Letztes Update: 15.07.2024

Berlin Immobilien Neukölln 2024

Willkommen in Neukölln, Job-Engine, Szene-Hot-Spot und Future-Lab! Mit über 22.000 Gewerbetreibenden, 5.500 Betrieben und 60.000 Arbeitsplätzen ist dieser Berliner Bezirk ein Schwergewicht. Und weil momentan wirklich jeder nach Neukölln will, bleiben die Immobilienpreise trotz Zinsumfeld stabil. Der Angebotspreis für eine Wohnung in Neukölln liegt bei Ø 4.630 EUR/m²

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Neukölln, Stand 15.07.2024 .

Multi-ethnischer Hip-Mix

Neukölln ist ein multiethnischer Hip-Mix, wo die Vielfalt in der Bevölkerung für eine große Akzeptanz für Veränderungen und Entwicklungen sorgt. Der Bezirk hat sich als junges, impulsgebendes und starkes Triebwerk in Berlin etabliert. Hier passiert immer was und man muss mithalten können. Es entsteht eine moderne und vielfältige Business-Kultur, die für alle profitabel ist. In Neukölln geht es nicht um Verdrängung, sondern um Veränderung! Investoren planen Coworking-Spaces und bauen gleich die Wohnungen dazu. Aus ekligen Tiefgaragen werden schicke Offices und in alten Spielhallen entstehen jetzt coolste Retail-, Gastro-, Office- oder Servicestrukturen. Die Vision für Neukölln ist keine abgeschottete Enklave, sondern eine offene, dynamische und real partizipierende Community.

Bestand

Median Angebotspreis
4.630 EUR/m²
-5,90 %
Median Angebotsmiete
10,90 EUR/m²
-2,20 %

Neubau

Median Angebotspreis
8.670 EUR/m²
+11,50 %
Median Angebotsmiete
21,90 EUR/m²
-6,90 %

Immobilienpreise in Neukölln

Zinswende, Preisdelle ja. Kaufzurückhaltung? Nein. Zwar findet auch in Neukölln eine Preiskorrektur statt, aber wer sich mit dem lokalen Wohnungsmarkt befasst, erkennt sofort, dass es auf Dauer nur eine Bewegung gibt: Aufwärts. Im letzten Jahr sind die Angebotspreise um -5,90 % gesunken. Aktuell bewegen sich die Preise seitwärts,Aufwärtsbewegungen zeichnen sich ab.   

Neukölln wird eingefasst durch das Tempelhofer Feld im Westen, den Landwehrkanal im Norden und dem Plänterwald im Osten. Etwa 1.780 Bestands-Angebote haben wir in allen Quartieren in 12 Monaten erfasst. Zum letzten Update am 15.07.2024 lag der Median-Angebotspreis bei 4.630 EUR/m².

Kaufpreisindex Neukölln

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.630 EUR/m² - 8.670 EUR/m² -
1 Jahr 4.930 EUR/m² -5,90 % 7.770 EUR/m² 11,50 %
3 Jahre 4.450 EUR/m² 4,10 % 7.540 EUR/m² 14,90 %
5 Jahre 4.130 EUR/m² 12,20 % 6.050 EUR/m² 43,30 %
10 Jahre 1.990 EUR/m² 133,20 % 3.100 EUR/m² 179,20 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Neukölln

Bis 2010 gab es eigentlich nur ein Niedrigpreissegment in Neukölln. Seit 2019 sind auch die letzten Wohnungen unter 2.500 EUR/m² verschwunden. Neukölln ist damit zum Mittelklassebezirk aufgestiegen. In guten Lagen und für bestimmte Zielgruppen entwickelt sich auch das Segment von 5.000 bis 7.500 immer stärker. Stichwort: Mikroapartments. 

Neukölln ist auch ein hoch attraktiver Neubau-Bezirk. Trotzdem wurden in den letzten 12 Monaten insgesamt nur rund  110 Neubauwohnungen vermarktet. Bei vielen Neubauprojekten handelt es sich um Mietobjekte. Der Median Listenpreis im Neubau von Eigentumswohnungen liegt in Neukölln bei 8.120 EUR/m².

