Mai 2019

Marktbericht Berlin Wedding 2019

Willkommen in Elektropolis - und in der zukünftigen TXL Urban Tech Republic. Wedding ist einer der Zukunftsorte Berlins. Das traditionelle Industrie- und Arbeiterviertel durchlief einen Strukturwandel vom industriell geprägten Bezirk zum Standort für moderne Dienstleistungsgewerbe, Wissenschaft und Forschung.

Vergangenheit formt Zukunft

Berlin-Wedding ist ein zentraler Innenstadtbezirk, der sich zusammen mit Gesundbrunnen vom Flughafen Tegel bis weit nach Berlin-Mitte in die Brunnenstraße erstreckt, nach Prenzlauer Berg bis an den Mauerpark und nach Pankow bis zur Wollankstraße. Im Westen grenzt der Bezirk an den Flughafen Tegel und das Quartier Napoleon. Es gibt kaum einen heterogeneren Stadtbezirk. Wedding erfindet sich schrittweise neu und wird die kommenden Jahrzehnte von einem tief greifenden Strukturwandel geprägt sein. Der Bezirk ist seit 1887 fest mit der Elektroindustrie und dem Namen AEG verbunden, mit riesigen Arealen an der Brunnenstraße / Voltastraße und an der Ackerstraße. Seit den 1980er Jahren und zunehmend nach dem Mauerfall wurden die großen Industrieflächen zu vielfältigen, kleinteiligen Gewerbestandorten entwickelt, mit Dienstleistung, Produktion, Wissenschaft und Universitätsnutzungen.

Bestand

Median Angebotspreis
3.950 EUR/m²
+4,00 %
Median Angebotsmiete
12,15 EUR/m²
+8,80 %

Neubau

Median Angebotspreis
5.670 EUR/m²
-1,90 %
Median Angebotsmiete
16,60 EUR/m²
-0,50 %

Märkte

Berlin Wedding zählt zu den aufstrebenden Stadtteilen Berlins. Das ehemalige traditionelle Arbeiterviertel durchläuft einen Strukturwandel vom industriell geprägten Bezirk zum Standort für Wissenschaft, Forschung und modernes Dienstleistungsgewerbe. Die Beuth Hochschule für Technik Berlin bietet das größte ingenieurwissenschaftliche Studienangebot der Region. Acht Fachbereiche verteilen sich entlang der Luxemburger und Amrumer Straße. Rund 12.500 Studenten studieren hier. Südlich der Amrumer Straße liegt das Herzzentrum der Charité, das Virchow-Klinikum. Die Zukunftspläne für Wedding gehen aber noch weiter: Nach Schließung des Flughafens Tegel wird aus TXL die "Urban Tech Republic". Mit einem Campus für urbane Technologien samt Gewerbeband, Industriepark und Stadtquartier gewinnt Berlin eine internationale Denkfabrik, in der Konzepte und Technologien für die Städte von morgen entwickelt werden. Auf 495 Hektar wird die Urban Tech Republic Raum für 20.000 Beschäftigte, 5.000 Studenten, 1.000 Unternehmen und 9.000 Wohnungen bieten. Neben denkmalgeschützten Industriearealen und Wissenschaftsstandorten ist auch das Spektrum an Mikrolagen und Gebäudetypen groß. Entlang des Nordufers erstreckt sich ein ruhiges Altbauquartier bis zur Müllerstraße, der Schlagader der Bezirks. Die großen Siedlungen der Moderne im Westen und Norden entstanden in den 1920er und 1930er Jahren. In Richtung Reinickendorf wird die Bebauung aufgelockerter, mit viel Grün. Von der TXL-Schließung werden diese Lagen am stärksten profitieren.

Kaufen

Die Immobilienpreise in Wedding haben erst spät zur Gesamtentwicklung in Berlin aufgeschlossen. Im 10-Jahres-Zeitraum stieg der mittlere Angebotspreis für Wohnungen um 307,30 %, von 970 EUR/m² auf 3.950 EUR/m². In Gesundbrunnen liegt der durchschnittliche Angebotspreis etwas höher als in den übrigen Weddinger Lagen. Entgegen des Berliner Trends, steigt derzeit die Zahl der angebotenen Objekte. Mit 1.230 Angeboten (Bestand) wurden deutlich mehr Objekte an den Markt gebracht, als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Die Preisentwicklung im 12-Monats-Zeitraum beträgt 4,00 %. Die Neubauaktivität ist hoch. Im 12-Monats-Zeitraum wurden 230 Neubauwohnungen bei einem durchschnittlichen Listenpreis von 5.780 EUR/m² an den Markt gebracht, wobei der Preiskorridor bis in den Bereich knapp über 8.000 EUR/m² reicht. Je näher an Mitte, desto höher die Angebotspreise.

