Letztes Update: 19.05.2024

Berlin Immobilien Wedding 2024

Hier wird die Zukunft geschrieben. Das ehemalige Industrie- und Arbeiterviertel Wedding hat sich zu einem Zentrum für moderne Dienstleistungen, Wissenschaft und Forschung entwickelt. Das Ganze ist kein Zufall: Die strategische Lage zwischen Mitte, Siemens und der Urban Tech Republic machen Wedding zu einer sicheren Wette. Wohnungen in Wedding gehen je nach Lage leicht bis 6.500 EUR/m². Der Median liegt bei 4.400 EUR/m².

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Wedding, Stand 19.05.2024 .

Wedding: Innovativer Innenstadtbezirk

Wedding ist ein zentraler Innenstadtbezirk, Technologie- und Innovationsträger. Die Geschichte von Wedding ist eng mit der Elektroindustrie und der AEG verbunden, die seit 1887 in großen Arealen an der Brunnenstraße/Voltastraße und Ackerstraße ansässig war. Seit den 1980er Jahren hat der Bezirk einen tiefgreifenden Strukturwandel durchgemacht. Aus großen Industrieflächen wurden vielfältige, kleinteilige Gewerbestandorte, in die sich immer mehr Nutzungsformen mischen. Die Bundesregierung hat ihre Zentrale des BND in Wedding angesiedelt. Die Tech Branche investiert, z.B. in die TXL Urban Tech Republic, einen innovativen Technologie-Campus am ehemaligen Flughafen Tegel. Die Bevölkerung ist jung, bunt, international. Der Bezirk rankt unter den Top 3 bei Studenten.  

Bestand

Median Angebotspreis
4.400 EUR/m²
-5,70 %
Median Angebotsmiete
12,25 EUR/m²
+5,70 %

Neubau

Median Angebotspreis
7.500 EUR/m²
-0,80 %
Median Angebotsmiete
25,40 EUR/m²
-4,90 %

Immobilienpreise in Wedding

Die Immobilienpreise in Wedding haben erst spät zur Gesamtentwicklung in Berlin aufgeschlossen. Im 10-Jahres-Zeitraum stieg der mittlere Angebotspreis für Wohnungen um 125,00 %, von 1.950 EUR/m² auf 4.400 EUR/m². Die Angebote bewegen sich stabil auf einem verhältnismäßig hohem Niveau. 1.010 Bestandswohnungen wurden in den letzten 12 Monaten angeboten. Zuletzt sind die Angebotspreise in Wedding im Zeichen hoher Zinsen und Inflation um -5,70 % gesunken. Die Neubauaktivität ist derzeit sehr niedrig. Im 12-Monats-Zeitraum wurden 100 Neubauwohnungen bei einem durchschnittlichen Listenpreis von 7.560 EUR/m² an den Markt gebracht. Je näher an Mitte, desto höher die Kaufpreise.

Kaufpreisindex Wedding

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.400 EUR/m² - 7.500 EUR/m² -
1 Jahr 4.670 EUR/m² -5,70 % 7.560 EUR/m² -0,80 %
3 Jahre 4.180 EUR/m² 5,10 % 6.500 EUR/m² 15,50 %
5 Jahre 3.880 EUR/m² 13,30 % 5.760 EUR/m² 30,20 %
10 Jahre 1.950 EUR/m² 125,00 % 2.790 EUR/m² 168,40 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Wedding

Immobilien in Wedding gelten trotz anziehender Preise noch immer als Favorit bei jungen Investoren. Mit den oben genannten Preisen rangiert Wedding im Berliner Mittelfeld. Die Verschiebung der Preissegmente vom unteren Segment (2.000 bis 4.000 EUR/m²) in das mittlere Segment ist nahezu abgeschlossen. Das Segment von 4.000 bis 6.000 EUR/m² wächst. Über EUR 7.000/m² werden fast nur Neubau-Immobilien angeboten.

Snapshot: Angebotspreise in Wedding

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Wedding. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

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Trend

Eine Anlageimmobilie in Wedding ist wie eine sichere Wette auf die Zukunft. Wohnungen und Zinshäuser sind eine vorwärtsgewandte Investition in einen der bald wichtigsten Forschungs- und Produktionsstandorte für Zukunftstechnologien in Europa. In Wedding definiert sich eine Lage weniger durch nette, kleine Kieze oder hippe Hubs, sondern über das enorme Potenzial des Bezirkes. Immobilien in Wedding werden auch über lange Zeiträume erheblich im Wert steigen. Der Nachfrageüberhang nach Mietwohnungen gehört in Wedding zu den höchsten in Berlin, egal ob Humboldhain, Müllerstraße, Leopoldplatz oder weiter Richtung Reinickendorf. Günstig ist auch die Ausgangssituation, denn noch haben die Kaufpreise nicht komplett zur Gesamtberliner Entwicklung aufgeschlossen. 

Für Kapitalanleger und Investoren sind Immobilien in Wedding eine klare Empfehlung. Trotz Regulierungen bleibt die Dynamik und Perspektive auf einem Top Niveau und marktgerechte Einstiegspreise erlauben eine sehr gute Entwicklungsmöglichkeit für Investoren.

