Immobilienmarkt Berlin
2025

Der Berliner Wohnungsmarkt 2025

Liebe Leserinnen, liebe Leser.

Der Berliner Wohnungsmarkt entwickelt sich 2025 nach Segmenten, Lagen und Preisklassen unterschiedlich. Bestandswohnungen kosten durchschnittlich 5.130 EUR/m², ein Plus von 3% zum Vorjahr. Bis Jahresende 2025 werden etwa 11.300 Wohnungen beurkundet sein, ähnlich wie 2024. Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte unter 400.000 Euro. Regional reicht die Preisentwicklung von +9% bis -5%.

Der Neubau liegt bei durchschnittlich 8.200 EUR/m², bei rund 1.400 Abschlüssen bis Jahresende.

Am Mietmarkt steigen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen auf 16,35 EUR/m². Die strukturelle Knappheit bleibt bestehen.

Ab 2026 kommen durch auslaufende Sperrfristen aus dem Umwandlungsverbot potenziell zusätzliche Wohnungen auf den Markt.

Wer jetzt kauft oder verkauft, braucht präzise Marktkenntnis und professionelles Timing.

Ihr Peter Guthmann

Bestandsmarkt

Nach zwei Jahren mit Preisrückgängen (2023: -4%, 2024: -3%) steigen die Transaktionspreise 2025 um 3% auf durchschnittlich 5.130 EUR/m². 

• Transaktionspreis: 5.130 EUR/m² (+3% zum Vorjahr)
• Durchschnittspreis Wohnung: 372.100 Euro (ca. 72 m²)
• Angebotspreis: 5.810 EUR/m² bzw. 522.800 Euro
• Transaktionen 2025: ca. 11.300 (Q1-Q3: 8.488)
• Verkaufsstruktur: 78% bezugsfrei, 17% vermietet, 5% Mieterkauf
• Preisspanne Bezirke: 3.180 EUR/m² (Marzahn-Hellersdorf) bis 6.030 EUR/m² (Mitte)

Preisentwicklung im Langfristvergleich

Die aktuellen Transaktionspreise liegen 18% über dem Niveau von 2020, 4% unter dem Höchststand von 2022. Seit 2015 haben sich die Preise mehr als verdoppelt. Die stärksten Zuwächse lagen zwischen 2017 und 2021 mit jährlich 12% bis 14%.

Regionale Entwicklung

Die Preisentwicklung folgt 2025 lokalen Mustern. Erschwinglichkeit, Infrastruktur und Angebots-Nachfrage-Verhältnisse bestimmen die Dynamik. Periphere Bezirke im Osten und Norden steigen stärker, etablierte Westlagen korrigieren weiter.

• Starke Performer: Treptow-Köpenick führt mit +9,0% (4.130 EUR/m²). Pankow (+4,0% auf 5.670 EUR/m²), Tempelhof-Schöneberg (+4,0% auf 4.840 EUR/m²) und Reinickendorf (+4,0% auf 3.890 EUR/m²) steigen ebenfalls deutlich. Die Nachfrage konzentriert sich auf finanzierbare Objekte unter 400.000 Euro.
• Zentrale Lagen: Mitte steigt um 3,0% auf 6.030 EUR/m² und bleibt Berlins teuerster Bezirk. Friedrichshain-Kreuzberg (+1,0% auf 5.810 EUR/m²) und Charlottenburg-Wilmersdorf (+1,0% auf 5.630 EUR/m²) steigen moderat. Das hohe Preisniveau begrenzt die Dynamik.
• Rückläufer: Marzahn-Hellersdorf verliert 5,0% (3.180 EUR/m²). Steglitz-Zehlendorf (-2,0% auf 4.580 EUR/m²) und Neukölln (-1,0% auf 4.620 EUR/m²) korrigieren ebenfalls.

Marktaktivität

Das Wohnungsangebot ist 2025 gestiegen: Fast 34.000 Inserate von Q1-Q3 stehen rund 8.500 Abschlüssen gegenüber. Das sind 5% mehr Angebote als im Vorjahr und 40% mehr als 2022. Längere Vermarktungszeiten sind die Folge. Der Transaktionsschwerpunkt liegt zwischen 350.000 und 400.000 Euro.

