Letztes Update: 23.02.2024

Berlin Immobilien Moabit 2024

Moabit ist zentral, hat schöne Kieze und ist innerstädtisch gut angebunden. Der kleine Immobilienmarkt ist sehr dynamisch. Aus dem einstigen Geheimtipp musste früher oder später ein Topseller werden. Die Dynamik der Europacity und die Entwicklungen rund um den Hauptbahnhof machen klar, wohin die Reise geht. Alle Lagen in Moabit werden massiv an Wert gewinnen. Eigentumswohnungen in Moabit kosten im Median 5.250 EUR/m²

Berlin-Moabit

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Moabit, Stand 23.02.2024 .

Nix Venedig. Moabit!

Die innerstädtische Lage zwischen großen Wasserstraßen verhalf Moabit in früheren Zeiten zu industrieller Blüte, in deren Folge sich vor allem Arbeiter in Moabit niederließen. Im Zuge der Industrialisierung wuchs die Bevölkerung von 1858 - 1890 von 10.000 auf 93.000 Einwohner. Der Stadtteil entwickelte sich zu einem dichten Arbeits- und Wohngebiet. Die Menschen lebten auf engstem Raum in prekären Wohnverhältnissen. Unter den Nazis war die "Rote Insel" geprägt vom Widerstand gegen das Regime und von Straßenkämpfen zwischen kommunistischen Arbeitern und den Schlägertruppen der SA. Im November 1943 wurde zunächst der Beusselkiez von Bombenangriffen teilweise zerstört, in den letzten Kriegstagen fielen dann fast zwei Drittel der Wohnungen den Straßenkämpfen zum Opfer. Mit der Wiedervereinigung rückte Moabit wieder in das Zentrum von Berlin. Jahrelang zeichnete sich Moabit durch seine im Berlin-Vergleich relativ günstigen Immobilienpreise aus. Heute ärgern sich viele, das nicht früher erkannt zu haben. Denn mit den Entwicklungen an der Heidestraße und in der Europacity holten die Kaufpreise auf. Obwohl die Kennzahlen mittlerweile an den Berliner Median herangewachsen sind, lässt das Interesse an Immobilien in Moabit kein bisschen nach. In den kommenden Jahren wird Moabit preislich immer näher an Berlins Toplagen  heranwachsen. 

Bestand

Median Angebotspreis
5.250 EUR/m²
-2,10 %
Median Angebotsmiete
14,90 EUR/m²
+16,00 %

Neubau

Median Angebotspreis
9.150 EUR/m²
-13,40 %
Median Angebotsmiete
26,75 EUR/m²
-28,40 %

Immobilienpreise in Moabit

Mit knapp 45.000 Wohnungen ist der Wohnungsbestand in Moabit klein. Die Kaufpreise hängen sehr von der Mikrolage ab. Von 2012 bis 2022 wurden 7.681 Wohnungen umgewandelt, was gemessen am Bestand wiederum verhältnismäßig viel ist und mit den sehr schönen citynahen Lagen und der sehr dynamischen Entwicklung erklärbar ist, die entlang der Heidestraße und rund um den Hauptbahnhof stattfindet. Eigentumswohnungen in Moabit werden aktuell bei 5.250 EUR/m² angesiedelt. Zuletzt sind die nachgefragten Preise tendenziell in eine Seitwärtsgewegung übergegangen. Bedingt durch das veränderte Zinsumfeld ist eine kleine Delle von -2,10 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entstanden.  Auf neun Monate gerechnet liegt die Entwicklung bei 0,70 %, auf sechs Monate bei 0,70 % und im Dreimonatszeitraum bei -2,90 %. 890 Kaufangebote wurden in 12 Monaten auf den Portalen gelistet. 

