Letztes Update: 26.09.2022

Berlin Immobilien Report 2022

Die Marktbedingungen in Berlin sind im ständigen Wandel. Unsere Marktberichte versorgen Sie mit genauen, wöchentlich aktualisierten und umfassenden Einblicken und Daten. Wir bieten Strategien für Ihre Engagements. 

Mit Berlin Immobilien sicher durch die Krise

Liebe Leserinnen und Leser.

Nach den Schockwellen der Pandemie in 2021 nahm der Immobilienmarkt schnell wieder Fahrt auf. Mit dem Ukraine-Krieg, der Leitzinserhöhung und dem Inflationsdruck kommen nun neue Einflussfaktoren hinzu und die Ausschläge der vorher fast linearen Preiskurve werden größer. Über den gesamten Berliner Stadtraum betrachtet, ist der Trend ein lokal ausdifferenziertes, anhaltendes Preiswachstum. 

Innerhalb einer weiten Gewinnspanne lassen sich temporäre Zykluskorrekturen risikoarm überbrücken.

Wer derzeit eine Immobilie in Berlin verkaufen möchte, realisiert mit der richtigen Preisfindung hervorragende Ergebnisse. Der Median Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Berlin lag vor 10 Jahren bei knapp 2.100 EUR/m², vor 12 Jahren sogar nur bei 1.600 EUR/m². Zum aktuellen Stand, 26.09.2022 , würde die selbe Wohnung zum Quadratmeterpreis von rund  5.510 EUR/m² (Median) angeboten werden. Das entspricht einem Wertzuwachs von rund 162,90 % in 10 Jahren, bzw. 245,40 % in 12 Jahren. 

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.510 EUR/m² - 8.500 EUR/m² -
1 Jahr 5.130 EUR/m² 7,50 % 7.800 EUR/m² 9,10 %
3 Jahre 4.580 EUR/m² 20,40 % 6.340 EUR/m² 34,20 %
5 Jahre 3.660 EUR/m² 50,60 % 5.620 EUR/m² 51,40 %
10 Jahre 2.100 EUR/m² 162,90 % 3.430 EUR/m² 148,00 %
Datenbasis: Angebote IS24, Immowelt, Immonet, Zeitraum: 26.09.2022 - 3 Monate, prozentuale Veränderungen zum Vorjahreszeitraum

Noch bis mindestens Mitte der 2030er Jahre mehr Nachfrage als Angebot

Aus dem europäischen Underdog mit einem großen Angebot an heruntergewirtschafteten Beständen und schlummernden Quartieren ist längst ein reifer, stabiler, sicherer und noch immer hoch attraktiver Immobilienmarkt geworden, auch weil extreme Ausschläge ausgeblieben sind. Die Preisentwicklung in Berlin war erheblich, aber nicht spekulativ. Anders als in manchen Schwarmstädten, wo das Kauf-Interesse nachlässt, genießt Berlin weiter das Vertrauen von Investoren als place-to-be. Die Hauptstadt wird mit jedem Tag besser, moderner und internationaler. Bis weit in die 2030er Jahre, so Experten, wird die Nachfrage das Angebot übersteigen.

Wohnungsbedarf: Ca. 105.788 Einheiten

Der rechnerische Wohnungsbedarf ist von Bezirk zu Bezirk sehr unterschiedlich. Wir versuchen hier eine Annäherung über die Daten des Amtes für Statistik und des Einwohnermelderegisters. Über die Korrelation von Haushaltsinformationen, Einwohnern und Wohnungsbestand errechnen wir ein hypothetisches Defizit. Auch wenn viele Parameter wie die Frage nach der Typologie in Form von Mietwohnungen oder Eigentumswohnungen, oder den unterschiedlichen Nachfragermärkten hier unberücksichtigt bleiben, zeigt unsere Grafik, in welchen Bezirken der Wohnungsmarkt und damit auch der Immobilienmarkt eng ist und wo dies weniger der Fall ist. In Berlin fehlen rund 106.000 Wohnungen, um die  statistischen Zielgröße der Haushalte in den Bezirken zu erreichen.  

