Update: 15.07.2024

Immobilienreport Berlin Q3 2024

Mit einer Leitzinssenkung um 0,25 Basispunkte hat die EZB einen Impuls an die Märkte gesendet. Die Bauzinsen liegen aktuell zwar unter dem Niveau von 2023, sind aber noch volatil mit kleinen Spitzen. Die Angebotspreise in Berlin steigen 90 Tage zurückgerechnet um 1,20 % Prozent. Marktwende oder Stabilisierung - das bleibt vorerst  abzuwarten. Es wird noch ein wenig dauern, bis die Immobilienpreise zurück zum letzten Höchststand finden. Für Investoren und Selbstnutzer ist der Zeitpunkt jedoch ideal. Alle Daten, Fakten und Insights zum Berliner Immobilienmarkt finden Sie hier.

 

Aktuelle Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmarkt - Juli 2024

Liebe Leserinnen und Leser.

Die jüngste Senkung des EZB-Leitzinses um 0,25 Basispunkte könnte möglicherweise den Beginn eines neuen Preiszyklus auf dem Berliner Immobilienmarkt markieren. Für das zweite Halbjahr 2024 stellen wir fest, dass sich eine Bodenbildung abzeichnet, jedoch noch keine eindeutige Trendwende erkennbar ist. Die aktuellen Angebotspreise entsprechen etwa dem Niveau von Oktober 2021 und haben den Tiefpunkt von durchschnittlich 4.800 EUR/m² deutlich hinter sich gelassen. Insgesamt entspricht die Marktlage einem leichten Zick-Zack-Kurs bei einer sich stabilisierenden Aufwärtsbewegung.

Im Jahr zwei nach der Zinswende setzt ein Umdenken ein. War das Kaufmotiv von 2010 bis 2022 überwiegend zinsgetrieben, erweitert sich nun der Blickwinkel. Davon profitieren insbesondere Metropolräume. In Berlin wachsen neben der Bevölkerung auch die Wirtschaftsleistung und die Einkommen. Die Hauptstadt überzeugt durch hervorragende Universitäten, prosperierende Wirtschafts- und Wissenschaftsstandorte, Tech-Start-ups und internationale Arbeitgeber. Berlin hat sich zur paneuropäischen Wissensmetropole und zum Motor sozio-ökonomischen Fortschritts entwickelt und bietet eine ausgezeichnete Makrolage mit vielen differenzierten Mikrolagen.

Der aktuelle Stand zum 15.07.2024 zeigt eine jährliche Entwicklung von -2,00 % Prozent. Dieser Rückgang relativiert sich bei kürzerer Betrachtung: In den letzten drei Monaten stiegen die Angebotspreise stadtweit um 1,20 %.

Auch die Verkaufsabschlüsse nehmen wieder zu. Selbstnutzer wollen von günstigeren Kaufpreisen und einem größeren Angebot profitieren. Investoren betrachten die historische Preisentwicklung und planen mittel- bis langfristig klare Aufwärtsbewegungen ein.

Für den Markt für Mehrfamilienhäuser hat uns der Gutachterausschuss Berlin zum Stand von Mitte Juni nur 208 Abschlüsse gemeldet. Details finden Sie in unserem Zinshausbericht.

Für das zweite Halbjahr 2024 sind Sie mit unseren Zahlen, Analysen und Einschätzungen gut vorbereitet. Wir stehen Ihnen mit Markt- und Marketingexpertise sowie individuellen Lösungsansätzen zur Seite. GUTHMANN® ist als datengesteuerter Immobilienmakler in Berlin Ihre sicherste und beste Adresse für Verkauf und Investition.

Ihr Peter Guthmann

Bezirke auf einen Blick

Von knapp 3.700 bis 8.100 EUR/m² reicht die Angebotspreisspanne für Bestandswohnungen in Berlin. An der Spitze liegt der Ortsteil Mitte, gefolgt von Tiergarten, Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Wilmersdorf. Am günstigsten sind Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf und Spandau. Ein ähnliches Bild zeigt sich im Neubau, wo Mitte, Zehlendorf und Prenzlauer Berg die höchsten Preise haben. Die höchsten Durchschnittsmieten im Bestand werden in Charlottenburg verlangt. Bei Neubauwohnungen sind Mikroapartments in Köpenick am teuersten, gefolgt von Mitte und Tiergarten.

