Letztes Update: 25.11.2022

Berlin Immobilien Neukölln 2022

Neukölln ist Job-Engine, Szene-Hot-Spot und Future-Lab. Mit rund 22.000 Gewerbetreibenden, 5.500 Betrieben und 60.000 Arbeitsplätzen ist der Bezirk schon heute ein Berliner Schwergewicht. Und eine neue Generation von Unternehmern und Denk-Arbeitern verändert Quartiere und Gesellschaft. Wechsel und Veränderung sind überall sichtbar. Neukölln rockt.

Multi-ethnischer Hip-Mix

Neuköllns enormes Potenzial lässt sich nicht von den ebenso großen Herausforderungen des Bezirkes trennen. In keinem anderen Berliner Bezirk kommen so viele Ethnien auf engem Raum zusammen, nirgendwo sonst in Berlin gibt es eine vergleichbare kulturelle Vielfalt. Was aber lange als Schwäche Neuköllns interpretiert wurde, stellt sich nun als Stärke heraus, denn die Vielfalt in der Bevölkerung drückt sich in einer großen Akzeptanz für Veränderungen und Entwicklungen aus. Der Mega-Bezirk etabliert sich als junges, impulsgebendes und starkes Triebwerk in Berlin. In Neukölln kann man nicht beobachten - man muss mithalten. Die Entwicklungen verlaufen schnell. Anders als zuvor, entsteht keine neue Parallelgesellschaft, sondern eine junge und vielfältige Business-Kultur, von der alle profitieren. Viele Menschen erkennen die Zeichen und verstehen, dass es nicht um Verdrängung geht, sondern um Veränderung. Investoren planen Coworking-Spaces und bauen gleich die Wohnungen dazu. Aus verwaisten Tiefgaragen werden Offices, aus Spielhallen funktionierendes Retail, Gastro, Office- oder Servicestrukturen. Die Vision für Neukölln ist kein geschütztes Milieu, sondern eine weltoffene, dynamische, real partizipierende Community.

Bestand

Median Angebotspreis
4.850 EUR/m²
+7,70 %
Median Angebotsmiete
11,55 EUR/m²
+1,10 %

Neubau

Median Angebotspreis
8.990 EUR/m²
+19,80 %
Median Angebotsmiete
18,70 EUR/m²
+4,00 %

Quartiere in Neukölln

Der Norden Neuköllns ist charakterisiert durch einen gut erhaltenen Altbaubestand aus der Gründerzeit, teilweise durchmischt durch Wohnblöcke der 30er Jahre. Südlich der Ringbahn dominieren Einfamilienhausgebiete, vorstädtischer Siedlungsbau und Großsiedlungen mit vielen Hochhäusern. Das Gebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee ist Sanierungsgebiet. Das Quartier ist das kulturelle und soziale Zentrum für mehr als 25.000 Einwohner aus über 160 Nationen. Es ist auch das administrative Zentrum Neuköllns. 

Der Immobilienmarkt in Neukölln wurde lange Zeit durch hohen Zuzug und günstige Mieten und später durch die Ansiedlung von Start-ups und kleinen bis mittleren Unternehmen angetrieben. 2022 ist Neukölln ein etablierter Bezirk, auch für Wohn-Investments. Zuletzt lag die Preisentwicklung für Wohnungen aus dem großen Altbau- und Nachkriegsbestand bei rund  7,70 %. Im Bestand gibt es eine deutliche Preisdifferenzierung nach Quartieren und Mikrolage. Besonderns wertig sind die Quartiere am Landwehkanal, Rixdorf und am Rande des Tempelhofer Flugfeldes, im Schillerkiez. 