Das Neubausegment in Moabit war zuletzt ein Mikrosegment. Gerade einmal 70 Wohnungen aus Neubauprojekten wurden in 12 Monaten angeboten. Der Listenpreis für neubauwohnungen liegt aktuell im Mittel bei etwa 9.150 EUR/m². Vor 12 Monaten waren es 10.560 EUR/m². Damit betrug die Preiskorrektur in diesem Zeitraum etwa -13,40 %

Kaufpreisindex Moabit

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.250 EUR/m² - 9.150 EUR/m² -
1 Jahr 5.360 EUR/m² -2,10 % 10.560 EUR/m² -13,40 %
3 Jahre 4.580 EUR/m² 14,50 % 7.830 EUR/m² 16,80 %
5 Jahre 3.940 EUR/m² 33,00 % 6.190 EUR/m² 47,80 %
10 Jahre 2.250 EUR/m² 133,50 % 3.990 EUR/m² 129,20 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Moabit

Moabit ist ein quantitativ sehr kleiner und lokal begrenzter Immobilienmarkt. Entgegen dem Trend in anderen Bezirken wächst die Zahl der angebotenen Wohnungen seit 2019.  

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Moabit

Die Vogelperspektive zeigt ein heterogenes Immobilienangebot in Berlin-Moabit über alle Baujahresklassen, mit Ausnahme des Neubaus. 

GUTHMANN® Bewertung für Berlin-Immobilien

Sekundenschnelle Preisermittlung für Ihre Berliner Wohnung. 100% anonym. Für maßgeschneiderte Verkaufseinschätzungen steht unser Team bereit.

Features

Unsere ersten Wohnungen in Moabit haben wir vor 16 Jahren in der Wilhelmshavener Straße verkauft. Schon damals zu hervorragenden Preisen, weil unsere Käufer durch uns das Potenzial erkannt haben. Bis heute sind wir für viele Kunden die erste Adresse in Moabit.    

Lassen Sie sich unverbindlich für Ihren Wohnungsverkauf in Moabit beraten.

Indem Sie fortfahren bestätigen Sie, dass Sie die Datenschutzrichtlinie der Guthmann Estate GmbH gelesen haben und akzeptieren.

Trend

Im größeren stadträumlichen Zusammenhang wachsen Mitte, Tiergarten und Moabit immer weiter zusammen. Aus ehemaligen Mauerbrachen sind längst moderne Quartiere geworden, die auf Moabiter Seite an der Lehrter Straße (über 1.000 Miet- und Eigentumswohnungen) und über die Europacity, nördlich vom Hauptbahnhof starke Zentrifugalkräfte entfalten. Die Zukunft ist damit vorgezeichnet. Ein internationales Mietklientel aus den Offices entlang der Heidestraße ist ein Garant für Mietnachfrage bis weit in die Zukunft hinein. Schwungmasse entsteht auch durch das seit 2011 rund um die Turmstraße bestehende Sanierungsgebiet und die Entwicklungsinitiative “Aktive Zentren”.  Aus einer ehemaligen Großbrauerei wurde das Schultheiss Quartier, mit dem Ziel, die kleinteilige Ladenstruktur an der Turmstraße zu stärken. Im Norden grenzt Moabit an den Westhafen mit großen Arbeitgebern. Hier ist das Quartier bis heute industriell geprägt. Die industriellen und gewerblichen Flächenreserve in Moabit bleiben auch in den kommenden Jahrzehnten ein relevanter Wachstumsfaktor für die Hauptstadt.

Immobilien in Moabit sind damit trotz der aktuellen Seitwärtsbewegung nicht nur eine sichere Anlage, sondern versprechen künftig wieder hohe jährliche Wachstumsraten. 

