Trendwende Voraus?
Liebe Leserinnen und Leser.
Nach rund zwei Jahren Stagnation auf dem Immobilienmarkt Berlin festigen sich die Zeichen einer Trendwende. Die Inflation in Deutschland fällt unter die Zwei-Prozent-Schwelle und die EZB hat den Leitzins um weitere 0,25 Punkte auf 3,25 Prozent gesenkt. Die Angebotspreise haben sich weitgehend gefangen. Eigennutzer und Investoren ergreifen mehr Gelegenheiten und bringen dank günstigerer Einstiegpreise wieder mehr Bewegung in den Markt. Wer über Liquidität verfügt oder eine Finanzierung sicherstellen kann, findet aktuell sehr günstige Rahmenbedingungen vor.
Während sich in einigen Bezirken eine Trendumkehr deutlicher abzeichnet, bleibt die Situation in anderen Bezirken verhalten. Stand 20.10.2024 liegt die 12-Monats-Entwicklung mit -1,30 % nah an der Null-Linie.
Auch im Segment der Investment-Immobilien wächst das Interesse wieder. Investoren gleichen das Zinsniveau mit höheren Mietrenditen aus.
Der Neubausektor zeigt sich zwar preislich stabil, leidet aber weiter unter der sich nur langsam erholenden Nachfrage.
Auf dem Mietmarkt bleibt die Nachfrage hoch, das Angebot knapp und die Angebotsmieten steigen im Jahresvergleich um 8,20 %.
Bezirke auf einen Blick
Die Angebotspreisspanne für Bestandswohnungen in Berlin reicht von knapp 3.700 bis 8.100 EUR/m². An der Spitze liegt der Ortsteil Mitte, gefolgt von Tiergarten, Prenzlauer Berg, Kreuzberg und Wilmersdorf. Am günstigsten sind Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf und Spandau. Ein ähnliches Bild zeigt sich im Neubau, wo Mitte, Zehlendorf und Prenzlauer Berg das höchste Preisniveau aufweisen. Die höchsten Durchschnittsmieten im Bestand werden in Charlottenburg verlangt. Bei Neubauwohnungen sind Mikroapartments in Köpenick am teuersten, gefolgt von Mitte und Tiergarten.
Bestandsimmobilien
Der Bestandsmarkt in Berlin hat sich über zwölf Jahre kontinuierlich nach oben entwickelt. Niedrige Zinsen, viel Zuzüge, ein fundamentales Wohnungsdefizit und und Aufholpotenziale haben den Markt angetrieben. Der Median-Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Berlin lag vor 10 Jahren bei etwa 2.570 EUR/m². Heute würde das selbe Objekt für rund 5.380 EUR/m² angeboten.
Niedrigere Kaufpreise bieten neue Chancen für Investoren
Auch nach Bereinigung der Korrekturen der letzten drei Jahre beträgt die Wertentwicklung von Investmentimmobilien in Berlin im 10-Jahres-Zeitraum von 2014 bis heute rund 111 Prozent.
Mit einer durchdachten Entwicklungsstrategie und einer modernen Verwaltung übertreffen Immobilien in der deutschen Hauptstadt faktisch jede andere Anlageform, wie z.B. Aktien, Edelmetalle oder Kryptowährungen, in Bezug auf Sicherheit und Rendite. Zudem bieten Immobilien neben langfristigen Wertzuwächsen auch Cash-Flow und können nach 10 Jahren steuerfrei veräußert werden. Keine andere Assetklasse bietet in den genannten Zeiträumen einen vergleichbaren Peace-of-Mind.
