Letztes Update: 18.02.2024

Berlin Immobilien Spandau 2024

Spandau ist ein Bezirk mit industrieller Vergangenheit und großer Zukunft. Die Symbiose aus Flächenreserven, Jobs und wichtigen Zukunfts-Hubs wie TXL Urban Tec Republic sind handfeste Lagequalitäten. Spandau nimmt immer mehr auch eine wichtige Funktion als Bindeglied zum Nordwesten in der Metropolregion Berlin-Brandenburg ein. Ein Blick auf die andere Seite der Landkarte mit Köpenick im Südosten Berlins zeigt, wie fantastisch sich urbane Wirtschaftsräume entwickeln können. Wer jetzt zuschlägt, kann eine Wohnung in Spandau im Mittel für 3.950 EUR/m² einkaufen.

Berlin-Spandau

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Spandau, Stand 18.02.2024 .

Revitalisierung im Nordwesten 

Einst war Spandau einer der zentralen Industrieknotenpunkte Berlins. Schleichend verlor der Bezirk Arbeitsplätze und mittelständische Arbeitgeber sowie Großunternehmen an andere Wirtschaftsräume. Seit einigen Jahren gewinnt Spandau jedoch wieder erheblich an Bedeutung. Durch die strategische Lage im Nordwesten Berlins profitiert Spandau vom dynamischen Umland in Brandenburg. Obwohl Spandau selbst keine sogenannten "Zukunftsorte" hat, profitiert es davon. Die Chancen und Möglichkeiten für Spandaus Entwicklung liegen in der Kombination aus Flächen für Gewerbe und Wohnen, der Nähe zu anderen Wirtschaftsräumen und der fundamentalen Wohnungsnot innerhalb des Stadtringes.

Aus verlassenen Industriegebieten entstehen neue Wohnviertel, ungenutzte Flächen werden zu Entwicklungspotenzialen. Besondere Aufmerksamkeit erhält derzeit die Bebauung der Gartenfelder Insel. Dies ist bemerkenswert, da Spandau bisher eher wenig im Fokus der Öffentlichkeit stand. Mit der Schließung des Flughafens TXL hat jedoch eine Welle der Transformation begonnen, die große neue Projekte mit sich bringt und direkte Auswirkungen auf Infrastruktur, Bevölkerung und Ansiedlungstrends hat.

Bestand

Median Angebotspreis
3.950 EUR/m²
-2,70 %
Median Angebotsmiete
10,55 EUR/m²
+9,70 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.290 EUR/m²
+2,10 %
Median Angebotsmiete
18,30 EUR/m²
-3,20 %

Immobilienpreise in Berlin Spandau

Der Wohnungsmarkt in Spandau ist, gemessen an der Größe und Ausdifferenzierung des Bezirkes, verhältnismäßig kompakt. Im 12-Monats-Zeitraum wurden unseren Analysen zufolge etwa 1.280 Objekte am Markt angeboten. Nach einer Entwicklung von -2,70 % zum Vorjahreszeitraum, beträgt der  mittlere Angebotspreis aktuell nun etwa 3.950 EUR/m².

Im Neubausegment ist trotz Stagnation noch ziemlich viel Bewegung. 170 Wohnungen wurden in den zurückliegenden 12 Monaten angeboten, bei einem mittleren Listenpreis von  6.290 EUR/m². Die Differenz zum Vorjahr beträgt 2,10 %. In den Ortsteilen Haselhorst (4.240 EUR/m²), Gatow (4.700 EUR/m²) und Kladow (3.970 EUR/m²) wird das höhere Bestandssegment bedient. In den Großsiedlungen werden Wohnungen zu Quadratmeterpreis unter 3.800EUR/m² angeboten.

Kaufpreisindex Spandau

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 3.950 EUR/m² - 6.290 EUR/m² -
1 Jahr 4.060 EUR/m² -2,70 % 6.160 EUR/m² 2,10 %
3 Jahre 3.490 EUR/m² 13,10 % 5.050 EUR/m² 24,50 %
5 Jahre 2.680 EUR/m² 47,50 % 4.840 EUR/m² 29,70 %
10 Jahre 1.330 EUR/m² 196,40 % 2.790 EUR/m² 125,40 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Spandau

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Größen- und Preiscluster: Immobilienangebote Berlin Spandau

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Spandau. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Familienhäuser in Spandau

Der Markt für Familienhäuser in Spandau reicht bezüglich des Angebotsvolumens fast an den Wohnungsmarkt heran. Insgesamt haben wir in den vergangenen 12 Monaten etwa 1.050 Immobilienangebote in diesem Segment gezählt. Der aktuelle durchschnittliche Angebotspreis liegt bei gerundeten 4.510 EUR/m². Damit beträgt die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum -13,80 %, die sich neben den hohen Zinsen, die für viele junge Familien eine Herausforderung sind, auch durch den technisch oft einfachen Zustand erklärt. Im Neubau werden Kataloghäuser derzeit zu einem mittleren Preis von etwa 5.060 EUR/m² angeboten. Damit schrumpft die Differenz zwischen Alt- und Neubau, was unter energetischen Aspekten einem kleinen Neubau einen Vorteil verschafft.

