Berlin Immobilien 2023: Resilienz im Markt, Trends im Blick
Liebe Leserinnen und Leser,
unsere Daten zum Stand von 27.11.2023 deuten für den weiteren Verlauf 2023 auf leichte Korrekturen bis zu einer schwarzen Null bei den Bestandsimmobilien in Berlin hin. Auch wenn die Preise in einzelnen Bezirken stärker unter Druck stehen, zeigt die Entwicklung über die gesamte Stadt hinweg nur eine kleine Delle von -1,60 % zum Vorjahr. Dies entspricht 80 EUR/m² Wohnfläche. Im Vergleich zu anderen Immobilienmärkten in Deutschland mit teils zweistelligen Einbußen, stemmt sich der Hauptstadtmarkt damit erfolgreich gegen die zinsbedingte Schwäche. Auf lokaler Ebene stellen wir in 18 der 22 traditionellen Berliner Bezirke Preiskorrekturen fest, die sich aber meist innerhalb der Preissteigerungsspanne von 2022 bewegen. Sobald die Zinsen verlässlich in eine Seitwärtsbewegung übergehen oder sinken, rechnen wir mit einer raschen Erholung.
Die zuletzt gemessenen Preisrückgänge werden zudem durch die Wertsteigerungen der vergangenen Jahre relativiert. So lag der Medianpreis für eine Wohnung in Berlin vor 12 Jahren bei 1.780 EUR/m². Heute kostet ein vergleichbares Objekt etwa 5.440 EUR/m². Dies sind 205,30 % Preissteigerung.
Im Segment der Neubauten bleibt die Lage angespannt. Hohe Zinsen und Baukosten bringen in Kombination mit der allgemeinen Kaufzurückhaltung Bauträger in Schwierigkeiten. So liegt der aktuelle Median-Angebotspreis für Neubauwohnungen mit rund 8.390 EUR/m² um -4,40 % unter dem Niveau des Vorjahres.
Marktdaten
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 5.440 EUR/m² | - | 8.160 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 5.530 EUR/m² | -1,60 % | 8.540 EUR/m² | -4,40 % |
| 3 Jahre | 4.920 EUR/m² | 10,70 % | 6.560 EUR/m² | 24,30 % |
| 5 Jahre | 4.060 EUR/m² | 34,00 % | 6.090 EUR/m² | 34,00 % |
| 10 Jahre | 2.390 EUR/m² | 127,70 % | 3.630 EUR/m² | 124,70 % |
Nachdem die Kaufpreise in Berlin jahrelang nur von saisonalen Schwankungen beeinflusst wurden, sind sie Mitte 2022 erstmals leicht abgesackt. Zuvor sind letzte Preiserhöhungen messbar. Insgesamt ist die Steigerungsrate bereits seit Ende 2019 flacher geworden. Aktuell bewegen sich die Angebotspreise seitwärts, ohne nennenswerte Verluste.
Im Neubausegment werden mit Beginn der Corona-Pandemie starke Oszillationen sichtbar. Im geglätteten Verlauf geben die Listenpreise seither etwas nach. Die Zahl der vermarkteten Neubauwohnungen nimmt weiter ab. Aktuell erreichen wir den Stand zu Beginn unserer Messungen in 2007/2008.
Entwicklung in den Berliner Alt-Bezirken
Aktuell ist die Lage in den Berliner Bezirken sehr unterschiedlich. In 18 Ortsteilen liegen die Preise im Vergleich zum Vorjahr im Minus. Besonders nachgefragte Bezirke wie Neukölln und Friedrichshain und einige Mikrolagen in Tiergarten gewinnen hingegen mal mehr, mal weniger deutlich hinzu.
Clusterung nach Baujahren und Wohnungsgrößen
Das Bubblechart visualisiert die Kaufangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotspreisen. Obergrenze bei 350 m² Wohnfläche und einem 15.000 EUR/m². Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen.