Methode (klicken)

Das Amt für Statistik führt anhand statistischer Verfahren (HHGen, Kosis) und mit Hilfe von Einwohnermelderegister-Daten die Anzahl von Haushalten und die Haushaltsgrößen des Zensus 2011 fort. Ein Ergebnis ist die statistische Haushaltsgröße, die sich aus dem Verhältnis von Einwohner zu gemeldeten Haushalten errechnet.  

Um eine Näherung an das Wohnungsdefizit in Berlin, den Bezirken und den Quartieren zu erhalten, ermitteln wir die IST Haushaltsgröße, indem wir Einwohner durch Wohnungen teilen. Das rein hypothetische Wohnungsdefizit ermitteln wir, indem wir den vorhandenen Wohnungsbestand von den Haushalten abziehen. Ein ideales Verhältnis besteht für uns dann, wenn eine Wohnung auf einen Haushalt entfällt. Parameter wie Fluktuationsbestände und Haushalts- Agglomerationen wie Wohngemeinschaften bleiben unberücksichtigt. Das Defizit setzen wir ins Verhältnis zum Wohnungsbestand. Den ermittelten Prozentwert zeigen wir auf einer Rot-Grün-Farbskala. Rot bedeutet hohes Defizit, Grün bedeutet ausgeglichenes Verhältnis.

Die Berechnungen führen wir auf Ebene der statistischen Planungsräume LOR durch, die wir zu Altbezirken zusammensetzen. 

Daten: Einwohner (31.12.2020); Wohnungen (31.12.2021); Haushalte (31.12.2020)

Angebotspreisentwicklung

Die Immobilienpreise in Berlin sind seit etwa 12 Jahren konstant gestiegen, lange Zeit im zweistelligen Bereich. Das untere Preissegment ist vom Markt verschwunden, das mittlere Preissegment schmilzt weiter ab. Stand 26.09.2022 liegt der von uns ermittelte Median-Angebotspreis für Kauf-Immobilien in Berlin bei 5.510 EUR/m², was einer Entwicklung um ca 7,50 % zum Vorjahreszeitraum entspricht.  In 12 Monaten wurden in Summe etwa 28.000 Bestandswohnungen auf Immoscout, Immowelt und Immonet angeboten.

Auf neun Monate gerechnet liegt die Entwicklung bei 6,00 %, auf sechs Monate bei 3,70 %. Über den Jahresverlauf betrachtet steigt die Zahl der wöchentlichen Neu-Insertionen auf den Immobilienbörsen.

Tendenziell zeichnet sich eine flacher verlaufende Preisentwicklung ab, jedoch nicht homogen über alle Bezirke. Während einige Lagen prosperieren, werden die Preiserwartungen von Verkäufern in anderen Trendlagen nicht immer erfüllt. 

Corona-Lockdowns, Ukraine-Krieg und Zinserhöhungen führen zu größeren Oszillationen im Preisgefüge.  

Gleichzeitig nimmt die Anzahl der angebotenen Wohnungen in Berlin im Jahresverlauf 2022 zu. Über die Jahre betrachtet stagnieren die Angebote.  

Neubausegment stockt seit Jahresbeginn

Materialknappheit und Kostenexplosion bremsen das Neubausegment aus. Steigende Kosten werden nicht komplett an die Käufer durchgereicht, da sonst ein Nachfrageeinbruch droht. Die Listenpreise im Neubau liegen im Zeitraum von 3 Monaten derzeit bei rund 8.500 EUR/m².  Die Angebote gehen zurück. In den letzten 6 Monaten wurden etwa 2.750 Objekte an den Markt gebracht. Preiserhöhungen wurden nur teilweise durchgesetzt. In sechs Monaten lag die Anpassung bei ca. 9,10 %. Bitte beachten sie auch unsere Bezirksreports für weitere Informationen zu Neubauprojekten in den Ortsteilen.

Noch ist kein eklatanter Angebotsrückgang von Neubauwohnungen messbar, auch wenn das Angebot insgesamt im Vergleich zu den Vorjahren niedriger ist. 