Neubau in Neukölln

Die Entwicklungsaktivität in Neukölln ist hoch. In fast allen Quartieren des riesigen Bezirkes werden sowohl kommunale als auch private Vorhaben umgesetzt. Derzeit ist aber insbesondere eine von Süden her einsetzende rege Aktivität zu beobachten. In der Vorplanungsphase befinden sich  ein großes privatwirtschaftliches Wohnbauprojekt in den ehemaligen Geyerwerken mit knapp 230 Wohnungen und ein neues Stadtquartier „Neue Ringbahnhöfe“ am südlichen Ende der Karl-Marx-Straße nahe des S-Bahnhofs Neukölln mit rund 500 bis 700 Wohnungen. Neben Studentenapartments und Einheiten für Shared Living werden hier auch Hotelzimmer entstehen. In einer frühen Planungsphase ist auch die Bebauung des Geländes des ehemaligen Spaßbades „Blubb“ , die rund 320 Einheiten hergeben könnte.  

Unter den kommunalen Bauherren ist besonders die „Stadt und Land“ in Neukölln aktiv. Die Wohnungsbaugesellschaft plant und baut an unterschiedlichen Standorten Wohnquartiere die in unterschiedlichen Planungs- und Bauphasen mehrere tausend Einheiten hervorbringen werden.

Waren zuvor noch kiezlastige Projekte die Entwicklungstreiber in Neukölln, sind die derzeit geplanten Vorhaben großvolumiger. Unseren Recherchen zufolge werden in den Postleitzahlgebieten in Neukölln nach derzeitigem Stand bis 2024 mindestens rund 4.000 bis 5.000 Wohneinheiten entstehen.

Während die großen Wohnprojekte leicht dezentral entstehen, befinden sich im Herzen Neuköllns einige Leuchtturmprojekte für Office und Retail in weit fortgeschrittener Bauphase. Am zentralsten Punkt der Karl-Marx-Straße wandelt die Maruhn Real Estate das ehemalige Sinn-Leffers-Kaufhaus in ein aufregend schönes Officegebäude mit rund 40.000m² Nutzfläche um.

Immobilienpreise in Neukölln

Wer sich mit Wohnungsmarkt in Neukölln befasst, trifft auf starke lokale Ausprägungen nach Quartieren und Kiezen. Im nördlichen Neukölln, eingefasst durch das Tempelhofer Feld im Westen, den Hermannplatz im Norden und den Quartieren entlang des  Landwehrkanals im Osten, liegt der quantitativ größte Wohnungsmarkt. Etwa 950 Angebote haben wir in den betreffenden Quartieren im 12-Monats-Zeitraum erfasst, bei einem Median-Angebotspreis von 5.350 EUR/m² im Bestand.

Bei Wohnungsverkäufen in Britz wurden im gleichen Zeitraum 150 Bestands-Objekte zu 4.300 EUR/m² und in Buckow 230 Wohnungen bei einem Median Angebotspreis von 4.240 EUR/m² angeboten. 

In Gesamt-Neukölln wird beim Wohnungsverkauf ein Median Angebotspreis von 4.850 EUR/m² aufgerufen, bei einem Angebot von 1.500 Wohnungen.

Bei 8.990 EUR/m², die aktuell im Median für Neubauobjekte in Neukölln angesetzt werden, steht Neukölln in Konkurrenz zu Projekten in Wedding oder Moabit.  

Kaufpreisindex Neukölln

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.850 EUR/m² - 8.990 EUR/m² -
1 Jahr 4.500 EUR/m² 7,70 % 7.500 EUR/m² 19,80 %
3 Jahre 3.990 EUR/m² 21,60 % 5.520 EUR/m² 62,80 %
5 Jahre 3.530 EUR/m² 37,30 % 5.250 EUR/m² 71,10 %
10 Jahre 1.430 EUR/m² 240,30 % 2.620 EUR/m² 242,80 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Neukölln

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Neukölln. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Neukölln

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Familienhäuser in Neukölln

Der Markt für Häuser in Neukölln setzt sich aus dem Siedlungsbau der Vorkriegsjahre und diversen Nachkriegsquartieren zusammen. Lange Zeit war die Nachfrage nach diesen Objekten schwach ausgeprägt. Darüber hinaus gab es kaum Fluktuation. Beides hat sich zwischenzeitlich geändert. Mit dem wachsenden Druck auf den innerstädtischen Wohnungsmarkt werden die räumlich meist kompakten Häuser wieder zum begehrten Produkt. Junge Familien schätzen die Mischung aus Urbanität und familiärem Umfeld. Die Märkte liegen in Britz mit 70 angebotenen Häusern im 12-Monats-Zeitraum (6.190 EUR/m²), Buckow mit 190 Häusern bei 5.190 EUR/m² und Rudow mit 350 (5.130 EUR/m²). 

