Letztes Update: 26.09.2022

Berlin Immobilien Tempelhof 2022

Tempelhof birgt einen schlummernden Schatz. Abertausende Wohnungen könnten auf dem ehemaligen Flugfeld entstehen, wäre da nicht der Volksentscheid. So lange es hier nichts Neues gibt, kann sich Tempelhof auf andere Stärken verlassen: Zentrumsnah, eines der größten innerstädtischen Sport- und Erholungsgebiete Europas vor der Haustüre, gute Schulen, schnelle Wege in die City und ins Berliner Umland. Kein Wunder, dass Tempelhof immer beliebter wird.

Berlin-Tempelhof

Der schlummernde Riese

Gibt es ein Gebäude mit etwa 200.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche, 8.000 Räumen und unfassbar viel Freifläche? Ja. Eines der größten Gebäude der Welt, der ehemalige Flughafen Tempelhof, steht, wie der Name schon sagt, in Tempelhof und wartet auf eine sinnvolle Nutzung. Schwer vorstellbar, dass der Bezirk, der diesen Schatz beherbergt, nicht irgendwann durchstartet. Die Entwicklung des Flughafengebäudes muss durchaus nicht in Zusammenhang mit der Bebauung des Flugfeldes gesehen werden. Sowohl im Gebäude, als auch auf dem Freifeld ist Platz für mindestens zwei Stadtquartiere. Allerdings würde die Sanierung des alten Flughafens geschätzt eine halbe Milliarde Euro kosten und eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen. Bis es soweit ist, muss Tempelhof also andere Vorzüge ausspielen. Sympathische Reihenhäuser aus den 1920er und 30er Jahren und grüne, ruhige Straßenzüge charakterisieren die gutbürgerlichen Lagen westlich des Tempelhofer Damms. Auch der große Wohnungsbestand mit vielen 3- und 4-Zimmer-Wohnungen in den südlicher gelegenen und urban geprägten Vierteln zieht Familien an. Die Preisentwicklung blieb auch in attraktiven und zentralen Lagen jahrelang unaufgeregt. Wer eine Immobilie, z.B. im familiär geprägten Fliegerviertel besitzt, trennt sich selten davon. Hier findet der Generations- und Eigentumswechsel oft innerhalb der Familien statt. Einen Aufschwung erlebt das Gebiet rund um den Fernbahnhof Südkreuz. Die gepflegten Wohnanlagen aus der Zwischenkriegszeit gelten als Geheimtipp für bezahlbares und zentrales Wohnen.

 

Bestand

Median Angebotspreis
4.660 EUR/m²
+13,30 %
Median Angebotsmiete
10,10 EUR/m²
-10,80 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.670 EUR/m²
+8,90 %
Median Angebotsmiete
22,35 EUR/m²
-16,70 %

Quartiere in Berlin Tempelhof

Der Ortsteil Tempelhof, der sich südlich von Kreuzberg bis an die Stadtgrenze zieht, grenzt westlich an Schöneberg und Steglitz sowie östlich an Neukölln. Wie ein Inner-City-Express durchzieht die U-Bahn-Linie 6 den Ortsteil von Nord nach Süd, bis zum U-BHF Alt-Mariendorf. Tempelhof ist einer der Arbeitsplatzmotoren der Hauptstadt. Eine Vielzahl mittelständischer und internationaler Arbeitgeber haben hier Niederlassungen und Zentralen. Mit über 202.000 Einwohnern (2018) und fast 112.000 Haushalten ist Tempelhof der sechst-größte Ortsteil Berlins.

Neubau in Tempelhof

Der zentrale Berliner Ortsteil, der sich von Kreuzberg in einer langen Gerade bis an die Grenze von Mariendorf erstreckt, bietet von romantischen und äußerst gefragten Einfamilienhäusern im Fliegerviertel bis hin zu Dichter Nachkriegsbebauung und viel Gewerbe- und Industriefläche alle Typologien, die Berlin hergibt. Gleichzeitig verbinden die meisten Berliner den Bezirk automatisch mit dem 2008 stillgelegten Flughafen Tempelhof. 2014 entschieden die Berliner in einem Volksentscheid, die gigantische Fläche des ehemaligen Zentralflughafens nicht für eine Verdichtung durch Neubau zu nutzen. Getrieben durch die anhaltende Wohnungsnot wird diese Entscheidung immer wieder in Frage gestellt. Eine weitere Option für die Zukunft, die immer mehr Freunde findet, ist die Nutzung der ebenfalls riesigen ehemaligen Flughafengebäude für die Wohnnutzung. Die Kosten für eine Nachnutzung mit Wohnen, übersteigen derzeit die Möglichkeiten Berlins. 