Vogelperspektive nach Baujahren und Wohnungsgrößen

Das Bubblechart visualisiert die Kaufangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotspreisen. Obergrenze bei 350 m² Wohnfläche und einem 15.000 EUR/m². Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen.

Trend

Einmal mehr zeigt sich: Berlin ist der sicherste, stärkste und risikoärmste Immobilienmarkt in Deutschland und Europa. Wer Immobilieneigentum in Berlin erwirbt, kann mit erheblichen Wertsteigerungen rechnen.  

Insbesondere private internationale Käufermärkte wenden sich wieder verstärkt dem Hauptstadtmarkt zu und meiden schwer einzuschätzende, schwach dokumentierte regionale Immobilienmärkte.

Berlin-Immobilien bleiben Anlageoption Nummer 1.

Aus kurzfristig angelegten buy-and-sell Strategien sind nachhaltige, belastbare und langfristige Engagements geworden. Es ist zu erwarten, dass  Ausweichbewegungen aus anderen Regionen den Immobilienmarkt in Berlin weiter stärken.  

Die Transformation von der angestaubten Mauerstadt zu einem der begehrtesten Metropolen Europas ist noch lange nicht abgeschlossen.

Das ist das Potenzial für Investments.

 

 

Bezirk Bestand 12 Monats-Preisentwicklung Bestand Median Angebotspreis Neubau 12 Monats-Preisentwicklung Neubau Median Angebotspreis
Charlottenburg
+12,80 % 6.230 EUR/m²
+2,30 % 10.490 EUR/m²
Friedrichshain
+11,30 % 5.770 EUR/m²
+3,70 % 9.580 EUR/m²
Köpenick
+4,80 % 4.850 EUR/m²
+35,50 % 8.120 EUR/m²
Kreuzberg
+12,60 % 7.330 EUR/m²
+5,00 % 9.930 EUR/m²
Lichtenberg
+3,90 % 4.740 EUR/m²
+8,00 % 6.750 EUR/m²
Marzahn-Hellersdorf
+18,90 % 4.270 EUR/m²
+2,50 % 5.520 EUR/m²
Mitte
+12,30 % 9.140 EUR/m²
+30,20 % 12.590 EUR/m²
Moabit
+14,50 % 5.370 EUR/m²
+26,40 % 10.560 EUR/m²
Neukölln
+3,60 % 4.650 EUR/m²
+24,00 % 8.990 EUR/m²
Pankow
+16,10 % 5.210 EUR/m²
+11,30 % 7.130 EUR/m²
Prenzlauer Berg
+10,00 % 7.000 EUR/m²
+7,90 % 11.110 EUR/m²
Reinickendorf
+9,10 % 4.280 EUR/m²
+3,10 % 7.490 EUR/m²
Schöneberg
+9,60 % 5.910 EUR/m²
+12,40 % 10.110 EUR/m²
Spandau
+5,00 % 4.210 EUR/m²
+8,80 % 6.110 EUR/m²
Steglitz
+7,20 % 4.960 EUR/m²
+14,20 % 8.370 EUR/m²
Tempelhof
+13,30 % 4.660 EUR/m²
+8,90 % 6.670 EUR/m²
Tiergarten
+7,70 % 7.640 EUR/m²
+14,30 % 11.960 EUR/m²
Treptow
+6,80 % 4.500 EUR/m²
+2,70 % 6.480 EUR/m²
Wedding
+6,40 % 4.510 EUR/m²
+17,30 % 7.890 EUR/m²
Weißensee
+4,70 % 5.240 EUR/m²
+22,90 % 8.630 EUR/m²
Wilmersdorf
+9,40 % 6.790 EUR/m²
+3,20 % 9.450 EUR/m²
Zehlendorf
+14,90 % 6.340 EUR/m²
+26,40 % 10.500 EUR/m²

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Features

Mietwohnungsmarkt Berlin

Die Entwicklung auf dem Mietwohnungsmarkt in Berlin verläuft in den Bezirken sehr unterschiedlich. In 12 von 22 Altbezirken geben die Neuvertragsmieten spürbar nach. Bestandswohnungen bis Baujahr 2015 werden aktuell zu einer Median-Neuvertragsmiete von rund 12,90 EUR/m² angeboten. Das sind ca.-0,70 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Am stärksten ist die Korrektur der Angebotsmieten in Tempelhof zu spüren. Den größten Anstieg verzeichnet Tiergarten, wo aufgrund der geringen Angebotszahlen kein genereller Trend auszumachen ist. In Mitte liegt der Anstieg mit 8,50 % im oberen Bereich. 

