Letztes Update: 18.11.2019

Marktbericht Berlin Moabit 2019

Moabit ist ein zentral, hat schöne Kieze und ist hervorragend innerstädtisch angebunden. Trotzdem hat man dem vielversprechenden Ortsteil zwischen den Berliner Wasserstraßen bis vor kurzem wenig Beachtung geschenkt. Mit den steigenden Preisen in Wedding und Neukölln ändert sich das. Die gemütlichen Kieze werden (schon fast nicht mehr) als Geheimtipp gehandelt. 

Berlin-Moabit

Eine Insel in Berlin

Die innerstädtische Lage zwischen den Wasserstraßen Spree, Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal, Westhafenkanal und dem Charlottenburger Verbindungskanal verhalf Moabit in früheren Zeiten zu industrieller Blüte, in deren Folge sich vor allem Arbeiter in Moabit niederließen. Im Zuge der Industrialisierung wuchs die Bevölkerung von 1858 - 1890 von 10.000 auf 93.000 Einwohner. Der Stadtteil entwickelte sich zu einem hoch verdichteten Arbeits- und Wohngebiet. Die Menschen lebten auf engstem Raum in prekären Wohnverhältnissen. Unter der Naziherrschaft war Moabit, welches auch die "rote Insel" genannt wurde,  Schauplatz von Straßenkämpfen zwischen kommunistischen Arbeitern und den Schlägertruppen der SA. Im November 1943 wurde zunächst der Beusselkiez von Bombenangriffen teilweise zerstört, in den letzten Kriegstagen fielen dann fast zwei Drittel der Wohnungen den Straßenkämpfen zum Opfer. Erst mit der Wiedervereinigung rückte Moabit wieder in das Zentrum von Berlin. 2001 wurde Tiergarten, zu dem Moabit gehörte, im Zuge der Bezirksreform mit Mitte und Wedding zusammengelegt. Lange Zeit nahm niemand größere Notiz von Moabit. Das hat sich grundlegend geändert. Moabit ist zurück.

Bestand

Median Angebotspreis
4.130 EUR/m²
+7,70 %
Median Angebotsmiete
16,70 EUR/m²
+32,40 %

Neubau

Median Angebotspreis
8.080 EUR/m²
+31,60 %
Median Angebotsmiete
17,45 EUR/m²
+13,50 %

Quartiere in Moabit

Die beliebtesten Mikrolagen innerhalb Moabits sind architektonisch geprägt durch schöne Altbauten und ruhige Wohnstraßen mit Tempo-30-Zonen, Cafés und Restaurants. Dazu zählt unter anderen der sternförmige Stephankiez. Hier befinden sich Häuser aus der Gründerzeit mit sehr schönen Stuckfassaden, die heute zum größten Teil restauriert sind. Etwa 90 Prozent der historischen Bausubstanz sind hier noch erhalten. Das klassische Moabit aus der Zeit vor der Bezirksreform und der Eingliederung in den Bezirk Mitte, besteht aus den Quartieren Huttenkiez, Beusselkiez, Westhafen, Emdener Straße, Zwinglistraße, Elberfelder Straße, Stephankiez, Heidestraße, Lübecker Straße, Thomasiusstraße, Zillesiedlung und der Lüneburger Straße.

Bautätigkeit in Moabit

Der Ortsteil Moabit befindet sich im Verwaltungsbezirk Berlin Mitte und hat mit 46.000 Wohnungen einen überschaubaren Immobilienbestand der sich über 13 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) verteilt. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 67,4 m² und einer statistischen Haushaltsgröße von 1,64 Personen je Haushalt befindet sich Moabit im unteren Feld. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 1,83 Personen je Haushalt.

Die Bauaktivität in Moabit hat im Jahr 2018 deutlich zugenommen. Im Jahr 2018 entstanden annähernd doppelt so viele Wohnungen wie in den 7 Jahren zuvor zusammen. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Immobilienpreise Moabit

Mit knapp 45.000 Wohnungen ist der Wohnungsmarkt in Moabit klein. Es zeigt sich ein heterogenes Preisbild, welches stärker noch als in anderen Ortsteilen von der Mikrolage abhängt. Die Eigentumsquote liegt bei geringen 2,5 Prozent. Die Angebotspreise für Etagenwohnungen in Moabit liegen bei 4.130 EUR/m². Das entspricht einer Entwicklung von 7,70 % in einem Jahr.  Das Wohnungsangebot ist mit 490 Wohnungen im 12-Monats-Zeitraum übersichtlich. 

