Letztes Update: 24.01.2020

Immobilienmarkt Berlin 2020

In Berlin sind nicht nur die Kaufpreise und Mieten gestiegen, sondern auch die Anforderungen an die Akteure. Nirgendwo sonst in Deutschland wird der Rahmen für Engagements so eng gesetzt und nirgendwo sonst agiert die öffentliche Hand mit so viel Spielraum. Um auch unter komplexer werdenden Bedingungen erfolgreich zu sein, benötigen Sie belastbare Marktinformationen und den richtigen Partner: Guthmann Estate.

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Berlin 2020: Alles, nur nicht langweilig

Wer im Jahr 2020 auf den Immobilienmarkt in Berlin blickt, erkennt eine komplexe Situation. Getragen vom Zuzug, wachsen Wirtschaft, Löhne und Beschäftigung. Berlin steht zu Beginn des neuen Jahrzehnts an der Schwelle zu einem internationalen Standort für Wissenschaft, Medizin und Forschung. Unter Startups und Millenials nimmt die deutsche Hauptstadt bereits einen Spitzenplatz ein, vor London, New York oder Amsterdam. Die Internetwirtschaft hat sich neben dem Tourismus und der Bauwirtschaft zu einem der am schnellsten wachsenden Sektoren Berlins entwickelt. Und dort, wo Menschen wohnen wollen, werden Wohnungen benötigt. Insgesamt also hervorragende Voraussetzungen für viele Jahre weiteren Wachstums auf dem Immobilienmarkt Berlin. 

Auf der anderen Seite greifen Politik und Verwaltung zunehmend in das Marktgeschehen ein. Fast 60 Milieuschutzgebiete, die vielfache Ausübung von Vorkäufen und zuletzt der Beschluss zum Mietendeckel zeigen, wo die Prioritäten von Landespolitik und Bezirken liegen. Aber auch die Regulierung gerät an Grenzen. So lassen sich die Berliner Wohnungsbaugesellschaften nicht mehr automatisch zu Vorkäufen von Mietshäusern zwingen, eine als Ersatz gedachte Genossenschaft ist mit undurchsichtigen Manövern in Finanznöte geraten und der politisch beschlossene Mietendeckel steht juristisch auf sehr wackeligen Beinen. Das Nachsehen haben nicht die Berliner Mieter, die laut Mikrozensus 2018 bei weitem nicht so unter Druck stehen, wie es die Koalitionsparteien behaupten. Das Problem hat jeder, der eine Wohnung sucht, die es nicht gibt. Etwa 200.000 Einheiten fehlen in Berlin.

Klar ist: Auch 30 Jahre nach dem Mauerfall führen die Spätfolgen von Sozialismus, Mauer und Wende zu Schwierigkeiten und Reibungen. Aber wo sonst, wenn nicht in Berlin, eröffnen sich nach 30 Jahren noch immer täglich neue Perspektiven, Chancen und Möglichkeiten? Am Ende zeigt sich mal wieder, dass Berlin alles ist, nur nicht langweilig. Es bleibt dabei:  Berlin ist “The place to be” . 

Viel Spaß bei Lesen unseres Reportes.

Bestand

Median Angebotspreis
4.710 EUR/m²
+12,20 %
Median Angebotsmiete
11,60 EUR/m²
+3,20 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.340 EUR/m²
+4,20 %
Median Angebotsmiete
17,40 EUR/m²
+15,50 %

Wohnungsbestand in Berlin

Ende 2018 gab es in Berlin knapp 327.000 Wohngebäude mit etwa 1,95 Millionen Wohnungen, von denen sich der Großteil in Geschosswohnbauten mit 3 oder mehr Einheiten befindet. Etwa 1,45 Millionen Wohnungen in Berlin sind vermietet.

