Immobilienmarkt Berlin: Preise, Mieten und Chancen
Liebe Leserinnen und Leser,
nach der jüngsten EZB-Zinspause glauben viele Experten, die Trendwende am Immobilienmarkt werde noch einige Zeit auf sich warten lassen. Aber welche Trendwende? Denn bei den meist sehr fundierten Einschätzungen von Beratungshäusern, Instituten und Banken bleibt oft unklar, von welcher Art Krise alle reden. Eine Trendwende könnte sein, wenn die Zinsen wieder sinken. Eine andere, wenn die Preise wieder ins Plus drehen und dort bleiben. Ein weiteres Szenario ist, dass die Transaktionen ungeachtet leicht höherer Zinsen wieder deutlich zunehmen. Oder warten wir auf die Mega-Trendwende, bei der die Zinsen sinken, die Kaufpreise steigen und der Markt wieder in Schwung kommt?
Wir halten es für eher unwahrscheinlich, dass die nächste Normalität die alte sein wird. Vielmehr ist die Situation neu zu bewerten. Klar scheint schon mal eines zu sein: Die Preise sind nicht unser Problem. Betrachten wir die beurkundeten Kaufpreise der letzten 12 Jahre, zeigt sich, dass bei rund 144 Prozent Wertwachstum kaum von einer Preiskrise gesprochen werden kann. Mit diesen Zahlen, vor allem aber in Kombination mit der Sicherheit einer Immobilie, kann kein ETF oder anderes Finanzmarktprodukt trotz teilweise vergleichbarer Renditen mithalten, zumal die Schwankungen auf dem Immobilienmarkt nicht mit den Ausschlägen an der Börse vergleichbar sind.
Wenn Stabilität ein Problem ist, dann haben wir ein großes Problem.
Jahr für Jahr sind die Immobilienpreise in Berlin von 2011 bis 2022 gestiegen, und mit Ausnahme von 2015 und 2020 immer im zweistelligen Bereich. Das belegen die Zahlen des Gutachterausschusses Berlin, die uns für diese Zeiträume in aggregierter Form vorliegen:
Status Quo
Die 12-Monats-Entwicklung beträgt -1,70 % Prozent. Im letzten Quartal stiegen die Preise leicht um 1,50 %.
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin belebt sich, mit mehr Angeboten und Abschlüssen bei zuletzt niedrigeren Preisen. Investoren finden aktuell sehr attraktive Optionen.
Nutzen Sie den aktuellen Sweet-Spot. Der Mix aus gesunkenen Preisen, steigenden Mieten, Knappheit und Bevölkerungswachstum bietet Chancen für Anleger und Selbstnutzer.
Ihr Peter Guthmann
Bezirke auf einen Blick
Von knapp 3.700 bis 8.100 EUR/m² reicht die Angebotspreisspanne für Bestandswohnungen in Berlin. An der Spitze liegt der Ortsteil Mitte, gefolgt von Tiergarten, Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Wilmersdorf. Am günstigsten sind Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf und Spandau. Ein ähnliches Bild zeigt sich im Neubau, wo Mitte, Zehlendorf und Prenzlauer Berg die höchsten Preise haben. Die höchsten Durchschnittsmieten im Bestand werden in Charlottenburg verlangt. Bei Neubauwohnungen sind Mikroapartments in Köpenick am teuersten, gefolgt von Mitte und Tiergarten.
