Update: 12.04.2024

Immobilienreport Berlin Q2 2024

Bei der Europäischen Zentralbank EZB zeichnet sich für den Sommer eine Leitzinssenkung ab und die Bewegung auf dem Immobilienmarkt kommt zurück. Schon jetzt wird es etwas günstiger, Immobilien zu finanzieren. Noch liegen die Angebotspreise in Berlin mit -3,40 % im Minus. In einigen Bezirken allerdings pendeln sich die Werte bereits wieder ein. Alle Daten, Fakten und Insights vom Berliner Immobilienmarkt jetzt hier.

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Marktbelebung in Berlin: Angebotspreise in ersten Bezirken drehen ins Plus

Liebe Leserinnen und Leser,

die Märkte rechnen mit einer Lockerung der Geldpolitik der EZB im Sommer und schon verzeichnen erste Berliner Bezirke bei Immobilien wieder eine positive Entwicklung. Nach einem fast 20-monatigen Abschwung dreht die Entwicklung der Angebotspreise im zweiten Quartal 2024 in acht von 22 Bezirken wieder ins Positive. In weiteren acht Bezirken schwächen sich die fallenden Tendenzen merklich ab, während in vier Bezirken die Situation weiterhin unübersichtlich bleibt.

Stand 12.04.2024 beträgt die Entwicklung der zurückliegenden zwölf Monate -3,40 % Prozent. Und je kürzer der Betrachtungszeitraum, desto flacher die Preisabschwächung. Wer nur drei Monate zurückblickt, sieht bei den Angebotspreisen einen Rückgang von nur noch -0,10 %.

Zuletzt ist die Anzahl der Verkäufe im Bestandssegment im Jahresvergleich um 21 Prozent zurückgegangen. Aktuelle Indikatoren deuten darauf hin, dass viele Interessenten das insgesamt niedrigere Preisniveau nutzen und erste lukrative Abschlüsse tätigen. Die durchschnittliche Vermarktungszeit von Wohnungen in Berlin beträgt aktuell 21 Wochen, verglichen mit 19 Wochen im Jahr 2023 und weniger als 16 Wochen im Jahr 2022. Dachgeschosse und Penthäuser bleiben deutlich länger auf dem Markt, erweisen sich jedoch preisstabiler als Etagenwohnungen.

Trotz der Energiedebatte sind die Korrekturen am Markt für Familienhäuser vergleichsweise gering stark ausgefallen, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer mit 17 Wochen nahezu doppelt so lang ist wie noch im Jahr 2022. 

Auch der Zinshausmarkt zeigt wieder Aktivität. Derzeit sind mehr Objekte als gewöhnlich auf dem offenen Markt verfügbar. Weitere Informationen zu diesem Segment finden Sie weiter unten oder in unserem Zinshausbericht.

Die aktuelle Kombination aus niedrigeren Einstiegspreisen, steigenden Mieten, anhaltender Knappheit und leichtem Bevölkerungswachstum bietet Anlegern und Selbstnutzern attraktive Bedingungen. Denn Berlin zählt nach Angaben des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zu den Städten mit dem höchsten Miet- und Kaufpreiswachstum. Damit sind die Aussichten auf steigende Renditen und Immobilienwerte langfristig attraktiv.

Ihr Peter Guthmann

Bezirke auf einen Blick

Die Marktdynamik hat sich stärker diversifiziert als in den Vorjahren. Dabei ist interessant, dass die beurkundeten Kaufpreise von Neubauimmobilien mit -0,2 Prozent zum Vorjahr stabil geblieben sind. Die Angebotspreise verzeichnen einen minimalen Rückgang von -0,03 Prozent. Wir können beobachten, dass einige Preiskorrekturen durch die Rücknahme von ad hoc Preiserhöhungen zustande kamen, andere wiederum reflektieren Lage und Qualität der Bestände.