  • Rund 337.000 Einheiten, darunter auch Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, werden von den Eigentümern selbst bewohnt.
  • Ein gutes Drittel der Berliner Mieter wohnt zur Miete bei privatwirtschaftlichen Unternehmen, etwa 28 Prozent bei Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften.
  • Ein Viertel der Mietwohnungen wird von Privatpersonen vermietet.
  • Vom gesamten Haus- und Wohnungsbestand, also vermietete und selbst genutzte Einheiten, machen Privatpersonen ca. 36 Prozent aus.

In den Stichproben des Mikrozensus 2018 werden etwa 146.100 Wohnungen als leerstehend geführt, von denen ca. 126.000 Einheiten auf Wohngebäude entfallen. 

Wohnungsdefizit nach Bezirken

Unseren Berechnungen zufolge fehlen in Berlin derzeit etwa 205.000 Einheiten ohne Fluktuationsbestand zur Deckung des Wohnungsbedarfes. Das Defizit ergibt sich aus der Differenz des Quotienten aus Einwohnerzahl zu statistischer Haushaltsgröße, abzüglich des Wohnungsbestandes. Die Größe der Quader bezieht sich auf die Einwohnerzahl der Ortsteile, die Farbe zeigt das prozentuale Wohnungsdefizit bezogen auf den existierenden Wohnungsbestand. 

Wohnungsneubau in Berlin

Die Mangelsituation auf dem Berliner Wohnungsmarkt ausschließlich den Zuzügen zuzurechnen, greift kurz. Ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die Einwanderungswellen auf einem bereits hohen Nachfrageüberhang aufsetzen. Im Jahr 2013 waren etwa 3,470 Millionen Einwohner in Berlin gemeldet. Bei einer statistischen Haushaltsgröße von 1,76 Personen lag der rechnerische Bedarf damals bei 1,971 Millionen Wohnungen. Der Hauptstadt fehlten schon damals rund 88.600 Wohnungen - und seitdem ist Berlin weiter gewachsen. Es muss der Stadtplanung zugute gehalten werden, dass die Bevölkerungsentwicklung über Jahrzehnte uneinheitlich verlief und die Wurzeln des Wohnungsmangels zurück in die 1990er Jahre reichen, als nach dem Mauerfall der Wegfall staatlicher Subventionen im Westen und der Strukturwandel im Osten in einer brutalen wirtschaftlichen Krise mündeten. Berlin war sprichwörtlich abgemeldet und die Zuwanderung kam fast vollständig zum Erliegen. Dies schlug sich in den Bevölkerungsprognosen nieder. Politik und Statistik gingen zeitweise davon aus, dass Berlin bis 2020 auf etwa 3.36 Millionen Einwohner schrumpfen würde. Die Folgen waren der Rückbau von Wohnungsbeständen im Ostteil der Stadt und die Privatisierung kommunaler Wohnungen. Mitte der 2000er Jahre setzte ein zunächst moderater, dann aber rasch anschwellender Zuzug ein, der seinen Höhepunkt 2016 mit der Flüchtlingskrise erreichte.

Wo in Berlin gebaut wird

Unsere Analysen zeigen die Baufertigstellungsmeldungen seit 2001 (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg). Wir aggregieren die auf LOR-Ebene vorliegenden Zahlen auf die Ebene der Alt-Bezirke. 

Entwicklung der Angebotspreise in Berlin

Über die Stadt betrachtet, ergibt sich im 10-Jahres-Zeitraum folgende Entwicklung der Median-Angebotspreise im Bestandssegment und im Neubau.

Kaufpreisindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.710 EUR/m² - 6.340 EUR/m² -
1 Jahr 4.200 EUR/m² 12,20 % 6.090 EUR/m² 4,20 %
3 Jahre 3.400 EUR/m² 38,60 % 5.100 EUR/m² 24,30 %
5 Jahre 2.650 EUR/m² 77,90 % 3.930 EUR/m² 61,30 %
10 Jahre 1.550 EUR/m² 204,30 % 2.820 EUR/m² 124,80 %

12 Monate Berlin

Das Bubblechart visualisiert die Angebote der vergangenen 12 Monate. Wir clustern den Markt nach Baujahresklassen und zeigen im Diagramm die Angebotsverteilung nach Größe und Quadratmeterpreis. Wir setzen aus Gründen der Übersichtlichkeit die Obergrenzen bei einer Wohnungsgröße von 300 m² und einem Quadratmeterpreis von 12.000 EUR/m² an. Im Menü lassen sich die anzuzeigenden Baujahresklassen selektieren. 

