Immobilienmarkt Berlin
Q1|Q2 2025

Berlins gespaltener Immobilienmarkt

Liebe Leserinnen und Leser.

Der Berliner Immobilienmarkt zeigt Mitte 2025 unterschiedliche Entwicklungen. Im Segment der Bestandsimmobilien setzt sich die Erholung fort, getragen von mehr Stabilität bei den Transaktionen und Preisen. Dem steht eine sehr geringe Aktivität im Neubaumarkt gegenüber. Der Mietmarkt ist weiterhin von einer Angebotsknappheit geprägt. Der Gesamtmarkt bewegt sich zwischen stabilisierten Zinsen und hoher Nachfrage auf der einen Seite und strukturellen Angebotsengpässen auf der anderen.

Die zentralen Erkenntnisse lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Die Transaktionsvolumen im Bestandsmarkt beginnen sich von den Tiefständen der Jahre 2023 und 2024 zu erholen. Das gesamtstädtische Preiswachstum ist moderat, aber positiv. Mit rund 6.100 Transaktionen bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.140 EUR/m² und einer Preisentwicklung von +3,2 % ist die Abwärtsbewegung stadtweit gestoppt. Allerdings ist die Preisentwicklung über die Bezirke hinweg stark fragmentiert.

Das Neubausegment befindet sich weiter in der Talsohle. Obwohl zuletzt die Baugenehmigungen deutlich gestiegen sind, wird nicht gebaut. Niedrige Liquidität, hohe Bau- und Finanzierungskosten erweisen sich aktuell als toxische Kombination für den Sektor. Zwar sind die Preise um ca. 5,5 Prozent auf aktuell rund 8.390  EUR/m² Wohnfläche gestiegen. Dieser Zuwachs verschleiert aber nicht das strukturelle Problem: Nur knapp 750 Kaufverträge für Neubauwohnungen wurden im ersten Halbjahr 2025 beurkundet. Zum Vergleich: Im Jahr 2021 wurden 3.606 Einheiten beurkundet, in 2016 waren es 7.400 Einheiten.

Im Mietmarkt bleibt die Lage angespannt. Das Segment steht weiterhin unter dem stärksten Druck, was sich in zweistelligen jährlichen Zuwächsen bei den Angebotsmieten zeigt. Inzwischen wird mehr als die Hälfte der Mietangebote zeitlich befristet inseriert. Damit steigt der Wettbewerb in diesem Teilsegment, was zu leicht sinkenden Abschlussmieten bei befristeten Verträgen führt. Vermieter müssen mit weiterer Regulierung rechnen. 

Sie erkennen die Komplexität: Einerseits heben stabilisierte Zinsen die Stimmung unter Käufern und steigende Bestandspreise zeigen, dass Investoren mit den neuen Realitäten umgehen können und Vertrauen in Berlin setzen. Andererseits hemmen hohe Baukosten, Liquiditätsengpässe bei Bauherren, regulatorische Unwägbarkeiten und die Ausläufer der Konsolidierung das Marktgeschehen. 

Wir glauben, die kommenden Quartale werden von einigen Faktoren bestimmt: 

• Nachfragedruck: Das Bevölkerungswachstum bleibt ein fundamentaler Treiber.
• Ausweichbewegungen: Die Schwäche im Neubau stärkt den Bestandsmarkt.
• Mieten: Die Abschlussmieten in Berlin verlieren an Dynamik.
• International: Wohn- und Geschäftshäuser geraten zurück in den Fokus. 
• Fill-up: Wohnungen aus zurückliegenden Umwandlungen kommen auf den Markt 

Wir hoffen, Ihnen mit unserem Update einen guten Überblick zu geben. Kommen sie gut durch den Sommer, 

Ihr Peter Guthmann

Bestand zurück auf Kurs?

Die uns vorliegenden Halbjahreszahlen des Gutachterausschusses Berlin (GAA) zeigen, dass nach der Abkühlung in 2023 und Seitwärtsbewegungen in 2024 die beurkundeten Kaufpreise im Bestandssegment im ersten Quartal 2025 erstmals wieder leicht ansteigen. Zwar reichen die Werte noch nicht an das Niveau von 2022 heran, die Bodenbildung scheint aber insgesamt abgeschlossen zu sein. Eine typische Berliner Bestandswohnung misst etwa 70m² Wohnfläche und kostet mit rund 373.000 Euro etwa 3,2 Prozent oder 160 EUR/m² mehr als im Vorjahr. In 15 Jahren sind die Wohnungen kleiner geworden, von mittleren 74m² auf 70m².  Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg gleichzeitig von 125.000 Euro auf die aktuellen 370.700 Euro.

