Letztes Update: 18.02.2024

Berlin Immobilien Tempelhof 2024

Das Flächenpotenzial des ehemaligen Flughafen Tempelhof birgt auch großes Konfliktpotenzial. Aber auch ohne eine Bebauung, die mindestens ein Jahrzehnt in Anspruch nehmen würde, wird Tempelhof immer wichtiger. Zentrumsnah, eines der größten innerstädtischen Sport- und Erholungsgebiete Europas vor der Haustüre, gute Schulen, schnelle Wege in die City und ins Umland. Bestandswohnungen in Tempelhof kosten aktuell 4.370 EUR/m² und sind im Berlin-Vergleich günstig. 

Präsentiert vom datengetriebenen Immobilienmakler in Berlin: Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Tempelhof, für den 18.02.2024 .

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Immobilien in Tempelhof: Ready for take-off

Bis irgendwann aus dem alten Flughafen etwas wird, spielt Tempelhof lässig andere Vorzüge aus. Sympathische Reihenhäuser aus den 1920er und 30er Jahren und grüne, ruhige Straßenzüge charakterisieren die gutbürgerlichen Lagen westlich des Tempelhofer Damms. Auch der große Wohnungsbestand mit vielen 3- und 4-Zimmer-Wohnungen in den südlicher gelegenen und urban geprägten Vierteln zieht Familien an. Die Preisentwicklung blieb auch in attraktiven und zentralen Lagen jahrelang unaufgeregt. Wer eine Immobilie, z.B. im familiär geprägten Fliegerviertel besitzt, trennt sich selten davon. Hier findet der Generations- und Eigentumswechsel oft innerhalb der Familien statt. Einen Aufschwung erlebt das Gebiet rund um den Fernbahnhof Südkreuz. Die gepflegten Wohnanlagen aus der Zwischenkriegszeit gelten als Geheimtipp für bezahlbares und zentrales Wohnen.

 

Bestand

Median Angebotspreis
4.370 EUR/m²
-1,40 %
Median Angebotsmiete
12,35 EUR/m²
+14,60 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.340 EUR/m²
-5,50 %
Median Angebotsmiete
21,95 EUR/m²
+24,50 %

Immobilienpreise in Tempelhof

Über alle Wohnungstypologien hinweg liegt der mittlere nachgefragte Angebotspreis für Bestandswohnungen in Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade derzeit bei rund 4.370 EUR/m². Dem median liegen rund 1.390 Angebote innerhalb der letzten 12 Monate zugrunde. Die Angebotspreisentwicklung in diesem Zeitraum liegt bei etwa -1,40 %. Im 10-Jahres-Zeitraum beträgt der Anstieg der Nachfragepreise für Bestandswohnungen in Tempelhof etwa 166,90 %, von 1.640 EUR/m² in 2012 auf  4.370 EUR/m² im aktuellen Zeitraum. 

Im Neubausegment beträgt der mittlere Listenpreis 6.340 EUR/m²

Kaufpreisindex Tempelhof

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.370 EUR/m² - 6.340 EUR/m² -
1 Jahr 4.430 EUR/m² -1,40 % 6.710 EUR/m² -5,50 %
3 Jahre 4.000 EUR/m² 9,30 % 5.400 EUR/m² 17,40 %
5 Jahre 3.290 EUR/m² 32,80 % 4.470 EUR/m² 41,80 %
10 Jahre 1.640 EUR/m² 166,90 % 2.500 EUR/m² 153,70 %

Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin Tempelhof

In Tempelhof sind die Wohnungspreise im stadtweiten Vergleich noch immer verhältnismäßig günstig. Das Preissegment von 2.500 bis 5.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche dominiert und Angebote über 7.500 Euro/m² sind sehr selten. Gleichzeitig sind auch in Tempelhof Wohnungen bis 2.500 EUR/m², die lange den Markt dominiert haben, faktisch verschwunden. Große Wohnungsbestände wurden im Krieg zerstört. Entsprechend ist der Nachkriegsbestand heute sehr groß, was auch das über den gesamten Bezirk gerechnet für Käufer sehr interessante Preisniveau erklärt.  

