Letztes Update: 18.09.2020

Marktreport Berlin 2020

Willkommen beim umfangreichsten, aktuellsten und detailliertesten Marktbericht für Berlin-Immobilien. 

Corona pusht Wohneigentum

Der Berliner Immobilienmarkt hat die erste Corona-Welle nicht nur unbeschadet überstanden, vielmehr scheint die Krise zu einer Rückbesinnung auf Immobilienwerte zu führen. Anders als zunächst erwartet, unterbricht die Pandemie den Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen in Berlin nicht, allenfalls ist eine Entschleunigung der Preisentwicklung festzustellen. Auch die Zahl angebotener Kaufobjekte nimmt erstmals seit Jahren langsam wieder zu. Von Juni 2019 auf August 2020 ist das Immobilienangebot in Berlin um etwa 35 Prozent gewachsen. Die Angebotspreise liegen im Berliner Median bei etwa 4.890 EUR/m² Wohnfläche. 

Mietendeckel deckelt auch Mietangebote

Anders als bei Kaufimmobilien, bleibt der Mietwohnungsmarkt quantitativ weit unter dem Vorjahresniveau zurück. Offensichtlich ist das mit Einführung des Mietendeckels im Februar 2020 massive gesunkene Mietangebot in Berlin. Bereits vor dem Mietendeckel sind die Mieten in Berlin nur noch moderat gestiegen, zuletzt um 3,50 % im 12-Monatszeitraum. Über alle Immobilienbörsen hinweg gemessen, beträgt die Median-Angebotsmiete im aktuellen Quartal 11,55 EUR/m²

 

Auf einen Blick

Grundlage der Preisermittlung sind die Wohnungsangebote der jeweils zurückliegenden drei Monate. Wir erheben den Median Angebotspreis rollierend und über sämtliche Wohnungstypen. 

Bestand

Median Angebotspreis
4.890 EUR/m²
+6,70 %
Median Angebotsmiete
11,55 EUR/m²
+3,50 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.540 EUR/m²
+3,30 %
Median Angebotsmiete
18,05 EUR/m²
+7,00 %

Entwicklung der Immobilienpreise in Berlin seit 2010

Seit mehr als 10 Jahren steigen die Immobilienpreise in Berlin fast linear an. Im Jahr 2010 betrug der Median-Angebotspreis für Berlin-Immobilien etwa 1.550 EUR/m². Stand 18.09.2020 liegt er für Bestandsimmobilien bis Baujahr 2015 bei 4.890 EUR/m². Grundlage sind die Börsen-Angebote der jeweils zurückliegenden drei Monate. 

Entwicklung der Angebotsmieten im Bestandssegment seit 2013

Seit 2013 erfassen wir auch die Angebotsmieten in Berlin. Insgesamt lassen sich zwei Trends beobachten.

  • Das Mietsegment von 5 - 8 EUR/m² wird bei einer abnehmenden Grundgesamtheit seit Jahren immer kleiner, während das Mietsegment über 14 EUR/m² immer mehr Raum einnimmt. Die Einführung des Mietendeckels und Corona haben die Entwicklung beschleunigt. 
  • Seit spätestens Ende 2018 ist eine spürbare Beruhigung der Mietentwicklung festzustellen.  

Entwicklung der Mietangebote im Neubausegment

Das Neubausegment in Berlin ist zu etwa dreiviertel der Angebote dem Mietsegment ab 14 EUR/m² vorbehalten. Analysiert werden alle Angebote, die in den Börsen als Neubau deklariert werden. Darunter fallen teilweise auch renovierte Altbauten.  

Wohnungsbestand in Berlin

Ende 2018 gab es in Berlin knapp 327.000 Wohngebäude mit etwa 1,95 Millionen Wohnungen, von denen sich der Großteil in Geschosswohnbauten mit 3 oder mehr Einheiten befindet. Etwa 1,45 Millionen Wohnungen in Berlin sind vermietet. Rund 337.000 Einheiten, darunter auch Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, werden von den Eigentümern selbst bewohnt. 

10-Jahres-Index Kaufpreise und Mieten

Über die Stadt betrachtet, ergibt sich im 10-Jahres-Zeitraum folgende Entwicklung der Median-Angebotspreise im Bestandssegment und im Neubau.

Kaufpreisindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.890 EUR/m² - 6.540 EUR/m² -
1 Jahr 4.580 EUR/m² 6,70 % 6.340 EUR/m² 3,30 %
3 Jahre 3.660 EUR/m² 33,50 % 5.620 EUR/m² 16,50 %
5 Jahre 2.860 EUR/m² 71,10 % 4.310 EUR/m² 51,80 %
10 Jahre 1.600 EUR/m² 206,30 % 2.890 EUR/m² 126,40 %

Vogelperspektive auf Gesamtmarkt

Im Bubblechart visualisieren wir die Angebote der vergangenen 12 Monate geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotspreisen. Wir setzen die Obergrenzen bei einer Wohnungsgröße von 300 m² und einem Quadratmeterpreis von 12.000 EUR/m² an. Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen. 

