Multi-ethnischer Hip-Mix
Neuköllns enorme Zukunftschancen lassen sich nicht ohne die ebenso großen Herausforderungen des Bezirkes beschreiben. In keinem anderen Berliner Bezirk kommen so viele Ethnien auf engem Raum zusammen, nirgendwo sonst in Berlin gibt es eine vergleichbare kulturelle Vielfalt. Was lange als eine Schwäche Neuköllns interpretiert wurde, stellt sich immer mehr als Stärke heraus. Die Vielfalt der Bevölkerung drückt sich auch in einer großen Akzeptanz für Veränderung aus. Der Mega-Bezirk Neukölln ist im Begriff, sich als junges, impulsgebendes und starkes Triebwerk in Berlin zu etablieren. In Neukölln kann man nicht beobachten - man muss mithalten. Die Entwicklungen verlaufen schnell. Anders als zuvor, entwickeln sich keine neuen Parallelgesellschaften, sondern eine junge, hungrige Business-Kultur, vor der die angestammte Neuköllner Bevölkerung nicht geschützt werden will, sondern profitieren. Viele Menschen erkennen die Zeichen und verstehen, dass es nicht um Verdrängung geht, sondern um Veränderung. Investoren planen Coworking-Spaces und bauen für zuziehende Menschen gleich die notwendigen Wohnungen. Aus verwaisten Tiefgaragen werden Offices, aus Spielhallen funktionierendes Retail, Gastro, Office- oder Servicestrukturen. Die Vision für Neukölln ist kein geschütztes Milieu, sondern eine weltoffene, dynamische, real partizipierende Community.
Bestand
Neubau
Märkte
Der Norden Neuköllns ist charakterisiert durch einen gut erhaltenen Altbaubestand aus der Gründerzeit, teilweise durchmischt durch Wohnblöcke der 30er Jahre. Südlich der Ringbahn dominieren Einfamilienhausgebiete, vorstädtischer Siedlungsbau und Großsiedlungen mit vielen Hochhäusern. Das Gebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee ist Sanierungsgebiet. Das Quartier ist das kulturelle und soziale Zentrum für mehr als 25.000 Einwohner aus über 160 Nationen. Es ist auch das administrative Zentrum Neuköllns. Auch in Neu-Britz zwischen Delbrückstraße und Jahnstraße befindet sich ein Sanierungsgebiet, welches mit dem Ausbau der Stadtautobahn einen Transformationsprozess durchlaufen wird. In Britz findet sich sowohl eine großstädtische Bebauung als auch weiter südlich eine eher vorstädtische Architektur. Die Siedlung aus dem Jahr 1907 zwischen Pintschallee, Rungius-, Hannemann- und Franz-Körner-Straße gilt als städtebauliches Ideal, ebenso wie Hufeneisensiedlung (UNESCO-Weltkulturerbe), die in den 1920er Jahren nach Plänen von Bruno Traut und Martin Wagner gebaut wurde. Rudow und Buckow sind Siedlungen mit Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern und Wohnblockbebauung mit zahlreichen Grünanlagen.
Kaufen
Die Größe des Immobilienmarktes und die unterschiedliche Ausprägung der Immobilien in Neukölln erfordern eine differenzierte Betrachtung nach Lage und Typ. Im nördlichen Neukölln, eingefasst durch das Tempelhofer Feld im Westen, dem Hermannplatz im Norden und dem Landwehrkanal im Osten, liegt der quantitativ größte Wohnungsmarkt. Etwa 1.240 Wohnungen wurden in diesem Bereich im 12-Monats-Zeitraum angeboten, bei einem Median Angebotspreis von 4.530 EUR/m².
Bei 6.330 EUR/m², die aktuell im Median für Neubauobjekte in Neukölln angesetzt werden, hinterfragen Kaufinteressenten die Qualität von Mikrolagen und Bau. Auch werden die Preise zunehmend an alternativen Lagen, wie Wedding oder Moabit gemessen.
