Letztes Update: 04.07.2020

Immobilienmarkt Berlin 2020

Mietendeckel und Corona-Krise stellen die Akteure auf dem Immobilienmarkt Berlin vor neue Herausforderungen. Damit Sie auch unter schwierigen Bedingungen handlungsfähig bleiben, stellen wir Ihnen hier den umfangreichsten und aktuellsten Marktbericht für Berlin Immobilien zur Verfügung. Guthmann Estate. Die erste Wahl.

Seit 2006 - Immer besser!

Berliner Immobilienmarkt trotz Corona und Regulierung robust

Die dunklen Wolken, die sich im ersten Halbjahr 2020 über den Immobilienmarkt in Berlin gelegt haben, ziehen ab und vieles deutet darauf hin, dass der Sturm ausbleibt. Die Ausgangssituation in 2020 war nicht gerade ideal. Im Februar die Einführung des rechtlich umstrittenen Mietendeckels und kurz danach der Ausbruch der Corona-Pandemie; in einer düsteren Gesamtstimmung sangen viele schon Abgesänge auf den Wohnungsmarkt in der Hauptstadt. Stand Juni ist die Stimmung in Berlin zwar noch von einigen Unsicherheiten geprägt, aber bereits deutlich optimistischer. Zur Jahresmitte 2020 sieht die Situation auf dem Berliner Immobilienmarkt stark zusammengefasst wie folgt aus:

  • Auf dem Markt für Kauf-Immobilien sind die Insertionen wieder auf dem Vorjahresniveau angelangt. Die Angebotspreise steigen leicht und liegen im Median bei etwa EUR 4.800/m² Wohnfläche. 
  • Auch der Mietwohnungsmarkt erholt sich. Über alle Immobilienbörsen beträgt die Median-Angebotsmiete der letzten drei Monate etwa 11,30Euro/m². Viele Neuverträge werden weiter nach BGB angeboten und abgeschlossen. Verlangt und eingenommen wird aber nur die Mietendeckelmiete.

Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise sind erheblich. Betroffen sind nicht selektiv einzelne Bevölkerungsgruppen, sondern über Kaskadeneffekte früher oder später fast alle Marktteilhaber. Die Bundesregierung hat mit dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie einen Schutzschirm aufgespannt, der im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht die Risiken vor allem für Mieter dämpfen soll. Mieter, die aufgrund des Coronavirus im Zeitraum von April bis Ende Juni 2020 ihre Miete nicht oder nicht vollständig zahlen können, sind vor Kündigung ihrer Mietverträge wegen des Zahlungsverzugs absichert. 

Trotz möglicher Liquiditätsengpässe bei Mietern und in der Folge auch bei Eigentümern, scheint die Krise zu einem Umdenken hinsichtlich Wohneigentum zu führen. Menschen, die über Wochen und Monate nur selten aus den eigenen vier Wänden herauskommen, erkennen die Bedeutung der Wohnung als sicheren Lebensraum.  Die Abwägung von Eigentum als bessere Option zur Mietwohnung führt aktuell zu einem stark steigenden Interesse an Immobilien in Berlin.

Preisbildende Faktoren Berlin Immobilien

Was für stabile bis
steigende Preise spricht
Was für eine Dämpfung der Preise spricht
Langfristigkeit von
Immobilien
Krisenstimmung und
Eigenkapitalverlust
Gestiegener Wunsch nach Eigentum Arbeitsplätze bedroht
Zunehmender Zuzug
aus stärker getroffenen
Regionen
Nachlassender Zuzug z.B. durch
Semesterausfälle und Arbeitsplatzabbau
Verknappung des
Immobilienangebotes (vorerst weniger Neubau,
Verzögerung bei Genehmigungen)
Fertigstellung großer
Mietwohnungsbauprojekte
Sinkende Zinsen durch
Stützmaßnahmen der EZB
Bankenbedingt steigende Zinsen
Ausweichbewegung
aus Kapitalmärkten
Regulierung Mietwohnmarkt
Ausweichbewegung
Gewerbe zu Wohnen
Mietausfallsrisiko Wohnen und
Verlagerung der Risiken von Staat auf Vermieter
Negativzinsen bei Barvermögen Sinkende Renditen durch Regulierung
Steigende Baukosten Entfallende
Umlagemöglichkeiten (1-Euro-Regel)
Mehr Engagement von
Großinvestoren
Weniger
Engagement von
Privatinvestoren

Berlin Immobilien auf einen Blick

Grundlage der Preisermittlung sind die Wohnungsangebote der jeweils zurückliegenden drei Monate. Wir erheben den Median Angebotspreis rollierend und über sämtliche Wohnungstypen. 