Miethäuser
Der Teilmarkt für Mehrfamilienhäuser jagte in den zurückliegenden Jahren von einem Preisrekord zum nächsten. Der Mietendeckel und die Berliner Vorkaufspraxis sind Geschichte. Die hohen Zinsen haben in 2023 deutlich auf die Faktoren durchgeschlagen. Mietwohnhäuser bleiben dennoch eine nachgefragte Anlageklasse. Die Mieten werden aller Voraussicht in den kommenden Jahren weiter steigen. Lesen Sie für Zinshäuser in Berlin bitte unseren Zinshausbericht.
Trend
Der Immobilienmarkt in Berlin kannte über zwölf Jahre hinweg nur die Aufwärtsbewegung. Etwa 8 Jahre lang waren die Zinsen extrem niedrig. Gleichzeitig war das Aufholpotenzial im europäischen Vergleich enorm und das Wohnungsdefizit fundamental. Der Markt bewegte sich in einer Aufwärtsspirale, in der sich die preisbildenden Faktoren gegenseitig verstärkten.
Mit der Corona Pandemie wurde das Personal knapp, die Lieferketten waren gestört oder unterbrochen. Mit den steigenden Baupreisen geriet das Neubausegment nach einer langen Boomphase unter Druck. Mit dem Ukrainekrieg kam es zu einer weiteren Baukostensteigerung. Bauzinsen und Kaufzurückhaltung beim Konsumenten verstärkten den Effekt und haben insgesamt zu erheblichen Liquiditätsengpässen geführt. Aktuell mehren sich die Pleiten. Geplante, aber auch weit fortgeschrittene Projekte werden verzögert oder gestoppt. Die Banken sind sehr zurückhaltend mit Krediten. Für viele Bauträger wird der Exit immer schwieriger, weil die Käufer entweder abwarten, bis die Zinskonditionen wieder besser sind, oder das Risiko eines illiquiden Bauträgers scheuen.
Auch im Bestandsmarkt waren die niedrigen Bauzinsen lange Zeit der Treiber. Mit rund einem Prozent Zinsen lassen sich auch niedrige Renditen abbilden, wenn man auf steigende Mieten und Kaufpreise zählt. Bei höheren Bauzinsen muss die größer gewordene Deckungslücke entweder in durch niedrigere Kaufpreise, höhere Mieten oder beides ausgeglichen werden, was auch geschieht. Steigende Kaufpreise führen dann später zu einem Extrabonus. Damit sind die Voraussetzungen in Berlin für ein Immobilieninvestment eigentlich ideal. Denn derzeit geben die Preise in vielen Lagen nach, während gleichzeitig die Mieten spürbar steigen. Das Umfeld bietet gerade für Käufer mit Eigenkapital viele Chancen. Kaufwillige mit weniger Eigenkapital können zwei Strategien fahren: Kurze Kreditlaufzeit bei höheren Zinsen, um dann in einer besseren Zinslage eine Anschlussfinanzierung zu suchen. Oder lange Zinsbindungsfristen, zu denen die Banken bessere Konditionen gewähren, da auch die Geldhäuser von mittelfristig sinkenden Zinsen ausgehen und das Geschäft jetzt sichern wollen.
Der Investmentmarkt in der Hauptstadt tariert sich neu aus.
Handelt es sich bei den aktuellen Verwerfungen um temporäre Erscheinung? Einiges deutet darauf hin, dass der Bestandsmarkt sich schon bald erholt. Die Inflationsrate sinkt, die Bauzinsen etablieren sich zwischen 3,5-3,75 Prozent und die gesamtwirtschaftlichen Rahmendbedingungen in Berlin sowie die Zuzüge sind ungebrochen gut. Die Mieten steigen bei Neuvermietung und im Bestand.