Bezirk Bestand 12 Monats-Preisentwicklung Bestand Median Angebotspreis Neubau 12 Monats-Preisentwicklung Neubau Median Angebotspreis
Charlottenburg
+2,20 % 6.240 EUR/m²
+3,30 % 11.010 EUR/m²
Friedrichshain
-1,40 % 6.000 EUR/m²
-1,30 % 9.110 EUR/m²
Köpenick
-2,20 % 4.830 EUR/m²
-6,20 % 7.290 EUR/m²
Kreuzberg
-8,90 % 6.290 EUR/m²
-4,20 % 10.160 EUR/m²
Lichtenberg
+2,60 % 4.690 EUR/m²
+10,20 % 7.160 EUR/m²
Marzahn-Hellersdorf
-16,50 % 3.660 EUR/m²
+6,80 % 5.590 EUR/m²
Mitte
-2,00 % 8.220 EUR/m²
-1,10 % 13.890 EUR/m²
Moabit
+3,70 % 5.340 EUR/m²
+5,90 % 9.290 EUR/m²
Neukölln
-5,90 % 4.630 EUR/m²
+11,50 % 8.670 EUR/m²
Pankow
-6,10 % 4.700 EUR/m²
-6,50 % 7.030 EUR/m²
Prenzlauer Berg
-3,30 % 6.820 EUR/m²
-5,40 % 10.820 EUR/m²
Reinickendorf
-3,50 % 4.250 EUR/m²
-4,60 % 7.180 EUR/m²
Schöneberg
+0,80 % 5.910 EUR/m²
+0,10 % 10.260 EUR/m²
Spandau
-3,10 % 3.970 EUR/m²
+10,00 % 6.610 EUR/m²
Steglitz
+0,30 % 4.840 EUR/m²
-3,90 % 7.840 EUR/m²
Tempelhof
+0,20 % 4.390 EUR/m²
+0,40 % 6.400 EUR/m²
Tiergarten
-4,70 % 8.130 EUR/m²
-14,40 % 9.620 EUR/m²
Treptow
-2,40 % 4.160 EUR/m²
+1,90 % 6.530 EUR/m²
Wedding
-2,90 % 4.500 EUR/m²
-2,50 % 7.500 EUR/m²
Weißensee
-7,70 % 4.710 EUR/m²
-0,60 % 8.480 EUR/m²
Wilmersdorf
-0,30 % 6.590 EUR/m²
-14,80 % 9.630 EUR/m²
Zehlendorf
-6,10 % 5.460 EUR/m²
+13,50 % 11.350 EUR/m²

Bestandsimmobilien

Der Bestandsmarkt in Berlin hat sich über zwölf Jahre kontinuierlich nach oben entwickelt. Eine lang anhaltende Phase niedriger Zinsen, umfangreicher Zuzüge, attraktives Aufholpotenzial und ein signifikantes Wohnungsdefizit trieben den Markt in den vergangenen Jahren in eine Aufwärtsspirale. Lag der Median-Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Berlin vor 12 Jahren noch bei etwa 2.030 EUR/m², so werden heute für vergleichbare Objekte rund 5.410 EUR/m² verlangt. Dies entspricht in den vergangenen zwölf Jahren einem Wertzuwachs von etwa 166,50 %. Eigentümer, die den Erwerb ihrer Immobilien vor zehn Jahren finanziert haben, konnten damals noch nicht von den Niedrigzinsen profitieren, die erst im Jahr 2016 unter die 2-Prozent-Marke gefallen waren. Wer im laufenden Jahr 2024 eine Anschlussfinanzierung für einen Kauf aus dem Jahr 2014 benötigt, kann aktuell zu ähnlichen oder maximal leicht schlechteren Konditionen finanzieren. Kredite mit 5-jähriger Laufzeit sind derzeit teuerer als mit 10 Jahren Zinsbindung. Dies ist ein Indiz dafür, dass auch die Kreditinstitute mit sinkenden Zinsen rechnen. 