Immobilienangebote in Tempelhof nach Preisen und Größen

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Tempelhof. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Familienhäuser in Tempelhof

In Tempelhof liegt mit rund 12.000 Ein- und Zweifamilienhäusern einer der wichtigsten Märkte für diesen Gebäudetyp in Berlin. Neben dem Siedlungsbau der Vorkriegsjahre mit etwa 6.000 Einheiten gibt es ebenso viele Häuser in Nachkriegsquartieren. Die Nachfrage nach dieser Gebäude- und Baujahresklasse war lange Zeit schwach. Seit einigen Jahren ist ein Generationswechsel im Gange und es kommen mehr Objekte an den Markt. Für den technisch und energetisch überholten Bestand ist dieser Generationswechsel wichtig. Die Nachfrage ist insbesondere bei jungen Familien groß. Der familiäre Charakter der Siedlungen, viel Grün und gute Schulen lassen den Wert trotz des Alters langsam aber sicher steigen. Im Mittel kostet ein Familienhaus in Tempelhof derzeit mit 5.060 EUR/m² mehr als Wohnungen in Tempelhof. In 12 Monaten wurden 290 Häuser angeboten. In 2023 müssen sich Verkäufer angesichts der hoher Zinsen und Kosten für Sanierungen auf eine Preisdelle einrichten. 

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Trend

Tempelhof ist auf Langfristigkeit ausgelegt und bietet gute Voraussetzungen für eine solide Investitionsplanung bei attraktiven Einstiegspreisen.  Gut erreichbare citynahe Lagen, Arbeitgeber und Arbeitsplätze, und in vielen Quartieren ein familienfreundliches Umfeld. Hinzu kommt das Potenzial des ehemaligen Flughafens Tempelhof, auch wenn es heute noch kein Konzept für die Nachnutzung gibt. Der große Immobilienbestand in Tempelhof befindet sich zu Zwei-Dritteln in privatem Eigentum (private Unternehmen und Privatpersonen) und das breite Wohnungsangebot eröffnet für alle Losgrößen interessante Investitionsmöglichkeiten. Die Mieten in Tempelhof sind vergleichsweise niedrig. Für Arbeitnehmer der ansässigen mittelständischen Unternehmen ist Tempelhof ein idealer Wohnstandort. Bei den Neubaupreisen konnte Tempelhof aufschließen Bei der Entwicklung der Mieten sind vorerst neben regulatorischen Aspekten auch die Kaufkraft des lokalen Mietermarktes zu berücksichtigen.

Trotzdem ein absoluter Tip, da die vergleichsweise niedrigen Kaufpreise in Kombination mit schönen Lagen viel Spielraum für die Wertentwicklung lassen.

Mehrfamilienhäuser in Tempelhof

Während in anderen Bezirken die Zahl der beurkundeten Miethäuser in 2023 stark rückläufig ist, ziehen die Verkäufe in Tempelhof an, allerdings bei spürbar niedrigeren Preisen als im Vorjahr. Die Spanne reicht von 1.515 bis 2.570 EUR pro Quadratmeter wertrelevante Fläche. Diese entspricht in etwa dem 1,3-fachen der Wohnfläche. Die Zinslage, aber auch die in Tempelhof sehr heterogene Bausubstanz und Baujahresklassen sorgen dafür, dass Käufer trotz des Mietpotenzials (siehe unten) die Objekte genau auf GEG-Aspekte und Capex prüfen. Wie der Graph unten zeigt, weichen die Angebotspreise der offen am Markt inserierten Objekte um bis zu 35 Prozent vom tatsächlich erzielten wert ab.

