Einleitung
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser,
im laufenden Jahr wurden in Berlin 6.768 Bestandswohnungen und 833 Neubauwohnungen beurkundet. Im Jahr 2025 waren es 12.514 und 1.428. Bestandswohnungen werden zu durchschnittlich 5.230 €/m² beurkundet. Im Jahresvergleich beträgt die Veränderung -1,0 %. Im Neubau liegt der Quadratmeterpreis bei 8.440 €/m², die Veränderung im Jahresvergleich bei 3,0 %.
Auf der Angebotsseite sind im Bestand 37.107 Inserate erfasst (2025: 28.928). Der Abstand zwischen Angebotspreis und Transaktionspreis beträgt 8 %.
Bestandsmarkt
Bestandswohnungen in Berlin werden durchschnittlich zu 5.230 €/m² beurkundet. Im Jahresvergleich beträgt die Veränderung -60 €/m² bzw. -1,0 %.
| Zeitraum | Ø Verkaufspreis pro m² Veränderung ggü. Vj. in % |
|---|---|
| 2012 | 10,0 % |
| 2013 | 11,0 % |
| 2014 | 9,0 % |
| 2015 | 13,0 % |
| 2016 | 13,0 % |
| 2017 | 14,0 % |
| 2018 | 14,0 % |
| 2019 | 17,0 % |
| 2020 | 10,0 % |
| 2021 | 14,0 % |
| 2022 | 8,0 % |
| 2023 | -5,0 % |
| 2024 | -3,0 % |
| 2025 | 6,0 % |
| 2026 | -1,0 % |
Über längere Zeiträume gemessen liegt die durchschnittliche jährliche Veränderung im Fünfzehnjahresvergleich bei 8,4 % und im Zehnjahresvergleich bei 7,2 %.
| Zeitraum | Ø Verkaufspreis pro m² |
|---|---|
| 2012 | 1.700 €/m² |
| 2013 | 1.890 €/m² |
| 2014 | 2.060 €/m² |
| 2015 | 2.320 €/m² |
| 2016 | 2.620 €/m² |
| 2017 | 2.980 €/m² |
| 2018 | 3.390 €/m² |
| 2019 | 3.950 €/m² |
| 2020 | 4.350 €/m² |
| 2021 | 4.980 €/m² |
| 2022 | 5.360 €/m² |
| 2023 | 5.110 €/m² |
| 2024 | 4.980 €/m² |
| 2025 | 5.290 €/m² |
| 2026 | 5.230 €/m² |
Preise nach Lage
Die höchsten Quadratmeterpreise werden in Mitte (6.620 €/m²), Friedrichshain-Kreuzberg (5.770 €/m²) und Charlottenburg-Wilmersdorf (5.750 €/m²) beurkundet. Die niedrigsten in Spandau (3.380 €/m²), Reinickendorf (3.700 €/m²) und Marzahn-Hellersdorf (3.890 €/m²). Die vollständige Reihung aller zwölf Bezirke steht in der Tabelle.
Innerhalb einzelner Bezirke liegen die Werte weiter auseinander als zwischen manchen Bezirken. Im Ortsteil Mitte liegt der Quadratmeterpreis bei 8.650 €/m², im Ortsteil Wedding bei 4.110 €/m². Beide gehören zum Bezirk Mitte.
Angebot und Beurkundungen
Der Abstand zwischen Angebotspreis und Transaktionspreis liegt bei 8 % bzw. 400 €/m².
| Zeitraum | Ø Preisdifferenz |
|---|---|
| 2012 | 25 % |
| 2013 | 23 % |
| 2014 | 25 % |
| 2015 | 29 % |
| 2016 | 21 % |
| 2017 | 20 % |
| 2018 | 18 % |
| 2019 | 13 % |
| 2020 | 12 % |
| 2021 | 6 % |
| 2022 | 7 % |
| 2023 | 10 % |
| 2024 | 13 % |
| 2025 | 9 % |
| 2026 | 8 % |
Zum Datenstand dieser Ausgabe sind 6.768 Beurkundungen erfasst. Für das Jahr 2025 weist die Reihe 12.514 aus. Der laufende Jahreswert ist unvollständig, weil Beurkundungen mit zeitlichem Versatz gemeldet werden.
