Berlin Immobilien Moabit 2024

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Moabit, Stand 19.11.2024 .

Vom historischen Erbe zur Toplage

Die innerstädtische Lage zwischen großen Wasserstraßen verhalf Moabit in früheren Zeiten zu industrieller Blüte, in deren Folge sich vor allem Arbeiter in den Quartieren niederließen. Im Zuge der Industrialisierung wuchs die Bevölkerung von 1858 - 1890 von 10.000 auf 93.000 Einwohner. Der Stadtteil entwickelte sich zu einem dichten Arbeits- und Wohngebiet, wo die Menschen auf engstem Raum in prekären Wohnverhältnissen lebten. Unter den Nazis war die "Rote Insel" geprägt vom Widerstand gegen das Regime und von Straßenkämpfen zwischen kommunistischen Arbeitern und den Schlägertruppen der SA. 1943 wurde der Beusselkiez von Bombenangriffen teilweise zerstört, in den letzten Kriegstagen fielen dann fast zwei Drittel der Wohnungen im gesamten Bezirk den Straßenkämpfen zum Opfer. Nach der Wiedervereinigung rückte Moabit wieder näher an die Stadt heran. Noch lange zeichneten sich die Kieze durch relativ günstige Immobilienpreise aus. Mit den Entwicklungen entlang der Europacity (Heidestraße) holten die Kaufpreise rasch auf. Obwohl die Zahlen mittlerweile an den Berliner Median herangewachsen sind, bleibt das Interesse an Wohnungen in Moabit hoch. In den kommenden Jahren wird Moabit immer näher an Berlins Toplagen heranwachsen. 

Immobilienpreise in Moabit

Mit knapp 45.000 Wohnungen ist der Wohnungsbestand in Moabit klein. Die Kaufpreise hängen stark von der Mikrolage ab. Von 2012 bis 2022 wurden 7.681 Wohnungen umgewandelt, was gemessen am Bestand wiederum verhältnismäßig viel ist.  Die schönen, citynahen Lagen sind für die vielen Angestellten, die in den top modernen Offices entlang der Heidestraße und rund um den Hauptbahnhof arbeiten, ideal. Eigentumswohnungen in Moabit kosten aktuell rund 5.310 EUR/m². Zuletzt sind die Angebotspreise in eine Seitwärtsgewegung übergegangen. Bedingt durch das veränderte Zinsumfeld ist eine kleine Delle von -1,60 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entstanden. Auf 24 Monate gerechnet liegt die Entwicklung bei -1,00 %, was zeigt, dass die Preise eigentlich nicht sinken, sondern eine Rücknahme der Preisspitze aus 2022 sind.  970 Kaufangebote wurden in den letzten 12 Monaten auf den Portalen gelistet. 

Das Neubausegment in Moabit war zuletzt ein Mikrosegment. Gerade einmal 190 Wohnungen aus Neubauprojekten wurden in 12 Monaten angeboten. Der Listenpreis für Neubauwohnungen liegt aktuell im Mittel bei etwa 8.740 EUR/m². Vor 12 Monaten waren es 9.020 EUR/m². Damit betrug die Preiskorrektur in diesem Zeitraum etwa -3,10 %. 

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Moabit

Moabit ist ein quantitativ sehr kleiner und lokal begrenzter Immobilienmarkt. Entgegen dem Trend in anderen Bezirken wächst die Zahl der angebotenen Wohnungen seit 2019.  

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Moabit

Die Vogelperspektive zeigt ein heterogenes Immobilienangebot in Berlin-Moabit über alle Baujahresklassen, mit Ausnahme des Neubaus. 

Trend

Im größeren stadträumlichen Zusammenhang wachsen Mitte, Tiergarten und Moabit immer weiter zusammen. Aus ehemaligen Mauerbrachen sind längst moderne Quartiere geworden, die auf Moabiter Seite an der Lehrter Straße (über 1.000 Miet- und Eigentumswohnungen) und über die Europacity, nördlich vom Hauptbahnhof starke Zentrifugalkräfte entfalten. Die Zukunft ist damit vorgezeichnet. Ein internationales Mietklientel aus den Offices entlang der Heidestraße ist ein Garant für Mietnachfrage bis weit in die Zukunft hinein. Schwungmasse entsteht auch durch das seit 2011 rund um die Turmstraße bestehende Sanierungsgebiet und die Entwicklungsinitiative “Aktive Zentren”.  Aus einer ehemaligen Großbrauerei wurde das Schultheiss Quartier, mit dem Ziel, die kleinteilige Ladenstruktur an der Turmstraße zu stärken. Im Norden grenzt Moabit an den Westhafen mit großen Arbeitgebern. Hier ist das Quartier bis heute industriell geprägt. Die industriellen und gewerblichen Flächenreserve in Moabit bleiben auch in den kommenden Jahrzehnten ein relevanter Wachstumsfaktor für die Hauptstadt.