Hinzu kommt, dass die derzeitigen Verluste im Verhältnis zu den Wertsteigerungen fast marginal erscheinen. Lag der Median-Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Berlin vor 10 Jahren bei etwa 2.390 EUR/m² oder vor 12 Jahren sogar bei nur 1.780 EUR/m², werden heute für vergleichbare Objekte rund 5.440 EUR/m² angesetzt. Das entspricht einem Gewinn von etwa 127,70 % in 10 Jahren oder 205,30 % in 12 Jahren. Eigentümer, die vor zehn Jahren gekauft haben, haben zudem noch nicht von extrem niedrigen Zinsen profitiert, die erst im Jahr 2016 unter die 2 % Marke rutschten. Wer in 2023 eine Anschlussfinanzierung für einen Kauf aus 2013 benötigt, steht daher bei weitem nicht vor einem Zinsschock. Insgesamt beginnen sich Käufer mit dem Gedanken zu arrangieren, dass Null-Komma-Zinsen vorerst nicht mehr zu erwarten sind. Auf einem moderaterem Preisplateau lassen sich bei steigenden Mieten gute Investitionen tätigen.
Wie wirkt sich die Krise im Neubau auf den Bestand aus? Mit jedem pausierten oder stornierten Bauprojekt werden dem Markt Wohnungen entzogen. Weniger Projekte führen zu weniger Wettbewerb und steigenden Preisen. Die verbleibenden, wirtschaftlich stabilen ohne (oder mit geringerem) Finanzierungs- und Zeitdruck, müssen Kostensteigerungen an die Käufer weitergeben. Insgesamt differenziert sich der Markt zwischen Neubau und Bestand damit wieder weiter aus, der Preisabstand zwischen beiden Klassen, der zuletzt immer kleiner wurde, wird wieder größer. Diesen Preisvorteil können Bestandswohnungen ausspielen, wobei zunehmend energetische Aspekte in die Überlegung einfließen.
Da darüber hinaus alles darauf hindeutet, dass der Wohnungsneubau weiter hinter dem Bedarf zurückbleibt, ist mindestens für die nächste Dekade mit einer hohen Dynamik auf dem Immobilienmarkt in Berlin zu rechnen.
Und der Mietwohnungsmarkt?
Der einfache Mietspiegel aus 2023 ist bereits die zweite Indexfortschreibung. Daher wird erst der qualifizierte Mietspiegel 2024 den Status Quo offenbaren. Der Mietpreisindex des Statistischen Bundesamts gibt an, dass die Wohnungsmieten in den vergangenen zweieinhalb Jahren nur um 4,2 Prozent gestiegen sind, während die Inflation im selben Zeitraum deutlich höher lag. Aufschluss über die tatsächliche Miethöhe in Berlin wird auch der Zensus 2022 geben. Es kann damit gerechnet werden, dass die Mieten, die nach der reduzierten Kappungsgrenze in Berlin aktuell um 15 % alle drei Jahre erhöht werden dürfen, auf unbestimmte Zeit diese Spanne voll ausschöpfen können. Die Phase, in der die Bestandsmieten sich nur wenig entwickelten, während die Neuvertragsmieten in die Höhe schossen, dürfte bald in eine Annäherung gehen. Auch die Politik erkennt diese Zusammenhänge und setzt auf eine Erweiterung kommunaler Bestände. In diesem Zusammenhang wird die Teilung des Mietmarktes in Bestands- und Neuvertragsmieten künftig eher einer Teilung zwischen kommunalen und privaten Beständen gleichkommen.
Wann könnte der Markt wieder anziehen?
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in 10 Schrittren den Leitzinsen auf aktuell auf 4,50 Prozent erhöht. Zuletzt lag der Leitzins im Euroraum im Sommer 2008, im Auge der internationalen Wirtschaftskrise, mit 4,25 Prozent etwas unter diesem Wert. Etwa ein halbes Jahr später begann die EZB in mehreren Schritten den Satz zu senken. Ökonomen gehen davon aus, dass der Zinsschritt vom 14.09 der Höchststand erreicht ist.