Bestand und Neubau

In den zurückliegenden 12 Monaten wurden etwa 33.670 Wohnungsangebote im Bestandssegment in Berlin inseriert. Der mittlere Angebotspreis beträgt aktuell rund 4.890 EUR/m².

Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum liegt bei ca. 6,70 %. Im Neubausegment liegt der mittlere Listenpreis über alle Lagen und Wohnungstypen bei derzeit etwa 6.270 EUR/m²

Neubauprojekte werden im Mittel um 3,30 % höher eingepreist, als vor einem Jahr. Die Zahl der Neubauangebote in Berlin ist seit etwa 2016 rückläufig.

Evolution der Preissegmente in Berlin

Wir unterteilen den Angebotsmarkt für unsere Betrachtung in vier Preissegmente. Es zeigt sich, dass seit Jahren parallel zum Preisanstieg eine Reduzierung der Angebotszahlen und eine Verschiebung vom unteren Preissegment in die beiden mittleren Hauptsegmente stattfindet. Im Zuge der restriktiven Mietenpolitik ist in 2020 eine Verlangsamung des Trends festzustellen.

Mieten in Berlin

Der Mietsanstieg in Berlin schwächt sich spürbar ab. In unseren Auswertungen berücksichtigen wir die Mietangebote der gängigen Portale und Tageszeitungen in Berlin. Da kommunale Wohnungsbaugesellschaften dazu übergehen, Mietangebote über interne Kanäle zu vermitteln, muss davon ausgegangen werden, dass der durch uns ermittelte Medianwert der Angebotsmieten des freien Marktes bei Hinzunahme des kommunalen Bestandes niedriger ausfallen würde. 

Mieten im Neubau

Die Angebotssmieten liegen aktuell bei durchschnittlich rund 18,05 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 7,00 % entspricht, bezogen auf 7.170 Angebote in 12 Monaten. Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 32,60 %

Bestandswohnungen in schlechtem Zustand

Große Teile des Wohnungsbestandes sind in Folge langjähriger Vermietung stark "verwohnt". Vor Einführung des Mietendeckels wurden Mietwohnungen vor einer Neuvermietungen daher oft umfassend Instand gesetzt. Seit Einführung des Mietendeckels im Februar 2020 werden immer mehr Mietwohnungen unmodernisiert wiedervermietet.

Zwei Mieten in Berlin: BGB und Mietendeckel

Der Mietendeckel führt dazu, dass in Berlin zwei Mieten gelten. Da das Gesetz auf fünf Jahre Laufzeit begrenzt ist und die Möglichkeit besteht, dass es vor dem Bundesverfassungsgericht scheitert, müssen Vermieter beim Abschluss neuer Mietverträge sicherstellen, dass nach Auslaufen oder bei Scheitern, die nach dem BGB zulässige Miete fliesst. Dies ist nur möglich, wenn die Miete in Mietverträgen weiterhin nach BGB festgelegt wird, während der  Wirkungsdauer des Gesetzes aber nur die Mietendeckel-Miete gefordert wird. 

Angebotsmieten, freier Wohnungsmarkt Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 11,55 EUR/m² - 18,05 EUR/m² -
1 Jahr 11,15 EUR/m² 3,50 % 16,85 EUR/m² 7,00 %
3 Jahre 10,40 EUR/m² 10,70 % 13,90 EUR/m² 29,60 %
5 Jahre 8,70 EUR/m² 32,60 % 12,35 EUR/m² 46,30 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotsmieten der vergangenen 12 Monate auf dem Wohnungsmarkt in Berlin. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung im Bestand

In den Mietpreissegmenten zeigt sich seit 2012 eine deutliche Verschiebung in höhere Preissegmente. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 59.180 Neuvermietungen angeboten. Das höchste Angebot registrieren wir in den mittleren Preissegmenten von 8 - 11 EUR/m² und 11 - 14 EUR/m². 

Entwicklung der Angebotsmieten im Jahresverlauf

Im 12-Monats-Verlauf werden saisonale Schwankungen und Auswirkungen regulatorischer Maßnahmen sichtbar.

Wohnungsdefizit nach Bezirken

Unseren Berechnungen zufolge fehlen in Berlin derzeit etwa 205.000 Einheiten ohne Fluktuationsbestand zur Deckung des Wohnungsbedarfes. Das Defizit ergibt sich aus der Differenz des Quotienten aus Einwohnerzahl zu statistischer Haushaltsgröße, abzüglich des Wohnungsbestandes. Die Größe der Quader bezieht sich auf die Einwohnerzahl der Ortsteile, die Farbe zeigt das prozentuale Wohnungsdefizit bezogen auf den existierenden Wohnungsbestand. 