Bestand und Neubau

In den zurückliegenden 12 Monaten wurden etwa 33.770 Wohnungsangebote im Bestandssegment in Berlin inseriert. Der mittlere Angebotspreis beträgt aktuell rund 4.710 EUR/m².

Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum liegt bei ca. 12,20 %. Im Neubausegment liegt der mittlere Listenpreis über alle Lagen und Wohnungstypen bei derzeit etwa 6.160 EUR/m². Als Grundlage dienen insgesamt 6.080 Angebote.

Neubauprojekte werden im Mittel um 4,20 % höher eingepreist, als vor einem Jahr.

Evolution der Preissegmente in Berlin

Wir unterteilen den Angebotsmarkt für unsere Betrachtung in vier Preissegmente. Es zeigt sich, dass seit Jahren parallel zum Preisanstieg eine Reduzierung der Angebotszahlen und eine Verschiebung vom unteren Preissegment in die beiden mittleren Hauptsegmente stattfindet. Eine deutliche Verlangsamung des Trends über das gesamte Stadtgebiet ist nicht auszumachen, wobei sich eine zunehmende Differenzierung der Preise nach Lagen abzeichnet. 

Mieten

Der Mietsanstieg in Berlin schwächt sich erstmals seit Jahren spürbar ab. In unseren Auswertungen berücksichtigen wir die Mietangebote der gängigen Portale und Tageszeitungen in Berlin. Da kommunale Wohnungsbaugesellschaften dazu übergehen, Mietangebote über interne Kanäle zu vermitteln, muss davon ausgegangen werden, dass der durch uns ermittelte Medianwert der Angebotsmieten des freien Marktes bei Hinzunahme des kommunalen Bestandes und des BBU-Bestandes niedriger ausfallen würde. Wir weisen in einer separaten Darstellung die Mieten der BBU-Mitgliedsunternehmen aus.

Mieten im Neubau

Die Ursachen für die starken Anstiege der vergangenen Jahre sind nur unter anderem im knappen Angebot und dem deutlich zu langsamen Neubau von Wohnungen zu verorten. Stark gestiegene Erstellungskosten und Grundstückspreise tragen maßgeblich zur Mietentwicklung bei. Im frei finanzierten Wohnungsbau rühren etwa 50 Prozent der Herstellungskosten von den Bauhaupt- und Baunebenkosten. Über alle Gewerke sind die Preise der Bauleistungen innerhalb von 10 Jahren erheblich gestiegen. Etwa 30 Prozent gehen auf Kosten des baureifen Baugrundes, für den die Preise sich innerhalb von fünf Jahren bis zu verfünffacht haben. Insgesamt lassen sich auch geförderte Mieten im oft zitierten Zielkorridor von 6,50 EUR/m² bis 10,00 EUR/m² zu den vorgenannten Bedingungen im Neubau nicht realisieren. Entsprechend haben sich die Mieten im Neubausegment entwickelt. Die inserierten Neuvertragsmieten liegen aktuell bei durchschnittlich rund 17,40 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa 15,50 % entspricht, bezogen auf 6.090 Angebote in 12 Monaten. Innerhalb der letzten 5 Jahre entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 34,30 %

