Letztes Update: 25.11.2022

Berlin Immobilien Marzahn-Hellersdorf 2022

Berlin diskutiert über Hochhäuser. Marzahn-Hellersdorf hat sie und profitiert davon. Das Negativ-Image ist längst Geschichte, die Silhouette wird gekonnt in Szene gesetzt und viele Projekte sind neu entstanden. Marzahn-Hellersdorf ist im Kommen. 

Berlin-Marzahn

Geliebte Platte

Nach dem Mauerfall war das Image von Plattenbau-Siedlungen ramponiert und mit dem Namen Marzahn-Hellersdorf verankert, auch wenn  Großsiedlungen nur einen Ausschnitt des Bezirkes darstellten. Mehr als drei Jahrzehnte später haben ein tolles Quartiersmanagement, umfangreichste Modernisierungen, neue Grünräume und Stadtteilzentren den Bezirk umgekrempelt. Viele junge Familien wohnen ausgesprochen  gerne in Marzahn-Hellersdorf.  Die grüne Mitte verläuft im Park der Internationalen Gartenauststellung IGA 2017, mit Seilbahn und in direkter Nachbarschaft zu den hoch beliebten Gärten der Welt. Die GEWOBAG hat mit dem Skywalk auf einem der Hochhaustürme in 70 Meter Höhe ein touristisches Highlight geschaffen. Ehemals graue Fassaden werden für Kunstwerke und Gedichte genutzt, als Spiegel des lebendigen Austauschs im Quartier. Die Loyalität der Bewohner zu ihrem Bezirk ist groß.

Bestand

Median Angebotspreis
4.190 EUR/m²
+17,60 %
Median Angebotsmiete
9,95 EUR/m²
+7,60 %

Neubau

Median Angebotspreis
5.520 EUR/m²
+1,10 %
Median Angebotsmiete
20,00 EUR/m²
+53,70 %

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Features

Quartiere in Marzahn-Hellersdorf

Marzahn-Hellersdorf ist zum einen von seinen Großsiedlungen aus den 1970er bis 1980er Jahren geprägt, zum anderen durch die großen Einfamilienhausquartiere in Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf und Hellersdorf. Die Plattenbauten wurden nur vereinzelt privatisiert, was den recht kleinen Eigentumsmarkt erklärt. Die Nachfrage nach Eigentum ist gestiegen und wurde in den letzten Jahren mit attraktiven Neubauprojekten bedient. Der Nachfragefokus liegt in beiden Teilbezirken aber noch immer auf dem Einfamilienhausmarkt. Gemessen an der Fläche ist auch der Häusermarkt begrenzt und kann die große Nachfrage nicht decken. Die Quartiere in Hellersdorf erweitern sich mittlerweile über die Berlin-Grenze hinaus ins nächstgelegene Märkisch-Oderland. Die Preise für Familienhäuser liegen mit 4.890 EUR/m² über den Preisen für Bestandswohnungen mit  (4.190 EUR/m²). 

Bei den Neubauwohnungen liegen die Quadratmeterpreise klar über den Familienhäusern. Die Bauherren haben verstanden, was die Käufer nachfragen und bieten moderne Metropolenwohnungen an. Sowohl Hellersdorf als auch Marzahn haben Stadtteilzentren geschaffen, die sehr gut angenommen werden und durch die Sogwirkung auf das Umfeld Neubauprojekte von Eigentumswohnungen begünstigen. Wer heute eine Eigentumswohnung in Marzahn-Hellersdorf kauft, hat den richtigen Riecher.

Neubau in Marzahn-Hellersdorf

DDR Blocks und preußische Dörfer? Marzahn-Hellersdorf ist viel mehr. In die markante Marzahner Hochhaus-Silhouette aus den 1970er DDR-Jahren mit rund 100.000 Wohnungen fügt sich mittlerweile immer mehr schicke und zeitgemäße Architektur. Über 40 Neubauprojekte seit 2019 haben wir recherchiert, mit Bausummen von "wenigen" Millionen bis rund 60 Millionen.

