Letztes Update: 27.06.2022

Berlin Immobilien Prenzlauer Berg 2022

Prenzlauer Berg, eigentlich immer "Prenzelberg" genannt, fand schon kurz nach dem Mauerfall viele Fans im Westen der Stadt. Dass der ehemalige Arbeiterbezirk zu einer Schwabenmetropole mutierte, ist eine Legende. Richtig ist, dass mit der Wende ein grundlegender Wandel im Bezirk einsetzte. Zunächst Szene, später Studenten, dann Familien. Eigentlich eine ganz normale Entwicklung...

Berlin Prenzlauerberg

Der Vorreiter

Prenzlauer Berg nimmt als erstes Boom-Quartier der Hauptstadt eine Vorreiter-Rolle ein. Nirgendwo mischten sich Anfang der 1990er Jahre soviel Zuzüge unter die Einheimischen wie hier. Von einem Bevölkerungsaustausch zu reden, ist trotzdem falsch. Es war vielmehr ein fortlaufender Wandel, der auch viele andere Quartiere in Berlin nach der Wende ergriff; ein normaler Prozess, weil die Stadt eben nicht mehr geteilt war. Im Kontext der Zeit kamen Veränderung und Transformation für viele Bewohner einem kulturellen Schock gleich. Aus Sozialismus wurde die freie Marktwirtschaft, aus vielen Mietwohnungen wurde Eigentum.

Was von Kritikern heute gerne vergessen wird: Ohne diese Entwicklung wäre der Häuserbestand in Prenzlauer Berg großflächig nicht mehr zu retten gewesen. Denn in den 1980er Jahren war Prenzlauer Berg bevölkerungstechnisch ausgeblutet; der DDR-Staat hatte viele Menschen in die modernen Plattenbausiedlungen nach Marzahn und Hellersdorf umquartiert. Die meisten Wohnungen wiesen Standards aus Vorkriegszeiten auf. Kohleofen, Außentoiletten, keine Bäder. Zur Wende standen tausende Wohnungen leer und der Häuserbestand war massiv erodiert. Die Häusersanierungen aus dieser Zeit retteten den Bestand vor dem kompletten Verfall. Mit bewohnbaren Häusern, viele davon im Eigentum, änderte sich naturgemäß nicht nur das Straßenbild, sondern auch die Bewohnerstruktur. Die Mischung war bunt: Kreative, Studenten, internationales Publikum und viele Menschen, mit einer für Prenzlauer Berg damals ungewöhnlich hohen Kaufkraft. In den über 30 Jahren seit Mauerfall, hat sich das Straßenbild gewandelt. In besonders beliebten Quartieren wie den Bötzow- und Kollwitz-Kiezen, Arnimplatz, am alten Schlachthof und am Helmholtzplatz säumen schicke Neu- und Altbauimmobilien die Straßenzüge. Hier schließen die Preise für Altbauten zu den Neubaupreisen auf. Der Akademiker-Anteil liegt heute in vielen Quartieren bei bis zu 75 Prozent. 

Bestand

Median Angebotspreis
6.720 EUR/m²
+7,90 %
Median Angebotsmiete
16,80 EUR/m²
-7,30 %

Neubau

Median Angebotspreis
11.460 EUR/m²
+40,90 %
Median Angebotsmiete
24,10 EUR/m²
+7,40 %

