Multi-ethnischer Hip-Mix
Neuköllns enormes Potenzial lässt sich nicht von den ebenso großen Herausforderungen des Bezirkes trennen. In keinem anderen Berliner Bezirk kommen so viele Ethnien auf engem Raum zusammen, nirgendwo sonst in Berlin gibt es eine vergleichbare kulturelle Vielfalt. Was lange als eine Schwäche Neuköllns interpretiert wurde, stellt sich immer mehr als Stärke heraus. Die Vielfalt der Bevölkerung drückt sich auch in einer großen Akzeptanz für Veränderung aus. Der Mega-Bezirk Neukölln ist im Begriff, sich als junges, impulsgebendes und starkes Triebwerk in Berlin zu etablieren. In Neukölln kann man nicht beobachten - man muss mithalten. Die Entwicklungen verlaufen schnell. Anders als zuvor, entwickeln sich keine neuen Parallelgesellschaften, sondern eine junge und vielfältige Business-Kultur, von der die angestammte Neuköllner Bevölkerung profitieren will. Viele Menschen erkennen die Zeichen und verstehen, dass es nicht um Verdrängung geht, sondern um Veränderung. Investoren planen Coworking-Spaces und bauen für zuziehende Menschen gleich die Wohnungen dazu. Aus verwaisten Tiefgaragen werden Offices, aus Spielhallen funktionierendes Retail, Gastro, Office- oder Servicestrukturen. Die Vision für Neukölln ist kein geschütztes Milieu, sondern eine weltoffene, dynamische, real partizipierende Community.
Bestand
Neubau
Quartiere in Neukölln
Der Norden Neuköllns ist charakterisiert durch einen gut erhaltenen Altbaubestand aus der Gründerzeit, teilweise durchmischt durch Wohnblöcke der 30er Jahre. Südlich der Ringbahn dominieren Einfamilienhausgebiete, vorstädtischer Siedlungsbau und Großsiedlungen mit vielen Hochhäusern. Das Gebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee ist Sanierungsgebiet. Das Quartier ist das kulturelle und soziale Zentrum für mehr als 25.000 Einwohner aus über 160 Nationen. Es ist auch das administrative Zentrum Neuköllns. Auch in Neu-Britz zwischen Delbrückstraße und Jahnstraße befindet sich ein Sanierungsgebiet, welches mit dem Ausbau der Stadtautobahn einen Transformationsprozess durchlaufen wird. In Britz findet sich sowohl eine großstädtische Bebauung als auch weiter südlich eine eher vorstädtische Architektur. Die Siedlung aus dem Jahr 1907 zwischen Pintschallee, Rungius-, Hannemann- und Franz-Körner-Straße gilt als städtebauliches Ideal, ebenso wie Hufeneisensiedlung (UNESCO-Weltkulturerbe), die in den 1920er Jahren nach Plänen von Bruno Taut und Martin Wagner gebaut wurde. Rudow und Buckow sind Siedlungen mit Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern und Wohnblockbebauung mit zahlreichen Grünanlagen.
Immobilienpreise in Neukölln
Wer eine Wohnung in Berlin-Neukölln verkaufen will, steht zunächst vor einem großen Immobilienmarkt, mit starken lokalen Ausprägung und einer Ausdifferenzierung nach Quartieren und Kiezen. Im nördlichen Neukölln, eingefasst durch das Tempelhofer Feld im Westen, den Hermannplatz im Norden und den Quartieren entlang des Landwehrkanals im Osten, liegt der quantitativ größte Wohnungsmarkt. Etwa 1.050 Angebote haben wir in den betreffenden Quartieren im 12-Monats-Zeitraum erfasst, bei einem Median-Angebotspreis von 5.000 EUR/m² im Bestand.
Bei Wohnungsverkäufen in Britz wurden im gleichen Zeitraum 170 Bestands-Objekte zu 4.100 EUR/m² und in Buckow 230 Wohnungen bei einem Median Angebotspreis von 3.950 EUR/m² angeboten.
In Gesamt-Neukölln wird beim Wohnungsverkauf ein Median Angebotspreis von 4.500 EUR/m² aufgerufen, bei einem Angebot von 1.560 Wohnungen.
