Berlin Immobilien Spandau 2025

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Spandau, Stand 14.01.2025 .

Revitalisierung im Nordwesten 

Einst war Spandau einer der zentralen Industrieknotenpunkte Berlins. Schleichend verlor der Bezirk Arbeitsplätze und mittelständische Arbeitgeber sowie Großunternehmen an andere Wirtschaftsräume. Seit einigen Jahren gewinnt Spandau jedoch wieder erheblich an Bedeutung. Durch die strategische Lage im Nordwesten Berlins profitiert Spandau vom dynamischen Umland in Brandenburg. Obwohl Spandau selbst keine sogenannten "Zukunftsorte" hat, profitiert es davon. Die Chancen und Möglichkeiten für Spandaus Entwicklung liegen in der Kombination aus Flächen für Gewerbe und Wohnen, der Nähe zu anderen Wirtschaftsräumen und der fundamentalen Wohnungsnot innerhalb des Stadtringes.

Aus verlassenen Industriegebieten entstehen neue Wohnviertel, ungenutzte Flächen werden zu Entwicklungspotenzialen. Besondere Aufmerksamkeit erhält derzeit die Bebauung der Gartenfelder Insel. Dies ist bemerkenswert, da Spandau bisher eher wenig im Fokus der Öffentlichkeit stand. Mit der Schließung des Flughafens TXL hat jedoch eine Welle der Transformation begonnen, die große neue Projekte mit sich bringt und direkte Auswirkungen auf Infrastruktur, Bevölkerung und Ansiedlungstrends hat.

Immobilienpreise in Berlin Spandau

Der Wohnungsmarkt in Spandau ist, gemessen an der Größe und Ausdifferenzierung des Bezirkes, verhältnismäßig kompakt. Im 12-Monats-Zeitraum wurden unseren Analysen zufolge etwa 1.320 Objekte am Markt angeboten. Nach einer Entwicklung von -5,30 % zum Vorjahreszeitraum, beträgt der  mittlere Angebotspreis aktuell nun etwa 3.680 EUR/m².

Im Neubausegment ist trotz Stagnation noch ziemlich viel Bewegung. 160 Wohnungen wurden in den zurückliegenden 12 Monaten angeboten, bei einem mittleren Listenpreis von  6.960 EUR/m². Die Differenz zum Vorjahr beträgt 10,40 %. In den Ortsteilen Haselhorst (3.790 EUR/m²), Gatow (3.560 EUR/m²) und Kladow (3.100 EUR/m²) wird das höhere Bestandssegment bedient. In den Großsiedlungen werden Wohnungen zu Quadratmeterpreis unter 3.800EUR/m² angeboten.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Spandau

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Größen- und Preiscluster: Immobilienangebote Berlin Spandau

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Spandau. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Familienhäuser in Spandau

Der Markt für Familienhäuser in Spandau reicht bezüglich des Angebotsvolumens fast an den Wohnungsmarkt heran. Insgesamt haben wir in den vergangenen 12 Monaten etwa 840 Immobilienangebote in diesem Segment gezählt. Der aktuelle durchschnittliche Angebotspreis liegt bei gerundeten 4.730 EUR/m². Damit beträgt die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum 4,20 %, die sich neben den hohen Zinsen, die für viele junge Familien eine Herausforderung sind, auch durch den technisch oft einfachen Zustand erklärt. Im Neubau werden Kataloghäuser derzeit zu einem mittleren Preis von etwa 4.650 EUR/m² angeboten. Damit schrumpft die Differenz zwischen Alt- und Neubau, was unter energetischen Aspekten einem kleinen Neubau einen Vorteil verschafft.

Trend

Mehrfamilienhäuser in Spandau

Spandau verabschiedet sich zunehmend von seinem Ruf als Schnäppchen-Bezirk für Mietshäuser und erlebt eine ruhige, an die lokalen Bevölkerungs- und Quartiersstrukturen angepasste Preisentwicklung. Die höchsten Preise werden aktuell im Spandauer Zentrum und angrenzenden Quartieren für Objekte aus der Baujahresklasse 1900 bis 1949 erzielt. Eigentümer von Altbauten in gutem Zustand konnten bis 2022 von spürbaren Preissteigerungen profitieren. 2023 und 2024 geben jedoch sowohl die Angebotspreise als auch die beurkundeten Kaufpreise nach. Wir empfehlen eine rechtzeitige Anpassung der Mieten, um potenzielle Faktorverluste zu kompensieren. Für eine detaillierte Einschätzung der Marktlage Ihres Zinshauses in Spandau stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Quartiere in Spandau

