Zwischen Bremse und Boom
Liebe Leser,
wir aktualisieren seit 2008 wöchentlich alle Angebotsdaten für Kaufpreise und Mieten in Berlin und gleichen unsere Ergebnisse regelmäßig mit den Kaufpreisdaten des Gutachterausschusses Berlin ab. Damit haben Sie die Gewissheit, dass die Marktdaten von GUTHMANN® das tatsächliche Marktgeschehen spiegeln. Eine wichtige Erkenntnis ist aktuell, dass Angebotspreise und tatsächliche Kaufpreise weiter zusammenrücken. Zuletzt hat der GAA einen Preisrückgang von -5 % bei den Eigentumswohnungen ermittelt. Unsere Zahlen weisen über den gesamten Stadtraum -3,60 % aus. Ein Preisrutsch sieht anders aus. Wir haben vielfach berichtet, dass die Korrekturen im Markt für Eigentumswohnungen in einigen Bezirken nichts anderes als die Rücknahme von Preisübertreibungen kurz vor der Zinswende sind. Das gilt aber nicht für alle Lagen. In Niedrigzinsphasen agieren Käufer mutiger und setzen risikolos auf künftige Wertsteigerungen. In Hochzinsphasen (wenn wir Zinsen um 3,5 Prozent überhaupt als hoch bezeichnen können) werden Lagen nach dem bewertet, was sie aktuell leisten. Das gilt besonders für Trendlagen, deren Entwicklung noch nicht klar absehbar ist.
Im Bestandssegment wurden im Jahresvergleich 2022/2023 21 % weniger und im Neubausegment 50 % weniger Wohnungen verkauft. Neubauwohnungen sind mit -0,03 % preisstabil. Verkäufer brauchen aktuell mehr Geduld. Mehr Wettbewerb, zögerliche Käufer und härtere Preisverhandlungen führen zu einem leichten Angebotsstau.
Der Zinshausmarkt hat die Talsohle durchschritten und kommt wieder in Bewegung. Weitere Informationen weiter unten oder in unserem Zinshausbericht.
Insgesamt deuten alle Daten auf eine Marktbelebung. Zwar lässt sich die EZB mit Zinssenkungen Zeit, aber auch die Finanzierer berichten von einem Wachstum beim Neugeschäft. Das liegt auch daran, dass das Angebot für Immobilienkäufer derzeit so gut ist, wie seit Jahren nicht mehr. Mit leicht sinkenden Zinsen und einem Rückgang der Inflation rechnen wir im zweiten Quartal 2024 mit einer weiteren Stabilisierung der Preise und mit ersten Preisanstiegen im dritten Quartal 2024.
Ihr Peter Guthmann
Geschäftsführer
Bezirke auf einen Blick
2023 war von Korrekturen geprägt. Einige Preisrückgänge waren Rücknahmen von last-minute Preiserhöhungen, andere reflektieren Lage und Qualität der Bestände. Die Marktdynamik hat sich stärker diversifiziert als in den Vorjahren. Interessant ist, dass die beurkundeten Kaufpreise von Neubauimmobilien mit Minus 0,2 Prozent zum Vorjahr stabil geblieben sind (Angebotspreis: -0,03 %).
Bestandsimmobilien
Der Bestandsmarkt in Berlin bewegte sich über zwölf Jahre nur aufwärts. Eine lange Niedrigzinsphase, Zuzüge, Aufholpotenziale und ein signifikantes Wohnungsdefizit hielten den Markt in einer Aufwärtsspirale. Lag der Median-Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Berlin vor 12 Jahren bei etwa 1.910 EUR/m² werden heute für vergleichbare Objekte rund 5.310 EUR/m² angesetzt. Das entspricht einem Wertzuwachs von etwa 178,10 % in 12 Jahren. Eigentümer, die vor zehn Jahren finanziert haben, konnten noch nicht von Niedrigst-Zinsen profitieren, die erst im Jahr 2016 unter die 2 % Marke rutschten. Wer in 2024 eine Anschlussfinanzierung für einen Kauf aus 2014 benötigt, wird damit keinen Zinsschock erleiden.
Status Quo Bestandsmarkt
Der Immobilienmarkt Berlin bleibt resilient. Die neuesten Daten von Guthmann Estate bestätigen einen Rückgang der Angebotspreise um -3,60 % zum Vorjahr. Die Preiselastizität wächst. Stand 19.03.2024 liegt der Angebotspreis im Bestand bei 5.310 EUR/m². Alle Kaufpreise, Mieten, Transaktionen und Hintergrundinformationen in Berlins bestem Marktreport.
