Berlin Immobilien Neukölln 2023

Multi-ethnischer Hip-Mix

Neukölln ist ein multiethnischer Hip-Mix, wo die Vielfalt in der Bevölkerung für eine große Akzeptanz für Veränderungen und Entwicklungen sorgt. Der Bezirk etabliert sich als junges, impulsgebendes und starkes Triebwerk in Berlin. Hier passiert immer was und du musst mithalten können. Es entsteht eine junge und vielfältige Business-Kultur, die für alle profitabel ist. Vergiss die alten Klischees, in Neukölln geht es nicht um Verdrängung, sondern um Veränderung! Investoren planen Coworking-Spaces und bauen gleichzeitig Wohnungen dazu. Aus verwaisten Tiefgaragen werden Offices und aus alten Spielhallen entstehen jetzt coolste Retail-, Gastro-, Office- oder Servicestrukturen. Die Vision für Neukölln ist keine abgeschottete Enklave, sondern eine offene, dynamische und wirklich partizipierende Community.

Immobilienpreise in Neukölln

Wer sich mit Wohnungsmarkt in Neukölln befasst, trifft auf starke lokale Ausprägungen nach Quartieren und Kiezen. Neukölln wird eingefasst durch das Tempelhofer Feld im Westen, den Landwehrkanal im Norden und dem Plänterwald im Osten. Etwa 1.580 Bestands-Angebote haben wir in den allen Quartieren im 12-Monats-Zeitraum erfasst, mit einem Median-Angebotspreis von 4.890 EUR/m².

In Britz wurden 170 Bestands-Wohnungen zu 4.280 EUR/m² und in Buckow 250 Wohnungen zu Median von 4.220 EUR/m² angeboten. 

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Neukölln

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Neukölln ist auch ein hoch attraktiver Neubau-Bezirk. Trotzdem wurden in den letzten 12 Monaten insgesamt nur rund  40 Neubauwohnungen vermarktet. Bei vielen Neubauprojekten handelt es sich um Mietobjekte. Der Median Listenpreis im Neubau von Eigentumswohnungen liegt in Neukölln bei 8.430 EUR/m².

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Neukölln

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Neukölln. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Familienhäuser in Neukölln

Der Markt für Häuser in Neukölln setzt sich aus dem Siedlungsbau der Vorkriegsjahre und diversen Nachkriegsquartieren zusammen. Lange Zeit war die Nachfrage nach diesen Objekten schwach ausgeprägt. Darüber hinaus gab es kaum Fluktuation. Beides hat sich zwischenzeitlich geändert. Mit dem wachsenden Druck auf den innerstädtischen Wohnungsmarkt werden die räumlich meist kompakten Häuser wieder zum begehrten Produkt. Junge Familien schätzen die Mischung aus Urbanität und familiärem Umfeld. Die Märkte liegen in Britz mit 80 angebotenen Häusern im 12-Monats-Zeitraum (5.830 EUR/m²), Buckow mit 190 Häusern bei 4.990 EUR/m² und Rudow mit 360 (5.190 EUR/m²). 

Trend

Neukölln gehört zu den weltweit angesagtesten Quartieren. Die teilweise etwas chaotischen Zustände in Berlins multi-ethnischem Hipster Hot Spot sind Last und Lust gleichermaßen. Einerseits ist die Verwaltung altmodisch und sperrig. Andererseits handelt sie weltoffen und demokratisch. Kein Wunder also, dass dieser ultra diverse Bezirk trotz seiner Schwächen von seinen Bewohnern geliebt wird.

Eine Wohnung in Neukölln zu besitzen oder zu erwerben ist eine gute Entscheidung. Diverse Milieuschutzgebiete überspannen den Bezirk und dünnen das Altbau-Angebot aus, was den Wert im Bestand erhöht.

Aufgelockert wird der Wohnungsbestand zunehmend durch quartiersnahe Neubauprojekte; immer mehr attraktive Vorhaben ergänzen das Bild des Bezirkes. Neue Stadtquartiere erschliessen nun auch von Süden kommend die bislang eher peripheren Lagen und im Zuge der Projekte wachsen neue Quartiersstrukturen heran. Rixdorf, einer der beliebtesten Wohnquartiere Neuköllns, ist ein gutes Beispiel für den neuen Neukölln-Mix.

Projekte entlang der S-Bahn-Trasse in der Saalestraße füllen innerstädtische Brachen mit Leben und transformieren die ehemalige Schmuddel-Ecke. Extrem spannend ist auch die Entwicklung entlang der Karl-Marx-Straße, wo ambitionierte Office-Projekte eine Leuchtturm-Funktion einnehmen werden. Diese zentralen und belebten Lagen in Neukölln sind auch für etablierte Unternehmen attraktiv, weil junge, gut ausgebildete und internationale Mitarbeiter die Quartiere lieben. Und nichts benötigt Berlin mehr, als Fachkräfte.