Kaufpreis-Index Berlin
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 5.380 EUR/m² | - | 8.450 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 5.450 EUR/m² | -1,30 % | 8.160 EUR/m² | 3,50 % |
| 3 Jahre | 5.150 EUR/m² | 4,50 % | 7.940 EUR/m² | 6,40 % |
| 5 Jahre | 4.610 EUR/m² | 16,80 % | 6.380 EUR/m² | 32,50 % |
| 10 Jahre | 2.570 EUR/m² | 109,20 % | 3.750 EUR/m² | 125,60 % |
Der Immobilienmarkt in Berlin hat sich seit 2014 deutlich verteuert, insbesondere in den höheren Preissegmenten. Während die günstigeren Preissegmente (< 2.500 EUR/m²) immer weiter zurückgehen, wachsen die höherpreisigen Segmente, vor allem im Bereich von 5.000–7.500 EUR/m² und darüber. Der Medianpreis hat sich in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt, was der starken Nachfrage und der fundamentalen Knappheit in Berlin zuzuordnen ist. Bei steigenden Preise ist die Angebotsanzahl insgesamt rückläufig.
Etwas längere Vermarktungszeiten
Die Anzahl der Angebote hat im Lauf der Jahre konstant abgenommen. Eine deutliche preisliche Zäsur findet Mitte 2022 statt, etwa drei Monate nach Beginn des Ukrainekrieges. Zuvor ist noch ein Peak erkennbar, der auf eine Last-Minute-Reaktion der Anbieter mit dem Blick auf die rapide anziehende Inflation schliessen lässt. Insgesamt ist der Rückgang der Angebote im 10-Jahresverlauf deutlich zu erkennen. Ein Aufstauungseffekt in der Folge langsamerer Verkäufe ist nur lokal auszumachen. Die durchschnittliche Insertionszeit stieg von 13,9 Wochen im Jahr 2022 auf 19,4 Wochen im Jahr 2023.
Immobilien deutlich länger am Markt
| Jahr | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ø Wochen Vermarktung |
16.1 | 15.8 | 17.1 | 13.9 | 19.4 |
Gesamtblick auf das Immobilienangebot in Berlin
Die Darstellung zeigt alle Kaufangebote nach Baujahr, Wohnungsgröße bis maximal 350 m² und Angebotspreis bis maximal 15.000 €/m².
Neubausektor
Herausforderungen im Neubausektor
Die vergangenen 24 Monate waren für den Neubausektor herausfordernd. Zum 20.10.2024 liegt die 12-Monats-Entwicklung mit 3,50 % aber im Plus. In einigen Bezirken wurden nur sehr wenige Einheiten beurkundet, was präzise Preisangaben schwierig macht. Im Median kostet ein Quadratmeter Neubau in Berlin Stand heute rund 8.310 EUR/m².
Umgewandelte Wohnungen ergänzen das Angebot
In Berlin lebt nur etwa jeder Sechste (16 %) in einem eigenen Zuhause, eine der niedrigsten Quoten bei Wohneigentum in Deutschland. Viele Mieter möchten aus dem umkämpften Mietmarkt ausbrechen und Wohneigentum erwerben. Der Erwerb der eigenen Mietwohnung ist eine praktikable Alternative zum teureren Neubau, mit dem Vorteil, im gewohnten Umfeld zu bleiben. Regelungen wie das Aufteilungsverbot und der Milieuschutz stellen jedoch Hürden dar.
Herausforderungen für Käufer
Für viele Käufer sind die höheren Eigenkapitalanforderungen und das hohe Zinsniveau trotz höherer Löhne und kaum gestiegener Kaufpreise im Neubau weiterhin ein Problem. In den letzten Jahren waren gestiegene Neubaupreise nicht den Margen, sondern teureren Grundstücken und höheren Planungs- und Baukosten geschuldet.
Vor zehn Jahren betrug der Listenpreis pro Quadratmeter für eine Neubauwohnung in Berlin im Median 3.750 EUR/m², aktuell liegt er bei 8.450 EUR/m², was fast 125,60 % Prozent höher ist. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich Neubauwohnungen um 3,50 % verteuert.
Die aktuellen Bauzinsen bewegen sich je nach Laufzeit und Bonität zwischen 3,1 % und 4,1 %. Für eine 10-jährige Zinsbindung liegt der Zinssatz bei etwa 3,1 bis 3,4 %, während für eine 20-jährige Zinsbindung Zinsen von ca. 3,7 % bis 4,0 % fällig werden. Diese Zinssätze hängen von Faktoren wie der Höhe des Eigenkapitals und der individuellen Bonität ab.