| Zeitraum | Anzahl Verkäufe |
|---|---|
| 2012 | 14.310 |
| 2013 | 14.098 |
| 2014 | 10.980 |
| 2015 | 12.669 |
| 2016 | 12.242 |
| 2017 | 11.042 |
| 2018 | 9.901 |
| 2019 | 11.281 |
| 2020 | 11.133 |
| 2021 | 13.705 |
| 2022 | 10.750 |
| 2023 | 9.502 |
| 2024 | 11.364 |
| 2025 | 12.514 |
| 2026 | 6.768 |
Auf der Angebotsseite sind 37.107 Inserate erfasst, für das Jahr 2025 28.928.
| Zeitraum | Anzahl Kaufangebote |
|---|---|
| 2012 | 25.308 |
| 2013 | 29.606 |
| 2014 | 25.120 |
| 2015 | 27.630 |
| 2016 | 21.840 |
| 2017 | 23.131 |
| 2018 | 23.198 |
| 2019 | 21.559 |
| 2020 | 22.559 |
| 2021 | 19.779 |
| 2022 | 17.165 |
| 2023 | 23.429 |
| 2024 | 31.044 |
| 2025 | 28.928 |
| 2026 | 37.107 |
Weitere preisbildende Merkmale
Neben der Lage wirken Verfügbarkeit, Baualter, Zustand und Größe auf den Preis. Die durchschnittliche Wohnfläche der beurkundeten Bestandswohnungen liegt bei 70 m², im Jahr 2010 lag sie bei 74 m². Der durchschnittliche Transaktionspreis liegt bei 374.800 €, im Jahr 2010 bei 109.200 €.
Nach Verfügbarkeit verteilen sich die Verkäufe auf bezugsfreie und vermietete Einheiten sowie auf Mieterkäufe.
Die Verkäufe verteilen sich ungleich über die Baualtersklassen. Den größten Anteil stellen Wohnungen mit Baujahr bis 1918, gefolgt von der Klasse 1950 bis 1964.
Die folgende Übersicht beschreibt die Merkmale der Baualtersklassen.
| Baualtersklasse | Merkmale |
|---|---|
| bis 1918 | Berliner Altbau mit hohen Decken, häufig Stuck, massive Bausubstanz. Überwiegend in Innenstadtlagen. |
| 1919–1949 | Zwischenkriegs- und frühe Nachkriegsbauten, kompaktere Grundrisse, niedrigere Deckenhöhen. Zustand und Qualität variieren. |
| 1950–1964 | Nachkriegsbauten mit einfacher Substanz und pragmatischen Grundrissen. Energetisch anfällig. |
| 1965–1972 | Funktionale Grundrisse der Nachkriegsmoderne, in Ost und West unterschiedliche Bauweisen. Energetisch anfällig. |
| 1973–1990 | Späte DDR-Baujahre im Osten mit industrieller Bauweise, im Westen vereinzelt hochwertigere Projekte. Heterogene Qualität. |
| 1991–2002 | Nachwendebauten, häufig standardisierte Bauträgerprojekte. Mittlere Bauqualität. |
| 2003–2013 | Moderne Grundrisse, höhere Energiestandards, etablierte Wohnanlagen. |
| ab 2014 | Aktueller Neubaustandard mit hoher Energieeffizienz. Höchste Preise im Segment. |
Neubaumarkt
Neubauwohnungen werden zu durchschnittlich 8.440 €/m² beurkundet. Im Jahresvergleich beträgt die Veränderung 240 €/m² bzw. 3,0 %. Im Zehnjahresvergleich beträgt die Veränderung 106,0 %, die durchschnittliche jährliche Veränderung 7,5 %.
