Berlin Immobilien Tempelhof 2023

All flights cancelled

Gibt es ein Gebäude mit etwa 200.000 Quadratmetern vermietbarer Fläche, 8.000 Räumen und unfassbar viel Freifläche? Ja. Eines der größten Gebäude der Welt, der ehemalige Flughafen Tempelhof, steht, wie der Name schon sagt, in Tempelhof und wartet auf eine sinnvolle Nutzung. Schwer vorstellbar, dass der Bezirk, der diesen Schatz beherbergt, nicht irgendwann durchstartet. Die Entwicklung des Flughafengebäudes muss durchaus nicht in Zusammenhang mit der Bebauung des Flugfeldes gesehen werden. Sowohl im Gebäude, als auch auf dem Freifeld davor ist locker Platz für zwei Stadtquartiere. Allerdings würde die Sanierung des alten Flughafens geschätzt eine halbe Milliarde Euro oder mehr kosten, die einige in Berlin lieber in Enteignungen bestehenden Wohnraumes stecken würden. Kurzum: Eine Wohnumnutzung der Bestandsgebäude ist nicht vorgesehen.

Bis irgendwann aus dem alten Flughafen etwas wird, muss Tempelhof andere Vorzüge ausspielen. Sympathische Reihenhäuser aus den 1920er und 30er Jahren und grüne, ruhige Straßenzüge charakterisieren die gutbürgerlichen Lagen westlich des Tempelhofer Damms. Auch der große Wohnungsbestand mit vielen 3- und 4-Zimmer-Wohnungen in den südlicher gelegenen und urban geprägten Vierteln zieht Familien an. Die Preisentwicklung blieb auch in attraktiven und zentralen Lagen jahrelang unaufgeregt. Wer eine Immobilie, z.B. im familiär geprägten Fliegerviertel besitzt, trennt sich selten davon. Hier findet der Generations- und Eigentumswechsel oft innerhalb der Familien statt. Einen Aufschwung erlebt das Gebiet rund um den Fernbahnhof Südkreuz. Die gepflegten Wohnanlagen aus der Zwischenkriegszeit gelten als Geheimtipp für bezahlbares und zentrales Wohnen.

Immobilienpreise in Tempelhof

Über alle Wohnungstypologien hinweg liegt der mittlere nachgefragte Angebotspreis für Bestandswohnungen in Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade derzeit bei rund 4.370 EUR/m². Dem median liegen rund 1.340 Angebote innerhalb der letzten 12 Monate zugrunde. Die Angebotspreisentwicklung in diesem Zeitraum liegt bei etwa -3,10 %. Im 10-Jahres-Zeitraum beträgt der Anstieg der Nachfragepreise für Bestandswohnungen in Tempelhof etwa 184,50 %, von 1.540 EUR/m² in 2012 auf  4.370 EUR/m² im aktuellen Zeitraum. 

Im Neubausegment beträgt der mittlere Listenpreis 6.480 EUR/m²

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Tempelhof

Die Verschiebung der Preissegmente in Tempelhof beschleunigt sich seit 2016 deutlich. Lange Zeit dominierte das untere Preissegment von 500 bis 2.500 EUR/m². Innerhalb weniger Jahre ist dieses Segment vom Markt verschwunden. Trotzdem sind die Immobilienpreise in Tempelhof noch immer günstig. Das Preissegment von 2.500 bis 5.000 EUR/m² setzt sich durch. Angebote in preislich höheren Regionen haben es bislang schwer. 

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Tempelhof

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Tempelhof. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Familienhäuser in Tempelhof

Das Segment für Ein- und Zweifamilienhäuser in Tempelhof ist mit über 12.000 Einheiten einer der Hauptmärkte für diese Typologie in Berlin. Es sind alle Baujahresklassen vertreten. Neben dem Siedlungsbau der Vorkriegsjahre mit etwa 6.000 Einheiten gibt es ebenso viele Häuser in Nachkriegsquartieren. Die Nachfrage nach dieser Gebäude- und Baujahresklasse war lange Zeit schwach ausgeprägt. Derzeit ist ein Generationswechsel im Gange und es kommen mehr Objekte an den Markt. Die Nachfrage dafür ist vor allem bei jungen Familien groß. Der mittlere Angebotspreis von 190 angebotenen Häusern im 12-Monats-Zeitraum liegt bei 5.320 EUR/m². 