Die Einschätzungen von IWF und EZB zum möglichen weiteren Inflationsverlauf liegen nah beieinander. Konkret projiziert die EZB eine Inflation von 5,4 % in 2023, 3,0 % in 2024 und 2,2 % in 2025 (Quelle). Folgt man den Projektionen, läge die Inflation im Jahr 2025 wieder im Zielkorridor von knapp über 2 Prozent.
Der letzte Zinsschritt vom 14.09. dürfte in der Zinspolitik der Banken bereits eingepreist sein, entsprechend werden die Bauzinsen nach der Erhöhung vermutlich nicht weiter steigen und bewegen sich in 2023 weiter im Bereich zwischen 3,75 und 3,9 Prozent.
Berliner Mietmarkt: Wohnen wird teurer
In Berlin wird die Mietsituation immer schwieriger. Hohe Zinsen verteuern den Wohnungskauf und führen zu Ausweichbewegungen in den Mietmarkt hinein. Besonders drastisch ist der Verlust bezahlbaren Wohnraums durch den gescheiterten Mietendeckel, dessen Einführung im Februar 2020 bis heute zum Verlust von über 40 Prozent des vormals überwiegend intakten und preisgünstigen Mietmarktes geführt hat.
Der Mietwohnungsmarkt in Berlin ist seither in vier Segmente aufgeteilt.
- Im Markt für Bestandsmieten, also für bestehende Mietverhältnisse beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete laut Mietspiegel 7,16 EUR/m². Es darf aber bezweifelt werden, wie realistisch dieser Wert ist. In 2024 ist der Senat gezwungen, einen qualifizierten Mietspiegel herauszugeben. Marktbeobachter rechnen mit einer Anpassung des Mietniveaus um mindestens 10 Prozent.
- Der gescheiterte Berliner Mietendeckel und andere regulatorische Markteingriffe haben zu Ausweichbewegungen der Vermieter in den Markt für legale Zeitvermietungen geführt, um Vermietungen rentabel zu halten. Im Segment der möblierten und befristeten Vermietungen mit Quadratmeterpreisen über 20 EUR/m² haben wir 16.900 Angebote ermittelt.
- Im Standard-Neuvermietungsmarkt liegt unseren Berechnungen zufolge die Durchschnittsmiete im aktuellen Quartal bei 13,05 EUR/m²,. In den letzten 12 Monaten haben wir in diesem Segment bis 20 EUR/m² Nettokaltmiete insgesamt 22.350 Anzeigen registriert, mit einem Anstieg um etwa 10,70 % zum Vorjahreszeitraum.
- Neuwohnungen und zeitlich befristete Vermietungen liegen derzeit bei durchschnittlich 24,85 EUR/m²
Neubaumieten
Die Angebotssmieten von Neubauwohnungen in Berlin liegen aktuell bei durchschnittlich rund 24,85 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 14,90 % entspricht. In 5 Jahren entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 67,50 %.
Preisindex Mieten Berlin
Stand 27.11.2023 , Median-Angebotsmieten Bestand und Neubau.
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 13,05 EUR/m² | - | 25,85 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 11,80 EUR/m² | 10,70 % | 22,50 EUR/m² | 14,90 % |
| 3 Jahre | 11,00 EUR/m² | 18,90 % | 18,00 EUR/m² | 43,50 % |
| 5 Jahre | 10,95 EUR/m² | 19,10 % | 15,45 EUR/m² | 67,50 % |
Vogelperspektive Mietangebote nach Baujahren und Wohnungsgrößen (12 Monate)
Das Bubblechart visualisiert die Mietangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotsmieten. Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen.
Angebotsmieten in den Bezirken
Entwicklung der Mietangebote in Berlin im Jahresverlauf. Die Angebotsmieten werden jeweils für drei Monate rückwirkend berechnet. Kappung bei 20 EUR/m².
