Mai 2019

Marktbericht Berlin Marzahn-Hellersdorf 2019

Berlin diskutiert über Hochhäuser. Marzahn-Hellersdorf hat sie und profitiert durch Zuzug aus Berlin. Das Negativ-Image ist längst vergessen, die Silhouette wird gekonnt in Szene gesetzt und viele neue Stadtteilzentren sind entstanden.

Berlin-Marzahn

Von der Plattengroßsiedlung zur Skywalk-Silhouette

Nach dem Mauerfall war das Image der Plattensiedlungen sehr schlecht und mit dem Namen Marzahn-Hellersdorf fest verankert, auch wenn die Großsiedlungen immer nur einen Teil der Gebäudestruktur im Bezirk darstellte. Das ist Vergangenheit. Aktives Quartiersmanagement, durchgehende Modernisierung und die Schaffung von begrünten Zwischenräumen sowie aktiven Stadtteilzentren haben strukturelle und nachhaltige Veränderungen in Gang gesetzt. Der Bezirk profitiert von seiner heterogenen Bebauungsstruktur von Plattenbauten und Einfamilienhauslagen. Die grüne Mitte zwischen beiden Teilbezirken wird durch den Park der Internationalen Gartenauststellung IGA im Jahr 2017 gebildet, mit Seilbahn und in direkter Nachbarschaft zu den bereits bekannten Gärten der Welt in Marzahn. Die GEWOBAG hat mit dem Skywalk auf einem der Hochhaustürme in 70 Meter Höhe ein touristisches Highlight geschaffen. Die ehemals grauen Fassaden werden für Kunstwerke und Gedichte genutzt als Spiegel des lebendigen kulturellen Austauschs im Quartier. Die Quartiersbindung der Bewohner ist sehr hoch.

Bestand

Median Angebotspreis
3.170 EUR/m²
+33,20 %
Median Angebotsmiete
8,95 EUR/m²
+14,60 %

Neubau

Median Angebotspreis
3.690 EUR/m²
-5,40 %
Median Angebotsmiete
12,00 EUR/m²
+26,70 %

Märkte

Marzahn-Hellersdorf ist zum einen von seinen Großsiedlungen aus den 1970er bis 1980er Jahren geprägt, zum anderen durch die großen Einfamilienhausquartiere in direkter Nachbarschaft sowie im Süden und Osten des Bezirks, in Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf und Hellersdorf. Die Plattenbauten wurden nur vereinzelt privatisiert, was den gemessen an der großen Fläche sehr kleinen Bestandswohnungsmarkt erklärt. Der Nachfragefokus liegt in beiden Teilbezirken verstärkt auf dem Familienhausmarkt. Gemessen an der Fläche ist auch der Häusermarkt begrenzt und kann die große Nachfrage nicht decken. Die Quartiere in Hellersdorf erweitern sich mittlerweile über die Berlin-Grenze hinaus ins nächstgelegene Märkisch-Oderland. Die Preise für Familienhäuser liegen mit 3.590 EUR/m² über den Wohnungspreisen im Bestand (3.170 EUR/m²). Das Angebotsvolumen von Familienhäusern ist etwa dreimal so groß. Bei den Neubauwohnungen liegen die Quadratmeterpreise klar über den Familienhäusern, was ggf. auf Fertigbauweisen bei Häusern zurückzuführen ist. Sowohl Hellersdorf als auch Marzahn haben Stadtteilzentren geschaffen, die sehr gut angenommen werden und auf das Umfeld eine Magnetwirkung entfalten sowie Neubauprojekte von Eigentumswohnungen begünstigen, bei moderaten Einstiegspreisen.

Kaufen

Die Preissteigerung für Bestandwohnungen betrug in den vergangenen 12 Monaten ca. 33,20 %. Der aktuelle Angebotspreis liegt derzeit im Durchschnitt bei etwa 3.170 EUR/m². Neubauten werden im Mittel zu einem Preis von etwa 3.690 EUR/m² angeboten, bei einem stabilen Preisniveau im 12-Monats-Zeitraum. Kleine Neubauwohnungen reichen preislich bereits an die 5.000 EUR/m² Marke heran.

In den Quartieren differenzieren sich die Preise weiter aus: Hellersdorf 3.090 EUR/m², Kaulsdorf 2.170 EUR/m², Mahlsdorf 3.620 EUR/m², Biesdorf 2.550 EUR/m² und Marzahn mit 3.630 EUR/m²

Kaufpreisindex Marzahn-Hellersdorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 3.170 EUR/m² - 3.690 EUR/m² -
1 Jahr 2.380 EUR/m² 33,20 % 3.900 EUR/m² -5,40 %
3 Jahre 1.830 EUR/m² 73,70 % 2.930 EUR/m² 25,80 %
5 Jahre 1.440 EUR/m² 120,00 % 2.600 EUR/m² 42,00 %
10 Jahre 1.000 EUR/m² 217,00 % 1.360 EUR/m² 171,20 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Marzahn-Hellersdorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Marzahn-Hellersdorf. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum.

Familienhäuser

Marzahn-Hellersdorf hat einen attraktiven und stark nachgefragten Familienhausmarkt. In den vergangenen 12 Monaten wurden rund 830 Bestandshäuser und rund 250 Neubauten angeboten. Im Bestand liegt der aktuelle, durchschnittliche Angebotspreis bei etwa 3.590 EUR/m². Die Preisstentwicklung in 12 Monaten liegt damit bei ca. 13,10 %. Bei den Neubauten betrug die Preisentwicklung ca. 11,90 %. Der mittlere Listenpreis beträgt aktuell etwa 3.430 EUR/m².