Bestand

Median Angebotspreis
4.850 EUR/m²
+8,10 %
Median Angebotsmiete
11,30 EUR/m²
+2,70 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.480 EUR/m²
+3,60 %
Median Angebotsmiete
17,50 EUR/m²
+12,70 %

Wohnungsbestand in Berlin

Ende 2018 gab es in Berlin knapp 327.000 Wohngebäude mit etwa 1,95 Millionen Wohnungen, von denen sich der Großteil in Geschosswohnbauten mit 3 oder mehr Einheiten befindet. Etwa 1,45 Millionen Wohnungen in Berlin sind vermietet. Rund 337.000 Einheiten, darunter auch Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, werden von den Eigentümern selbst bewohnt. 

Wohnungsdefizit nach Bezirken

Unseren Berechnungen zufolge fehlen in Berlin derzeit etwa 205.000 Einheiten ohne Fluktuationsbestand zur Deckung des Wohnungsbedarfes. Das Defizit ergibt sich aus der Differenz des Quotienten aus Einwohnerzahl zu statistischer Haushaltsgröße, abzüglich des Wohnungsbestandes. Die Größe der Quader bezieht sich auf die Einwohnerzahl der Ortsteile, die Farbe zeigt das prozentuale Wohnungsdefizit bezogen auf den existierenden Wohnungsbestand. 

Bauen und umwandeln

Die Mangelsituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ausschließlich den Zuzügen zuzurechnen, greift zu kurz. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die Einwanderungswellen der letzten Jahre schon auf einem hohen Nachfrageüberhang aufsetzen. Im Jahr 2013 waren etwa 3,470 Millionen Einwohner in Berlin gemeldet. Bei einer statistischen Haushaltsgröße von 1,76 Personen lag der rechnerische Bedarf damals bei 1,971 Millionen Wohnungen. Der Hauptstadt fehlten schon damals rund 88.600 Wohnungen - und seitdem ist Berlin weiter gewachsen.

Wo in Berlin gebaut und umgewandelt wird

Wohneigentum in Berlin ist begehrt und wo nicht genug gebaut wird, wird auch umgewandelt. Unsere Analysen zeigen die Baufertigstellungen seit 2001 und die Umwandlungen seit 2010. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und Gutachterausschuss Berlin). Wir aggregieren die auf LOR-Ebene vorliegenden Zahlen auf die Ebene der Alt-Bezirke. 

Entwicklung der Angebotspreise in Berlin

Über die Stadt betrachtet, ergibt sich im 10-Jahres-Zeitraum folgende Entwicklung der Median-Angebotspreise im Bestandssegment und im Neubau.

Kaufpreisindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.850 EUR/m² - 6.480 EUR/m² -
1 Jahr 4.490 EUR/m² 8,10 % 6.260 EUR/m² 3,60 %
3 Jahre 3.590 EUR/m² 35,30 % 5.440 EUR/m² 19,10 %
5 Jahre 2.840 EUR/m² 70,80 % 4.200 EUR/m² 54,30 %
10 Jahre 1.600 EUR/m² 204,00 % 2.860 EUR/m² 127,00 %

12 Monate Berlin

Das Bubblechart visualisiert die Angebote der vergangenen 12 Monate. Wir clustern den Markt nach Baujahresklassen und zeigen im Diagramm die Angebotsverteilung nach Größe und Quadratmeterpreis. Wir setzen aus Gründen der Übersichtlichkeit die Obergrenzen bei einer Wohnungsgröße von 300 m² und einem Quadratmeterpreis von 12.000 EUR/m² an. Im Menü lassen sich die anzuzeigenden Baujahresklassen selektieren. 