Mietwohnungsmarkt Berlin
Der Berliner Mietmarkt wird weiter von Zuzügen, Bevölkerungswachstum, niedrigen Eigentumsquoten und politischer Regulierung bestimmt. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, angetrieben durch Binnenmigration und internationale Zuzüge. In vielen Bezirken verwandeln sich einfache Quartiere in begehrte Kieze, während die Leerstände kontinuierlich sinken und die Mieten weiter steigen.
Die Politik konzentriert sich auf die Regulierung der Bestandsmieten, was das Angebot verknappt. Trotz seines Scheiterns hat der Mietendeckel das Wohnungsangebot nachhaltig gestört. Viele Mietwohnungen werden nur noch befristet vermietet.
Mietspiegel: 7,21 Euro pro Quadratmeter
Laut Berliner Mietspiegel 2024 liegt die durchschnittliche Miete für Bestandswohnungen mit 7,21 Euro pro Quadratmeter nur um 0,7% höher als 2023, ein Beleg dafür, dass der Druck nicht auf den Bestandsmieten, sondern in der Neuvermietung lastet.
Im Standard-Mietwohnungsmarkt liegt die Angebotsmiete im aktuellen Quartal bei 15,20 EUR/m², ein Anstieg von 8,20 % zum Vorjahreszeitraum. Rund 45 % der Mietangebote laufen in diesem Segment.
Neubauwohnungen (Erstbezug) und zeitlich befristete Vermietungen liegen derzeit bei durchschnittlich 23,10 EUR/m². Etwas mehr als die Hälfte (55 %) der Mietangebote entfällt auf dieses Segment.
Mietindex
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 15,20 EUR/m² | - | 23,10 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 14,05 EUR/m² | 8,20 % | 23,95 EUR/m² | -3,50 % |
| 3 Jahre | 12,20 EUR/m² | 24,50 % | 20,00 EUR/m² | 15,50 % |
| 5 Jahre | 10,95 EUR/m² | 38,60 % | 17,10 EUR/m² | 35,00 % |
Wohnungsdefizit
Der Wohnungsmangel in Berlin lässt sich nicht genau beziffern, aber durch den Abgleich von Haushaltszahlen und Wohnungsbeständen visualisieren. Das Diagramm zeigt über die rechnerische Haushaltsgröße ein weiteres Grundproblem des knappen Marktes der Mietwohnungen: Es fehlen Alternativen für kleiner werdende Haushalte. Dieser Umstand blockiert Sicker-Effekte und verschärft das Wohnungsproblem, weil alternde Haushalte sich räumlich nicht verkleinern können. Große Wohnungen bleiben unterbelegt und kleine Wohnungen überbelegt.
Mit Klick auf die Bezirke gelangen Sie auf die Quartiersebene und per Zurück-Button wieder zur Gesamtübersicht. Die Rot-Grün-Skala zeigt den Bedarf quantitativ, die Größe der Kästen entspricht der Größe der lokalen Wohnungsmärkte.
Nach Anwendung dieser Methode ergibt sich in Berlin ein Wohnungsdefizit von insgesamt etwa 112.000 Einheiten. Dabei zeigt sich ein abnehmender Druck von West nach Ost. Einige Bezirke im Osten Berlins verfügen theoretisch über geringe Fluktuationsreserven. In den Bezirken Pankow, Köpenick und Marzahn-Hellersdorf ist der Wohnungsmarkt, abgesehen von einigen Ausnahmequartieren, rechnerisch fast ausgeglichen.
Leerstand
Ist das akute Wohnungsproblem in Berlin nur eine Mangelerscheinung oder auch ein Leerstandsproblem? Die Erhebungen des Zensus 2022 weisen rund 41.000 Einheiten auf, die dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen, über 10.000 Einheiten bereits über 12 Monate. Die umfassende Mietregulierung in Berlin entzieht dem Mietwohnungsmarkt offensichtlich tausende Einheiten, indem sie Eigentümer wirtschaftlich in den Verkauf oder die möblierte Vermietung drängt. Eine Lockerung der gesetzlichen Vorgaben, z.B. durch die Rückkehr zur bundeseinheitlichen Kappungsgrenze von 20 Prozent würde die Vermietung attraktiver machen.