Die Zahl der Angebote war in diesem Zeitraum mit rund 350 Häusern in Mahlsdorf am größten, gefolgt von Kaulsdorf mit rund 200 und Biesdorf mit rund 160 angebotenen Familienhäusern.

Mieten

Die Mieten In Marzahn-Hellersdorf liegen deutlich unter dem Berliner Gesamtniveau. Unter den von uns in 12 Monaten 3.790 registrierten Mietangeboten liegt der aktuelle Angebotspreis bei  8,95 EUR/m². Zum Vergleich: Die durchschnittliche Neuvertrags-Angebotsmiete beträgt im Berlin-Schnitt aktuell 11,65 EUR/m².

Mietpreisindex Marzahn-Hellersdorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 8,95 EUR/m² - 12,00 EUR/m² -
1 Jahr 7,80 EUR/m² 14,60 % 9,50 EUR/m² 26,70 %
3 Jahre 6,65 EUR/m² 34,80 % 7,55 EUR/m² 59,30 %
5 Jahre 5,80 EUR/m² 54,50 % 8,50 EUR/m² 41,60 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Marzahn-Hellersdorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Vermietungen erfolgen fast ausschließlich in den Baujahresklassen 1979 - 2000 und im Neubausegment. Wohnungen über 100 m² Wohnfläche sind kaum vertreten.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Marzahn-Hellersdorf ist etwas kleiner als in anderen Bezirken. Die Hausgrößen liegen meist zwischen 300 und 400 m².

 

 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.400 - 2.200 EUR/m² 1.600 - 2.800 EUR/m²
1950 - 1989 1.200 - 1.900 EUR/m² 1.500 - 2.500 EUR/m²
1979 - 2000 1.400 - 2.200 EUR/m² 1.700 - 2.700 EUR/m²
ab 2001 1.600 - 2.400 EUR/m² 2.000 - 2.900 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Rahmenbedingungen

Ein reger Zuzug aus Berlin und eine steigende Kaufkraft der Haushalte in allen Quartieren im vergangenen Jahr zeigen einen deutlichen Trend. In Kaulsdorf, Mahlsdorf und Biesdorf liegt die durchschnittliche Kaufkraft je Haushalt über 4.000 EUR. Die Wohnkostenquote liegt in Marzahn-Hellersdorf bei niedrigen 18,9 % im Schnitt, was zum einen mit dem großen Mietwohnungsbestand der Wohnungsbaugesellschaften zusammenhängt, zum anderen mit dem Wohnen im eigenen Haus. Der Familienhausmarkt mit ca. 22.300 Häusern nimmt zwei Drittel des Gebäudebestandes ein. In weiteren 7.000 Gebäuden befinden sich 103.400 Wohnungen (Quelle: Statistisches Landesamt, Stand 2017). Bei einem Bestand von insgesamt 136.500 Wohnungen wurden zwischen 2013 und 2016 nur 112 Wohnungen umgewandelt, in 2017 ganze 50. Wohnungen mit 3- 4 Zimmern dominieren (77.600).
Von 2016 auf 2017 hat sich die Bautätigkeit von 800 auf ca. 1.600 Wohnungen jährlich verdoppelt. Der Eigentumswohnungsmarkt ist derzeit noch unterrepräsentiert. Marzahn-Hellersdorf verfügt über Reserveflächen, vor allem in Biesdorf und Kaulsdorf entlang der Bundesstraße B1. Neben der Flächenreserve für Wohnungen verfügt Marzahn-Hellersdorf über Flächenreserven für Industrie und innovative Gewerbestandorte, vor allem im Bereich Clean Tech.

Migration

Die Bewohnerzahl in Marzahn-Hellersdorf ist seit 2013 gewachsen. Ein großer Teil der Bewohner kam aus Berlin hinzu. Das kann als Ausweichbewegung gesehen werden, zeigt aber auch die positive Entwicklung der Wahrnehmung dieses Bezirkes mit seinem vielschichtigen Angebot an günstigen Mietwohnungen und Familienhäusern. Neben Lichtenberg findet sich auch in Marzahn-Hellersdorf eine aktive und wachsende Vietnamesische Gemeinde. Das beliebte Dong Xuan Center befindet sich nicht weit entfernt in Lichtenberg. Der größte Austausch findet mit dem Nachbarbundesland statt. Hier zieht es mehr Berliner hinaus aus der Stadt als hinein. Besonders beliebt ist das direkt angrenzende Märkisch-Oderland. Die Bewohner bleiben ihrem gewohnten Umfeld treu, die Bindung an den Bezirk ist stark. Hinaus aus der Stadt ist also nicht so weit weg.

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Trend

Mit dem 90 ha großen Areal des CleanTech Business Parks verfügt Marzahn-Hellersdorf über einen der großen Zukunftsorte Berlins. Innerstädtische Flächen für produzierendes Gewerbe sind in Berlin begrenzt und werden den positiven Entwicklungstrend des Bezirkes weiter beschleunigen. Der CleanTech Business Park richtet sich vor allem an Firmen aus der Kreislauf- und Wasserwirtschaft, sowie aus der Chemiebranche.
19.000 Firmen haben Ihren Standort im Bezirk. Die Knorr-Bremse Aktiengesellschaft produziert Bremssysteme für Schienen und Nutzfahrzeuge. Seit 2018 ist das Unternehmen an der Börse und hat etwas über 1.000 Beschäftigte in Berlin. "Marzahn Impuls" ist ein weiterer Gewerbe-Hub mit diversen Branchen und Schulungsstandorten. Firmen und Bewohner empfinden eine starke Bindung an den Bezirk und die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum wird mit dem Wachstum der Gewerbestandorte wachsen. Eigentumswohnungen sind neben Familienhäusern das Trend-Segment der nächsten Jahre.

Dieser Report wurde zuletzt im Mai 2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.