Quartiere in Berlin Prenzlauer Berg

Prenzlauer Berg ist flächenmäßig kein Riese, grenzt aber ringsherum an beliebte Nachbarn: Pankow, Wedding, Mitte, Friedrichshain und Hohenschönhausen sowie Weißensee. Wegen der hervorragenden Infrastruktur bildet der Ortsteil ein Kerneinzugsgebiet für die umliegenden Ortsteile. Im Nordosten liegt der Volkspark Prenzlauer Berg, entstanden nach dem Zweiten Weltkrieg als Trümmerberg. Neben den kleinen Seen im Volkspark Prenzlauer Berg und im Ernst-Thälmann-Park sind Wasserflächen sonst eher rar. Auch was den Baumbestand betrifft, liegt Prenzlauer Berg hinter dem ansonsten sehr grünen und von altem Baumbestand durchsetzten Pankow. Zu den gefragtesten Kiezen gehören der Kollwitzplatz, der Arnimplatz, die Quartiere rund um die Bornholmer und Wisbyer Straße und diverse Mikrolagen entlang der Greifswalder Straße. Überall ist die Nachfrage hoch. Die Diskrepanz zwischen statistischer und rechnerisch ermittelter Haushaltsgröße zeigt, dass der Markt verhältnismäßig entspannt ist. Der Helmholtzplatz und das Bötzowviertel sind besonders beliebt bei Familien. Im Bötzowviertel liegt mit der Kurt-Schwitters-Gesamtschule eine der größten Schulen Berlins. Die Kastanienallee wird gerne auch „Castingallee“ genannt. Hier und im nicht weit entfernten Gleimviertel tobt das internationale Leben. Am Wochenenden wird der Mauerpark zu einem Treffpunkt für Prenzlauer Berger und ein internationales Publikum. Prenzlauer Berg ist gelebte Gelassenheit mit einem Schuss Normalität im Alltag.

Neubau in Prenzlauer Berg

Prenzlauer Berg bietet viele der beliebtesten Wohnlagen Berlins. Die Anziehungskraft eines der größten Gründerzeit-Altbaugebiete Deutschlands ist besonders auf ein junges, internationales und mitunter auch klassenbewusstes Klientel sehr groß. Familien wiederum schätzen die hohe Dichte an Schulen, starke soziale Communities und das quirlige Tagesleben in den zahlreichen Cafes der Kieze. Abends, wenn die Bistros ihre Tische reinstellen, übernehmen hunderte kleinere und größere Kneipen und Restaurants das Ruder. Rund 165.000 Prenzlauer Berger leben auf einer Fläche von ungefähr elf Quadratkilometern und nach einigen Sanierungs- und Nachverdichtungswellen entstehen nun auf den wenigen verbliebenen freien Bauflächen Projekte, die sich preislich an der Berliner Oberliga orientieren. So wurde in der Pappelallee im Februar 2021 das teuerste Neubauprojekt im Prenzlauer Berg der letzten Jahre fertiggestellt. Neben einem REWE und einer Tiefgarage mit 70 Stellplätzen sind hier 240 Wohneinheiten entwickelt und fertiggestellt worden.  

Etwas weiter südlich werden seit August 2020 117 Wohneinheiten mit einer Gesamtinvestition von ca. 450 Millionen Euro gebaut. Hier entstehen neben rund 7.360 m² Wohnfläche auch 1.830 m² Gewerbe- und Verkaufsfläche. Die Fertigstellung ist für das dritte Quartal 2022 angesetzt. 

Ebenfalls kurz vor Übergabe steht Berlinovo mit einem Mixed-use Projekt in der Walter-Friedländer-Straße. Hier wurden in den letzten Jahren 235 Wohneinheiten auf sechs Geschossen entwickelt. Dazu gehören auch  zwei Gewerbeeinheiten und ungefähr 5.000 m² Bürofläche. Mit einer Bruttogeschossfläche von 16.000 m² zählt es zu den größten Neubauprojekten im Prenzlauer Berg der letzten Jahre. 

Bauflächen sind knapp in Prenzlauer Berg, ergo werden auch kleinere Projekte entwickelt und gebaut. Insgesamt haben wir in den letzten 2 Jahren um die 30 Neubauprojekte mit einer Bausumme von 3-88 Millionen gezählt. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie Interesse an einem der Projekte haben.

