Leiden Sie unter VUCA?
Liebe Leserinnen und Leser,
kennen Sie den Begriff VUCA? Die Abkürzung steht für eine Kombination aus Volatilität, Unsicherheit, Komplexität und Mehrdeutigkeit und ist ein Chiffre für das, was auf den Kapitalmärkten aktuell vor sich geht. Die Schockwellen der US-Zoll-Anarchie haben uns vor Augen geführt, wie schnell sich die vermeintliche Sicherheit hoher Renditen und Wachstumsraten von Geldanlagen pulverisieren kann.
Das beste Rezept gegen VUCA-Kopfschmerzen kommt nicht aus Ihrer Apotheke, sondern in Form von Immobilien. Denn während die Aktienmärkte zuletzt um 15 Prozent und mehr absackten, konnten Immobilieneigentümer gelassen bleiben. Die aktuellen Daten des Gutachterausschuss Berlin (GAA) zeigen eine Trendwende bei Geldumsatz, Kauffällen und Preisen in diversen Teilmärkten des Berliner Immobilienmarktes. Hätten Skeptiker vor wenigen Wochen noch genörgelt, dass um 2,4 Prozent steigende Transaktionspreise einem Vergleich mit dem Kapitalmarkt nicht standhalten, werden Sie dieses Statement im Augenblick eher nicht hören.
Rund 2.400 Abschlüsse im Bestandsegment hat der GAA im ersten Quartal 2025 bislang ermittelt. Diese Zahl wird aller Wahrscheinlichkeit bis zu unserem nächsten Bericht spürbar steigen, weil viele Transaktionen aus dem ersten Quartal erst im zweiten und dritten Quartal in die Statistik einfließen.
Leider sind die Zahlen im Neubausegment weniger gut. Im Q1 2025 wurden unter 300 Kaufverträge beurkundet. Eine Erholung ist hier noch nicht in Sicht. Die Kaufpreise in diesem Teilmarkt geben um rund 1,6 Prozent nach.
Wir hoffen, unser kurzer Bericht verschafft Ihnen die Transparenz, die Sie benötigen, um vorbei an Volatilität, Unsicherheit, Komplexität und Mehrdeutigkeit auf dem Berliner Immobilienmarkt richtige Entscheidungen zu treffen.
Peter Guthmann
Frische Zahlen: Berliner Immobilienpreise zeigen Aufwärtssignale
Die jüngsten Daten des Gutachterausschusses Berlin (GAA) zeigen, dass nach der Abkühlung in 2023 und Seitwärtsbewegungen in 2024 die beurkundeten Kaufpreise im Bestandssegment im ersten Quartal 2025 erstmals wieder leicht ansteigen. Zwar reichen die Werte noch nicht an das Niveau von 2022 heran, die Bodenbildung scheint aber abgeschlossen zu sein. Eine typische Berliner Bestandswohnung misst etwa 70m² Wohnfläche und kostet mit rund 373.000 Euro etwa 2,2 Prozent oder 120 EUR/m² mehr als im Vorjahr. In 15 Jahren sind die Wohnungen kleiner geworden, von mittleren 74m² auf 70m². Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg gleichzeitig von 125.000 Euro auf die aktuellen 373.000 Euro.
Neubau weiter mit schwachen Zahlen
Die GAA-Daten zeigen die die strukturellen Probleme im Neubausektor. Hohe Baukosten, zinsbedingter Nachfragerückgang und ein reduziertes Angebot prägen weiter das Marktsegment. Für die Baubranche notwendige Preisanpassungen sind gerade im mittleren Einkommensegment kaum durchsetzbar; zuletzt gab es nennenswerte Preiserhöhungen von 2021 auf 2022. Seither stecken Neubauwohnungen in Berlin in einer Seitwärtsbewegung fest.
Investitionsfokus auf zentrale Stadtteile
Die Daten für Q1 2025 festigen den Trend zu Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings.
- Mitte: etwa 7.000 €/m² bei Bestandsimmobilien
- Prenzlauer Berg: rund 6.500 €/m²
- Friedrichshain: etwa 5.900 €/m²
Die meisten Immobilienverkäufe (gelbe Balken) finden aktuell statt in:
- Charlottenburg
- Wilmersdorf
- Friedrichshain
- Neukölln
Preislich und quantitativ setzen sich die zentralen Bezirke damit weiter von den äußeren Bezirken ab. Einerseits bildet dieses Muster eine starke Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Wohnlagen ab, gleichzeitig werden Investitionschancen in weniger zentralen, aber fast immer gut angebundenen Lagen offensichtlich.
