Mai 2019

Marktbericht Berlin Prenzlauer Berg 2019

Prenzlauer Berg, eigentlich immer "Prenzelberg" genannt, fand schon kurz nach dem Mauerfall viele Fans im Westen der Stadt. Dass der ehemalige Arbeiterbezirk zu einer Schwabenmetropole mutierte, ist eine Legende. Richtig ist, dass mit der Wende ein grundlegender Wandel im Bezirk einsetzte. Zunächst Szene, später Studenten, dann Familien. Eigentlich eine ganz normale Entwicklung...

Berlin Prenzlauerberg

Der Vorreiter

Prenzlauer Berg nimmt als erstes Boom-Quartier der Hauptstadt eine Vorreiter-Rolle ein. Nirgendwo mischten sich Anfang der 1990er Jahre soviel Zuzüge unter die Einheimischen wie hier. Von einem Bevölkerungsaustausch zu reden, ist trotzdem falsch. Es war vielmehr ein fortlaufender Wandel, der auch viele andere Quartiere in Berlin nach der Wende ergriff; ein normaler Prozess, weil die Stadt eben nicht mehr geteilt war. Im Kontext der Zeit kamen Veränderung und Transformation für viele Bewohner einem kulturellen Schock gleich. Aus Sozialismus wurde die freie Wirtschaft, aus vielen Mietwohnungen wurde Eigentum. In den 1980er Jahren blutete Prenzlauer Berg was die Bevölkerung betraf aus. Die Wohnungen wiesen größtenteils Standards aus Vorkriegszeiten auf. Kohleofen, Außentoiletten, keine Bäder. Der DDR-Staat lockte viele Menschen in die modernen Plattenbausiedlungen nach Marzahn und Hellersdorf.  Zur Wende standen tausende Wohnungen leer und der Häuserbestand war massiv erodiert. Die Häusersanierungen aus dieser Zeit retteten den Bestand vor dem kompletten Verfall. Mit bewohnbaren Häusern, viele davon im Eigentum, änderte sich naturgemäß nicht nur das Straßenbild, sondern auch die Bewohnerstruktur. Die Mischung war bunt: Kreative, Studenten, internationales Publikum und viele Menschen, mit einer für Prenzlauer Berg damals ungewöhnlich hohen Kaufkraft. In den 30 Jahren seit Mauerfall, hat sich das Straßenbild weiterentwickelt. In besonders beliebten Quartieren wie den Bötzow- und Kollwitz-Kiezen, Arnimplatz, am alten Schlachthof und am Helmholtzplatz säumen schicke Neu- und Altbauimmobilien die Straßenzüge. Hier schließen die Preise für Altbauten zu den Neubaupreisen auf. Der Akademiker-Anteil liegt heute in vielen Quartieren bei bis zu 75 Prozent. 

Bestand

Median Angebotspreis
5.270 EUR/m²
+9,30 %
Median Angebotsmiete
15,00 EUR/m²
+12,80 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.590 EUR/m²
+26,80 %
Median Angebotsmiete
18,00 EUR/m²
+21,40 %

Märkte

Prenzlauer Berg ist flächenmäßig kein Riese, grenzt aber ringsherum an beliebte Nachbarn: Pankow, Wedding, Mitte, Friedrichshain und Hohenschönhausen sowie Weißensee. Wegen der hervorragenden Infrastruktur bildet der Ortsteil ein Kerneinzugsgebiet für die umliegenden Ortsteile. Im Nordosten liegt der Volkspark Prenzlauer Berg, entstanden nach dem Zweiten Weltkrieg als Trümmerberg. Neben den kleinen Seen im Volkspark Prenzlauer Berg und im Ernst-Thälmann-Park sind Wasserflächen sonst eher rar. Auch was den Baumbestand betrifft, liegt Prenzlauer Berg hinter dem ansonsten sehr grünen und von altem Baumbestand durchsetzten Pankow. Zu den gefragtesten Kiezen gehören der Kollwitzplatz, der Arnimplatz, die Quartiere rund um die Bornholmer und Wisbyer Straße und diverse Mikrolagen entlang der Greifswalder Straße. Überall ist die Nachfrage hoch. Die Diskrepanz zwischen statistischer und rechnerisch ermittelter Haushaltsgröße zeigt, dass der Markt verhältnismäßig entspannt ist. Der Helmholtzplatz und das Bötzowviertel sind besonders beliebt bei Familien. Im Bötzowviertel liegt mit der Kurt-Schwitters-Gesamtschule eine der größten Schulen Berlins. Die Kastanienallee wird gerne auch „Castingallee“ genannt. Hier und im nicht weit entfernten Gleimviertel tobt das internationale Leben. Am Wochenenden wird der Mauerpark zu einem Treffpunkt für Prenzlauer Berger und ein internationales Publikum. Prenzlauer Berg ist gelebte Gelassenheit mit einem Schuss Normalität im Alltag.