Bestandsimmobilien
Der Bestandsmarkt in Berlin hat sich über zwölf Jahre kontinuierlich nach oben entwickelt. Eine lang anhaltende Phase niedriger Zinsen, umfangreicher Zuzüge, attraktives Aufholpotenzial und ein signifikantes Wohnungsdefizit trieben den Markt in den vergangenen Jahren in eine Aufwärtsspirale. Lag der Median-Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Berlin vor 12 Jahren noch bei etwa 2.030 EUR/m², so werden heute für vergleichbare Objekte rund 5.430 EUR/m² verlangt. Dies entspricht einem Wertzuwachs von rund 145%. Eigentümer, die den Erwerb ihrer Immobilien vor zehn Jahren finanziert haben, konnten damals noch nicht von den Niedrigzinsen profitieren, die erst im Jahr 2016 unter die 2-Prozent-Marke gefallen waren. Wer im laufenden Jahr 2024 eine Anschlussfinanzierung für einen Kauf aus dem Jahr 2014 benötigt, kann aktuell zu ähnlichen oder maximal leicht schlechteren Konditionen finanzieren. Kredite mit 5-jähriger Laufzeit sind derzeit teuerer als mit 10 Jahren Zinsbindung. Dies ist ein Indiz dafür, dass auch die Kreditinstitute mit sinkenden Zinsen rechnen.
Beurkundete Kaufpreise für Bestandswohnungen
| Bezirk | Mitte | Friedrichshain-Kreuzberg | Pankow | Charlottenburg-Wilmersdorf | Spandau | Steglitz-Zehlendorf | Tempelhof-Schöneberg | Neukölln | Treptow-Köpenick | Marzahn-Hellersdorf | Lichtenberg | Reinickendorf | Berlin |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 Kaufpreise EUR/m² | 5.976 | 6.024 | 5.933 | 6.169 | 3.595 | 5.092 | 4.917 | 4.923 | 4.231 | 3.733 | 4.403 | 4.128 | 5.344 |
| 2023 Kaufpreise EUR/m² | 5.844 | 5.844 | 5.623 | 5.906 | 3.457 | 4.793 | 4.699 | 4.653 | 4.179 | 3.503 | 4.382 | 3.994 | 5.105 |
| Differenz | -2% | -3% | -5% | -4% | -4% | -6% | -4% | -5% | -1% | -6% | 0% | -3% | -4% |
| 2022 Anzahl | 1.258 | 1.266 | 1.238 | 1.565 | 464 | 1.037 | 1.239 | 748 | 551 | 142 | 317 | 512 | 10.337 |
| 2023 Anzahl | 974 | 1.044 | 884 | 1.144 | 390 | 797 | 931 | 661 | 447 | 108 | 307 | 436 | 8.123 |
| Differenz | -23% | -18% | -29% | -27% | -16% | -23% | -25% | -12% | -19% | -24% | -3% | -15% | -21% |
Berliner Bestandsimmobilien 2024: Chancen für Investoren
Berliner Bestandswohnungen präsentieren sich 2024 als hochinteressant für Investoren. Nach einer Phase der Konsolidierung deutet vieles auf eine rasche Wiederbelebung des Marktes hin. Angesichts moderater Kaufpreise und der Aussicht auf steigende Mieten können Investoren innerhalb der üblichen Finanzierungslaufzeiten mit erheblichen Wertsteigerungen und steigenden Mietrenditen rechnen. Milieuschutz und Aufteilungsverbot sorgen weiterhin dafür, dass neue Wohnungen nur in geringer Zahl auf den Markt kommen.
Kaufpreis-Index Berlin
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 5.430 EUR/m² | - | 8.530 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 5.520 EUR/m² | -1,70 % | 8.230 EUR/m² | 3,70 % |
| 3 Jahre | 5.130 EUR/m² | 5,80 % | 7.390 EUR/m² | 15,40 % |
| 5 Jahre | 4.490 EUR/m² | 21,00 % | 6.260 EUR/m² | 36,30 % |
| 10 Jahre | 2.580 EUR/m² | 110,80 % | 3.710 EUR/m² | 130,20 % |
EZB am Steuer
In Berlin sind die Kaufpreise für Immobilien über viele Jahre allenfalls saisonal geschwankt. Mitte 2022 gab es dann erstmals seit längerer Zeit einen Rückgang der Preise. Der weitere Verlauf im zweiten Quartal 2024 wird von den kommenden Zins-Entscheidungen der EZB beeinflusst.