Beurkundete Durchschnittswerte 2022 und 2023 Bestand
Bezirk | Mitte | Friedrichshain-Kreuzberg | Pankow | Charlottenburg-Wilmersdorf | Spandau | Steglitz-Zehlendorf | Tempelhof-Schöneberg | Neukölln | Treptow-Köpenick | Marzahn-Hellersdorf | Lichtenberg | Reinickendorf | Berlin |
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2022 Kaufpreise EUR/m² | 5.976 | 6.024 | 5.933 | 6.169 | 3.595 | 5.092 | 4.917 | 4.923 | 4.231 | 3.733 | 4.403 | 4.128 | 5.344 |
2023 Kaufpreise EUR/m² | 5.844 | 5.844 | 5.623 | 5.906 | 3.457 | 4.793 | 4.699 | 4.653 | 4.179 | 3.503 | 4.382 | 3.994 | 5.105 |
Differenz | -2% | -3% | -5% | -4% | -4% | -6% | -4% | -5% | -1% | -6% | 0% | -3% | -4% |
2022 Anzahl | 1.258 | 1.266 | 1.238 | 1.565 | 464 | 1.037 | 1.239 | 748 | 551 | 142 | 317 | 512 | 10.337 |
2023 Anzahl | 974 | 1.044 | 884 | 1.144 | 390 | 797 | 931 | 661 | 447 | 108 | 307 | 436 | 8.123 |
Differenz | -23% | -18% | -29% | -27% | -16% | -23% | -25% | -12% | -19% | -24% | -3% | -15% | -21% |
Justierung im Investmentmarkt
Der Investmentmarkt für Bestandswohnungen in Berlin könnte 2024 nach einer kurzen Konsolidierungsphase wieder in Gang kommen. Einiges deutet darauf hin, dass die Preispause bereits zu Ende ist. Zum einen schränken die hohen Baukosten den Neubau und das Wohnungsangebot ein. Durch das Umwandlungsverbot kommen ferner keine neuen Einheiten aus Aufteilungen nach WEG an den Markt. Wohnungen, die aus der siebenjährigen Mieter-Kauffrist ausscheiden, gleichen nur einen Teil des Bedarfes aus. Gleichzeitig verbessert sich die Rendite durch steigende Mieten und Preiskorrekturen aus 2023. Nach der jüngsten Entscheidung der EZB, den Leitzins nicht weiter anzuheben, rechnen Marktteilnehmer mit sinkenden Zinsen in 2024. Und nicht zuletzt wurden zinsbedingt viele Kaufentscheidungen aufgeschoben, die sich nun aufstauen und auf den geeigneten Moment warten.
Kaufpreis-Index Berlin
Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
---|---|---|---|---|
Aktuelles Quartal | 5.310 EUR/m² | - | 8.150 EUR/m² | - |
1 Jahr | 5.510 EUR/m² | -3,60 % | 8.540 EUR/m² | -4,60 % |
3 Jahre | 5.080 EUR/m² | 4,70 % | 6.890 EUR/m² | 18,40 % |
5 Jahre | 4.290 EUR/m² | 23,80 % | 6.130 EUR/m² | 32,80 % |
10 Jahre | 2.460 EUR/m² | 115,60 % | 3.600 EUR/m² | 126,70 % |
Basis-Korrektur in 2022
In Berlin sind die Kaufpreise für Immobilien jahrelang allenfalls saisonal geschwankt. Mitte 2022 gab es erstmals seit längerer Zeit einen leichten Rückgang der Preise, wobei schon seit Ende 2019 eine leichte Verlangsamung zu beobachten war. Die Preisdelle Mitte 2022 ist wahrscheinlich eine Korrektur von vorgezogenen, erwartungsbasierten Preiserhöhungen.
Längere Vermarktungszeiten und mehr Angebot
In Berlin dominieren drei Preissegmente den Immobilienmarkt für Bestandsimmobilien. Die Preiskorrekturen aus 2022 und 2023 haben das untere Preissegment gestärkt. Die Vermarktungszeiten sind gestiegen, was zu einem Mehrangebot führt. Die Graphik zeigt die Immobilienangebote auf ImmoScout24.
Immobilien deutlich länger am Markt
Jahr | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
---|---|---|---|---|---|
Ø Wochen Vermarktung |
16.1 | 15.8 | 17.1 | 13.9 | 19.4 |
Clusterung nach Baujahren und Wohnungsgrößen
Das Bubblechart visualisiert die Kaufangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotspreisen. Obergrenze bei 350 m² Wohnfläche und 15.000 EUR/m². Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen.
Neubausektor
Abschlüsse um die Hälfte eingebrochen
2023 war kein gutes Jahr für den Neubausektor. Wir haben neben der Anzahl der Kaufvertragsabschlüsse auch die Entwicklung von Listenpreisen und beurkundeter Kaufpreise untersucht. Außerdem hat uns interessiert, in welchem Stadium sich wieviel Projekte im Wohnungsbau befinden. Preisanpassungen in Neubauprojekten sind eher unüblich. Und tatsächlich ist der durchschnittlich beurkundete Quadratmeterpreis in 2023 über Gesamt-Berlin betrachtet auf dem Vorjahresstand. Zum Stand unserer Recherchen, 13.12.2023, wurden 2023 1.029 Wohnungen aus laufenden Projekten verkauft. In 2022 waren 2.063 Einheiten.
