Letztes Update: 22.07.2019

Immobilienmarkt Berlin 2019

Die Nachfrage ist groß, das Angebot ist knapp. Das ist richtig. Aber wer in Berlin mit Immobilien arbeitet, muss mehr auf dem Radar haben: Aufholeffekte, Zuzüge, Hip-Faktor, Universitäten und Wissenschaft, Zinsniveau, Regulierung und noch viel mehr. Der Immobilienmarkt in Berlin wird komplexer. 

Immobilienmarkt Berlin im Überblick

Wer 2019 auf dem Immobilienmarkt Berlin aktiv ist, erlebt eine zweigeteilte Stadt. Einerseits ist die deutsche Hauptstadt auf dem Weg, eine der dynamischsten Städte Europas zu werden. Sie entwickelt sich zu einem attraktiven Standort für Wissenschaft und Forschung, Tech-Startups und Global Player. Insbesondere bei Millenials nimmt Berlin einen Spitzenplatz ein, noch vor London, New York oder Amsterdam. Die Berliner Wirtschaft holt auf und die Arbeitslosenquote sinkt. Das Wachstum wird getragen durch den anhaltenden Zuzug nach Berlin, in dessen Verlauf sich die deutsche Hauptstadt immer weiter internationalisiert. Zusammengenommen wären dies hervorragende Voraussetzungen für einen prosperierenden Immobilienmarkt. 

Gleichzeitig kommen angesichts der immer stärkeren Regulierung des Immobilienmarktes bei Eigentümern und internationalen Kunden Zweifel an der weiteren Entwicklung auf. Die Einführung von immer mehr Milieuschutzgebieten, die offensive Ausübung von Vorkaufsrechten durch die Bezirke bei Verkäufen von Mehrfamilienhäusern, die Umwandlungsverordnung, die anhaltende Diskussion um Enteignungen von Immobilien und zuletzt die rechtlich sehr fragwürdige Einführung des sogenannten Mietendeckels, dämpfen den Optimismus. 

Trotz aller Regulierung bleibt Berlin als Investitionsstandort jedoch hoch interessant. Zum einen befindet sich der Berliner Immobilienmarkt nach wie vor in einem Aufholprozess. Im internationalen Vergleich sind die Immobilienpreise in Berlin noch immer günstig und die Nachfrage ist, angetrieben von Zuzug und Wachstum, ungebrochen. Zum anderen geraten derzeit auch andere europäische Immobilienmärkte regulatorisch unter Druck und relativieren die Wohnungsmarktpolitik in Berlin. Allerdings zeichnet sich ab, dass Käufer sich die Kaufentscheidungen weniger leicht machen, als noch in den zurückliegenden Jahren. Die Wirtschaftlichkeit einer Akquisition wird kritischer geprüft und Verkäufer müssen sich öfter als zuvor einem Realitäts-Check unterziehen. Unser Marktbericht Berlin soll Käufern und Verkäufern von Berlin-Immobilien bei der Einordnung in den Immobilienmarkt dienen. Für eine individuelle Strategie steht Ihnen unser Team gerne zur Verfügung.

Bestand

Median Angebotspreis
4.500 EUR/m²
+14,00 %
Median Angebotsmiete
11,50 EUR/m²
+4,40 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.210 EUR/m²
+2,90 %
Median Angebotsmiete
16,45 EUR/m²
+5,80 %

Wohnungsangebot wächst nicht mit

Treibende Kraft auf dem Immobilienmarkt Berlin ist das Bevölkerungswachstum durch Zuzug. Eine wachsende Stadt benötigt einen wachsenden Immobilienmarkt. In Berlin besteht jedoch bereits heute eine hohe Unterdeckung. Unseren Berechnungen zufolge fehlen derzeit etwa 205.000 Einheiten zur Deckung des aktuell bestehenden Bedarfes. Wir ermitteln das Defizit indem wir die Einwohnerzahl durch die statistische Haushaltsgröße teilen. Das Ergebnis subtrahieren wir vom Ist-Bestand und erhalten das Defizit, welches wir unten nach Ortsteilen gliedern. Die Größe der Quader bezieht sich auf die Einwohnerzahl der Ortsteile, die Farbe signalisiert das prozentuale Wohnungsdefizit bezogen auf den existierenden Wohnungsbestand. 

