Letztes Update: 27.03.2020

Immobilienmarkt Berlin. Krisenjahr 2020?

Die Corona-Krise stellt die Akteure auf dem Immobilienmarkt Berlin vor große Herausforderungen. Damit Sie auch unter schwierigen Bedingungen handlungsfähig bleiben, stellen wir Ihnen hier den umfangreichsten und aktuellsten Marktbericht für Berlin Immobilien zur Verfügung. Für Berlin-Immobilien die erste Wahl: Guthmann Estate.

Seit 2006 - Immer besser!

Immobilienmarkt Berlin in Zeiten von Coronomics

Liebe Leserin, lieber Leser.

Die einzige Normalität in Berlin ist, dass momentan nichts normal ist. Die Corona-Krise schlägt auf den Immobilienmarkt durch. Angesichts der Bedrohung durch das SARS-CoV-2 beschäftigen sich die Menschen nicht mit Investitionsentscheidungen, sondern mit der Gesundheit ihrer Familien und mit sich selbst. Den Rest erledigt das Kontaktverbot, denn der Immobilienmarkt lebt vom Zusammenspiel der Beteiligten: Wohnungsbesichtigungen, Beratung durch Immobilienmakler, Bank- und Notartermine. Wenn in Berlin nichts mehr geht, geht auch auf dem Immobilienmarkt Berlin nichts. 

Mit der Corona-Krise war nicht zu rechnen; umso härter werden Vermieter von ihr getroffen. Wer schon zuvor mit den Konsequenzen aus der mietpolitischen Orgie des Berliner Senats zu kämpfen hatte, muss jetzt noch mit Mietausfällen aufgrund der zu erwartenden Liquiditätsengpässe tausender Mieter rechnen. Etwa 506.000 von etwa 1.450.000 Mietwohnungen in Berlin werden von Privatleuten vermietet. Darunter Familien, kleine Selbstständige und viele Rentner, bei denen die Mieteinnahmen oft die wichtigste Einkommenskomponente ist. Die Bundesregierung hat reflexartig einen Schutzschirm für die Mieter gespannt und dabei ebenso reflexartig nicht an die Vermieter gedacht. Diese müssen nun per Gesetz Mietzahlungen stunden und können nur hoffen, bis 2022 an die Außenstände zu kommen. Das kann diejenigen hart treffen, die auf die Mieten angewiesen sind weil sie davon leben oder selbst bei der Bank in der Kreide stehen. 

Die gute Nachricht ist: Gewohnt wird immer und Immobilien haben sich in früheren Krisen stets als die sicherste Anlageform erwiesen. Und wo es eine Krise gibt, gibt es auch eine Zeit danach. Wann, wo und wie der Immobilienmarkt in Berlin wieder zum Leben erwacht, erfahren Sie bei uns. Deswegen führen wir unseren umfangreichen Marktreport Berlin nicht nur weiter, sondern ergänzen ihn um viele interessante Daten. Wochenaktuelle Transaktionsdaten für Mieten und Kaufpreise in Berlin, aktuelle Zuwanderungszahlen und hoch interessante Blogbeiträge helfen Ihnen über die Krisenzeit. Sollten Sie über einen Verkauf nachdenken, können Sie keinen besseren Immobilienmakler in Berlin finden, als uns. Gerne beraten wir Sie auch telefonisch, per Videokonferenz oder per E-Mail. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Bleiben Sie gesund!

Ihr Peter Guthmann, Geschäftsführer

Bestand

Median Angebotspreis
4.760 EUR/m²
+10,90 %
Median Angebotsmiete
11,50 EUR/m²
+4,60 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.300 EUR/m²
+2,60 %
Median Angebotsmiete
17,25 EUR/m²
+17,20 %

Mieten in Berlin (Angebotsmieten) im Jahresverlauf

Der Mietwohnungsmarkt für nicht preisgebundene Wohnungen in Berlin im Überblick mit Preissegmenten und Gesamt-Anzahl der in Börsen und Tageszeitungen nach Monaten angebotenen Wohnungen.

