhof ein idealer Wohnstandort. Gleichzeitig ist festzustellen, dass leichte Tendenzen für eine innerstädtische Abwanderung vorliegen und dass das Bevölkerungswachstum im Jahr 2017 an Fahrt verloren hat, was aber nicht schlecht sein muss. Bei den Neubaupreisen konnte Tempelhof noch nicht aufschließen. Bei der Entwicklung der Mieten sind vorerst neben regulatorischen Aspekten auch die begrenzte Kaufkraft des Mietermarktes zu berücksichtigen. Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum bei gleichzeitiger Regulierung des Marktes in den besonders attraktiven Lagen rückt langfristige Investitionsstrategien in den Vordergrund. Die vergleichsweise niedrigen Einstandspreise lassen viel Spielraum für die Wertentwicklung.

Dieser Report wurde zuletzt am 18.09.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.