Beurkundete Kaufpreise für Bestandswohnungen

Bezirk Mitte Friedrichshain-Kreuzberg Pankow Charlottenburg-Wilmersdorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Neukölln Treptow-Köpenick Marzahn-Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Berlin
2022 Kaufpreise EUR/m² 5.976 6.024 5.933 6.169 3.595 5.092 4.917 4.923 4.231 3.733 4.403 4.128 5.344
2023 Kaufpreise EUR/m² 5.844 5.844 5.623 5.906 3.457 4.793 4.699 4.653 4.179 3.503 4.382 3.994 5.105
Differenz -2% -3% -5% -4% -4% -6% -4% -5% -1% -6% 0% -3% -4%
2022 Anzahl 1.258 1.266 1.238 1.565 464 1.037 1.239 748 551 142 317 512 10.337
2023 Anzahl 974 1.044 884 1.144 390 797 931 661 447 108 307 436 8.123
Differenz -23% -18% -29% -27% -16% -23% -25% -12% -19% -24% -3% -15% -21%

Berliner Bestandsimmobilien 2024: Chancen für Investoren

Berliner Bestandswohnungen präsentieren sich 2024 als hochinteressant für Investoren. Nach einer Phase der Konsolidierung deutet vieles auf eine rasche Wiederbelebung des Marktes hin. Angesichts moderater Kaufpreise und der Aussicht auf steigende Mieten können Investoren innerhalb der üblichen Finanzierungslaufzeiten mit erheblichen Wertsteigerungen und steigenden Mietrenditen rechnen. Milieuschutz und Aufteilungsverbot sorgen weiterhin dafür, dass neue Wohnungen nur in geringer Zahl auf den Markt kommen.

Kaufpreis-Index Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.410 EUR/m² - 8.550 EUR/m² -
1 Jahr 5.520 EUR/m² -2,00 % 8.230 EUR/m² 3,90 %
3 Jahre 5.130 EUR/m² 5,50 % 7.390 EUR/m² 15,70 %
5 Jahre 4.490 EUR/m² 20,60 % 6.260 EUR/m² 36,60 %
10 Jahre 2.580 EUR/m² 110,20 % 3.710 EUR/m² 130,70 %

Preise setzen zum Sprung an

In Berlin sind die Kaufpreise für Immobilien über viele Jahre allenfalls saisonal geschwankt. Mitte 2022 gab es dann erstmals seit längerer Zeit einen Rückgang der Preise. Der weitere Verlauf im zweiten Quartal 2024 wird von den kommenden Zins-Entscheidungen der EZB beeinflusst.

Längere Vermarktungszeiten und mehr Angebot

Der Berliner Immobilienmarkt für Bestandsimmobilien gliedert sich in drei wesentliche Segmente. Die Preiskorrekturen der Jahre 2022 und 2023 bewirkten eine Stärkung des unteren Preissegments. Zugleich verlängerten sich die Vermarktungszeiten, was ein erhöhtes Angebot nach sich zog. Die Tabelle zeigt die Entwicklung der durchschnittlichen Vermarktungszeit von Immobilienangeboten auf ImmoScout24, Immowelt und in Kleinanzeigen.

Immobilien deutlich länger am Markt

Jahr 2019 2020 2021 2022 2023
Ø Wochen
Vermarktung
16.1 15.8 17.1 13.9 19.4

Cluster nach Baujahren und Wohnungsgrößen

Die bunten Flecken verdeutlichen die Kaufangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotspreisen. Die Obergrenze beträgt 350 m² Wohnfläche und 15.000 EUR/m². Sie wurde für eine bessere Lesbarkeit des restlichen Marktes bis 250 m² Wohnfläche ausgeblendet.

Neubausektor

Herausforderungen im Neubausektor der letzten 24 Monate

Die vergangenen 24 Monate waren für den Neubausektor herausfordernd. Das zeigt unsere Untersuchung der Anzahl der Kaufvertragsabschlüsse sowie der Entwicklung von Listenpreisen und beurkundeten Kaufpreisen. Preisanpassungen bei Neubauprojekten sind eher selten. Der durchschnittlich beurkundete Quadratmeterpreis blieb konstant. Im Jahr 2022 wurden 2.063 Einheiten verkauft, in den letzten 12 Monaten nur 1.029. Im ersten Quartal 2024 zählten wir bereits rund 280 neue Wohnungsangebote, was auf eine mögliche Erholung hinweist.