Trend

Tempelhof ist auf Langfristigkeit ausgelegt und bietet gute Voraussetzungen für eine solide Investitionsplanung bei attraktiven Einstiegspreisen.  Gut erreichbare innenstadtnahe Lagen, Arbeitgeber und Arbeitsplätze, und in vielen Quartieren ein familienfreundliches Umfeld. Hinzu kommt das Potenzial des ehemaligen Flughafens Tempelhof, auch wenn es heute noch kein Konzept für die Nachnutzung gibt. Der große Immobilienbestand in Tempelhof befindet sich zu Zwei-Dritteln in privatem Eigentum (private Unternehmen und Privatpersonen) und das breite Wohnungsangebot eröffnet für alle Losgrößen interessante Investitionsmöglichkeiten. Die Mieten in Tempelhof sind vergleichsweise niedrig. Für Arbeitnehmer der ansässigen mittelständischen Unternehmen ist Tempelhof ein idealer Wohnstandort. Bei den Neubaupreisen konnte Tempelhof aufschließen Bei der Entwicklung der Mieten sind vorerst neben regulatorischen Aspekten auch die Kaufkraft des lokalen Mietermarktes zu berücksichtigen.

Trotzdem ein absoluter Tip, da die vergleichsweise niedrigen Kaufpreise in Kombination mit schönen Lagen viel Spielraum für die Wertentwicklung lassen.

Mehrfamilienhäuser in Tempelhof

Mehrfamilienhäuser in Tempelhof wurden bis zum letzten Quartal 2022 mit Quadratmeterpreisen von 1.653 bis 3.514 Euro beurkundet. Die Preissteigerung lag im Zeitraum von 10 Jahren bei 149,50 %. Das mag weniger sein als in benachbarten Trendbezirken, zeigt aber die Stabilität und das Potenzial des mit Schöneberg verwaltungstechnisch zusammengelegten Bezirkes. In den Ortsteilen Mariendorf, Marienfelde werden immer wieder 1990er Baujahre gehandelt. Strukturell ist Tempelhof heterogen und verfügt über Siedlungsbauten aus allen Baujahrestypen, Altbauquartiere und große Einfamilienhaussiedlungen. 

Neubau in Tempelhof

Der zentrale Berliner Ortsteil, der sich von Kreuzberg in einer langen Gerade bis an die Grenze von Mariendorf erstreckt, bietet von romantischen und äußerst gefragten Einfamilienhäusern im Fliegerviertel hin zu dichter Nachkriegsbebauung, Gewerbe- und Industriefläche alle Typologien, die Berlin hergibt. Gleichzeitig verbinden die meisten Berliner den Bezirk automatisch mit dem 2008 stillgelegten Flughafen Tempelhof. 2014 entschieden die Berliner in einem Volksentscheid, die gigantische Fläche des ehemaligen Zentralflughafens nicht für eine Verdichtung durch Neubau zu nutzen. Getrieben durch die anhaltende Wohnungsnot wird diese Entscheidung immer wieder in Frage gestellt. Eine weitere Option für die Zukunft, die immer mehr Freunde findet, ist die Nutzung der ebenfalls riesigen ehemaligen Flughafengebäude für die Wohnnutzung. Die Kosten für eine Nachnutzung mit Wohnen, übersteigen derzeit die Möglichkeiten Berlins. 

Obgleich der Flughafen vermutlich das größte Potential für den Neubau bieten würde, entstanden in Tempelhof auch zahlreiche andere Neubauprojekte über die letzten Jahre. 

Ein Volumenprojekt entwickelte Vonovia in der Bessemerstraße. Das gigantische Projekt welches im März 2020 mit einer Bruttogeschossfläche von 39.500 m² fertiggestellt wurde beherbergt über 430 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von 31.950 m² auf sechs Geschossen zuzüglich rund 160 Stellplätze. 

