Immobilienreport
Berlin 2025

Berliner Immobilienmarkt 2025: Steigende Angebotspreise und Nachfrage, stabile Verkaufspreise und politische Einflüsse

Liebe Leserinnen und Leser,

der Berliner Immobilienmarkt startet mit einem Plus ins neue Jahr. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum legen die Angebotspreise um 2,20 % zu, die Angebotsmieten um etwa 15,10 %.

In 12 von 21 Altbezirken steigen die Preise. Auch im Markt für Zinshäuser sind Ansätze einer Trendwende erkennbar.

Die durchschnittlichen Angebotspreise für Bestandsimmobilien liegen unseren Analysen zufolge, Stand 06.02.2025 , bei 5.430 EUR/m². Der mittlere tatsächlich erzielte Verkaufspreis einer Bestandswohnung beträgt bei 4.980 EUR/m² und wurde auf Grundlage von 11.371 beurkundeten Kauffällen durch uns ermittelt.   

Neubauten erreichen ein mittleres Angebotsniveau von 8.420 EUR/m² und 7.980 EUR/m² im Abschluss. Damit legen die Angebotspreise um 4,90 % zu, während die tatsächlichen Kaufpreise mit ca. 3 %  leicht hinterher laufen. Grundlage sind 1.464 Abschlüsse in 2024. Wie sich Angebotspreise und tatsächliche Abschlusspreise zueinander verhalten, lesen Sie weiter unten in diesem Report.

Der Nachfragedruck im Mietsegment bleibt unverändert hoch. Die Angebotsmieten legen weiter zu und die Bestands- und Angebotsmieten fallen weit auseinander. Das belegen die Daten des letzten Zensus. Näheres zu der Höhe von Bestands- und Neuvertragsmieten erfahren Sie weiter unten.

Die Neuwahl des Bundestages am 23. Februar wirkt sich auf den Berliner Immobilienmarkt aus. Die Parteien planen unterschiedliche Maßnahmen: Ob Mietenstopp, Enteignung von Immobiliengesellschaften, Entlastung von Immobilien-Erbschaften, Wohnungsgemeinnützigkeit oder eine Verschärfung der Mietpreisbremse: Was auf uns zukommt, ist auch angesichts der unklaren Koalitionsmöglichkeiten vollkommen unklar. Unabhängig von jedweder politischen Entwicklung bieten unsere Analysen Ihnen auch 2025 die zuverlässigste Basis für Ihre Entscheidungen. Erweiterte Reports mit aktuellen Transaktionsdaten verschaffen Ihnen umfassende Einblicke und unser Käufer- und Verkäufernetzwerk entscheidende Marktvorteile.

Mit GUTHMANN® erreichen Sie eine sehr große nationale und internationale Zielgruppe. Über 300.000 Besucher im Jahr bilden die wahrscheinlich größte Immobilien-Community unter den Berliner Immobilienmaklern und ein hervorragendes Käufernetzwerk für Ihre Immobilie. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Ihr Peter Guthmann

Entwicklung und Status Quo

Der Anstieg der Immobilienpreise in Berlin zu Beginn der 2010er-Jahre resultiert aus einem komplexen Zusammenspiel struktureller und wirtschaftlicher Faktoren. Berlin durchlebt spätestens seit Ende der ersten Dekade der 2000er Jahre ein bis heute anhaltendes Wachstum. Die Attraktivität der deutschen Hauptstadt und das daraus erwachsende nationale und internationale Engagement von Investoren, sorgte in Verbindung mit vergleichsweise niedrigen Immobilienpreise zu einem Run auf den Berliner Wohnungs- und Immobilienmarkt. Das hauptsächlich durch Zuzug getriebene, kontinuierliche Bevölkerungswachstum schürte die Nachfrage nach Wohnraum. Urbanisierungstrends verstärkten diesen Effekt. Parallel dazu ermöglichte die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank durch niedrige Zinsen günstige Finanzierungskonditionen, die Immobilien als Anlageklasse attraktiver machten. 

Gleichzeitig blieb das Angebot hinter der steigenden Nachfrage zurück. Die Verfügbarkeit von Bauland und die langwierigen Genehmigungsverfahren im Wohnungsbau führten zu einem strukturellen Engpass, der die Preise weiter antrieb. In vielen Stadtteilen trugen zudem Regulierungsprozesse zu einer weiteren Verknappung bei.  