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Mietwohnungsmarkt in Berlin Neukölln

In Neukölln dominieren das mittlere und untere Mietpreissegment. Im aktuellen Quartal beträgt die durchschnittliche Angebotsmiete in Neukölln 11,55 EUR/m². Auf die lokalen Wohnungsmärkte in Neukölln bezogen liegt die Durchschnittsmiete in Nord-Neukölln und im Zentrum von Neukölln bei 12,65 EUR/m² (Entwicklung: -9,20 %), in Britz bei 11,10 EUR/m² (Entwicklung: 18,50 %), in Buckow bei 10,95 EUR/m² (Entwicklung: 10,60 %) und in Rudow bei 9,55 EUR/m² (Entwicklung: -0,70 %).

In den vergangenen Jahren gab es eine rege Bautätigkeit. Viele Objekte aus privaten Wohnungsbauprojekten wurden und werden demnächst dem Mietwohnungsmarkt zugeführt. In Gesamt-Neukölln wurden im 12-Monats-Zeitraum 80 Neubau-Wohnungen zur Vermietung angeboten. Die aktuell durchschnittliche Angebotsmiete beträgt 18,70 EUR/m². In den zentralen Quartieren (Nord-Neukölln, Karl-Marx-Straße) liegt für die Baujahresklasse Neubau die durchschnittliche Angebotsmiete bei 18,70 EUR/m², in Wohnbau-Projekten in Buckow und Rudow bei 18,70 EUR/m².

Mietpreisindex Neukölln

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 11,55 EUR/m² - 18,70 EUR/m² -
1 Jahr 11,45 EUR/m² 1,10 % 18,00 EUR/m² 4,00 %
3 Jahre 11,15 EUR/m² 3,80 % 16,10 EUR/m² 16,30 %
5 Jahre 10,00 EUR/m² 15,50 % 11,55 EUR/m² 61,80 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Neukölln

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Mietwohnungsmarkt in Neukölln. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Neukölln

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser in Neukölln

Mehrfamilienhäuser in Neukölln sind in allen Quartieren in den vergangenen Jahren erheblich im Preis gestiegen. Die Straßenzüge entlang des Landwehrkanals (Kreuzkölln), am Rand des Tempelhofer Flugfeldes (Nord-Neukölln) sowie der Reuter-Kiez und der Richard-Kiez stehen derzeit im Fokus. Aufgrund der fast flächendeckenden Einführung von Milieuschutzgebieten in den genannten Bereichen, interessieren sich überwiegend langfristig ausgerichtete Investoren für Ankäufe. In Neukölln sind neben den sich aus den Erhaltungssatzungen ergebenden Rahmenbedingungen eine Reihe weiterer Details hinsichtlich der Abwicklung zu beachten. Gerne stehen wir Ihnen für weitergehende Informationen zur Verfügung. 

Die Quadratmeterpreise für Mietshäuser in Neukölln haben sich seit 2012 parallel zum Gesamtmarkt entwickelt. Aus dem ehemaligen Außenseiter Neukölln ist ein gefragter Bezirk geworden. Im 10-Jahres-Zeitraum können Eigentümer auf einen Anstieg der Quadratmeterpreise von etwa 400 % zurückblicken. In Neukölln werden mehr MFH als in anderen Bezirken gedreht und die Anzahl der Transaktionen war weniger rückläufig als in anderen westlichen Bezirken Berlins. Auch die Kaufpreisspanne, innerhalb derer sich die beurkundeten Kaufpreise in Abhängigkeit von Mikrolage, Zustand, Potenzial und IST-Miete bewegen, ist weiter als bei den Bezirksnachbarn. Für Neuköllner Top-Lagen wurden bis zum ersten Quartal 2022 teilweise sehr hohe Werte erzielt. Mit der Zinswende wurden in einigen Lagen die erzielbaren Faktoren, also das Vielfach der Jahresnettokaltmiete, korrigiert. Der Median der erzielten  Quadratmeterpreise liegt bei rund 2.100 Euro. Bis Jahresende 2022 werden die Abschlüsse im Bereich von rund 50 Transaktionen liegen. Da Neukölln ein sehr großer Bezirk ist, müssen Marktpreisschätzungen immer die Lagefaktoren berücksichtigen. Grundsätzlich sind insbesondere die nördlichen Lagen des Bezirks von unseren Kunden gut nachgefragt. Wenden Sie sich an uns.     