Beurkundete Durchschnittswerte 2022 und 2023 Neubau
Bezirk | Mitte | Friedrichshain-Kreuzberg | Pankow | Charlottenburg-Wilmersdorf | Spandau | Steglitz-Zehlendorf | Tempelhof-Schöneberg | Neukölln | Treptow-Köpenick | Marzahn-Hellersdorf | Lichtenberg | Reinickendorf | Berlin |
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2022 Kaufpreise EUR/m² | 10.764 | 8.908 | 7.231 | 9.873 | 6.561 | 7.782 | 8.970 | 7.318 | 8.043 | 5.240 | 6.399 | 7.069 | 7.922 |
2023 Kaufpreise EUR/m² | 10.329 | 9.872 | 7.027 | 11.297 | 6.364 | 9.030 | 7.437 | 5.687 | 8.435 | 4.840 | 6.132 | 6.096 | 7.919 |
Differenz | -4% | 11% | -3% | 14% | -3% | 16% | -17% | -22% | 5% | -8% | -4% | -14% | 0% |
2022 Anzahl | 108 | 205 | 362 | 153 | 126 | 52 | 216 | 7 | 465 | 115 | 198 | 56 | 2.063 |
2023 Anzahl | 52 | 124 | 123 | 43 | 69 | 32 | 83 | 8 | 290 | 42 | 111 | 52 | 1.029 |
Differenz | -52% | -40% | -66% | -72% | -45% | -38% | -62% | 14% | -38% | -63% | -44% | -7% | -50% |
Entwicklung, Dynamik und Ost-West-Unterschiede
Neubau bleibt neben der Deregulierung das geeignete Mittel gegen die Wohnungsnot, fördert eine sozial ausgewogene Entwicklung der Quartiere und Kieze und verhindert demographischen Stillstand. Nachdem sich die Bautätigkeit in Berlin bis etwa 2010 auf die Sanierung des Altbaubestandes konzentrierte, wuchs in der zweiten Dekade die Neubauaktivität rasch an. Zunächst wurden Flächenreserven im Osten der Stadt mit größeren Baufeldern aktiviert. In den Folgejahren konzentrierte sich im Ostteil die Aktivität immer mehr auf Großprojekte, während im Westen der Hauptstadt viele Lückenschließungen stattfanden. In Treptow-Köpenick und Lichtenberg wuchsen ganze Stadtquartiere heran. Die signifikante räumliche Verdichtung der Neubauaktivitäten in den östlichen Bezirken Berlins liegt nicht nur an den Flächenreserven, sondern auch an einfacheren baurechtlichen Voraussetzungen. Im Gegensatz zu den westlichen Bezirken, wo der Baunutzungsplan gilt, kommt in den östlichen Bezirken primär §34 des Baugesetzbuches (BauGB) zur Anwendung.
Umwandlung als Ergänzung zum Neubau
In Berlin, mit einer der niedrigsten Wohneigentumsquoten in Deutschland von rund 16 %, streben angesichts des fundamental knappen Mietangebots immer mehr Mieter Wohneigentum an. Dieser Trend spiegelt den Wunsch nach Sicherheit und Altersvorsorge. Der Kauf der eigenen Mietwohnung, bietet eine Alternative zum teureren Neubau und hat den Vorteil, dass der räumliche Bezug erhalten bleibt. Obwohl die Berliner Verfassung grundsätzlich die Schaffung von Wohneigentum unterstützt, behindern Aufteilungsverbot und Milieuschutzgebiete die Eigentumsbildung indem sie die Umwandlung stoppen oder erschweren, obwohl in diesem Segment eine erhebliche potenzielle Entlastung des Mietwohnungsmarkt liegt. Die Karte auf der rechten Seite zeigt die Umwandlungsaktivität in Berlin seit 2011, links sehen Sie die Neubauaktivität.
2022 und 2023: Neubaudelle durch Kosten- und Zinslast
Für viele Käufer stellen trotz einer Preiskorrektur von etwa -4,60 % zum Vorjahr das hohe Zinsniveau und ebenfalls gestiegene Eigenkapitalanforderungen eine Hürde dar. Die Preisentwicklung der letzten Jahre wurde weniger durch Margen als durch teurere Grundstücke und höhere Planungs- und Baukosten getrieben. Der Quadratmeter-Listenpreis für eine Neubauwohnung in Berlin lag vor 10 Jahren im Mittel bei 3.600 EUR/m², aktuell liegt er mit 8.150 EUR/m² rund 126,70 % höher. Im Jahr 2013 wurden Finanzierungen zu einem mittleren Zins von 2,64 Prozent abgeschlossen. Anschlussfinanzierungen in 2023 kosten im bisherigen Jahresmittel etwa 3,88 Prozent.
Herausforderungen Pandemie, Lieferketten, Ukraine-Krieg und Inflation
Bereits während der Corona-Pandemie kam es in der Baubranche zu Personalabflüssen und Störungen in den Lieferketten mit der Folge steigender Baukosten. Knappe Primär- und Baumaterialien und explodierende Energiekosten infolge des Ukrainekrieg erhöhten den Kostendruck. Zuletzt führte die Inflation zur Zinswende und damit zu höheren Bauzinsen. Projektfinanzierungen geraten aus dem Gleichgewicht. Gleichzeitig stagnieren die Verkäufe aufgrund der zinsbedingten Kaufzurückhaltung von Konsumenten, die neben teuereren Krediten auch mit höheren Eigenkapitalanforderungen der Banken konfrontiert sind.