Immobilienpreise in Berlin (Angebotspreise) im Jahresverlauf

Der Angebotsmarkt für Wohnungen in Berlin im Überblick mit Preissegmenten und Gesamt-Anzahl der in Börsen und Tageszeitungen nach Monaten angebotenen Immobilien.

Wohnungsbestand in Berlin

Ende 2018 gab es in Berlin knapp 327.000 Wohngebäude mit etwa 1,95 Millionen Wohnungen, von denen sich der Großteil in Geschosswohnbauten mit 3 oder mehr Einheiten befindet. Etwa 1,45 Millionen Wohnungen in Berlin sind vermietet.

  • Rund 337.000 Einheiten, darunter auch Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, werden von den Eigentümern selbst bewohnt.
  • Ein gutes Drittel der Berliner Mieter wohnt zur Miete bei privatwirtschaftlichen Unternehmen, etwa 28 Prozent bei Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften.
  • Ein Viertel der Mietwohnungen wird von Privatpersonen vermietet.
  • Vom gesamten Haus- und Wohnungsbestand, also vermietete und selbst genutzte Einheiten, machen Privatpersonen ca. 36 Prozent aus.

In den Stichproben des Mikrozensus 2018 werden etwa 146.100 Wohnungen als leerstehend geführt, von denen ca. 126.000 Einheiten auf Wohngebäude entfallen. 

Wohnungsdefizit nach Bezirken

Unseren Berechnungen zufolge fehlen in Berlin derzeit etwa 205.000 Einheiten ohne Fluktuationsbestand zur Deckung des Wohnungsbedarfes. Das Defizit ergibt sich aus der Differenz des Quotienten aus Einwohnerzahl zu statistischer Haushaltsgröße, abzüglich des Wohnungsbestandes. Die Größe der Quader bezieht sich auf die Einwohnerzahl der Ortsteile, die Farbe zeigt das prozentuale Wohnungsdefizit bezogen auf den existierenden Wohnungsbestand. 

Wohnungsneubau in Berlin

Die Mangelsituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ausschließlich den Zuzügen zuzurechnen, greift zu kurz. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die Einwanderungswellen auf einem bereits hohen Nachfrageüberhang aufsetzen. Im Jahr 2013 waren etwa 3,470 Millionen Einwohner in Berlin gemeldet. Bei einer statistischen Haushaltsgröße von 1,76 Personen lag der rechnerische Bedarf damals bei 1,971 Millionen Wohnungen. Der Hauptstadt fehlten schon damals rund 88.600 Wohnungen - und seitdem ist Berlin weiter gewachsen.

Wo in Berlin gebaut wird

Unsere Analysen zeigen die Baufertigstellungsmeldungen seit 2001 (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg). Wir aggregieren die auf LOR-Ebene vorliegenden Zahlen auf die Ebene der Alt-Bezirke. 

Entwicklung der Angebotspreise in Berlin

Über die Stadt betrachtet, ergibt sich im 10-Jahres-Zeitraum folgende Entwicklung der Median-Angebotspreise im Bestandssegment und im Neubau.

Kaufpreisindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.760 EUR/m² - 6.300 EUR/m² -
1 Jahr 4.290 EUR/m² 10,90 % 6.130 EUR/m² 2,60 %
3 Jahre 3.480 EUR/m² 36,70 % 5.220 EUR/m² 20,70 %
5 Jahre 2.760 EUR/m² 72,50 % 4.080 EUR/m² 54,20 %
10 Jahre 1.540 EUR/m² 208,20 % 2.830 EUR/m² 122,60 %

12 Monate Berlin

Das Bubblechart visualisiert die Angebote der vergangenen 12 Monate. Wir clustern den Markt nach Baujahresklassen und zeigen im Diagramm die Angebotsverteilung nach Größe und Quadratmeterpreis. Wir setzen aus Gründen der Übersichtlichkeit die Obergrenzen bei einer Wohnungsgröße von 300 m² und einem Quadratmeterpreis von 12.000 EUR/m² an. Im Menü lassen sich die anzuzeigenden Baujahresklassen selektieren. 