| Zeitraum | Ø Verkaufspreis pro m² |
|---|---|
| 2012 | 2.890 €/m² |
| 2013 | 3.060 €/m² |
| 2014 | 3.350 €/m² |
| 2015 | 3.810 €/m² |
| 2016 | 4.100 €/m² |
| 2017 | 4.540 €/m² |
| 2018 | 4.840 €/m² |
| 2019 | 6.030 €/m² |
| 2020 | 6.500 €/m² |
| 2021 | 7.440 €/m² |
| 2022 | 7.910 €/m² |
| 2023 | 7.840 €/m² |
| 2024 | 7.980 €/m² |
| 2025 | 8.200 €/m² |
| 2026 | 8.440 €/m² |
Zum Datenstand dieser Ausgabe sind 833 Beurkundungen erfasst. Für das Jahr 2025 weist die Reihe 1.428 aus.
| Zeitraum | Anzahl Verkäufe |
|---|---|
| 2012 | 4.721 |
| 2013 | 5.224 |
| 2014 | 4.682 |
| 2015 | 7.099 |
| 2016 | 7.270 |
| 2017 | 6.196 |
| 2018 | 4.985 |
| 2019 | 3.501 |
| 2020 | 3.088 |
| 2021 | 3.580 |
| 2022 | 2.102 |
| 2023 | 1.239 |
| 2024 | 1.460 |
| 2025 | 1.428 |
| 2026 | 833 |
Die durchschnittliche Wohnfläche der beurkundeten Neubauwohnungen liegt bei 57 m². Im Jahr 2015 lag sie bei 82 m².
Mietmarkt
Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen liegt bei 18 €/m² netto kalt. Im Neubau liegt sie bei 22 €/m². Im Jahresvergleich beträgt die Veränderung im Neubau -1,00 €/m².
Im Jahr 2015 lag die Angebotsmiete im Bestand bei 9 €/m², im Jahr 2020 bei 11 €/m².
Die Angebotsmieten umfassen möblierte und befristete Vermietungen. Deren Anteil am Gesamtangebot ist aus den Inseratsdaten nicht bestimmbar.
| Zeitraum | Ø Mietangebotspreis pro m² |
|---|---|
| 2017 | 10 €/m² |
| 2018 | 11 €/m² |
| 2019 | 11 €/m² |
| 2020 | 11 €/m² |
| 2021 | 12 €/m² |
| 2022 | 13 €/m² |
| 2023 | 15 €/m² |
| 2024 | 17 €/m² |
| 2025 | 18 €/m² |
| 2026 | 18 €/m² |
Für Neubauwohnungen zeigt die Reihe einen eigenen Verlauf.
| Zeitraum | Ø Mietangebotspreis pro m² |
|---|---|
| 2017 | 12 €/m² |
| 2018 | 14 €/m² |
| 2019 | 15 €/m² |
| 2020 | 17 €/m² |
| 2021 | 19 €/m² |
| 2022 | 22 €/m² |
| 2023 | 27 €/m² |
| 2024 | 26 €/m² |
| 2025 | 23 €/m² |
| 2026 | 22 €/m² |
Die Angebotsmieten beziehen sich auf Neuvermietungen. Der Zensus 2022 erfasst dagegen das gesamte Mietniveau im Bestand und weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,8 €/m² aus. In allen zwölf Bezirken liegen die Angebotsmieten über den Zensusmieten. Die Spanne je Bezirk steht in der Tabelle.
Sozialer Wohnungsbau
Die Berliner Bauaufsichtsbehörden meldeten für das Jahr 2025 nach endgültigen Zahlen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg 13.754 genehmigte Wohnungen, nach 9.772 im Jahr 2024. Im sozialen Wohnungsbau bewilligte der Senat 5.175 Wohnungen. Die meisten geförderten Wohnungen richten sich an mittlere Einkommen mit Einstiegsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter. Ende 2023 zählte Berlin knapp 100.000 Sozialwohnungen, ein Jahr zuvor 105.000. Jährlich fallen rund 5.000 Wohnungen aus der Bindung.
