Letztes Update: 02.12.2021

Berlin Immobilien 2021

Die erfolgreiche Arbeit mit Immobilien beginnt mit Information und Transparenz. In unseren Reports zum Immobilienmarkt in Berlin erhalten Sie wertvolle Insights, wochenaktuelle Daten und die Grundlage für Ihre Entscheidungen. 

Berlin Immobilienmarkt 2021

Mietendeckel, Corona, Wahlen, Regulierung: Nichts bringt die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt Berlin ins Stocken. Die Kaufpreise sind auch 2021 weiter gestiegen, wenn auch weniger dynamisch als in den Vorjahren. Stand 02.12.2021 betrug der Anstieg der Median Angebotspreise zum Vorjahreszeitraum rund 4,20 %. Deutlicher wird die Entwicklung, wenn man weiter zurück blickt: Wer vor 10 Jahren eine Wohnung in Berlin erwarb, zahlte damals im Median einen Quadratmeterpreis von knapp 1.810 EUR/m². Im Vergleichszeitraum 2021 wird die selbe Wohnung im Median zu einem Quadratmeterpreis von 5.190 EUR/m² angeboten. Wer in steuerlichen Dimensionen denkt, freut sich damit über einen Wertzuwachs von rund 186,60 %, die nach Ablauf der Spekulationsfrist bei Privatpersonen steuerfrei realisiert werden können.   

Tatsächlich setzen Investoren nach wie vor höchstes Vertrauen in den Berliner Immobilienmarkt und akquirieren von Bauland über Büro- und Geschäftshäuser bis hin zu vermieteten oder freien Eigentumswohnungen alle Objekttypologien.

Insbesondere bei Wohn- und Geschäftshäusern und Eigentumswohnungen sind die Verkäufe in 2021 nach einer Delle in 2020 gestiegen. Dem Gutachterausschuss Berlin (GAA) zufolge gab es alleine im ersten Halbjahr mit 1.807 Transaktionen ein Plus von 45 Prozent. Die Geldumsätzen wuchsen um etwa 66 Prozent, was bedeutet, dass nicht nur die Angebotspreise, sondern auch die tatsächlich beurkundeten Verkaufspreise gestiegen sind. Die vom Bundersverwaltungsgericht gestoppte Vorkaufspraxis wird in 2022 zu einem weiteren Schub in diesem Segment führen. 

Die Zahlen belegen, dass die Preiselastizität, also die Marge zwischen Angebotspreisen und beurkundeten Kaufpreisen trotz gestiegener Kaufpreise gering ist. Das durchschnittliche Preisniveau liegt dem GAA zufolge für Erstverkäufe bei 6.505 EUR/m². Der Guthmann Marktreport weist als Neubau-Angebotspreis für die zurückliegenden 12 Monate einen Median von 7.020 EUR/m² aus. 

Kein Ende des Booms in Sicht?

Nach mehr als einer Dekade linearen Wachstums am Berliner Immobilienmarkt ist man versucht, zu vereinfachen: "Das Angebot ist knapp und die Preise steigen weiter".  Was im Prinzip nicht ganz falsch ist, muss aber mit der komplexen Realität in Deutschlands größtem Immobilienmarkt überein gebracht werden. Denn älter noch als der Immobilien-Boom sind die Regulierungsbestrebungen; die ersten Berliner Milieuschutzgebiete wurden bereits 1991 gegründet. Mit dem Hauptstadtbeschluss wuchs nach längerer Stagnation auf dem Berliner Wohnungsmarkt erstmals die Sorge, der indigene Berliner könnte von Zuzüglern verdrängt werden. Die Antwort darauf waren moderne Reservate, die man Milieuschutzgebiete nannte und mit denen die Berliner Bevölkerung vor ihren parlamentarischen Vertretern aus Bonn geschützt werden sollte. Zwanzig Jahre später liegen Milieuschutzgebiete wie ein Teppich über Berlin.