Aktuelle Diskussions-, Planungs- und Bautätigkeit in Berlin
Welche Projekt sind in Diskussion, Planung oder sind bereits in der Mache? Unsere Map zeigt den aktuellen Stand der Bautätigkeit in Berlin. Ihr Projekt ist nicht dabei? Kontaktieren Sie uns mit Informationen.
Wir haben aus verschiedenen Quellen zahlreiche Wohnungsbauprojekte ermittelt und klassifiziert. Unsere Übersichtskarte stellt diese Projekte dar, gegliedert nach ihrem Entwicklungsstadium und mit Angaben zur Anzahl der geplanten Wohneinheiten. Sie zeigt auf einen Blick, ob sich ein Projekt in der Diskussions-, Planungs- oder Bauphase befindet. Insgesamt wurden über 330 Projekte in unterschiedlichen Größenordnungen im gesamten Stadtgebiet von Berlin erfasst. Etwa ein Drittel dieser Projekte ist derzeit in der Diskussions- oder Vorplanungsphase, während rund 130 Vorhaben sich in der aktiven Bauphase befinden.
Regulierung schrumpft Mietangebote
Entwicklungen auf dem Mietmarkt werden unter anderem beeinflusst durch Zuzüge, Bevölkerungswachstum, Eigentumsquoten, Geldpolitik, Krisen und Wohnungspolitik. In den vergangenen 20 Jahren ist Berlin durch eine Welle von Transformationen gegangen. Binnenmigration und Zuzüge aus der ganzen Welt stiessen auf einen international ausgesprochen günstigen Mietmarkt. Die Nachfrage wuchs, der Leerstand sank, die Mieten stiegen. Nach Dekaden der Stagnation wuchs die Bevölkerung und aus Quartieren wurden Kieze, die an Lebensqualität, Diversität und Bekanntheit gewannen. Die Politik setzte dem Wachstum keinen Wohnungsneubau entgegen, sondern fokussierte in rund 17 Jahren wechselnder Linkskoalitionen auf die Kappung der Bestandsmieten durch diverse regulatorische Maßnahmen. Aus einem entspannten Mietwohnungsmarkt wurde so eine fundamentale Angebotsknappheit. Die Entwicklung, die im gescheiterten Mietendeckel mündete, führte zu einer Implosion des Mietwohnungsangebots in Berlin. Aus Sicht der Vermieter untergrub der Mietendeckel jede Rechtssicherheit. So wurden nach dem Start des Mietendeckels Ende 2019 immer mehr Mietwohnungen vom Markt genommen und entweder in den Verkauf oder in die zeitlich befristete und möblierte Vermietung überführt.
Status Quo
Die Mietmarktlage bleibt angespannt. Aktuelle Marktdynamiken wie das Zinsumfeld erhöhen den Druck auf ein bereits reduziertes Angebot. Steigende Finanzierungskosten und höhere Eigenkapitalanforderungen machen den Wohnungskauf kostspieliger, was zu einer verstärkten Nachfrage im Mietsektor führt. Zusätzlich erschwert die zunehmende Fragmentierung des Mietmarktes die Wohnungssuche.
- Laut dem Mietspiegel 2023 beläuft sich die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen in Berlin auf 7,16 Euro pro Quadratmeter. Die Aussagekraft dieses Wertes ist umstritten. Mit der Einführung eines qualifizierten Mietspiegels im Jahr 2024 ist mit einer Anhebung des durchschnittlichen Mietniveaus um mindestens 10 Prozent zu rechnen.
- Im Standard-Mietwohnungsmarkt unter 20 EUR/m² liegt unseren Berechnungen zufolge die Durchschnittsmiete im aktuellen Quartal bei 13,75 EUR/m². Der Anstieg zum Vorjahreszeitraum liegt bei ca. 13,40 %. Rund 45 Prozent der Mietangebote fallen in dieses Segment.
- Neuwohnungen und zeitlich befristete Vermietungen liegen derzeit bei durchschnittlich 30,75 EUR/m². Rund 55 Prozent der Mietangebote entfallen auf dieses Segment.
Mietindex Berlin
Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
---|---|---|---|---|
Aktuelles Quartal | 13,75 EUR/m² | - | 30,75 EUR/m² | - |
1 Jahr | 12,15 EUR/m² | 13,40 % | 23,05 EUR/m² | 33,30 % |
3 Jahre | 10,20 EUR/m² | 34,70 % | 18,25 EUR/m² | 68,30 % |
5 Jahre | 10,90 EUR/m² | 26,00 % | 15,50 EUR/m² | 98,20 % |
Annäherung an das Wohnungsdefizit
Die exakte Zahl des Wohnungsmangels in Berlin festzulegen, ist schwierig. Allerdings lässt sich durch den Abgleich von Haushaltszahlen und Wohnungsbeständen erkennen, wie stark der Druck im lokalen Wohnungsmarkt ist. Das Treemap offenbart über die rechnerische Haushaltsgröße ein weiteres Grundproblem des knappen Mietwohnungsmarktes: Fehlende Alternativen für kleiner werdende Haushalte führen zu blockierten Sickereffekten und verschärfen das Wohnungsproblem, weil alternde Haushalte sich nicht verkleinern können. Dadurch bleiben große Wohnungen unterbelegt und kleine Wohnungen überbelegt.