In Britz wurden im gleichen Zeitraum 280 Bestands-Objekte zu 4.290 EUR/m² und in Buckow 350 Wohnungen bei einem Median Angebotspreis von 3.030 EUR/m² angeboten.
Kaufpreisindex Neukölln
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Heute | 4.140 EUR/m² | - | 6.180 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 3.650 EUR/m² | 13,50 % | 5.000 EUR/m² | 23,60 % |
| 3 Jahre | 2.930 EUR/m² | 41,50 % | 3.630 EUR/m² | 70,20 % |
| 5 Jahre | 1.980 EUR/m² | 109,40 % | 3.150 EUR/m² | 96,30 % |
| 10 Jahre | 980 EUR/m² | 322,10 % | 1.740 EUR/m² | 256,10 % |
Snapshot
Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Neukölln. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.
Marktentwicklung
Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.
Familienhäuser
Der Markt für Häuser in Neukölln setzt sich aus dem Siedlungsbau der Vorkriegsjahre und diversen Nachkriegsquartieren zusammen. Lange Zeit war die Nachfrage nach diesen Objekten schwach ausgeprägt. Darüber hinaus gab es kaum Fluktuation. Beides hat sich zwischenzeitlich geändert. Mit dem wachsenden Druck auf den innerstädtischen Wohnungsmarkt werden die räumlich meist kompakten Häuser wieder zum begehrten Produkt. Junge Familien schätzen die Mischung aus Urbanität und familiärem Umfeld. Die Märkte liegen in Britz mit 70 angebotenen Häusern im 12-Monats-Zeitraum (4.220 EUR/m²), Buckow mit 190 Häusern bei 4.190 EUR/m² und Rudow mit 390 (4.130 EUR/m²).
Mieten
Im Markt für Bestands-Mietwohnungen in Neukölln dominieren über den gesamten Bezirk betrachtet das mittlere und untere Mietpreissegment. Im aktuellen Zeitraum beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete 10,95 EUR/m². Auf die Wohnungsmärkte Neukölln (Nord, Zentrum) bezogen liegt die Durchschnittsmiete bei 12,95 EUR/m² (Entwicklung: 5,20 %) , in Britz bei 9,30 EUR/m² (Entwicklung: -1,90 %), in Buckow bei 8,55 EUR/m² (Entwicklung: -4,60 %)und in Rudow bei 8,00 EUR/m² (Entwicklung: -6,30 %).
In Neukölln gab es in den vergangenen Jahren eine rege Bautätigkeit. Viele Objekte aus privaten Wohnungsbauprojekten werden nun dem Mietwohnungsmarkt zugeführt. In Gesamt-Neukölln wurden im 12-Monats-Zeitraum 170 Neubau-Wohnungen zur Vermietung angeboten. Die aktuell durchschnittliche Angebotsmiete beträgt 17,50 EUR/m². In den zentralen Quartieren (Nord-Neukölln, Karl-Marx-Straße) liegt für die Baujahresklasse Neubau die durchschnittliche Angebotsmiete bei 17,50 EUR/m². In Wohnbau-Projekten in Buckow und Rudow bei 15,40 EUR/m² und 0,00 EUR/m².
Mietpreisindex Neukölln
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Heute | 10,95 EUR/m² | - | 17,50 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 10,65 EUR/m² | 2,90 % | 14,80 EUR/m² | 18,20 % |
| 3 Jahre | 8,80 EUR/m² | 24,50 % | 9,50 EUR/m² | 84,10 % |
| 5 Jahre | 7,90 EUR/m² | 38,50 % | 6,80 EUR/m² | 158,30 % |
Snapshot
Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Neukölln. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.
Marktentwicklung
Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.
Mehrfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser in Neukölln sind in allen Quartieren in den vergangenen Jahren erheblich im Preis gestiegen. Die Straßenzüge entlang des Landwehrkanals (Kreuzkölln), am Rand des Tempelhofer Flugfeldes (Nord-Neukölln) sowie der Reuter-Kiez und der Richard-Kiez stehen derzeit im Fokus. Aufgrund der fast flächendeckenden Einführung von Milieuschutzgebieten in den genannten Bereichen, interessieren sich überwiegend langfristig ausgerichtete Investoren für Ankäufe. In Neukölln sind neben den sich aus den Erhaltungssatzungen ergebenden Rahmenbedingungen eine Reihe weiterer Details hinsichtlich der Abwicklung zu beachten. Gerne stehen wir Ihnen für weitergehende Informationen zur Verfügung.