Beides, Milieuschutz und Regulierung waren 2021 nur deshalb kein Wahhlkampfthema, weil der Bundesrat im Sommer das  Baulandmobilisierungsgesetz verabschiedet hatte. Die Neuregelung, auf die wir in diesem Blogbeitrag eingehen, reduziert etwas den Handlungsspielraum bei Mehrfamilienhäusern. Wer künftig umwandeln will, muss nach dem neuen § 250 BauGB in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Genehmigung einholen, die bis Ende 2025 nur noch in Ausnahmefällen erteilt wird. Informieren Sie sich über die Details in unserem Zinshausreport. Aber: Nach dem Urteil aus Leipzig, welches der Berliner Vorkaufspraxis ein abruptes Ende gesetzt hat, ist die Neuregelung ein faires Instrument, um die Interessen von Eigentümern und Mietern gleichermaßen zu schützen. Waren Neueigentümer zuvor mit Abwendungsvereinbarungen regelrechten Knebelverträgen ausgeliefert, sind die Zeiträume nun viel näher an der Realität. Bis 2025 kann gar nicht aufgeteilt werden und danach unter den Prämissen der Erhaltungsatzungen.   

Berlin Immobilien: Kaufmarkt

Bestandsobjekte mit leicher Seitwärtstendenz. Neubaupreise steigen.

Stand 02.12.2021 liegt der von uns ermittelte Median-Angebotspreis für Kauf-Immobilien in Berlin bei etwa 5.190 EUR/m², was einer Entwicklung um ca. 4,20 % zum gleichen Zeitraum vor einem Jahr entspricht. In 12 Monaten wurden dabei im Bestandssegment etwa 27.970 Wohnungen auf den Hauptbörsen angeboten. Im Neubau liegt der 12-Monats-Median-Listenpreis bei rund 7.330 EUR/m². In diesem Zeitraum wurden etwa 5.780 Objekte an den Markt gebracht. Die Entwicklung der Kaufpreise erfolgt nicht homogen über alle Bezirke Berlins. In einigen Trendlagen empfinden Marktteilnehmer die explosionsartigen Anstiege der vergangenen drei Jahre als übertrieben und dämpfen die Preiserwartung von Verkäufern.    

Preisindex Berlin Immobilien

Stand 02.12.2021 , Median-Angebotspreise Bestand und Neubau.

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.190 EUR/m² - 8.220 EUR/m² -
1 Jahr 4.980 EUR/m² 4,20 % 6.740 EUR/m² 21,90 %
3 Jahre 4.120 EUR/m² 26,00 % 6.080 EUR/m² 35,10 %
5 Jahre 3.340 EUR/m² 55,30 % 5.010 EUR/m² 64,00 %
10 Jahre 1.810 EUR/m² 186,60 % 3.250 EUR/m² 152,90 %
Datenbasis: Angebote IS24, Immowelt, Immonet, Zeitraum: 02.12.2021 - 3 Monate, prozentuale Veränderungen zum Vorjahreszeitraum

Angebotsmarkt: Clusterung nach Baujahren und Wohnungsgrößen

  • Bestand: ca. 27.970 Angebote auf IS24/Immowelt/Immonet 
  • Neubau: ca. 5.780 Angebote auf IS24/Immowelt/Immonet 

Das Bubblechart visualisiert die Kaufangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotspreisen. Obergrenze bei 300 m² Wohnfläche und einem 12.000 EUR/m². Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen. 

Entwicklung der Angebotspreise nach Bezirk

Die Angebotspreise entwickeln sich im Jahresverlauf in den Berliner Alt-Bezirken sehr unterschiedlich. Wir errechnen die Angebotspreise aus den Insertionen der zurückliegenden drei Monate und vergleichen den Wert mit dem Vorjahreswert.