In der Lion-Feuchtwanger-Straße realisiert die EUROBODEN aktuell ein bemerkenswertes Projekt. Bemerkenswert deshalb, weil der Projektentwickler für architektonisch außergewöhnliche und elaborierte Entwürfe steht. Die Wohnanlage aus zwei sechsgeschossigen Zeilenbauten wirken wie Gebäude der französischen Moderne. Die Bausumme dieses Vorzeigeprojekts beläuft sich auf rund 25 Millionen Euro für rund 120 Wohneinheiten. 

Am Baufeld entlang der Kastanienallee errichtet die GESOBAU ein Wohnquartier mit rund 450 Wohnungen in der ersten Phase. Später sollen hier bis zu 1.500 Wohnungen entstehen. 

Die rege Bauaktivität in Marzahn-Hellersdorf deutet an, dass hier ein Paradigmenwechsel stattfindet, der sich an den Bedürfnissen der Metropolengesellschaft der kommenden Dekaden orientiert.  

Immobilienpreise in Marzahn-Hellersdorf

Die Preisentwicklung im Segment der Bestandwohnungen lag in den vergangenen 12 Monaten bei ca. 17,60 %. Der aktuelle Angebotspreis liegt derzeit im Durchschnitt bei etwa 4.190 EUR/m². Neubauten werden im Mittel zu einem Preis von etwa 5.520 EUR/m² angeboten, bei einem stabilen Preisniveau im 12-Monats-Zeitraum. Kleine Neubauwohnungen reichen preislich bereits an die 5.000 EUR/m² Marke heran.

In den Quartieren differenzieren sich die Preise weiter aus: Hellersdorf 3.050 EUR/m², Kaulsdorf 4.030 EUR/m², Mahlsdorf 4.840 EUR/m², Biesdorf 4.610 EUR/m² und Marzahn mit 4.660 EUR/m².  

Kaufpreisindex Marzahn-Hellersdorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.190 EUR/m² - 5.520 EUR/m² -
1 Jahr 3.560 EUR/m² 17,60 % 5.460 EUR/m² 1,10 %
3 Jahre 2.960 EUR/m² 41,60 % 4.100 EUR/m² 34,60 %
5 Jahre 2.390 EUR/m² 75,20 % 3.500 EUR/m² 57,70 %
10 Jahre 1.430 EUR/m² 192,20 % 2.870 EUR/m² 92,20 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin in Marzahn-Hellersdorf

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Marzahn-Hellersdorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Marzahn-Hellersdorf

Entwicklung des Wohnungsangebotes (Bestandswohnungen) in Marzahn-Hellersdorf. Das Chart zeigt die Preissteigerung sowie Verschiebungen der Preissegmente im 10-Jahres-Zeitraum.

Familienhäuser in Marzahn-Hellersdorf

Marzahn-Hellersdorf hat einen attraktiven und stark nachgefragten Familienhausmarkt. In den vergangenen 12 Monaten wurden rund 920 Bestandshäuser und rund 220 Neubauten angeboten. Im Bestand liegt der aktuelle, durchschnittliche Angebotspreis bei etwa 4.890 EUR/m². Die Preisstentwicklung in 12 Monaten liegt damit bei ca. 5,00 %. Bei den Neubauten betrug die Preisentwicklung ca. -0,60 %. Der mittlere Listenpreis beträgt aktuell etwa 4.670 EUR/m².

Die Zahl der Angebote war in diesem Zeitraum mit rund 380 Häusern in Mahlsdorf am größten, gefolgt von Kaulsdorf mit rund 210 und Biesdorf mit rund 230 angebotenen Familienhäusern. 

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Mietwohnungsmarkt in Berlin Marzahn-Hellersdorf

Die Mieten In Marzahn-Hellersdorf liegen leicht unter dem Berliner Gesamtniveau, steigen aber mit zunehmender Qualität der Mieobjekte. Unter den von uns in 12 Monaten 1.740 erhobenen Mietangeboten liegt der aktuelle Angebotspreis bei  9,95 EUR/m².