Das Treemap zeigt die aggregierte Situation in den Bezirken. Mit Klick auf die Bezirke gelangen Sie auf die Quartiersebene und per Zurück-Button wieder zur Gesamtübersicht. Die Rot-Grün-Skala zeigt den Bedarf quantitativ, die Größe der Kästen entspricht der Größe der lokalen Wohnungsmärkte.
Nach dieser Methode ergibt sich ein Wohnungsdefizit von insgesamt etwa 112.000 Einheiten. Dabei zeigt sich ein abnehmender Druck von West nach Ost. Einige Bezirke im Osten Berlins verfügen theoretisch über geringe Fluktuationsreserven. In den Bezirken Pankow, Köpenick und Marzahn-Hellersdorf ist der Wohnungsmarkt, abgesehen von einigen Ausnahmequartieren, rechnerisch fast ausgeglichen.
Leerstand durch Deregulierung aktivieren
Wird das akute Wohnungsproblem in Berlin nicht nur durch den physischen Mangel sondern auch durch eine hohe Anzahl nicht marktaktiver Wohnungen geprägt? Die Ergebnisse von Erhebungen aus den Jahren 2011 (Zensus) und 2018 (Mikrozensus) zeigen, dass der Leerstand in der Stadt möglicherweise höher ist als offiziell angenommen. Die Zahlen des Zensus 2022 zum Leerstand liegen noch nicht vor, werden aber möglicherweise Einblicke in diese Problematik bieten.
Die Statistik aus Zensus und Mikrozensus liefert zwar unscharfe Zahlen, die umfassende Mietregulierung in Berlin entzieht dem Mietwohnungsmarkt aber offensichtlich tausende Einheiten, indem sie Eigentümer wirtschaftlich in den Verkauf oder die möblierte Vermietung drängt. Eine Lockerung der gesetzlichen Vorgaben, etwa durch die Rückkehr zu einer bundeseinheitlichen 20 Prozent Kappungsgrenze oder durch Herausgabe eines echten Mietspiegels, könnte den Wohnungsmarkt beleben und die Verfügbarkeit von Wohnungen verbessern.
Statistischer Zensus Leerstand in den Bezirken
| Wohnungen | Leer stehend | Leerstandquote |
---|---|---|---|
Friedrichshain-Kreuzberg | 145.673 | 4.339 | 2,98% |
Pankow | 208.078 | 6.196 | 2,98% |
Neukölln | 161.694 | 5.735 | 3,55% |
Treptow-Köpenick | 131.501 | 3.586 | 2,73% |
Marzahn-Hellersdorf | 131.654 | 5.440 | 4,13% |
Lichtenberg | 144.971 | 4.694 | 3,24% |
Reinickendorf | 128.875 | 5.923 | 4,60% |
Charlottenburg-Wilmersdorf | 181.166 | 5.985 | 3,30% |
Spandau | 116.975 | 5.210 | 4,45% |
Steglitz-Zehlendorf | 153.798 | 5.780 | 3,76% |
Tempelhof-Schöneberg | 180.002 | 5.949 | 3,30% |
Mieten im Neubau
Die Angebotssmieten von Neubauwohnungen in Berlin liegen aktuell bei durchschnittlich rund 29,60 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 33,30 % entspricht. In 5 Jahren entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 98,20 %.
Vogelperspektive Mietangebote nach Baujahren und Wohnungsgrößen (12 Monate)
Das Bubblechart visualisiert die Mietangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotsmieten. Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen. Stand 19.03.2024 , Median-Angebotsmieten Bestand und Neubau.
Angebotsmieten in den Bezirken
Entwicklung der Mietangebote in Berlin in den Berliner Bezirken. Die Angebotsmieten werden jeweils für drei Monate rückwirkend berechnet. Kappung im Bestand bei 20 EUR/m².
Miethaussegment
Zum Jahresbeginn 2024 gewinnt ein konsolidierter Berliner Zinshausmarkt wieder an Fahrt. In 2023 ist es laut Gutachterausschuss Berlin zu insgesamt 588 Verkäufen von Zinshäusern, wie Miethäuser in Berlin genannt werden, gekommen. Der durchschnittliche Faktor liegt bei 27. Nicht alle Lagen und Baujahresklassen reagieren aktuell gleich auf die Herausforderungen durch hohe Zinsen und energetische Aspekte. Eigentümer, die in der Vergangenheit in den Bestand investiert haben, erzielen höhere Kaufpreise. Insgesamt bestimmt die Kombination aus Mieteinnahmen, Lage, Zustand und Energieeffizienz den Verkaufspreis. Hohe Zinsen und Eigenkapitalanforderungen bestimmen wiederum die Zielgruppe.