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Trend

Was Spandau über die Jahre an Wirtschaftskraft eingebüßt hat, kommt nun langsam zurück. Nach der Wende wartete der Bezirk ungeduldig auf den prognostizierten Aufschwung, der jetzt durch die Revitalisierung großer Flächen, die anstehende Nachnutzung des TXL-Flughafens und den Aufbau des Siemens-Campus voll einsetzt. Hinzu kommt, dass ehemals als Industriebrachen unterbewertete Flächen heute als städtische Entwicklungschancen gesehen und neu konzipiert werden. Alte Industriegebiete werden für Wohnzwecke umgenutzt. Die Erschließung der Havelufer für große Wohnprojekte ist nur ein Anfang. Darüber hinaus bietet Spandau einen hoch attraktiven Gegenpol zur zunehmenden Verdichtung innerhalb des Berliner Rings. So viel Grün, Wasser und Erholungswert gibt es sonst kaum in Berlin. Die Entwicklung hin zum Home Office wird in Spandau eine wichtige Rolle spielen: Grün leben, remote arbeiten. Spandau ist auf bestem Wege, seine Rolle als beliebtes Naherholungsgebiet um diesen Aspekt zu erweitern.

Wer jetzt zu attraktiven Preisen in Spandau investiert, mag momentan noch als Vorreiter gelten, wird aber in der Zukunft sicherlich davon profitieren.

Mehrfamilienhäuser in Spandau

Spandau legt sein Image als Schnäppchen-Bezirk für Mietshäuser ab und durchläuft eine den lokalen Bevölkerungs- und Quartiersstrukturen angemessene, ruhige Entwicklung der Kaufpreise. In Spandau Zentrum und den umliegenden Quartieren liegen die Preise in der Baujahresklasse 1900 bis 1949 derzeit noch am höchsten. Für Altbauobjekte in gutem Zustand konnten Eigentümer bis 2022 spürbare Preissteigerung verbuchen. In 2023 geben zinsbedingt sowohl die Angebotspreise wie auch die beurkundeten Kaufpreise nach. Wir empfehlen für Spandau eine rechtzeitige Entwicklung der Mieten, um gegebenenfalls entstehende Faktor-Dellen auszugleichen. Rufen Sie uns an, wenn Sie eine Bewertung der Marktlage für Ihr Zinshaus in Spandau mit uns durchsprechen wollen. 

 Spandau   wGF* WFL**
2018 Anzahl 48  
  Preisspanne EUR/m² 797 bis 2.357  
  Mittelwert 1.520 1.976
2019 Anzahl 32  
  Preisspanne EUR/m² 1.014 bis 2.362  
  Mittelwert 1.604 2.085
2020 Anzahl 35  
  Preisspanne EUR/m² 954 bis 2.343  
  Mittelwert 1.597 2.076
2021 Anzahl 51  
  Preisspanne EUR/m² 1.036 bis 2.603  
  Mittelwert 1.830 2.379
2022 Anzahl 24  
  Preisspanne EUR/m² 864 bis 3.232  
  Mittelwert 1.946 2.529
2023 Anzahl 12  
  Preisspanne EUR/m² 1.003 bis 4.608  
  Mittelwert 1.627 2.115
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung *wGF = Wertrelevante Geschossfläche **WFL = wGF * 1,3

Quartiere in Spandau

Rund 210.000 Bewohner, 120.000 Wohnungen, 40 Quartiere. Spandau ist ein Statement. Bis zum Jahr 2030 sollen tausende weitere Wohneinheiten in diversen Quartieren Spandaus entstehen. Im StEP Wohnen 2030 (Stadtentwicklungsplan) wird dabei unter anderen auf die Quartiere in Siemensstadt, Hakenfelde, Haselhorst und Brunsbütteler Damm fokussiert. Insgesamt wird in Spandau mit einer Zunahme der Bevölkerung in allen Bezirksregionen bis 2030 um etwa 5,6 Prozent gerechnet. Die Wohnlagen in Spandau sind gegensätzlich. In den südlich gelegenen Ortsteilen Kladow und Gatow herrscht zwischen Havel und Glienicker See eine ländliche Atmosphäre, mit den einkommensstärksten Haushalten Spandaus. In der Altstadt Spandau spielt sich vor der Kulisse gut erhaltener Fachwerk-Architektur ein eher kleinstädtisches Straßenleben in Läden, Cafés und Restaurants ab. Die nahe Spandauer Einkaufsstraße ist einer der größten in Berlin. Im Kontrast hierzu stehen die großen Wohnsiedlungen des Bezirks. Trotz aller Unterschiede identifizieren sich die meisten Spandauer als eben solche. Rund 44 Prozent der Bewohner leben länger als zehn Jahre in ihren Wohnungen; das sind etwa 1,6 Prozent mehr als im Berliner Durchschnitt.