Immobilienpreise in Berlin Prenzlauer Berg

Der Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg ist von konstantem Wachstum bei den Preisen und einem ebenso konstanten Rückgang der Angebotszahlen geprägt. Im 12-Monats-Zeitraum betrug die Preisentwicklung im Bestandssgment 7,90 % und im Neubausegment 40,90 %, errechnet aus 240 Angeboten aus Projekten und Dachgeschoss-Ausbauten. Der durchschnittlich nachgefragte Angebotspreis liegt im Bestand bei 6.720 EUR/m². Der durchschnittliche Listenpreis über alle Wohnungsgrößen im Neubausegment liegt bei 11.460 EUR/m².

Kaufpreisindex Prenzlauer Berg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 6.720 EUR/m² - 11.460 EUR/m² -
1 Jahr 6.230 EUR/m² 7,90 % 8.130 EUR/m² 40,90 %
3 Jahre 5.340 EUR/m² 25,90 % 6.650 EUR/m² 72,40 %
5 Jahre 4.380 EUR/m² 53,40 % 5.430 EUR/m² 111,10 %
10 Jahre 2.540 EUR/m² 164,50 % 3.490 EUR/m² 228,20 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Prenzlauer Berg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Prenzlauer Berg

Die Entwicklung der Kaufpreissegmente zeigt eine Angebotsverknappung. Angebot und Nachfrage driften in in Prenzlauer Berg weiter auseinander, als in anderen Bezirken/Ortsteilen. Im Segment unter 2.000 EUR/m² werden keine Immobilien mehr angeboten. Prenzlauer Berg entwickelt sich klar zu einer der wertvollsten Lagen in Berlin. 

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Features

Der Charakter der Straßen und Kieze und die internationale Wohnbevölkerung von Prenzlauer Berg machen den Bezirk insbesondere für unsere Kunden aus den USA fast unwiderstehlich. 

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Mietwohnungsmarkt in Prenzlauer Berg

Wer in Prenzlauer Berg eine Mietwohnung sucht, konnte in den vergangenen 12 Monaten auf 1.600 Angebote zurückgreifen. Die Angebotsmiete für Bestandswohnungen lag im Median in diesem Zeitraum bei etwa 16,65 EUR/m² und im Neubau bei durchschnittlich 22,45 EUR/m². Die Preisentwicklung zum Vorjahr beträgt ca. -7,30 % für Bestandswohnungen und 7,40 % für Neubauwohnungen, jeweils im 12-Monats-Zeitraum.

Mietpreisindex Prenzlauer Berg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 16,80 EUR/m² - 24,10 EUR/m² -
1 Jahr 18,10 EUR/m² -7,30 % 22,45 EUR/m² 7,40 %
3 Jahre 14,95 EUR/m² 12,20 % 19,00 EUR/m² 27,10 %
5 Jahre 12,35 EUR/m² 36,20 % 15,30 EUR/m² 57,40 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin in Prenzlauer Berg

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Die Bautätigkeit im Mietwohnsektor in Prenzlauer Berg ist sehr gering. Preisgebundener Wohnraum wird überwiegend in der Baujahresklasse 1950 bis 1978 angeboten. Das größte Angebot ist bei Altbauten zu finden. 

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Prenzlauer Berg

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser in Prenzlauer Berg

Der Ortsteil Prenzlauer Berg gehört seit der Verwaltungsreform 2001 zu Pankow. Im Norden Pankows wird die Bebauungstypologie in Buch, Buchholz und Karow von Hochhäusern und Plattenbauten charakterisiert. Im südlich gelegenen Prenzlauer Berg ist das prägende Stadtbild eine Mischung aus Mietshäusern der Gründerzeit, durchsetzt von modernem Wohnungsbau. Der Gebäudebestand in Prenzlauer Berg beträgt etwas über 7.100 Einheiten mit ca. 100.000 Wohnungen. Die Wohnungstypologie macht Prenzlauer Berg einerseits zu einem Familienbezirk (viele große Wohnungen), andererseits sind 39 Prozent der Haushalte Ein-Personen-Haushalte. Den größten Anteil stellen Drei-Zimmer-Wohnungen mit etwa 37 Prozent des Wohnungsbestandes, gefolgt von Vier-Zimmer-Wohnungen. Nur knapp fünf Prozent der Wohnungen sind Ein-Zimmer-Wohnungen. Der Markt für Mietshäuser in Prenzlauer Berg entwickelte 2009 mit fast 100 Transaktionen die bislang größte Dynamik. Ein größere Anzahl ehemaliger Mietshäuser wurde nach dem Verkauf nach WEG aufgeteilt. 

Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Kaufpreisspanne beurkundeter Mietshäuser in Pankow nach Lage- und Baujahresklassen an. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.400 - 2.700 EUR/m² 2.000 - 3.700 EUR/m²
1950 - 1989 1.400 - 2.300 EUR/m² 1.900 - 3.100 EUR/m²
1979 - 2000 1.600 - 2.600 EUR/m² 2.300 - 3.300 EUR/m²
ab 2001 (ohne Erstbezug) 1.700 - 3.000 EUR/m² 2.500 - 3.800 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2021/2022

Trend Prenzlauer Berg

Die großen Umwälzungen in Prenzlauer Berg haben bereits vor vielen Jahren stattgefunden. Als andere Ortsteile noch in den Kinderschuhen steckten, durchlief Prenzlauer Berg bereits einen lokalen Immobilienboom. Neben vielen privaten Käufern, investierten auch internationale Firmen in den Bestand. Aus dem Szene-Kiez wurde früh ein großer, etablierter und gut-bürgerlicher Mittelstands-Kiez. Die heterogene Immobilienlandschaft aus saniertem Altbestand und hinzugekommenem Neubau aus mehr als 15 Jahren aktiver Bautätigkeit hat nicht nur das Straßenbild, sondern auch die Demographie geprägt. Die im Berlin-Vergleich hohen Haushaltseinkommen sind Ausdruck des Schnitts durch die Gesellschaft in Prenzlauer Berg.

Der Wohnungsbestand in Prenzlauer Berg beträgt rund 100.000 Wohnungen. Rund 65.000 Prenzlauer Berger leben in Ein-Personen-Haushalten, darunter fast 39.000 als Ein-Personen-Haushalt in Wohnungen mit 3 Zimmern und mehr. Damit offenbart Prenzlauer Berg, wie dringend in Berlin Neubau benötigt wird. Da alternde und kleiner werdende Haushalte in Prenzlauer Berg keine kleineren Wohnungen am Markt finden, kommt es in diesem Bezirk mehr als anderswo zu Unterbelegungen. Der Hauptbedarf in Prenzlauer Berg konzentriert sich in den Segmenten kompakter Wohnungen für Ein-Personen-Haushalte und großer Wohnungen mit vier Zimmern und mehr.

Der Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg ist ein etablierter Markt, der hinsichtlich der Preisentwicklungen in 2022 unaufgeregt verläuft und dennoch hervorragende Perspektiven auf erhebliche Wertsteigerungen in Aussicht stellt. 

Bautätigkeit in Prenzlauer Berg

Der Ortsteil Prenzlauer Berg ist Bestandteil des Verwaltungsbezirkes Pankow. Sein Wohnungsbestand beläuft sich auf 94.000 Einheiten verteilt auf 15 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Mit 73,0 m² befindet sich die durchschnittliche Wohnungsgröße in Prenzlauer Berg im Berliner Mittelfeld. Die Differenz der statistischen Haushaltsgröße (1,65 Personen je Haushalt) und der rechnerischen Haushaltsgröße (1,79 Personen je Haushalt) ist verhältnismäßig gering.