Bezirk Bestand 12 Monats-Preisentwicklung Bestand Median Angebotspreis Neubau 12 Monats-Preisentwicklung Neubau Median Angebotspreis
Charlottenburg
+3,10 % 6.270 EUR/m²
-9,20 % 9.980 EUR/m²
Friedrichshain
-3,30 % 5.850 EUR/m²
-4,20 % 9.200 EUR/m²
Köpenick
-0,40 % 4.710 EUR/m²
-7,10 % 7.380 EUR/m²
Kreuzberg
-6,60 % 6.540 EUR/m²
-7,70 % 10.030 EUR/m²
Lichtenberg
-3,10 % 4.470 EUR/m²
+4,80 % 7.090 EUR/m²
Marzahn-Hellersdorf
-13,60 % 3.690 EUR/m²
0,00 % 5.260 EUR/m²
Mitte
-6,20 % 8.110 EUR/m²
-3,00 % 12.800 EUR/m²
Moabit
-3,40 % 5.080 EUR/m²
-16,60 % 8.810 EUR/m²
Neukölln
-6,70 % 4.560 EUR/m²
+13,30 % 8.580 EUR/m²
Pankow
-4,60 % 4.780 EUR/m²
-8,00 % 7.030 EUR/m²
Prenzlauer Berg
-0,90 % 6.650 EUR/m²
-6,50 % 11.090 EUR/m²
Reinickendorf
-1,00 % 4.270 EUR/m²
-3,30 % 7.250 EUR/m²
Schöneberg
-1,40 % 5.750 EUR/m²
+4,30 % 10.780 EUR/m²
Spandau
-4,10 % 3.940 EUR/m²
-0,40 % 6.300 EUR/m²
Steglitz
-1,60 % 4.820 EUR/m²
-5,40 % 7.740 EUR/m²
Tempelhof
-1,20 % 4.360 EUR/m²
-4,40 % 6.350 EUR/m²
Tiergarten
-7,40 % 7.650 EUR/m²
-16,40 % 10.000 EUR/m²
Treptow
-2,30 % 4.170 EUR/m²
+6,60 % 6.420 EUR/m²
Wedding
-6,90 % 4.340 EUR/m²
-2,60 % 7.500 EUR/m²
Weißensee
-5,00 % 4.840 EUR/m²
-2,80 % 8.450 EUR/m²
Wilmersdorf
-3,10 % 6.420 EUR/m²
+2,90 % 10.400 EUR/m²
Zehlendorf
-3,90 % 5.440 EUR/m²
+15,50 % 11.650 EUR/m²

Bestandsimmobilien

Der Bestandsmarkt in Berlin hat sich über zwölf Jahre kontinuierlich nach oben entwickelt. Eine lang anhaltende Phase niedriger Zinsen, umfangreicher Zuzüge, attraktives Aufholpotenzial und ein signifikantes Wohnungsdefizit trieben den Markt in den vergangenen Jahren in eine Aufwärtsspirale. Lag der Median-Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Berlin vor 12 Jahren noch bei etwa 1.950 EUR/m², so werden heute für vergleichbare Objekte rund 5.330 EUR/m² verlangt. Dies entspricht in den vergangenen zwölf Jahren einem Wertzuwachs von etwa 174,10 %. Eigentümer, die den Erwerb ihrer Immobilien vor zehn Jahren finanziert haben, konnten damals noch nicht von den Niedrigzinsen profitieren, die erst im Jahr 2016 unter die 2-Prozent-Marke gefallen waren. Wer im laufenden Jahr 2024 eine Anschlussfinanzierung für einen Kauf aus dem Jahr 2014 benötigt, kann aktuell zu ähnlichen oder leicht schlechteren Konditionen finanzieren.

Beurkundete Durchschnittswerte 2022 und 2023 Bestand

Bezirk Mitte Friedrichshain-Kreuzberg Pankow Charlottenburg-Wilmersdorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Neukölln Treptow-Köpenick Marzahn-Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Berlin
2022 Kaufpreise EUR/m² 5.976 6.024 5.933 6.169 3.595 5.092 4.917 4.923 4.231 3.733 4.403 4.128 5.344
2023 Kaufpreise EUR/m² 5.844 5.844 5.623 5.906 3.457 4.793 4.699 4.653 4.179 3.503 4.382 3.994 5.105
Differenz -2% -3% -5% -4% -4% -6% -4% -5% -1% -6% 0% -3% -4%
2022 Anzahl 1.258 1.266 1.238 1.565 464 1.037 1.239 748 551 142 317 512 10.337
2023 Anzahl 974 1.044 884 1.144 390 797 931 661 447 108 307 436 8.123
Differenz -23% -18% -29% -27% -16% -23% -25% -12% -19% -24% -3% -15% -21%

Hochinteressanter Investmentmarkt

Berliner Bestandswohnungen präsentieren sich 2024 als hochinteressant für Investoren. Nach einer Phase der Konsolidierung deutet aktuell vieles auf eine rasche Wiederbelebung des Marktes hin. Angesichts moderater Kaufpreise und der Aussicht auf steigende Mieten können Investoren mit erheblichen Wertsteigerungen rechnen. Milieuschutz und Aufteilungsverbot sorgen dafür, dass neue Wohnungen nur in geringer Zahl auf den Markt kommen.

