Mai 2019

Immobilienmarkt Berlin 2019

Die Nachfrage ist groß, das Angebot ist knapp. Das ist richtig. Aber wer in Berlin mit Immobilien arbeitet, muss mehr auf dem Radar haben: Aufholeffekte, Zuzüge, Hip-Faktor, Unis, Wissenschaft, Zinsniveau, Europa, Investoren, Mietentwicklung, Mieterschutz, Regulierung und noch viel mehr. Der Immobilienmarkt in Berlin ist komplex. Ein erster Überblick. 

Immobilienmarkt Berlin im Überblick

Berlin ist eine der dynamischsten und attraktivsten Städte Europas. Die deutsche Hauptstadt entwickelt sich zu einem Knotenpunkt für Wissenschaft und Forschung, Tech-Startups und zunehmend auch wieder für Global Player. Besonders bei Millenials nimmt Berlin den Spitzenplatz unter den begehrtesten Hauptstädten der Welt ein. Für die „Digital Natives“ ist Berlin die Nummer 1, vor London, New York oder Amsterdam. Auch die Berliner Wirtschaft befindet sich in einem rasanten Aufholprozess während die Arbeitslosenquote im Sinkflug ist. Vor dem Hintergrund der voller werdenden Stadt gibt es unterschiedliche Auffassungen darüber, wie der akute Wohnungsnotstand zu beziffern ist. Es kann davon ausgegangen werden, dass dem Berliner Immobilienmarkt akut bis zu 200.000 Wohnungen fehlen. Hinzukommt, dass Berlin Jahr für Jahr um die Größe einer Kleinstadt wächst. Während sich für Anleger aus der Ausgangslage interessante Perspektiven ergeben, wird der Immobilienbesitz auch für Selbstnutzer immer wichtiger. Werfen Sie mit uns einen Blick auf die Gesamt-Situation in Berlin. 

Bestand

Median Angebotspreis
4.390 EUR/m²
+11,70 %
Median Angebotsmiete
11,55 EUR/m²
+5,40 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.290 EUR/m²
+4,50 %
Median Angebotsmiete
15,00 EUR/m²
+4,20 %

Migration

Die deutsche Hauptstadt ist weltoffen, multikulturell und bietet Raum für Menschen aller Nationalitäten und Ethnien. Die Attraktivität drückt sich in anhaltenden Zuzügen aus, die sich in ihrer Zusammensetzung ständig verändern. Neben der wirtschaftlichen und politischen Motivation, entwickelt Berlin auch immer mehr Anziehungskraft als Wissenschaftsstandort, der Akademikern in Hochschulen und in der freien Wirtschaft interessante Optionen bietet. Die Migrationswelle aus Krisengebieten, die Berlin über Jahre beschäftigt und den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht hat, scheint fast vollständig abgeebbt zu sein. Migrationszahlen sind leider immer etwas unscharf, die Fehlerquote ist hoch. Die Motivation sich als Zuziehender behördlich zu melden ist größer, als sich wieder abzumelden, wenn die Stadt verlassen wird. Auch melden sich viele Menschen in Berlin, ohne tatsächlich hier zu leben, andere schließlich leben hier, ohne gemeldet zu sein. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Wo Wohnungen in Berlin fehlen

Vor dem Hintergrund der wachsenden Stadt gibt es unterschiedliche Auffassungen darüber, wie der akute Wohnungsnotstand beziffert werden kann. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass dem Berliner Immobilienmarkt akut bis zu 200.000 Wohnungen fehlen. Hinzukommt, dass Berlin Jahr für Jahr um die Größe einer Kleinstadt wächst. Wo das Wohnungsgefizit am größten ist, stellen wir in der folgenden Grafik dar.