Obgleich der Flughafen vermutlich das größte Potential für den Neubau bieten würde, entstanden in Tempelhof auch zahlreiche andere Neubauprojekte über die letzten Jahre. 

Ein Volumenprojekt entwickelte Vonovia in der Bessemerstraße. Das gigantische Projekt welches im März 2020 mit einer Bruttogeschossfläche von 39.500 m² fertiggestellt wurde beherbergt über 430 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 31.950 m² auf sechs Geschossen zuzüglich rund 160 Stellplätze. 

Spitzenreiter in Thema Bausumme ist aber das HUGOS Quartier. Ein Mix aus Reihenhäusern, Eigentums- und Mietwohnungen wird den typischen Tempelhofer Typologie Mix um rund 450 Wohnungen und Häusern ergänzen. Frühestes Bauende:  2024 

Etwa 20 weitere Bauprojekte wurden seit 2020 in Tempelhof in Angriff genommen oder fertiggestellt. Einen aktuellen Überblick finden Sie in unserer Projekt Map und über aktuelle Entwicklungen informieren wir Sie in unseren Marktreports. 

Immobilienpreise in Tempelhof

Die Wohnungspreise in Tempelhof ziehen an. Über alle Wohnungstypologien hinweg liegt der mittlere nachgefragte Angebotspreis für Bestandswohnungen in Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade derzeit bei rund 4.660 EUR/m². Der Berechnung liegen rund 1.210 Angebote innerhalb der letzten 12 Monate zugrunde. Die Angebotspreisentwicklung in diesem Zeitraum liegt bei etwa 13,30 %. Im 10-Jahres-Zeitraum beträgt der Anstieg der Nachfragepreise für Bestandswohnungen in Tempelhof etwa 204,20 %, von 1.530 EUR/m² in 2012 auf  4.660 EUR/m² im aktuellen Zeitraum. 

Im Neubausegment beträgt der mittlere Listenpreis 6.670 EUR/m²

Kaufpreisindex Tempelhof

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.660 EUR/m² - 6.670 EUR/m² -
1 Jahr 4.110 EUR/m² 13,30 % 6.120 EUR/m² 8,90 %
3 Jahre 3.540 EUR/m² 31,50 % 4.660 EUR/m² 43,20 %
5 Jahre 2.570 EUR/m² 81,40 % 4.300 EUR/m² 55,20 %
10 Jahre 1.530 EUR/m² 204,20 % 2.960 EUR/m² 124,90 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Tempelhof

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Tempelhof. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Tempelhof

Die Verschiebung der Preissegmente in Tempelhof beschleunigt sich seit 2016 deutlich. Lange Zeit dominierte das untere Preissegment von 500 bis 2.500 EUR/m². Innerhalb weniger Jahre ist dieses Segment vom Markt verschwunden. Trotzdem sind die Immobilienpreise in Tempelhof noch immer günstig. Das Preissegment von 2.500 bis 5.000 EUR/m² setzt sich durch. Angebote in preislich höheren Regionen haben es bislang schwer. 