Immobilien in Moabit sind damit trotz der aktuellen Seitwärtsbewegung nicht nur eine sichere Anlage, sondern versprechen künftig wieder hohe jährliche Wachstumsraten. 

Mehrfamilienhäuser in Moabit

Obwohl Moabit alle Kriterien einer begehrten Lage erfüllt, blieb dieser Stadtteil lange von der Käufer-Wunschliste unbeachtet. Die rund 50.000 Wohnungen im Ortsteil verteilen sich etwa auf 3.000 Miethäuser. Das Wohnungsdefizit liegt bei mindestens 5.000 Wohnungen und garantiert künftige Vermietungssicherheit. Die Zerstörungen im Krieg trafen die Wohngebiete besonders hart, was den hohen Bestand an Nachkriegsgebäuden erklärt; nur noch die Hälfte der Gebäude sind Altbauten. Neue energetische Anforderungen belasten derzeit den Nachkriegsbestand und lassen die Preisspanne enger ausfallen, als in anderen Bezirken. Zuletzt gab es wenig Bewegung.

Neubau in Moabit

Wenige Ortsteile haben in so kurzer Zeit so fundamentale Veränderungen durchgemacht, wie Moabit und Tiergarten. Die räumliche Abgrenzung beider Ortsteile ist nicht einfach, sie gehen fliessend ineinander über. Die Entwicklung beider Ortsteile war durch den neuen Berliner Hauptbahnhof und das nahe Regierungsviertel vorgezeichnet, setzte aber spät ein. Das lag zum einen an der langen städtebaulichen Planungsphase, zum anderen an den Projektplanungen selber.  

Bereits ab 2014 war ein Anstieg kleinteiliger Aktivitäten im gesamten Ortsteil festzustellen. Diese bezogen sich mehr auf kleinere Nachverdichtungen und Sanierungsprojekte. Ab 2017 wurden die ersten Baugruben im Quartier Heidestraße ausgehoben. Im Gravitationsfeld des Berliner Hauptbahnhofes sind seither über 3.000 Wohnungen entstanden. Die Projekte sind lagetypisch voluminös und konzentrieren sich auf zwei Achsen nördlich des HBF, links und rechts der Bahntrasse. Die Europacity, wie das neue Mega-Stadtquartier nördlich des Bahnhofes heißt, umfasst auf rund 40 Hektar sehr viele Baufelder. Hauptplayer ist die CA Immo, die diverse Baufelder an andere Projektentwickler und Investoren weiterverkauft hat oder diese im Joint-Venture entwickelt.

Preislich rangieren Neubau-Immobilien in Moabit aktuell im Median bei 8.740 EUR/m². 

Da die Baufelder einzeln beplant und bebaut werden, liegen die verbauten Summen meist im Bereich von 40 bis knapp über 100 Millionen Euro. Einige Baufelder sind bereits fertig gestellt, andere befinden sich kurz vor Fertigstellung. Das Teilprojekt Riverside / Wasserstadt in der Heidestraße 2 ist ein Mix aus Wohnungen, Office, Retail und Gastro. Der urbane Nutzungsmix ist ein Projekt Adler Group Investoren. Auf der anderen Seite der Bahntrasse hat die Groth Gruppe gegenüber des Sportstadions auf 4 Hektar mit einem Invest von über 250 Millionen Euro ein neues Stadtquartier hochgezogen. Die rund 700 Wohnungen sind ein Mix aus Miet- und Eigentumswohnungen, Studentenwohnungen und vereinzeltem Gewerbe. Der 18-geschossige Fritz Tower setzt einen städtebaulichen Akzent. Überhaupt, ist die Bauhöhe in Moabit für Berliner Verhältnisse weniger dogmatisch an die Traufhöhe gekoppelt als in anderen Quartieren. Noch in der Diskussions- und Konzeptphase befindet sich ein weiterer Hochhausturm der CA Immo, mit den renommierten Architekten von Herzog & de Meuron und bereits im Bau ein Büroturm gegenüber des Hauptbahnhofes, bei dem als künftiger Mieter bereits die KPMG feststeht. 

Aber Moabit ist größer als nur die Europacity und die Entwicklung erfasst auch weniger glamouröse Quartiere. Lagen wie die Beusselstraße, früher eher eine schmuddelige Durchgangslage in Richtung Industrieanlagen, Flughafen Tegel und Autobahn, werden immer interessanter. Die Zentralität, die Nähe zu Fachbereichen der Technischen Universität und zu den städtischen Naherholungsgebieten in Tiergarten, machen die Quartiere rund um die Beusselstraße zu einem interessanten, bezahlbaren Punkt für Mieter und Eigentümer. In der Beusselstraße wurde schon im Zuge des längst ausgelaufenen Sanierungsgebietes bereits viel für die Struktur getan. Aktuell entstehen im Bereich zwischen Rathenower Straße, Stromstraße und Beusselstraße diverse kleinvolumigere Wohnbauten, darunter auch gemeinnützige Projekte. 

