Letztes Update: 15.07.2024

Berlin Immobilien Prenzlauer Berg 2024

Prenzlauer Berg war ein Early Transformer. Den 2. Weltkrieg hat der Bezirk mit tollen Altbaubeständen teilweise besser überstanden, als die DDR-Zeit. Nach vielen Transformations- und Sanierungswellen ist der Prenzlberg heute ein hochklassiges, hochpreisiges und internationales Super-Quartier. Die Wohnungen sind groß und der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 6.820 EUR/m². Eine 70m² Wohnung in Prenzlauer Berg kostet rund 465.000 Euro.

Berlin Prenzlauerberg

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Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Prenzlauer Berg, Stand 15.07.2024 .

Vom Szenequartier zum Global Player

Prenzlauer Berg war das erste Boom-Quartier nach der Wende. Nirgendwo mischten sich Anfang der 1990er Jahre soviel Zuzüge unter die Einheimischen wie hier. Der Bevölkerungsaustausch von dem heute geredet wird, war eher ein fortlaufender Wandel, der in Ost und West viele Quartiere in Berlin ergriff. Selbstredend leben auch heute noch sehr viele Menschen mit DDR-Vita in Prenzlauer Berg.  Ohne diese Entwicklung wären große Teile des maroden Häuserbestand kaum zu retten gewesen. In den 1980er Jahren war Prenzlauer Berg bevölkerungstechnisch ausgetrocknet; der DDR-Staat siedelte viele Menschen lieber in die modernen Plattensiedlungen nach Marzahn und Hellersdorf um, statt den Altbaubestand zu revitalisieren. Bis tief in die 1990er Jahren waren die meisten Wohnungen mit Kohleöfen und Außentoiletten ausgestattet. Tausende Wohnungen standen leer und der Häuserbestand war massiv erodiert. Nur die Sanierungen verhinderten den kompletten Verfall.

Heute ist der Menschen-Mix in Prenzlauer Berg bunt: Kreative, Studierende, internationales Publikum und viele Menschen, mit hoher Kaufkraft. In den über 30 Jahren seit Mauerfall, hat sich das Straßenbild entsprechend gewandelt. In besonders beliebten Quartieren wie den Bötzow- und Kollwitz-Kiezen, Arnimplatz, am alten Schlachthof und am Helmholtzplatz säumen schicke Neu- und Altbauimmobilien die Straßenzüge. Hier schließen die Preise für Altbauten zu den Neubaupreisen auf. Der Akademiker-Anteil liegt heute in vielen Quartieren bei bis zu 75 Prozent. 

Bestand

Median Angebotspreis
6.820 EUR/m²
-3,30 %
Median Angebotsmiete
15,40 EUR/m²
-6,10 %

Neubau

Median Angebotspreis
10.820 EUR/m²
-5,40 %
Median Angebotsmiete
25,05 EUR/m²
-3,70 %

Immobilienpreise in Berlin Prenzlauer Berg

Der Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg durchläuft seit Dekaden ein konstantes Wertwachstum, wird aber derzeit von einer Zinsdelle begleitet. Die  Angebotszahlen gingen lange Zeit zurück, zeigen aber 2024 wieder aufwärts, was der allgemeinen Marktsituation entspricht. Auf ein Jahr gerechnet liegt die Preisentwicklung im Bestandssgment bei -3,30 % und im Neubausegment -5,40 %,in 110 Angeboten aus Neubauprojekten und diversen Dachgeschoss-/Penthouse-Erweiterungen. Der durchschnittlich nachgefragte Angebotspreis liegt im Bestand bei 6.820 EUR/m². Der durchschnittliche Listenpreis über alle Wohnungsgrößen im Neubausegment liegt bei 10.820 EUR/m².

Kaufpreisindex Prenzlauer Berg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 6.820 EUR/m² - 10.820 EUR/m² -
1 Jahr 7.050 EUR/m² -3,30 % 11.440 EUR/m² -5,40 %
3 Jahre 6.260 EUR/m² 8,80 % 9.610 EUR/m² 12,60 %
5 Jahre 5.500 EUR/m² 24,00 % 6.650 EUR/m² 62,70 %
10 Jahre 3.200 EUR/m² 113,00 % 4.000 EUR/m² 170,50 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Prenzlauer Berg

Die Entwicklung der Kaufpreissegmente zeigt 2024 eine leichte Angebotserweiterung. Die Preiskurve verläuft mehr oder weniger seitwärts mit den Merkmalen eines reifen Marktes, mit hoher Objektqualität und überwiegend hedonischen Preissteigerungen. Prenzlauer Berg wird sich auch künftig weiter zu einer der wertvollsten Lagen in Berlin entwickeln. 