Bestand und Neubau

In den zurückliegenden 12 Monaten wurden etwa 33.740 Wohnungsangebote im Bestandssegment in Berlin inseriert. Der mittlere Angebotspreis beträgt aktuell rund 4.760 EUR/m².

Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum liegt bei ca. 10,90 %. Im Neubausegment liegt der mittlere Listenpreis über alle Lagen und Wohnungstypen bei derzeit etwa 6.170 EUR/m². Als Grundlage dienen insgesamt 5.640 Angebote.

Neubauprojekte werden im Mittel um 2,60 % höher eingepreist, als vor einem Jahr.

Evolution der Preissegmente in Berlin

Wir unterteilen den Angebotsmarkt für unsere Betrachtung in vier Preissegmente. Es zeigt sich, dass seit Jahren parallel zum Preisanstieg eine Reduzierung der Angebotszahlen und eine Verschiebung vom unteren Preissegment in die beiden mittleren Hauptsegmente stattfindet. Im Zuge der restriktiven Mietenpolitik ist in 2020 eine Verlangsamung des Trends festzustellen.

Mieten in Berlin

Der Mietsanstieg in Berlin schwächt sich spürbar ab. In unseren Auswertungen berücksichtigen wir die Mietangebote der gängigen Portale und Tageszeitungen in Berlin. Da kommunale Wohnungsbaugesellschaften dazu übergehen, Mietangebote über interne Kanäle zu vermitteln, muss davon ausgegangen werden, dass der durch uns ermittelte Medianwert der Angebotsmieten des freien Marktes bei Hinzunahme des kommunalen Bestandes niedriger ausfallen würde. 

Mieten im Neubau

Die Angebotssmieten liegen aktuell bei durchschnittlich rund 17,25 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 17,20 % entspricht, bezogen auf 6.360 Angebote in 12 Monaten. Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 31,00 %

Bestandswohnungen in schlechtem Zustand

Große Teile des Wohnungsbestandes sind in Folge langjähriger Vermietung stark "verwohnt". Vor Einführung des Mietendeckels wurden Mietwohnungen vor einer Neuvermietungen daher oft umfassend Instand gesetzt. Seit Einführung des Mietendeckels im Februar 2020 werden immer mehr Mietwohnungen unmodernisiert wiedervermietet.

Zwei Mieten in Berlin: BGB und Mietendeckel

Der Mietendeckel führt dazu, dass in Berlin zwei Mieten gelten. Da das Gesetz auf fünf Jahre Laufzeit begrenzt ist und die Möglichkeit besteht, dass es vor dem Bundesverfassungsgericht scheitert, müssen Vermieter beim Abschluss neuer Mietverträge sicherstellen, dass nach Auslaufen oder bei Scheitern, die nach dem BGB zulässige Miete fliesst. Dies ist nur möglich, wenn die Miete in Mietverträgen weiterhi nach BGB erfolgt, während der  Wirkungsdauer des Gesetzes aber nur die Mietendeckel-Miete gefordert wird. 

Angebotsmieten, freier Wohnungsmarkt Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 11,50 EUR/m² - 17,25 EUR/m² -
1 Jahr 11,00 EUR/m² 4,60 % 14,70 EUR/m² 17,20 %
3 Jahre 10,00 EUR/m² 14,90 % 13,40 EUR/m² 28,70 %
5 Jahre 8,75 EUR/m² 31,00 % 11,45 EUR/m² 50,70 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotsmieten der vergangenen 12 Monate auf dem Wohnungsmarkt in Berlin. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung im Bestand

In den Mietpreissegmenten zeigt sich seit 2012 eine deutliche Verschiebung in höhere Preissegmente. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 73.570 Neuvermietungen angeboten. Das höchste Angebot registrieren wir in den mittleren Preissegmenten von 8 - 11 EUR/m² und 11 - 14 EUR/m². 

Entwicklung der Angebotsmieten im Jahresverlauf

Im 12-Monats-Verlauf werden saisonale Schwankungen und Auswirkungen regulatorischer Maßnahmen sichtbar.