MFH Neukölln: Werte und Entwicklung

Altbezirk   Neukölln Gesamt Berlin
2018 Anzahl 52 687
  Preisspanne EUR/m² 695 bis 4.849 301 bis 11.919
  Mittelwert EUR/m² 1.919 2.115
2019 Anzahl 53 571
  Preisspanne EUR/m² 1.032 bis 2.941 396 bis 11.340
  Mittelwert EUR/m² 1.831 2.294
2020 Anzahl 82 627
  Preisspanne EUR/m² 592 bis 4.392 431 bis 10.526
  Mittelwert EUR/m² 1.884 2.183
2021 Anzahl 58 660
  Preisspanne EUR/m² 896 bis 6.326 601 bis 16.262
  Mittelwert EUR/m² 1.996 2.522
2022 Anzahl 45 348
  Preisspanne EUR/m² 824 bis 4.515 824 bis 16.844
  Mittelwert EUR/m² 2.099 2.651
  Bereinigt um Spitzenwerte (2022) EUR/m² 1.943 2.327
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Trend in Neukölln

Der Bezirk Neukölln hat mit immer mehr Milieuschutzgebieten das Altbau-Wohnungsangebot fast eingefroren. Wer Eigentumswohnungen in Neukölln sucht, egal ob zur Eigennutzung oder als Investmentobjekt, geht mit den Preisen mit oder weicht in andere Lagen aus. Das dünner werdende Altbau-Angebot wird durch quartiersnahe Neubauprojekte teilweise ausgeglichen; schicke Neubauprojekte tragen zur Attraktivität des multikulturellen Bezirkes wesentlich bei. Neubau-Stadtquartiere erschliessen von Süden her bislang periphere Lagen und im Zuge der großvolumigen Projekte wachsen auch neue Quartiersstrukturen heran. In Rixdorf, einem der beliebtesten Wohnquartiere Neuköllns, entstehen aktuell mehr als hundert Neubau-Mikroapartments, in der nahen Saalestraße kommen weitere hinzu. Es zeichnet sich ab, dass die im Norden eingesetzte Neubauaktivität nun auch im Süden Neuköllns an Fahrt gewinnt. 

Relevant ist auch die Entwicklung entlang der Karl-Marx-Straße, wo schicke Office-Projekte Flächen nicht nur für Start-ups schaffen. Die zentralen Lagen in Neukölln sind auch für etablierte Unternehmen hoch attraktiv, denn hier möchten die Mitarbeiter hin. Neukölln ist ein relevanter Player auf dem Berliner Wohn-Investment-Markt. 

Bautätigkeit in Neukölln

Neukölln ist ein dicht bebauter Innenstadtbezirk in Berlin. Mit einem Wohnungsbestand von etwa 165.000 Einheiten liegt der Bezirk berlinweit an vierter Stelle. Die Anzahl von 40 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) zeigt, wie diversifiziert der Bezirk ist. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 69,8 m² liegen die meisten Quartiere im unteren Feld. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,78 Personen. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 2,05 Personen je Haushalt.