Der Preisauftrieb in den 2010er-Jahren ist das Ergebnis einer Wechselwirkung von Attraktivitätsgewinn, Bevölkerungswachstum, günstigen Finanzierungsbedingungen, Angebotsengpässen und verstärkter Investorennachfrage. Die Entwicklung hat Berlin nachhaltig geprägt und die soziale Struktur in vielen Stadtteilen verändert. 

Sechs Prozent zwischen Angebotspreis und Abschluss

Aktuell beträgt die Differenz zwischen Angebotspreis und beurkundetem Kaufpreis rund 6 Prozent und nimmt nach einer vorübergehenden Annäherung wieder leicht zu. Dies spiegelt die optimistische Haltung von Verkäufern, die angesichts sinkender Bauzinsen weniger vorsichtig in den Markt gehen. Gleichzeitig ist sichtbar, dass  Käufer noch zurückhaltend agieren und Verhandlungsspielräume nutzen. Die Spanne zwischen Angebots- und Kaufpreis variiert stark in Abhängigkeit von Objektart, Zustand und Lage.  

Vom Insider zur Multimetropole

Nach der ersten Phase des Wandels von der isolierten Mauerstadt zur angesagten Kulturmetropole deutet sich nun die Richtung für die kommenden Dekaden an. Eine treffende Bezeichnung für die neue deutsche Hauptstadt zu finden, ist schwierig. Anders als spezialisierte Regionen wie ein Silicon Valley oder industrieabhängige Hubs wie "Autostädte" oder rein akademisch geprägte Region vereint Berlin Akteure aus allen Branchen. Pharma, Consulting, Mode, Digitalwirtschaft, Literatur sowie Kunst und Kultur. Berlins Transformation ist breit angelegt und damit nachhaltig und innovativ. So überrascht es nicht, dass die Berliner Universitäten weltweit zu den gefragtesten Standorten für Studium und Forschung gehören und für weitere Nachfrage sorgen. 

Externe Einflüsse

Die COVID-19-Pandemie führte in Berlin zu einem Anstieg der Immobilienpreise, begünstigt durch noch niedrige Zinsen und den verstärkten Fokus auf Wohnqualität und Homeoffice. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis erhöhte sich von 4.350 €/m² Anfang 2020 auf 4.980 €/m² Anfang 2021. Der Ukraine-Krieg ab 2022 verschärfte die Unsicherheiten, trieb die Inflation und führte zu einer Zinswende. Die steigenden Finanzierungskosten wirkten sich dämpfend auf die Nachfrage aus, was seit 2023 zu einem leichten Rückgang der Bestands Quadratmeterpreise von 5.360 €/m² auf den aktuellen Stand von 5.010 €/m² im letzten Quartal 2024 führte. Sowohl im Neubau wie im Bestandssegment ist die Abwärtsbewegung sichtbar gestoppt.  

Rückläufige Kauffälle seit 2015 – Stabilisierung im Neubau, Unsicherheit im Bestand

Die Anzahl beurkundeter Kauffälle ist seit 2015 rückläufig und liegt im letzten Quartal 2024 bei rund 9.700 Kauffällen wovon ca. 8.600 Abschlüsse im Bestand und ca. 1.100  Abschlüsse im Neubausektor erzielt wurden. In beiden Segmenten ist der Verkaufsknick mit Beginn des Ukraine-Krieges und der daraus resultierenden Inflation und Zinsproblematik sehr deutlich. Zuletzt hat sich der Verkauf von Neubauwohnungen stabilisiert, während die Entwicklung im Bestandssegment noch nicht klar absehbar ist. 

Immobilienbewertung Berlin

GUTHMANN® bietet präzise und verlässliche Immobilienbewertungen in Berlin. Anders als Standard-Tools nutzen wir die größte Transaktionsdatenbank der Stadt und lokales Wissen. Unsere Einschätzungen basieren auf echten Preisen und sind fair. Mit über 18 Jahren Erfahrung und 2.000 vermarkteten Immobilien sind wir eines der erfahrensten Teams Berlins. Vertrauen Sie auf unsere datenbasierte, transparente Bewertung für optimale Chancen am Markt.

Durchschnittliche Kaufpreise

Die Kaufpreise in Berlin sind stark lageabhängig und variieren deutlich innerhalb von Bezirken und Ortsteilen. Nach den Verwaltungsbezirken folgen die Altbezirke, also die Stadtteile. In diesen Stadtteilen erfassen wir die Preise detailliert auf Ortsteilebene und bis auf Blockebene. Unsere Auswertungen erfolgen auf Grundlage der Daten des Berliner Gutachterausschusses. Die Durchschnittswerte umfassen alle Wohnungstypen und Kauffälle und bieten eine Lageanalyse, die keine individuelle Bewertung ersetzt. Für eine speziell auf Ihre Immobilie, Wohnung oder Ihr Zinshaus abgestimmte Bewertung stehen Ihnen das GUTHMANN® Bewertungstool und das erfahrene Team von Guthmann Estate zur Verfügung.