Kaufpreis-Index Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.330 EUR/m² - 8.280 EUR/m² -
1 Jahr 5.520 EUR/m² -3,40 % 8.560 EUR/m² -3,30 %
3 Jahre 5.110 EUR/m² 4,50 % 7.000 EUR/m² 18,30 %
5 Jahre 4.340 EUR/m² 22,90 % 6.160 EUR/m² 34,40 %
10 Jahre 2.500 EUR/m² 113,30 % 3.620 EUR/m² 128,90 %

Preise setzen zum Sprung an

In Berlin sind die Kaufpreise für Immobilien über viele Jahre allenfalls saisonal geschwankt. Mitte 2022 gab es dann erstmals seit längerer Zeit einen Rückgang der Preise. Der weitere Verlauf im zweiten Quartal 2024 wird von den Zins-Entscheidungen der EZB beeinflusst.

Längere Vermarktungszeiten und mehr Angebot

Der Berliner Immobilienmarkt für Bestandsimmobilien gliedert sich in drei Segmente. Die Preiskorrekturen der Jahre 2022 und 2023 bewirkten eine Stärkung des unteren Preissegments. Zugleich verlängerten sich die Vermarktungszeiten, was ein erhöhtes Angebot nach sich zog. Die Grafik zeigt die Entwicklung von Immobilienangeboten auf ImmoScout24, Immowelt und in Kleinanzeigen.

Immobilien deutlich länger am Markt

Jahr 2019 2020 2021 2022 2023
Ø Wochen
Vermarktung
16.1 15.8 17.1 13.9 19.4

Cluster nach Baujahren und Wohnungsgrößen

Die bunten Flecken verdeutlichen die Kaufangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotspreisen. Die Obergrenze beträgt 350 m² Wohnfläche und 15.000 EUR/m². Sie wurde für eine bessere Lesbarkeit des restlichen Marktes bis 250 m² Wohnfläche ausgeblendet.

Neubausektor

Neubau vor Comeback?

2023 war kein gutes Jahr für den Neubausektor. Das zeigt unsere Untersuchung der Anzahl der Kaufvertragsabschlüsse sowie der Entwicklung von Listenpreisen und beurkundeten Kaufpreisen. Außerdem hat uns im Wohnungsbau interessiert, wie viele Projekte sich in welchem Stadium befinden. So sind Preisanpassungen bei Neubau-Projekten eher unüblich. Tatsächlich verharrte der durchschnittlich beurkundete Quadratmeterpreis im Jahr 2023 über die gesamte Stadt Berlin auf dem Niveau des Vorjahres. Wir haben ermittelt, dass nach 2.063 Einheiten im Jahr 2022 im vergangenen Jahr 2023 nur noch 1.029 Wohnungen aus laufenden Projekten verkauft worden sind. Im laufenden Jahr 2024 hingegen haben wir bereits im ersten Quartal rund 280 neue Wohnungsangebote gezählt, was auf eine mögliche Erholung im Segment schließen lässt. 

Kaufpreise und Anzahl Abschlüsse nach Bezirken

Bezirk Mitte Friedrichshain-Kreuzberg Pankow Charlottenburg-Wilmersdorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Neukölln Treptow-Köpenick Marzahn-Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Berlin
2022 Kaufpreise EUR/m² 10.764 8.908 7.231 9.873 6.561 7.782 8.970 7.318 8.043 5.240 6.399 7.069 7.922
2023 Kaufpreise EUR/m² 10.329 9.872 7.027 11.297 6.364 9.030 7.437 5.687 8.435 4.840 6.132 6.096 7.919
Differenz -4% 11% -3% 14% -3% 16% -17% -22% 5% -8% -4% -14% 0%
2022 Anzahl 108 205 362 153 126 52 216 7 465 115 198 56 2.063
2023 Anzahl 52 124 123 43 69 32 83 8 290 42 111 52 1.029
Differenz -52% -40% -66% -72% -45% -38% -62% 14% -38% -63% -44% -7% -50%

Umwandlung als Ergänzung zum Neubau

In Berlin lebt nur etwa jeder Sechste (16 %) in einem eigenen Zuhause. Das ist eine der niedrigsten Quoten bei Wohneigentum in ganz Deutschland. Allerdings möchten immer mehr Mieter aus dem umkämpften Mietmarkt ausbrechen und Wohneigentum erwerben. Dabei stellt der Erwerb einer eigenen Mietwohnung eine praktikable Alternative zum teureren Neubau dar, verbunden mit dem großen Vorteil, auch noch weiter im gewohnten Umfeld wohnen bleiben zu können. Obwohl die Berliner Verfassung die Schaffung von Wohneigentum grundsätzlich unterstützt, werfen stellen Regelungen wie das Aufteilungsverbot und der Milieuschutz neue Hürden dar.

Auf der rechten Seite der Grafik sind die Wohnungsumwandlungen in Berlin seit 2011 dargestellt, die linke Seite zeigt die Neubauaktivitäten.

