Letztes Update: 18.09.2019

Immobilienmarkt Berlin 2019

In Berlin sind nicht nur die Kaufpreise und Mieten gestiegen, sondern auch die Anforderungen an die Akteure. Nirgendwo sonst in Deutschland wird der Rahmen für Engagements so eng gesetzt und nirgendwo sonst agiert die öffentliche Hand mit so viel Interpretationsspielraum im Umgang mit Regelungen und Gesetzen. Um auch unter schwieriger werdenden Bedingungen erfolgreich zu sein, benötigen Sie belastbare Informationen und den richtigen Partner. Wir gehören zu den führenden Unternehmen in Berlin, wenn es um Verkäufe und Akquisitionen in Regulierungszenarien geht. 

Immobilienmarkt Berlin im Überblick

Wer auf den Immobilienmarkt in Berlin blickt, erkennt eine komplexe Situation. Einerseits legt Berlin erheblich an Tempo und Dynamik zu und entwickelt sich zu einem internationalen Standort für Wissenschaft und Forschung. Bei Startups und Millenials nimmt Berlin einen Spitzenplatz ein, noch vor London, New York oder Amsterdam. Getragen vom anhaltenden Influx wachsen Wirtschaft, Löhne und Beschäftigung. Das sind beste Voraussetzungen für einen boomenden Immobilienmarkt.

Auf der anderen Seite wird reguliert, was das Zeug hält. Immer mehr Milieuschutzgebiete, die Vorkaufspraxis der Bezirke, die Umwandlungsverordnung, Enteignungsdebatten und zuletzt der Beschluss zum Mietendeckel bleiben nicht ohne Wirkung. Regulierung kann Marktgesetze aber bestenfalls dämpfen, nicht jedoch aufheben. Und da die Mieten und Kaufpreise in der deutschen Hauptstadt im internationalen Vergleich günstig sind und die Nachfrage ungebrochen ist, ist keine Umkehrung zu erwarten, solange der Senat nicht “gegenbaut”. Wie immer gibt es eine Einschränkung: Unter den schwieriger gewordenen Bedingungen machen sich Käufer die Kaufentscheidungen nicht mehr so leicht, wie noch vor ein oder zwei Jahren. Die Wirtschaftlichkeit einer Akquisition wird kritischer geprüft und Verkäufer müssen sich einem Realitäts-Check unterziehen. Insgesamt steigen die Angebotspreise spürbar langsamer. 

Wer erkennt, dass es eine neue Normalität gibt, kann sich darauf einstellen. Unser Marktreport soll Ihnen als erste Orientierung dienen. Wir glauben, dass es wenig Immobilienmakler in Berlin gibt, die sich in unserer Detailtiefe und Wissensbreite mit dem Markt auseinandersetzen. Wir sind Generalisten und Spezialisten zugleich. Gerne stehen wir für Ihre individuellen Anforderungen zur Verfügung.

Guthmann Estate. Viel mehr als nur Makler.

Bestand

Median Angebotspreis
4.590 EUR/m²
+14,50 %
Median Angebotsmiete
11,35 EUR/m²
+1,50 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.380 EUR/m²
+5,00 %
Median Angebotsmiete
17,00 EUR/m²
+7,90 %

Wohnungsangebot wächst nicht mit

Treibende Kraft auf dem Immobilienmarkt Berlin ist das Bevölkerungswachstum durch Zuzug. Eine wachsende Stadt benötigt einen wachsenden Immobilienmarkt. In Berlin besteht jedoch bereits heute eine hohe Unterdeckung. Unseren Berechnungen zufolge fehlen derzeit etwa 205.000 Einheiten zur Deckung des aktuell bestehenden Bedarfes. Wir ermitteln das Defizit indem wir die Einwohnerzahl durch die statistische Haushaltsgröße teilen. Das Ergebnis subtrahieren wir vom Ist-Bestand und erhalten das Defizit, welches wir unten nach Ortsteilen gliedern. Die Größe der Quader bezieht sich auf die Einwohnerzahl der Ortsteile, die Farbe signalisiert das prozentuale Wohnungsdefizit bezogen auf den existierenden Wohnungsbestand. 