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Prenzlauer Berg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

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Features

Der Charakter der Straßen und Kieze und die internationale Mischung machen Prenzlauer Berg insbesondere für unsere Kunden aus Übersee fast unwiderstehlich. 

Immobilienmakler für Prenzlauer Berg

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Trend

Die ganz großen Umwälzungen in Prenzlauer Berg haben bereits vor vielen Jahren stattgefunden. Als andere Ortsteile noch in den Kinderschuhen steckten, durchlief Prenzlauer Berg schon eine tiefgreifende Transformation. Der Bezirk, in dem lange Zeit die Ost-Berliner Bohème das Misstrauen von DDR-Staat und Staatssicherheit erregte, war in Mauerzeiten politisch dem Verfall preisgegeben.

Mit der Wende kam die Wende. Hunderte, vollkommen heruntergekommene Mehrfamilienhäuser wurden aufwändig saniert und schnell zum Synonym für das neue Berlin. Es folgte ein lokaler Immobilienboom nach dem anderen, der mit großen Wohnungen auch viele junge Familien anzog. Aus dem jungen Szene-Bezirk splitteten sich bald viele kleine und schicke Kieze aus. Die Investitionen haben auch die Demographie geprägt.

Prenzlauer Berg bleibt ein höchst sicherer Markt mit programmierten Wertentwicklungen in den nächsten Dekaden. In 2024 bleibt der Prenzelberg trotz Zinssprüngen und Krisenstimmung auf Kurs.

Mehrfamilienhäuser in Prenzlauer Berg

Der Ortsteil Prenzlauer Berg gehört seit der Verwaltungsreform 2001 zum Verwaltungsbezirk Pankow. Im südlich gelegenen Prenzlauer Berg ist das prägende Stadtbild eine Mischung aus Mietshäusern der Gründerzeit, durchsetzt von modernem Wohnungsbau. Der Gebäudebestand in Prenzlauer Berg beträgt knapp über 7.200 Einheiten mit mehr als 110.000 Wohnungen. Große Wohnungen, top Schulen und Kindergärten und eine umfassende Versorgungsstruktur machen Prenzlauer Berg einerseits zu einem Familienbezirk. Gleichzeitig sind fast 40 Prozent der Haushalte Ein-Personen-Haushalte, obwohl nur knapp fünf Prozent der Wohnungen Ein-Zimmer-Wohnungen sind. Das bedeutet, dass viele Singles in großen Wohnungen leben, darunter besonders viele haushalte mit älteren Bewohnern. Den größten Anteil am Wohnungsmarkt stellen Dreizimmer-Wohnungen mit etwa 37 Prozent. Eine typische Wohnung in Prenzlauer misst etwa 70m² Wohnfläche.

Weniger Abschlüsse und leichte Abschläge

2024 halten sich sowohl Käufer wie Eigentümer beim Handel von Mehrfamilienhäusern in Prenzlauer Berg zurück. Vor dem Hintergrund hoher Zinsen bei der Finanzierung stellen die eher großvolumigen Zinshäuser in Prenzlauer Berg eine Herausforderung für viele private Käufer dar, was sich in einer Preisdelle ausdrückt. Bei rund 50 Prozent weniger Transaktionen als noch in 2022 wurden 2023 nur noch 17 Verkäufe registriert. Der Mittelwert von etwa 2.500 EUR/m² Wohnfläche wird von einem Faktor von 28,9 begleitet. Den höchsten, in 2023 am Markt erzielten Quadratmeterpreis, hat GUTHMANN® erzielt. Ein guter Grund, uns auch Ihren Verkauf anzuvertrauen. Der niedrigste beurkundete Wert lag im zurückliegenden 2023 bei rund 1.200 EUR/m². Die Miethäuser in Prenzlauer Berg sind mit Kern-Größen zwischen 1.750 und 2.000 Quadratmetern größer als Bestandsobjekte in anderen Bezirken. Keine Überraschung: Je bürgerlicher und repräsentativer, desto höher der Marktwert von MFH in Prenzlauer Berg. 