2022 und 2023: Weniger Neubauten durch Kosten- und Zinslast

Eine weitere Hürde stellen für viele Käufer gestiegene Anforderungen an ausreichend Eigenkapital und das hohe Zinsniveau dar - trotz um etwa -3,30 % gesunkenen Angebotspreise zum Vorjahr. Die Preisentwicklung der vergangenen Jahre wurde weniger durch Margen als durch teurere Grundstücke und höhere Planungs- und Baukosten getrieben. So betrug der Listenpreis pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung in Berlin vor zehn Jahren im Mittel 3.620 EUR/m². Aktuell liegt er mit 8.280 EUR/m² fast 128,90 % Prozent höher. 

Aktuelle Diskussions-, Planungs- und Bautätigkeit in Berlin

Welche Projekte werden diskutiert, welche werden bereits geplant und welche sind bereits in der Mache? Unsere detaillierte Karte zeigt den aktuellen Stand der Bautätigkeit in Berlin. Ihr Projekt ist nicht dabei? Dann melden Sie sich bei uns gern mit allen relevanten Informationen.

Wir haben aus verschiedenen Quellen zahlreiche Wohnungsbauprojekte ermittelt und klassifiziert. Unsere Übersichtskarte stellt diese Projekte dar, gegliedert nach ihrem Entwicklungsstand und mit Angaben zur Anzahl der geplanten Wohneinheiten. So lässt sich auf einen Blick erfassen, ob sich ein Projekt in der Diskussions-, Planungs- oder Bauphase befindet. Insgesamt haben wir im gesamten Stadtgebiet von Berlin über 330 Projekte in unterschiedlichen Größenordnungen erfasst. Etwa ein Drittel dieser Projekte ist derzeit in der Diskussions- oder Vorplanungsphase, während sich ein weiteres gutes Drittel in der aktiven Bauphase befindet.

Mietwohnungsmarkt Berlin

Die Entwicklung auf dem Mietmarkt der Bundeshauptstadt wird unter anderem beeinflusst durch Zuzüge, Bevölkerungswachstum, Eigentumsquoten, Geldpolitik, Krisen und die allgemeine Wohnungspolitik. Dabei ist Berlin in den vergangenen 20 Jahren durch zahlreiche Transformationen gegangen. Die sogenannte Binnen-Migration und Zuzüge aus der ganzen Welt stießen in Berlin auf einen im internationalen Vergleich ausgesprochen günstigen Mietmarkt. Nach der Jahrtausendwende wuchs die Nachfrage, der Leerstand sank, die Mieten stiegen. Nach Dekaden der Stagnation nahm die Zahl der Bevölkerung zu und aus Quartieren wurden Kieze, die an Lebensqualität, Diversität und Bekanntheit gewannen. Diesem Wachstum setzte die Politik keinen Wohnungsneubau entgegen, sondern sie konzentrierte sich in rund 17 Jahren wechselnder Linkskoalitionen auf die Kappung der Bestandsmieten durch diverse regulatorische Maßnahmen. Aus einem entspannten Mietwohnungsmarkt entwickelte sich damit eine fundamentale Knappheit des  Angebots. Diese Entwicklung mündete im gescheiterten Mietendeckel und führte zu einer Implosion des Mietwohnungsangebots in Berlin. Aus Sicht der Vermieter untergrub der Mietendeckel jede Rechtssicherheit. So wurden nach dem Start des Mietendeckels Ende 2019 immer mehr Mietwohnungen vom Markt genommen und entweder in den Verkauf oder in die zeitlich befristete und möblierte Vermietung überführt.

Status Quo

Die Lage auf dem Berliner Mietmarkt bleibt angespannt. Die aktuelle Marktdynamik wie beispielsweise das Zinsumfeld erhöht den Druck auf ein bereits reduziertes Angebot. Steigende Kosten für eine Finanzierung und höhere Anforderungen an ausreichend Eigenkapital machen den Wohnungskauf kostspieliger. Das wiederum führt zu einer verstärkten Nachfrage im Mietsektor. Die Wohnungssuche wird in Berlin zusätzlich durch eine zunehmende Fragmentierung des Mietmarktes erschwert.

  1. Nach Zahlen aus dem Berliner Mietspiegel des Jahres 2023 beläuft sich die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen in Berlin auf 7,16 Euro pro Quadratmeter. Die Aussagekraft dieses Wertes ist allerdings umstritten. So ist mit der Einführung eines qualifizierten Mietspiegels im laufenden Jahr 2024 mit einer Anhebung des durchschnittlichen Mietniveaus um mindestens 10 Prozent zu rechnen.

  2. Im Standard-Mietwohnungsmarkt unter 20 EUR/m² liegt unseren Berechnungen zufolge die Durchschnittsmiete im aktuellen Quartal bei 13,55 EUR/m². Der Anstieg zum Vorjahreszeitraum beträgt ca. 11,60 %. Fast die Hälfte aller Mietangebote (45 %) befindet sich in diesem Standard-Segment. 