Auf längere Zeiträume gerechnet, zeigt sich das volle Potenzial der Wertsteigerung. In 10 Jahren haben sich Quadratmeterpreise für MFH in Tempelhof um 155,00 % entwickelt. Das mag weniger sein als in benachbarten Trendbezirken, zeigt aber die Stabilität und das Potenzial des mit Schöneberg verwaltungstechnisch zusammengelegten Bezirkes. In den Ortsteilen Mariendorf, Marienfelde werden immer wieder 1990er Baujahre gehandelt. Strukturell ist Tempelhof heterogen und verfügt über Siedlungsbauten aus allen Baujahrestypen, Altbauquartiere und große Einfamilienhaussiedlungen. 

Vertrauen Sie Guthmann Estate, einem der führenden Berliner Zinshausmakler, wenn es um die Vermittlung Ihres Miethauses geht.

Jahr   wGF* WFL**
2018 Anzahl 51  
  Preisspanne EUR/m² 983 bis 2.817 1.278 bis 3.662
  Mittelwert EUR/m² 1.870 2.431
2019 Anzahl 39  
  Preisspanne EUR/m² 862 bis 5.997 (NB) 1.120 bis 7.796
  Mittelwert EUR/m² 2.249 2.923
2020 Anzahl 36  
  Preisspanne EUR/m² 770 bis 4.909 1.001 bis 6.381
  Mittelwert EUR/m² 1.955 2.541
2021 Anzahl 40  
  Preisspanne EUR/m² 1.125 bis 4.644 1.462 bis 6.037
  Mittelwert EUR/m² 2.290 2.977
2022 Anzahl 12  
  Preisspanne EUR/m² 1.653 bis 3.514 2.148 bis 4.568
  Mittelwert EUR/m² 2.504 3.255
2023 Anzahl 15  
  Preisspanne EUR/m² 1.515 bis 2.570 1.969 bis 3.341
  Mittelwert EUR/m² 2.051 2.666
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung *wGF = Wertrelevante Geschossfläche **WFL = wGF * 1,3

Neubau in Tempelhof

Der zentrale Berliner Ortsteil, der sich von Kreuzberg in einer langen Gerade bis an die Grenze von Mariendorf erstreckt, bietet von romantischen und äußerst gefragten Einfamilienhäusern im Fliegerviertel hin zu dichter Nachkriegsbebauung, Gewerbe- und Industriefläche alle Typologien, die Berlin hergibt. Gleichzeitig verbinden die meisten Berliner den Bezirk automatisch mit dem 2008 stillgelegten Flughafen Tempelhof. 2014 entschieden die Berliner in einem Volksentscheid, die gigantische Fläche des ehemaligen Zentralflughafens nicht für eine Verdichtung durch Neubau zu nutzen. Getrieben durch die anhaltende Wohnungsnot wird diese Entscheidung immer wieder in Frage gestellt. Eine weitere Option für die Zukunft, die immer mehr Freunde findet, ist die Nutzung der ebenfalls riesigen ehemaligen Flughafengebäude für die Wohnnutzung. Die Kosten für eine Nachnutzung mit Wohnen, übersteigen derzeit die Möglichkeiten Berlins. 

Obgleich der Flughafen vermutlich das größte Potential für den Neubau bieten würde, entstanden in Tempelhof auch zahlreiche andere Neubauprojekte über die letzten Jahre. 

Ein Volumenprojekt entwickelte Vonovia in der Bessemerstraße. Das gigantische Projekt welches im März 2020 mit einer Bruttogeschossfläche von 39.500 m² fertiggestellt wurde beherbergt über 430 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 31.950 m² auf sechs Geschossen zuzüglich rund 160 Stellplätze. 

Spitzenreiter in Thema Bausumme ist aber das HUGOS Quartier. Ein Mix aus Reihenhäusern, Eigentums- und Mietwohnungen wird den typischen Tempelhofer Typologie Mix um rund 450 Wohnungen und Häusern ergänzen. Frühestes Bauende:  2024 

Etwa 20 weitere Bauprojekte wurden seit 2020 in Tempelhof in Angriff genommen oder fertiggestellt. Einen aktuellen Überblick finden Sie in unserer Projekt Map und über aktuelle Entwicklungen informieren wir Sie in unseren Marktreports. 