Bestand

Auf die Verwaltungsbezirke bezogen zieht sich im Segment der Bestandswohnungen ein Preiskorridor von etwa 5.600 bis 5.800 vom mittleren Süd-Westen über Mitte bis in den Norden Berlins. Eine durchschnittliche Wohnung misst in diesen Bezirken zwischen 70 und 76 Quadratmeter und kostet im Mittel zwischen 420.000 und 445.000 Euro. Die günstigsten Wohnungen sind in Spandau zu erwerben.  

Neubau

Neubauwohnungen sind in den zentralen Innenstadtlagen im Durchschnitt nicht mehr unter 10.000 EUR/m² zu haben. In besonderen Mikrolagen können die Preise auch weit über dem Durchschnitt liegen. Die höchsten Quadratmeterpreise wurden 2024 im Bereich der Oranienburger Straße, Savignyplatz und Ludwigkirchplatz erzielt.  

Mietwohnungsmarkt Berlin

Der Berliner Mietmarkt wird durch Faktoren wie Zuzug, Bevölkerungswachstum und wohnungspolitische Maßnahmen geprägt. In den vergangenen zwei Jahrzehnten hat steigende Nachfrage bei sinkenden Leerständen zu deutlichen Mietsteigerungen geführt. Zahlreiche Quartiere haben sich dabei zu gefragten Wohnlagen mit hoher Lebensqualität entwickelt.

Politische Eingriffe in den Mietmarkt, etwa durch den Milieuschutz und den zeitweise geltenden Mietendeckel, haben den Mietmarkt verändert. Das Mietangebot ist gesunken. Stark reglementierte Bestandsmieten machen die Vermietung für viele Eigentümer uninteressant. Gleichzeitig bleiben große Wohnungen immer häufiger durch kleine Haushalte gebunden. Eigentümer sehen sich angesichts der Rahmenbedingungen veranlasst, Wohnungen zu veräußern oder befristet anzubieten.

Wie gering die Bestandsmieten in Berlin tatsächlich sind, zeigt das Ergebnis der GWZ (Gebäude- und Wohnungszählung) des Zensus 2022.  

Absolute Mieten

Mindestens genauso wichtig wie die Quadratmeter-Mieten sind die durchschnittlich gezahlten Netto-Gesamt-Mieten, die ebenfalls im Zensus 2022 erhoben wurde und hier in einer Map von uns dargestellt werden. Interessanterweise gliedern sich neben sehr zentralen Innenstadtbereichen auch die Randbezirke Berlins in höhere Mietbereiche ein.  

Trend

Die uns wohl am häufigsten gestellte Frage ist, wie sich der Immobilienmarkt in den kommenden Jahren entwickeln wird. Unsere Analysen, die erstmals nicht auf Angebots-, sondern ausschließlich auf Transaktionsdaten beruhen, spiegeln mit minimalem zeitlichen Verzug die Angebots- und Nachfragesituation des Marktes wider. Für die kommenden Quartale kann verhältnismäßig sicher von einer abschließenden Stabilisierung der Kaufpreise ausgegangen werden, wobei die Entwicklung innerhalb der Segmente mal mehr, mal weniger zinsgetrieben verlaufen dürfte. Der Markt für freie Wohnungen hat bereits wieder deutlich angezogen und liegt preislich sowie im Transaktionsvolumen nahe am Vorkriegsniveau. Vermietete Wohnungen als Kapitalanlage stehen stärker unter dem Einfluss des Zinsumfelds. Insbesondere in diesem Segment ist für 2025 mit einer deutlichen Erholung zu rechnen, da gestiegene Mieten und langsam wieder rückläufige Bauzinsen ein attraktives Investitionsumfeld schaffen. Mehrfamilienhäuser, die Berliner Zinshäuser, haben zuletzt sowohl quantitativ als auch preislich und in Bezug auf die Faktoren nachgegeben. Der Preistrend wird sich, aus denselben Gründen wie bei vermieteten Wohnungen, sehr schnell wieder umkehren und aufwärts zeigen.

In welchem Segment Sie sich auch immer bewegen, können Sie weiterhin auf unsere Expertise, unsere Analysen, unser Käufernetzwerk und unsere internationale Reputation vertrauen.