Mietpreisindex Marzahn-Hellersdorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 9,95 EUR/m² - 20,00 EUR/m² -
1 Jahr 9,25 EUR/m² 7,60 % 13,00 EUR/m² 53,70 %
3 Jahre 8,15 EUR/m² 22,50 % 11,15 EUR/m² 79,30 %
5 Jahre 7,55 EUR/m² 31,50 % 11,20 EUR/m² 78,50 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Marzahn-Hellersdorf

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Marzahn-Hellersdorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Vermietungen erfolgen fast ausschließlich in den Baujahresklassen 1979 bis 2000 und im Neubausegment. Wohnungen über 100 m² Wohnfläche sind kaum vertreten.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Marzahn-Hellersdorf

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser in Marzahn-Hellersdorf

Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Marzahn-Hellersdorf ist kleiner als in anderen Bezirken. Die Hausgrößen liegen meist zwischen 300 und 400 m². Die Preisdynamik ist dennoch groß und hat einen deutlichen Aufwärtstrend bei interessanten Einstiegspreisen

Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Preisspannen beurkundeter Kaufpreise der Mietshäuser in Marzahn-Hellersdorf nach Lage- und Baujahresklassen an.

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.500 - 2.400 EUR/m² 1.700 - 3.000 EUR/m²
1950 - 1989 1.400 - 2.100 EUR/m² 1.600 - 2.700 EUR/m²
1979 - 2000 1.600 - 2.400 EUR/m² 1.800 - 2.900 EUR/m²
ab 2001 (ohne Erstbezug) 1.800 - 2.600 EUR/m² 2.100 - 3.100 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2021/2022

Trend

Mit dem 90 ha großen Areal des CleanTech Business Parks verfügt Marzahn-Hellersdorf über einen der Zukunftsorte Berlins. Der CleanTech Business Park richtet sich vor allem an Firmen aus der Kreislauf- und Wasserwirtschaft, sowie aus der Chemiebranche.
Viele mittelständische Unternehmen haben Ihren Standort im Bezirk. Die Knorr-Bremse Aktiengesellschaft etwa, produziert Bremssysteme für Schienen und Nutzfahrzeuge. Seit 2018 ist das Unternehmen an der Börse und beschäftigt über 1.000 Mitarbeiter in Berlin. "Marzahn Impuls" ist ein weiterer Gewerbe-Hub mit diversen Branchen und Schulungsstandorten. Firmen und Bewohner empfinden eine starke Bindung an den Bezirk und die Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum wird mit dem Wachstum der Gewerbestandorte wachsen. Eigentumswohnungen sind neben Familienhäusern das Trend-Segment der nächsten Jahre. Wer in Wohnen in Marzahn-Hellersdorf investiert, bedient ein sicheres Mietsegment. 

Bautätigkeit in Marzahn-Hellersdorf

Der Wohnungsbestand in Marzahn-Hellersdorf beläuft sich auf rund 138.000 Einheiten verteilt auf 33 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 71,5 m² befindet sich der Bezirk im unteren statistischen Mittel. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,88 Personen, rechnerisch bei 1,96 Personen je Haushalt.  In Marzahn-Hellersdorf nahm die Bauaktivität in den vergangenen 2 Jahren deutlich zu. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Einwohner in Marzahn-Hellersdorf

Wanderungsbewegungen in Marzahn-Hellersdorf

Die Bewohnerzahl in Marzahn-Hellersdorf ist seit 2013 gewachsen. Ein großer Teil der Bewohner kam aus Berlin hinzu. Das kann als Ausweichbewegung gesehen werden, zeigt aber auch die positive Entwicklung der Wahrnehmung dieses Bezirkes mit seinem vielschichtigen Angebot an günstigen Mietwohnungen und Familienhäusern. Neben Lichtenberg findet sich auch in Marzahn-Hellersdorf eine aktive und wachsende Vietnamesische Gemeinde. Das beliebte Dong Xuan Center befindet sich nicht weit entfernt in Lichtenberg. Der größte Austausch findet mit dem Nachbarbundesland statt. Hier zieht es mehr Berliner hinaus aus der Stadt als hinein. Besonders beliebt ist das direkt angrenzende Märkisch-Oderland. Die Bewohner bleiben ihrem gewohnten Umfeld treu, die Bindung an den Bezirk ist stark. Hinaus aus der Stadt ist also nicht so weit weg.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 25.11.2022 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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