Berlin Immobilien Spandau 2023

Revitalisierung im Nordwesten 

Spandau war früher einer der wichtigsten Industriestandorte der deutschen Hauptstadt. Gesamtwirtschaftliche Entwicklungen haben in den vergangenen Jahrzehnten dazu geführt, dass Arbeitsplätze verloren gingen und die Zahl der mittelständischen Arbeitgeber und Großkonzerne, die in Spandau beheimatet waren, zurückging. Umso wichtiger ist für Spandau die neue Rolle, die dem Bezirk zukommt. Denn vom Hauptstadt-Boom profitiert Spandau nicht nur aufgrund landschaftlicher Vorzüge. Spandau hat keine sogenannten "Zukunftsorte", liegt aber im Zentrum der Gravitation der künftigen Urban Tech Republic in Tegel und beherbergt als Bezirk den geplanten Siemens-Campus. Spandaus Zukunft wird vor allem durch enorme Flächenpotenziale definiert: Aus alten Industrieflächen werden Wohnquartiere, aus Brachen werden Potenziale. Aktuell wird der Bebauung der Gartenfelder Insel Beachtung geschenkt. Dies kann so gesagt werden, weil die Entwicklungen in Spandau bislang wenig öffentliche Aufmerksamkeit auf sich zogen. Mit dem Ende des Flughafenbetriebes in TXL hat eine Transformationswelle mit neuen, voluminösen Projekten eingesetzt, mit direktem Impact auf Infrastruktur, Menschen und Ansiedlungsverhalten. 

Immobilienpreise in Berlin Spandau

Der Wohnungsmarkt in Spandau ist, gemessen an der Größe und Ausdifferenzierung des Bezirkes, verhältnismäßig kompakt. Im 12-Monats-Zeitraum wurden unseren Analysen zufolge etwa 1.260 Objekte am Markt angeboten. Bei einer Steigerung um 2,70 % bewegt sich der mittlere Angebotspreis derzeit bei etwa 4.040 EUR/m². Im privaten Neubausegment ist Bewegung.  120 Wohnungen wurden in den zurückliegenden 12 Monaten angeboten. Der mittlere Listenpreis liegt aktuell bei 6.160 EUR/m² und damit um 3,10 % höher als im Vergleichszeitraum vor einem Jahr. In den Ortsteilen Haselhorst (4.520 EUR/m²), Gatow (4.700 EUR/m²) und Kladow (5.150 EUR/m²) wird das höhere Bestandssegment bedient. In den Großsiedlungen werden Wohnungen zu Quadratmeterpreis unter 3.800EUR/m² angeboten.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Spandau

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Spandau

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Spandau. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Familienhäuser in Spandau

Der Markt für Familienhäuser in Spandau reicht bezüglich des Angebotsvolumens fast an den Wohnungsmarkt heran. Insgesamt haben wir in den vergangenen 12 Monaten etwa 770 Immobilienangebote in diesem Segment gezählt. Der aktuelle durchschnittliche Angebotspreis liegt bei gerundeten 5.170 EUR/m². Damit beträgt die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum -3,60 %. Bestand und Neubau gleichen sich im Preisniveau sukzessive an. Im Neubau werden Kataloghäuser derzeit zu einem mittleren Preis von etwa 5.970 EUR/m² angeboten. 

Trend

Diverse mittelständische Arbeitgeber und Großkonzerne halten in Spandau Produktionsstätten. Gleichwohl ist die Zahl der Jobs über Jahre zurückgegangen. Lange wartete der Bezirk nach der Wende auf den vorhergesagten Entwicklungsboom, der jetzt, mit der Entwicklung großer Areale, der sich abzeichnenden Nachnutzung von TXL und dem Siemens-Campus, und mit dem stabilen Wachstum in Berlin einsetzt. Waren die durch Industrieverlust entstandenen Brachen lange ein Problem, werden die Flächen heute als stadträumliches Potenzial erkannt und unter neuen Prämissen beplant. Alte Spandauer Industrielagen werden künftig ihre Flächenpotenziale für Wohnnutzungen ausspielen. Die Öffnung der Havelufer für große, gut angebundene Wohnprojekte ist ein Anfang. Spandau kann darüberhinaus einen Kontrapunkt als naturnaher Bezirk in einer immer enger werdenden Spandau setzen. Viel Grün, viel Wasser und ein sehr hoher Naherholungswert. Schon heute zeichnet sich ab, dass viele Menschen künftig ihr Werte neu definieren werden. Die Dezentralisierung von Arbeit spielt dabei eine wichtige Rolle. Spandau ist auf dem Weg, sein Vorkriegsrolle als Berliner Naherholungs-Ziel zurückzuerlangen.