Längere Vermarktungszeiten und mehr Angebot
Der Berliner Immobilienmarkt für Bestandsimmobilien gliedert sich in drei wesentliche Segmente. Die Preiskorrekturen der Jahre 2022 und 2023 bewirkten eine Stärkung des unteren Preissegments. Zugleich verlängerten sich die Vermarktungszeiten, was ein erhöhtes Angebot nach sich zog. Die Tabelle zeigt die Entwicklung der durchschnittlichen Vermarktungszeit von Immobilienangeboten auf ImmoScout24, Immowelt und in Kleinanzeigen.
Immobilien deutlich länger am Markt
| Jahr | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ø Wochen Vermarktung |
16.1 | 15.8 | 17.1 | 13.9 | 19.4 |
Cluster nach Baujahren und Wohnungsgrößen
Die bunten Flecken verdeutlichen die Kaufangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotspreisen. Die Obergrenze beträgt 350 m² Wohnfläche und 15.000 EUR/m². Sie wurde für eine bessere Lesbarkeit des restlichen Marktes bis 250 m² Wohnfläche ausgeblendet.
Neubausektor
Herausforderungen im Neubausektor der letzten 24 Monate
Die vergangenen 24 Monate waren für den Neubausektor herausfordernd. Das zeigt unsere Untersuchung der Anzahl der Kaufvertragsabschlüsse sowie der Entwicklung von Listenpreisen und beurkundeten Kaufpreisen. Preisanpassungen bei Neubauprojekten sind eher selten. Der durchschnittlich beurkundete Quadratmeterpreis blieb konstant. Im Jahr 2022 wurden 2.063 Einheiten verkauft, in den letzten 12 Monaten nur 1.029. Im ersten Quartal 2024 zählten wir bereits rund 280 neue Wohnungsangebote, was auf eine mögliche Erholung hinweist.
Neubau: Kaufpreise und Anzahl Abschlüsse nach Bezirken
| Bezirk | Mitte | Friedrichshain-Kreuzberg | Pankow | Charlottenburg-Wilmersdorf | Spandau | Steglitz-Zehlendorf | Tempelhof-Schöneberg | Neukölln | Treptow-Köpenick | Marzahn-Hellersdorf | Lichtenberg | Reinickendorf | Berlin |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2022 Kaufpreise EUR/m² | 10.764 | 8.908 | 7.231 | 9.873 | 6.561 | 7.782 | 8.970 | 7.318 | 8.043 | 5.240 | 6.399 | 7.069 | 7.922 |
| 2023 Kaufpreise EUR/m² | 10.329 | 9.872 | 7.027 | 11.297 | 6.364 | 9.030 | 7.437 | 5.687 | 8.435 | 4.840 | 6.132 | 6.096 | 7.919 |
| Differenz | -4% | 11% | -3% | 14% | -3% | 16% | -17% | -22% | 5% | -8% | -4% | -14% | 0% |
| 2022 Anzahl | 108 | 205 | 362 | 153 | 126 | 52 | 216 | 7 | 465 | 115 | 198 | 56 | 2.063 |
| 2023 Anzahl | 52 | 124 | 123 | 43 | 69 | 32 | 83 | 8 | 290 | 42 | 111 | 52 | 1.029 |
| Differenz | -52% | -40% | -66% | -72% | -45% | -38% | -62% | 14% | -38% | -63% | -44% | -7% | -50% |
Umwandlung als Ergänzung zum Neubau
In Berlin lebt nur etwa jeder Sechste (16 %) in einem eigenen Zuhause, eine der niedrigsten Quoten bei Wohneigentum in Deutschland. Viele Mieter möchten aus dem umkämpften Mietmarkt ausbrechen und Wohneigentum erwerben. Der Erwerb der eigenen Mietwohnung ist eine praktikable Alternative zum teureren Neubau, mit dem Vorteil, im gewohnten Umfeld zu bleiben. Regelungen wie das Aufteilungsverbot und der Milieuschutz stellen jedoch Hürden dar.