Kaufpreisentwicklung Berlin

Die Kaufpreise in Berlin haben sich flächendeckend nach oben entwickelt. Über die Stadt betrachtet, ergibt sich im 10-Jahres-Zeitraum folgende Entwicklung der Median-Angebotspreise:

Kaufpreisindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 4.390 EUR/m² - 6.290 EUR/m² -
1 Jahr 3.930 EUR/m² 11,70 % 6.010 EUR/m² 4,50 %
3 Jahre 3.060 EUR/m² 43,80 % 4.750 EUR/m² 32,20 %
5 Jahre 2.540 EUR/m² 72,90 % 3.690 EUR/m² 70,20 %
10 Jahre 1.540 EUR/m² 184,50 % 2.800 EUR/m² 124,50 %

12 Monate Berlin

Die Vogelperspektive auf den Berliner Immobilienmarkt der vergangenen 12 Monate zeigt, wie die Preise durch Baujahre, Lagen, Vermietungsstand, Zustand und anderen Faktoren beeinflusst werden. Reine Durchschnittswerte werden dem Markt nicht gerecht. Wir clustern den Markt nach Baujahresklasse und zeigen im Diagramm die Angebotsverteilung nach Größe und Quadratmeterpreis. Wir setzen aus Gründen der Übersichtlichkeit die Obrgrenzen bei einer Wohnungsgröße von 300 m² und einem Quadratmeterpreis von 12.000 EUR/m² an. Sie können im Menü die Baujahresklassen deselektieren. In den Bezirksreports finden Sie diese Analyse auf lokaler Ebene. 

Bestand und Neubau

In den zurückliegenden 12 Monaten wurden etwa 36.390 Wohnungsangebote im Bestandssegment in Berlin inseriert. Der mittlere Angebotspreis beträgt aktuell rund 4.390 EUR/m². Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum liegt damit bei ca. 11,70 %. Im Neubausegment liegt der mittlere Listenpreis über alle Lagen und Wohnungstypen bei derzeit etwa 5.810 EUR/m², gemessen an 7.440 Angeboten. Baukosten und Baulandpreise sorgen für einen anhaltenden Preisauftrieb. Neubauprojekte werden im Mittel um 4,50 % höher eingepreist, als vor einem Jahr.

Evolution der Preissegmente in Berlin

Wir unterteilen den Angebotsmarkt für unsere Betrachtung in vier Preissegmente. Es wird sichtbar, dass sich seit Jahren parallel zum Preisanstieg eine Reduzierung der Angebotszahlen und eine Verschiebung vom unteren Preissegment in die beiden mittleren Hauptsegmente vollzieht. Eine Verlangsamung des Trends über das gesamte Stadtgebiet ist nicht auszumachen, wobei eine zunehmende Differenzierung der Preise nach Lagen zu beobachten ist. Die zum aktuellen Durchschnittspreis etwas abweichenden Daten erklären sich durch die Betrachtung der Zahlen nach Kalenderjahren. Die Segmententwicklung in den Bezirken verläuft sehr unterschiedlich. Lokale Analysen finden Sie in den Bezirksreports.

Verteilung nach Wohnungs- und Gebäudetypologie

Nach Wohnungs- und Haustypologie segmentiert gilt noch immer: Je höher die Lage im Gebäude, desto höher der Kaufpreis. Seit einigen Jahren werden Obergeschosse zunehmend als Staffelgeschosse errichtet und entsprechend als Penthouse vermarktet. Wir unterscheiden nicht nach freien und vermieteten Objekten.

Abbildung 1: Bestand | Abbildung 2: Neubau

Mieten

In unseren Auswertungen berücksichtigen wir die Mietangebote der gängigen Portale und Tageszeitungen in Berlin. Da kommunale Wohnungsbaugesellschaften vermehrt dazu übergehen, Mietangebote nicht mehr über die gängigen Plattformen sondern über eigene Kanäle zu vermitteln, stehen uns diese Mietdaten für Auswertung nicht zur Verfügung. Es muss davon ausgegangen werden, dass der von uns ermittelte Medianwert unter Hinzunahme des kommunalen Angebotes niedriger ausfallen würde. Unsere Zahlen spiegeln ausschließlich dem freien Wohnungsmarkt. Generell stellen wir fest, dass die Mieten über das gesamte Stadtgebiet unterschiedliche Tendenzen zeigen. Besonders gehypte Lagen der letzten Jahre verlieren etwas an Fahrt, während klassische und besonders hochwertige Lagen stärker zulegen.