Jahr
Year
Vorgänge
ransactions
Mittelwert
Average
Vielfaches
Multiplier
2018 26 3128 34,9
2019 26 4274 33,9
2020 39 3019 31,1
2021 35 3500 33,5
2022 31 3551 33,8
2023 17 2481 28,9
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Neubau in Prenzlauer Berg

Prenzlauer Berg bietet viele der beliebtesten Wohnlagen Berlins. Die Anziehungskraft eines der größten Gründerzeit-Altbaugebiete Deutschlands ist besonders auf ein junges, internationales und mitunter auch klassenbewusstes Klientel sehr groß. Familien wiederum schätzen die hohe Dichte an Schulen, starke soziale Communities und das quirlige Tagesleben in den zahlreichen Cafes der Kieze. Abends, wenn die Bistros ihre Tische reinstellen, übernehmen hunderte kleinere und größere Kneipen und Restaurants das Ruder. Rund 165.000 Prenzlauer Berger leben auf einer Fläche von ungefähr elf Quadratkilometern und nach einigen Sanierungs- und Nachverdichtungswellen entstehen nun auf den wenigen verbliebenen freien Bauflächen Projekte, die sich preislich an der Berliner Oberliga orientieren. So wurde in der Pappelallee im Februar 2021 das teuerste Neubauprojekt im Prenzlauer Berg der letzten Jahre fertiggestellt. Neben einem REWE und einer Tiefgarage mit 70 Stellplätzen sind hier 240 Wohneinheiten entwickelt und fertiggestellt worden.  

Etwas weiter südlich werden seit August 2020 117 Wohneinheiten mit einer Gesamtinvestition von ca. 450 Millionen Euro gebaut. Hier entstehen neben rund 7.360 m² Wohnfläche auch 1.830 m² Gewerbe- und Verkaufsfläche. Die Fertigstellung ist für das dritte Quartal 2022 angesetzt. 

Ebenfalls kurz vor Übergabe steht Berlinovo mit einem Mixed-use Projekt in der Walter-Friedländer-Straße. Hier wurden in den letzten Jahren 235 Wohneinheiten auf sechs Geschossen entwickelt. Dazu gehören auch  zwei Gewerbeeinheiten und ungefähr 5.000 m² Bürofläche. Mit einer Bruttogeschossfläche von 16.000 m² zählt es zu den größten Neubauprojekten im Prenzlauer Berg der letzten Jahre. 

Bauflächen sind knapp in Prenzlauer Berg, ergo werden auch kleinere Projekte entwickelt und gebaut. Insgesamt haben wir in den letzten 2 Jahren um die 30 Neubauprojekte mit einer Bausumme von 3-88 Millionen gezählt. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Interesse an einem der Projekte haben.

Quartiere in Berlin Prenzlauer Berg

Prenzlauer Berg ist flächenmäßig kein Riese, grenzt aber ringsherum an beliebte Nachbarn: Pankow, Wedding, Mitte, Friedrichshain und Hohenschönhausen sowie Weißensee. Wegen der hervorragenden Infrastruktur bildet der Ortsteil ein Kerneinzugsgebiet für die umliegenden Ortsteile. Im Nordosten liegt der Volkspark Prenzlauer Berg, entstanden nach dem Zweiten Weltkrieg als Trümmerberg. Neben den kleinen Seen im Volkspark Prenzlauer Berg und im Ernst-Thälmann-Park sind Wasserflächen sonst eher rar. Auch was den Baumbestand betrifft, liegt Prenzlauer Berg hinter dem ansonsten sehr grünen und von altem Baumbestand durchsetzten Pankow. Zu den gefragtesten Kiezen gehören der Kollwitzplatz, der Arnimplatz, die Quartiere rund um die Bornholmer und Wisbyer Straße und diverse Mikrolagen entlang der Greifswalder Straße. Überall ist die Nachfrage hoch. Die Diskrepanz zwischen statistischer und rechnerisch ermittelter Haushaltsgröße zeigt, dass der Markt verhältnismäßig entspannt ist. Der Helmholtzplatz und das Bötzowviertel sind besonders beliebt bei Familien. Im Bötzowviertel liegt mit der Kurt-Schwitters-Gesamtschule eine der größten Schulen Berlins. Die Kastanienallee wird gerne auch „Castingallee“ genannt. Hier und im nicht weit entfernten Gleimviertel tobt das internationale Leben. Am Wochenenden wird der Mauerpark zu einem Treffpunkt für Prenzlauer Berger und ein internationales Publikum. Prenzlauer Berg ist gelebte Gelassenheit mit einem Schuss Normalität im Alltag.