Mieten im Neubau

Die Angebotssmieten von Neubauwohnungen in Berlin liegen aktuell bei durchschnittlich rund 23,00 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 13,10 % entspricht. In 5 Jahren entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 65,20 %

Preisindex Mieten Berlin

Stand 26.09.2022 , Median-Angebotsmieten Bestand und Neubau.

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 12,90 EUR/m² - 23,00 EUR/m² -
1 Jahr 13,00 EUR/m² -0,70 % 20,35 EUR/m² 13,10 %
3 Jahre 11,15 EUR/m² 15,90 % 16,85 EUR/m² 36,40 %
5 Jahre 10,40 EUR/m² 24,00 % 13,90 EUR/m² 65,20 %

Vogelperspektive Mietangebote nach Baujahren und Wohnungsgrößen (12 Monate)

Das Bubblechart visualisiert die Mietangebote geclustert nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotsmieten. Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen. 

Angebotsmieten in den Bezirken

Entwicklung der Mietangebote in Berlin im Jahresverlauf. Die Angebotsmieten werden jeweils für drei Monate rückwirkend berechnet.

Bezirk Bestand 12 Monats-Preisentwicklung Bestand Median Angebotsmiete Neubau 12 Monats-Preisentwicklung Neubau Median Angebotsmiete
Charlottenburg
-7,40 % 15,50 EUR/m²
+29,00 % 31,50 EUR/m²
Friedrichshain
+1,00 % 16,95 EUR/m²
+35,20 % 29,45 EUR/m²
Köpenick
-0,50 % 12,50 EUR/m²
+4,10 % 17,25 EUR/m²
Kreuzberg
-8,10 % 15,40 EUR/m²
+11,60 % 26,65 EUR/m²
Lichtenberg
-8,60 % 10,85 EUR/m²
+10,70 % 18,00 EUR/m²
Marzahn-Hellersdorf
+0,30 % 9,40 EUR/m²
+44,20 % 18,75 EUR/m²
Mitte
+8,50 % 22,90 EUR/m²
+31,50 % 33,85 EUR/m²
Moabit
+0,60 % 16,90 EUR/m²
+6,10 % 22,10 EUR/m²
Neukölln
-1,90 % 11,00 EUR/m²
-8,30 % 18,70 EUR/m²
Pankow
-5,00 % 11,20 EUR/m²
+41,10 % 23,55 EUR/m²
Prenzlauer Berg
+3,90 % 16,90 EUR/m²
+21,30 % 26,50 EUR/m²
Reinickendorf
-0,30 % 10,00 EUR/m²
-5,70 % 17,20 EUR/m²
Schöneberg
-0,50 % 15,00 EUR/m²
+13,20 % 24,90 EUR/m²
Spandau
-3,70 % 8,25 EUR/m²
+17,10 % 18,25 EUR/m²
Steglitz
-0,10 % 12,70 EUR/m²
-3,80 % 18,75 EUR/m²
Tempelhof
-10,80 % 10,10 EUR/m²
-16,70 % 22,35 EUR/m²
Tiergarten
+39,00 % 25,70 EUR/m²
+31,30 % 28,90 EUR/m²
Treptow
-2,70 % 12,70 EUR/m²
+14,50 % 19,55 EUR/m²
Wedding
-1,90 % 12,70 EUR/m²
+13,80 % 25,00 EUR/m²
Weißensee
-3,10 % 14,10 EUR/m²
+15,00 % 19,50 EUR/m²
Wilmersdorf
+14,80 % 18,85 EUR/m²
+10,20 % 26,35 EUR/m²
Zehlendorf
-1,40 % 13,70 EUR/m²
+71,50 % 28,80 EUR/m²