Mehrfamilienhäuser in Wedding

Vor 10 Jahren wurden Mehrfamilienhäuser im Bezirk Wedding im Mittel noch zu unter 1.000 Euro/m² angeboten. Aktuell liegt der Mittelwert beurkundeter Transaktionen bei knapp 2.040 EUR/m². Das Zinsumfeld hat in 2023 die Verkäufe, Quadratmeterpreise und Faktoren gedrückt. Die Spanne war noch nie so weit wie im zurückliegenden Jahr: 560 bis 3.250 Euro je Quadratmeter Wohnfläche repräsentieren alle Zustände und Lagen. Der Nachfrageüberhang in Berlin-Wedding ist extrem hoch, was in vielen Quartieren trotz einfacher Wohnlagen und Bauweisen die durchschnittlichen Angebotsmieten bei Neuvermietung in 5 Jahren um 3,60 % auf 12,25 EUR/m² hat steigen lassen. Der Kaufpreisfaktor für Zinshäuser liegt im Mittel bei 24,1, im Median jedoch darunter. 

Die höchsten Quadratmeterpreise werden in der Chausseestraße und in trendigen Kiezlagen erzielt. Gerne ermitteln wir für Ihr MFH in Wedding akkurat den Marktwert und vermitteln off market und diskret einen Käufer aus unserem Kundenkreis.

MFH Wedding: Werte und Entwicklung

Jahr
Year
Vorgänge
Transactions
Mittelwert
Average
Vielfaches
Multiplier
2018 55 2.268 33,7
2019 29 2.429 31,9
2020 65 2.489 27,3
2021 43 2.520 35,4
2022 31 2.660 27,1
2023 28 2.043 24,1
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Neubau in Wedding

Für Zukunftsorte ist es typisch, dass man es oft gar nicht wahrnimmt, wenn sie in der Gegenwart angekommen sind. So verlief auch im traditionsreichen Industrie- und Arbeiterviertel Wedding der Strukturwandel vom industriell geprägten Bezirk zum Spot für Wissenschaft und Forschung stetig, aber für Außenstehende eher unbemerkt. Über Jahre wurde die fließend übergehende Nachbarschaft zu den teuren Lagen in Mitte als wichtigste Lagequalität betrachtet, während sich im Hintergrund die eigentlich interessanten Spots entwickelten. Tolle Kieze entlang der Panke, das (hyper) aktive Leben entlang der Müllerstraße, die bei jungen Internationals besonders gefragten Quartiere Soldiner, Gesundbrunnen und Schillerpark. Das alles ist Wedding. 

Bayer bestätigt erst kürzlich mit einem 100 Millionen Invest das Bekenntnis für Berlin und den Wedding mit einem Hightech-Zentrum, wo produziert und in 130 Länder exportiert wird. Sowieso ist die globale Pharma-Zentrale des Konzerns mit 5.000 Menschen, von denen rund 2.000 forschen, am Berliner Standort angesiedelt. 

Neben Konzernen haben sich in den vielen Gewerbehöfen in Berlin Wedding auch Start-ups und Jungunternehmen angesiedelt. Die young professionals formen mit vielen tausend Studenten einen wichtigen Abnehmermarkt für interessante Neubauprojekte. Entwickler wie Cosimo Construction haben das längst erkannt und steuern mit einem Projekt in der Iranische Straße demnächst über 600 Wohnungen auf rund 30.000 m²  BGF bei. Kein kleines Projekt, entsprechend steht das  Bauende noch nicht fest, die Kosten lassen sich auf mindestens 80 Millionen Euro schätzen. 

In der Holländerstaße ist derzeit ein großer Wohnkomplex von Stattbau in Planung. Auf vier Geschossen sollen ungefähr 390 Wohneinheiten verwirklicht werden. Die Bausumme wird geschätzt um die 50 Millionen Euro liegen. Baustart und  Zeitrahmen für dieses Neubauprojekt in Wedding stehen noch nicht fest. 

Nicht alles in Wedding ist so voluminös. So z.B. ein Mehrfamilienhaus von Covivio, wo 2023 rund 35 Wohnungen die Sprengelstraße bereichern werden.

Wedding ist für Neubauprojekte einer der beliebtesten Bezirke. Wir haben etwa 30 Neubauprojekte 2020 bis 2022 recherchiert und diese für Sie in unserer Projektmap zusammengefasst.