Neubau Mieten

Die Ursachen für die starken Anstiege der vergangenen Jahre sind nur unter anderem im knappen Angebot und dem deutlich zu langsamen Neubau von Wohnungen zu verorten. Stark gestiegene Erstellungskosten und Grundstückspreise tragen maßgeblich zur Mietentwicklung bei. Im frei finanzierten Wohnungsbau rühren etwa 50 Prozent der Herstellungskosten von den Bauhaupt- und Baunebenkosten. Über alle Gewerke sind die Bauleistungen innerhalb von 10 Jahren erheblich gestiegen. Etwa 30 Prozent gehen auf Kosten des baureifen Baugrundes, für den die Preise sich innerhalb fünf Jahren bis zu verfünffacht haben. Neben Grundstücks- und Baukosten müssen Entwickler darüberhinaus auch Kapitalkosten und finanzielle Risiken einpreisen. Insgesamt lassen sich auch geförderte Mieten im oft zitierten Zielkorridor von 6,50 EUR/m² bis 10,00 EUR/m² zu den vorgenannten Bedingungen im Neubau nicht realisieren. 

Entsprechend haben sich die Mieten im Neubausegment entwickelt. Die inserierten Neuvertragsmieten liegen aktuell bei durchschnittlich rund 14,65 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 10,90 % entspricht, bezogen auf 8.810 Angebote in 12 Monaten. Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 38,40 %

Bestandsmieten

Auch im Bestand steigen die Mieten vor dem Hintergrund der Knappheit. Auch weist ein Teil des Berliner Wohnungsbestandes mehr oder weniger starke Erosionserscheinungen auf. Nach langjährigen Vermietungsverhältnissen, in denen nur Instandhaltungsmaßnahmen möglich waren, werden oft umfassende Modernisierungen notwendig. Die einhergehenden Investitionen müssen über höhere Mieten kompensiert werden. Mieterhöhend wirken sich auch Pläne für weitergehende Regulierungsmaßnahmen aus, die Vermieter zwingen,  Mietanpassungen vorzuziehen. Ein aktuelles Beispiel sind Vorstöße für ein Mietmoratorium.  

Auf dem Markt für Bestandsvermietungen wurden in den vergangenen 12 Monaten unseren Auswertungen zufolge etwa 85.250 Mietwohnungen angeboten. Die inserierten Neuvertragsmieten lagen in diesem Zeitraum bei durchschnittlich rund 11,25 EUR/m². Dies entspricht einer Preisveränderung zum Vorjahreszeitraum um etwa 6,80 %.

Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Neuvertragsmieten in Berlin um etwa 36,80 %.

Mietpreisindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 11,55 EUR/m² - 15,00 EUR/m² -
1 Jahr 10,95 EUR/m² 5,40 % 14,40 EUR/m² 4,20 %
3 Jahre 9,05 EUR/m² 27,30 % 12,45 EUR/m² 20,70 %
5 Jahre 8,45 EUR/m² 36,80 % 11,55 EUR/m² 30,10 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Charlottenburg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Auch bei den Mietpreissegmenten ist eine deutliche Verschiebung zu erkennen. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 4.820 Bestandswohnungen auf dem Markt für Neuvermietungen angeboten. Die größte Anzahl von Angeboten registrieren wir in den mittleren Preissegmenten von 8 - 11 EUR/m² und 11 - 14 EUR/m². In den vergangenen Jahren registrieren wir einen deutlichen Zuwachs der höheren Preissegmente. 

Bezirke im Überblick

Wie sind die Bezirke aufgestellt? Das sehen Sie hier für Bestand und Neubau, sowie Kauf und Miete. 