Quartiere in Berlin Tempelhof

Der Ortsteil Tempelhof, der sich südlich von Kreuzberg bis an die Stadtgrenze zieht, grenzt westlich an Schöneberg und Steglitz sowie östlich an Neukölln. Wie ein Inner-City-Express durchzieht die U-Bahn-Linie 6 den Ortsteil von Nord nach Süd, bis zum U-BHF Alt-Mariendorf. Tempelhof ist einer der Arbeitsplatzmotoren der Hauptstadt. Eine Vielzahl mittelständischer und internationaler Arbeitgeber haben hier Niederlassungen und Zentralen. Mit über 202.000 Einwohnern (2018) und fast 112.000 Haushalten ist Tempelhof der sechst-größte Ortsteil Berlins.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Tempelhof

Etwa 990 Mietwohnungen aller Wohnungstypen wurden im 12-Monats-Zeitraum am Markt über Börsen und Zeitungsinserate angeboten. Aktuell beträgt die Median Angebotsmiete rund 12,35 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 14,60 % zum Vorjahreszeitraum. 

Mietpreisindex Tempelhof

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 12,35 EUR/m² - 21,95 EUR/m² -
1 Jahr 10,80 EUR/m² 14,60 % 17,65 EUR/m² 24,50 %
3 Jahre 9,30 EUR/m² 33,30 % 18,55 EUR/m² 18,30 %
5 Jahre 9,75 EUR/m² 26,80 % 13,75 EUR/m² 59,70 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Tempelhof

Die Neuvertrags-Angebotsmieten in Tempelhof beziehen sich überwiegend auf die Baujahresklasse von 1950 - 1978. Altbauten sind weniger stark repräsentiert. Es gibt derzeit nur wenig Neubauprojekte.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Tempelhof

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Tempelhof

Tempelhof gliedert sich in die Ortsteile Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade. Die insgesamt 23 statistischen Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) reichen von der Grenze zu Kreuzberg bis tief in den Süden der Stadt. Der Wohnungsbestand in Tempelhof liegt bei etwa 102.000 Wohneinheiten bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75,0 m². Statistisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,81 Personen je Haushalt. Durch die rechnerische Haushaltsgröße von 1,99 Personen je Haushalt ergibt sich ein überschaubares Defizit.

In Tempelhof hat die Bauaktivität in den vergangenen Jahren zugenommen. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Tempelhof

Im Bezirk Tempelhof ist, Stand Januar 2019 ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Tempelhof 2018 154,6 - -

Die Festsetzung einer Erhaltungssatzung für Tempelhof trifft vor allem private Eigentümer von Mietshäusern in den betroffenen Lagen. Die Eigentumsverhältnisse in Tempelhof rühren traditionell aus familiären Strukturen. Eigentümer haben einerseits jahrzehntelang die Mieten nur sehr behutsam erhöht. Daraus resultierend konnten Investitionen in den Bestand meist nur im Bereich einer sorgfältigen Instandhaltung getätigt werden. Die niedrigen Mieten und ein teilweise vorhandener Rückstau, vor allem im energetischen Bereich, werden nun als Aufwertungsdruck und Aufwertungspotenzial interpretiert. Um Mietsteigerungen oder die wirtschaftliche Verwertung von Mehrfamilienhäusern zu unterbinden, wurde im Jahr 2018 die soziale Erhaltungsverordnung Tempelhof erlassen.

Milieuschutzkarte Tempelhof

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Tempelhof

Wanderungsbewegungen in Tempelhof

Das starke Wachstum der letzten Jahre schwächt sich in Tempelhof leicht ab. Der Ortsteil verliert an andere Bezirke/Ortsteile und bezieht den größten Zuwachs aus internationalen Zuzügen. Suburban gibt Tempelhof Bevölkerung ab. Im nationalen Migrationskontext ist das Saldo fast ausgeglichen. Das günstige Mietniveau in Tempelhof führt zu einem starken Nachfragedruck aus osteuropäischen Ländern. 

  • Alle Migrationen
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  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 18.02.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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