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Neukölln

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Neukölln. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Familienhäuser in Neukölln

Der Markt für Häuser in Neukölln setzt sich aus dem Siedlungsbau der Vorkriegsjahre und diversen Nachkriegsquartieren zusammen. Lange Zeit war die Nachfrage nach diesen Objekten schwach ausgeprägt. Darüber hinaus gab es kaum Fluktuation. Beides hat sich zwischenzeitlich geändert. Mit dem wachsenden Druck auf den innerstädtischen Wohnungsmarkt werden die räumlich meist kompakten Häuser wieder zum begehrten Produkt. Junge Familien schätzen die Mischung aus Urbanität und familiärem Umfeld. In Britz kosten Einfamilienhäuser rund 5.120 EUR/m², in Buckow 4.780 EUR/m² und in Rudow etwa 4.730 EUR/m²

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Features

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Trend

Neukölln zählt zu den weltweit angesagtesten Vierteln. Die machmal etwas unorganisiert wirkenden Verhältnisse in Berlins multikulturellem Hipster-Hotspot sind Fluch und Segen. Die Verwaltung mag etwas veraltet und umständlich sein, ist aber gleichzeitig weltoffen und demokratisch. Kein Wunder, dass dieser äußerst vielfältige Bezirk trotz seiner Schwächen von seinen Bewohnern geschätzt wird.

Eine Wohnung in Neukölln zu besitzen oder zu kaufen, ist eine gute Entscheidung, und zwar unabhängig vom Typ und der Lage. Nachfrage gibt es überall. Von schicken Altbauwohnungen am Richardplatz hin zu 70er Jahre Einheiten in weniger gepflegten Lagen. Mieter finden sich immer und überall. Milieuschutzgebiete erstrecken sich über den gesamten Bezirk und reduzieren das Angebot an Altbauten, was den Wert erhöht.

Der Wohnungsbestand wird seit ein paar Jahren durch wohnortnahe Neubauprojekte aufgelockert; zahlreiche ansprechende Projekte bereichern das Erscheinungsbild des Bezirks. Neue Quartiere erschließen nun auch von Süden kommend die bisher eher peripheren Lagen. Rixdorf, eines der begehrtesten Wohnviertel Neuköllns, ist ein gutes Beispiel für die neue Neuköllner Mischung.

Projekte entlang der S-Bahn in der Saalestraße beleben brachliegende Innenstadtflächen und verwandeln  Schmuddelecken. Besonders spannend ist die Entwicklung entlang der Karl-Marx-Straße, wo ambitionierte Büroprojekte eine Leuchttumrrolle einnehmen werden. Diese zentralen und lebhaften Standorte in Neukölln sind auch für etablierte Unternehmen attraktiv, da junge, gut ausgebildete und internationale Mitarbeiter die Viertel schätzen. Und Berlin benötigt nichts mehr als Fachkräfte.

Der Bezirk Neukölln hat sich zu einem wichtigen Akteur auf dem Berliner Wohninvestmentmarkt entwickelt und wird seine Stärken in den kommenden Jahrzehnten weiter entfalten.

Mehrfamilienhäuser in Neukölln

Neukölln hat einen der agilsten Märkte für Wohn- und Geschäftshäuser in Berlin. Das Verhältnis aus moderaten Quadratmeterpreise bei hohen Faktoren kommt durch das niedrige Mietniveau. In 2023 haben 60 Zinshäuser in Neukölln den Eigentümer gewechselt; mehr als in allen anderen Bezirken. Das aktuelle Zinsumfeld hat den mittleren Kaufpreis je Quadratmeter Wohnfläche um rund 10 Prozent gedrückt. Dieser liegt aktuell bei EUR/m² 2.275. Der mittlere Kaufpreisfaktor beträgt 24,8. Die Quadratmeterwerte und Faktoren können je nach Lage auch deutlich höher liegen, in Abhängigkeit vom Gesamtzustand des Objektes. Der niedrigste protokollierte Preis für ein Miethaus in Neukölln lag dem GAA zufolge bei rund 1.000 EUR/m², der höchste bei 7.000 für ein Neubauobjekt. Unsere Empfehlung bei Verkaufsabsicht, ist es frühzeitig zu agieren. Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch mit unserem auf den Verkauf und die Verwaltung von Zinshäusern in Neukölln spezialisiertes Team für eine erste Bestandsaufnahme Ihres Miethauses.