Kaufpreisindex Wedding

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 3.950 EUR/m² - 5.670 EUR/m² -
1 Jahr 3.800 EUR/m² 4,00 % 5.780 EUR/m² -1,90 %
3 Jahre 2.400 EUR/m² 64,50 % 3.600 EUR/m² 57,70 %
5 Jahre 1.980 EUR/m² 99,90 % 2.790 EUR/m² 103,00 %
10 Jahre 970 EUR/m² 307,30 % 2.450 EUR/m² 131,20 %

Snapshot

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Wedding. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Immobilien in Wedding gelten trotz anziehender Preise noch immer als Favorit bei jungen Investoren. Mit den oben genannten Preisen rangiert Wedding im Berliner Mittelfeld. Die Verschiebung der Preissegmente vom unteren Segment (2.000 - 4.000 EUR/m²) in das mittlere Segment ist nahezu abgeschlossen. Das Segment von 4.000 - 6.000 EUR/m² wächst. Über EUR 6.000/m² werden fast nur Neubau-Immobilien angeboten.

Mieten

Die Angebotsmieten in Wedding steigen derzeit stärker als die Kaufpreise. Die Steigerungsrate im 12-Monats-Zeitraum betrug zuletzt 8,80 %. In dieser Zeit wurden 3.460 angeboten. Die mittlere Angebotsmiete beträgt 12,15 EUR/m². Die Vergleichsmiete vor 12 Monaten lag bei 11,15 EUR/m². Auch in Teilmarkt Neubau steigen die Angebotsmieten. Sie liegen derzeit bei ca. 16,60 EUR/m².

Mietpreisindex Wedding

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 12,15 EUR/m² - 16,60 EUR/m² -
1 Jahr 11,15 EUR/m² 8,80 % 16,65 EUR/m² -0,50 %
3 Jahre 8,95 EUR/m² 35,60 % 12,00 EUR/m² 38,30 %
5 Jahre 7,55 EUR/m² 60,80 % 9,55 EUR/m² 73,60 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Wedding. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Auch wenn die Neuvertragsmieten in Berlin-Wedding steigen, stehen noch viele Einheiten im Segment von 8,00 - 11,00 EUR/m² zur Vermietung. Das mittlere Preissegment wächst. Aufgrund der Neubauaktivitäten der letzten Jahre stehen auch im oberen Preissegment mehr Angebote zur Verfügung.

Mehrfamilienhäuser

Vor 10 Jahren wurden Mehrfamilienhäuser im Bezirk Wedding im Mittel zu 760 EUR/m² angeboten. Das Angebotsvolumen ist trotz eines großen Gebäude-Bestandes seit Jahren rückläufig. Der große Nachfrageüberhang nach Wohnungen in den meisten Quartieren und den vorwiegend einfachen Wohnlagen hat die durchschnittlichen Angebotsmieten bei Neuvermietung auf 12,15 EUR/m² steigen lassen. Nicht zuletzt deswegen sind die Regulierungsbestrebungen des Bezirkes Mitte, zu dem Wedding gehört, groß. Seit 2016 wurden 7 Milieuschutzgebiete erlassen. Die Bedingungen für eine nachhaltige Entwicklung sind dennoch gut und vor allem langfristig angelegte Investitionsstrategien sind auch unter den Bedingungen der Erhaltungssatzungen sehr interessant. Zum einen wird die strukturelle Transformation des heutigen Flughafen Tegels zu einem Technologie- und Wissenschaftshub stark auf den westlichen Teil des Wedding ausstrahlen. Gleichzeitig wachsen die zentralen City-Lagen von Mitte immer näher an Wedding und Gesundbrunnen heran. Die nahegelegene BND-Zentrale an der Chausseestraße erzeugt bereits heute einen Nachfragesog, der in die Wohnlagen beider Ortsteile hineinwirkt. Darüberhinaus lässt die von Altbauten bis 1920 dominierte Gebäudetypologie Entwicklungsspielraum. Der Teilmarkt für Mehrfamilienhäuser in Gesundbrunnen ist etwas kleiner und hochpreisiger als der Teilmarkt für Zinshäuser im Ortsteil Wedding.

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.900 - 2.700 EUR/m² 2.700 - 3.800 EUR/m²
1950 - 1978 1.500 - 2.300 EUR/m² 2.200 - 2.900 EUR/m²
1979 - 2000 1.700 - 2.500 EUR/m² 2.400 - 3.200 EUR/m²
ab 2001 2.100 - 2.900 EUR/m² 3.000 - 4.100 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Im Wedding gibt es, Stand Januar 2019, sieben Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Gesamtfläche Weddings beträgt etwa 1.530,2 ha, davon sind etwa 287,6 ha Milieuschutzgebiete.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Leopoldplatz 2016 62,1 - -
Seestraße 2016 48,6 - -
Sparrplatz 2016 51,3 - -
Humboldthain Nord-West 2018 15,8 - -
Kattegatstraße 2018 14,0 - -
Reinickendorfer Straße 2018 41,0 - -
Soldiner Straße 2018 54,8 - -