Neubau: Kaufpreise und Anzahl Abschlüsse nach Bezirken

Bezirk Mitte Friedrichshain-Kreuzberg Pankow Charlottenburg-Wilmersdorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Neukölln Treptow-Köpenick Marzahn-Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Berlin
2022 Kaufpreise EUR/m² 10.764 8.908 7.231 9.873 6.561 7.782 8.970 7.318 8.043 5.240 6.399 7.069 7.922
2023 Kaufpreise EUR/m² 10.329 9.872 7.027 11.297 6.364 9.030 7.437 5.687 8.435 4.840 6.132 6.096 7.919
Differenz -4% 11% -3% 14% -3% 16% -17% -22% 5% -8% -4% -14% 0%
2022 Anzahl 108 205 362 153 126 52 216 7 465 115 198 56 2.063
2023 Anzahl 52 124 123 43 69 32 83 8 290 42 111 52 1.029
Differenz -52% -40% -66% -72% -45% -38% -62% 14% -38% -63% -44% -7% -50%

Umwandlung als Ergänzung zum Neubau

In Berlin lebt nur etwa jeder Sechste (16 %) in einem eigenen Zuhause, eine der niedrigsten Quoten bei Wohneigentum in Deutschland. Viele Mieter möchten aus dem umkämpften Mietmarkt ausbrechen und Wohneigentum erwerben. Der Erwerb der eigenen Mietwohnung ist eine praktikable Alternative zum teureren Neubau, mit dem Vorteil, im gewohnten Umfeld zu bleiben. Regelungen wie das Aufteilungsverbot und der Milieuschutz stellen jedoch Hürden dar.

Die Grafik zeigt auf der rechten Seite die Wohnungsumwandlungen in Berlin seit 2011 und auf der linken Seite die Neubauaktivitäten.

Herausforderungen für Käufe

Für viele Käufer sind die höheren Eigenkapitalanforderungen und das hohe Zinsniveau eine Hürde, trotz stabiler und manchmal auch leicht gesunkener Kaufpreise im Neubau. In den letzten Jahren waren Preissteigerungen weniger den Margen geschuldet, sondern den teureren Grundstücken und höheren Planungs- und Baukosten. Vor zehn Jahren betrug der Listenpreis pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung in Berlin im Mittel 3.710 EUR/m², aktuell liegt er bei 8.550 EUR/m², was fast 130,70 % Prozent höher ist.

Aktuelle Diskussions-, Planungs- und Bautätigkeit in Berlin

Welche Projekte werden diskutiert, welche werden bereits geplant und welche sind bereits in der Mache? Unsere detaillierte Karte zeigt den aktuellen Stand der Bautätigkeit in Berlin. Ihr Projekt ist nicht dabei? Dann melden Sie sich bei uns gern mit allen relevanten Informationen.

Wir haben aus verschiedenen Quellen zahlreiche Wohnungsbauprojekte ermittelt und klassifiziert. Unsere Übersichtskarte stellt diese Projekte dar, gegliedert nach ihrem Entwicklungsstand und mit Angaben zur Anzahl der geplanten Wohneinheiten. So lässt sich auf einen Blick erfassen, ob sich ein Projekt in der Diskussions-, Planungs- oder Bauphase befindet. Insgesamt haben wir im gesamten Stadtgebiet von Berlin über 330 Projekte in unterschiedlichen Größenordnungen erfasst. Etwa ein Drittel dieser Projekte ist derzeit in der Diskussions- oder Vorplanungsphase, während sich ein weiteres gutes Drittel in der aktiven Bauphase befindet.

Mietwohnungsmarkt Berlin

Die Entwicklung des Mietmarkts in der Bundeshauptstadt wird durch Zuzüge, Bevölkerungswachstum, Eigentumsquoten, Geldpolitik, Krisen und Wohnungspolitik beeinflusst. Berlin erlebte in den letzten 20 Jahren viele Transformationen. Durch Binnen-Migration und internationale Zuzüge traf eine steigende Nachfrage auf günstige Mieten, wodurch nach der Jahrtausendwende die Leerstände sanken und die Mieten stiegen. Die Bevölkerungszahl wuchs, und aus Quartieren wurden lebenswerte Kieze. Politische Maßnahmen konzentrierten sich auf die Kappung der Bestandsmieten statt auf Neubau, was zu einem Angebotmangel führte. Der gescheiterte Mietendeckel und seine Folgen verschärften die Knappheit und führten zur Umwandlung von Miet- in Verkaufswohnungen oder befristet vermietete, möblierte Wohnungen.

Status Quo

Die Lage auf dem Berliner Mietmarkt bleibt angespannt. Das Zinsumfeld drängt Kaufwillige in den Mietmarkt und erhöht den Druck auf ein bereit sehr reduziertes Angebot. 