Bestandsmieten

Vor dem Hintergrund eines Fehlbestandes von etwa 200.000 Wohnungen reagierte der Wohnungsmarkt in Berlin über Jahre mit steigenden Mieten. Gleichzeitig weisen große Teile des Wohnungsbestandes in Folge langjähriger Vermietung starke Erosionserscheinungen auf, die vor Neuvermietungen umfangreiche Modernisierungmaßnahmen erfordern, die entweder über Mietanpassungen kompensiert werden oder ausbleiben. Angesichts des bevorstehenden Mietendeckels kam es im dritten und vierten Quartal 2019 zu vorgezogenen Mieterhöhungen. Mit der Einführung des Gesetzes werden künftig mehr Einheiten unmodernisiert in die Neuvermietung gehen, was zu einer Beschleunigung der Erosion der Wohnungen und Gebäude führen wird. Dem Mietspiegel 2019 zufolge lag die Steigerungsrate im Bestand zuletzt bei 2,5 Prozent im Jahr. 

Mietpreisindex Berlin

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 11,60 EUR/m² - 17,40 EUR/m² -
1 Jahr 11,25 EUR/m² 3,20 % 15,05 EUR/m² 15,50 %
3 Jahre 9,95 EUR/m² 16,60 % 13,05 EUR/m² 33,10 %
5 Jahre 8,65 EUR/m² 34,30 % 11,90 EUR/m² 46,30 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Charlottenburg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

In den Mietpreissegmenten zeigt sich seit 2012 eine deutliche Verschiebung in höhere Preissegmente. Im 12-Monats-Zeitraum wurden etwa 76.530 Bestandswohnungen auf dem Markt für Neuvermietungen angeboten. Das höchste Angebot registrieren wir in den mittleren Preissegmenten von 8 - 11 EUR/m² und 11 - 14 EUR/m². 

Berlin-Immobilien: Kurzfristige Entwicklung der Angebotsmieten

Im 12-Monats-Verlauf werden saisonale Schwankungen und gegebenenfalls Auswirkungen regulatorischer Maßnahmen sichtbar.

Milieuschutzgebiete

Erhaltungsgebiete nach §172 BauGB (Baugesetzbuch), meist auf den Begriff "Milieuschutz" verkürzt, haben sich vom ursprünglich städtebaulichen zum politischen Instrument entwickelt. Da immer mehr Milieuschutzgebiete in Berlin eingeführt werden, verzichten wir an dieser Stelle auf eine Aufzählung. Für Eigentümer und Verkäufer ist der Milieuschutz neben dem Mietendeckel zum zentralen Themenkomplex geworden. Die Erhaltungssatzung greift in nahezu jede Phase eines Immobilien-Engagements ein. Viele Eigentümer werden vom Milieuschutz überrascht, da deren Entstehung nicht transparent ist. Was Senat und Bezirke als stärkstes Instrument gegen die Spekulation mit Wohnraum auf dem Berliner Immobilienmarkt betrachten, stellt Eigentümer, die Mietshäuser in Gebieten unter Erhaltungsverordnungen besitzen, vor erhebliche Probleme. Bitte besuchen Sie hierzu auch unseren Milieuschutzbereich, wo Sie einen Überblick über unsere Leistungen finden. In unserer Milieuschutzkarte können Sie prüfen, ob Ihre Liegenschaft in einem Erhaltungsgebiet nach § 172 BauGB liegt, oder in einem Untersuchungs- oder Beobachtungsgebiet. Wir prüfen monatlich alle relevanten BVV-Beschlüsse und aktualisieren unsere Milieuschutzkarte.

Aussichten für 2020

Die Rahmenbedingungen für Immobilien-Engagements in Berlin sind gut, befinden sich aber stets im Spannungsfeld zwischen Angebotsknappheit und Marktregulierung. Stadt und Bezirke setzen insbesondere in den innerstädtischen Lagen auf die Dämpfung von Kaufpreisen und Mieten durch regulatorische Markteingriffe. Neben der Einführung weiterer Milieuschutzgebiete wurde im Juni 2019 der sogenannte Mietendeckel beschlossen, der die Mieten in Berlin für die Dauer von 5 Jahren einfrieren soll. 