In Neukölln hat die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren zugenommen. In welchen Quartieren (LOR) wann und wieviel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Neukölln

Der Bezirk Neukölln hat in 2016/2017 die nördlichen Bereiche des Bezirks fast flächendeckend zu Milieuschutzgebieten erklärt. Dieser Teil des Bezirks wird als "Kreuzkölln" bezeichnet.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Flughafenstraße /
Donaustraße
2016 86,2 2019 -
Körnerpark 2016 41,5 2019 -
Reuterplatz 2016 66,0 - -
Schillerpromenade 2016 92,5 - -
Rixdorf 2017 85,9 - -
Hertzbergplatz /
Treptower Straße
2017 75,0 - -
Silbersteinstraße /
Glasower Straße
2017 73,0 - -
Britz 2020 - - -
Germaniapromenade 2020 - - -
Gropiusstadt 2020 - - -

Das Bezirksamt Neukölln hat, Stand März 2019, einen Aufstellungsbeschluss (Britz-Nord) veröffentlicht.

Milieuschutzkarte Neukölln

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen in Neukölln

Neukölln ist Industriebezirk, Start-up-Hub und kultureller Melting-Pot. Einer der größten Vorteile und zugleich Chancen von Neukölln ist das Flächenpotenzial. Konflikte durch Flächenkonkurrenz sind trotz der hohen Dichte in den zentralen Quartieren geringer als in anderen Innenstadtbezirken. 22.000 Gewerbetreibende, 5.500 Betriebe mit rund 60.000 Arbeitsplätzen stehen modernen Thinktanks und Office-Konzepten nicht im Weg, genauso wenig umgekehrt. In den kommenden Jahren wird sich der Bezirk vielleicht nicht radikal, sicher aber essentiell weiterentwickeln. Im Innenbereich wird das Stadtteilzentrum entlang der Karl-Marx-Straße aufgewertet. Investoren planen Coworking-Spaces und Wohnprojekte.

Die Aufbruchsstimmung zieht junge Neu-Berliner, Studenten und junge Familien an. Start-ups, Bars oder Hipster-Restaurants sind in Neukölln genauso zuhause wie kleine Manufakturen und Handwerk. In den beliebtesten Quartieren wie Reuterkiez, Richardplatz und entlang des Landwehrkanals säumen Kneipen und Galerien die Straßen.

Auch die gute Verbindung zum Flughafen BER, die relative Nähe zum Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort Adlershof und demnächst Deutschlands größter Hotelkomplex, das Estrel Berlin, machen Neukölln zu einem Player in Berlin. Es soll nicht verschwiegen werden, dass die positive Entwicklung der Neuköllner Quartiere auch staatlichen Programmen zu verdanken ist. Insgesamt gibt es 11 Quartiersmanagementgebiete im Bezirk. Die Stimmung gegenüber Investoren seitens des Bezirksamtes ist mißtrauisch und der Milieuschutz bremst die Entwicklung der Quartiere etwas aus, kann die Dynamik aber nicht aufhalten.

Einwohner in Neukölln

International, internationaler, Neukölln. Gibt es mehr Diversität als in Neukölln? 

Wanderungsbewegungen in Neukölln

Neukölln internationalisiert sich immer weiter und gibt im Binnenverhältnis Bevölkerung an andere Ortsteile/Bezirke ab. Gleichzeitig nehmen die Zuzüge aus dem internationalen Raum seit Jahren kontinuierlich zu. Bei den internationalen Zuzügen wechseln sich seit Jahren Bulgarien, Rumänien und Polen bei der Spitzenstellung gegeneinander ab. Die mittleren Plätze werden von westeuropäischen Ländern gehalten. Auch die Türkei nimmt nach wie vor eine wichtige Stellung ein. Der Zuzug von Menschen aus Krisengebieten ist abgeebt. Die Zu- und Fortzüge der nationalen Migrationen entsprechen im Verhältnis der Bevölkerungsgröße der Bundesländer, mit Ausnahme des Speckgürtels (Brandenburg), das die Spitzenstellung einnimmt. Deutlich mehr Menschen ziehen von Neukölln in die umliegenden Gemeinden, als umgekehrt. Die Suburbanisierungstendenz hält bereits seit Jahren an und ist Ausdruck des enger gewordenen Immobilienmarktes in Neukölln.

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Dieser Report wurde zuletzt am 25.11.2022 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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