  1. Laut Berliner Mietspiegel 2024 liegt die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen mit 7,21 Euro pro Quadratmeter nur um 0,7% höher als 2023. Dies zeigt, dass der Druck nicht auf den Bestandsmieten, sondern in der Neuvermietung lastet.

  2. Im Standard-Mietwohnungsmarkt liegt die Angebotsmiete im aktuellen Quartal bei 14,30 EUR/m², ein Anstieg von 5,90 % zum Vorjahreszeitraum. Fast 45 % der Mietangebote laufen in diesem Segment.

  3. Neubauwohnungen (Erstbezug) und zeitlich befristete Vermietungen liegen derzeit bei durchschnittlich 23,55 EUR/m². Etwas mehr als die Hälfte (55 %) der Mietangebote entfällt auf dieses Segment.

Mietindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 14,30 EUR/m² - 23,55 EUR/m² -
1 Jahr 13,50 EUR/m² 5,90 % 24,90 EUR/m² -5,50 %
3 Jahre 12,85 EUR/m² 11,30 % 19,95 EUR/m² 18,00 %
5 Jahre 11,00 EUR/m² 29,90 % 16,15 EUR/m² 45,80 %

Annäherung an das Wohnungsdefizit

Es ist schwierig, den Wohnungsmangel in Berlin genau zu beziffern. Allerdings lässt sich durch den Abgleich von Haushaltszahlen und Wohnungsbeständen der Druck im lokalen Wohnungsmarkt erkennen. Das unten stehende Diagramm zeigt über die rechnerische Haushaltsgröße ein weiteres Grundproblem des knappen Marktes der Mietwohnungen: Es fehlen Alternativen für kleiner werdende Haushalte. Dieser Umstand blockiert Sicker-Effekte und verschärft das Wohnungsproblem, weil alternde Haushalte sich räumlich nicht verkleinern können. Große Wohnungen bleiben unterbelegt und kleine Wohnungen überbelegt.

Das Diagramm zeigt die aggregierte Situation in den Berliner Bezirken. Mit Klick auf die Bezirke gelangen Sie auf die Quartiersebene und per Zurück-Button wieder zur Gesamtübersicht. Die Rot-Grün-Skala zeigt den Bedarf quantitativ, die Größe der Kästen entspricht der Größe der lokalen Wohnungsmärkte.

Nach Anwendung dieser Methode ergibt sich in Berlin ein Wohnungsdefizit von insgesamt etwa 112.000 Einheiten. Dabei zeigt sich ein abnehmender Druck von West nach Ost. Einige Bezirke im Osten Berlins verfügen theoretisch über geringe Fluktuationsreserven. In den Bezirken Pankow, Köpenick und Marzahn-Hellersdorf ist der Wohnungsmarkt, abgesehen von einigen Ausnahmequartieren, rechnerisch fast ausgeglichen.

Leerstand durch Deregulierung aktivieren

Wird das akute Wohnungsproblem in Berlin allein durch den physischen Mangel an Wohnraum geprägt, oder auch durch eine hohe Anzahl von Wohnungen, die nicht aktiv im Markt verfügbar sind? Die Ergebnisse von Erhebungen aus den Jahren 2011 (Zensus) und 2018 (Mikrozensus) zeigen, dass der Leerstand in der Stadt möglicherweise höher ist als offiziell angenommen. Zahlen des aktuellen Zensus 2022 zum Leerstand liegen noch nicht vor, werden aber möglicherweise Einblicke in diese Thematik bieten.

Die umfassende Mietregulierung in Berlin entzieht dem Mietwohnungsmarkt offensichtlich tausende Einheiten, indem sie Eigentümer wirtschaftlich in den Verkauf oder die möblierte Vermietung drängt. Eine Lockerung der gesetzlichen Vorgaben, etwa durch die Rückkehr zu einer bundeseinheitlichen Kappungsgrenze von 20 Prozent oder durch Herausgabe eines echten Mietspiegels, könnte den Wohnungsmarkt in Berlin beleben und die Verfügbarkeit von Wohnungen verbessern. 