Die Grafik zeigt auf der rechten Seite die Wohnungsumwandlungen in Berlin seit 2011 und auf der linken Seite die Neubauaktivitäten.
Herausforderungen für Käufe
Für viele Käufer sind die höheren Eigenkapitalanforderungen und das hohe Zinsniveau eine Hürde, trotz stabiler und manchmal auch leicht gesunkener Kaufpreise im Neubau. In den letzten Jahren waren Preissteigerungen weniger den Margen geschuldet, sondern den teureren Grundstücken und höheren Planungs- und Baukosten. Vor zehn Jahren betrug der Listenpreis pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung in Berlin im Mittel 3.710 EUR/m², aktuell liegt er bei 8.530 EUR/m², was fast 130,20 % Prozent höher ist.
Aktuelle Diskussions-, Planungs- und Bautätigkeit in Berlin
Welche Projekte werden diskutiert, welche werden bereits geplant und welche sind bereits in der Mache? Unsere detaillierte Karte zeigt den aktuellen Stand der Bautätigkeit in Berlin. Ihr Projekt ist nicht dabei? Dann melden Sie sich bei uns gern mit allen relevanten Informationen.
Wir haben aus verschiedenen Quellen zahlreiche Wohnungsbauprojekte ermittelt und klassifiziert. Unsere Übersichtskarte stellt diese Projekte dar, gegliedert nach ihrem Entwicklungsstand und mit Angaben zur Anzahl der geplanten Wohneinheiten. So lässt sich auf einen Blick erfassen, ob sich ein Projekt in der Diskussions-, Planungs- oder Bauphase befindet. Insgesamt haben wir im gesamten Stadtgebiet von Berlin über 330 Projekte in unterschiedlichen Größenordnungen erfasst. Etwa ein Drittel dieser Projekte ist derzeit in der Diskussions- oder Vorplanungsphase, während sich ein weiteres gutes Drittel in der aktiven Bauphase befindet.
Mietwohnungsmarkt Berlin
Die Entwicklung des Mietmarkts in der Bundeshauptstadt wird durch Zuzüge, Bevölkerungswachstum, Eigentumsquoten, Geldpolitik, Krisen und Wohnungspolitik beeinflusst. Berlin erlebte in den letzten 20 Jahren viele Transformationen. Durch Binnen-Migration und internationale Zuzüge traf eine steigende Nachfrage auf günstige Mieten, wodurch nach der Jahrtausendwende die Leerstände sanken und die Mieten stiegen. Die Bevölkerungszahl wuchs, und aus Quartieren wurden lebenswerte Kieze. Politische Maßnahmen konzentrierten sich auf die Kappung der Bestandsmieten statt auf Neubau, was zu einem Angebotmangel führte. Der gescheiterte Mietendeckel und seine Folgen verschärften die Knappheit und führten zur Umwandlung von Miet- in Verkaufswohnungen oder befristet vermietete, möblierte Wohnungen.
Status Quo
Die Lage auf dem Berliner Mietmarkt bleibt angespannt. Das Zinsumfeld drängt Kaufwillige in den Mietmarkt und erhöht den Druck auf ein bereit sehr reduziertes Angebot.
-
Laut Berliner Mietspiegel 2024 liegt die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen mit 7,21 Euro pro Quadratmeter nur um 0,7% höher als 2023. Dies zeigt, dass der Druck nicht auf den Bestandsmieten, sondern in der Neuvermietung lastet.
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Im Standard-Mietwohnungsmarkt liegt die Angebotsmiete im aktuellen Quartal bei 14,40 EUR/m², ein Anstieg von 6,60 % zum Vorjahreszeitraum. Fast 45 % der Mietangebote laufen in diesem Segment.