Die aktivsten Bezirke sind Charlottenburg-Wilmersdorf (1.442 Transaktionen in Q1-Q3), Pankow (1.024), Friedrichshain-Kreuzberg (984) und Mitte (969).

78% der Wohnungen werden bezugsfrei verkauft, 17% vermietet, 5% im Mieterkauf.

Neubaumarkt

Die durchschnittliche Neubauwohnung in Berlin kostet ca. 485.500 Euro (+3% zum Vorjahr). Hochgerechnet werden 2025 rund 1.400 Transaktionen beurkundet, 28% unter dem Vorjahr und 61% unter 2021.

Neubau-Bestand 

Ein Quadratmeter Neubau kostet 8.220 Euro, Bestand 5.130 Euro – eine Differenz von 3.090 Euro. Eine 70 m² Wohnung kostet im Neubau 575.000 Euro, im Bestand 360.000 Euro. Diese Differenz steigt seit Jahren: 2020 lag sie bei 2.140 Euro/m², 2015 bei 1.480 Euro/m². Steigende Baukosten – Material, Löhne, höhere Standards – erhöhen die Neubaupreise. Bei Zinsen von 3,5-3,8% liegt Neubau außerhalb der Finanzierbarkeit vieler Haushalte.

Ein Beispiel: Eine 500.000-Euro-Neubauwohnung bei 4% Zinsen und 2% Tilgung bedeutet monatlich 2.500 Euro Kapitaldienst, ohne Rücklagenbildung und Hausgeld. Bei 20% Eigenkapital (114.000 Euro) und 30-jähriger Finanzierung muss ein Haushalt dauerhaft über ein hohes Nettoeinkommen verfügen. 

Angebot und Nachfrage

6.500 Inserate in Q1-Q3 stehen 1.058 Abschlüssen gegenüber. Trotz des Angebotsüberhangs bleiben die Neubaupreise stabil. Verhandlungsspielraum gibt es kaum, da Neubaupreise fast immer als Listenpreise zu verstehen sind. 

Berlin braucht jährlich 15.000-20.000 neue Wohnungen, fertiggestellt werden deutlich weniger. Die Eigentumsquote stagniert. Viele Grundstücke wurden vor der Zinswende zu hohen Preisen erworben. Hohe Grundstücks- und Baukosten, Genehmigungsverfahren und geringe Nachfrage belasten die Liquidität der Bauträger. Projekte werden verschoben.

Mietmarkt

Der Berliner Mietmarkt besteht aus drei Segmenten: Bestandsmieten bei laufenden Verträgen, Wohnungsbaugesellschaften und freier Angebotsmarkt.

Die Spreizung ist erheblich. Bestandsmieter zahlen durchschnittlich 7,67 EUR/m² (Zensus 2022). Neuanmietungen am freien Markt kosten 16,35 EUR/m². Diese Kluft erzeugt einen Lock-in-Effekt. Die Fluktuation liegt unter 2% jährlich, der marktaktive Leerstand bei 0,3%.

Für Eigentümer bedeutet das anhaltend hohe Nachfrage bei Neuvermietungen und stabile Werthaltigkeit.

• Angebotsmiete Bestand: 16,35 EUR/m² (+8,3% zum Vorjahr)
• Angebotsmiete Neubau: 22,00 EUR/m² (-4,6% zum Vorjahr)
• Bestandsmiete (Zensus 2022): 7,67 EUR/m² (alle laufenden Verträge)
• Marktaktiver Leerstand: 0,3%
• Fluktuationsrate: unter 2% jährlich
• Anteil befristeter Verträge: ca. 50%

Bestandsmieten

Der Bestandsmarkt umfasst alle laufenden Mietverhältnisse. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 7,67 EUR/m² (Zensus 2022). Dieser Wert liegt im bundesweiten Mittelfeld und spiegelt die Stabilität bestehender Verträge wider. Eine statistische Fortschreibung gibt es nicht, die aktuellen Werte liegen vermutlich leicht höher.