Neubau und Umwandlung

Die Mangelsituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ausschließlich Zuzügen zuzurechnen, greift kurz. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die Einwanderungswellen der letzten Jahre schon auf einem hohen Nachfrageüberhang aufsetzen. Im Jahr 2013 waren etwa 3,470 Millionen Einwohner in Berlin gemeldet. Bei einer statistischen Haushaltsgröße von 1,76 Personen lag der rechnerische Bedarf damals bei 1,971 Millionen Wohnungen. Der Hauptstadt fehlten schon damals rund 88.600 Wohnungen - und seitdem ist Berlin weiter gewachsen.

Bau- und Umwandlungsaktivität Berlin

Unsere Analysen umfassen die Baufertigstellungen seit 2001 (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg) und die Umwandlungen seit 2010 (Quelle: GAA Berlin, Kaufpreissammlung). Aggregation der auf LOR- und Blockebene vorliegenden Zahlen. Baufertigstellungen und Umwandlungen stellen jeweils eigenständige Sachverhalte dar.

  • Baufertigstellungen entsprechen den Baufertigstellungsanzeigen von Neubauwohnungen sowie Dachgeschossausbauten und ähnlichen Projekten.
  • Umwandlungen werden nach dem Erstdatum der grundbuchlichen Eintragung erfasst. 

Milieuschutz in Berlin

Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), üblicherweise auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Für Eigentümer, Vermieter und Verkäufer ist Milieuschutz ein zentraler Themenkomplex. Die Erhaltungssatzung greift in nahezu jede Phase eines Immobilien-Engagements ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da deren Entstehung nicht transparent ist. Bitte besuchen Sie hierzu auch unseren Milieuschutzbereich, wo Sie einen Überblick über unsere Leistungen finden. Mit Hilfe unserer Milieuschutzkarte können Sie prüfen, ob Ihre Liegenschaft in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB liegt, oder in einem Untersuchungs- oder Beobachtungsgebiet. Wir prüfen laufend alle relevanten BVV-Beschlüsse und aktualisieren unsere Milieuschutzkarte.

Bevölkerung in Berlin

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus etwa 200 Nationalitäten zusammen. Neben etwa 3 Millionen Bürgern deutscher Nationalität, entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt in ihrer Internationalität. 

Räumliche Konzentration

Die Strukturen der Bevölkerung mit Migrationshintergrund sind in Berlin sehr heterogen, zurückzuführen auch auf die divergenten Entwicklungen vor der Wende. Noch heute ist der internationale Anteil der Bevölkerung im Westteil der Stadt fast dreimal so hoch, wie in den östlichen Bezirken. Sozialräumliche Muster sind sowohl hinsichtlich des Anteils von Migranten an der Gesamtbevölkerung der Bezirke und Quartiere als auch bezüglich der Herkunft erkennbar. In unserer Map können Sie nach Nationalitäten filtern und auf Bezirks- und LOR-Ebene den Anteil Ihrer Selektion anzeigen lassen.

Fast 200 Nationen

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus fast 200 Nationalitäten zusammen und beträgt rund 3,77 Millionen Menschen. Neben 2.98 Millionen Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2020), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt im Zusammenleben mit ausländischen Bürgern. Das Chart zeigt die Zusammensetzung der ausländischen Bevölkerung nach Nationalität.

Wanderungsbewegungen

Die Attraktivität Berlins drückt sich in Zuzügen aus, die sich in ihrer Zusammensetzung laufend verändern. Da die Motivation sich als Zuziehender behördlich zu melden größer ist, als sich wieder abzumelden weisen Bevölkerungs- und Zuzugszahlen immer Umschärfen auf. Viele Menschen sind in Berlin gemeldet, ohne hier zu leben, andere leben hier, ohne gemeldet zu sein. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen

Dieser Report wurde zuletzt am 26.09.2022 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

schliessen

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