Wohnungsbedarf
Für den Zeitraum von 2022 bis 2040 beziffert der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2024 den Wohnungsbedarf auf 272.000 Wohnungen. Die Zahl setzt sich zusammen aus einem demografischen Zusatzbedarf von 85.000 Wohneinheiten infolge von Zuzügen, einem Entlastungsbedarf von 137.000 Wohnungen zur Herstellung einer Fluktuationsreserve von rund drei Prozent und einer Flächenvorsorge von 50.000 Wohneinheiten. Der Stadtentwicklungsplan trifft keine Aussagen zur künftigen Miet- oder Preisentwicklung. In innerstädtischen Lagen entsteht zusätzlicher Wohnraum überwiegend durch Nachverdichtung und Umnutzung, in neuen Quartieren am Stadtrand durch Neubau.
Ausblick
Die stadtweite Jahresveränderung von -1,0 % ist ein Mittelwert über gegenläufige Bewegungen. In den großen Ortsteilen bewegt sich bis zum dritten Quartal 2026 nur wenig. Die Klassiker Friedrichshain, Kreuzberg, Charlottenburg, Wilmersdorf und Neukölln liegen jeweils zwischen −1 % und +3 %. Die größeren Ausschläge stammen meist aus Ortsteilen mit niedrigen Fallzahlen. Die einzige Ausnahme ist Halensee mit 17,0 % bei 82 Beurkundungen.
Ein stadtweiter Trend ist insgesamt nicht abzulesen. Möglicherweise ist die zurückhaltende Entwicklung auch auf den sehr unklaren Wahlausgang der bevorstehenden Wahl zum Abgeordnetenhaus zurückzuführen. Von einer künftigen Koalition auf Landesebene, aber auch von den Zusammensetzungen der zwölf Bezirksverordnetenversammlungen wird abhängen, ob Wohneigentum und Vermietung als gesellschaftlicher Wert anerkannt werden.
Auf der Zinsseite hat der EZB-Rat am 10. September 2026 alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte angehoben, nach einem ersten Schritt im Juni 2026. Die Einlagefazilität liegt bei 2,50 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent und die Spitzenrefinanzierungsfazilität bei 2,90 Prozent. Vermittler meldeten für zehnjährige Darlehen am 10. September 2026 Konditionen um 4,2 Prozent.
Tatsächlich geniesst Berlin weiter das Vertrauen internationaler Käufer, die auf den Markt zurückkehren. Regulierung und Stimmung werden von diesen Investoren mit mehr Distanz betrachtet, als es involvierte und engagierte Vermieter in Berlin können.
Wir schnell der Immobilienmarkt in Berlin zur Stärke zurückfindet, hängt weniger von den quantitativen Rahmenbedingungen ab. Die Leerstandsquote liegt noch immer bei rund 2,0 Prozent, die Nettozugänge im Wohnungsbestand sind weiter zu niedrig, um den Bestand so aufzufüllen, dass der Druck aus dem Mietmarkt entweicht. 2024 betrug das Wohnungssaldo 15.362 Wohnungen.
Dass Berlin weiterhin trägt, zeigt der CAGR, also die durchschnittliche jährliche Veränderung im Bestandsmarkt, die trotz zurückliegender Korrekturen bei 7,2 % liegt.
Methodik
Datenstand dieser Ausgabe: Transaktionsdaten zum 09.09.2026, Angebotsdaten zum 31.08.2026. Werte des laufenden Jahres sind unterjährig und nicht mit abgeschlossenen Jahren vergleichbar.
Angebotspreise und Angebotsmieten werden als Median ausgewiesen, Transaktionspreise als arithmetisches Mittel. Die Preisdifferenz und der Vergleich mit den Zensusmieten stellen entsprechend unterschiedlich berechnete Lagemaße gegenüber.
Datenquellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für Transaktionsdaten und IMV Immobilien-Marktdaten-Vertriebs GmbH für Angebotsdaten. Eigene Berechnung, Aggregation und Darstellung auf den Raumebenen Bezirk, Ortsteil und Planungsraum. Die dargestellten Werte beruhen auf einer modellbasierten Auswertung und ersetzen keine amtlichen Statistiken. Abweichungen sind nicht auszuschließen.
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