Immobilien
Marktbericht Berlin 2023

Liebe Leserinnen und Leser,

In den vergangenen sechs Monaten waren Prognosen zum Berliner Immobilienmarkt riskant. Die Preise zeigten eine hohe Volatilität und der Markt wirkte nervös. Aktuell zeichnet sich aber ab, dass es insbesondere dort zu Preisrückgängen kam, wo es in der ersten Jahreshälfte 2022 ungewöhnlich hohe Preisanstiege gegeben hatte. Handelt es sich bei den Rückgängen also mehr um die Korrektur von Panikerhöhungen statt um die von vielen Marktteilnehmern beschriebene Trendwende? 

Tatsächlich zeichnet sich im zweiten Quartal in einigen Bezirken bereits eine Erholung ab. Über den gesamten Stadtraum betrachtet, ziehen die Preise, Stand 01.06.2023 leicht an. Im Dreimonatszeitraum liegt das Wachstum bei  0,80 %, auf sechs Monate gerechnet bei 0,20 % und in 12 Monaten bei 2,10 %.

Dass die Immobilienpreise nach einer Zinsnormalisierung sofort wieder flächendeckend steigen, ist unwahrscheinlich und noch ist die Entwicklung auch viel zu volatil, um Entwarnung zu geben. Mitentscheidend für den weiteren Verlauf ist aber nicht nur das Zinsumfeld, sondern auch eine Reihe weiterer Rahmenbedingungen, die in Berlin nach wie vor sehr gut sind.   

In Kreuzberg und Charlottenburg drehen die leichten Abwärtstendenzen bereits wieder ins Plus. In Pankow ist die Preisspitze von März bis Mai 2022 bereinigt und die Entwicklung ist stabil. Detaillierte Informationen in den Bezirksreports.

Insgesamt sind aus dem Jahr 2021 nach 2022 übergeschwappte Preisspitzen allmählich abgeschmolzen und die Entwicklung kehrt zu einem beständigen Wachstum zurück. Dieser Prozess verläuft jedoch langsam und könnte vom wachsenden Angebot beeinflusst werden. Im Blick behalten sollte man besonders den transaktionsstarken Zeitraum von 2011 bis 2013, in dem über 45.000 Bestandswohnungen in Einzeltransaktionen gehandelt wurden, von denen jetzt, nach Ablauf der jeweiligen Spekulationsfristen und angesichts hoher Zinsen einige an den Markt gebracht werden könnten. Unser Chart zeigt den Wochenverlauf von Neu-Insertionen von 2012 bis heute. 

Zu teuer bleibt liegen

Hinweise gibt es darauf, dass Immobilien sich derzeit insgesamt langsamer verkaufen als vor einem Jahr. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer steigt in allen Preissegmenten im Mittel leicht an und liegt zwischen rund 14 und 21 Wochen reiner Insertionszeit. Am stärksten betroffen von den höheren Bauzinsen ist das Segment von 2.500 - 5.000 EUR/m², in welchem auch der größte Anteil vermieteter Wohnungen, also von Investmentobjekten liegt. Ab Januar 2023 ist der Anstieg hier deutlich wahrnehmbar. Deutlich ist auch der Coronaknick, der im März/April 2020 bei einem stark reduziertem Angebot für kurze Verkaufszeiten sorgte.

Wieviel Wohnungen fehlen in Berlin?

Die Frage nach dem Nachfrageüberhang auf dem Berliner Wohnungsmarkt beschäftigt Interessierte und Investoren. Doch wie groß ist die Unterdeckung wirklich? Die Antwort ist komplex und variiert von Bezirk zu Bezirk. Um eine rechnerische Annäherung zu erreichen, nutzen wir bei unserer Analyse die Korrelation von Haushaltsinformationen, Einwohnern und Wohnungsbestand, um ein hypothetisches Defizit zu berechnen. Natürlich ist unsere Methode einfach und dient nur einer groben Schätzung. Auch wenn wir nicht zwischen dem Bedarf nach Miet- oder Eigentumswohnungen unterscheiden, zeigt unsere Grafik deutlich, in welchen Bezirken der Wohnungsmarkt eng ist und wo der Nachfrageüberhang rein rechnerisch geringer ausfällt. In unseren Bezirksreports brechen wir diese Berechnung bis auf die Ebene der Quartiere und Kieze herunter. So erhalten Sie eine detaillierte Einschätzung, welche Wohnlagen in welchem Bezirk auf einen hohen Nachfragedruck stossen. Unserer Berechnung zufolge fehlen in Berlin insgesamt grob 100.000 Wohnungen. 