Baufertigstellungen und Umwandlungen
Die Wohnungsknappheit in Berlin ist nicht nur ein Ergebnis des Zuzugs. Schon in der Vergangenheit konnte der Bedarf an Wohnraum nicht ausreichend gedeckt werden. 2013 lebten etwa 3,47 Millionen Menschen in Berlin, bei einem Wohnungsbedarf von 1,971 Millionen, berechnet auf die damalige durchschnittliche Haushaltsgröße. Damit fehlten bereits zu diesem Zeitpunkt rund 89.000 Wohnungen, und die Bevölkerung der Stadt ist seither erheblich gewachsen.
In unseren Maps analysieren wir Baumaßnahmen und Umwandlungen auf Ebene der Altbezirke. In unseren Bezirksreports erweitern wir die Analyse auf 448 Berliner Quartiere. Baufertigstellungen umfassen Neubauwohnungen sowie den Ausbau von Dachgeschossen und Nebengelassen. Umwandlungen werden anhand des Datums der ersten grundbuchlichen Vermerke ermittelt.
Milieuschutz in Berlin
Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), üblicherweise auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Für Eigentümer, Vermieter und Verkäufer ist Milieuschutz ein zentraler Themenkomplex. Die Erhaltungssatzung greift in nahezu jede Phase eines Immobilien-Engagements ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da deren Entstehung nicht transparent ist. Bitte besuchen Sie hierzu auch unseren Milieuschutzbereich, wo Sie einen Überblick über unsere Leistungen finden. Mit Hilfe unserer Milieuschutzkarte können Sie prüfen, ob Ihre Liegenschaft in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB liegt, oder in einem Untersuchungs- oder Beobachtungsgebiet. Wir prüfen laufend alle relevanten BVV-Beschlüsse und aktualisieren unsere Milieuschutzkarte.
Bevölkerung in Berlin
Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus etwa 200 Nationalitäten zusammen. Neben etwa 3 Millionen Bürgern deutscher Nationalität, entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt in ihrer Internationalität.
Bevölkerungssaldo 2022 bei 76.000 Menschen
Das Bevölkerungswachstum in Berlin bleibt eine treibende Kraft. Zum Wanderungssaldo von über 76.000 Menschen, hat in 2022 maßgeblich der Krieg in der Ukraine beigetragen. Anders als im Syrienkrieg der Jahre 2015 und 2016, kann Berlin heute auf mehr Flächenreserven zurückgreifen. Ein Blick auf die Migrationszahlen für 2022, die sich 2023 in ähnlicher Form fortsetzen werden, verdeutlicht, warum Immobilien in Berlin perspektivisch nicht an Wert verlieren können. Der Nachfrageüberhang bleibt fundamental.
- Alle Migrationen
- International
- National
- Suburban
- Binnen
Die Strukturen der Bevölkerung mit Migrationshintergrund sind in Berlin sehr heterogen, was auch auf die Nachwendezeit zurückzuführen ist. Noch heute ist der internationale Anteil der Bevölkerung im Westteil der Stadt fast dreimal so hoch, wie in den östlichen Bezirken. Sozialräumliche Muster sind sowohl hinsichtlich des Anteils von Migranten an der Gesamtbevölkerung der Bezirke und Quartiere als auch bezüglich der Herkunft erkennbar. In unserer Map können Sie nach Nationalitäten filtern und auf Bezirks- und LOR-Ebene den Anteil Ihrer Selektion anzeigen lassen.
Fast 200 Nationen
Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus fast 200 Nationalitäten zusammen und beträgt rund 3,77 Millionen Menschen. Neben 2.98 Millionen Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2022), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt im Zusammenleben mit ausländischen Bürgern. Das Chart zeigt die Zusammensetzung der ausländischen Bevölkerung nach Nationalität.
Dieser Report wurde zuletzt am 27.11.2023 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.