  3. Neubauwohnungen (Erstbezug) und zeitlich befristete Vermietungen liegen derzeit bei durchschnittlich 28,15 EUR/m². Etwas mehr als die Hälfte (55 %) der Mietangebote entfällt auf dieses Segment.

Mietindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 13,55 EUR/m² - 28,15 EUR/m² -
1 Jahr 12,15 EUR/m² 11,60 % 23,10 EUR/m² 21,80 %
3 Jahre 10,85 EUR/m² 24,90 % 18,60 EUR/m² 51,30 %
5 Jahre 10,95 EUR/m² 23,50 % 15,65 EUR/m² 79,90 %

Annäherung an das Wohnungsdefizit

Es ist schwierig, den Wohnungsmangel in Berlin genau zu beziffern. Allerdings lässt sich durch den Abgleich von Haushaltszahlen und Wohnungsbeständen der Druck im lokalen Wohnungsmarkt erkennen. Das unten stehende Diagramm zeigt über die rechnerische Haushaltsgröße ein weiteres Grundproblem des knappen Marktes der Mietwohnungen: Es fehlen Alternativen für kleiner werdende Haushalte. Dieser Umstand blockiert Sicker-Effekte und verschärft das Wohnungsproblem, weil alternde Haushalte sich räumlich nicht verkleinern können. Große Wohnungen bleiben unterbelegt und kleine Wohnungen überbelegt.

Das Diagramm zeigt die aggregierte Situation in den Berliner Bezirken. Mit Klick auf die Bezirke gelangen Sie auf die Quartiersebene und per Zurück-Button wieder zur Gesamtübersicht. Die Rot-Grün-Skala zeigt den Bedarf quantitativ, die Größe der Kästen entspricht der Größe der lokalen Wohnungsmärkte.

Nach Anwendung dieser Methode ergibt sich in Berlin ein Wohnungsdefizit von insgesamt etwa 112.000 Einheiten. Dabei zeigt sich ein abnehmender Druck von West nach Ost. Einige Bezirke im Osten Berlins verfügen theoretisch über geringe Fluktuationsreserven. In den Bezirken Pankow, Köpenick und Marzahn-Hellersdorf ist der Wohnungsmarkt, abgesehen von einigen Ausnahmequartieren, rechnerisch fast ausgeglichen.

Leerstand durch Deregulierung aktivieren

Wird das akute Wohnungsproblem in Berlin allein durch den physischen Mangel an Wohnraum geprägt, oder auch durch eine hohe Anzahl von Wohnungen, die nicht aktiv im Markt verfügbar sind? Die Ergebnisse von Erhebungen aus den Jahren 2011 (Zensus) und 2018 (Mikrozensus) zeigen, dass der Leerstand in der Stadt möglicherweise höher ist als offiziell angenommen. Zahlen des aktuellen Zensus 2022 zum Leerstand liegen noch nicht vor, werden aber möglicherweise Einblicke in diese Thematik bieten.

Die umfassende Mietregulierung in Berlin entzieht dem Mietwohnungsmarkt offensichtlich tausende Einheiten, indem sie Eigentümer wirtschaftlich in den Verkauf oder die möblierte Vermietung drängt. Eine Lockerung der gesetzlichen Vorgaben, etwa durch die Rückkehr zu einer bundeseinheitlichen Kappungsgrenze von 20 Prozent oder durch Herausgabe eines echten Mietspiegels, könnte den Wohnungsmarkt in Berlin beleben und die Verfügbarkeit von Wohnungen verbessern. 

Statistischer Zensus Leerstand in den Bezirken

 Wohnungen Leer stehend Leerstandquote
Friedrichshain-Kreuzberg 145.673 4.339 2,98%
Pankow 208.078 6.196 2,98%
Neukölln 161.694 5.735 3,55%
Treptow-Köpenick 131.501 3.586 2,73%
Marzahn-Hellersdorf 131.654 5.440 4,13%
Lichtenberg 144.971 4.694 3,24%
Reinickendorf 128.875 5.923 4,60%
Charlottenburg-Wilmersdorf 181.166 5.985 3,30%
Spandau 116.975 5.210 4,45%
Steglitz-Zehlendorf 153.798 5.780 3,76%
Tempelhof-Schöneberg 180.002 5.949 3,30%
Quelle: Statistik Berlin Brandenburg, Zensus 2011

Mieten im Neubau

Die Angebotssmieten von Neubauwohnungen in Berlin liegen aktuell bei durchschnittlich rund 28,65 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 21,80 % entspricht. In 5 Jahren entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 79,90 %

Mietangebote nach Baujahren und Wohnungsgrößen (12 Monate)

Das Diagramm visualisiert die Mietangebote aufgeteilt nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotsmieten. Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen. Stand 12.04.2024 , Median-Angebotsmieten Bestand und Neubau.