Die Quadratmeterpreise für Mietshäuser in Neukölln haben sich seit 2012 parallel zum Gesamtmarkt entwickelt. Aus dem ehemaligen Außenseiter Neukölln ist ein gefragter Bezirk geworden. Im 10-Jahres-Zeitraum können Eigentümer auf einen Quadratmeterpreisanstieg von etwa 294,50 % zurückblicken. Die Anzahl der am Markt angebotenen Objekte geht seit Jahren kontinuierlich zurück. Der durchschnittliche Angebotspreis für Mietshäuser in Neukölln liegt über 18 Monate gerechnet bei ca. 3.130 EUR/m². Leichte Preisübertreibungen führen zu einer längeren Verweildauer am Markt. Hinzukommt die preisdämpfende Wirkung der fast flächendeckenden Einführung von Erhaltungssatzungen in Neukölln. Eigentümer und Käufer von Mehrfamilienhäusern in Neukölln werden in ihrem Handlungsspielraum eingeschränkt. Gerne beraten wir Sie.
| Baujahresklasse | Einfache bis mittlere Lage | Mittlere bis gute Lage |
|---|---|---|
| 1900 - 1949 | 1.500 - 2.200 EUR/m² | 1.800 - 2.800 EUR/m² |
| 1950 - 1978 | 1.300 - 2.000 EUR/m² | 1.600 - 2.500 EUR/m² |
| 1979 - 2000 | 1.400 - 2.100 EUR/m² | 1.800 - 2.600 EUR/m² |
| ab 2001 | 1.700 - 2.400 EUR/m² | 2.000 - 3.200 EUR/m² |
Bei den Daten des Immobilienpreisservice des IVD handelt es sich um Preisspannen beurkundeter Vorgänge.
Milieuschutzgebiete
Der Bezirk Neukölln hat in 2016/2017 die nördlichen Bereiche des Bezirks fast flächendeckend zu Milieuschutzgebieten erklärt. Dieser Teil des Bezirks wird als "Kreuzkölln" bezeichnet.
| Erhaltungsgebiet | In Kraft seit | Fläche in ha | Erweitert | Letzte Überprüfung |
|---|---|---|---|---|
| Flughafenstraße / Donaustraße |
2016 | 86,2 | 2019 | - |
| Körnerpark | 2016 | 41,5 | 2019 | - |
| Reuterplatz | 2016 | 66,0 | - | - |
| Schillerpromenade | 2016 | 92,5 | - | - |
| Hertzbergplatz / Treptower Straße |
2017 | 75,0 | - | - |
| Rixdorf | 2017 | 85,9 | - | - |
| Silbersteinstraße / Glasower Straße |
2017 | 73,0 | - | - |
Eine vorbereitende Untersuchung für die Gropiusstadt ist bereits im Gespräch.
Befindet sich Ihre Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet oder Verdachtsgebiet? Prüfen Sie es in unserer Milieuschutzkarte.
Rahmenbedingungen
Neukölln ist Industriebezirk, Start-up-Hub und kultureller Melting-Pot. Einer der größten Vorteile und zugleich Chancen von Neukölln ist das Flächenpotenzial. Konflikte durch Flächenkonkurrenz sind trotz der hohen Dichte in den zentralen Quartieren geringer als in anderen Innenstadtbezirken. 22.000 Gewerbetreibende, 5.500 Betriebe mit rund 60.000 Arbeitsplätzen stehen modernen Thinktanks und Office-Konzepten nicht im Weg, genauso wenig umgekehrt. In den kommenden Jahren wird sich der Bezirk vielleicht nicht radikal, sicher aber essentiell weiterentwickeln. Im Innenbereich wird das Stadtteilzentrum entlang der Karl-Marx-Straße aufgewertet. Investoren planen Coworking-Spaces und Wohnprojekte.