Trend 2023

• Berlin hat sich seit den 2000er Jahren von einem europäischen Immobilien-Underdog zu einem reifen, stabilen, sicheren und äußerst attraktiven Markt entwickelt. Die Preisentwicklung war zwar erheblich, aber nicht spekulativ. Nach der Überwindung der pandemiebedingten Rückgänge haben Zuzüge seit 2022 wieder zugenommen und die Prognose für 2040 geht von 4 Millionen Menschen oder mehr in Berlin aus, was Wohninvestitionen als sichere und risikoarme Anlageklasse festlegen.
  
  
• Die deutsche Hauptstadt genießt weiterhin das Vertrauen von Investoren als place-to-be. Die breite Palette an Regulierungen hat aus kurzfristigen Buy-and-Sell-Strategien nachhaltige und langfristige Engagements entstehen lassen, und nachdem die obersten Gerichte extreme Regulierungsmaßnahmen gekippt haben, gibt es in Berlin wieder Rechtssicherheit.
  
  
• Berlin profitiert auch künftig von seiner kreativen Atmosphäre und einer Vielzahl von Kooperationsmöglichkeiten, die den Austausch von Wissen und Ideen erleichtern. Die Präsenz von internationalen High-Tech-Konzernen, die sich für Berlin als Standort entscheiden, unterstreicht das Vertrauen in die Zukunftsfähigkeit der Stadt und ihre Rolle als Zentrum für Innovation und Wachstum. Die Stadt entwickelt sich damit zu einer paneuropäischen Wissensmetropole und einem Motor für sozio-ökonomischen Fortschritt, der die Lebensqualität der Bewohner verbessert und nachhaltiges Wachstum fördert. Berlin ist dabei, sich als bedeutender Knotenpunkt für wissenschaftliche, technologische und wirtschaftliche Aktivitäten zu etablieren, der international für Aufmerksamkeit sorgt und Investitionen anzieht. Als Folge dieser Entwicklungen könnte "Innovation made in Berlin" zu einem global anerkannten Markenzeichen werden, das den Ruf der Stadt als führendes Zentrum für Wissenschaft, Technologie und wirtschaftliche Dynamik weiter festigt.
  
  
• Die Lebenshaltungskosten in Berlin sind im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen tatsächlich niedriger. Mit Lebenshaltungskosten, die fast 25% geringer sind als z.B. in Paris, bietet Berlin ein attraktiveres Preis-Leistungs-Verhältnis. Ebenso verhält es sich mit dem Berliner Immobilienmarkt, auf dem die Preise trotz einer langen und kontinuierlichen Wachstumsphase im Vergleich zu Städten wie Paris oder Rom moderat sind.
  
  
• Berlin ist und bleibt auf lange Sicht eine Mieterstadt. Mit rund 330.000 Wohngebäuden, die etwa 1,98 Millionen Wohnungen beherbergen, verteilt sich der Großteil auf Miethäuser mit 3 oder mehr Wohneinheiten. Ungefähr 1,64 Millionen Wohnungen in Berlin sind vermietet.
  Und die anhaltende Wohnungsknappheit in Berlin dürfte in absehbarer Zeit wieder für eine steigende Nachfrage sorgen. Zudem erhöhen die momentane Stagnation der Kaufpreise in Kombination mit wachsenden Mietpreisen die Renditen im Immobilienbereich. Sobald sich die Zinssituation bessert, ist zu erwarten, dass sich die Nachfrage stabilisiert und die Immobilienpreise erneut zulegen.
  
  
• Berlin ist nicht mehr arm, aber noch immer sexy. Die Haushaltseinkommen steigen kontinuierlich. Das mittlere Haushaltsnettoeinkommen ist im Zeitraum von 2012 bis 2022 von EUR 1.675 auf EUR 2.550 angestiegen.
  
  
• Allerdings führen höhere Zinsen und Inflation zu insgesamt höheren Erwerbskosten, verändertem Bewertungsverhalten von Banken und höheren Eigenkapital- und Bonitätsanforderungen an die Kunden. Dies führt zu einer Zunahme der Kaufangebote, wobei einige Eigentümer sich eher für einen Verkauf entscheiden, als für eine Anschlussfinanzierung. 

Berlin bleibt eine Stadt, die sich durch sichere Investitionsmöglichkeiten, null Leerstandsrisiko und kontinuierlich organisch steigenden Mieten auszeichnet. Wir erwarten Werterhöhungen im hohen einstelligen Bereich pro Jahr, die das anhaltende Wachstum und das Vertrauen in den Berliner Immobilienmarkt spiegeln. Zusätzlich trägt die fortschreitende Internationalisierung der Bevölkerung zur Dynamik und kulturellen Vielfalt der Stadt bei. Zusammen machen diese Faktoren Berlin zu einer höchst attraktiven Destination für Investoren, die nach langfristigen und nachhaltigen Renditen suchen, sowie für Bewohner, die von der hohen Lebensqualität und den vielfältigen Möglichkeiten profitieren möchten, die die deutsche Hauptstadt zu bieten hat.