Durchschnittliche Quadratmeterpreise knüpfen fast wieder an das Niveau vor der Zinswende an

Mit 5.140 EUR/m² liegt der aktuelle Durchschnittspreis nur knapp unter dem bisherigen Höchstwert von 5.350 EUR/m² im Jahr 2022. Die Preiskorrektur im Bestandssegment scheint abgeschlossen. Auch wenn eine Bilanz möglicherweise noch verfrüht ist, zeigt sich das Segment als ausgesprochen resilient. Die Auswertung seit 2011 belegt zudem, dass sich die zeitlichen Abstände zwischen Tausendersprüngen zuletzt deutlich verkürzt haben – eine Entwicklung, die sich vorerst nicht fortzusetzen scheint. Auffällig ist auch, dass der Abstand zwischen Angebots- und Transaktionspreisen stabil bei rund 7 Prozent liegt. Dies deutet auf eine Einigung der Marktakteure auf einem Preisplateau hin.

Schwerpunkt in zentralen Stadtteilen

Die meisten Transaktionen im ersten Halbjahr 2025 wurden in Charlottenburg-Wilmersdorf beurkundet, gefolgt von Mitte, Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf mit jeweils ähnlichen Ergebnissen. 

Transaktionen nach Verfügbarkeit

Von ca. 6.100 Kauffällen entfallen 71 Prozent auf bezugsfreie Wohnungen, 23 Prozent auf vermietete Einheiten und 6 Prozent auf Mieterkäufe.   

Plus 10 bis minus 13 Prozent

Über das gesamte Stadtgebiet haben sich die Preise im Jahresvergleich im niedrigen einstelligen Bereich entwickelt. Die Performance der einzelnen Lagen ist dabei sehr unterschiedlich. Einige Stadtteile, die zuvor teils größere  Korrekturen durchlaufen haben, können diese Verluste wieder ausgleichen. Dazu gehören Lichtenberg (+10 %), Prenzlauer Berg (+9 %) und Köpenick (+8 %). Gegenläufige Entwicklungen stellen wir in Marzahn fest, wo die beurkundeten Kaufpreise um fast 13 % nachgeben. Korrekturen messen wir im Jahresvergleich in Steglitz (-4 %), Pankow (-3 %) und Wedding (-3 %). Stabile bis moderate Preissteigerungen verzeichnen Schöneberg, Tiergarten und Treptow (alle +4 %) sowie Mitte, Kreuzberg, Tempelhof und Reinickendorf (alle +3 %).    

Zusätzliches Angebotspotenzial durch Umwandlungen

Eine zusätzliche Dynamik für das Marktgeschehen der kommenden Jahre ergibt sich aus den Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen vergangener Jahre. In Milieuschutzgebieten gilt nach der Aufteilung eine gesetzliche Sperrfrist von sieben Jahren, in der ein Verkauf nur an die Mieter erfolgen darf.

Für die im Jahr 2018 in Wohneigentum umgewandelten Einheiten endet diese Frist nun. Damit entsteht ein potenzielles Zusatzangebot, das theoretisch auf den freien Markt kommen kann.

Das Volumen ist erheblich: Allein 2018 wurden berlinweit über 11.300 Wohnungen umgewandelt. Die Schwerpunkte lagen dabei in Bezirken wie Neukölln, Friedrichshain und Wilmersdorf mit jeweils deutlich über 1.200 Einheiten. Es wird eine zentrale Beobachtungsaufgabe der kommenden Quartale sein, wie viele dieser Wohnungen tatsächlich in den Verkauf gelangen und das Angebot in den jeweiligen Teilmärkten beeinflussen.

Keine Entspannung im Neubau

Die Beurkundungen im ersten Halbjahr 2025 offenbaren die strukturellen Probleme des Neubausegments. Während wir auf Grundlage der Abschlüsse einen Preisanstieg von 5,1 % für Neubauwohnungen ermitteln, wird diese Zahl durch die sehr niedrige Anzahl von unter 750 beurkundeten Kaufverträgen faktisch bedeutungslos.

Die Kombination aus hohen Baukosten und gestiegenen Zinsen macht Neubauwohnungen im mittleren Segment für die Zielgruppe schwer erschwinglich und für Entwickler kaum noch rentabel. Infolgedessen brechen die Verkaufszahlen im Neubausektor dramatisch ein, was die extrem niedrige Zahl von weniger als 750 Transaktionen im ersten Halbjahr belegt. Die ausbleibenden Umsätze führen bei Bauträgern zu  Liquiditätsengpässen, was sich auf Folgeprojekte auswirkt. Das Ergebnis ist ein sich selbst verstärkender Kreislauf: Projekte werden gestoppt oder gehen insolvent, was das Angebot an neuem Wohnraum weiter verknappt und die Krise verschärft.