Quartiere in Berlin Wedding

Berlin Wedding zählt zu den aufstrebenden Stadtteilen Berlins. Das ehemalige traditionelle Arbeiterviertel durchläuft einen Strukturwandel vom industriell geprägten Bezirk zum Standort für Wissenschaft, Forschung und modernes Dienstleistungsgewerbe. Die Beuth Hochschule für Technik Berlin bietet das größte ingenieurwissenschaftliche Studienangebot der Region. Acht Fachbereiche verteilen sich entlang der Luxemburger und Amrumer Straße. Rund 12.500 Studenten studieren hier. Südlich der Amrumer Straße liegt das Herzzentrum der Charité, das Virchow-Klinikum. Die Zukunftspläne für Wedding gehen aber noch weiter. Nach dem Ende des Betriebes des Flughafens Tegel wird aus dem ehemaligen TXL nun die "Urban Tech Republic". Mit einem Campus für urbane Technologien samt Gewerbeband, Industriepark und Stadtquartier gewinnt Berlin eine internationale Denkfabrik, in der Konzepte und Technologien für die Städte von morgen entwickelt werden. Auf 495 Hektar wird die Urban Tech Republic Raum für 20.000 Beschäftigte, 5.000 Studenten, 1.000 Unternehmen und 9.000 Wohnungen bieten. Neben denkmalgeschützten Industriearealen und Wissenschaftsstandorten ist auch das Spektrum an Mikrolagen und Gebäudetypen groß. Entlang des Nordufers erstreckt sich ein ruhiges Altbauquartier bis zur Müllerstraße, der Schlagader der Bezirks. Die großen Siedlungen der Moderne im Westen und Norden entstanden in den 1920er und 1930er Jahren. In Richtung Reinickendorf wird die Bebauung aufgelockerter, mit viel Grün. Wie sehr diese Lagen von der Schließung des ehemaligen Flughafens profitieren, liegt auf der Hand.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Wedding

Die Entwicklung der Angebotsmieten in Berlin Wedding liegt im 12-Monats-Zeitraum zuletzt bei  5,70 %. In dieser Zeit wurden 1.090 angeboten. Die Median Angebotsmiete beträgt 12,25 EUR/m². Die Vergleichsmiete vor 12 Monaten lag bei 11,55 EUR/m². Im Segment Neubau steigen die Angebotsmieten. Sie liegen derzeit bei ca. 25,40 EUR/m².

Mietpreisindex Wedding

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 12,25 EUR/m² - 25,40 EUR/m² -
1 Jahr 11,55 EUR/m² 5,70 % 26,70 EUR/m² -4,90 %
3 Jahre 10,50 EUR/m² 16,30 % 20,05 EUR/m² 26,90 %
5 Jahre 11,80 EUR/m² 3,60 % 16,75 EUR/m² 51,70 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Wedding

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Wedding. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Wedding

Auch wenn die Neuvertragsmieten in Berlin-Wedding steigen, stehen noch viele Einheiten im Segment von 8,00 bis 11,00 EUR/m² zur Vermietung. Das mittlere Preissegment wächst. Aufgrund der Neubauaktivitäten der letzten Jahre stehen auch im oberen Preissegment mehr Angebote zur Verfügung.

Bautätigkeit in Wedding

Berlin-Wedding befindet sich im Norden Berlins und besteht aus 11 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Aktuell beträgt der Wohnungsbestand in Wedding rund 87.000 Einheiten mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 67,4 m². In Wedding ist die Differenz zwischen der statistischen Haushaltsgröße (1,76 Personen) und der rechnerischen Haushaltsgröße (2,12 Personen) berlinweit am größten.

Milieuschutzgebiete in Wedding

Im Wedding gibt es, Stand November 2022, zehn Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Gesamtfläche Weddings beträgt etwa 1.530,2 ha, davon sind etwa 481,9 ha Milieuschutzgebiete.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Leopoldplatz 2016 62,1 - -
Seestraße 2016 48,6 - -
Sparrplatz 2016 51,3 - -
Humboldthain Nord-West 2018 15,8 - -
Kattegatstraße 2018 14,0 - -
Reinickendorfer Straße 2018 41,0 - -
Soldiner Straße 2018 54,8 - -
Scharnweberstraße/Klixstraße 2021 60,1 - -
Müllerstraße Nord 2022 85,7 - -
Badstraße 2022 48,5 - -

In einem ersten Grobscreening in 2014 hat das Bezirksamt Mitte den gesamten Bezirk nach potentiellen Milieuschutzgebieten prüfen lassen. Zwei Verdachtsgebiete in Moabit und Wedding haben sich herauskristalisiert. In 2015 wurde aufbauend auf das Grobscreening eine vertiefende Untersuchung durchgeführt. Der veröffentlichte Endbericht im Januar 2016 sah die Anwendungsvoraussetzungen gegeben um drei Milieuschutzgebiete in Berlin-Wedding zu erlassen.

Milieuschutzkarte Wedding

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Wedding

Wanderungsbewegungen in Wedding

Seit 2013 überwiegen zahlenmäßig die Zuzüge aus Berlin in den Wedding, jedoch gibt der Bezirk auch an andere Quartiere ab. Die internationalen Zuzüge werden von Bulgarien, Rumänien und Polen angeführt, gefolgt von Italien, der Türkei und Frankreich. Wedding hat einen regen Austausch mit Brandenburg, Nordrhein-Westfalen Bayern und Baden-Württemberg. Auch in Wedding ist der Nachfrageüberhang nach Wohnraum hoch, was die Preisentwicklung weiter positiv antreiben wird. Bewohner im Wedding zieht es vor allem an die Oberhavel, ins Havelland und nach Barnim. Umgekehrt führt Oberhavel auch 2017 den Zuzug in den Wedding an. 

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Dieser Report wurde zuletzt am 19.05.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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