Angebotsmieten in den Bezirken

Entwicklung der Mietangebote in Berlin in den Berliner Bezirken. Die Angebotsmieten werden jeweils für drei Monate rückwirkend berechnet. Kappung im Bestand bei 20 EUR/m². 

Bezirk Bestand 12 Monats-Preisentwicklung Bestand Median Angebotsmiete Neubau 12 Monats-Preisentwicklung Neubau Median Angebotsmiete
Charlottenburg
+22,20 % 18,35 EUR/m²
-12,10 % 26,70 EUR/m²
Friedrichshain
+11,00 % 14,90 EUR/m²
+6,30 % 27,60 EUR/m²
Köpenick
+3,50 % 12,95 EUR/m²
+60,20 % 32,00 EUR/m²
Kreuzberg
+1,20 % 12,65 EUR/m²
-10,90 % 25,50 EUR/m²
Lichtenberg
+10,90 % 13,40 EUR/m²
-3,80 % 19,70 EUR/m²
Marzahn-Hellersdorf
-0,80 % 10,05 EUR/m²
+7,80 % 17,35 EUR/m²
Mitte
+11,30 % 17,30 EUR/m²
-10,80 % 32,60 EUR/m²
Moabit
+8,70 % 13,75 EUR/m²
-27,00 % 26,75 EUR/m²
Neukölln
+11,40 % 12,35 EUR/m²
+1,20 % 22,85 EUR/m²
Pankow
+5,50 % 12,50 EUR/m²
-8,80 % 21,35 EUR/m²
Prenzlauer Berg
+4,20 % 14,65 EUR/m²
-14,40 % 24,30 EUR/m²
Reinickendorf
+8,00 % 11,90 EUR/m²
+4,70 % 21,55 EUR/m²
Schöneberg
+6,30 % 13,75 EUR/m²
-3,70 % 26,55 EUR/m²
Spandau
+12,70 % 10,85 EUR/m²
-1,60 % 17,95 EUR/m²
Steglitz
+7,50 % 14,00 EUR/m²
+4,20 % 21,95 EUR/m²
Tempelhof
+6,90 % 11,75 EUR/m²
+16,80 % 21,95 EUR/m²
Tiergarten
+17,90 % 17,05 EUR/m²
-3,30 % 30,10 EUR/m²
Treptow
+42,90 % 13,60 EUR/m²
+18,00 % 21,40 EUR/m²
Wedding
+2,30 % 11,60 EUR/m²
-6,10 % 25,35 EUR/m²
Weißensee
+10,30 % 15,05 EUR/m²
+23,40 % 26,75 EUR/m²
Wilmersdorf
+6,40 % 16,00 EUR/m²
-11,00 % 26,80 EUR/m²
Zehlendorf
+7,30 % 14,15 EUR/m²
-33,50 % 22,95 EUR/m²

Miethaussegment

Im zweiten Quartal des laufenden Jahres 2024 gewinnt ein konsolidierter Berliner Zinshausmarkt wieder an Fahrt. Im Vorjahr ist es laut Gutachterausschuss Berlin zu insgesamt 588 Verkäufen von Wohn- und Geschäftshäusern gekommen. Der durchschnittliche Faktor liegt aktuell geschätzt bei knapp über 25, der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.673 Euro. Allerdings reagieren nicht alle Lagen und Baujahre im gleichen Verhältnis auf hohe Zinsen und energetische Aspekte. Diesbezüglich können wir Sie gern beraten. Vorab finden Sie alle relevanten Informationen in unserem Zinshausbericht.

Nachdem in den vergangenen Jahren die Preise für Zinshäuser in Berlin flächendeckend gestiegen sind, kommt es aktuell wieder zu einer stärkeren Differenzierung nach Lage und Qualität. Das zeigt unsere Auswertung mit den Daten des Gutachterausschusses Berlin, mit denen wir das durchschnittliche Preisniveau und die Preisspanne für die 22 Berliner Alt-Bezirke ermittelt haben. Über die ganze Stadt Berlin betrachtet lag der durchschnittliche Abschluss für Wohn- und Geschäftshäuser bei 2.189 EUR/m² wert relevanter Geschossfläche.