Bezirk Bestand 12 Monats-Preisentwicklung Bestand Median Angebotspreis Neubau 12 Monats-Preisentwicklung Neubau Median Angebotspreis
Charlottenburg
+0,70 % 5.590 EUR/m²
+28,20 % 11.600 EUR/m²
Friedrichshain
+3,90 % 5.260 EUR/m²
+19,20 % 9.990 EUR/m²
Köpenick
+21,00 % 4.810 EUR/m²
+6,60 % 6.400 EUR/m²
Kreuzberg
+3,60 % 6.370 EUR/m²
+7,80 % 9.170 EUR/m²
Lichtenberg
+21,50 % 4.700 EUR/m²
+5,30 % 6.430 EUR/m²
Marzahn-Hellersdorf
+17,00 % 3.520 EUR/m²
+6,30 % 5.460 EUR/m²
Mitte
+19,50 % 8.310 EUR/m²
+8,30 % 9.770 EUR/m²
Moabit
+3,20 % 4.750 EUR/m²
+31,10 % 9.940 EUR/m²
Neukölln
+2,00 % 4.480 EUR/m²
+4,80 % 7.500 EUR/m²
Pankow
+0,50 % 4.510 EUR/m²
+20,50 % 6.770 EUR/m²
Prenzlauer Berg
+8,40 % 6.520 EUR/m²
+65,70 % 10.250 EUR/m²
Reinickendorf
+9,60 % 3.990 EUR/m²
+10,10 % 6.130 EUR/m²
Schöneberg
+12,90 % 5.540 EUR/m²
+21,70 % 9.370 EUR/m²
Spandau
+22,50 % 4.000 EUR/m²
+14,70 % 5.750 EUR/m²
Steglitz
+0,90 % 4.670 EUR/m²
+16,90 % 7.650 EUR/m²
Tempelhof
+14,40 % 4.490 EUR/m²
+15,50 % 6.160 EUR/m²
Tiergarten
+14,20 % 6.890 EUR/m²
+30,50 % 10.620 EUR/m²
Treptow
+17,30 % 4.210 EUR/m²
+12,20 % 6.310 EUR/m²
Wedding
+2,50 % 4.220 EUR/m²
+20,10 % 7.660 EUR/m²
Weißensee
-4,60 % 5.170 EUR/m²
+26,50 % 7.400 EUR/m²
Wilmersdorf
+5,60 % 6.340 EUR/m²
+4,00 % 9.160 EUR/m²
Zehlendorf
+6,20 % 5.530 EUR/m²
+6,60 % 9.310 EUR/m²

Mietwohnungsmarkt Berlin

In 2019 und 2020 verlief der Mietwohnungsmarkt in Berlin sehr ruhig. Zuletzt beschleunigte sich die Preisentwicklung wieder. Bestandswohnungen bis Baujahr 2015 werden derzeit, gerechnet auf die zurückliegenden 3 Monate, zu einer Medianmiete von rund 12,45 EUR/m² angeboten, was einer Entwicklung von ca. 5,90 % in 12 Monaten entspricht. Im 12-Monats-Median liegt der Angebotswert bei 12,50 EUR/m². In 5 Jahren betrug der Anstieg der Angebotsmieten im Bestand damit ca. 27,80 %.  

Mieten im Neubau

Die Angebotssmieten liegen aktuell bei durchschnittlich rund 19,55 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 11,20 % entspricht, bezogen auf 4.270 Angebote in 12 Monaten. Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 51,60 %

Preisindex Mieten Berlin

Stand 02.12.2021 , Median-Angebotsmieten Bestand und Neubau.

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 12,45 EUR/m² - 19,55 EUR/m² -
1 Jahr 11,75 EUR/m² 5,90 % 17,55 EUR/m² 11,20 %
3 Jahre 11,20 EUR/m² 11,00 % 15,15 EUR/m² 28,90 %
5 Jahre 9,75 EUR/m² 27,80 % 12,90 EUR/m² 51,60 %

Angebotsmarkt: Clusterung nach Baujahren und Wohnungsgrößen in 12 Monaten

  • Bestand: ca. 34.860 Angebote auf IS24/Immowelt/Immonet 
  • Neubau: ca. 3.830 Angebote auf IS24/Immowelt/Immonet 

Das Bubblechart visualisiert die Mietangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotsmieten. Obergrenze bei 250m² und 30 EUR/m². Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen. 

Angebotsmieten in den Bezirken

Entwicklung der Mietangebote in Berlin im Jahresverlauf. Die Angebotsmieten werden jeweils für drei Monate rückwirkend berechnet.