Kaufen

Der Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg ist von konstantem Wachstum bei den Preisen und einem ebenso konstanten Rückgang der Angebotszahlen geprägt. Im 12-Monats-Zeitraum betrug die Preisentwicklung im Bestandssgment 9,30 % und im Neubausegment 28,20 %. Der durchschnittlich nachgefragte Angebotspreis liegt im Bestand bei 5.270 EUR/m². Der durchschnittliche Listenpreis über alle Wohnungsgrößen im Neubausegment liegt bei 6.590 EUR/m²

Kaufpreisindex Prenzlauer Berg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 5.270 EUR/m² - 6.590 EUR/m² -
1 Jahr 4.830 EUR/m² 9,30 % 5.200 EUR/m² 26,80 %
3 Jahre 3.690 EUR/m² 42,70 % 4.820 EUR/m² 36,80 %
5 Jahre 3.220 EUR/m² 63,70 % 3.900 EUR/m² 69,00 %
10 Jahre 2.190 EUR/m² 140,50 % 2.910 EUR/m² 126,50 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Die Entwicklung der Kaufpreissegmente zeigt eine Angebotsverknappung. Angebot und Nachfrage driften in in Prenzlauer Berg weiter auseinander, als in anderen Bezirken/Ortsteilen. Im Segment unter 2.000 EUR/m² werden faktisch keine Immobilien mehr angeboten. Das Segment von 4.000 – 6.000 EUR/m² dominiert noch, befindet sich jedoch im Austausch mit dem oberen Kaufpreissegment.

Mieten

Wer in Prenzlauer Berg eine Mietwohnung sucht, konnte in den vergangenen 12 Monaten auf 4.460 Angebote zurückgreifen. Die Angebotsmiete für Bestandswohnungen lag in diesem Zeitraum bei durchschnittlich 14,00 EUR/m² und im Neubau bei durchschnittlich 14,85 EUR/m². Die Preisentwicklung verlief moderat mit 12,80 % für Bestandswohnungen und mit 21,40 % für Neubauwohnungen, jeweils im 12-Monats-Zeitraum.

Mietpreisindex Prenzlauer Berg

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 15,00 EUR/m² - 18,00 EUR/m² -
1 Jahr 13,30 EUR/m² 12,80 % 14,85 EUR/m² 21,40 %
3 Jahre 11,40 EUR/m² 31,30 % 13,60 EUR/m² 32,50 %
5 Jahre 10,25 EUR/m² 46,40 % 12,00 EUR/m² 49,90 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen. Die Bautätigkeit im Mietwohnsektor in Prenzlauer Berg ist sehr gering. Preisgebundener Wohnraum wird überwiegend in der Baujahresklasse 1950 - 1978 angeboten. Das größte Angebot ist bei Altbauten zu finden. 