Kaufpreisentwicklung Berlin

Die Kaufpreise in Berlin haben sich flächendeckend nach oben entwickelt. Über die Stadt betrachtet, ergibt sich im 10-Jahres-Zeitraum folgende Entwicklung der Median-Angebotspreise im Bestandssegment und im Neubau.

Kaufpreisindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 4.500 EUR/m² - 6.210 EUR/m² -
1 Jahr 3.950 EUR/m² 14,00 % 6.030 EUR/m² 2,90 %
3 Jahre 3.140 EUR/m² 43,20 % 4.850 EUR/m² 27,90 %
5 Jahre 2.580 EUR/m² 74,40 % 3.700 EUR/m² 67,80 %
10 Jahre 1.510 EUR/m² 197,50 % 2.850 EUR/m² 117,80 %

12 Monate Berlin

Die Vogelperspektive auf den Berliner Immobilienmarkt der vergangenen 12 Monate zeigt, wie die Preise durch Baujahre, Lagen, Vermietungsstand, Zustand und anderen Faktoren beeinflusst werden. Reine Durchschnittswerte werden dem Markt nicht gerecht. Daher clustern wir den Markt nach Baujahresklassen und zeigen im Diagramm die Angebotsverteilung nach Größe und Quadratmeterpreis. Wir setzen aus Gründen der Übersichtlichkeit die Obergrenzen bei einer Wohnungsgröße von 300 m² und einem Quadratmeterpreis von 12.000 EUR/m² an. Sie können im Menü die Baujahresklassen deselektieren. In den Bezirksreports finden Sie diese Analyse auf lokaler Ebene. 

Bestand und Neubau

In den zurückliegenden 12 Monaten wurden etwa 34.430 Wohnungsangebote im Bestandssegment in Berlin inseriert. Der mittlere Angebotspreis beträgt aktuell rund 4.500 EUR/m². Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum liegt damit bei ca. 14,00 %. Im Neubausegment liegt der mittlere Listenpreis über alle Lagen und Wohnungstypen bei derzeit etwa 5.890 EUR/m², gemessen an 7.060 Angeboten. Baukosten und Baulandpreise sorgen für einen anhaltenden Preisauftrieb. Neubauprojekte werden im Mittel um 2,90 % höher eingepreist, als vor einem Jahr.

Evolution der Preissegmente in Berlin

Wir unterteilen den Angebotsmarkt für unsere Betrachtung in vier Preissegmente. Es zeigt sich, dass seit Jahren parallel zum Preisanstieg eine Reduzierung der Angebotszahlen und eine Verschiebung vom unteren Preissegment in die beiden mittleren Hauptsegmente stattfindet. Eine Verlangsamung des Trends über das gesamte Stadtgebiet ist nicht auszumachen, wobei sich eine zunehmende Differenzierung der Preise nach Lagen abzeichnet. 

Berlin-Immobilien: Kurzfristige Entwicklung der Angebotspreise

Im 12-Monats-Verlauf werden saisonale Schwankungen und gegebenenfalls Auswirkungen regulatorischer Maßnahmen sichtbar. In der Betrachtung über das gesamte Stadtgebiet sind die Auswirkungen schwach ausgeprägt.

Mieten

In unseren Auswertungen berücksichtigen wir die Mietangebote der gängigen Portale und Tageszeitungen in Berlin. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften gehen dazu über, Mietangebote über interne Kanäle zu vermitteln. Es kann davon ausgegangen werden, dass der durch uns ermittelte Medianwert bei Hinzunahme des kommunalen Angebotes niedriger ausfallen würde. Wir stellen unterschiedliche Entwicklungen fest: Besonders gehypte Lagen der letzten Jahre verlieren etwas an Fahrt; klassische und besonders hochwertige Lagen legen stärker zu.