Mietwohnungsmarkt weiter vertrackt

Um die aktuelle Herausforderung zu verstehen, hilft ein Blick auf die Kosten. Bundesweit liegen die Herstellungskosten für ein Mehrfamilienhaus ohne Grundstück bei rund 4.500 €/m². Nach einer Faustregel erfordern je 1.000 Euro Baukosten circa 4 Euro Miete. Damit liegt die notwendige Kaltmiete für einen frei finanzierten Neubau bei 18 €/m² – vor zehn Jahren wären es weniger als 9 €/m² gewesen.

Diese Kostenexplosion trifft auf eine angespannte Lage, die über Jahre entstanden ist. Die heutige Wohnungsknappheit ist die Folge eines lange vernachlässigten kommunalen Neubaus, einer vermieterkritischen Politik und starker Regulierung.

Diese Kombination führt zu einem zentralen Dilemma: Der Neubau ist zu teuer, um ohne massive Förderungen bezahlbare Mieten zu schaffen. Gleichzeitig haben die bisherigen Regulierungen des Marktes nachweislich keine Entlastung gebracht.

Neben dem Problem des ungelösten Wohnungsmangels ist die Entwicklung der Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen die zentrale Herausforderung für die Berliner.

Im 3. Quartal 2025 lag der stadtweite Durchschnittsmietpreis mit rund 16,00 €/m² um 10 % höher als vor einem Jahr. Die Preisspanne zwischen den Bezirken reicht von 11,90 €/m² in Marzahn-Hellersdorf bis knapp 20 €/m² in der City-West. 

Berlinerinnen und Berliner müssen also weiter wachsende Neuvertragsmieten in Kauf nehmen, während die Bestandsmieten auf einem national und insbesondere international niedrigem Niveau bleiben. Die tatsächlich gezahlten Mieten wurden zuletzt im Zensus 2022 erfasst und liegen stadtweit bei durchschnittlich 7,67 EUR/m². Nur in sehr guten Lagen und zentralen Bezirken gehen die durchschnittlichen Bestandsmieten deutlich über diesen Wert hinaus.

In Charlottenburg beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete 8,43 EUR/m², in Mitte 8,30 EUR/m² und in Friedrichshain-Kreuzberg 8,19 EUR/m². 

Es zeigt sich, dass der Kern des Wohnungsproblems in der fundamentalen Knappheit und nicht in den Bestandsmieten liegt. Der verschleppte Wohnungsbau erzeugt Kaskadeneffekte, weil das starre Angebot auf eine wachsende und sich verändernde Nachfrage trifft:

Einerseits steigt der Bedarf durch die wachsende Zahl von Einpersonenhaushalten kontinuierlich an. Andererseits blockiert der ausbleibende „Sickereffekt“ den internen Wohnungsmarkt: Ältere Haushalte können oder wollen sich nicht verkleinern und belegen so große Wohnungen, die für nachfolgende Generationen und Familien fehlen.

Trend

Der Berliner Immobilienmarkt zeigt eine Zweiteilung: Während sich der Bestandsmarkt stabilisiert, bleibt der Neubausektor schwach. Die Zahl der Transaktionen im Bestand zieht leicht an, die Preise steigen moderat um 3,2 % auf 5.140 EUR/m². Im Neubausegment verhindern hohe Kosten und Finanzierungshürden trotz gestiegener Genehmigungszahlen neue Bauaktivitäten. Nur 750 Kaufverträge wurden im ersten Halbjahr abgeschlossen. Der Mietmarkt steht unter Druck: Angebotsmieten steigen zweistellig, zeitlich befristete Mietangebote stellen rund 50 Prozent der Angebote, was zu einem wachsenden Wettbewerb in diesem Cluster führt. 

Zinsen stabilisieren die Käuferstimmung, das Vertrauen in Berlin bleibt hoch. Dennoch bleibt das Marktumfeld angespannt – insbesondere für Entwickler – durch Baukosten, Personalmangel und regulatorische Unsicherheit. Die Zahlen des Gutachterausschusses belegen eine Bodenbildung im Bestandssegment. Durchschnittliche Bestandswohnungen kosten rund 373.000 Euro, bei leicht rückläufiger Fläche.