Mehrfamilienhäuser in Moabit

Obgleich Moabit sämtliche Kriterien einer begehrten Lage erfüllt, blieb dieser Stadtteil lange von der Käufer-Wunschliste unbeachtet. Die rund 50.000 Wohnungen in Moabit verteilen sich etwa auf 3.000 Mehrfamilienhäuser. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,7 Personen, in Wirklichkeit wohnen aber etwa 1,9 Personen in jedem Haushalt. Insbesondere in den angesagten Quartieren wie Stephankiez, Huttenkiez und Zwinglistraße ist die hohe Nachfrage spürbar. Das Wohnungsdefizit beträgt mindestens 5.000 Einheiten, Tendenz steigend. Die Zerstörungen im WK2 trafen das industriell geprägte Moabit und die angrenzenden Wohngebiete besonders hart, was den hohen Bestand an Nachkriegsgebäuden erklärt. Nur rund die Hälfte der Gebäude sind Altbauten. Neue energetische Anforderungen belasten derzeit den Nachkriegsbestand und lassen die Preisspanne enger ausfallen, als in anderen Bezirken. In 2023 wurden bislang nur sehr wenig Wohnhäuser in Moabit verkauft. Die unten angegebenen Werte des Gutachterausschuss Berlin beziehen sich auf die sogenannte wertrelevante Geschossfläche, die der BGF nahe kommt. Der Umrechnungsfaktor auf die Wohnfläche liegt bei etwa 1,3.   

MFH OT Moabit (Tiergarten): Werte und Entwicklung

Jahr   wGF* WFL**
2018 Anzahl 25  
  Preisspanne EUR/m² 1.255 bis 4.447  
  Mittelwert EUR/m² 2.019 wGF 2.650 WFL
2019 Anzahl 20  
  Preisspanne EUR/m² 1.425 bis 3.647  
  Mittelwert EUR/m² 2.045 wGF 2.660 WFL
2020 Anzahl 30  
  Preisspanne EUR/m² 1.454 bis 2.811  
  Mittelwert EUR/m² 1.995 wGF 2.600 WFL
2021 Anzahl 29  
  Preisspanne EUR/m² 1.106 bis 3.422  
  Mittelwert EUR/m² 2.023 wGF 2.650 WFL
2022 Anzahl 18  
  Preisspanne EUR/m² 1.193 bis 2.604  
  Mittelwert EUR/m² 1.951 wGF 2.550 WFL
2023 Anzahl 3  
  Preisspanne EUR/m² 1.475 bis 1.750  
  Mittelwert EUR/m² 1.568 wGF 2.050 WFL
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung.* wGF = wertrelevante Geschossfläche ** WFL = wGF * 1,3

Neubau in Moabit

Wenige Ortsteile haben in so kurzer Zeit so fundamentale Veränderungen durchgemacht, wie Moabit und Tiergarten. Die räumliche Abgrenzung beider Ortsteile ist nicht einfach, sie gehen fliessend ineinander über. Die Entwicklung beider Ortsteile war durch den neuen Berliner Hauptbahnhof und das nahe Regierungsviertel vorgezeichnet, setzte aber spät ein. Das lag zum einen an der langen städtebaulichen Planungsphase, zum anderen an den Projektplanungen selber.  

Bereits ab 2014 war ein Anstieg kleinteiliger Aktivitäten im gesamten Ortsteil festzustellen. Diese bezogen sich mehr auf kleinere Nachverdichtungen und Sanierungsprojekte. Ab 2017 wurden die ersten Baugruben im Quartier Heidestraße ausgehoben. Im Gravitationsfeld des Berliner Hauptbahnhofes sind seither über 3.000 Wohnungen entstanden. Die Projekte sind lagetypisch voluminös und konzentrieren sich auf zwei Achsen nördlich des HBF, links und rechts der Bahntrasse. Die Europacity, wie das neue Mega-Stadtquartier nördlich des Bahnhofes heißt, umfasst auf rund 40 Hektar sehr viele Baufelder. Hauptplayer ist die CA Immo, die diverse Baufelder an andere Projektentwickler und Investoren weiterverkauft hat oder diese im Joint-Venture entwickelt.