Die höchste Bauaktivität in Prenzlauer Berg wurde 2015 registriert. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Prenzlauer Berg

Im Bezirk Prenzlauer Berg gibt es derzeit zehn Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB mit eine Fläche von etwa 535 ha. Dies entspricht etwa 49% der Gesamtfläche des Bezirks Prenzlauer Berg.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Falkplatz 1997 28,2 - 2017
Arnimplatz 1999 50,6 - 2017
Humannplatz 2000 57,2 2017 2017
Ostseestraße/Grellstraße 2003 63,4 - 2017
Bötzowstraße 2014 53,0 2017 -
Helmholtzplatz 2014 67,9 - -
Kollwitzplatz 2014 76,6 - -
Teutoburger Platz 2014 52,0 - -
Winsstraße 2014 63,8 - -
Danziger Straße Ost 2021 21,9 - -

Milieuschutzkarte Prenzlauer Berg

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen in Prenzlauer Berg

Der Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg ist ein etablierter Markt, der hinsichtlich der Preisentwicklungen in den vergangenen Jahren unaufgeregter verlaufen ist, als die Newcomer unter den Ortsteilen und Bezirken. In Prenzlauer Berg herrscht ein uneinheitliches Bild. Viele ehemalige West-Berliner zogen Anfang der 1990er Jahre in die aufregenden, neuen und in Transformation befindlichen Quartiere. Prenzlauer Berg wurde schnell zu einer international nachgefragten Lage. In einer zweiten Welle wurden viele Immobilien saniert und in Wohneigentum umgewandelt. Die Erneuerung des teilweise stark erodierten Immobilienbestandes war eine Frage der Zeit, da viele Mietshäuser sich bereits an der Grenze zur Unbewohnbarkeit befanden. Die große Nachfrage nach Wohneigentum und die Tatsache, dass es im Ostteil Berlins ansonsten noch wenig Angebot gab, führte zu einem lokalen Immobilienboom. Bis 2001 betrug die Anzahl der Umwandlungen in Prenzlauer Berg etwa 16.000 Einheiten. Parallel entstanden durch viele attraktive Lückenschließungen und durch größere Projekte attraktive Wohnumfelder. Bereits 1997 kam es schließlich zur Einführung des ersten Milieuschutzgebietes "Falkplatz" in Prenzlauer Berg. Der Bezirk zog 1999 und 2000 zwei weitere Gebiete nach (Arnimplatz, Humannplatz). Zwischenzeitlich gibt es in Prenzlauer Berg insgesamt 9 Milieuschutzgebiete. Die frühe Modernisierung/Sanierung, teilweise mit Umwandlung verbunden und die größere Anzahl neu entstandener Wohnungen führt heute dazu, dass trotz der scharfen Maßnahmen des Bezirkes durch Milieuschutz und der Anwendung der Umwandlungsverordnung, ein sehr aktiver Markt in Prenzlauer Berg herrscht. Die Verknappung neuen Wohnraumes durch die o.g. Maßnahmen führt dazu, dass Wohneigentum und Mieten weiter im Preis steigen, da die Nachfrage, vor allem aus dem internationalen Raum, ungebrochen ist. 

Einwohner in Prenzlauer Berg

Wanderungsbewegungen in Prenzlauer Berg

Während Prenzlauer Berg dem aktuellen Trend folgend innerhalb Berlins ein negatives Saldo aufweist, gewinnt der Ortsteil aus internationalen und nationalen Wanderungen Bevölkerung hinzu. Im suburbanen Verhältnis sind leichte Abwandungstendenzen feststellbar. Damit hat eine Umkehrung der Ströme stattgefunden, die bis zur Jahrtausendwende überwiegend aus Binnen-Zuzügen gespeist wurde. Die internationalen Zuzüge nach Prenzlauer Berg werden von den USA und Ländern Westeuropas dominiert. Die nationalen Zuzüge werden angeführt von Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Bayern, gefolgt von Baden-Württemberg. Im suburbanen Verhältnis verliert der Ortsteil Bewohner an die Landkreise Oberhavel, Barnim und nach Potsdam. Auch im Binnenverhältnis ist das Saldo negativ. Prenzlauer Berg hat im Laufe von 5 Jahren an die anderen Berliner Ortsteile verloren. Friedrichshain, Mitte, Pankow und Wedding sind die Haupt-Ziele. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 27.06.2022 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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