Bezirk Bestand 12 Monats-Preisentwicklung Bestand Median Angebotsmiete Neubau 12 Monats-Preisentwicklung Neubau Median Angebotsmiete
Charlottenburg
+7,70 % 15,30 EUR/m²
+13,40 % 25,20 EUR/m²
Friedrichshain
-5,90 % 16,75 EUR/m²
+10,10 % 23,25 EUR/m²
Köpenick
+7,30 % 12,50 EUR/m²
+2,70 % 15,70 EUR/m²
Kreuzberg
+15,40 % 16,60 EUR/m²
+47,50 % 28,35 EUR/m²
Lichtenberg
+5,30 % 10,80 EUR/m²
+18,90 % 17,65 EUR/m²
Marzahn-Hellersdorf
+13,30 % 8,95 EUR/m²
+22,00 % 13,30 EUR/m²
Mitte
+14,70 % 20,55 EUR/m²
+32,10 % 27,65 EUR/m²
Moabit
-26,50 % 15,40 EUR/m²
+40,50 % 24,55 EUR/m²
Neukölln
+23,10 % 11,70 EUR/m²
+3,00 % 18,00 EUR/m²
Pankow
+0,30 % 11,75 EUR/m²
+15,90 % 18,00 EUR/m²
Prenzlauer Berg
+4,10 % 16,60 EUR/m²
-15,50 % 22,30 EUR/m²
Reinickendorf
+11,30 % 9,90 EUR/m²
+3,40 % 16,45 EUR/m²
Schöneberg
+3,60 % 14,05 EUR/m²
+1,30 % 20,90 EUR/m²
Spandau
-5,70 % 8,20 EUR/m²
+18,20 % 16,20 EUR/m²
Steglitz
+10,00 % 12,45 EUR/m²
+21,70 % 19,05 EUR/m²
Tempelhof
-0,80 % 10,25 EUR/m²
-8,20 % 18,85 EUR/m²
Tiergarten
+11,40 % 20,00 EUR/m²
+17,90 % 22,05 EUR/m²
Treptow
+12,60 % 13,00 EUR/m²
+21,90 % 16,50 EUR/m²
Wedding
+8,90 % 12,20 EUR/m²
+46,30 % 21,95 EUR/m²
Weißensee
+21,20 % 13,95 EUR/m²
+8,30 % 17,60 EUR/m²
Wilmersdorf
+10,80 % 16,65 EUR/m²
+17,50 % 22,95 EUR/m²
Zehlendorf
+15,20 % 13,65 EUR/m²
+21,80 % 19,85 EUR/m²

Trend und Aussichten

Immobilien in Berlin stehen weiter in der Gunst von Anlegern. Insbesondere Wohnimmobilien sind als Investment gefragt, da Engagements vom Mikro-Investment bis zum Zinshaus skaliert werden können.

Das Interesse an Investitionen in Berlin folgt dabei mehreren Trends.

  • In der Pandemie haben sich Wohnimmobilien in Berlin als krisenresistent erwiesen. Bereits Beginn 2020 hat sich gezeigt, dass Corona nicht zu einer Delle, sondern im Gegenteil zu erheblichen Preissteigerungen führen würde. Auch hat die durch Corona veränderte Arbeitswelt zu einem weiteren Nachfrageschub über die Grenzen Berlins ins Umland hinaus geführt. Aus Wohnzimmern, Küchen und Gästezimmern wurden Home-Offices. Immobilien stehen auch unter diesem Aspekt hoch im Kurs.   

  • Die Tatsache, dass die Immobilienpreise in Berlin auch von Investoren als teilweise zu hoch empfunden werden, wird durch den Mangel an Anlagealternativen übersteuert. Der Frage des Investitionsdrucks kommt bei der Preisentwicklung eine doppelte Rolle zu. Zum einen erhöht sie den Nachfragedruck auf Immobilien, zum anderen verknappt sie das Angebot, weil Eigentümer nicht wissen, wie sie Verkaufserlöse anlegen sollen.

  • Ohne das weiterhin hohe Wohnraum-Defizit wäre die Situation in Berlin möglicherweise anders. Schon einmal, in den 1990er Jahren, kippte der Markt vom Verkäufer- in einen Käufermarkt. Derzeit gibt es jedoch keine Parallelen, denn in den 90er Jahren wurde auf der Grundlage unzutreffender und viel zu optimistischer Wachstumsprognosen gebaut. Die Zuzüge fielen weit geringer aus als erhofft und kippten zeitweise sogar in einen Bevölkerungsschwund. Heute fehlen in Berlin je nach Schätzung aber bis zu 200.000 Wohnungen für die existierende Bevölkerung. Berlin hat einen realen Wohnungsbedarf.

  • Internationale Umfragen unter Investoren zeigen, dass trotz sinkender Renditen das Interesse an Immobilienwerten sehr hoch ist.  Institutionelle Immobilieninvestoren akzeptieren auch niedrigere Renditen, wenn der langfristige Wertzuwachs über längere Zeiträume sicher ist. Damit einher geht auch eine Verschiebung der Investorenprofile von privat zu institutionell.