Preislich rangieren Neubau-Immobilien in Moabit aktuell im Median bei 9.150 EUR/m²

Da die Baufelder einzeln beplant und bebaut werden, liegen die verbauten Summen meist im Bereich von 40 bis knapp über 100 Millionen Euro. Einige Baufelder sind bereits fertig gestellt, andere befinden sich kurz vor Fertigstellung. Das Teilprojekt Riverside / Wasserstadt in der Heidestraße 2 ist ein Mix aus Wohnungen, Office, Retail und Gastro. Der urbane Nutzungsmix ist ein Projekt Adler Group Investoren. Auf der anderen Seite der Bahntrasse hat die Groth Gruppe gegenüber des Sportstadions auf 4 Hektar mit einem Invest von über 250 Millionen Euro ein neues Stadtquartier hochgezogen. Die rund 700 Wohnungen sind ein Mix aus Miet- und Eigentumswohnungen, Studentenwohnungen und vereinzeltem Gewerbe. Der 18-geschossige Fritz Tower setzt einen städtebaulichen Akzent. Überhaupt, ist die Bauhöhe in Moabit für Berliner Verhältnisse weniger dogmatisch an die Traufhöhe gekoppelt als in anderen Quartieren. Noch in der Diskussions- und Konzeptphase befindet sich ein weiterer Hochhausturm der CA Immo, mit den renommierten Architekten von Herzog & de Meuron und bereits im Bau ein Büroturm gegenüber des Hauptbahnhofes, bei dem als künftiger Mieter bereits die KPMG feststeht. 

Aber Moabit ist größer als nur die Europacity und die Entwicklung erfasst auch weniger glamouröse Quartiere. Lagen wie die Beusselstraße, früher eher eine schmuddelige Durchgangslage in Richtung Industrieanlagen, Flughafen Tegel und Autobahn, werden immer interessanter. Die Zentralität, die Nähe zu Fachbereichen der Technischen Universität und zu den städtischen Naherholungsgebieten in Tiergarten, machen die Quartiere rund um die Beusselstraße zu einem interessanten, bezahlbaren Punkt für Mieter und Eigentümer. In der Beusselstraße wurde schon im Zuge des längst ausgelaufenen Sanierungsgebietes bereits viel für die Struktur getan. Aktuell entstehen im Bereich zwischen Rathenower Straße, Stromstraße und Beusselstraße diverse kleinvolumigere Wohnbauten, darunter auch gemeinnützige Projekte. 

Quartiere in Berlin Moabit

Die beliebtesten Mikrolagen innerhalb Moabits sind architektonisch geprägt durch schöne Altbauten und ruhige Wohnstraßen mit Tempo-30-Zonen, Cafés und Restaurants. Dazu zählt unter anderen der sternförmige Stephankiez. Hier befinden sich Häuser aus der Gründerzeit mit sehr schönen Stuckfassaden, die heute zum größten Teil restauriert sind. Etwa 90 Prozent der historischen Bausubstanz sind hier noch erhalten. Das klassische Moabit aus der Zeit vor der Bezirksreform und der Eingliederung in den Bezirk Mitte, besteht aus den Quartieren Huttenkiez, Beusselkiez, Westhafen, Emdener Straße, Zwinglistraße, Elberfelder Straße, Stephankiez, Heidestraße, Lübecker Straße, Thomasiusstraße, Zillesiedlung und der Lüneburger Straße.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Moabit

Die Entwicklung der Mieten in Moabit verzeichnet im 12-Monats-Zeitraum eine Entwicklung von 16,00 %. Damit werden jüngste Preisübertreibungen revidiert. Auf dem freien Markt werden Wohnungen derzeit im Median zu Quadratmeterpreisen von 14,90 EUR/m² angeboten. Insgesamt wurden innerhalb eines Jahres 570 Objekte zur Vermietung inseriert, die Angebote der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften nicht mitgerechnet. Die Fallzahl in Moabit ist aufgrund des kleinen Immobilienbestandes verhältnismäßig gering. Viele Wohnungen waren über Jahrzehnte vermietet und müssen vor Neuvermietung umfangreich saniert werden. Insgesamt entwickelt sich der Ortsteil zu einer nicht nur geographisch hochwertigen Lage.