- Neubauwohnungen (Erstbezug) und zeitlich befristete Vermietungen liegen derzeit bei durchschnittlich 23,45 EUR/m². Etwas mehr als die Hälfte (55 %) der Mietangebote entfällt auf dieses Segment.
Mietindex Berlin
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 14,40 EUR/m² | - | 23,45 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 13,50 EUR/m² | 6,60 % | 24,90 EUR/m² | -5,90 % |
| 3 Jahre | 12,85 EUR/m² | 12,00 % | 19,95 EUR/m² | 17,60 % |
| 5 Jahre | 11,00 EUR/m² | 30,70 % | 16,15 EUR/m² | 45,30 % |
Annäherung an das Wohnungsdefizit
Es ist schwierig, den Wohnungsmangel in Berlin genau zu beziffern. Allerdings lässt sich durch den Abgleich von Haushaltszahlen und Wohnungsbeständen der Druck im lokalen Wohnungsmarkt erkennen. Das unten stehende Diagramm zeigt über die rechnerische Haushaltsgröße ein weiteres Grundproblem des knappen Marktes der Mietwohnungen: Es fehlen Alternativen für kleiner werdende Haushalte. Dieser Umstand blockiert Sicker-Effekte und verschärft das Wohnungsproblem, weil alternde Haushalte sich räumlich nicht verkleinern können. Große Wohnungen bleiben unterbelegt und kleine Wohnungen überbelegt.
Das Diagramm zeigt die aggregierte Situation in den Berliner Bezirken. Mit Klick auf die Bezirke gelangen Sie auf die Quartiersebene und per Zurück-Button wieder zur Gesamtübersicht. Die Rot-Grün-Skala zeigt den Bedarf quantitativ, die Größe der Kästen entspricht der Größe der lokalen Wohnungsmärkte.
Nach Anwendung dieser Methode ergibt sich in Berlin ein Wohnungsdefizit von insgesamt etwa 112.000 Einheiten. Dabei zeigt sich ein abnehmender Druck von West nach Ost. Einige Bezirke im Osten Berlins verfügen theoretisch über geringe Fluktuationsreserven. In den Bezirken Pankow, Köpenick und Marzahn-Hellersdorf ist der Wohnungsmarkt, abgesehen von einigen Ausnahmequartieren, rechnerisch fast ausgeglichen.
Leerstand durch Deregulierung aktivieren
Wird das akute Wohnungsproblem in Berlin allein durch den physischen Mangel an Wohnraum geprägt, oder auch durch eine hohe Anzahl von Wohnungen, die nicht aktiv im Markt verfügbar sind? Die Ergebnisse von Erhebungen aus den Jahren 2011 (Zensus) und 2018 (Mikrozensus) zeigen, dass der Leerstand in der Stadt möglicherweise höher ist als offiziell angenommen. Zahlen des aktuellen Zensus 2022 zum Leerstand liegen noch nicht vor, werden aber möglicherweise Einblicke in diese Thematik bieten.
Die umfassende Mietregulierung in Berlin entzieht dem Mietwohnungsmarkt offensichtlich tausende Einheiten, indem sie Eigentümer wirtschaftlich in den Verkauf oder die möblierte Vermietung drängt. Eine Lockerung der gesetzlichen Vorgaben, etwa durch die Rückkehr zu einer bundeseinheitlichen Kappungsgrenze von 20 Prozent oder durch Herausgabe eines echten Mietspiegels, könnte den Wohnungsmarkt in Berlin beleben und die Verfügbarkeit von Wohnungen verbessern.