Bei 7.500 EUR/m², die aktuell im Median für Neubauobjekte in Neukölln angesetzt werden, steht Neukölln in Konkurrenz zu Projekten in Wedding oder Moabit.
Kaufpreisindex Neukölln
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 4.500 EUR/m² | - | 7.500 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 4.390 EUR/m² | 2,40 % | 7.190 EUR/m² | 4,30 % |
| 3 Jahre | 3.590 EUR/m² | 25,40 % | 5.330 EUR/m² | 40,80 % |
| 5 Jahre | 3.000 EUR/m² | 50,00 % | 4.120 EUR/m² | 82,10 % |
| 10 Jahre | 1.150 EUR/m² | 291,70 % | 2.590 EUR/m² | 190,00 % |
Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Neukölln
Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Neukölln. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.
Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Neukölln
Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.
Familienhäuser in Neukölln
Der Markt für Häuser in Neukölln setzt sich aus dem Siedlungsbau der Vorkriegsjahre und diversen Nachkriegsquartieren zusammen. Lange Zeit war die Nachfrage nach diesen Objekten schwach ausgeprägt. Darüber hinaus gab es kaum Fluktuation. Beides hat sich zwischenzeitlich geändert. Mit dem wachsenden Druck auf den innerstädtischen Wohnungsmarkt werden die räumlich meist kompakten Häuser wieder zum begehrten Produkt. Junge Familien schätzen die Mischung aus Urbanität und familiärem Umfeld. Die Märkte liegen in Britz mit 50 angebotenen Häusern im 12-Monats-Zeitraum (5.200 EUR/m²), Buckow mit 120 Häusern bei 5.440 EUR/m² und Rudow mit 320 (5.320 EUR/m²).
Ihre Partner beim Wohnungsverkauf in Neukölln
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Mietwohnungsmarkt in Berlin Neukölln
In Neukölln dominieren das mittlere und untere Mietpreissegment. Im aktuellen Quartal beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete in Neukölln 11,35 EUR/m². Auf die lokalen Wohnungsmärkte in Neukölln bezogen liegt die Durchschnittsmiete in Nord-Neukölln und im Zentrum von Neukölln bei 13,35 EUR/m² (Entwicklung: 21,20 %), in Britz bei 9,00 EUR/m² (Entwicklung: -5,90 %), in Buckow bei 10,30 EUR/m² (Entwicklung: 14,20 %)und in Rudow bei 9,40 EUR/m² (Entwicklung: 34,40 %).
In Neukölln gab es in den vergangenen Jahren eine rege Bautätigkeit. Viele Objekte aus privaten Wohnungsbauprojekten werden nun dem Mietwohnungsmarkt zugeführt. In Gesamt-Neukölln wurden im 12-Monats-Zeitraum 100 Neubau-Wohnungen zur Vermietung angeboten. Die aktuell durchschnittliche Angebotsmiete beträgt 18,80 EUR/m². In den zentralen Quartieren (Nord-Neukölln, Karl-Marx-Straße) liegt für die Baujahresklasse Neubau die durchschnittliche Angebotsmiete bei 18,80 EUR/m², in Wohnbau-Projekten in Buckow und Rudow bei 16,95 EUR/m².
Mietpreisindex Neukölln
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 11,35 EUR/m² | - | 18,80 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 9,50 EUR/m² | 19,60 % | 17,50 EUR/m² | 7,40 % |
| 3 Jahre | 10,95 EUR/m² | 4,00 % | 15,95 EUR/m² | 17,90 % |
| 5 Jahre | 9,40 EUR/m² | 21,20 % | 10,45 EUR/m² | 79,60 % |
Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Neukölln
Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Mietwohnungsmarkt in Neukölln. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.
Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Neukölln
Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.
Mehrfamilienhäuser in Neukölln
Mehrfamilienhäuser in Neukölln sind in allen Quartieren in den vergangenen Jahren erheblich im Preis gestiegen. Die Straßenzüge entlang des Landwehrkanals (Kreuzkölln), am Rand des Tempelhofer Flugfeldes (Nord-Neukölln) sowie der Reuter-Kiez und der Richard-Kiez stehen derzeit im Fokus. Aufgrund der fast flächendeckenden Einführung von Milieuschutzgebieten in den genannten Bereichen, interessieren sich überwiegend langfristig ausgerichtete Investoren für Ankäufe. In Neukölln sind neben den sich aus den Erhaltungssatzungen ergebenden Rahmenbedingungen eine Reihe weiterer Details hinsichtlich der Abwicklung zu beachten. Gerne stehen wir Ihnen für weitergehende Informationen zur Verfügung.