  • Deutsche Standorte sind generell hoch nachgefragt, während das Interesse an anderen europäischen Ländern in der Pandemie tendenziell nachgelassen hat. Unter den deutschen Standorten gehört Berlin neben Hamburg, München und Frankfurt und Leipzig zu dem Top-Standorten. Die bestehenden Regulierungen werden dabei immer mehr als unumgänglich betrachtet, zumal auch in anderen Städten und Gemeinden zunehmend regulatorische Maßnahmen ergriffen werden. Die frühe Vorreiterrolle Berlins, mit der Einführung von Erhaltungssatzungen (Milieuschutz), Mietspiegel, Umwandlungsverordnung und dem zuletzt gescheiterten Mietendeckel-Experiment hat letztlich dazu geführt, dass aus den Verordnungen und Gesetzen eine neue Normalität geworden ist.

 

Dass das Investitionsklima gut und die Investitionsbereitschaft hoch ist, täuscht nicht darüber hinweg, dass Investoren trotz langfristig ausgelegter Strategien den teilweise sehr hohen Vervielfältigern insbesondere im Markt für Mehrfamilienhäusern, kritisch gegenüberstehen. Private Käufer profitieren derzeit noch von einem steuerfreien Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren.  Schon mehrmals stand die Regelung auf dem Prüfstand und es scheint nicht ausgeschlossen, dass der steuerfreie Verkauf entfallen könnte. In Deutschland wurde schon im Jahr 2003 unter einer rot-grüne Bundesregierung versucht, die Veräußerungsgewinne von Immobilien unabhängig von Haltefristen steuerpflichtig zu machen. Es wäre keine Überraschung, wenn die neue Koalition im Bund sich hier schnell entscheiden würde, zumal Deutschland mit der Fristenregelung in Europa alleine ist. Im Nachbarland Österreich wurde die Spekulationsfrist bereits 2012 gekippt.

Für institutionelle Anleger, die anders Veräußerungsgewinne ohnehin besteuern müssen, steht mit den gestiegenen Kaufpreisen der Objektzustand viel mehr als zuvor auf dem Prüfstand. Verkäufer, die wenige oder gar nicht in die Gebäudesubstanz und -qualität investiert haben, müssen künftig insbesondere in Trendlagen mit einer intensiveren due Diligence durch Interessenten rechnen.

 

  

Preisbildende Faktoren auf dem Immobilienmarkt Berlin

Preistreibend / stabilisierend Dämpfend
Hohes Wohnungsdefizit Regulierung
Anhaltende Verknappung Regulierung
Fehlende Anlagealternativen Steigende Preise
Langfristigkeit von
Immobilien
Eigenkapitalverlust durch Inflation
Eigentumswunsch Langsam steigende Löhne & Gehälter und EK-Gap
Ausweichbewegung Kapitalmärkte Regulierung
Ausweichbewegung
Gewerbe zu Wohnen
Mietausfallsrisiko
Negativzinsen auf Barvermögen Rückläufige Renditen
Steigende Baukosten Entfallende
Umlagemöglichkeit
Mehr Engagement von
Großinvestoren
Weniger
Engagement von
Privatinvestoren

Wohnungsbestand in Berlin

Fehlende Alternativen für kleiner werdende Haushalte führen zu blockierten Sickereffekten und verschärfen das Berliner Wohnungsproblem weiter, weil die älter und kleiner werdenden Haushalte auf einen leergefegten Wohnungsmarkt treffen. Große Wohnungen sind unterbelegt, kleine Wohnungen überbelegt. Das Wohnungsdefizit ist nicht in allen Bezirken gleich groß; innerhalb des S-Bahn-Rings fehlen die meisten Einheiten. Über die durchschnittlichen Haushaltsgrößen in den Bezirken gibt das Amt für Statistik Auskunft. Zuletzt wurden die Haushaltsgrößen im Zensus 2011 erhoben und werden seither statistisch fortgeschrieben. Aktuelle Zahlen werden vom Amt nicht veröffentlicht, so dass die realen Haushaltsgrößen in Berlin nur geschätzt werden können. Eine rechnerische Annäherung versuchen wir, indem wir die Zahlen gemeldeter Haushalte ins Verhältnis zur Anzahl von Wohnungen setzen. Die Zahlen liegen auf kleinräumlicher statistischer Planungsebene LOR vor, die wir zu den Altbezirken aggregieren. Das Ergebnis ist die folgende Grafik, die den Nachfrageüberhang in den Bezirken darstellt. Unter Nachfrageüberhang verstehen wir die Anzahl von Wohnungen, die notwendig wären, um die statistische Haushaltsgröße zu erreichen.      