Mieten im Neubau

Die Ursachen für die starken Anstiege der vergangenen Jahre sind nur unter anderem im knappen Angebot und dem deutlich zu langsamen Neubau von Wohnungen zu verorten. Stark gestiegene Erstellungskosten und Grundstückspreise tragen maßgeblich zur Mietentwicklung bei. Im frei finanzierten Wohnungsbau rühren etwa 50 Prozent der Herstellungskosten von den Bauhaupt- und Baunebenkosten. Über alle Gewerke sind die Preise der Bauleistungen innerhalb von 10 Jahren erheblich gestiegen. Etwa 30 Prozent gehen auf Kosten des baureifen Baugrundes, für den die Preise sich innerhalb von fünf Jahren bis zu verfünffacht haben. Insgesamt lassen sich auch geförderte Mieten im oft zitierten Zielkorridor von 6,50 EUR/m² bis 10,00 EUR/m² zu den vorgenannten Bedingungen im Neubau nicht realisieren. Entsprechend haben sich die Mieten im Neubausegment entwickelt. Die inserierten Neuvertragsmieten liegen aktuell bei durchschnittlich rund 15,50 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 6,10 % entspricht, bezogen auf 5.710 Angebote in 12 Monaten. Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 37,60 %

Bestandsmieten

Vor dem Hintergrund der anhaltender Knappheit steigen die Mieten in Berlin. Ein Teil des Berliner Wohnungsbestandes weist mehr oder weniger starke Erosionserscheinungen auf. Nach langjährigen Vermietungsverhältnissen, in denen nur meist Instandhaltungsmaßnahmen möglich waren, werden vor Neuvermietungen oft umfassende Modernisierungen notwendig. Die einhergehenden Investitionen werden über höhere Mieten kompensiert. Der im Juni 2019 eingeführte Mietendeckel hat zu vorgezogenen Mieterhöhungen im Bestand geführt, die auch bei Neuvermietungen in diesem Zeitraum sichtbar geworden sind. Auf dem Markt für Bestandsvermietungen wurden in den vergangenen 12 Monaten unseren Auswertungen zufolge etwa 75.960 Mietwohnungen angeboten. Die inserierten Neuvertragsmieten lagen in diesem Zeitraum bei durchschnittlich rund 11,35 EUR/m². Dies entspricht einer Preisveränderung zum Vorjahreszeitraum um etwa 5,90 %. Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Neuvertragsmieten in Berlin um etwa 37,00 %.

Mietpreisindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 11,50 EUR/m² - 16,45 EUR/m² -
1 Jahr 11,00 EUR/m² 4,40 % 15,55 EUR/m² 5,80 %
3 Jahre 9,35 EUR/m² 22,60 % 12,20 EUR/m² 34,80 %
5 Jahre 8,40 EUR/m² 37,00 % 11,55 EUR/m² 42,60 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Charlottenburg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

In den Mietpreissegmenten zeigt sich seit 2012 eine deutliche Verschiebung in höhere Preissegmente. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 4.180 Bestandswohnungen auf dem Markt für Neuvermietungen angeboten. Die größte Anzahl von Angeboten registrieren wir in den mittleren Preissegmenten von 8 - 11 EUR/m² und 11 - 14 EUR/m². 

Berlin-Immobilien: Kurzfristige Entwicklung der Angebotsmieten

Im 12-Monats-Verlauf werden saisonale Schwankungen und gegebenenfalls Auswirkungen regulatorischer Maßnahmen sichtbar.

Milieuschutzgebiete

Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), meist auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Da immer mehr Milieuschutzgebiete in Berlin eingeführt werden, verzichten wir an dieser Stelle auf eine Aufzählung. Für Eigentümer und Verkäufer ist der Milieuschutz neben dem Mietendeckel zum zentralen Themenkomplex geworden. Die Erhaltungssatzung greift in nahezu jede Phase eines Immobilien-Engagements ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da deren Entstehung nicht transparent ist. Was Senat und Bezirke als stärkstes Instrument gegen die Spekulation mit Wohnraum auf dem Berliner Immobilienmarkt betrachten, stellt Eigentümer, die Mietshäuser in Gebieten unter Erhaltungsverordnungen besitzen, vor erhebliche Probleme. Bitte besuchen Sie hierzu auch unseren Milieuschutzbereich, wo Sie einen Überblick über unsere Leistungen finden. In unserer Milieuschutzkarte können Sie prüfen, ob Ihre Liegenschaft in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB liegt, oder in einem Untersuchungs- oder Beobachtungsgebiet. Wir prüfen monatlich alle relevanten BVV-Beschlüsse und aktualisieren unsere Milieuschutzkarte.