Der Bezirk Neukölln ist ein zum relevanten Player auf dem Berliner Wohn-Investment-Markt geworden und wird seine Stärken in den kommenden Dekaden voll ausspielen. 

Mehrfamilienhäuser in Neukölln

Mehrfamilienhäuser in Neukölln sind in allen Quartieren in den vergangenen Jahren erheblich im Preis gestiegen. Die Straßenzüge entlang des Landwehrkanals (Kreuzkölln), am Rand des Tempelhofer Flugfeldes (Nord-Neukölln) sowie der Reuter-Kiez und der Richard-Kiez stehen derzeit im Fokus. Aufgrund der fast flächendeckenden Einführung von Milieuschutzgebieten in den genannten Bereichen, interessieren sich überwiegend langfristig ausgerichtete Investoren für Ankäufe. In Neukölln sind neben den sich aus den Erhaltungssatzungen ergebenden Rahmenbedingungen eine Reihe weiterer Details hinsichtlich der Abwicklung zu beachten. Gerne stehen wir Ihnen für weitergehende Informationen zur Verfügung. 

Die Quadratmeterpreise für Mietshäuser in Neukölln haben sich seit 2012 parallel zum Gesamtmarkt entwickelt. Aus dem ehemaligen Außenseiter Neukölln ist ein gefragter Bezirk geworden. Im 10-Jahres-Zeitraum können Eigentümer auf einen Anstieg der Quadratmeterpreise von etwa 400 % zurückblicken. In Neukölln werden mehr MFH als in anderen Bezirken gedreht und die Anzahl der Transaktionen war weniger rückläufig als in anderen westlichen Bezirken Berlins. Auch die Kaufpreisspanne, innerhalb derer sich die beurkundeten Kaufpreise in Abhängigkeit von Mikrolage, Zustand, Potenzial und IST-Miete bewegen, ist weiter als bei den Bezirksnachbarn. Für Neuköllner Top-Lagen wurden bis zum ersten Quartal 2022 teilweise sehr hohe Werte erzielt. Mit der Zinswende wurden in einigen Lagen die erzielbaren Faktoren, also das Vielfach der Jahresnettokaltmiete, korrigiert. Der Median der erzielten  Quadratmeterpreise liegt bei rund 2.100 Euro. Bis Jahresende 2022 werden die Abschlüsse im Bereich von rund 50 Transaktionen liegen. Da Neukölln ein sehr großer Bezirk ist, müssen Marktpreisschätzungen immer die Lagefaktoren berücksichtigen. Grundsätzlich sind insbesondere die nördlichen Lagen des Bezirks von unseren Kunden gut nachgefragt. Wenden Sie sich an uns.     

Neubau in Neukölln

Die Entwicklungsaktivität in Neukölln ist hoch. In fast allen Quartieren des riesigen Bezirkes werden sowohl kommunale als auch private Vorhaben umgesetzt. Derzeit ist aber insbesondere eine von Süden her einsetzende rege Aktivität zu beobachten. In der Vorplanungsphase befinden sich  ein großes privatwirtschaftliches Wohnbauprojekt in den ehemaligen Geyerwerken mit knapp 230 Wohnungen und ein neues Stadtquartier „Neue Ringbahnhöfe“ am südlichen Ende der Karl-Marx-Straße nahe des S-Bahnhofs Neukölln mit rund 500 bis 700 Wohnungen. Neben Studentenapartments und Einheiten für Shared Living werden hier auch Hotelzimmer entstehen. In einer frühen Planungsphase ist auch die Bebauung des Geländes des ehemaligen Spaßbades „Blubb“ , die rund 320 Einheiten hergeben könnte.  

Unter den kommunalen Bauherren ist besonders die „Stadt und Land“ in Neukölln aktiv. Die Wohnungsbaugesellschaft plant und baut an unterschiedlichen Standorten Wohnquartiere die in unterschiedlichen Planungs- und Bauphasen mehrere tausend Einheiten hervorbringen werden.

Waren zuvor noch kiezlastige Projekte die Entwicklungstreiber in Neukölln, sind die derzeit geplanten Vorhaben großvolumiger. Unseren Recherchen zufolge werden in den Postleitzahlgebieten in Neukölln nach derzeitigem Stand bis 2024 mindestens rund 4.000 bis 5.000 Wohneinheiten entstehen.

Während die großen Wohnprojekte leicht dezentral entstehen, befinden sich im Herzen Neuköllns einige Leuchtturmprojekte für Office und Retail in weit fortgeschrittener Bauphase. Am zentralsten Punkt der Karl-Marx-Straße wandelt die Maruhn Real Estate das ehemalige Sinn-Leffers-Kaufhaus in ein aufregend schönes Officegebäude mit rund 40.000m² Nutzfläche um.