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser

Der Ortsteil Prenzlauer Berg gehört seit der Verwaltungsreform 2001 zu Pankow. Im Norden Pankows wird die Bebauungstypologie in Buch, Buchholz und Karow von Hochhäusern und Plattenbauten charakterisiert. Im südlich gelegenen Prenzlauer Berg ist das prägende Stadtbild eine Mischung aus Mietshäusern der Gründerzeit, durchsetzt von modernem Wohnungsbau. Der Gebäudebestand in Prenzlauer Berg beträgt (2017) 6.808 Einheiten mit ca. 93.500 Wohnungen. Die Wohnungstypologie macht Prenzlauer Berg einerseits zu einem Familienbezirk (viele große Wohnungen), andererseits sind 39 Prozent der Haushalte Ein-Personen-Haushalte. Den größten Anteil stellen Drei-Zimmer-Wohnungen mit etwa 37 Prozent des Wohnungsbestandes, gefolgt von Vier-Zimmer-Wohnungen. Nur knapp fünf Prozent der Wohnungen sind Ein-Zimmer-Wohnungen.

Der Markt für Mietshäuser in Prenzlauer Berg entwickelte 2009 mit fast 150 Transaktionen die bislang größte Dynamik. Der durchschnittliche Angebotspreis lag bei 820 EUR/m². Heute liegt er bei 3.890 EUR/m², während die Transaktionszahlen um 90 Prozent zurückgegangen sind. Mit Inkrafttreten der Milieuschutzgebiete Teutoburger Platz, Helmholtzplatz und Bötzowstraße im Jahr 2014 und der Anwendung der Umwandlunsgverordnung ab März 2015 ist ein weiterer Angebotsknick messbar. 

Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Kaufpreisspanne beurkundeter Mietshäuser in Prenzlauer Berg nach Lage- und Baujahresklassen an. Demnach liegen die ausverhandelten Preise für Mehrfamilienhäuser in zentralen Lagen in Prenzlauer Berg bei ca. 3.400 EUR/m². Die Differenz von etwa 15 Prozent zu den von uns ermittelten Angebotspreise entspricht dem marktüblichen Verhandlungsspielraum. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.300 - 2.600 EUR/m² 1.700 - 3.300 EUR/m²
1950 - 1989 1.300 - 2.200 EUR/m² 1.600 - 2.800 EUR/m²
1979 - 2000 1.500 - 2.500 EUR/m² 2.000 - 2.900 EUR/m²
ab 2001 1.600 - 2.900 EUR/m² 2.200 - 3.400 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Prenzlauer Berg gibt es derzeit neun Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB mit eine Fläche von etwa 513 ha. Dies entspricht etwa 46% der Gesamtfläche des Bezirks Prenzlauer Berg.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Falkplatz 1997 28,2 - 2017
Arnimplatz 1999 50,6 - 2017
Humannplatz 2000 57,2 2017 2017
Ostseestraße/Grellstraße 2003 63,4 - 2017
Bötzowstraße 2014 53,0 2017 -
Helmholtzplatz 2014 67,9 - -
Kollwitzplatz 2014 76,6 - -
Teutoburger Platz 2014 52,0 - -
Winsstraße 2014 63,8 - -

Befindet sich Ihre Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet oder Verdachtsgebiet? Prüfen Sie es in unserer Milieuschutzkarte.

Rahmenbedingungen

Der Immobilienmarkt in Prenzlauer Berg ist ein etablierter Markt, der hinsichtlich der Preisentwicklungen in den vergangenen Jahren unaufgeregter verlaufen ist, als die Newcomer unter den Ortsteilen und Bezirken. In Prenzlauer Berg herrscht ein uneinheitliches Bild. Viele ehemalige West-Berliner zogen Anfang der 1990er Jahre in die aufregenden, neuen und in Transformation befindlichen Quartiere. Prenzlauer Berg wurde schnell zu einer international nachgefragten Lage. In einer zweiten Welle wurden viele Immobilien saniert und in Wohneigentum umgewandelt. Die Erneuerung des teilweise stark erodierten Immobilienbestandes war eine Frage der Zeit, da viele Mietshäuser sich bereits an der Grenze zur Unbewohnbarkeit befanden. Die große Nachfrage nach Wohneigentum und die Tatsache, dass es im Ostteil Berlins ansonsten noch wenig Angebot gab, führte zu einem lokalen Immobilienboom. Bis 2001 betrug die Anzahl der Umwandlungen in Prenzlauer Berg etwa 16.000 Einheiten. Parallel entstanden durch viele attraktive Lückenschließungen und durch größere Projekte attraktive Wohnumfelder. Bereits 1997 kam es schließlich zur Einführung des ersten Milieuschutzgebietes "Falkplatz" in Prenzlauer Berg. Der Bezirk zog 1999 und 2000 zwei weitere Gebiete nach (Arnimplatz, Humannplatz). Zwischenzeitlich gibt es in Prenzlauer Berg insgesamt 9 Milieuschutzgebiete. Die frühe Modernisierung/Sanierung, teilweise mit Umwandlung verbunden und die größere Anzahl neu entstandener Wohnungen führt heute dazu, dass trotz der scharfen Maßnahmen des Bezirkes durch Milieuschutz und der Anwendung der Umwandlungsverordnung, ein sehr aktiver Markt in Prenzlauer Berg herrscht. Die Verknappung neuen Wohnraumes durch die o.g. Maßnahmen führt dazu, dass Wohneigentum und Mieten weiter im Preis steigen, da die Nachfrage, vor allem aus dem internationalen Raum, ungebrochen ist. 