Familienhäuser in Tempelhof

Das Segment für Ein- und Zweifamilienhäuser in Tempelhof ist mit über 12.000 Einheiten einer der Hauptmärkte für diese Typologie in Berlin. Es sind alle Baujahresklassen vertreten. Neben dem Siedlungsbau der Vorkriegsjahre mit etwa 6.000 Einheiten gibt es ebenso viele Häuser in Nachkriegsquartieren. Die Nachfrage nach dieser Gebäude- und Baujahresklasse war lange Zeit schwach ausgeprägt. Derzeit ist ein Generationswechsel im Gange und es kommen mehr Objekte an den Markt. Die Nachfrage dafür ist vor allem bei jungen Familien groß. Der mittlere Angebotspreis von 110 angebotenen Häusern im 12-Monats-Zeitraum liegt bei 5.510 EUR/m²

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Mietwohnungsmarkt in Berlin Tempelhof

Etwa 1.390 Mietwohnungen aller Wohnungstypen wurden im 12-Monats-Zeitraum am Markt über Börsen und Zeitungsinserate angeboten. Aktuell beträgt die Median Angebotsmiete rund 10,10 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. -10,80 % zum Vorjahreszeitraum. 

Mietpreisindex Tempelhof

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 10,10 EUR/m² - 22,35 EUR/m² -
1 Jahr 11,35 EUR/m² -10,80 % 26,85 EUR/m² -16,70 %
3 Jahre 10,20 EUR/m² -1,00 % 16,60 EUR/m² 34,80 %
5 Jahre 8,95 EUR/m² 12,90 % 9,60 EUR/m² 133,20 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Tempelhof

Die Neuvertrags-Angebotsmieten in Tempelhof beziehen sich überwiegend auf die Baujahresklasse von 1950 - 1978. Altbauten sind weniger stark repräsentiert. Es gibt derzeit nur wenig Neubauprojekte.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Tempelhof

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser in Tempelhof

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Tempelhof konnte seit 2016 Zuwächse verzeichnen. Die Preissteigerung lag im Zeitraum von 10 Jahren bei 210,50 %. Das ist weniger als in benachbarten Trendbezirken, muss jedoch an sehr niedrigen Einstiegspreisen gemessen werden. Auch in Tempelhof ist im 10-Jahrestrend die Anzahl der am Markt angebotenen Objekte bei stark steigenden Preisen rückläufig. Preisdämpfend wirkt sich die Einführung eines großen Milieuschutzgebietes aus, das im April 2018 in Kraft getreten ist.

Tempelhof wurde im Zuge der Bezirksreform 2001 mit Schöneberg zum Verwaltungsbezirk Tempelhof-Schöneberg. Die Ortsteile Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade gehören zum Großbezirk. Das Bürgermeisteramt stellt die SPD, das Ressort Bauen und Wohnen wird von Bündnis 90/Die Grünen geführt. Strukturell ist Tempelhof sehr heterogen und verfügt über Siedlungsbauten aus allen Baujahrestypen, Altbauquartiere und Einfamilienhaussiedlungen. Mit 52 % Einpersonenhaushalten liegt der Wert etwas unter dem Berliner Schnitt. Die offizielle Haushaltsgröße von 1,8 Personen je Haushalt ist eher der Gebäudestruktur geschuldet als einem knappen Markt. Dafür spricht auch die durchschnittliche Wohnungsgröße von 75 m², die im oberen Berliner Mittel liegt. Zwischen 2014 und 2016 kamen ca. 590 Wohnungen hinzu, das Einwohnerplus betrug in dem Zeitraum ca. 7.500 Menschen. Der Mindestbedarf, der sich aus der Differenz zwischen offiziellen Haushalten und Anzahl der Wohnungen ergibt, beträgt demnach mindestens 9.700 fehlende Wohnungen. Die meisten Quartiere haben im Vergleich mit anderen zentralen Lagen jedoch einen relativ kleinen prozentualen Nachfrageüberhang.

Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Kaufpreisspanne beurkundeter Mietshäuser in Tempelhof-Schöneberg nach Lage- und Baujahresklassen an. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.700 - 2.400 EUR/m² 2.200 - 3.500 EUR/m²
1950 - 1978 1.500 - 2.200 EUR/m² 2.000 - 2.800 EUR/m²
1979 - 2000 1.700 - 2.300 EUR/m² 2.100 - 3.100 EUR/m²
ab 2001 (ohne Erstbezug) 1.700 - 2.700 EUR/m² 2.600 - 3.800 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2021/2022

Bautätigkeit in Tempelhof

Tempelhof gliedert sich in die Ortsteile Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade. Die insgesamt 23 statistischen Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) reichen von der Grenze zu Kreuzberg bis tief in den Süden der Stadt. Der Wohnungsbestand in Tempelhof liegt bei etwa 102.000 Wohneinheiten bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75,0 m². Statistisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,81 Personen je Haushalt. Durch die rechnerische Haushaltsgröße von 1,99 Personen je Haushalt ergibt sich ein überschaubares Defizit.