Statistischer Zensus Leerstand in den Bezirken

 Wohnungen Leer stehend Leerstandquote
Friedrichshain-Kreuzberg 145.673 4.339 2,98%
Pankow 208.078 6.196 2,98%
Neukölln 161.694 5.735 3,55%
Treptow-Köpenick 131.501 3.586 2,73%
Marzahn-Hellersdorf 131.654 5.440 4,13%
Lichtenberg 144.971 4.694 3,24%
Reinickendorf 128.875 5.923 4,60%
Charlottenburg-Wilmersdorf 181.166 5.985 3,30%
Spandau 116.975 5.210 4,45%
Steglitz-Zehlendorf 153.798 5.780 3,76%
Tempelhof-Schöneberg 180.002 5.949 3,30%
Quelle: Statistik Berlin Brandenburg, Zensus 2011

Mieten im Neubau

Die Angebotssmieten von Neubauwohnungen in Berlin liegen aktuell bei durchschnittlich rund 27,15 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa -5,50 % entspricht. In 5 Jahren entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 45,80 %

Mietangebote nach Baujahren und Wohnungsgrößen (12 Monate)

Das Diagramm visualisiert die Mietangebote aufgeteilt nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotsmieten. Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen. Stand 15.07.2024 , Median-Angebotsmieten Bestand und Neubau.

Angebotsmieten in den Bezirken

Entwicklung der Mietangebote in Berlin in den Berliner Bezirken. Die Angebotsmieten werden jeweils für drei Monate rückwirkend berechnet. Kappung im Bestand bei 20 EUR/m². 

Bezirk Bestand 12 Monats-Preisentwicklung Bestand Median Angebotsmiete Neubau 12 Monats-Preisentwicklung Neubau Median Angebotsmiete
Charlottenburg
+7,20 % 19,70 EUR/m²
-10,90 % 25,70 EUR/m²
Friedrichshain
+3,40 % 13,90 EUR/m²
-6,00 % 25,95 EUR/m²
Köpenick
+5,90 % 13,30 EUR/m²
+2,30 % 19,70 EUR/m²
Kreuzberg
-0,70 % 14,80 EUR/m²
+4,50 % 28,25 EUR/m²
Lichtenberg
+11,70 % 13,00 EUR/m²
-18,00 % 20,40 EUR/m²
Marzahn-Hellersdorf
-4,50 % 10,20 EUR/m²
-0,30 % 19,95 EUR/m²
Mitte
+1,70 % 21,85 EUR/m²
-10,30 % 30,30 EUR/m²
Moabit
+6,70 % 14,85 EUR/m²
-29,40 % 25,90 EUR/m²
Neukölln
-2,20 % 10,90 EUR/m²
-6,90 % 21,90 EUR/m²
Pankow
+5,60 % 12,80 EUR/m²
-11,20 % 21,15 EUR/m²
Prenzlauer Berg
-6,10 % 15,40 EUR/m²
-3,70 % 25,05 EUR/m²
Reinickendorf
+0,70 % 11,70 EUR/m²
-1,30 % 20,70 EUR/m²
Schöneberg
-6,50 % 13,75 EUR/m²
-11,40 % 23,25 EUR/m²
Spandau
+12,10 % 12,20 EUR/m²
-4,00 % 17,95 EUR/m²
Steglitz
+4,60 % 14,05 EUR/m²
-14,00 % 21,85 EUR/m²
Tempelhof
+13,30 % 11,65 EUR/m²
+9,70 % 21,30 EUR/m²
Tiergarten
-1,60 % 19,70 EUR/m²
-6,60 % 30,25 EUR/m²
Treptow
+21,90 % 14,15 EUR/m²
-6,40 % 21,30 EUR/m²
Wedding
+8,10 % 12,40 EUR/m²
-4,80 % 25,45 EUR/m²
Weißensee
+3,70 % 14,05 EUR/m²
-17,10 % 22,75 EUR/m²
Wilmersdorf
+5,90 % 18,85 EUR/m²
-11,90 % 26,75 EUR/m²
Zehlendorf
+13,50 % 15,95 EUR/m²
-38,50 % 20,30 EUR/m²

Miethaussegment

Im zweiten Quartal des laufenden Jahres 2024 gewinnt ein konsolidierter Berliner Zinshausmarkt wieder an Fahrt. Im Vorjahr ist es laut Gutachterausschuss Berlin zu insgesamt 588 Verkäufen von Wohn- und Geschäftshäusern gekommen. Der durchschnittliche Faktor liegt aktuell geschätzt bei knapp über 25, der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.673 Euro. Allerdings reagieren nicht alle Lagen und Baujahre im gleichen Verhältnis auf hohe Zinsen und energetische Aspekte. Diesbezüglich können wir Sie gern beraten. Vorab finden Sie alle relevanten Informationen in unserem Zinshausbericht.