Statistischer Zensus Leerstand in den Bezirken
| | Wohnungen | Leer stehend | Leerstandquote |
|---|---|---|---|
| Friedrichshain-Kreuzberg | 145.673 | 4.339 | 2,98% |
| Pankow | 208.078 | 6.196 | 2,98% |
| Neukölln | 161.694 | 5.735 | 3,55% |
| Treptow-Köpenick | 131.501 | 3.586 | 2,73% |
| Marzahn-Hellersdorf | 131.654 | 5.440 | 4,13% |
| Lichtenberg | 144.971 | 4.694 | 3,24% |
| Reinickendorf | 128.875 | 5.923 | 4,60% |
| Charlottenburg-Wilmersdorf | 181.166 | 5.985 | 3,30% |
| Spandau | 116.975 | 5.210 | 4,45% |
| Steglitz-Zehlendorf | 153.798 | 5.780 | 3,76% |
| Tempelhof-Schöneberg | 180.002 | 5.949 | 3,30% |
Mieten im Neubau
Die Angebotssmieten von Neubauwohnungen in Berlin liegen aktuell bei durchschnittlich rund 27,10 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa -5,90 % entspricht. In 5 Jahren entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 45,30 %.
Mietangebote nach Baujahren und Wohnungsgrößen (12 Monate)
Das Diagramm visualisiert die Mietangebote aufgeteilt nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotsmieten. Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen. Stand 23.07.2024 , Median-Angebotsmieten Bestand und Neubau.
Angebotsmieten in den Bezirken
Entwicklung der Mietangebote in Berlin in den Berliner Bezirken. Die Angebotsmieten werden jeweils für drei Monate rückwirkend berechnet. Kappung im Bestand bei 20 EUR/m².
Miethaussegment
Im zweiten Quartal des laufenden Jahres 2024 gewinnt ein konsolidierter Berliner Zinshausmarkt wieder an Fahrt. Im Vorjahr ist es laut Gutachterausschuss Berlin zu insgesamt 588 Verkäufen von Wohn- und Geschäftshäusern gekommen. Der durchschnittliche Faktor liegt aktuell geschätzt bei knapp über 25, der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.673 Euro. Allerdings reagieren nicht alle Lagen und Baujahre im gleichen Verhältnis auf hohe Zinsen und energetische Aspekte. Diesbezüglich können wir Sie gern beraten. Vorab finden Sie alle relevanten Informationen in unserem Zinshausbericht.
Nachdem in den vergangenen Jahren die Preise für Zinshäuser in Berlin flächendeckend gestiegen sind, kommt es aktuell wieder zu einer stärkeren Differenzierung nach Lage und Qualität. Das zeigt unsere Auswertung mit den Daten des Gutachterausschusses Berlin, mit denen wir das durchschnittliche Preisniveau und die Preisspanne für die 22 Berliner Alt-Bezirke ermittelt haben. Über die ganze Stadt Berlin betrachtet lag der durchschnittliche Abschluss für Wohn- und Geschäftshäuser bei 2.189 EUR/m² wert relevanter Geschossfläche.