Marktdynamik und Preisentwicklung
Die Tabelle zeigt die Entwicklung der durchschnittlichen Preise pro Quadratmeter wertrelevante Geschossfläche für Miethäuser in verschiedenen Bezirken Berlins von 2019 bis 2023. Es gibt einen allgemeinen Aufwärtstrend in den Preisen von 2019 bis 2022, mit einer leichten Abnahme oder Stagnation in einigen Bezirken im Jahr 2023. Spitzenreiter ist der Bezirk Zehlendorf mit dem stärksten Preisanstieg von 2019 bis 2022 und einem Höchstwert von 4.463 €/m² in 2022, wobei für 2023 noch keine vom GAA ausgewerteten Daten vorliegen. Einen signifikanten Rückgang verzeichnet Mitte von 3.910 €/m² in 2022 auf 3.346 €/m² in 2023. Bezirke wie Prenzlauer Berg und Charlottenburg zeigen eine stetige Zunahme der Preise über die Jahre hinweg bis 2022 und einen leichten Rückgang in 2023. Spandau und Marzahn zeigen ein relativ stabiles Wachstum ohne drastische Spitzen oder Einbrüche. Die gößte Steigerung von 2022 auf 2023 ist in Weißensee messbar, mit einem Anstieg von 2.230 €/m² auf 2.721 €/m².
Für Gesamt Berlin steigen die Durchschnittspreise kontinuierlich von 2019 bis 2022 und fallen dann von 2.327 €/m² in 2022 auf 2.061 €/m² in 2023.
Durchschnittliches Preisniveau für Miethäuser in Berlin
Altbezirk / District | ø 2019* | ø 2020* | ø 2021* | ø 2022* | ø 2023* |
---|---|---|---|---|---|
Neukölln | 1919 | 1831 | 1884 | 1996 | 1856 |
Mitte | 3472 | 3006 | 3528 | 3910 | 3346 |
Tiergarten | 1899 | 2062 | 1941 | 2275 | 1593 |
Wedding | 1936 | 1891 | 1968 | 1902 | 1686 |
Prenzlauer Berg | 3528 | 2314 | 2456 | 3059 | 1984 |
Friedrichshain | 2419 | 2149 | 2231 | 2320 | 1957 |
Kreuzberg | 2030 | 1992 | 2128 | 2326 | 1782 |
Charlottenburg | 2424 | 2489 | 3227 | 2650 | 2467 |
Spandau | 1604 | 1597 | 1830 | 1946 | 1734 |
Wilmersdorf | 2989 | 2601 | 3334 | 2804 | 3288 |
Zehlendorf | 3403 | 4224 | 4463 | 3092 | unbekannt |
Schöneberg | 2126 | 2042 | 2361 | 2611 | 1865 |
Steglitz | 2244 | 2193 | 2093 | 2606 | 1914 |
Tempelhof | 2073 | 1822 | 2195 | 2322 | 1722 |
Weißensee | 2153 | 1712 | 2067 | 2230 | 2721 |
Pankow | 1674 | 1938 | 1983 | 2332 | 2222 |
Reinickendorf | 1765 | 1829 | 2163 | 2086 | 2068 |
Marzahn | 1896 | 2494 | 2359 | 2215 | 2544 |
Hohenschönhausen | 1679 | 1919 | 2732 | 2116 | 1968 |
Hellersdorf | 1851 | 2293 | 2500 | 2682 | 1899 |
Gesamt Berlin | 2040 | 1945 | 2167 | 2327 | 2061 |
Nachdem in den letzten Jahren die Preise für Zinshäuser in Berlin flächendeckend gestiegen sind, kommt es aktuell wieder zu einer stärkeren Ausdifferenzierung nach Lagen und Qualitäten. Mit den Daten des Gutachterausschuss Berlin haben wir das durchschnittliche Preisniveau und die Preisspannen für die 22 Berliner Alt-Bezirke ermittelt. Über ganz Berlin betrachtet lag der durchschnittliche Abschluss für Wohn- und Geschäftshäuser bei 2.189 EUR/m² wertrelevante Geschossfläche.