Nachdem in den vergangenen Jahren die Preise für Zinshäuser in Berlin flächendeckend gestiegen sind, kommt es aktuell wieder zu einer stärkeren Differenzierung nach Lage und Qualität. Das zeigt unsere Auswertung mit den Daten des Gutachterausschusses Berlin, mit denen wir das durchschnittliche Preisniveau und die Preisspanne für die 22 Berliner Alt-Bezirke ermittelt haben. Über die ganze Stadt Berlin betrachtet lag der durchschnittliche Abschluss für Wohn- und Geschäftshäuser bei 2.189 EUR/m² wert relevanter Geschossfläche.

Kaufpreisspannen 2018 bis 2023

Jahr Mitte Tiergarten Wedding Prenzlauer Berg Friedrichshain Kreuzberg Charlottenburg Spandau Wilmersdorf Zehlendorf Schöneberg Steglitz Tempelhof Neukölln Treptow Köpenick Lichtenberg Weißensee Pankow Reinickendorf Marzahn Hohenschönhausen Hellersdorf Jahr
2018 1.267 bis 5.247 1.255 bis 4.447 950 bis 3.004 1.582 bis 3.510 888 bis 5.793 1.165 bis 5.655 1.350 bis 6.401 301 bis 11.919 1.048 bis 5.366 1.526 bis 7.453 1.068 bis 3.089 1.065 bis 3.687 983 bis 2.817 695 bis 4.849 1.062 bis 3.873 1.081 bis 2.066 844 bis 4.840 805 bis 2.379 468 bis 4.652 570 bis 5.695 1.350 bis 2.959 500 bis 2.097 857 bis 2.320 2018
2019 1.208 bis 6.168 1.425 bis 3.647 874 bis 3.154 1.461 bis 4.964 1.395 bis 3.404 1.082 bis 4.197 1.423 bis 11.340 606 bis 3.192 1.601 bis 9.143 2.446 bis 5.173 1.314 bis 3.917 1.164 bis 4.071 862 bis 5.997 1.032 bis 2.941 1.318 bis 2.656 1.579 bis 2.650 698 bis 4.630 1.000 bis 3.376 671 bis 3.090 396 bis 4.839 1.018 bis 2.339 1.382 bis 2.028 846 bis 3.858 2019
2020 1.594 bis 8.481 1.454 bis 2.811 1.003 bis 4.084 1.310 bis 3.280 1.248 bis 3.284 1.424 bis 4.894 1.364 bis 6.181 431 bis 5.758 1.151 bis 10.526 3.230 bis 4.837 1.363 bis 4.841 1.637 bis 3.183 770 bis 4.909 592 bis 4.392 986 bis 4.069 930 bis 5.683 1.230 bis 5.748 1.126 bis 4.594 895 bis 2.819 654 bis 5.248 1.589 bis 3.255 1.729 bis 2.307 1.495 bis 3.090 2020
2021 1.603 bis 8.475 1.106 bis 3.422 841 bis 5.446 1.436 bis 6.835 1.314 bis 6.696 1.167 bis 4.264 1.570 bis 16.262 841 bis 4.633 1.596 bis 7.347 2.560 bis 6.944 1.625 bis 7.047 1.489 bis 5.253 1.125 bis 4.644 896 bis 6.326 1.794 bis 5.217 984 bis 5.812 1.142 bis 4.960 1.390 bis 3.167 1.109 bis 6.111 601 bis 3.873 2.006 bis 3.012 1.525 bis 4.482 1.248 bis 3.389 2021
2022 1.489 bis 16.844 1.193 bis 3.702 1.358 bis 3.867 347 bis 7.736 458 bis 3.141 862 bis 5.068 1.707 bis 6.579 472 bis 6.013 874 bis 7.043 1.976 bis 3.897 1.735 bis 4.707 1.799 bis 3.821 1.232 bis 3.670 824 bis 4.515 1.467 bis 2.931 1.716 bis 3.999 287 bis 6.116 1.691 bis 3.186 1.421 bis 5.626 954 bis 5.094 2.195 bis 2.733 1.081 bis 2.150 1.717 bis 4.312 2022
2023 2.158 bis 5.777 660 bis 1.822 919 bis 2.594 944 bis 2.964 944 bis 2.964 911 bis 6.567 1.660 bis 4.908 800 bis 4.608 1.466 bis 6.024 - 1.339 bis 2.411 1.827 bis 2.082 1.069 bis 2.570 756 bis 5.590 - 2.302 bis 2.815 357 bis 3.134 1.247 bis 5.177 950 bis 4.083 866 bis 4.270 1.266 bis 4.667 1.138 bis 2.714 1.425 bis 2.523 2023
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Anfrage