Rund 210.000 Bewohner, 120.000 Wohnungen, 40 Quartiere. Spandau ist ein Statement. Bis zum Jahr 2030 sollen tausende weitere Wohneinheiten in diversen Quartieren Spandaus entstehen. Im StEP Wohnen 2030 (Stadtentwicklungsplan) wird dabei unter anderen auf die Quartiere in Siemensstadt, Hakenfelde, Haselhorst und Brunsbütteler Damm fokussiert. Insgesamt wird in Spandau mit einer Zunahme der Bevölkerung in allen Bezirksregionen bis 2030 um etwa 5,6 Prozent gerechnet. Die Wohnlagen in Spandau sind gegensätzlich. In den südlich gelegenen Ortsteilen Kladow und Gatow herrscht zwischen Havel und Glienicker See eine ländliche Atmosphäre, mit den einkommensstärksten Haushalten Spandaus. In der Altstadt Spandau spielt sich vor der Kulisse gut erhaltener Fachwerk-Architektur ein eher kleinstädtisches Straßenleben in Läden, Cafés und Restaurants ab. Die nahe Spandauer Einkaufsstraße ist einer der größten in Berlin. Im Kontrast hierzu stehen die großen Wohnsiedlungen des Bezirks. Trotz aller Unterschiede identifizieren sich die meisten Spandauer als eben solche. Rund 44 Prozent der Bewohner leben länger als zehn Jahre in ihren Wohnungen; das sind etwa 1,6 Prozent mehr als im Berliner Durchschnitt.

Neubau in Spandau

Die Innenstadt Berlins kann leider nicht ganz Europa beherbergen und das führt dazu, dass immer mehr der Immobilienprojekte und Immobilien Suchenden in die umliegenden Bezirke ausweichen. Der weitläufige Bezirk Spandau, der besonders bekannt für seine Parks und Wasserstraßen sowie die reizvolle Altstadt ist, profitiert davon und wird zunehmend beliebter. 

Seit 2020 wird hier an über 80 Projekten gearbeitet, die von Hafen und Industrie bis dutzende Schulen und Grundschulen reichen. 

Auf dem ca. 14.000 m2 großen alten Postgelände sollen beispielsweise Immobilien für Wohnen, Einzelhandel, Gewerbe, Fitness und Hotel entstehen. Vier der Gebäude sollen sogar bis ca. 82 m hoch werden, die Kühlung des gesamten Quartiers soll zu 100 Prozent über das Flusswasser erfolgen und 40 Prozent der Heizleistung sollen über Abwasserdruckleitungen gesichert werden.  Bei solchen Zielen sind die geplanten Investitionen natürlich hoch. Ganze 300 Millionen fließen bis 2025 in das Projekt. Der Baubeginn ist bereits Ende dieses Jahres geplant.  

Es sind aber noch viele weitere Projekte in Arbeit oder Planung. Wie der Neubau von Mehrfamilienhäuser in der Park- und Groenerstraße,oder Wohnanlagen und Bürogebäude in der Eiswerderstraße. 

Die BUWOG beispielsweise plant den Bau von 3.700 Wohnungen + 600 Gewerbeeinheiten auf 40 Baufeldern des großen Siemensgelände in Gartenfeld am Hohenzollernkanal. Ein geplantes Bauende ist noch nicht bekannt, der Baubeginn soll jedoch vermutlich 2024 starten.

Mietwohnungsmarkt in Berlin

Etwa 1.960 Bestands-Wohnungen kamen in Spandau im zurückliegenden 12-Monats-Zeitraum in die Neuvermietung. Die nachgefragte Miete beträgt im Median derzeit 13,15 EUR/m². Damit liegt die Preiskorrektur zum Vergleichszeitraum vor einem Jahr bei 23,50 %. 

Aus den entstehenden Neubauprojekten wurden etwa 600 Einheiten, zum einer durchschnittlichen Miete von 18,95 EUR/m² angeboten. Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum beträgt hier 4,20 %. 

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Spandau

Der Mietmarkt in Spandau wird klar von der Baujahresklasse 1950 bis 1978 dominiert. Die höchste Konzentration liegt im Bereich von 6,50 bis 8,00 EUR/m². Das Angebot für größere Wohnungen ist knapp. Ab etwa 11,00 EUR/m² dünnt sich das Angebot ebenfalls aus.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin in Spandau

Das Chart zeigt die Veränderungen im Mietpreisgefüge des Bezirkes. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Spandau

Der Wohnungsbestand in Spandau beläuft sich auf aktuell auf über 120.000 Einheiten, verteilt auf 39 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 74,2 m² Wohnfläche je Wohnung und ist damit etwas höher als der Berliner Durchschnitt. Mit einer statistischen Haushaltsgröße von 1,89 Personen je Haushalt zählt Spandau zu den Bezirken mit den größten Haushalten. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 2,04 Personen je Haushalt.

Milieuschutzgebiete in Spandau

In Spandau gibt es derzeit zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Gebiete Spandauer Neustadt und Wilhemstadt sind am 04. Juli 2020 in Kraft getreten. 

Milieuschutzkarte Spandau

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Wanderungsbewegungen in Spandau

Noch sind keine Vorboten der großen Projekte in Spandau und Reinickendorf-Tegel in den Migrationsströmen messbar. Das Wachstum des Bezirk wird jedoch bereits heute stärker von Binnenzuzügen getragen, als von Außenzuzügen. Die großen Projekte am Kurt-Schumacher-Damm (Reinickendorf) und auf der Gartenfelder Insel werden kommunal sein. Daher ist davon auszugehen, dass Spandau auch künftig Berlinerisch geprägt bleibt. Suburban verzeichnet Spandau Verluste in den Speckgürtel. Die meisten Fortzüge erfolgten 2017 in den Landkreis Havelland.