Bestand und Neubau

In den zurückliegenden 12 Monaten wurden etwa 31.480 Wohnungsangebote im Bestandssegment in Berlin inseriert. Der mittlere Angebotspreis beträgt aktuell rund 4.850 EUR/m².

Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum liegt bei ca. 8,10 %. Im Neubausegment liegt der mittlere Listenpreis über alle Lagen und Wohnungstypen bei derzeit etwa 6.230 EUR/m². Als Grundlage dienen insgesamt 5.020 Angebote.

Neubauprojekte werden im Mittel um 3,60 % höher eingepreist, als vor einem Jahr.

Evolution der Preissegmente in Berlin

Wir unterteilen den Angebotsmarkt für unsere Betrachtung in vier Preissegmente. Es zeigt sich, dass seit Jahren parallel zum Preisanstieg eine Reduzierung der Angebotszahlen und eine Verschiebung vom unteren Preissegment in die beiden mittleren Hauptsegmente stattfindet. Im Zuge der restriktiven Mietenpolitik ist in 2020 eine Verlangsamung des Trends festzustellen.

Mieten in Berlin

Der Mietsanstieg in Berlin schwächt sich spürbar ab. In unseren Auswertungen berücksichtigen wir die Mietangebote der gängigen Portale und Tageszeitungen in Berlin. Da kommunale Wohnungsbaugesellschaften dazu übergehen, Mietangebote über interne Kanäle zu vermitteln, muss davon ausgegangen werden, dass der durch uns ermittelte Medianwert der Angebotsmieten des freien Marktes bei Hinzunahme des kommunalen Bestandes niedriger ausfallen würde. 

Mieten im Neubau

Die Angebotssmieten liegen aktuell bei durchschnittlich rund 17,50 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 12,70 % entspricht, bezogen auf 6.480 Angebote in 12 Monaten. Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 29,00 %

Bestandswohnungen in schlechtem Zustand

Große Teile des Wohnungsbestandes sind in Folge langjähriger Vermietung stark "verwohnt". Vor Einführung des Mietendeckels wurden Mietwohnungen vor einer Neuvermietungen daher oft umfassend Instand gesetzt. Seit Einführung des Mietendeckels im Februar 2020 werden immer mehr Mietwohnungen unmodernisiert wiedervermietet.

Zwei Mieten in Berlin: BGB und Mietendeckel

Der Mietendeckel führt dazu, dass in Berlin zwei Mieten gelten. Da das Gesetz auf fünf Jahre Laufzeit begrenzt ist und die Möglichkeit besteht, dass es vor dem Bundesverfassungsgericht scheitert, müssen Vermieter beim Abschluss neuer Mietverträge sicherstellen, dass nach Auslaufen oder bei Scheitern, die nach dem BGB zulässige Miete fliesst. Dies ist nur möglich, wenn die Miete in Mietverträgen weiterhin nach BGB festgelegt wird, während der  Wirkungsdauer des Gesetzes aber nur die Mietendeckel-Miete gefordert wird. 

Angebotsmieten, freier Wohnungsmarkt Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 11,30 EUR/m² - 17,50 EUR/m² -
1 Jahr 11,00 EUR/m² 2,70 % 15,55 EUR/m² 12,70 %
3 Jahre 10,15 EUR/m² 11,00 % 13,60 EUR/m² 28,90 %
5 Jahre 8,75 EUR/m² 29,00 % 12,05 EUR/m² 45,10 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotsmieten der vergangenen 12 Monate auf dem Wohnungsmarkt in Berlin. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung im Bestand

In den Mietpreissegmenten zeigt sich seit 2012 eine deutliche Verschiebung in höhere Preissegmente. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 62.220 Neuvermietungen angeboten. Das höchste Angebot registrieren wir in den mittleren Preissegmenten von 8 - 11 EUR/m² und 11 - 14 EUR/m². 

Entwicklung der Angebotsmieten im Jahresverlauf

Im 12-Monats-Verlauf werden saisonale Schwankungen und Auswirkungen regulatorischer Maßnahmen sichtbar.