Trotz der schwieriger werdenden politischen Rahmenbedingungen, bleibt der Berliner Immobilienmarkt ein gefragter Investitionsstandort, dessen Entwicklung primär von Nachholeffekten und Knappheit bestimmt wird. Dem Mietspiegel 2019 zufolge betrug der Anstieg der Bestandsmieten zuletzt etwa 2,5 Prozent; es zeigt sich, dass die 2015 eingeführte Mietpreisbremse Wirkung entfaltet. Mit der geplanten Einführung des Mietendeckels sollen zudem die Mieten auf den Stand von Juni 2019 eingefroren werden. Die zuletzt durch Anwendung der Umwandlungsverordnung zurückgegangene Zahl von Umwandlungsanträgen wird in Folge des Mietendeckels durch Vorratsteilungen wieder zunehmen, aber erst in etwa 7 Jahren zu einer Erhöhung des Wohnungsangebots für Eigentumswohnungen in Berlin führen. In der Zwischenzeit ist zu erwarten, dass die restriktive Gesetzgebung zu einer weiteren Verknappung führt, in deren Folge die Kaufpreise weiter steigen. Mit Milieuschutzgebieten soll dieser Entwicklung entgegengewirkt werden. Ohne ausreichenden Neubau wird es nicht gelingen, eine spürbare und nachhaltige Entspannung auf dem Wohnungsmarkt herbeizuführen.

Bevölkerung in Berlin

Räumliche Konzentration

Die Strukturen der Bevölkerung mit Migrationshintergrund sind in Berlin sehr heterogen, zurückzuführen auf die historisch divergenten Entwicklungen vor der Wende. Noch heute ist der internationale Anteil der Bevölkerung im Westteil der Stadt fast dreimal so hoch, wie in den östlichen Bezirken. Sozialräumliche Muster sind sowohl hinsichtlich des Anteils von Migranten an der Gesamtbevölkerung der Bezirke und Quartiere als auch bezüglich der Herkunft erkennbar. In unserer Map können Sie nach Nationalitäten filtern und auf Bezirks- und LOR-Ebene den Anteil Ihrer Selektion anzeigen lassen.

Fast 200 Nationen

Die Bevölkerung in Berlin setzt sich derzeit aus fast 200 Nationalitäten zusammen. Neben 2.999.676 Bürgern deutscher Nationalität (Stand 2018), entfaltet die deutsche Hauptstadt ihre Dynamik und kulturelle Vielfalt im Zusammenleben mit ausländischen Bürgern. Das Chart zeigt die Zusammensetzung der ausländischen Bevölkerung nach Nationalität.

Wanderungsbewegungen

Die Attraktivität Berlins drückt sich in Zuzügen aus, die sich in ihrer Zusammensetzung ständig verändern. Migrationszahlen weisen Unschärfen auf. Meist ist die Motivation sich als Zuziehender behördlich zu melden, größer, als sich wieder abzumelden, wenn die Stadt verlassen wird. Auch melden sich viele Menschen in Berlin, ohne tatsächlich hier zu leben, andere leben hier, ohne gemeldet zu sein. Mit etwa 34.450 Personen im Saldo, fällt das Wachstum für das Jahr 2018 im Vergleich mit den Vorjahren verhältnismäßig gering aus. Nach Nationalitäten gegliedert führen Zuwanderungen aus Polen, Rumänien, Bulgarien die Liste an, gefolgt von den USA und Italien. Im innerdeutschen Verhältnis beträgt das Saldo etwa 3.340 Personen. Suburban verliert Berlin im Jahr 2018 etwa 12.240 Personen an die Brandenburger Nachbargemeinden. Die meisten Fortzüge entfalten sich nach Oberhavel, Barnim, Dahme-Spree, Märkisch Oberland und Teltow-Fläming.

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Dieser Report wurde zuletzt am 24.01.2020 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.