Die zentralen Bezirke Mitte (8,67 EUR/m²), Pankow (8,51 EUR/m²) und Friedrichshain-Kreuzberg (8,36 EUR/m²) liegen über dem Durchschnitt, die östlichen und peripheren Bezirke darunter.

Angebotsmieten

Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen liegen aktuell bei 16,35 EUR/m², ein Anstieg um 8,3% zum Vorjahr. Berlin weist damit die höchste Dynamik unter den deutschen Top-7-Städten auf. In den vergangenen fünf Jahren stiegen die Angebotsmieten um 45,5%. Neubauwohnungen werden zu durchschnittlich 22,00 EUR/m² angeboten.

Die strukturelle Knappheit ist messbar. Der marktaktive Leerstand liegt bei 0,3%, die jährliche Fluktuationsrate unter 2%. Ein ausgeglichener Markt würde 2-3% Leerstand erfordern. Der Wohnungsmangel wird auf etwa 100.000 Einheiten geschätzt. Die Neubautätigkeit liegt unter dem Bedarf.

Lock-in-Effekt

Die Differenz zwischen Bestandsmieten und Angebotsmieten ist erheblich. Ein Mieter, der aus einer Bestandswohnung in eine Neuanmietung wechselt, zahlt mehr als das Doppelte. Bei einer 70 m²-Wohnung bedeutet dies einen Aufschlag von rund 610 EUR monatlich.

Diese Spreizung erzeugt verschiedene Lock-in-Effekte. Mieter geben Bestandswohnungen nicht auf, selbst wenn diese nicht mehr zur Lebenssituation passen. Die durchschnittliche Wohndauer steigt. Bevorratungsphänomene entstehen. Beispielsweise behalten Mieter mit Kindern die ehemaligen Single-Wohnungen, um diese für die Kinder zu sichern. Untervermietung ist in vielen Berliner Mietshäusern die Regel. Mietspiegelkonforme Mietverträge werden zur Grundlage für ein Geschäftsmodell der Mieter. Diese Wohnungen stehen für dringend Mietsuchende nicht zur Verfügung.

Externe Faktoren

Abschluss

Der Berliner Wohnungsmarkt hat sich nach der Zinswende neu sortiert, wobei die Preise für Bestandswohnungen wieder moderat steigen, während Mietshäuser sich auf niedrigerem Faktorniveau stabilisieren und der Neubau zurückhaltend bleibt. Was alle Segmente verbindet, ist die anhaltende Wohnraumknappheit – der marktaktive Leerstand liegt bei 0,3%, die Nachfrage übersteigt das Angebot strukturell.

Die makroökonomischen Rahmenbedingungen haben sich beruhigt. Die EZB pausiert bei den Zinssenkungen, die Inflation normalisiert sich, und Baufinanzierungen bewegen sich stabil um 3,5-3,8%. Dieses Zinsniveau entspricht historischen Durchschnittswerten, und nachdem sich die Preise angepasst und die Renditen erhöht haben, funktioniert die Rechnung wieder. Die Nachfrage konzentriert sich dabei auf das Finanzierbare – mehrheitlich Objekte unter 500.000 Euro.

2026 wird zusätzliche Dynamik bringen, wenn in zentralen Bezirken sukzessive Sperrfristen aus dem Umwandlungsverbot auslaufen. In den Jahren 2020 und 2021 wurden zahlreiche Wohnungen umgewandelt, konzentriert in Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte, was nun zusätzliches Angebot in gefragten Lagen schafft – zeitgleich mit möglichen regulatorischen Verschärfungen im Mietrecht.

Berlin wächst weiter, der Wohnungsbedarf bleibt hoch, und die Neubautätigkeit liegt weit unter dem, was jährlich gebraucht wird. Diese strukturelle Lücke sichert die Nachfrage langfristig. Der Markt funktioniert, verlangt aber präzise Kenntnis der lokalen Dynamiken, denn die Unterschiede zwischen Lagen und Objekttypen sind erheblich. Wer erfolgreich kaufen oder verkaufen will, braucht professionelles Marketing, realistisches Pricing und das richtige Timing. Wir stehen Ihnen dabei gerne zur Verfügung.