Im Neubausegment verhält es sich ähnlich. In 12 Monaten wurden 10 Objekte aus Neubauprojekten angeboten. Der mittlere Listenpreis liegt bei 8.080 EUR/m²
Vor 12 Monaten waren es 6.140 EUR/m². Damit betrug die Preiskorrektur in diesem Zeitraum etwa 31,60 %.

Kaufpreisindex Moabit

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 4.130 EUR/m² - 8.080 EUR/m² -
1 Jahr 3.840 EUR/m² 7,70 % 6.140 EUR/m² 31,60 %
3 Jahre 2.900 EUR/m² 42,30 % 5.690 EUR/m² 42,10 %
5 Jahre 2.180 EUR/m² 89,60 % 4.710 EUR/m² 71,70 %
10 Jahre 1.050 EUR/m² 292,00 % 2.600 EUR/m² 210,90 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Moabit. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge der Wohnungsangebote in Moabit. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen. In Moabit hält sich ein stabiles unteres Preissegment mit Angebotspreisen zwischen 2.000 und 4.000 EUR/m². Das mittlere Preissegment wächst. In stark nachgefragten Lagen werden einige Objekte über 6.000 EUR/m² eingepreist.

Immobilienpreise Moabit im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Preisentwicklung von Immobilien in Moabit im Jahreszyklus.

Mietpreise Moabit

Die Entwicklung der Mieten in Moabit verzeichnet im 12-Monats-Zeitraum einen Anstieg um 32,40 %. Auf dem freien Markt werden Wohnungen im Mittel zu Quadratmeterpreisen von 16,70 EUR/m² angeboten. Insgesamt wurden innerhalb eines Jahres 500 Objekte zur Vermietung inseriert, die Angebote der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften nicht mitgerechnet. 

Mietpreisindex Moabit

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 16,70 EUR/m² - 17,45 EUR/m² -
1 Jahr 12,65 EUR/m² 32,40 % 15,40 EUR/m² 13,50 %
3 Jahre 9,10 EUR/m² 84,00 % 0,00 EUR/m²
5 Jahre 8,60 EUR/m² 94,40 % 8,55 EUR/m² 104,20 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Moabit. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Die verschiedenen Preissegmente und Baujahresklassen im Mietmarkt Moabit sind deutlich zu erkennen. Mieten über 15 EUR/m² sind überwiegend im Neubau verortet. Kleine Wohnungen sind stark repräsentiert.

Marktentwicklung

In Moabit sind auf dem freien Mietwohnungsmarkt alle Preissegmente angesiedelt. Die Angebote im Segment 5 - 8 EUR/m² nehmen ab. Gleichzeitig steigt die Zahl der Wohnungsangebote über 14 EUR/m². Die mittleren Preissegmente sind weitgehend stabil.

Mietpreise Moabit im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Entwicklung der Mietpreise in Moabit im Jahreszyklus.

Mehrfamilienhäuser

Obwohl Moabit alle Voraussetzungen als Zukunftslage mitbringt, stand der kleine Ortsteil lange Zeit nicht auf der Prioritätenliste von Käufern. Der gesamte Wohnungsbestand in Moabit von etwa 45.000 Wohnungen verteilt sich auf ca. 2.850 Gebäude. Wenig überraschend ist der Druck in den beliebten Quartieren des Stephankiez, Huttenkiez und Zwinglistraße hoch. Knapp 1.500 Gebäude sind klassische Berliner Altbauten bis 1910. Die Kriegszerstörungen haben das industrielle Moabit und die Wohnviertel um produzierende Anlagen stark in Mitleidenschaft gezogen. Dadurch erklärt sich der große Nachkriegs-Häuserbestand. Beide Baujahresklassen werden entsprechend unterschiedlich am Markt bewertet. Die realen Haushaltsgrößen sind in der Zillestraße mit 2,23 Personen je Haushalt am höchsten und im Hansaviertel mit 1,64 am niedrigsten. Insgesamt liegt der Wohnungsbedarf bei knapp 7.800 Wohnungen über Gesamt-Moabit. Es ist damit zu rechnen, dass die Kombination aus geringem Angebot, wachsender Nachfrage und den zentralen Stadtlagen bei guter Anbindung ein erhebliches Potenzial für die Entwicklung bereithalten. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 2.200 - 3.000 EUR/m² 3.000 - 4.200 EUR/m²
1950 - 1978 1.800 - 2.600 EUR/m² 2.500 - 3.200 EUR/m²
1979 - 2000 2.000 - 2.800 EUR/m² 2.700 - 3.500 EUR/m²
ab 2001 2.400 - 3.200 EUR/m² 3.300 - 4.400 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