Angebotspreise und Mieten nach Bezirken

Bezirk Kauf (EUR/m²) Bestand Neubau Miete (EUR/m²) Bestand Neubau
Charlottenburg 5.190 9.000 13,95 18,30
Friedrichshain 4.640 6.520 14,40 18,50
Marzahn-Hellersdorf 2.950 4.100 8,25 11,05
Köpenick 3.700 5.040 10,05 13,50
Kreuzberg 5.490 7.890 14,40 18,50
Lichtenberg 3.700 5.130 9,95 12,50
Mitte 6.810 8.320 17,00 21,05
Moabit 4.050 6.950 16,70 9,75
Neukölln 3.960 5.180 11,10 16,10
Pankow 4.020 4.910 10,25 13,50
Prenzlauer Berg 5.710 6.830 15,00 20,00
Reinickendorf 3.310 4.990 9,80 14,95
Schöneberg 4.670 6.430 13,50 18,10
Spandau 3.040 5.050 8,85 12,60
Steglitz 4.330 6.340 10,85 15,05
Tempelhof 3.530 4.640 10,25 17,20
Tiergarten 5.110 7.840 14,90 18,05
Treptow 3.320 4.670 10,45 13,50
Wedding 4.020 5.930 11,60 17,50
Weißensee 4.410 4.980 11,05 15,10
Wilmersdorf 5.330 7.670 13,80 18,50
Zehlendorf 5.140 7.080 11,50 16,80

Kaufpreisentwicklung Berlin

Die Kaufpreise in Berlin haben sich flächendeckend nach oben entwickelt. Über die Stadt betrachtet, ergibt sich im 10-Jahres-Zeitraum folgende Entwicklung der Median-Angebotspreise im Bestandssegment und im Neubau.

Kaufpreisindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 4.590 EUR/m² - 6.380 EUR/m² -
1 Jahr 4.010 EUR/m² 14,50 % 6.070 EUR/m² 5,00 %
3 Jahre 3.200 EUR/m² 43,40 % 5.000 EUR/m² 27,50 %
5 Jahre 2.570 EUR/m² 78,80 % 3.700 EUR/m² 72,50 %
10 Jahre 1.530 EUR/m² 199,30 % 2.800 EUR/m² 127,90 %

12 Monate Berlin

Die Vogelperspektive auf den Berliner Immobilienmarkt der vergangenen 12 Monate zeigt, wie die Preise durch Baujahre, Lagen, Vermietungsstand, Zustand und anderen Faktoren beeinflusst werden. Wir clustern den Markt nach Baujahresklassen und zeigen im Diagramm die Angebotsverteilung nach Größe und Quadratmeterpreis. Wir setzen aus Gründen der Übersichtlichkeit die Obergrenzen bei einer Wohnungsgröße von 300 m² und einem Quadratmeterpreis von 12.000 EUR/m² an. Sie können im Menü die Baujahresklassen deselektieren. In den Bezirksreports finden Sie diese Analyse auf lokaler Ebene. 

Bestand und Neubau

In den zurückliegenden 12 Monaten wurden etwa 34.180 Wohnungsangebote im Bestandssegment in Berlin inseriert. Der mittlere Angebotspreis beträgt aktuell rund 4.590 EUR/m². Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum liegt damit bei ca. 14,50 %. Im Neubausegment liegt der mittlere Listenpreis über alle Lagen und Wohnungstypen bei derzeit etwa 5.940 EUR/m², gemessen an 6.460 Angeboten. Baukosten und Baulandpreise sorgen für einen anhaltenden Preisauftrieb. Neubauprojekte werden im Mittel um 5,00 % höher eingepreist, als vor einem Jahr.

Evolution der Preissegmente in Berlin

Wir unterteilen den Angebotsmarkt für unsere Betrachtung in vier Preissegmente. Es zeigt sich, dass seit Jahren parallel zum Preisanstieg eine Reduzierung der Angebotszahlen und eine Verschiebung vom unteren Preissegment in die beiden mittleren Hauptsegmente stattfindet. Eine Verlangsamung des Trends über das gesamte Stadtgebiet ist nicht auszumachen, wobei sich eine zunehmende Differenzierung der Preise nach Lagen abzeichnet. 

Berlin-Immobilien: Kurzfristige Entwicklung der Angebotspreise

Im 12-Monats-Verlauf werden saisonale Schwankungen und gegebenenfalls Auswirkungen regulatorischer Maßnahmen sichtbar. In der Betrachtung über das gesamte Stadtgebiet sind die Auswirkungen schwach ausgeprägt, bei einer fortschreitenden Verknappung des Angebotes. 