Milieuschutz in Berlin

Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), üblicherweise auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Für Eigentümer, Vermieter und Verkäufer ist Milieuschutz neben dem Mietendeckel ein zentraler Themenkomplex. Die Erhaltungssatzung greift in nahezu jede Phase eines Immobilien-Engagements ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da deren Entstehung nicht transparent ist. Bitte besuchen Sie hierzu auch unseren Milieuschutzbereich, wo Sie einen Überblick über unsere Leistungen finden. Mit Hilfe unserer Milieuschutzkarte können Sie prüfen, ob Ihre Liegenschaft in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB liegt, oder in einem Untersuchungs- oder Beobachtungsgebiet. Wir prüfen laufend alle relevanten BVV-Beschlüsse und aktualisieren unsere Milieuschutzkarte.

Aussichten für 2020

Die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt Berlin haben sich im ersten Quartal 2020 vorläufig eingetrübt. Wertsteigerungen, wie wir sie aus dem über zehnjährigen Immobilienboom in Berlin kennen, sind vorerst nicht mehr zu erwarten. Vieles hängt davon ab, wie lange sich die vom Coronavirus verursachte Krise noch hinzieht. Derzeit (März 2020) bewegen sich die Immobilienpreise und Mieten in Berlin seitwärts bis nachgebend. Sollte sich infolge der Krise die Wirtschaft dauerhaft eintrüben, kann eine Konsolidierung auf dem Immobilienmarkt Berlin nicht ausgeschlossen werden. Dennoch gibt es eine solide und trotz Krisenmodus spürbar vorhandene Nachfragesituation. Berlin-Immobilien bleiben sowohl für lokale Käufer als auch für internationale Investoren auf dem Plan.

Bevölkerung in Berlin

Räumliche Konzentration

Die Strukturen der Bevölkerung mit Migrationshintergrund sind in Berlin sehr heterogen, zurückzuführen auf die historisch divergenten Entwicklungen vor der Wende. Noch heute ist der internationale Anteil der Bevölkerung im Westteil der Stadt fast dreimal so hoch, wie in den östlichen Bezirken. Sozialräumliche Muster sind sowohl hinsichtlich des Anteils von Migranten an der Gesamtbevölkerung der Bezirke und Quartiere als auch bezüglich der Herkunft erkennbar. In unserer Map können Sie nach Nationalitäten filtern und auf Bezirks- und LOR-Ebene den Anteil Ihrer Selektion anzeigen lassen.

Fast 200 Nationen

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus fast 200 Nationalitäten zusammen. Neben 2.999.676 Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2018), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt im Zusammenleben mit ausländischen Bürgern. Das Chart zeigt die Zusammensetzung der ausländischen Bevölkerung nach Nationalität.

Wanderungsbewegungen

Die Attraktivität Berlins drückt sich in Zuzügen aus, die sich in ihrer Zusammensetzung ständig verändern. Migrationszahlen weisen Unschärfen auf. Meist ist die Motivation sich als Zuziehender behördlich zu melden, größer, als sich wieder abzumelden, wenn die Stadt verlassen wird. Auch melden sich viele Menschen in Berlin, ohne tatsächlich hier zu leben, andere leben hier, ohne gemeldet zu sein. Mit etwa 34.450 Personen im Saldo, fällt das Wachstum für das Jahr 2018 im Vergleich mit den Vorjahren verhältnismäßig gering aus. Nach Nationalitäten gegliedert führen Zuwanderungen aus Polen, Rumänien, Bulgarien die Liste an, gefolgt von den USA und Italien. Im innerdeutschen Verhältnis beträgt das Saldo etwa 3.340 Personen. Suburban verliert Berlin im Jahr 2018 etwa 12.240 Personen an die Brandenburger Nachbargemeinden. Die meisten Fortzüge entfalten sich nach Oberhavel, Barnim, Dahme-Spree, Märkisch Oberland und Teltow-Fläming.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen

Dieser Report wurde zuletzt am 27.03.2020 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.