Kaufpreisspannen 2018 bis 2023

Jahr Mitte Tiergarten Wedding Prenzlauer Berg Friedrichshain Kreuzberg Charlottenburg Spandau Wilmersdorf Zehlendorf Schöneberg Steglitz Tempelhof Neukölln Treptow Köpenick Lichtenberg Weißensee Pankow Reinickendorf Marzahn Hohenschönhausen Hellersdorf Jahr
2018 1.267 bis 5.247 1.255 bis 4.447 950 bis 3.004 1.582 bis 3.510 888 bis 5.793 1.165 bis 5.655 1.350 bis 6.401 301 bis 11.919 1.048 bis 5.366 1.526 bis 7.453 1.068 bis 3.089 1.065 bis 3.687 983 bis 2.817 695 bis 4.849 1.062 bis 3.873 1.081 bis 2.066 844 bis 4.840 805 bis 2.379 468 bis 4.652 570 bis 5.695 1.350 bis 2.959 500 bis 2.097 857 bis 2.320 2018
2019 1.208 bis 6.168 1.425 bis 3.647 874 bis 3.154 1.461 bis 4.964 1.395 bis 3.404 1.082 bis 4.197 1.423 bis 11.340 606 bis 3.192 1.601 bis 9.143 2.446 bis 5.173 1.314 bis 3.917 1.164 bis 4.071 862 bis 5.997 1.032 bis 2.941 1.318 bis 2.656 1.579 bis 2.650 698 bis 4.630 1.000 bis 3.376 671 bis 3.090 396 bis 4.839 1.018 bis 2.339 1.382 bis 2.028 846 bis 3.858 2019
2020 1.594 bis 8.481 1.454 bis 2.811 1.003 bis 4.084 1.310 bis 3.280 1.248 bis 3.284 1.424 bis 4.894 1.364 bis 6.181 431 bis 5.758 1.151 bis 10.526 3.230 bis 4.837 1.363 bis 4.841 1.637 bis 3.183 770 bis 4.909 592 bis 4.392 986 bis 4.069 930 bis 5.683 1.230 bis 5.748 1.126 bis 4.594 895 bis 2.819 654 bis 5.248 1.589 bis 3.255 1.729 bis 2.307 1.495 bis 3.090 2020
2021 1.603 bis 8.475 1.106 bis 3.422 841 bis 5.446 1.436 bis 6.835 1.314 bis 6.696 1.167 bis 4.264 1.570 bis 16.262 841 bis 4.633 1.596 bis 7.347 2.560 bis 6.944 1.625 bis 7.047 1.489 bis 5.253 1.125 bis 4.644 896 bis 6.326 1.794 bis 5.217 984 bis 5.812 1.142 bis 4.960 1.390 bis 3.167 1.109 bis 6.111 601 bis 3.873 2.006 bis 3.012 1.525 bis 4.482 1.248 bis 3.389 2021
2022 1.489 bis 16.844 1.193 bis 3.702 1.358 bis 3.867 347 bis 7.736 458 bis 3.141 862 bis 5.068 1.707 bis 6.579 472 bis 6.013 874 bis 7.043 1.976 bis 3.897 1.735 bis 4.707 1.799 bis 3.821 1.232 bis 3.670 824 bis 4.515 1.467 bis 2.931 1.716 bis 3.999 287 bis 6.116 1.691 bis 3.186 1.421 bis 5.626 954 bis 5.094 2.195 bis 2.733 1.081 bis 2.150 1.717 bis 4.312 2022
2023 2.158 bis 5.777 660 bis 1.822 919 bis 2.594 944 bis 2.964 944 bis 2.964 911 bis 6.567 1.660 bis 4.908 800 bis 4.608 1.466 bis 6.024 - 1.339 bis 2.411 1.827 bis 2.082 1.069 bis 2.570 756 bis 5.590 - 2.302 bis 2.815 357 bis 3.134 1.247 bis 5.177 950 bis 4.083 866 bis 4.270 1.266 bis 4.667 1.138 bis 2.714 1.425 bis 2.523 2023
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Anfrage

Faktoren stabilisieren sich

Der Multiplikator oder Faktor ist ein Maßstab, der das Verhältnis des Kaufpreises einer Immobilie zur jährlichen Nettokaltmiete angibt. Er zeigt auf, wie viele Jahre es dauern würde, bis sich der Kauf der Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Die Formel dafür lautet: Faktor = Kaufpreis / jährliche Nettokaltmiete. Aufgrund der gestiegenen Zinssätze im Jahr 2023 hat sich die Rentabilität einer Investition in Immobilien verringert. In dieser Situation legen Investoren ihre Entscheidungen vermehrt auf eine Kombination aus Standortqualität, Zustand der Immobilie und deren Entwicklungspotenzial. 2023 fiel der Multiplikator zunächst deutlich, hat sich jedoch mittlerweile stabilisiert.