Neubaumieten
Die Angebotssmieten von Neubauwohnungen in Berlin liegen aktuell bei durchschnittlich rund 26,00 EUR/m², was einer Preisanpassung zum Vorjahreszeitraum um etwa -3,50 % entspricht. In 5 Jahren entwickelten sich die Kaltmieten im Neubau damit um etwa 35,00 %.
Mietangebote nach Baujahren und Wohnungsgrößen (12 Monate)
Das Diagramm visualisiert die Mietangebote aufgeteilt nach Baujahresklassen, Wohnungsgrößen und Angebotsmieten. Selektieren Sie im Menü die anzuzeigenden Baujahresklassen. Stand 20.10.2024 , Median-Angebotsmieten Bestand und Neubau.
Angebotsmieten in den Bezirken
Entwicklung der Mietangebote in Berlin in den Berliner Bezirken. Die Angebotsmieten werden jeweils für drei Monate rückwirkend berechnet. Kappung im Bestand bei 20 EUR/m².
Miethaussegment
Im dritten Quartal 2024 gewinnt ein konsolidierter Berliner Zinshausmarkt wieder an Fahrt. Im Vorjahr ist es laut Gutachterausschuss Berlin zu insgesamt 600 Verkäufen von Wohn- und Geschäftshäusern gekommen. Der durchschnittliche Faktor liegt aktuell geschätzt bei knapp 25,3. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.670 Euro. Mehr Informationen in unserem Zinshausbericht.
Kaufpreisspannen 2018 bis 2023
| Jahr | Mitte | Tiergarten | Wedding | Prenzlauer Berg | Friedrichshain | Kreuzberg | Charlottenburg | Spandau | Wilmersdorf | Zehlendorf | Schöneberg | Steglitz | Tempelhof | Neukölln | Treptow | Köpenick | Lichtenberg | Weißensee | Pankow | Reinickendorf | Marzahn | Hohenschönhausen | Hellersdorf | Jahr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2018 | 1.267 bis 5.247 | 1.255 bis 4.447 | 950 bis 3.004 | 1.582 bis 3.510 | 888 bis 5.793 | 1.165 bis 5.655 | 1.350 bis 6.401 | 301 bis 11.919 | 1.048 bis 5.366 | 1.526 bis 7.453 | 1.068 bis 3.089 | 1.065 bis 3.687 | 983 bis 2.817 | 695 bis 4.849 | 1.062 bis 3.873 | 1.081 bis 2.066 | 844 bis 4.840 | 805 bis 2.379 | 468 bis 4.652 | 570 bis 5.695 | 1.350 bis 2.959 | 500 bis 2.097 | 857 bis 2.320 | 2018 |
| 2019 | 1.208 bis 6.168 | 1.425 bis 3.647 | 874 bis 3.154 | 1.461 bis 4.964 | 1.395 bis 3.404 | 1.082 bis 4.197 | 1.423 bis 11.340 | 606 bis 3.192 | 1.601 bis 9.143 | 2.446 bis 5.173 | 1.314 bis 3.917 | 1.164 bis 4.071 | 862 bis 5.997 | 1.032 bis 2.941 | 1.318 bis 2.656 | 1.579 bis 2.650 | 698 bis 4.630 | 1.000 bis 3.376 | 671 bis 3.090 | 396 bis 4.839 | 1.018 bis 2.339 | 1.382 bis 2.028 | 846 bis 3.858 | 2019 |
| 2020 | 1.594 bis 8.481 | 1.454 bis 2.811 | 1.003 bis 4.084 | 1.310 bis 3.280 | 1.248 bis 3.284 | 1.424 bis 4.894 | 1.364 bis 6.181 | 431 bis 5.758 | 1.151 bis 10.526 | 3.230 bis 4.837 | 1.363 bis 4.841 | 1.637 bis 3.183 | 770 bis 4.909 | 592 bis 4.392 | 986 bis 4.069 | 930 bis 5.683 | 1.230 bis 5.748 | 1.126 bis 4.594 | 895 bis 2.819 | 654 bis 5.248 | 1.589 bis 3.255 | 1.729 bis 2.307 | 1.495 bis 3.090 | 2020 |