Bevölkerung in Berlin

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus etwa 195 Nationalitäten zusammen. Neben 2.999.676 Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2018), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt im Zusammenleben mit ausländischen Bürgern. Das Chart zeigt die Zusammensetzung der ausländischen Bevölkerung nach Nationalität.

Migration

Die Attraktivität Berlins drückt sich in Zuzügen aus, die sich in ihrer Zusammensetzung ständig verändern. Migrationszahlen weisen Unschärfen auf. Meist ist die Motivation sich als Zuziehender behördlich zu melden, größer, als sich wieder abzumelden, wenn die Stadt verlassen wird. Auch melden sich viele Menschen in Berlin, ohne tatsächlich hier zu leben, andere leben hier, ohne gemeldet zu sein. Unsere Visualisierungen beruhen auf den Daten des Amtes für Statistik und zeigen die Zuzüge nach Herkunftsländern.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen

Rahmenbedingungen

Die Rahmenbedingungen für Immobilien-Engagements in Berlin sind gut, befinden sich aber stets im Spannungsfeld zwischen Angebotsknappheit und Marktregulierung. Stadt und Bezirke setzen insbesondere in den innerstädtischen Lagen auf die Dämpfung von Kaufpreisen und Mieten durch regulatorische Markteingriffe. Neben der Einführung weiterer Milieuschutzgebiete wurde im Juni 2019 der sogenannte Mietendeckel beschlossen, der die Mieten in Berlin für die Dauer von 5 Jahren einfrieren soll. Unser Haus berät Sie gerne zum Themenkomplex rund um den Milieuschutz und dem Umgang mit Immobilien im Milieuschutz. 

Trotz schwieriger werdender politischer Umstände bleibt der Berliner Immobilienmarkt weiterhin ein gefragter Investitionsstandort. Die Preisanstiege in Berlin beruhen primär auf Nachholeffekten und Knappheit. Solange das Angebot der Nachfrage nicht folgen kann, werden die staatliche Markteingriffe die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise zwar dämpfen, aber nicht stoppen können. Der dem Mietspiegel 2019 zufolge gebremste Mietanstieg in Berlin von 2,5 Prozent im Jahr zeigt, dass die 2015 eingeführte Mietpreisbremse Wirkung entfaltet. Mit der Einführung des Mietendeckels werden die Mieten in Berlin seit Juni 2019 eingefroren. Die zuletzt durch Anwendung der Umwandlungsverordnung zurückgegangene Zahl von Umwandlungsanträgen wird in Folge des Mietendeckels durch Vorratsteilungen wieder zunehmen aber erst in etwa 7 Jahren zu einer Erhöhung des Wohnungsangebots für Eigentumswohnungen in Berlin führen. In der Zwischenzeit führt die restriktive Gesetzgebung hingegen zu einer weiteren Verknappung in deren Folge die Kaufpreise weiter anziehen. Mit Milieuschutzgebieten soll dieser Entwicklung entgegengewirkt werden. Ohne den Bau von neuen Wohnungen in ausreichender Zahl, wird es der Landespolitik jedoch nicht gelingen, eine spürbare Entspannung auf dem Wohnungsmarkt herbeizuführen.

Immobilien Newsletter

Erhalten Sie über unseren kostenlosen Immobilien Newsletter exklusive Immobilienangebote bevor diese auf den bekannten Börsen veröffentlich werden. Darüber hinaus informieren wir quartalsweise über die Entwicklungen auf dem Berliner Immobilienmatkt. Sie können unseren Newsletter selbstverständlich jederzeit wieder abbestellen.

Dieser Report wurde zuletzt am 22.07.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.