In einem ersten Grobscreening in 2014 hat das Bezirksamt Mitte den gesamten Bezirk nach potentiellen Milieuschutzgebieten prüfen lassen. Zwei Verdachtsgebiete in Moabit und Wedding haben sich herauskristalisiert. In 2015 wurde aufbauend auf das Grobscreening eine vertiefende Untersuchung durchgeführt. Der veröffentlichte Endbericht im Januar 2016 sah die Anwendungsvoraussetzungen gegeben um drei Milieuschutzgebiete in Berlin-Wedding zu erlassen.

Befindet sich Ihre Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet oder Verdachtsgebiet? Prüfen Sie es in unserer Milieuschutzkarte.

Rahmenbedingungen

Im Wedding dominieren einfache Wohnlagen mit kompakten Wohnungsgrößen. Südlich der Seestraße erstrecken sich Quartiere entlang der Müllerstraße mit Einkaufs-, Dienstleistungs- sowie Verwaltungseinrichtungen und Wohnkomplexen aus der Gründerzeit. Mitte der 1990er Jahre erfuhr die Müllerstraße einen negativen Strukturwandel, mit der Folge städtebaulicher und funktionaler Missstände. Seit 2011 ist dieser Bereich als Sanierungsgebiet ausgewiesen. Im Rahmen des Förderprogramm "Aktive Zentren" wurden sichtbare Verbesserung umgesetzt. Die positive Entwicklung und zunehmende Dynamik der Quartiere hat den Bezirk veranlasst in 2018 weitere 4 Milieuschutzgebiete einzuführen. In fast allen Quartieren ist der Wohnungsbedarf groß. In fünf großen Wohnquartieren summiert sich der akute Wohnungsbedarf auf über 20 Prozent des Bestandes. Lediglich im Quartier Brunnenstraße, wo im Umfeld der Zentrale des Bundesnachrichtendienstes viele Mietwohnungen entstanden sind, liegt der Wohnungsbedarf rechnerisch unter 7,5 Prozent.

Migration

Seit 2013 überwiegen zahlenmäßig die Zuzüge aus Berlin in den Wedding, jedoch gibt der Bezirk auch an andere Quartiere ab. Die internationalen Zuzüge werden von Bulgarien, Rumänien und Polen angeführt, gefolgt von Italien, der Türkei und Frankreich. Wedding hat einen regen Austausch mit Brandenburg, Nordrhein-Westfalen Bayern und Baden-Württemberg. Auch in Wedding ist der Nachfrageüberhang nach Wohnraum hoch, was die Preisentwicklung weiter positiv antreiben wird. Bewohner im Wedding zieht es vor allem an die Oberhavel, ins Havelland und nach Barnim. Umgekehrt führt Oberhavel auch 2017 den Zuzug in den Wedding an. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Der West-Ortsteil Berlin-Wedding profitiert von seiner Lage, die nach mehreren Seiten ihr Potenzial entfalten kann. An der Nahtstelle zu Mitte wachsen die Ortsteile zusammen und führen zu einer Aufwertung ehemals einfacher Wohnlagen. In diesen Bereichen wird aus Wedding gefühlt Berlin-Mitte, mit Auswirkung auf die Wertentwicklung. In den westlich gelegenen Quartieren läuft der Countdown für die Schließung des Flughafen Tegel und dem Entstehen der TXL Urban Tech Republic. Sollte es keine Änderung an der Planung geben, wird die Entwicklung des Flughafenareals zum Tech-Hub eine Dynamik entwickeln, die in Berlin nur mit dem Technologiepark Adlershof vergleichbar ist. Die Folgen für Wedding wären enorm: Der Ortsteil würde vom Zuschauer zum Protagonisten aufsteigen, mit positiven Effekten für fast alle Wohnlagen. Qualifizierte Zuzüge setzen Transformationsprozesse in Gang und werten die vorhandene Gewerbestruktur auf. In vielen Quartieren, darunter z.B. in der Parksiedlung, ist der Aufbruch bereits zu spüren. Als Kapitalanlage sind Immobilien in Wedding eine klare Empfehlung, wobei viele Objekte aufgrund der für viele Weddinger Quartiere typischen Bestandserosion mit initialen Investition verbunden sind. Bei Investitionsentscheidungen müssen derzeit in sieben Gebieten die Regelungen der Erhaltungssatzungen in die Überlegungen mit einfließen. Dynamik und Perspektiven bleiben trotz der Regulierung erhalten. Markteinstiege sind derzeit zu moderaten Einstiegspreisen bei sehr guten Entwicklungsmöglichkeiten möglich.

Dieser Report wurde zuletzt im Mai 2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.