Transaktionen nach Stadtteilen
In Charlottenburg wurden im Q1 2025 mit 233 die meisten Kauffälle erfasst. In den Top 5 folgen Wilmersdorf (195), Friedrichshain (182 Kauffälle), Neukölln (163) und Steglitz (160). Die größte Anzahl vermieteter Wohnungen wurde in Charlottenburg veräußert. In Friedrichshain sind einige Mieter durch den Ankauf der eigenen Wohnung zu Eigentümern geworden. Die Erfassung der Kaufverträge ist erfahrungsgemäß im ersten Quartal noch nicht abgeschlossen, weshalb diese Zahlen nur die aktuelle Bestandsaufnahme wiedergeben können.
| Stadtteil Name | Transaktionen | Davon Bezugsfrei | Davon Vermietet | Davon Mieterkauf |
|---|---|---|---|---|
| Charlottenburg | 233 | 144 | 45 | 13 |
| Wilmersdorf | 195 | 110 | 29 | 6 |
| Friedrichshain | 182 | 128 | 19 | 15 |
| Neukölln | 163 | 12 | 1 | 1 |
| Steglitz | 160 | 97 | 25 | 6 |
| Schöneberg | 155 | 72 | 14 | 12 |
| Prenzlauer Berg | 147 | 2 | ||
| Reinickendorf | 128 | 75 | 34 | 10 |
| Mitte | 122 | 41 | 12 | 3 |
| Spandau | 113 | 16 | 3 | |
| Tiergarten | 103 | 30 | 6 | 7 |
| Tempelhof | 101 | 55 | 10 | 3 |
| Köpenick | 89 | |||
| Treptow | 87 | |||
| Pankow | 82 | 1 | ||
| Zehlendorf | 78 | 50 | 8 | 2 |
| Wedding | 75 | 25 | 12 | |
| Kreuzberg | 75 | 47 | 12 | 4 |
| Lichtenberg | 58 | 17 | 11 | 2 |
| Weißensee | 25 | 6 | 1 | |
| Hellersdorf | 22 | 13 | 4 | 1 |
| Hohenschönhausen | 20 | 7 | 3 | |
| Marzahn | 15 | 12 | 2 |
Kaufpreise
Die durchschnittlich für eine Bestandswohnung gezahlten absoluten Kaufpreise sind im Ortsteil Berlin-Mitte am höchsten. Mit rund 545.500 Euro und einem mittleren Quadratmeterpreis von EUR/m² 6.930 setzt Mitte Maßstäbe. Für rund die Hälfte dieses Preises werden Wohnungen in Treptow und Spandau verkauft. Erfahren Sie in der nachfolgenden Tabelle die absoluten mittleren Kaufpreise, durchschnittliche Quadratmeterpreise und Wohnungsgrößen.
| Stadtteil Name | ø absoluter Transaktionspreis EUR | ø Transaktionspreis EUR/m² |
|---|---|---|
| Mitte | 545.500 | 6.930 |
| Prenzlauer Berg | 495.900 | 6.520 |
| Tiergarten | 466.400 | 5.420 |
| Charlottenburg | 457.600 | 5.610 |
| Kreuzberg | 426.200 | 5.870 |
| Friedrichshain | 424.600 | 5.900 |
| Zehlendorf | 411.400 | 5.420 |
| Wilmersdorf | 410.000 | 5.800 |
| Schöneberg | 405.500 | 5.240 |
| Lichtenberg | 370.100 | 4.240 |
| Weißensee | 322.200 | 4.640 |
| Steglitz | 317.300 | 4.520 |
| Köpenick | 297.700 | 4.680 |
| Tempelhof | 289.100 | 4.100 |
| Pankow | 279.700 | 4.220 |
| Neukölln | 261.800 | 4.360 |
| Marzahn | 252.400 | 3.170 |
| Hohenschönhausen | 251.200 | 3.710 |
| Reinickendorf | 226.700 | 3.600 |
| Hellersdorf | 223.100 | 3.280 |
| Wedding | 222.000 | 4.000 |
| Spandau | 221.800 | 3.340 |
| Treptow | 201.300 | 3.430 |
Höhere Preissensibilität drückt sich in Wohnungsgrößen aus
Gestiegene Kaufpreise, höhere Bauzinsen und hohe Eigenkapitalanforderungen der Banken sorgen für eine größere Preissensibilität bei Käufern. Die Folge ist eine Verschiebung der Kaufaktivität zu kleineren Wohnungen. Die Vermarktungszeit größerer Einheiten ist angestiegen. Die Praxis bestätigt auch, dass Käufer mehr Wert auf den Erhaltungszustand der Wohnung legen. Instandhaltungsrückstau und absehbare Investitionen werden mit Blick auf ein kleineres Budget genauer als zuvor geprüft.