Kaufpreisspannen 2018 bis 2023
| Jahr | Mitte | Tiergarten | Wedding | Prenzlauer Berg | Friedrichshain | Kreuzberg | Charlottenburg | Spandau | Wilmersdorf | Zehlendorf | Schöneberg | Steglitz | Tempelhof | Neukölln | Treptow | Köpenick | Lichtenberg | Weißensee | Pankow | Reinickendorf | Marzahn | Hohenschönhausen | Hellersdorf | Jahr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 1.267 bis 5.247 | 1.255 bis 4.447 | 950 bis 3.004 | 1.582 bis 3.510 | 888 bis 5.793 | 1.165 bis 5.655 | 1.350 bis 6.401 | 301 bis 11.919 | 1.048 bis 5.366 | 1.526 bis 7.453 | 1.068 bis 3.089 | 1.065 bis 3.687 | 983 bis 2.817 | 695 bis 4.849 | 1.062 bis 3.873 | 1.081 bis 2.066 | 844 bis 4.840 | 805 bis 2.379 | 468 bis 4.652 | 570 bis 5.695 | 1.350 bis 2.959 | 500 bis 2.097 | 857 bis 2.320 | 2018 |
| 2019 | 1.208 bis 6.168 | 1.425 bis 3.647 | 874 bis 3.154 | 1.461 bis 4.964 | 1.395 bis 3.404 | 1.082 bis 4.197 | 1.423 bis 11.340 | 606 bis 3.192 | 1.601 bis 9.143 | 2.446 bis 5.173 | 1.314 bis 3.917 | 1.164 bis 4.071 | 862 bis 5.997 | 1.032 bis 2.941 | 1.318 bis 2.656 | 1.579 bis 2.650 | 698 bis 4.630 | 1.000 bis 3.376 | 671 bis 3.090 | 396 bis 4.839 | 1.018 bis 2.339 | 1.382 bis 2.028 | 846 bis 3.858 | 2019 |
| 2020 | 1.594 bis 8.481 | 1.454 bis 2.811 | 1.003 bis 4.084 | 1.310 bis 3.280 | 1.248 bis 3.284 | 1.424 bis 4.894 | 1.364 bis 6.181 | 431 bis 5.758 | 1.151 bis 10.526 | 3.230 bis 4.837 | 1.363 bis 4.841 | 1.637 bis 3.183 | 770 bis 4.909 | 592 bis 4.392 | 986 bis 4.069 | 930 bis 5.683 | 1.230 bis 5.748 | 1.126 bis 4.594 | 895 bis 2.819 | 654 bis 5.248 | 1.589 bis 3.255 | 1.729 bis 2.307 | 1.495 bis 3.090 | 2020 |
| 2021 | 1.603 bis 8.475 | 1.106 bis 3.422 | 841 bis 5.446 | 1.436 bis 6.835 | 1.314 bis 6.696 | 1.167 bis 4.264 | 1.570 bis 16.262 | 841 bis 4.633 | 1.596 bis 7.347 | 2.560 bis 6.944 | 1.625 bis 7.047 | 1.489 bis 5.253 | 1.125 bis 4.644 | 896 bis 6.326 | 1.794 bis 5.217 | 984 bis 5.812 | 1.142 bis 4.960 | 1.390 bis 3.167 | 1.109 bis 6.111 | 601 bis 3.873 | 2.006 bis 3.012 | 1.525 bis 4.482 | 1.248 bis 3.389 | 2021 |
| 2022 | 1.489 bis 16.844 | 1.193 bis 3.702 | 1.358 bis 3.867 | 347 bis 7.736 | 458 bis 3.141 | 862 bis 5.068 | 1.707 bis 6.579 | 472 bis 6.013 | 874 bis 7.043 | 1.976 bis 3.897 | 1.735 bis 4.707 | 1.799 bis 3.821 | 1.232 bis 3.670 | 824 bis 4.515 | 1.467 bis 2.931 | 1.716 bis 3.999 | 287 bis 6.116 | 1.691 bis 3.186 | 1.421 bis 5.626 | 954 bis 5.094 | 2.195 bis 2.733 | 1.081 bis 2.150 | 1.717 bis 4.312 | 2022 |
| 2023 | 2.158 bis 5.777 | 660 bis 1.822 | 919 bis 2.594 | 944 bis 2.964 | 944 bis 2.964 | 911 bis 6.567 | 1.660 bis 4.908 | 800 bis 4.608 | 1.466 bis 6.024 | - | 1.339 bis 2.411 | 1.827 bis 2.082 | 1.069 bis 2.570 | 756 bis 5.590 | - | 2.302 bis 2.815 | 357 bis 3.134 | 1.247 bis 5.177 | 950 bis 4.083 | 866 bis 4.270 | 1.266 bis 4.667 | 1.138 bis 2.714 | 1.425 bis 2.523 | 2023 |
Faktoren stabilisieren sich
Der Multiplikator oder Faktor ist ein Maßstab, der das Verhältnis des Kaufpreises einer Immobilie zur jährlichen Nettokaltmiete angibt. Er zeigt auf, wie viele Jahre es dauern würde, bis sich der Kauf der Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Die Formel dafür lautet: Faktor = Kaufpreis / jährliche Nettokaltmiete. Aufgrund der gestiegenen Zinssätze im Jahr 2023 hat sich die Rentabilität einer Investition in Immobilien verringert. In dieser Situation legen Investoren ihre Entscheidungen vermehrt auf eine Kombination aus Standortqualität, Zustand der Immobilie und deren Entwicklungspotenzial. 2023 fiel der Multiplikator zunächst deutlich, hat sich jedoch mittlerweile stabilisiert.