MFH Neukölln: Werte und Entwicklung

Jahr
Year
Vorgänge
Transactions
Mittelwert
Average
Vielfaches
Multiplier
2018 95 2.341 29,4
2019 66 2.266 31,6
2020 95 2.355 27,9
2021 75 2.514 29,9
2022 71 2.484 30,4
2023 60 2.275 24,8
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Neubau in Neukölln

Die Entwicklungsaktivität in Neukölln ist hoch. In fast allen Quartieren des riesigen Bezirkes werden sowohl kommunale als auch private Vorhaben umgesetzt. Derzeit ist aber insbesondere eine von Süden her einsetzende rege Aktivität zu beobachten. In der Vorplanungsphase befinden sich  ein großes privatwirtschaftliches Wohnbauprojekt in den ehemaligen Geyerwerken mit knapp 230 Wohnungen und ein neues Stadtquartier „Neue Ringbahnhöfe“ am südlichen Ende der Karl-Marx-Straße nahe des S-Bahnhofs Neukölln mit rund 500 bis 700 Wohnungen. Neben Studentenapartments und Einheiten für Shared Living werden hier auch Hotelzimmer entstehen. In einer frühen Planungsphase ist auch die Bebauung des Geländes des ehemaligen Spaßbades „Blubb“ , die rund 320 Einheiten hergeben könnte.  

Unter den kommunalen Bauherren ist besonders die „Stadt und Land“ in Neukölln aktiv. Die Wohnungsbaugesellschaft plant und baut an unterschiedlichen Standorten Wohnquartiere die in unterschiedlichen Planungs- und Bauphasen mehrere tausend Einheiten hervorbringen werden.

Waren zuvor noch kiezlastige Projekte die Entwicklungstreiber in Neukölln, sind die derzeit geplanten Vorhaben großvolumiger. Unseren Recherchen zufolge werden in den Postleitzahlgebieten in Neukölln nach derzeitigem Stand bis 2024 mindestens rund 4.000 bis 5.000 Wohneinheiten entstehen.

Während die großen Wohnprojekte leicht dezentral entstehen, befinden sich im Herzen Neuköllns einige Leuchtturmprojekte für Office und Retail in weit fortgeschrittener Bauphase. Am zentralsten Punkt der Karl-Marx-Straße wandelt die Maruhn Real Estate das ehemalige Sinn-Leffers-Kaufhaus in ein aufregend schönes Officegebäude mit rund 40.000m² Nutzfläche um.

Quartiere in Neukölln

Der Norden Neuköllns ist charakterisiert durch einen gut erhaltenen Altbaubestand aus der Gründerzeit, teilweise durchmischt durch Wohnblöcke der 30er Jahre. Südlich der Ringbahn dominieren Einfamilienhausgebiete, vorstädtischer Siedlungsbau und Großsiedlungen mit vielen Hochhäusern. Das Gebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee ist Sanierungsgebiet. Das Quartier ist das kulturelle und soziale Zentrum für mehr als 25.000 Einwohner aus über 160 Nationen. Es ist auch das administrative Zentrum Neuköllns. 

Der Immobilienmarkt in Neukölln wurde lange Zeit durch hohen Zuzug und günstige Mieten und später durch die Ansiedlung von Start-ups und kleinen bis mittleren Unternehmen angetrieben. 2024 ist Neukölln ein etablierter Bezirk, auch für Wohn-Investments. Zuletzt lag die Preisentwicklung für Wohnungen aus dem großen Altbau- und Nachkriegsbestand bei rund  -5,90 %. Im Bestand gibt es eine deutliche Preisdifferenzierung nach Quartieren und Mikrolage. Besonderns wertig sind die Quartiere am Landwehkanal, Rixdorf und am Rande des Tempelhofer Flugfeldes, im Schillerkiez. 

Mietwohnungsmarkt in Berlin Neukölln

In Neukölln dominieren das mittlere und untere Mietpreissegment. Um ein realistisches Bild wiederzugeben, haben wir den Maximalwert bei 20,00 EUR/m² gesetzt. Im aktuellen Quartal beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete für das Hauptsegment in Neukölln 10,90 EUR/m², ermittelt aus 1.810 Angeboten. In der Angebotsklasse über 20 Euro haben wir 630 Angebote gezählt.