| Bezirk Name | ø angebotene Wohnflaeche m² | ø gekaufte Wohnflaeche m² |
|---|---|---|
| Charlottenburg-Wilmersdorf | 102 | 75 |
| Steglitz-Zehlendorf | 86 | 73 |
| Friedrichshain-Kreuzberg | 83 | 69 |
| Tempelhof-Schöneberg | 81 | 74 |
| Neukölln | 72 | 59 |
| Marzahn-Hellersdorf | 84 | 75 |
| Lichtenberg | 77 | 71 |
| Pankow | 85 | 71 |
| Mitte | 86 | 71 |
| Spandau | 70 | 65 |
| Reinickendorf | 71 | 64 |
| Treptow-Köpenick | 79 | 62 |
Neubau
Der Verkauf von Neubauwohnungen in Berlin stagniert weiter. In den ersten drei Monaten 2025 wurden etwa 260 Kauffälle registriert. Auch wenn noch diverse Einheiten nachträglich erfasst werden, bedeutet dies einen Rückgang der Kauffälle im Vorjahres-Quartalsvergleich von rund 30 Prozent. Eine Analyse über 10 Jahre offenbart einen Rückgang der Wohnfläche von 92 auf 70 Quadratmeter. Eine durchschnittliche Neubauwohnung misst aktuell rund 70 Quadratmeter und kostet im Mittel 519.00 Euro.
| Jahr | Kauffälle Neubau | Mittlerer Kaufpreis absolut EUR | Mittlere Wohnfläche m² |
|---|---|---|---|
| 2010 | 3.501 | 219.800 | 92 |
| 2011 | 4.327 | 248.000 | 92 |
| 2012 | 4.751 | 260.200 | 89 |
| 2013 | 5.260 | 272.200 | 88 |
| 2014 | 4.706 | 276.300 | 84 |
| 2015 | 7.207 | 289.600 | 82 |
| 2016 | 7.408 | 299.700 | 77 |
| 2017 | 6.301 | 300.000 | 72 |
| 2018 | 5.102 | 349.800 | 77 |
| 2019 | 4.982 | 376.600 | 74 |
| 2020 | 3.105 | 479.100 | 74 |
| 2021 | 3.606 | 515.800 | 71 |
| 2022 | 2.131 | 545.600 | 71 |
| 2023 | 1.240 | 532.600 | 70 |
| 2024 | 1.464 | 536.600 | 71 |
| 2025 | 259 | 518.700 | 70 |
Zinshausmarkt
Für 2025 stehen im ersten Quartal bislang zu wenig Daten für eine belastbare Bewertung der Kaufpreisentwicklung zur Verfügung. Konstatieren lässt sich eine deutliche Zunahme von Angeboten und Nachfragern. Die Bodenbildung wurde bereits im dritten Quartal 2024 abgeschlossen. Im vierten Quartal wurden bereits mehr Abschlüsse registriert, die aber noch nicht preislich erfasst wurden.
Insbesondere erfahrene Family Offices und Privatinvestoren kaufen wieder an. Attraktive Kaufpreisfaktoren, eine gutes Einkommenssituation bei den Mieten und viel Liquidität kommen am Markt zusammen.
- Durchschnittlicher Verkaufspreis (WFL) pro m²: EUR 2.480
- Anzahl Kauffälle 2024: 656
Für 2025 erwarten wir eine spürbare Erholung der Aktivität, aber auch der Kaufpreise und Faktoren im Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin.
Investitionsschwerpunkte
Auf welche Bezirke konzentrierten sich Käufer von Wohn- und Geschäftshäusern in 2024 und wie hoch war der durchschnittlich beurkundete Quadratmeterpreis?
Entwicklung der Kaufpreisfaktoren
Zuletzt sind die Kaufpreisfaktoren in fast allen Lagen teilweise empfindlich zurückgegangen; ein Trend, der, wie die Kaufabschlüsse bei GUTHMANN® belegen, sich nun umkehrt. Sprechen Sie uns an, wenn Sie eine individuelle und genaue Bewertung Ihres Mehrfamilienhauses in Berlin erhalten wollen. Die Entwicklung der Kaufpreisfaktoren von 2018 bis heute erfahren Sie in den jeweiligen Bezirksreports.