Die Quadratmeterpreise für Mietshäuser in Neukölln haben sich seit 2012 parallel zum Gesamtmarkt entwickelt. Aus dem ehemaligen Außenseiter Neukölln ist ein gefragter Bezirk geworden. Im 10-Jahres-Zeitraum können Eigentümer auf einen Quadratmeterpreisanstieg von etwa 400 % zurückblicken. Die Anzahl der am Markt angebotenen Objekte ist stabil. Partielle Preisübertreibungen führen zu einer längeren Verweildauer am Markt.
Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Kaufpreisspanne beurkundeter Mietshäuser in Neukölln nach Lage- und Baujahresklassen an.
| Baujahresklasse | Einfache bis mittlere Lage | Mittlere Lage |
|---|---|---|
| 1900 - 1949 | 1.600 - 2.400 EUR/m² | 1.900 - 3.000 EUR/m² |
| 1950 - 1978 | 1.500 - 2.200 EUR/m² | 1.800 - 2.700 EUR/m² |
| 1979 - 2000 | 1.600 - 2.300 EUR/m² | 1.900 - 2.800 EUR/m² |
| ab 2001 (ohne Erstbezug) | 1.900 - 2.700 EUR/m² | 2.200 - 3.400 EUR/m² |
Trend in Neukölln
Der Immobilienmarkt in Neukölln wurde zunächst durch hohe Zuzüge und günstige Mieten und in der Folge durch die Ansiedlung von Start-ups und kleiner bis mittlerer Unternehmen getrieben. Zwischenzeitlich ist Neukölln zu einem routinierten und etablierten Bezirk geworden. Der Hype ist einer Stabilisierungsphase gewichen und die Entwicklung der Immobilienpreise geht in 2021 allmählich in eine Seitwärtsbewegung über. Zuletzt betrug der jährliche Preisanstieg bei Wohnungen aus dem großen Altbau- und Nachkriegsbestand rund 2,40 %. Zu der Beruhigung haben auch diverse Wohnungsbauprojekte in Neukölln beigetragen; entscheidend ist aber die wieder stärkere Ausdifferenzierung der Preise nach Lagen. Die höchsten Preise werden in Kreuzkölln und in Rixdorf rund um den Richardplatz verlangt und auch erzielt. Der Bezirk hat seinerseits mit neuen Milieuschutzgebieten und der Erweiterung bestehender Gebiete auf den Neukölln-Hype reagiert und das Angebot im Zuge der Umwandlungsverordnung faktisch eingefroren. In der Folge steigen die Preise für bereits geteilte Objekte. Wer Eigentum will, zahlt höhere Preise oder ist gezwungen, über Neukölln hinaus zu suchen. Für Investoren bietet diese Situation Chancen. On den nächsten Jahren ist mit etwas langsamer, aber immer noch steigenden Preisen zu rechnen.
Bautätigkeit in Neukölln
Neukölln ist ein dicht bebauter Innenstadtbezirk in Berlin. Mit einem Wohnungsbestand von etwa 165.000 Einheiten liegt der Bezirk berlinweit an vierter Stelle. Die Anzahl von 40 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) zeigt, wie diversifiziert der Bezirk ist. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 69,8 m² liegen die meisten Quartiere im unteren Feld. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,78 Personen. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 2,05 Personen je Haushalt.