Faktoren stabilisieren sich

Der Multiplikator oder Faktor ist ein Maßstab, der das Verhältnis des Kaufpreises einer Immobilie zur jährlichen Nettokaltmiete angibt. Er zeigt auf, wie viele Jahre es dauern würde, bis sich der Kauf der Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Die Formel dafür lautet: Faktor = Kaufpreis / jährliche Nettokaltmiete. Aufgrund der gestiegenen Zinssätze im Jahr 2023 hat sich die Rentabilität einer Investition in Immobilien verringert. In dieser Situation legen Investoren ihre Entscheidungen vermehrt auf eine Kombination aus Standortqualität, Zustand der Immobilie und deren Entwicklungspotenzial. 2023 fiel der Multiplikator zunächst deutlich, hat sich jedoch mittlerweile stabilisiert.

Offener Angebotsmarkt

Es ist in der Regel nicht ratsam, ein Mehrfamilienhaus offen auf Immobilienbörsen zum Verkauf anzubieten. Trotzdem möchten wir hier die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser aufzeigen, die in den vergangenen Jahren auf Börsen angeboten worden sind. Dabei deckt unsere Analyse zwei wesentliche Erkenntnisse auf: Der geforderte Angebotspreis ist rückläufig und auch die Anzahl offen angebotener Objekte ist zuletzt erheblich zurückgegangen. Wenn Sie aus der Verkaufs-Sackgasse Ihres Hauses herauskommen möchten, dann unterstützen wir Sie dabei gern. Melden Sie sich einfach und wir entwickeln ein effektives Verkaufskonzept für Ihre Immobilie.

Trend

Nachdem die Preise in fast allen Bezirken seit rund 24 Monaten gesunken sind, stabilisieren sie sich jetzt auf einem niedrigeren Niveau und zeigen in einigen Bezirken bereits leichte Steigerungen. Steigende Mieten und die Annahme, dass die EZB den Leitzins in 2024 mindestens einmal senkt, tragen zur Stabilisierung bei. Banken kalkulieren bereits mit sinkenden Bauzinsen, auch mit Blick auf die Entwicklung bei Pfandbriefen und Staatsanleihen.

Das Mietniveau bleibt auf unabsehbare Zeit hoch und wird weiter steigen. 

Investoren mit hoher Liquidität dominieren derzeit den Markt.

Energieeffizienz, Gesamtzustand und Lage sind entscheidende Kriterien.

Im Neubausektor wird ab der zweiten Jahreshälfte 2024 eine Erholung erwartet.

Gesetzliche Unsicherheiten und neue Regulierungen bleiben unberechenbar. 

Wann kommt die Wende von der Zinswende?

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in 10 Schritten den Leitzinsen zunächst auf 4,50 Prozent erhöht. Zuletzt lag der Leitzins im Euroraum im Sommer 2008, im Auge der internationalen Wirtschaftskrise, mit 4,25 Prozent etwas unter diesem Wert. Etwa ein halbes Jahr später begann die EZB in mehreren Schritten den Satz zu senken. Ökonomen gehen nun vermehrt davon aus, dass mit dem Zinsschritt vom 14.09.2023 der Höchststand erreicht ist.

Die Einschätzungen von IWF und EZB zum möglichen weiteren Inflationsverlauf liegen nah beieinander. So geht die EZB davon aus, dass die Inflation über die kommenden Jahre hinweg kontinuierlich aber eher langsam abnimmt. Vor dem Hintergrund nachlassenden Kostendrucks und einer möglicherweise im Sommer bevorstehenden Lockerung der Geldpolitik der EZB könnte die Inflation auf unter 2,7 % im Jahr 2024 und unter 2,1 % im Jahr 2025 fallen. Für 2026 rechnen Experten mit einer Stabilisierung unter 1,9 % (Quelle).

Zuletzt sind die Bauzinsen bei 10-jähriger Bindung bereits spürbar zurückgegangen. 

 

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Features

Dieser Report wurde zuletzt am 15.07.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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