Offener Angebotsmarkt
Es ist in der Regel nicht ratsam, ein Mehrfamilienhaus offen auf Immobilienbörsen zum Verkauf anzubieten. Trotzdem möchten wir hier die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser aufzeigen, die in den vergangenen Jahren auf Börsen angeboten worden sind. Dabei deckt unsere Analyse zwei wesentliche Erkenntnisse auf: Der geforderte Angebotspreis ist rückläufig und auch die Anzahl offen angebotener Objekte ist zuletzt erheblich zurückgegangen. Wenn Sie aus der Verkaufs-Sackgasse Ihres Hauses herauskommen möchten, dann unterstützen wir Sie dabei gern. Melden Sie sich einfach und wir entwickeln ein effektives Verkaufskonzept für Ihre Immobilie.
Trend
Nachdem die Preise in fast allen Bezirken seit rund 24 Monaten gesunken sind, stabilisieren sie sich jetzt auf einem niedrigeren Niveau und zeigen in einigen Bezirken bereits leichte Steigerungen. Steigende Mieten und die Annahme, dass die EZB den Leitzins in 2024 mindestens einmal senkt, tragen zur Stabilisierung bei. Banken kalkulieren bereits mit sinkenden Bauzinsen, auch mit Blick auf die Entwicklung bei Pfandbriefen und Staatsanleihen.
Das Mietniveau bleibt auf unabsehbare Zeit hoch und wird weiter steigen.
Investoren mit hoher Liquidität dominieren derzeit den Markt.
Energieeffizienz, Gesamtzustand und Lage sind entscheidende Kriterien.
Im Neubausektor wird ab der zweiten Jahreshälfte 2024 eine Erholung erwartet.
Gesetzliche Unsicherheiten und neue Regulierungen bleiben unberechenbar.
Wann kommt die Wende von der Zinswende?
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in 10 Schritten den Leitzinsen zunächst auf 4,50 Prozent erhöht. Zuletzt lag der Leitzins im Euroraum im Sommer 2008, im Auge der internationalen Wirtschaftskrise, mit 4,25 Prozent etwas unter diesem Wert. Etwa ein halbes Jahr später begann die EZB in mehreren Schritten den Satz zu senken. Ökonomen gehen nun vermehrt davon aus, dass mit dem Zinsschritt vom 14.09.2023 der Höchststand erreicht ist.
Die Einschätzungen von IWF und EZB zum möglichen weiteren Inflationsverlauf liegen nah beieinander. So geht die EZB davon aus, dass die Inflation über die kommenden Jahre hinweg kontinuierlich aber eher langsam abnimmt. Vor dem Hintergrund nachlassenden Kostendrucks und einer möglicherweise im Sommer bevorstehenden Lockerung der Geldpolitik der EZB könnte die Inflation auf unter 2,7 % im Jahr 2024 und unter 2,1 % im Jahr 2025 fallen. Für 2026 rechnen Experten mit einer Stabilisierung unter 1,9 % (Quelle).
Zuletzt sind die Bauzinsen bei 10-jähriger Bindung bereits spürbar zurückgegangen.
Dieser Report wurde zuletzt am 23.07.2024 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.