Quartiere in Neukölln

Der Norden Neuköllns ist charakterisiert durch einen gut erhaltenen Altbaubestand aus der Gründerzeit, teilweise durchmischt durch Wohnblöcke der 30er Jahre. Südlich der Ringbahn dominieren Einfamilienhausgebiete, vorstädtischer Siedlungsbau und Großsiedlungen mit vielen Hochhäusern. Das Gebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee ist Sanierungsgebiet. Das Quartier ist das kulturelle und soziale Zentrum für mehr als 25.000 Einwohner aus über 160 Nationen. Es ist auch das administrative Zentrum Neuköllns. 

Der Immobilienmarkt in Neukölln wurde lange Zeit durch hohen Zuzug und günstige Mieten und später durch die Ansiedlung von Start-ups und kleinen bis mittleren Unternehmen angetrieben. 2023 ist Neukölln ein etablierter Bezirk, auch für Wohn-Investments. Zuletzt lag die Preisentwicklung für Wohnungen aus dem großen Altbau- und Nachkriegsbestand bei rund  7,10 %. Im Bestand gibt es eine deutliche Preisdifferenzierung nach Quartieren und Mikrolage. Besonderns wertig sind die Quartiere am Landwehkanal, Rixdorf und am Rande des Tempelhofer Flugfeldes, im Schillerkiez. 

Mietwohnungsmarkt in Berlin Neukölln

In Neukölln dominieren das mittlere und untere Mietpreissegment. Im aktuellen Quartal beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete in Neukölln 12,50 EUR/m². Auf die lokalen Wohnungsmärkte in Neukölln bezogen liegt die Durchschnittsmiete in Nord-Neukölln und im Zentrum von Neukölln bei 13,20 EUR/m² (Entwicklung: -5,70 %), in Britz bei 12,50 EUR/m² (Entwicklung: 37,40 %), in Buckow bei 9,35 EUR/m² (Entwicklung: -1,60 %) und in Rudow bei 9,95 EUR/m² (Entwicklung: 15,70 %).

In den vergangenen Jahren gab es eine rege Bautätigkeit. Viele Objekte aus privaten Wohnungsbauprojekten wurden und werden demnächst dem Mietwohnungsmarkt zugeführt. In Gesamt-Neukölln wurden im 12-Monats-Zeitraum 100 Neubau-Wohnungen zur Vermietung angeboten. Die aktuell durchschnittliche Angebotsmiete beträgt 20,05 EUR/m². In den zentralen Quartieren (Nord-Neukölln, Karl-Marx-Straße) liegt für die Baujahresklasse Neubau die durchschnittliche Angebotsmiete bei 20,05 EUR/m², in Wohnbau-Projekten in Buckow und Rudow bei 18,70 EUR/m².

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Neukölln

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Mietwohnungsmarkt in Neukölln. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Neukölln

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Neukölln

Neukölln ist ein dicht bebauter Innenstadtbezirk in Berlin. Mit einem Wohnungsbestand von etwa 165.000 Einheiten liegt der Bezirk berlinweit an vierter Stelle. Die Anzahl von 40 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) zeigt, wie diversifiziert der Bezirk ist. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 69,8 m² liegen die meisten Quartiere im unteren Feld. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,78 Personen. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 2,05 Personen je Haushalt.

In Neukölln hat die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren zugenommen. In welchen Quartieren (LOR) wann und wieviel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Neukölln

Der Bezirk Neukölln hat in 2016/2017 die nördlichen Bereiche des Bezirks fast flächendeckend zu Milieuschutzgebieten erklärt. Dieser Teil des Bezirks wird als "Kreuzkölln" bezeichnet.

Das Bezirksamt Neukölln hat, Stand März 2019, einen Aufstellungsbeschluss (Britz-Nord) veröffentlicht.

Milieuschutzkarte Neukölln

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Neukölln

International, internationaler, Neukölln. Gibt es mehr Diversität als in Neukölln? 

Wanderungsbewegungen in Neukölln

Neukölln internationalisiert sich immer weiter und gibt im Binnenverhältnis Bevölkerung an andere Ortsteile/Bezirke ab. Gleichzeitig nehmen die Zuzüge aus dem internationalen Raum seit Jahren kontinuierlich zu. Bei den internationalen Zuzügen wechseln sich seit Jahren Bulgarien, Rumänien und Polen bei der Spitzenstellung gegeneinander ab. Die mittleren Plätze werden von westeuropäischen Ländern gehalten. Auch die Türkei nimmt nach wie vor eine wichtige Stellung ein. Der Zuzug von Menschen aus Krisengebieten ist abgeebt. Die Zu- und Fortzüge der nationalen Migrationen entsprechen im Verhältnis der Bevölkerungsgröße der Bundesländer, mit Ausnahme des Speckgürtels (Brandenburg), das die Spitzenstellung einnimmt. Deutlich mehr Menschen ziehen von Neukölln in die umliegenden Gemeinden, als umgekehrt. Die Suburbanisierungstendenz hält bereits seit Jahren an und ist Ausdruck des enger gewordenen Immobilienmarktes in Neukölln.