Ihr direkter Draht zu uns
Mietwohnungsmarkt Berlin
Berlinerinnen und Berliner müssen weiter wachsende Neuvertragsmieten in Kauf nehmen, während die Bestandsmieten auf einem national und international vergleichsweise niedrigem Niveau bleiben. Letztere wurden 2022 im Zensus erfasst und liegen bei durchschnittlich 7,67 EUR/m². Nur in den zentralen Bezirken gehen die durchschnittlichen Bestandsmieten nettokalt über diesen Schwellwert hinaus. In Charlottenburg beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete 8,43 EUR/m², in Mitte 8,30 EUR/m² und in Friedrichshain-Kreuzberg 8,19 EUR/m². Es zeigt sich, dass der Kern des Wohnungsproblems in der fundamentalen Knappheit und nicht in den Bestandsmieten liegt. Der seit vielen Jahren verschleppte Fortschritt beim Wohnungsbau erzeugt Kaskadeneffekte, die zu einer weiteren Verschärfung der Situation führen. Alternde Haushalte können sich nicht verkleinern und belegen große wohnungen, die eigentlich nachfolgenden Generationen zur Verfügung stehen müssten. Dieser ausbleibende sogenannte Sickereffekt führt dazu, dass Familien immer enger zusammenleben. Gleichzeitig wächst die Anzahl von Einpersonenhaushalten weiter und erzeugt neue Bedarfe, die nicht gedeckt werden können.
Mit der stringenten Regulierung von Bestandsmieten statt Neubau wurden dem Mietmarkt kontinuierlich Wohnungen entzogen, die in den Verkauf gegangen sind, eine Entwicklung die im Milieuschutz ihren Anfang nahm und mit dem Mietendeckel ihren Höhepunkt fand. Letzterer hat dem Wohnungsmarkt nachweislich tausende Einheiten entzogen.
Abb. Durchschnittliche Quadratmetermieten nach Zensus 2022
Durchschnittliche Mieten "absolut"
Mindestens genauso wichtig wie die Quadratmeter-Mieten sind die durchschnittlich gezahlten Netto-Gesamt-Mieten, die ebenfalls im Zensus 2022 erhoben wurde und hier in einer Map von uns dargestellt werden. Interessanterweise gliedern sich neben sehr zentralen Innenstadtbereichen auch die Randbezirke Berlins in höhere Mietbereiche ein.
Abb. Durchschnittliche absolute Netto-Kalt-Mieten
Der Angebotsmarkt steht im Gegensatz zu einem preislich regulierten Bestandsmarkt. Ein großer Teil der Angebote findet im früheren Nischensegmenten statt.
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 16,65 EUR/m² | - | 22,85 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 14,55 EUR/m² | 14,30 % | 27,70 EUR/m² | -17,50 % |
| 3 Jahre | 12,10 EUR/m² | 37,80 % | 21,15 EUR/m² | 8,20 % |
| 5 Jahre | 11,00 EUR/m² | 51,20 % | 17,40 EUR/m² | 31,50 % |
Trend
Kommen wir zurück zum Begriff VUCA, mit dem wir diesen Bericht eingeleitet haben: Volatilität, Unsicherheit, Komplexität und Mehrdeutigkeit prägen die Finanzmärkte – doch gerade in diesem Umfeld zeigt der Berliner Immobilienmarkt eine besondere Stärke. Während Aktienmärkte zuletzt um bis zu 15 % sanken, verzeichnet der Immobilienmarkt in Berlin deutliche Anzeichen einer Erholung bei Kaufpreisen, Geldumsatz und Kauffällen in einigen Teilmärkten. Die vorliegenden Marktdaten sind nicht nur aus Sicht des ersten Quartals interessant. Vor allem festigen sie den Eindruck aus der zweiten Jahreshälfte 2024, dass der Immobilienmarkt in Berlin sich bereits in einer Trendwende befindet. Für sich genommen sind die Impulse noch vergleichsweise schwach ausgeprägt und auch nicht auf alle Teilmärkte übertragbar. In makroökonomischen Kontexten mit erodierenden Kapitalmärkten sind die Steigerungsraten hingegen aus diversen Gründen beachtlich. Erstens, weil die Trendwende nicht abrupt durch externe Einflüsse abgewürgt wurde, zweitens, weil der Berliner Immobilienmarkt sich trotz des noch vergleichsweise unvorteilhaften Zinsumfelds behauptet und wieder wächst, und nicht zuletzt, weil Eigentümer, Verkäufer und Investoren unaufgeregt Geschäfte betreiben. Kurz: Es zeigt sich erneut, dass nichts die Vorzüge von Betongold übertrifft. Die Rückkehr von Käufern und Interessenten, attraktive Einstiegsfaktoren und eine solide Mietentwicklung bilden ein starkes und verlässliches Fundament für eine langfristige Wertschöpfung.
In einer Zeit, in der VUCA droht, das neue Normal zu werden, bietet der Berliner Immobilienmarkt genau das, was Anleger suchen: Beständigkeit, Planbarkeit und nachhaltige Wertsteigerung.
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Dieser Report wurde zuletzt am 16.04.2025 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.