Mietpreisindex Moabit

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 14,90 EUR/m² - 26,75 EUR/m² -
1 Jahr 12,85 EUR/m² 16,00 % 37,40 EUR/m² -28,40 %
3 Jahre 13,85 EUR/m² 7,70 % 17,50 EUR/m² 53,10 %
5 Jahre 13,00 EUR/m² 14,70 % 14,70 EUR/m² 82,00 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Moabit

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Moabit. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Die verschiedenen Preissegmente und Baujahresklassen im Mietmarkt Moabit sind deutlich zu erkennen. Mieten über 15 EUR/m² sind überwiegend im Neubau verortet. Kleine Wohnungen sind stark repräsentiert.

Marktentwicklung der Angebotsmieten in Moabit

In Moabit sind auf dem freien Mietwohnungsmarkt alle Preissegmente angesiedelt. Die Angebote im Segment 5 bis 8 EUR/m² nehmen ab. Gleichzeitig steigt die Zahl der Wohnungsangebote über 14 EUR/m². Die mittleren Preissegmente sind weitgehend stabil.

Bautätigkeit in Moabit

Der Ortsteil Moabit befindet sich im Verwaltungsbezirk Berlin Mitte und hat mit 46.000 Wohnungen einen überschaubaren Immobilienbestand der sich über 13 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) verteilt. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 67,4 m² und einer statistischen Haushaltsgröße von 1,64 Personen je Haushalt befindet sich Moabit im unteren Feld. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,83 Personen je Haushalt.

Die Bauaktivität in Moabit hat im Jahr 2018 deutlich zugenommen. Im Jahr 2018 entstanden annähernd doppelt so viele Wohnungen wie in den 7 Jahren zuvor zusammen. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Moabit

In Moabit bestehen derzeit drei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Birkenstraße 2016 81,6 - -
Waldstraße 2016 72,6 - -
Thomasiusstraße 2018 16,8 - -

Milieuschutzkarte Moabit

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Moabit

Etwa 32 Prozent der in Moabit lebenden Bevölkerung kommt aus dem internationalen Raum. Während seit einigen Jahren die Wanderungssalden im Binnenverhältnis negativ sind, nehmen die Zuwanderungen aus Deutschland und International zu.

Wanderungsbewegungen in Moabit

In der Betrachtung der Top 10 internationalen Migrationen spiegelt sich die Gesamtsituation in Moabit. Die Top 4 Einwanderungsländer in der Zeitreihe von 2013 bis 2017 sind Polen, Syrien, Bulgarien und Italien. Die Zuwanderungen aus Syrien infolge des Kriegskonfliktes war 2017 beendet. Die nachhaltige Migration findet aus den klassischen Staaten Westeuropas und Südosteuropa statt. Aus dem Bundesgebiet folgt die Anzahl der Migrationen dem Größenverhältnis der Bundesländer. Im suburbanen Kontext ist eine Negativtendenz feststellbar, mit Schwerpunkt nach Potsdam, Havelland und nach Oberhavel. Im Binnenverhältnis verliert Moabit im Zeitraum von 2013 bis 2017 Bewohner an andere Bezirke.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 23.02.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

schliessen

Unser Marktreport überzeugt Sie?

Verlassen Sie sich auf eines der besten Makler-Teams in Berlin. Fordern Sie eine kostenlose und unverbindliche Markteinschätzung für Ihre Immobilie an. 

Mit dem Absenden des Formulars stimme ich der Datenschutzrichtlinie der Guthmann Estate GmbH zu und willige einer Kontaktaufnahme ein.