Ende 2020 gab es in Berlin knapp 330.000 Wohngebäude mit etwa 1,98 Millionen Wohnungen, von denen sich der Großteil in Geschosswohnbauten mit 3 oder mehr Einheiten befindet. Etwa 1,64 Millionen Wohnungen in Berlin sind vermietet. Rund 340.000 Einheiten, darunter auch Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, werden von den Eigentümern selbst bewohnt. 

Neubau und Umwandlung

Die Mangelsituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ausschließlich den Zuzügen zuzurechnen, greift zu kurz. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die Einwanderungswellen der letzten Jahre schon auf einem hohen Nachfrageüberhang aufsetzen. Im Jahr 2013 waren etwa 3,470 Millionen Einwohner in Berlin gemeldet. Bei einer statistischen Haushaltsgröße von 1,76 Personen lag der rechnerische Bedarf damals bei 1,971 Millionen Wohnungen. Der Hauptstadt fehlten schon damals rund 88.600 Wohnungen - und seitdem ist Berlin weiter gewachsen.

Bau- und Umwandlungsaktivität Berlin

Unsere Analysen umfassen die Baufertigstellungen seit 2001 (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg) und die Umwandlungen seit 2010 (Quelle: GAA Berlin, Kaufpreissammlung). Aggregation der auf LOR- und Blockebene vorliegenden Zahlen. Baufertigstellungen und Umwandlungen stellen jeweils eigenständige Sachverhalte dar.

  • Baufertigstellungen entsprechen den Baufertigstellungsanzeigen von Neubauwohnungen sowie Dachgeschossausbauten und ähnlichen Projekten.
  • Umwandlungen werden nach dem Erstdatum der grundbuchlichen Eintragung erfasst. 

Milieuschutz in Berlin

Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), üblicherweise auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Für Eigentümer, Vermieter und Verkäufer ist Milieuschutz ein zentraler Themenkomplex. Die Erhaltungssatzung greift in nahezu jede Phase eines Immobilien-Engagements ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da deren Entstehung nicht transparent ist. Bitte besuchen Sie hierzu auch unseren Milieuschutzbereich, wo Sie einen Überblick über unsere Leistungen finden. Mit Hilfe unserer Milieuschutzkarte können Sie prüfen, ob Ihre Liegenschaft in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB liegt, oder in einem Untersuchungs- oder Beobachtungsgebiet. Wir prüfen laufend alle relevanten BVV-Beschlüsse und aktualisieren unsere Milieuschutzkarte.

Bevölkerung in Berlin

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus etwa 195 Nationalitäten zusammen. Neben 2.980.886 Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2020), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt in ihrer Internationalität. 

Räumliche Konzentration

Die Strukturen der Bevölkerung mit Migrationshintergrund sind in Berlin sehr heterogen, zurückzuführen auf die historisch divergenten Entwicklungen vor der Wende. Noch heute ist der internationale Anteil der Bevölkerung im Westteil der Stadt fast dreimal so hoch, wie in den östlichen Bezirken. Sozialräumliche Muster sind sowohl hinsichtlich des Anteils von Migranten an der Gesamtbevölkerung der Bezirke und Quartiere als auch bezüglich der Herkunft erkennbar. In unserer Map können Sie nach Nationalitäten filtern und auf Bezirks- und LOR-Ebene den Anteil Ihrer Selektion anzeigen lassen.

Fast 200 Nationen

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus fast 200 Nationalitäten zusammen und beträgt rund 3,77 Millionen Menschen. Neben 2.98 Millionen Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2020), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt im Zusammenleben mit ausländischen Bürgern. Das Chart zeigt die Zusammensetzung der ausländischen Bevölkerung nach Nationalität.

Wanderungsbewegungen

Die Attraktivität Berlins drückt sich in Zuzügen aus, die sich in ihrer Zusammensetzung laufend verändern. Da die Motivation sich als Zuziehender behördlich zu melden größer ist, als sich wieder abzumelden weisen Bevölkerungs- und Zuzugszahlen immer Umschärfen auf. Viele Menschen sind in Berlin gemeldet, ohne hier zu leben, andere leben hier, ohne gemeldet zu sein. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen

Dieser Report wurde zuletzt am 02.12.2021 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

schliessen

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