Kaufpreisspannen 2018 bis 2023
Jahr | Mitte | Tiergarten | Wedding | Prenzlauer Berg | Friedrichshain | Kreuzberg | Charlottenburg | Spandau | Wilmersdorf | Zehlendorf | Schöneberg | Steglitz | Tempelhof | Neukölln | Treptow | Köpenick | Lichtenberg | Weißensee | Pankow | Reinickendorf | Marzahn | Hohenschönhausen | Hellersdorf | Jahr |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
2018 | 1.267 bis 5.247 | 1.255 bis 4.447 | 950 bis 3.004 | 1.582 bis 3.510 | 888 bis 5.793 | 1.165 bis 5.655 | 1.350 bis 6.401 | 301 bis 11.919 | 1.048 bis 5.366 | 1.526 bis 7.453 | 1.068 bis 3.089 | 1.065 bis 3.687 | 983 bis 2.817 | 695 bis 4.849 | 1.062 bis 3.873 | 1.081 bis 2.066 | 844 bis 4.840 | 805 bis 2.379 | 468 bis 4.652 | 570 bis 5.695 | 1.350 bis 2.959 | 500 bis 2.097 | 857 bis 2.320 | 2018 |
2019 | 1.208 bis 6.168 | 1.425 bis 3.647 | 874 bis 3.154 | 1.461 bis 4.964 | 1.395 bis 3.404 | 1.082 bis 4.197 | 1.423 bis 11.340 | 606 bis 3.192 | 1.601 bis 9.143 | 2.446 bis 5.173 | 1.314 bis 3.917 | 1.164 bis 4.071 | 862 bis 5.997 | 1.032 bis 2.941 | 1.318 bis 2.656 | 1.579 bis 2.650 | 698 bis 4.630 | 1.000 bis 3.376 | 671 bis 3.090 | 396 bis 4.839 | 1.018 bis 2.339 | 1.382 bis 2.028 | 846 bis 3.858 | 2019 |
2020 | 1.594 bis 8.481 | 1.454 bis 2.811 | 1.003 bis 4.084 | 1.310 bis 3.280 | 1.248 bis 3.284 | 1.424 bis 4.894 | 1.364 bis 6.181 | 431 bis 5.758 | 1.151 bis 10.526 | 3.230 bis 4.837 | 1.363 bis 4.841 | 1.637 bis 3.183 | 770 bis 4.909 | 592 bis 4.392 | 986 bis 4.069 | 930 bis 5.683 | 1.230 bis 5.748 | 1.126 bis 4.594 | 895 bis 2.819 | 654 bis 5.248 | 1.589 bis 3.255 | 1.729 bis 2.307 | 1.495 bis 3.090 | 2020 |
2021 | 1.603 bis 8.475 | 1.106 bis 3.422 | 841 bis 5.446 | 1.436 bis 6.835 | 1.314 bis 6.696 | 1.167 bis 4.264 | 1.570 bis 16.262 | 841 bis 4.633 | 1.596 bis 7.347 | 2.560 bis 6.944 | 1.625 bis 7.047 | 1.489 bis 5.253 | 1.125 bis 4.644 | 896 bis 6.326 | 1.794 bis 5.217 | 984 bis 5.812 | 1.142 bis 4.960 | 1.390 bis 3.167 | 1.109 bis 6.111 | 601 bis 3.873 | 2.006 bis 3.012 | 1.525 bis 4.482 | 1.248 bis 3.389 | 2021 |
2022 | 1.489 bis 16.844 | 1.193 bis 3.702 | 1.358 bis 3.867 | 347 bis 7.736 | 458 bis 3.141 | 862 bis 5.068 | 1.707 bis 6.579 | 472 bis 6.013 | 874 bis 7.043 | 1.976 bis 3.897 | 1.735 bis 4.707 | 1.799 bis 3.821 | 1.232 bis 3.670 | 824 bis 4.515 | 1.467 bis 2.931 | 1.716 bis 3.999 | 287 bis 6.116 | 1.691 bis 3.186 | 1.421 bis 5.626 | 954 bis 5.094 | 2.195 bis 2.733 | 1.081 bis 2.150 | 1.717 bis 4.312 | 2022 |
2023 | 2.158 bis 5.777 | 660 bis 1.822 | 919 bis 2.594 | 944 bis 2.964 | 944 bis 2.964 | 911 bis 6.567 | 1.660 bis 4.908 | 800 bis 4.608 | 1.466 bis 6.024 | - | 1.339 bis 2.411 | 1.827 bis 2.082 | 1.069 bis 2.570 | 756 bis 5.590 | - | 2.302 bis 2.815 | 357 bis 3.134 | 1.247 bis 5.177 | 950 bis 4.083 | 866 bis 4.270 | 1.266 bis 4.667 | 1.138 bis 2.714 | 1.425 bis 2.523 | 2023 |
Faktoren stabilisieren sich
Der "Multiplikator" oder Faktor ist ein Maßstab, der das Verhältnis des Kaufpreises einer Immobilie zur jährlichen Nettokaltmiete angibt. Er zeigt auf, wie viele Jahre es dauern würde, bis sich der Kauf der Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Die Formel dafür lautet: Faktor = Kaufpreis / jährliche Nettokaltmiete. Aufgrund der gestiegenen Zinssätze in 2023 hat sich die Rentabilität von Immobilieninvestitionen verringert. In dieser Situation legen Investoren ihre Entscheidungen vermehrt auf eine Kombination aus Standortqualität, Zustand der Immobilie und deren Entwicklungspotenzial. In 2023 fiel der Multiplikator zunächst deutlich, hat sich jedoch mittlerweile stabilisiert.