Mietwohnungsmarkt Berlin

Neubaumieten

Die Angebotssmieten von Neubauwohnungen in Berlin liegen aktuell bei durchschnittlich rund 22,90 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 12,60 % entspricht. In 5 Jahren entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 59,10 %. 

Preisindex Mieten Berlin

Stand 01.06.2023 , Median-Angebotsmieten Bestand und Neubau.

Vogelperspektive Mietangebote nach Baujahren und Wohnungsgrößen (12 Monate)

Das Bubblechart visualisiert die Mietangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotsmieten. Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen. 

Angebotsmieten in den Bezirken

Entwicklung der Mietangebote in Berlin im Jahresverlauf. Die Angebotsmieten werden jeweils für drei Monate rückwirkend berechnet.

Wohnungsknappheit in Berlin: Ursachen und Analyse der Baufertigstellungen und Umwandlungen

Die Ursache für die Wohnungsknappheit in Berlin kann nicht allein auf Zuzüge zurückgeführt werden. In der Vergangenheit gab es bereits einen hohen Bedarf an Wohnraum, der nicht gedeckt werden konnte. Im Jahr 2013 gab es in Berlin etwa 3,470 Millionen Einwohner mit einem rechnerischen Bedarf von 1,971 Millionen Wohnungen bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,76 Personen. Schon damals fehlten in der Stadt also fast 89.000 Wohnungen. Seitdem ist die Bevölkerung Berlins weiter gewachsen.

Um die Bau- und Umwandlungsaktivitäten in Berlin zu analysieren, wurden die Baufertigstellungen seit 2011 (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg) sowie die Umwandlungen seit 2010 (Quelle: GAA Berlin, Kaufpreissammlung) betrachtet. Die Zahlen wurden auf LOR- und Blockebene aggregiert. Es ist wichtig anzumerken, dass Baufertigstellungen und Umwandlungen jeweils unabhängige Faktoren sind.

Baufertigstellungen beziehen sich auf die Fertigstellung von Neubauwohnungen sowie den Ausbau von Dachgeschossen und ähnlichen Projekten. Umwandlungen werden anhand des Datums der ersten grundbuchlichen Eintragung erfasst. 

Milieuschutz in Berlin

Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), üblicherweise auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Für Eigentümer, Vermieter und Verkäufer ist Milieuschutz ein zentraler Themenkomplex. Die Erhaltungssatzung greift in nahezu jede Phase eines Immobilien-Engagements ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da deren Entstehung nicht transparent ist. Bitte besuchen Sie hierzu auch unseren Milieuschutzbereich, wo Sie einen Überblick über unsere Leistungen finden. Mit Hilfe unserer Milieuschutzkarte können Sie prüfen, ob Ihre Liegenschaft in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB liegt, oder in einem Untersuchungs- oder Beobachtungsgebiet. Wir prüfen laufend alle relevanten BVV-Beschlüsse und aktualisieren unsere Milieuschutzkarte.

Bevölkerung in Berlin

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus etwa 200 Nationalitäten zusammen. Neben etwa 3 Millionen Bürgern deutscher Nationalität, entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt in ihrer Internationalität. 

Räumliche Konzentration

Die Strukturen der Bevölkerung mit Migrationshintergrund sind in Berlin sehr heterogen, zurückzuführen auch auf die divergenten Entwicklungen vor der Wende. Noch heute ist der internationale Anteil der Bevölkerung im Westteil der Stadt fast dreimal so hoch, wie in den östlichen Bezirken. Sozialräumliche Muster sind sowohl hinsichtlich des Anteils von Migranten an der Gesamtbevölkerung der Bezirke und Quartiere als auch bezüglich der Herkunft erkennbar. In unserer Map können Sie nach Nationalitäten filtern und auf Bezirks- und LOR-Ebene den Anteil Ihrer Selektion anzeigen lassen.

Fast 200 Nationen

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus fast 200 Nationalitäten zusammen und beträgt rund 3,77 Millionen Menschen. Neben 2.98 Millionen Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2020), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt im Zusammenleben mit ausländischen Bürgern. Das Chart zeigt die Zusammensetzung der ausländischen Bevölkerung nach Nationalität.

Wanderungsbewegungen

Die Attraktivität Berlins drückt sich in Zuzügen aus, die sich in ihrer Zusammensetzung laufend verändern. Da die Motivation sich als Zuziehender behördlich zu melden größer ist, als sich wieder abzumelden weisen Bevölkerungs- und Zuzugszahlen immer Umschärfen auf. Viele Menschen sind in Berlin gemeldet, ohne hier zu leben, andere leben hier, ohne gemeldet zu sein.