Bezirk Kauf (EUR/m²) Bestand Neubau Miete (EUR/m²) Bestand Neubau
Charlottenburg 4.920 8.590 14,00 18,70
Friedrichshain 4.500 6.430 14,45 16,65
Marzahn-Hellersdorf 3.140 3.690 8,90 12,00
Köpenick 3.290 5.140 10,15 12,75
Kreuzberg 4.750 8.650 14,60 18,00
Lichtenberg 3.690 5.000 9,90 13,55
Mitte 6.690 8.030 17,10 20,00
Moabit 3.850 6.210 13,95 15,40
Neukölln 4.120 5.980 11,00 16,15
Pankow 3.860 4.950 10,95 12,45
Prenzlauer Berg 5.270 6.590 15,00 18,00
Reinickendorf 3.020 4.510 10,20 11,55
Schöneberg 4.530 6.320 13,30 16,30
Spandau 2.810 4.910 9,05 11,00
Steglitz 4.160 5.510 10,95 13,50
Tempelhof 3.540 4.460 9,95 12,70
Tiergarten 5.180 7.380 15,05 17,05
Treptow 3.010 4.510 10,20 13,50
Wedding 3.970 5.670 12,15 16,65
Weißensee 4.280 4.630 10,85 13,70
Wilmersdorf 5.130 7.620 14,00 18,05
Zehlendorf 5.160 7.300 12,15 16,95

Rahmenbedingungen

Die Rahmenbedingungen für Immobilien-Engagements in Berlin sind gut, aber komplex. Das Bevölkerungswachstum ist trotz leicht abnehmender Dynamik noch sehr stark. Die deutsche Hauptstadt folgt dem weltweiten Urbanisierungstrend in Richtung großer Metropolen und eine Umkehr ist trotz vereinzelter, lokal begrenzter Suburbanisierungs-Anzeichen nicht zu erwarten. Im Spannungsfeld zwischen Bevölkerungswachstum, dem einhergehenden Nachfrageüberhang und knappen Flächenreserven kennen die Kaufpreise und Mieten in Berlin seit Jahren nur die Aufwärtsbewegung.

Dem Land und den Bezirken ist nicht an dieser Entwicklung gelegen. Paradoxerweise richtet sich das Augenmerk von Politik und Verwaltung jedoch nicht auf den konsequenten Bau von Wohnungen zur Erweiterung des Angebotes günstigen Wohnraumes. Vielmehr setzen Stadt und Bezirke insbesondere in den innerstädtischen Lagen auf die Regulierung des Marktes. Die regulatorischen Maßnahmen, die Transformation des freien Wohnungsbestandes in kommunalen Bestand (Vorkäufe) und die Ziele der Erhaltungssatzungen werden aus unterschiedlichen Gründen kritisiert.

  • Regulierung schafft keine neuen Wohnungen. 
  • Die Umwandlungsverordnung verhindert die Schaffung von Wohneigentum im Bestand. 
  • Für teilende Eigentümer ist es nicht zumutbar, über einen Zeitraum von 7 Jahren nur an Mieter zu verkaufen.
  • Erhaltungssatzungen konterkarieren energetische und sonstige Modernisierungen.
  • Klimaziele werden missachtet, der Bestand erodiert und die Wohnqualität sinkt.
  • Der demographische Wandel bleibt in der Gebäudeausstattung unberücksichtigt.
  • Vorkäufe stellen Mieter besser als Wohnungssuchende.

Trotz schwieriger werdender politischer Umstände bleibt der Berliner Immobilienmarkt weiter eine gefragte europäische Adresse und gilt trotz der Regulierung, die es auch in anderen europäischen Großstädten gibt, als sicherer Hafen. Die Preisanstiege in Berlin bauen primär auf Knappheitsverhältnisse. Solange das Angebot der Nachfrage nicht folgen kann, werden staatliche Eingriffe die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise allenfalls dämpfen. Investoren ziehen sich bislang nicht aus dem Berliner Immobilienmarkt zurück. Vielmehr ist, bedingt durch sinkende Renditen und mit voranschreitender Marktregulierung, eine Verschiebung zu langfristigen Anlagestrategien feststellbar. Diese Neuausrichtung wirkt sich beruhigend auf den Markt aus. Es kommt bereits jetzt zu weniger Preisübertreibungen.

Dieser Report wurde zuletzt im Mai 2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.