Auf die lokalen Wohnungsmärkte in Neukölln bezogen liegt die Durchschnittsmiete in Nord-Neukölln und im Zentrum von Neukölln bei 10,80 EUR/m² (Entwicklung: -7,80 %), in Britz bei 11,40 EUR/m² (Entwicklung: -4,40 %), in Buckow bei 13,15 EUR/m² (Entwicklung: 27,70 %) und in Rudow bei 14,60 EUR/m² (Entwicklung: 32,70 %).

In den vergangenen Jahren gab es eine rege Bautätigkeit. Viele Objekte aus privaten Wohnungsbauprojekten wurden und werden demnächst dem Mietwohnungsmarkt zugeführt. In Gesamt-Neukölln wurden im 12-Monats-Zeitraum 220 Neubau-Wohnungen zur Vermietung angeboten. Die aktuell durchschnittliche Angebotsmiete beträgt 21,90 EUR/m². In den zentralen Quartieren (Nord-Neukölln, Karl-Marx-Straße) liegt für die Baujahresklasse Neubau die durchschnittliche Angebotsmiete bei 21,90 EUR/m², in Wohnbau-Projekten in Buckow und Rudow bei 17,50 EUR/m².

Mietpreisindex Neukölln

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 10,90 EUR/m² - 21,90 EUR/m² -
1 Jahr 11,15 EUR/m² -2,20 % 23,55 EUR/m² -6,90 %
3 Jahre 10,65 EUR/m² 2,50 % 19,80 EUR/m² 10,70 %
5 Jahre 10,15 EUR/m² 7,70 % 16,90 EUR/m² 29,80 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Neukölln

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Mietwohnungsmarkt in Neukölln. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Neukölln

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Neukölln

Neukölln ist ein dicht bebauter Innenstadtbezirk in Berlin. Mit einem Wohnungsbestand von etwa 165.000 Einheiten liegt der Bezirk berlinweit an vierter Stelle. Die Anzahl von 40 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) zeigt, wie diversifiziert der Bezirk ist. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 69,8 m² liegen die meisten Quartiere im unteren Feld. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,78 Personen. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 2,05 Personen je Haushalt.

In Neukölln hat die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren zugenommen. In welchen Quartieren (LOR) wann und wieviel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Neukölln

Der Bezirk Neukölln hat in 2016/2017 die nördlichen Bereiche des Bezirks fast flächendeckend zu Milieuschutzgebieten erklärt. Dieser Teil des Bezirks wird als "Kreuzkölln" bezeichnet.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Flughafenstraße /
Donaustraße
2016 86,2 2019 -
Körnerpark 2016 41,5 2019 -
Reuterplatz 2016 66,0 - -
Schillerpromenade 2016 92,5 - -
Rixdorf 2017 85,9 - -
Hertzbergplatz /
Treptower Straße
2017 75,0 - -
Silbersteinstraße /
Glasower Straße
2017 73,0 - -
Britz 2020 - - -
Germaniapromenade 2020 - - -
Gropiusstadt 2020 - - -

Das Bezirksamt Neukölln hat, Stand März 2019, einen Aufstellungsbeschluss (Britz-Nord) veröffentlicht.

Milieuschutzkarte Neukölln

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Neukölln

International, internationaler, Neukölln. Gibt es mehr Diversität als in Neukölln? 

Wanderungsbewegungen in Neukölln

Neukölln internationalisiert sich immer weiter und gibt im Binnenverhältnis Bevölkerung an andere Ortsteile/Bezirke ab. Gleichzeitig nehmen die Zuzüge aus dem internationalen Raum seit Jahren kontinuierlich zu. Bei den internationalen Zuzügen wechseln sich seit Jahren Bulgarien, Rumänien und Polen bei der Spitzenstellung gegeneinander ab. Die mittleren Plätze werden von westeuropäischen Ländern gehalten. Auch die Türkei nimmt nach wie vor eine wichtige Stellung ein. Der Zuzug von Menschen aus Krisengebieten ist abgeebt. Die Zu- und Fortzüge der nationalen Migrationen entsprechen im Verhältnis der Bevölkerungsgröße der Bundesländer, mit Ausnahme des Speckgürtels (Brandenburg), das die Spitzenstellung einnimmt. Deutlich mehr Menschen ziehen von Neukölln in die umliegenden Gemeinden, als umgekehrt. Die Suburbanisierungstendenz hält bereits seit Jahren an und ist Ausdruck des enger gewordenen Immobilienmarktes in Neukölln.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 15.07.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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