Milieuschutz in Berlin

Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), üblicherweise auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Für Eigentümer, Vermieter und Verkäufer ist Milieuschutz neben dem Mietendeckel ein zentraler Themenkomplex. Die Erhaltungssatzung greift in nahezu jede Phase eines Immobilien-Engagements ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da deren Entstehung nicht transparent ist. Bitte besuchen Sie hierzu auch unseren Milieuschutzbereich, wo Sie einen Überblick über unsere Leistungen finden. Mit Hilfe unserer Milieuschutzkarte können Sie prüfen, ob Ihre Liegenschaft in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB liegt, oder in einem Untersuchungs- oder Beobachtungsgebiet. Wir prüfen laufend alle relevanten BVV-Beschlüsse und aktualisieren unsere Milieuschutzkarte.

Aussichten für 2020

Die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt Berlin haben sich im ersten Quartal 2020 durch Mietendeckel und Corona vorläufig eingetrübt. Wertsteigerungen, wie wir sie aus dem über zehnjährigen Immobilienboom in Berlin kennen, sind vorerst nicht mehr zu erwarten. Vieles hängt davon ab, wie lange sich die vom Coronavirus verursachte Krise noch hinzieht. Derzeit (Juni 2020) bewegen sich die Immobilienpreise und Mieten in Berlin seitwärts bis nachgebend. Sollte sich infolge der Krise die Wirtschaft dauerhaft eintrüben, kann eine Konsolidierung auf dem Immobilienmarkt Berlin nicht ausgeschlossen werden. Dennoch gibt es eine solide und trotz Krisenmodus spürbar vorhandene Nachfragesituation. Berlin-Immobilien bleiben sowohl für lokale Käufer als auch für internationale Investoren auf dem Plan.

Bevölkerung in Berlin

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus etwa 195 Nationalitäten zusammen. Neben 2.999.676 Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2018), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt in ihrer Internationalität. 

Räumliche Konzentration

Die Strukturen der Bevölkerung mit Migrationshintergrund sind in Berlin sehr heterogen, zurückzuführen auf die historisch divergenten Entwicklungen vor der Wende. Noch heute ist der internationale Anteil der Bevölkerung im Westteil der Stadt fast dreimal so hoch, wie in den östlichen Bezirken. Sozialräumliche Muster sind sowohl hinsichtlich des Anteils von Migranten an der Gesamtbevölkerung der Bezirke und Quartiere als auch bezüglich der Herkunft erkennbar. In unserer Map können Sie nach Nationalitäten filtern und auf Bezirks- und LOR-Ebene den Anteil Ihrer Selektion anzeigen lassen.

Fast 200 Nationen

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus fast 200 Nationalitäten zusammen und beträgt rund 3,88 Millionen Menschen. Neben 2.99 Millionen Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2019), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt im Zusammenleben mit ausländischen Bürgern. Das Chart zeigt die Zusammensetzung der ausländischen Bevölkerung nach Nationalität.

Wanderungsbewegungen

Die Attraktivität Berlins drückt sich in Zuzügen aus, die sich in ihrer Zusammensetzung ständig verändern. Migrationszahlen weisen Unschärfen auf. Meist ist die Motivation sich als Zuziehender behördlich zu melden, größer, als sich wieder abzumelden, wenn die Stadt verlassen wird. Auch melden sich viele Menschen in Berlin, ohne tatsächlich hier zu leben, andere leben hier, ohne gemeldet zu sein. Mit etwa 20.500 Personen im Saldo, fällt das Wachstum für das Jahr 2019 im Vergleich mit den Vorjahren verhältnismäßig gering aus. Nach Nationalitäten gegliedert führen Zuwanderungen aus Polen, den USA, Rumänien die Liste an, gefolgt von Indien und Bulgarien. Im innerdeutschen Verhältnis beträgt das Saldo etwa 40 Personen. Suburban verliert Berlin im Jahr 2019 etwa 14.757 Personen an die Brandenburger Nachbargemeinden. Die meisten Fortzüge entfalten sich nach Oberhavel, Barnim, Dahme-Spree, Märkisch Oberland und Teltow-Fläming.

  • Alle Migrationen
  • International
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  • Binnen

Dieser Report wurde zuletzt am 04.07.2020 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

schliessen

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