Mieten

Der Mietsanstieg in Berlin ist gebremst. In unseren Auswertungen berücksichtigen wir die Mietangebote der gängigen Portale und Tageszeitungen in Berlin. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften gehen dazu über, Mietangebote über interne Kanäle zu vermitteln. Es kann davon ausgegangen werden, dass der durch uns ermittelte Medianwert bei Hinzunahme des kommunalen Angebotes niedriger ausfallen würde. 

Mieten im Neubau

Die Ursachen für die starken Anstiege der vergangenen Jahre sind nur unter anderem im knappen Angebot und dem deutlich zu langsamen Neubau von Wohnungen zu verorten. Stark gestiegene Erstellungskosten und Grundstückspreise tragen maßgeblich zur Mietentwicklung bei. Im frei finanzierten Wohnungsbau rühren etwa 50 Prozent der Herstellungskosten von den Bauhaupt- und Baunebenkosten. Über alle Gewerke sind die Preise der Bauleistungen innerhalb von 10 Jahren erheblich gestiegen. Etwa 30 Prozent gehen auf Kosten des baureifen Baugrundes, für den die Preise sich innerhalb von fünf Jahren bis zu verfünffacht haben. Insgesamt lassen sich auch geförderte Mieten im oft zitierten Zielkorridor von 6,50 EUR/m² bis 10,00 EUR/m² zu den vorgenannten Bedingungen im Neubau nicht realisieren. Entsprechend haben sich die Mieten im Neubausegment entwickelt. Die inserierten Neuvertragsmieten liegen aktuell bei durchschnittlich rund 15,55 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 3,90 % entspricht, bezogen auf 5.800 Angebote in 12 Monaten. Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 33,50 %

Bestandsmieten

Vor dem Hintergrund eines Fehlbestandes von etwa 200.000 Wohnungen reagierte der Mietmarkt in Berlin über Jahre mit steigenden Preisen. Über fast alle Baujahresklassen hinweg weisen große Wohnungsbestände in Folge langjähriger Vermietung mehr oder minder starke Erosionserscheinungen auf, die vor Neuvermietungen teilweise umfangreiche Modernisierungmaßnahmen erfordern, die wiederum über Mietanpassungen kompensiert werden. Mit dem Mietendeckel, der im Juni 2019 beschlossen wurde, kam es zuletzt auch zu vorgezogenen Mieterhöhungen im Bestand. Mit der Einführung des Mietendeckels gehen künftig mehr Einheiten unmodernisiert in die Neuvermietung, was eine dämpfende Wirkung auf die Mieten hat, mittelfristig aber zu einer Beschleunigung der Erosion der Wohnungen und Gebäude führen wird. Der Staat hat in den vergangenen Jahren durch eine Reihe von Eingriffen in den Bestandsmarkt die Mieten weitgehend reguliert. Der Mietspiegel 2019 weist bei den Bestandsmieten infolgedessen eine Steigerungsrate von nur noch 2,5 Prozent p.a. aus. Im Markt für Neuvermietungen liegt dieser Wert unseren Auswertungen zufolge, Stand August 2019, bei etwa 2,8 Prozent.

Mietpreisindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 11,35 EUR/m² - 17,00 EUR/m² -
1 Jahr 11,15 EUR/m² 1,50 % 15,75 EUR/m² 7,90 %
3 Jahre 9,50 EUR/m² 19,10 % 12,50 EUR/m² 35,70 %
5 Jahre 8,45 EUR/m² 34,00 % 11,90 EUR/m² 42,90 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Charlottenburg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

In den Mietpreissegmenten zeigt sich seit 2012 eine deutliche Verschiebung in höhere Preissegmente. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 77.450 Bestandswohnungen auf dem Markt für Neuvermietungen angeboten. Das höchste Angebot registrieren wir in den mittleren Preissegmenten von 8 - 11 EUR/m² und 11 - 14 EUR/m². 

Berlin-Immobilien: Kurzfristige Entwicklung der Angebotsmieten

Im 12-Monats-Verlauf werden saisonale Schwankungen und gegebenenfalls Auswirkungen regulatorischer Maßnahmen sichtbar.