Die Aufbruchsstimmung zieht junge Neu-Berliner, Studenten und junge Familien an. Start-ups, Bars oder Hipster-Restaurants sind in Neukölln genauso zuhause wie kleine Manufakturen und Handwerk. In den beliebtesten Quartieren wie Reuterkiez, Richardplatz und entlang des Landwehrkanals säumen Kneipen und Galerien die Straßen.
Auch die gute Verbindung zum künftigen Flughafen BER, die relative Nähe zum Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort Adlershof und demnächst Deutschlands größter Hotelkomplex, das Estrel Berlin, machen Neukölln zu einem Player in Berlin.Es soll nicht verschwiegen werden, dass die positive Entwicklung der Neuköllner Quartiere auch staatlichen Programmen zu verdanken ist. Insgesamt gibt es 11 Quartiersmanagementgebiete im Bezirk. Was bleibt, ist der Wohnraummangel. Und leider liegt auch in Neukölln der Fokus darauf, Bestand zu schützen, statt zu bauen. Die Stimmung gegenüber Investoren ist mißtrauisch und der Milieuschutz bremst die Entwicklung der Quartiere aus, kann aber die Dynamik auf Dauer nicht aufhalten.
Migration
Neukölln internationalisiert sich immer weiter und gibt im Binnenverhältnis Bevölkerung an andere Ortsteile/Bezirke ab. Gleichzeitig nehmen die Zuzüge aus dem internationalen Raum seit Jahren kontinuierlich zu. Bei den internationalen Zuzügen wechseln sich seit Jahren Bulgarien, Rumänien und Polen bei der Spitzenstellung gegeneinander ab. Die mittleren Plätze werden von westeuropäischen Ländern gehalten. Auch die Türkei nimmt nach wie vor eine wichtige Stellung ein. Der Zuzug von Menschen aus Krisengebieten ist abgeebt. Die Zu- und Fortzüge der nationalen Migrationen entsprechen im Verhältnis der Bevölkerungsgröße der Bundesländer, mit Ausnahme des Speckgürtels (Brandenburg), das die Spitzenstellung einnimmt. Deutlich mehr Menschen ziehen von Neukölln in die umliegenden Gemeinden, als umgekehrt. Die Suburbanisierungstendenz hält bereits seit Jahren an und ist Ausdruck des enger gewordenen Immobilienmarktes in Neukölln.
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- Suburban
- Binnen
- Hotspot
Trend
Der Immobilienmarkt in Neukölln wird durch anhaltend hohe Zuzüge geprägt. Für 170.775 Einwohner (2017) stehen derzeit laut Amt für Statistik rund 82.900 Wohnungen zur Verfügung. Die durchschnittliche - offizielle - Haushaltsgröße in Neukölln liegt bei 1,67 Personen. Die tatsächliche Haushaltsgröße liegt jedoch in fast allen Quartieren weit darüber (siehe oben). Das akute Wohnungsdefizit beträgt unserer Berechnung zufolge etwa 20.000 Einheiten, nicht eingerechnet künftiges Wachstum durch Zuzüge. Der Bezirk Neukölln reagiert auf die Mangelsituation derzeit mit weiteren Milieuschutzgebieten, Vorkäufen und Umwandlungsverboten. Damit friert der Bezirk das Angebot faktisch ein und erhöht den Preisdruck am Markt. Bestandsimmobilien steigen im Preis. Ein Teil der Ausweichbewegungen im Binnenverhältnis zu anderen Bezirken liegt insofern auch in der Verdrängung von Menschen, die eine Immobilie zur Eigennutzung suchen. Wer Eigentum will, ist gezwungen, Neukölln zu verlassen. Für Investoren bietet diese Situation paradoxerweise Chancen. Denn auf die nächsten Jahre ist mit weiter stark steigenden Preisen zu rechnen, wenn der Bestand nicht durch Neubau ergänzt wird.
Dieser Report wurde zuletzt im Juni 2019 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.