In Neukölln hat die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren zugenommen. In welchen Quartieren (LOR) wann und wieviel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)
Milieuschutzgebiete in Neukölln
Der Bezirk Neukölln hat in 2016/2017 die nördlichen Bereiche des Bezirks fast flächendeckend zu Milieuschutzgebieten erklärt. Dieser Teil des Bezirks wird als "Kreuzkölln" bezeichnet.
| Erhaltungsgebiet | In Kraft seit | Fläche in ha | Erweitert | Letzte Überprüfung |
|---|---|---|---|---|
| Flughafenstraße / Donaustraße |
2016 | 86,2 | 2019 | - |
| Körnerpark | 2016 | 41,5 | 2019 | - |
| Reuterplatz | 2016 | 66,0 | - | - |
| Schillerpromenade | 2016 | 92,5 | - | - |
| Rixdorf | 2017 | 85,9 | - | - |
| Hertzbergplatz / Treptower Straße |
2017 | 75,0 | - | - |
| Silbersteinstraße / Glasower Straße |
2017 | 73,0 | - | - |
| Britz | 2020 | - | - | - |
| Germaniapromenade | 2020 | - | - | - |
| Gropiusstadt | 2020 | - | - | - |
Das Bezirksamt Neukölln hat, Stand März 2019, einen Aufstellungsbeschluss (Britz-Nord) veröffentlicht.
Milieuschutzkarte Neukölln
Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.
Rahmenbedingungen in Neukölln
Neukölln ist Industriebezirk, Start-up-Hub und kultureller Melting-Pot. Einer der größten Vorteile und zugleich Chancen von Neukölln ist das Flächenpotenzial. Konflikte durch Flächenkonkurrenz sind trotz der hohen Dichte in den zentralen Quartieren geringer als in anderen Innenstadtbezirken. 22.000 Gewerbetreibende, 5.500 Betriebe mit rund 60.000 Arbeitsplätzen stehen modernen Thinktanks und Office-Konzepten nicht im Weg, genauso wenig umgekehrt. In den kommenden Jahren wird sich der Bezirk vielleicht nicht radikal, sicher aber essentiell weiterentwickeln. Im Innenbereich wird das Stadtteilzentrum entlang der Karl-Marx-Straße aufgewertet. Investoren planen Coworking-Spaces und Wohnprojekte.
Die Aufbruchsstimmung zieht junge Neu-Berliner, Studenten und junge Familien an. Start-ups, Bars oder Hipster-Restaurants sind in Neukölln genauso zuhause wie kleine Manufakturen und Handwerk. In den beliebtesten Quartieren wie Reuterkiez, Richardplatz und entlang des Landwehrkanals säumen Kneipen und Galerien die Straßen.
Auch die gute Verbindung zum Flughafen BER, die relative Nähe zum Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort Adlershof und demnächst Deutschlands größter Hotelkomplex, das Estrel Berlin, machen Neukölln zu einem Player in Berlin. Es soll nicht verschwiegen werden, dass die positive Entwicklung der Neuköllner Quartiere auch staatlichen Programmen zu verdanken ist. Insgesamt gibt es 11 Quartiersmanagementgebiete im Bezirk. Die Stimmung gegenüber Investoren seitens des Bezirksamtes ist mißtrauisch und der Milieuschutz bremst die Entwicklung der Quartiere etwas aus, kann die Dynamik aber nicht aufhalten.
Einwohner in Neukölln
International, internationaler, Neukölln. Gibt es einen multikulturelleren Ort als Neukölln?
Wanderungsbewegungen in Neukölln
Neukölln internationalisiert sich immer weiter und gibt im Binnenverhältnis Bevölkerung an andere Ortsteile/Bezirke ab. Gleichzeitig nehmen die Zuzüge aus dem internationalen Raum seit Jahren kontinuierlich zu. Bei den internationalen Zuzügen wechseln sich seit Jahren Bulgarien, Rumänien und Polen bei der Spitzenstellung gegeneinander ab. Die mittleren Plätze werden von westeuropäischen Ländern gehalten. Auch die Türkei nimmt nach wie vor eine wichtige Stellung ein. Der Zuzug von Menschen aus Krisengebieten ist abgeebt. Die Zu- und Fortzüge der nationalen Migrationen entsprechen im Verhältnis der Bevölkerungsgröße der Bundesländer, mit Ausnahme des Speckgürtels (Brandenburg), das die Spitzenstellung einnimmt. Deutlich mehr Menschen ziehen von Neukölln in die umliegenden Gemeinden, als umgekehrt. Die Suburbanisierungstendenz hält bereits seit Jahren an und ist Ausdruck des enger gewordenen Immobilienmarktes in Neukölln.
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Weitere Reports
Dieser Report wurde zuletzt am 25.10.2021 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.