In Tempelhof hat die Bauaktivität in den vergangenen Jahren zugenommen. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Tempelhof

Im Bezirk Tempelhof ist, Stand Januar 2019 ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Tempelhof 2018 154,6 - -

Die Festsetzung einer Erhaltungssatzung für Tempelhof trifft vor allem private Eigentümer von Mietshäusern in den betroffenen Lagen. Die Eigentumsverhältnisse in Tempelhof rühren traditionell aus familiären Strukturen. Eigentümer haben einerseits jahrzehntelang die Mieten nur sehr behutsam erhöht. Daraus resultierend konnten Investitionen in den Bestand meist nur im Bereich einer sorgfältigen Instandhaltung getätigt werden. Die niedrigen Mieten und ein teilweise vorhandener Rückstau, vor allem im energetischen Bereich, werden nun als Aufwertungsdruck und Aufwertungspotenzial interpretiert. Um Mietsteigerungen oder die wirtschaftliche Verwertung von Mehrfamilienhäusern zu unterbinden, wurde im Jahr 2018 die soziale Erhaltungsverordnung Tempelhof erlassen.

Milieuschutzkarte Tempelhof

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Tempelhof

Wanderungsbewegungen in Tempelhof

Das starke Wachstum der letzten Jahre hat sich in 2017 nicht fortgesetzt. Der Ortsteil verliert an andere Bezirke/Ortsteile und bezieht den größten Zuwachs aus internationalen Zuzügen. Suburban gibt Tempelhof Bevölkerung ab. Im nationalen Migrationskontext ist das Saldo fast ausgeglichen. Das günstige Mietniveau in Tempelhof führt zu einem starken Nachfragedruck aus osteuropäischen Ländern. Neben Brandenburg sind im 5-Jahres-Zeitraum vor allem Niedersachsen nach Tempelhof gezogen. Das Saldo ist in den Jahresvergleichen tendenziell ausgeglichen. Der hohe internationale Zuzugsdruck führt in Tempelhof tendenziell zu einer kleinen Suburbanisierungswelle.

  • Alle Migrationen
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  • Binnen
  • Hotspot

Trend in Tempelhof

Tempelhof ist auf Langfristigkeit ausgelegt und bietet gute Voraussetzungen für eine solide Investitionsplanung: Gut erreichbare innenstadtnahe Lagen, Arbeitgeber und Arbeitsplätze, und in vielen Quartieren ein familienfreundliches Umfeld. Hinzu kommt das Potenzial des ehemaligen Flughafens Tempelhof, auch wenn es heute noch kein Konzept für die Nachnutzung gibt. Der große Immobilienbestand in Tempelhof befindet sich zu Zwei-Dritteln in privatem Eigentum (private Unternehmen und Privatpersonen) und das breite Wohnungsangebot eröffnet für alle Losgrößen interessante Investitionsmöglichkeiten. Die Mieten in Tempelhof sind vergleichsweise niedrig. Für Arbeitnehmer der ansässigen mittelständischen Unternehmen ist Tempelhof ein idealer Wohnstandort. Gleichzeitig ist festzustellen, dass leichte Tendenzen für eine innerstädtische Abwanderung vorliegen und dass das Bevölkerungswachstum im Jahr 2017 an Fahrt verloren hat, was aber nicht schlecht sein muss. Bei den Neubaupreisen konnte Tempelhof noch nicht aufschließen. Bei der Entwicklung der Mieten sind vorerst neben regulatorischen Aspekten auch die begrenzte Kaufkraft des Mietermarktes zu berücksichtigen. Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum bei gleichzeitiger Regulierung des Marktes in den besonders attraktiven Lagen rückt langfristige Investitionsstrategien in den Vordergrund. Die vergleichsweise niedrigen Einstandspreise lassen viel Spielraum für die Wertentwicklung.

Dieser Report wurde zuletzt am 26.09.2022 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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