Mietwohnungsmarkt in Prenzlauer Berg

Wer in Prenzlauer Berg eine Mietwohnung sucht, konnte in den vergangenen 12 Monaten auf 1.560 Angebote zurückgreifen. Die Angebotsmiete für Bestandswohnungen lag im Median in diesem Zeitraum bei etwa 17,30 EUR/m² und im Neubau bei durchschnittlich 26,00 EUR/m². Die Preisentwicklung zum Vorjahr beträgt ca. -6,10 % für Bestandswohnungen und -3,70 % für Neubauwohnungen, jeweils im 12-Monats-Zeitraum.

Mietpreisindex Prenzlauer Berg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 15,40 EUR/m² - 25,05 EUR/m² -
1 Jahr 16,40 EUR/m² -6,10 % 26,00 EUR/m² -3,70 %
3 Jahre 16,95 EUR/m² -9,20 % 22,00 EUR/m² 13,70 %
5 Jahre 14,60 EUR/m² 5,30 % 20,00 EUR/m² 25,20 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin in Prenzlauer Berg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Die Bautätigkeit im Mietwohnsektor in Prenzlauer Berg ist sehr gering. Preisgebundener Wohnraum wird überwiegend in der Baujahresklasse 1950 bis 1978 angeboten. Das größte Angebot ist bei Altbauten zu finden. 

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Prenzlauer Berg

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Prenzlauer Berg

Der Ortsteil Prenzlauer Berg ist Bestandteil des Verwaltungsbezirkes Pankow. Sein Wohnungsbestand beläuft sich auf 94.000 Einheiten verteilt auf 15 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Mit 73,0 m² befindet sich die durchschnittliche Wohnungsgröße in Prenzlauer Berg im Berliner Mittelfeld. Die Differenz der statistischen Haushaltsgröße (1,65 Personen je Haushalt) und der rechnerischen Haushaltsgröße (1,79 Personen je Haushalt) ist verhältnismäßig gering.

Die höchste Bauaktivität in Prenzlauer Berg wurde 2015 registriert. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Prenzlauer Berg

Im Bezirk Prenzlauer Berg gibt es derzeit zehn Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB mit eine Fläche von etwa 535 ha. Dies entspricht etwa 49% der Gesamtfläche des Bezirks Prenzlauer Berg.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Falkplatz 1997 28,2 - 2017
Arnimplatz 1999 50,6 - 2017
Humannplatz 2000 57,2 2017 2017
Ostseestraße/Grellstraße 2003 63,4 - 2017
Bötzowstraße 2014 53,0 2017 -
Helmholtzplatz 2014 67,9 - -
Kollwitzplatz 2014 76,6 - -
Teutoburger Platz 2014 52,0 - -
Winsstraße 2014 63,8 - -
Danziger Straße Ost 2021 21,9 - -

Milieuschutzkarte Prenzlauer Berg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Prenzlauer Berg

Wanderungsbewegungen in Prenzlauer Berg

Während Prenzlauer Berg dem aktuellen Trend folgend innerhalb Berlins ein negatives Saldo aufweist, gewinnt der Ortsteil aus internationalen und nationalen Wanderungen Bevölkerung hinzu. Im suburbanen Verhältnis sind leichte Abwandungstendenzen feststellbar. Damit hat eine Umkehrung der Ströme stattgefunden, die bis zur Jahrtausendwende überwiegend aus Binnen-Zuzügen gespeist wurde. Die internationalen Zuzüge nach Prenzlauer Berg werden von den USA und Ländern Westeuropas dominiert. Die nationalen Zuzüge werden angeführt von Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Bayern, gefolgt von Baden-Württemberg. Im suburbanen Verhältnis verliert der Ortsteil Bewohner an die Landkreise Oberhavel, Barnim und nach Potsdam. Auch im Binnenverhältnis ist das Saldo negativ. Prenzlauer Berg hat im Laufe von 5 Jahren an die anderen Berliner Ortsteile verloren. Friedrichshain, Mitte, Pankow und Wedding sind die Haupt-Ziele. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 15.07.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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