Milieuschutzgebiete

Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), meist auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Da immer mehr Milieuschutzgebiete in Berlin eingeführt werden, verzichten wir an dieser Stelle auf eine Aufzählung. Für Eigentümer und Verkäufer ist der Milieuschutz neben dem Mietendeckel zum zentralen Themenkomplex geworden. Die Erhaltungssatzung greift in nahezu jede Phase eines Immobilien-Engagements ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da deren Entstehung nicht transparent ist. Was Senat und Bezirke als stärkstes Instrument gegen die Spekulation mit Wohnraum auf dem Berliner Immobilienmarkt betrachten, stellt Eigentümer, die Mietshäuser in Gebieten unter Erhaltungsverordnungen besitzen, vor erhebliche Probleme. Bitte besuchen Sie hierzu auch unseren Milieuschutzbereich, wo Sie einen Überblick über unsere Leistungen finden. In unserer Milieuschutzkarte können Sie prüfen, ob Ihre Liegenschaft in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB liegt, oder in einem Untersuchungs- oder Beobachtungsgebiet. Wir prüfen monatlich alle relevanten BVV-Beschlüsse und aktualisieren unsere Milieuschutzkarte.

Bevölkerung in Berlin

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus etwa 195 Nationalitäten zusammen. Neben 2.999.676 Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2018), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt im Zusammenleben mit ausländischen Bürgern. Das Chart zeigt die Zusammensetzung der ausländischen Bevölkerung nach Nationalität.

Wanderungsbewegungen

Die Attraktivität Berlins drückt sich in Zuzügen aus, die sich in ihrer Zusammensetzung ständig verändern. Migrationszahlen weisen Unschärfen auf. Meist ist die Motivation sich als Zuziehender behördlich zu melden, größer, als sich wieder abzumelden, wenn die Stadt verlassen wird. Auch melden sich viele Menschen in Berlin, ohne tatsächlich hier zu leben, andere leben hier, ohne gemeldet zu sein. Unsere Visualisierungen beruhen auf den Daten des Amtes für Statistik und zeigen die Zuzüge nach Herkunftsländern.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen

Rahmenbedingungen

Die Rahmenbedingungen für Immobilien-Engagements in Berlin sind gut, befinden sich aber stets im Spannungsfeld zwischen Angebotsknappheit und Marktregulierung. Stadt und Bezirke setzen insbesondere in den innerstädtischen Lagen auf die Dämpfung von Kaufpreisen und Mieten durch regulatorische Markteingriffe. Neben der Einführung weiterer Milieuschutzgebiete wurde im Juni 2019 der sogenannte Mietendeckel beschlossen, der die Mieten in Berlin für die Dauer von 5 Jahren einfrieren soll. Unser Haus berät Sie gerne zum Themenkomplex rund um den Milieuschutz und dem Umgang mit Immobilien im Milieuschutz. 

Trotz schwieriger werdender politischer Umstände bleibt der Berliner Immobilienmarkt weiterhin ein gefragter Investitionsstandort. Die Preisanstiege in Berlin beruhen primär auf Nachholeffekten und Knappheit. Solange das Angebot der Nachfrage nicht folgen kann, werden die staatliche Markteingriffe die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise zwar dämpfen, aber nicht stoppen können. Der dem Mietspiegel 2019 zufolge gebremste Mietanstieg in Berlin von 2,5 Prozent im Jahr zeigt, dass die 2015 eingeführte Mietpreisbremse Wirkung entfaltet. Mit der Einführung des Mietendeckels werden die Mieten in Berlin seit Juni 2019 eingefroren. Die zuletzt durch Anwendung der Umwandlungsverordnung zurückgegangene Zahl von Umwandlungsanträgen wird in Folge des Mietendeckels durch Vorratsteilungen wieder zunehmen aber erst in etwa 7 Jahren zu einer Erhöhung des Wohnungsangebots für Eigentumswohnungen in Berlin führen. In der Zwischenzeit führt die restriktive Gesetzgebung hingegen zu einer weiteren Verknappung in deren Folge die Kaufpreise weiter anziehen. Mit Milieuschutzgebieten soll dieser Entwicklung entgegengewirkt werden. Ohne den Bau von neuen Wohnungen in ausreichender Zahl, wird es der Landespolitik jedoch nicht gelingen, eine spürbare Entspannung auf dem Wohnungsmarkt herbeizuführen.

Dieser Report wurde zuletzt am 18.09.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.