Neubau in Spandau

Die Innenstadt Berlins kann leider nicht ganz Europa beherbergen und das führt dazu, dass immer mehr der Immobilienprojekte und Immobilien Suchenden in die umliegenden Bezirke ausweichen. Der weitläufige Bezirk Spandau, der besonders bekannt für seine Parks und Wasserstraßen sowie die reizvolle Altstadt ist, profitiert davon und wird zunehmend beliebter. 

Seit 2020 wird hier an über 80 Projekten gearbeitet, die von Hafen und Industrie bis dutzende Schulen und Grundschulen reichen. 

Auf dem ca. 14.000 m2 großen alten Postgelände sollen beispielsweise Immobilien für Wohnen, Einzelhandel, Gewerbe, Fitness und Hotel entstehen. Vier der Gebäude sollen sogar bis ca. 82 m hoch werden, die Kühlung des gesamten Quartiers soll zu 100 Prozent über das Flusswasser erfolgen und 40 Prozent der Heizleistung sollen über Abwasserdruckleitungen gesichert werden.  Bei solchen Zielen sind die geplanten Investitionen natürlich hoch. Ganze 300 Millionen fließen bis 2025 in das Projekt. Der Baubeginn ist bereits Ende dieses Jahres geplant.  

Es sind aber noch viele weitere Projekte in Arbeit oder Planung. Wie der Neubau von Mehrfamilienhäuser in der Park- und Groenerstraße,oder Wohnanlagen und Bürogebäude in der Eiswerderstraße. 

Die BUWOG beispielsweise plant den Bau von 3.700 Wohnungen + 600 Gewerbeeinheiten auf 40 Baufeldern des großen Siemensgelände in Gartenfeld am Hohenzollernkanal. Ein geplantes Bauende ist noch nicht bekannt, der Baubeginn soll jedoch vermutlich 2024 starten.

Mietwohnungsmarkt in Berlin

Etwa 1.770 Bestands-Wohnungen kamen in Spandau im zurückliegenden 12-Monats-Zeitraum in die Neuvermietung. Die nachgefragte Miete beträgt im Median derzeit 10,55 EUR/m². Damit liegt die Preiskorrektur zum Vergleichszeitraum vor einem Jahr bei 9,70 %

Aus den entstehenden Neubauprojekten wurden etwa 230 Einheiten, zum einer durchschnittlichen Miete von 18,30 EUR/m² angeboten. Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum beträgt hier -3,20 %

Mietpreisindex Spandau

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 10,55 EUR/m² - 18,30 EUR/m² -
1 Jahr 9,60 EUR/m² 9,70 % 18,90 EUR/m² -3,20 %
3 Jahre 8,90 EUR/m² 18,90 % 13,70 EUR/m² 33,60 %
5 Jahre 8,85 EUR/m² 19,00 % 10,05 EUR/m² 81,90 %

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Spandau

Der Mietmarkt in Spandau wird klar von der Baujahresklasse 1950 bis 1978 dominiert. Die höchste Konzentration liegt im Bereich von 6,50 bis 8,00 EUR/m². Das Angebot für größere Wohnungen ist knapp. Ab etwa 11,00 EUR/m² dünnt sich das Angebot ebenfalls aus.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin in Spandau

Das Chart zeigt die Veränderungen im Mietpreisgefüge des Bezirkes. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Spandau

Der Wohnungsbestand in Spandau beläuft sich auf aktuell auf über 120.000 Einheiten, verteilt auf 39 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 74,2 m² Wohnfläche je Wohnung und ist damit etwas höher als der Berliner Durchschnitt. Mit einer statistischen Haushaltsgröße von 1,89 Personen je Haushalt zählt Spandau zu den Bezirken mit den größten Haushalten. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 2,04 Personen je Haushalt.

Milieuschutzgebiete in Spandau

In Spandau gibt es derzeit zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Gebiete Spandauer Neustadt und Wilhemstadt sind am 04. Juli 2020 in Kraft getreten. 

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Spandauer Neustadt 2020 91,1 - -
Wilhelmstadt 2020 123 - -

Milieuschutzkarte Spandau

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Spandau

Wanderungsbewegungen in Spandau

Noch sind keine Vorboten der großen Projekte in Spandau und Reinickendorf-Tegel in den Migrationsströmen messbar. Das Wachstum des Bezirk wird jedoch bereits heute stärker von Binnenzuzügen getragen, als von Außenzuzügen. Die großen Projekte am Kurt-Schumacher-Damm (Reinickendorf) und auf der Gartenfelder Insel werden kommunal sein. Daher ist davon auszugehen, dass Spandau auch künftig Berlinerisch geprägt bleibt. Suburban verzeichnet Spandau Verluste in den Speckgürtel. Die meisten Fortzüge erfolgten 2017 in den Landkreis Havelland. 

  • Alle Migrationen
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  • National
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  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 18.02.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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