Quartiere in Berlin Moabit

Die beliebtesten Mikrolagen innerhalb Moabits sind architektonisch geprägt durch schöne Altbauten und ruhige Wohnstraßen mit Tempo-30-Zonen, Cafés und Restaurants. Dazu zählt unter anderen der sternförmige Stephankiez. Hier befinden sich Häuser aus der Gründerzeit mit sehr schönen Stuckfassaden, die heute zum größten Teil restauriert sind. Etwa 90 Prozent der historischen Bausubstanz sind hier noch erhalten. Das klassische Moabit aus der Zeit vor der Bezirksreform und der Eingliederung in den Bezirk Mitte, besteht aus den Quartieren Huttenkiez, Beusselkiez, Westhafen, Emdener Straße, Zwinglistraße, Elberfelder Straße, Stephankiez, Heidestraße, Lübecker Straße, Thomasiusstraße, Zillesiedlung und der Lüneburger Straße.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Moabit

Die Entwicklung der Mieten in Moabit verzeichnet im 12-Monats-Zeitraum eine Entwicklung von 8,90 %. Damit werden jüngste Preisübertreibungen revidiert. Auf dem freien Markt werden Wohnungen derzeit im Median zu Quadratmeterpreisen von 15,90 EUR/m² angeboten. Insgesamt wurden innerhalb eines Jahres 860 Objekte zur Vermietung inseriert, die Angebote der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften nicht mitgerechnet. Die Fallzahl in Moabit ist aufgrund des kleinen Immobilienbestandes verhältnismäßig gering. Viele Wohnungen waren über Jahrzehnte vermietet und müssen vor Neuvermietung umfangreich saniert werden. Insgesamt entwickelt sich der Ortsteil zu einer nicht nur geographisch hochwertigen Lage.

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Moabit

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Moabit. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Die verschiedenen Preissegmente und Baujahresklassen im Mietmarkt Moabit sind deutlich zu erkennen. Mieten über 15 EUR/m² sind überwiegend im Neubau verortet. Kleine Wohnungen sind stark repräsentiert.

Marktentwicklung der Angebotsmieten in Moabit

In Moabit sind auf dem freien Mietwohnungsmarkt alle Preissegmente angesiedelt. Die Angebote im Segment 5 bis 8 EUR/m² nehmen ab. Gleichzeitig steigt die Zahl der Wohnungsangebote über 14 EUR/m². Die mittleren Preissegmente sind weitgehend stabil.

Bautätigkeit in Moabit

Der Ortsteil Moabit befindet sich im Verwaltungsbezirk Berlin Mitte und hat mit 46.000 Wohnungen einen überschaubaren Immobilienbestand der sich über 13 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) verteilt. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 67,4 m² und einer statistischen Haushaltsgröße von 1,64 Personen je Haushalt befindet sich Moabit im unteren Feld. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,83 Personen je Haushalt.

Die Bauaktivität in Moabit hat im Jahr 2018 deutlich zugenommen. Im Jahr 2018 entstanden annähernd doppelt so viele Wohnungen wie in den 7 Jahren zuvor zusammen. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Moabit

In Moabit bestehen derzeit drei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB.

Milieuschutzkarte Moabit

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Moabit

Etwa 32 Prozent der in Moabit lebenden Bevölkerung kommt aus dem internationalen Raum. Während seit einigen Jahren die Wanderungssalden im Binnenverhältnis negativ sind, nehmen die Zuwanderungen aus Deutschland und International zu.

Wanderungsbewegungen in Moabit

In der Betrachtung der Top 10 internationalen Migrationen spiegelt sich die Gesamtsituation in Moabit. Die Top 4 Einwanderungsländer in der Zeitreihe von 2013 bis 2017 sind Polen, Syrien, Bulgarien und Italien. Die Zuwanderungen aus Syrien infolge des Kriegskonfliktes war 2017 beendet. Die nachhaltige Migration findet aus den klassischen Staaten Westeuropas und Südosteuropa statt. Aus dem Bundesgebiet folgt die Anzahl der Migrationen dem Größenverhältnis der Bundesländer. Im suburbanen Kontext ist eine Negativtendenz feststellbar, mit Schwerpunkt nach Potsdam, Havelland und nach Oberhavel. Im Binnenverhältnis verliert Moabit im Zeitraum von 2013 bis 2017 Bewohner an andere Bezirke.