Offener Angebotsmarkt
Es ist generell nicht ratsam, ein Mehrfamilienhaus offen auf Immobilienbörsen zum Verkauf anzubieten. Viele dieser Angebote sind entweder aufgrund einer zu hohen Preisforderung oder aus anderen Gründen schwer verkäuflich. Zudem spiegelt der auf Immobilienbörsen geforderte Preis oft nicht den tatsächlichen Marktwert wider. Trotzdem möchten wir hier die Entwicklung der in den letzten Jahren auf Börsen angebotenen Mehrfamilienhäuser aufzeigen. Unsere Analyse deckt zwei wesentliche Erkenntnisse auf: Erstens, dass der geforderte Angebotspreis rückläufig ist, und zweitens, dass die Anzahl offen angebotener Objekte zuletzt zwar erheblich zurückgegangen ist, aber gemessen am Gesamtumsatz auf dem Berliner Zinshausmarkt noch immer hoch ist. Wenn Sie Unterstützung dabei benötigen, aus der Verkaufssackgasse Ihres Hauses herauszukommen, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir entwickeln ein effektives Verkaufskonzept für Ihre Immobilie.
Trend
Nachdem die Preise seit 18 Monaten in fast allen Bezirken nachgegeben haben, beginnen sich die Werte aktuell auf einem niedrigeren Niveau einzupendeln. Stabilisierende Kraft sind indirekt steigende Mieten und die sich verfestigende Annahme, dass die EZB Leitzinssenkungen nicht in das dritte oder vierte Quartal verschiebt. Grundsätzlich hat die EZB keinen direkten Einfluss auf die Bauzinsen. Aktuell preisen jedoch Geschäftsbanken die Erwartung eines sinkenden Zinses in die sinkenden Bauzinsen ein. Pfandbriefe und Staatsanleihen sind die Anlagen, die dabei eine wichtige Rolle spielen. Die Mieten sind wiederum nur die Folge des ungelösten Wohnraumproblems in Berlin. Zusammen mit dem unterschiedlich motivierten Zuzug ist keine Entspannung in Sicht. Mehr Zuzug, mehr Nachfrage, zu wenig Angebot und die Aussicht auf sinkende Bauzinsen lassen wenig Spielraum für weitere Preissenkungen.
Damit deutet alles darauf hin, dass der Immobilienmarkt in Berlin die Phase der Konsolidierung abschließt.
Derzeit bestreiten insbesondere Investoren mit höherer Liquidität das Marktgeschehen. Insbesondere auf dem klassischen Markt vermieteter Wohnungen sind die Perspektiven für Anleger sehr gut.
Im Mietshaussegment führen die entschärfte energetische Wende und verbesserte Planbarkeit von Immobilieninvestitionen zu einer Belebung. Trotzdem bleiben Energieeffizienz, Gesamtzustand und Lagefaktoren entscheidende Kriterien bei der Objektwahl. Gebäude mit Sanierungsstau oder Defiziten bei der Energieeffizienz werden am Markt mit Preisabschlägen eingepreist.
Auf den Neubausektor könnte ab der zweiten Jahreshälfte 2024 eine spürbare Erholung zukommen. Der Druck auf dem Mietmarkt ist für viele Verbraucher zu hoch, um bei einem vertretbaren Zinsniveau nicht ins Eigentum zu wechseln. Auch mit Blick auf die Energiesicherheit und das regulatorische Umfeld im Bestand ist eine Erholung wahrscheinlich.
Unberechenbar bleibt der Gesetzgeber mit neuen Ansätzen, den Mietmarkt weiter zu regulieren. Weiter oben haben wir den unmittelbaren Effekt des gekippten Mietendeckels auf das Mietangebot gezeigt.
Wann kommt die Wende von der Zinswende?
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat in 10 Schritten den Leitzinsen zunächst auf 4,50 Prozent erhöht und legt nun (Stand Feb 2024) die dritte Zinspause in Folge ein. Zuletzt lag der Leitzins im Euroraum im Sommer 2008, im Auge der internationalen Wirtschaftskrise, mit 4,25 Prozent etwas unter diesem Wert. Etwa ein halbes Jahr später begann die EZB in mehreren Schritten den Satz zu senken. Ökonomen gehen nun vermehrt davon aus, dass mit dem Zinsschritt vom 14.09.2023 der Höchststand erreicht ist.
Die Einschätzungen von IWF und EZB zum möglichen weiteren Inflationsverlauf liegen nah beieinander. So geht die EZB davon aus, dass die Inflation über die kommenden Jahre hinweg kontinuierlich aber eher langsam abnimmt. Vor dem Hintergrund nachlassenden Kostendrucks und der Geldpolitik der EZB sollte die Inflation auf 2,7 % im Jahr 2024 und 2,1 % im Jahr 2025 fallen. 2026 könnte sie dann 1,9 % erreichen (Quelle). Folgt man den Projektionen, läge die Inflation im Jahr 2025 wieder im Zielkorridor von knapp über 2 Prozent. Zuletzt sind die Bauzinsen um bis zu 1,2 Prozent bei 10-jähriger Bindung zurückgegangen.
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Dieser Report wurde zuletzt am 19.03.2024 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.