Offener Angebotsmarkt

Es ist in der Regel nicht ratsam, ein Mehrfamilienhaus offen auf Immobilienbörsen zum Verkauf anzubieten. Trotzdem möchten wir hier die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser aufzeigen, die in den vergangenen Jahren auf Börsen angeboten worden sind. Dabei deckt unsere Analyse zwei wesentliche Erkenntnisse auf: Der geforderte Angebotspreis ist rückläufig und auch die Anzahl offen angebotener Objekte ist zuletzt erheblich zurückgegangen. Wenn Sie aus der Verkaufs-Sackgasse Ihres Hauses herauskommen möchten, dann unterstützen wir Sie dabei gern. Melden Sie sich einfach und wir entwickeln ein effektives Verkaufskonzept für Ihre Immobilie.

Trend

Nachdem die Preise seit rund 20 Monaten in fast allen Bezirken nachgegeben haben, beginnen sich die Werte aktuell auf einem niedrigeren Niveau einzupendeln und zeigen in einigen Bezirken bereits wieder leicht steigende Tendenzen. Stabilisierende  Kraft sind indirekt steigende Mieten und die sich verfestigende Annahme, dass die EZB eine Senkung des Leitzinses nicht noch in das dritte oder vierte Quartal verschiebt. Grundsätzlich allerdings hat die EZB keinen direkten Einfluss auf die Bauzinsen. Aktuell preisen jedoch Geschäftsbanken die Erwartung eines sinkenden Zinses in die sinkenden Bauzinsen ein. Pfandbriefe und Staatsanleihen spielen dabei eine wichtige Rolle. Das Mietniveau wiederum ist nur die Folge des ungelösten Wohnraumproblems in Berlin. Zusammen mit dem unterschiedlich motivierten Zuzug ist auf dem Mietmarkt derzeit keine Entspannung in Sicht. Mehr Zuzug, mehr Nachfrage, zu wenig Angebot und die Aussicht auf sinkende Bauzinsen lassen wenig Spielraum für weitere Preissenkungen. Damit deutet alles darauf hin, dass der Immobilienmarkt in Berlin die Phase der Konsolidierung abschließt.

Derzeit bestreiten insbesondere Investoren mit höherer Liquidität das Marktgeschehen. Speziell auf dem klassischen Markt vermieteter Wohnungen sind die Perspektiven für Anleger sehr gut.

Im Segment der Mietshäuser führen die entschärfte energetische Wende und damit einhergehende verbesserte Planbarkeit von Immobilieninvestitionen zu einer Belebung des Marktes. Trotzdem bleiben Energieeffizienz, Gesamtzustand und Lagefaktoren die entscheidenden Kriterien bei der Wahl eines Objektes. Gebäude mit Sanierungsstau oder Defiziten bei der Energieeffizienz werden am Markt mit Preisabschlägen eingepreist.

Auf den Neubausektor könnte ab der zweiten Jahreshälfte 2024 eine spürbare Erholung zukommen. Der Druck auf dem Mietmarkt ist für viele Verbraucher so hoch, dass sie bei einem vertretbaren Zinsniveau ins Eigentum wechseln können. Auch mit Blick auf die Energiesicherheit und das regulatorische Umfeld im Bestand ist eine Erholung wahrscheinlich.

Unberechenbar bleibt der Gesetzgeber mit neuen Ansätzen, den Mietmarkt weiter zu regulieren. Weiter oben im Text haben wir den unmittelbaren Effekt des gekippten Mietendeckels auf das Mietangebot bereits thematisiert.

Wann kommt die Wende von der Zinswende?

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in 10 Schritten den Leitzinsen zunächst auf 4,50 Prozent erhöht und legt nun (Stand April 2024) die fünfte Zinspause in Folge ein. Zuletzt lag der Leitzins im Euroraum im Sommer 2008, im Auge der internationalen Wirtschaftskrise, mit 4,25 Prozent etwas unter diesem Wert. Etwa ein halbes Jahr später begann die EZB in mehreren Schritten den Satz zu senken. Ökonomen gehen nun vermehrt davon aus, dass mit dem Zinsschritt vom 14.09.2023 der Höchststand erreicht ist.

Die Einschätzungen von IWF und EZB zum möglichen weiteren Inflationsverlauf liegen nah beieinander. So geht die EZB davon aus, dass die Inflation über die kommenden Jahre hinweg kontinuierlich aber eher langsam abnimmt. Vor dem Hintergrund nachlassenden Kostendrucks und einer möglicherweise im Sommer bevorstehenden Lockerung der Geldpolitik der EZB könnte die Inflation auf unter 2,7 % im Jahr 2024 und unter 2,1 % im Jahr 2025 fallen. Für 2026 rechnen Experten mit einer Stabilisierung unter 1,9 % (Quelle).

Zuletzt sind die Bauzinsen bei 10-jähriger Bindung bereits spürbar zurückgegangen. 

 

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Features

Dieser Report wurde zuletzt am 12.04.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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