Bauen und umwandeln

Die Mangelsituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ausschließlich den Zuzügen zuzurechnen, greift zu kurz. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die Einwanderungswellen der letzten Jahre schon auf einem hohen Nachfrageüberhang aufsetzen. Im Jahr 2013 waren etwa 3,470 Millionen Einwohner in Berlin gemeldet. Bei einer statistischen Haushaltsgröße von 1,76 Personen lag der rechnerische Bedarf damals bei 1,971 Millionen Wohnungen. Der Hauptstadt fehlten schon damals rund 88.600 Wohnungen - und seitdem ist Berlin weiter gewachsen.

Bau- und Umwandlungsaktivität Berlin

Unsere Analysen umfassen die Baufertigstellungen seit 2001 (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg) und die Umwandlungen seit 2010 (Quelle: GAA Berlin, Kaufpreissammlung). Aggregation der auf LOR- und Blockebene vorliegenden Zahlen. Baufertigstellungen und Umwandlungen stellen jeweils eigenständige Sachverhalt dar.

  • Baufertigstellungen entsprechen den Baufertigstellungsanzeigen von Neubauwohnungen sowie Dachgeschossausbauten und ähnlichen Projekten.
  • Umwandlungen werden nach dem Erstdatum der grundbuchlichen Eintragung erfasst. 

Milieuschutz in Berlin

Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), üblicherweise auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Für Eigentümer, Vermieter und Verkäufer ist Milieuschutz neben dem Mietendeckel ein zentraler Themenkomplex. Die Erhaltungssatzung greift in nahezu jede Phase eines Immobilien-Engagements ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da deren Entstehung nicht transparent ist. Bitte besuchen Sie hierzu auch unseren Milieuschutzbereich, wo Sie einen Überblick über unsere Leistungen finden. Mit Hilfe unserer Milieuschutzkarte können Sie prüfen, ob Ihre Liegenschaft in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB liegt, oder in einem Untersuchungs- oder Beobachtungsgebiet. Wir prüfen laufend alle relevanten BVV-Beschlüsse und aktualisieren unsere Milieuschutzkarte.

Bevölkerung in Berlin

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus etwa 195 Nationalitäten zusammen. Neben 2.999.676 Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2018), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt in ihrer Internationalität. 

Räumliche Konzentration

Die Strukturen der Bevölkerung mit Migrationshintergrund sind in Berlin sehr heterogen, zurückzuführen auf die historisch divergenten Entwicklungen vor der Wende. Noch heute ist der internationale Anteil der Bevölkerung im Westteil der Stadt fast dreimal so hoch, wie in den östlichen Bezirken. Sozialräumliche Muster sind sowohl hinsichtlich des Anteils von Migranten an der Gesamtbevölkerung der Bezirke und Quartiere als auch bezüglich der Herkunft erkennbar. In unserer Map können Sie nach Nationalitäten filtern und auf Bezirks- und LOR-Ebene den Anteil Ihrer Selektion anzeigen lassen.

Fast 200 Nationen

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus fast 200 Nationalitäten zusammen und beträgt rund 3,88 Millionen Menschen. Neben 2.99 Millionen Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2019), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt im Zusammenleben mit ausländischen Bürgern. Das Chart zeigt die Zusammensetzung der ausländischen Bevölkerung nach Nationalität.

Wanderungsbewegungen

Die Attraktivität Berlins drückt sich in Zuzügen aus, die sich in ihrer Zusammensetzung ständig verändern. Migrationszahlen weisen Unschärfen auf. Meist ist die Motivation sich als Zuziehender behördlich zu melden, größer, als sich wieder abzumelden, wenn die Stadt verlassen wird. Auch melden sich viele Menschen in Berlin, ohne tatsächlich hier zu leben, andere leben hier, ohne gemeldet zu sein. Mit etwa 20.500 Personen im Saldo, fällt das Wachstum für das Jahr 2019 im Vergleich mit den Vorjahren verhältnismäßig gering aus. Nach Nationalitäten gegliedert führen Zuwanderungen aus Polen, den USA, Rumänien die Liste an, gefolgt von Indien und Bulgarien. Im innerdeutschen Verhältnis beträgt das Saldo etwa 40 Personen. Suburban verliert Berlin im Jahr 2019 etwa 14.757 Personen an die Brandenburger Nachbargemeinden. Die meisten Fortzüge entfalten sich nach Oberhavel, Barnim, Dahme-Spree, Märkisch Oberland und Teltow-Fläming.

  • Alle Migrationen
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Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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