In Moabit bestehen derzeit drei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Birkenstraße 2016 81,6 - -
Waldstraße 2016 72,6 - -
Thomasiusstraße 2018 16,8 - -

Milieuschutz Moabit

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen

"Moabit ist Beste“, sagen die Moabiter über ihren Stadtteil. Tatsächlich ist die Bevölkerungsmischung ein Schnitt mitten durch die Gesellschaft. Die Zahlen zeigen, dass Moabit trotz der Berlin-typisch hohen Anzahl von Ein-Personen-Haushalte kein Single-Ortsteil ist. Zusammen genommen leben fast 50.000 Menschen in 2-,3- und 4-Personen-Haushalten. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 68 m² liegen die Wohnungen im Berlin-Vergleich eher im unteren Mittel. Der Bevölkerungsanteil zwischen 27 bis 45 Jahren ist hoch, der Anteil der über 65-Jährigen ist wiederum verhältnismäßig niedrig. In den Gebieten Waldstraße, Birkenstraße und Thomasiusstraße wurden Erhaltungssatzungen eingeführt. Die Eigentumsquote im Ortsteil ist traditionell niedrig. Die zentrale Lage, ein lebenswertes Umfeld, die überwiegend sehr gute Anbindung und nicht zuletzt die Lagequalitäten, die sich unter anderem aus kleinteiligen Altbauquartieren und Nachbarschaften ergeben, machen langfristige Engagements in Moabit interessant.

Wanderungsbewegungen

Etwa 32 Prozent der in Moabit lebenden Bevölkerung kommt aus dem internationalen Raum. Während seit einigen Jahren die Wanderungssalden im Binnenverhältnis negativ sind, nehmen die Zuwanderungen aus Deutschland und International zu. In der Betrachtung der Top 10 internationalen Migrationen spiegelt sich die Gesamtsituation in Moabit. Die Top 4 Einwanderungsländer in der Zeitreihe von 2013 bis 2017 sind Polen, Syrien, Bulgarien und Italien. Die Zuwanderungen aus Syrien infolge des Kriegskonfliktes war 2017 beendet. Die nachhaltige Migration findet aus den klassischen Staaten Westeuropas und Südosteuropa statt. Aus dem Bundesgebiet folgt die Anzahl der Migrationen dem Größenverhältnis der Bundesländer. Im suburbanen Kontext ist eine Negativtendenz feststellbar, mit Schwerpunkt nach Potsdam, Havelland und nach Oberhavel. Im Binnenverhältnis verliert Moabit im Zeitraum von 2013 bis 2017 Bewohner an andere Bezirke.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Im größeren stadträumlichen Zusammenhang wächst Mitte an Moabit heran und umgekehrt. Ehemalige Mauerbrachen werden zu innerstädtischen Zentren. Auf Moabiter Seite entsteht das neue Quartier an der Lehrter Straße mit ca. 1.000 Miet- und Eigentumswohnungen, nördlich vom Hauptbahnhof und in Mitte entstehen auf ca. 61 Hektar verschiedenste Nutzungen und Gebäudetypen in der Europa-City.
Aufwertung erfährt Moabit auch durch das 2008 rund um die Turmstraße initiierte Sanierungsgebiet und die Entwicklungsinitiative “Aktive Zentren”. Die ehemalige Brauerei wurde zum Schultheiss Quartier um- und ausgebaut, mit gleichzeitigem Ziel, die kleinteilige Ladenstruktur an der Turmstraße zu erhalten und zu stärken. Im Norden grenzt Moabit an den Charlottenburger Schifffahrtskanal mit dem Westhafen und dem Logistik-Unternehmen und wichtigen Arbeitgeber BEHALA. Hier ist das Quartier bis heute industriell geprägt. Kein anderer innerstädtischer Ortsteil verfügt über so große Industrielle Flächenreserven wie Moabit. Bei derzeit noch moderaten Einstiegspreisen gehen wir von einer sehr positiven Entwicklung aus, die mit Inbetriebnahme der Europa-City Fahrt aufnehmen wird.

Dieser Report wurde zuletzt am 18.11.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.