Spitzenreiter in Thema Bausumme ist aber das HUGOS Quartier. Ein Mix aus Reihenhäusern, Eigentums- und Mietwohnungen wird den typischen Tempelhofer Typologie Mix um rund 450 Wohnungen und Häusern ergänzen. Frühestes Bauende:  2024 

Etwa 20 weitere Bauprojekte wurden seit 2020 in Tempelhof in Angriff genommen oder fertiggestellt. Einen aktuellen Überblick finden Sie in unserer Projekt Map und über aktuelle Entwicklungen informieren wir Sie in unseren Marktreports. 

Quartiere in Berlin Tempelhof

Der Ortsteil Tempelhof, der sich südlich von Kreuzberg bis an die Stadtgrenze zieht, grenzt westlich an Schöneberg und Steglitz sowie östlich an Neukölln. Wie ein Inner-City-Express durchzieht die U-Bahn-Linie 6 den Ortsteil von Nord nach Süd, bis zum U-BHF Alt-Mariendorf. Tempelhof ist einer der Arbeitsplatzmotoren der Hauptstadt. Eine Vielzahl mittelständischer und internationaler Arbeitgeber haben hier Niederlassungen und Zentralen. Mit über 202.000 Einwohnern (2018) und fast 112.000 Haushalten ist Tempelhof der sechst-größte Ortsteil Berlins.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Tempelhof

Etwa 1.600 Mietwohnungen aller Wohnungstypen wurden im 12-Monats-Zeitraum am Markt über Börsen und Zeitungsinserate angeboten. Aktuell beträgt die Median Angebotsmiete rund 18,10 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von ca. 83,20 % zum Vorjahreszeitraum. 

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Tempelhof

Die Neuvertrags-Angebotsmieten in Tempelhof beziehen sich überwiegend auf die Baujahresklasse von 1950 - 1978. Altbauten sind weniger stark repräsentiert. Es gibt derzeit nur wenig Neubauprojekte.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Tempelhof

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Tempelhof

Tempelhof gliedert sich in die Ortsteile Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade. Die insgesamt 23 statistischen Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) reichen von der Grenze zu Kreuzberg bis tief in den Süden der Stadt. Der Wohnungsbestand in Tempelhof liegt bei etwa 102.000 Wohneinheiten bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75,0 m². Statistisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,81 Personen je Haushalt. Durch die rechnerische Haushaltsgröße von 1,99 Personen je Haushalt ergibt sich ein überschaubares Defizit.

In Tempelhof hat die Bauaktivität in den vergangenen Jahren zugenommen. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Tempelhof

Im Bezirk Tempelhof ist, Stand Januar 2019 ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Die Festsetzung einer Erhaltungssatzung für Tempelhof trifft vor allem private Eigentümer von Mietshäusern in den betroffenen Lagen. Die Eigentumsverhältnisse in Tempelhof rühren traditionell aus familiären Strukturen. Eigentümer haben einerseits jahrzehntelang die Mieten nur sehr behutsam erhöht. Daraus resultierend konnten Investitionen in den Bestand meist nur im Bereich einer sorgfältigen Instandhaltung getätigt werden. Die niedrigen Mieten und ein teilweise vorhandener Rückstau, vor allem im energetischen Bereich, werden nun als Aufwertungsdruck und Aufwertungspotenzial interpretiert. Um Mietsteigerungen oder die wirtschaftliche Verwertung von Mehrfamilienhäusern zu unterbinden, wurde im Jahr 2018 die soziale Erhaltungsverordnung Tempelhof erlassen.

Milieuschutzkarte Tempelhof

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Wanderungsbewegungen in Tempelhof

Das starke Wachstum der letzten Jahre schwächt sich in Tempelhof leicht ab. Der Ortsteil verliert an andere Bezirke/Ortsteile und bezieht den größten Zuwachs aus internationalen Zuzügen. Suburban gibt Tempelhof Bevölkerung ab. Im nationalen Migrationskontext ist das Saldo fast ausgeglichen. Das günstige Mietniveau in Tempelhof führt zu einem starken Nachfragedruck aus osteuropäischen Ländern.