Migration

Während Prenzlauer Berg dem aktuellen Trend folgend innerhalb Berlins ein negatives Saldo aufweist, gewinnt der Ortsteil aus internationalen und nationalen Wanderungen Bevölkerung hinzu. Im suburbanen Verhältnis sind leichte Abwandungstendenzen feststellbar. Damit hat eine Umkehrung der Ströme stattgefunden, die bis zur Jahrtausendwende überwiegend aus Binnen-Zuzügen gespeist wurde. Die internationalen Zuzüge nach Prenzlauer Berg werden von den USA und Ländern Westeuropas dominiert. Die nationalen Zuzüge werden angeführt von Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Bayern, gefolgt von Baden-Württemberg. Im suburbanen Verhältnis verliert der Ortsteil Bewohner an die Landkreise Oberhavel, Barnim und nach Potsdam. Auch im Binnenverhältnis ist das Saldo negativ. Prenzlauer Berg hat im Laufe von 5 Jahren an die anderen Berliner Ortsteile verloren. Friedrichshain, Mitte, Pankow und Wedding sind die Haupt-Ziele. 

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  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Die großen Umwälzungen in Prenzlauer Berg haben bereits vor vielen Jahren stattgefunden. Als andere Ortsteile noch in den Kinderschuhen steckten, durchlief Prenzlauer Berg bereits einen lokalen Immobilienboom. Neben vielen privaten Käufern, investierten auch internationale Firmen in den Bestand. Aus dem Szene-Kiez wurde früh ein großer, etablierter und gut-bürgerlicher Mittelstands-Kiez. Die heterogene Immobilienlandschaft aus saniertem Altbestand und hinzugekommenem Neubau aus mehr als 15 Jahren aktiver Bautätigkeit hat nicht nur das Straßenbild, sondern auch die Demographie geprägt. Die im Berlin-Vergleich hohen Haushaltseinkommen sind Ausdruck des Schnitts durch die Gesellschaft in Prenzlauer Berg.

Der Wohnungsbestand in Prenzlauer Berg beträgt (aus Gründen Vergleichbarkeit Stand 2016) 93.000 Wohnungen, bei einer Gesamtbevölkerung von 166.000 Menschen. 65.000 Prenzlauer Berger leben in Ein-Personen-Haushalten. Der Bestand von Ein-Zimmer-Wohnungen beträgt 4.400 Einheiten, von Zwei-Zimmer-Wohnungen 22.000 Einheiten. Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen stellen insgesamt 26.400 Wohnungen. Fast 39.000 Personen in Prenzlauer Berg müssen demnach als Ein-Personen-Haushalt in Wohnungen mit 3 Zimmern und mehr wohnen. Der Bedarf in Prenzlauer Berg liegt sowohl im Segment kompakter Wohnungen für Ein-Personen-Haushalte, als auch Segment von Wohnungen mit vier Zimmern und mehr.

Dieser Report wurde zuletzt im Mai 2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.