| 2021 | 1.603 bis 8.475 | 1.106 bis 3.422 | 841 bis 5.446 | 1.436 bis 6.835 | 1.314 bis 6.696 | 1.167 bis 4.264 | 1.570 bis 16.262 | 841 bis 4.633 | 1.596 bis 7.347 | 2.560 bis 6.944 | 1.625 bis 7.047 | 1.489 bis 5.253 | 1.125 bis 4.644 | 896 bis 6.326 | 1.794 bis 5.217 | 984 bis 5.812 | 1.142 bis 4.960 | 1.390 bis 3.167 | 1.109 bis 6.111 | 601 bis 3.873 | 2.006 bis 3.012 | 1.525 bis 4.482 | 1.248 bis 3.389 | 2021 |
| 2022 | 1.489 bis 16.844 | 1.193 bis 3.702 | 1.358 bis 3.867 | 347 bis 7.736 | 458 bis 3.141 | 862 bis 5.068 | 1.707 bis 6.579 | 472 bis 6.013 | 874 bis 7.043 | 1.976 bis 3.897 | 1.735 bis 4.707 | 1.799 bis 3.821 | 1.232 bis 3.670 | 824 bis 4.515 | 1.467 bis 2.931 | 1.716 bis 3.999 | 287 bis 6.116 | 1.691 bis 3.186 | 1.421 bis 5.626 | 954 bis 5.094 | 2.195 bis 2.733 | 1.081 bis 2.150 | 1.717 bis 4.312 | 2022 |
| 2023 | 2.158 bis 5.777 | 660 bis 1.822 | 919 bis 2.594 | 944 bis 2.964 | 944 bis 2.964 | 911 bis 6.567 | 1.660 bis 4.908 | 800 bis 4.608 | 1.466 bis 6.024 | - | 1.339 bis 2.411 | 1.827 bis 2.082 | 1.069 bis 2.570 | 756 bis 5.590 | - | 2.302 bis 2.815 | 357 bis 3.134 | 1.247 bis 5.177 | 950 bis 4.083 | 866 bis 4.270 | 1.266 bis 4.667 | 1.138 bis 2.714 | 1.425 bis 2.523 | 2023 |
Faktoren stabilisieren sich
Der Multiplikator oder Faktor ist ein Maßstab, der das Verhältnis des Kaufpreises einer Immobilie zur jährlichen Nettokaltmiete angibt. Er zeigt auf, wie viele Jahre es dauern würde, bis sich der Kauf der Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert hat. Die Formel dafür lautet: Faktor = Kaufpreis / jährliche Nettokaltmiete. Höhere Zinssätze drücken auf die Rentabilität. In dieser Situation legen Investoren ihre Entscheidungen vermehrt auf eine Kombination aus Standortqualität, Zustand der Immobilie und deren Entwicklungspotenzial.
Trend 2025
Die negative Preisdynamik der letzten drei Jahre hat sich, Stand September 2024, deutlich abgeschwächt und zeigt lokal bereits wieder positive Tendenzen. Ein klarer stadtweiter Aufwärtstrend ist jedoch noch nicht feststellbar, und weitere lokale Preiskorrekturen sind nach wie vor möglich. Ein schnelles, starkes Wachstum wird kurzfristig nicht erwartet. Dynamik könnte jedoch durch mögliche Zinssenkungen der EZB entstehen. Marktteilnehmer rechnen zudem mit einem starken Geschäft zum Jahresende, was zu einem guten Start ins Jahr 2025 führen könnte. Insbesondere institutionelle Anleger, die 2024 zurückhaltender waren, dürften 2025 wieder vermehrt aktiv werden. Erste Erholungstendenzen zeigen sich bereits bei Eigennutzern, die die Kauflaune aktuell positiv beeinflussen. Auch Kleininvestoren erkennen zunehmend die Chancen renditestarker Angebote und agieren wieder verstärkt, da sie vermuten, dass sich dieses Fenster bald schließen könnte.
Dieser Report wurde zuletzt am 20.10.2024 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.