Wer jetzt in Spandau zu hoch interessanten Einstiegspreisen investiert, gehört 2022 und 2023 vielleicht noch zu Vorreitern, wird aber in Zukunft belohnt werden. 

Mehrfamilienhäuser in Spandau

Spandau ist dabei, sein Image als Schnäppchen-Bezirk für Mietshäuser abzulegen. Der Bezirk durchläuft eine den lokalen Bevölkerungs- und Quartiersstrukturen angemessene, ruhige Mietentwicklung. In Spandau Zentrum und den umliegenden Quartieren liegen die Preise in der Baujahresklasse 1900 bis 1949 derzeit über dem Durchschnitt. Im Altbausegment konnten Eigentümer zuletzt von einer durchschnittlichen Preissteigerung von ca. 30 Prozent profitieren, was sich nicht nur in den Angebotspreisen widerspiegelt, sondern auch in den beurkundeten Preisen. In der Gebäudetypologie der Hochhäuser liegen die Quadratmeterpreise 2023 auch in den bis vor kurzem weniger gefragten Baujahresklassen von 1950 bis 1978 schon oberhalb der Marke 2.000 EUR/m².

Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Kaufpreisspanne beurkundeter Mietshäuser in Spandau nach Lage- und Baujahresklassen an.

Quartiere in Spandau

Rund 210.000 Bewohner, 120.000 Wohnungen, 40 Quartiere. Spandau ist ein Statement. Bis zum Jahr 2030 sollen tausende weitere Wohneinheiten in diversen Quartieren Spandaus entstehen. Im StEP Wohnen 2030 (Stadtentwicklungsplan) wird dabei unter anderen auf die Quartiere in Siemensstadt, Hakenfelde, Haselhorst und Brunsbütteler Damm fokussiert. Insgesamt wird in Spandau mit einer Zunahme der Bevölkerung in allen Bezirksregionen bis 2030 um etwa 5,6 Prozent gerechnet. Die Wohnlagen in Spandau sind gegensätzlich. In den südlich gelegenen Ortsteilen Kladow und Gatow herrscht zwischen Havel und Glienicker See eine ländliche Atmosphäre, mit den einkommensstärksten Haushalten Spandaus. In der Altstadt Spandau spielt sich vor der Kulisse gut erhaltener Fachwerk-Architektur ein eher kleinstädtisches Straßenleben in Läden, Cafés und Restaurants ab. Die nahe Spandauer Einkaufsstraße ist einer der größten in Berlin. Im Kontrast hierzu stehen die großen Wohnsiedlungen des Bezirks. Trotz aller Unterschiede identifizieren sich die meisten Spandauer als eben solche. Rund 44 Prozent der Bewohner leben länger als zehn Jahre in ihren Wohnungen; das sind etwa 1,6 Prozent mehr als im Berliner Durchschnitt.

Neubau in Spandau

Die Innenstadt Berlins kann leider nicht ganz Europa beherbergen und das führt dazu, dass immer mehr der Immobilienprojekte und Immobilien Suchenden in die umliegenden Bezirke ausweichen. Der weitläufige Bezirk Spandau, der besonders bekannt für seine Parks und Wasserstraßen sowie die reizvolle Altstadt ist, profitiert davon und wird zunehmend beliebter. 

Seit 2020 wird hier an über 80 Projekten gearbeitet, die von Hafen und Industrie bis dutzende Schulen und Grundschulen reichen. 

Auf dem ca. 14.000 m2 großen alten Postgelände sollen beispielsweise Immobilien für Wohnen, Einzelhandel, Gewerbe, Fitness und Hotel entstehen. Vier der Gebäude sollen sogar bis ca. 82 m hoch werden, die Kühlung des gesamten Quartiers soll zu 100 Prozent über das Flusswasser erfolgen und 40 Prozent der Heizleistung sollen über Abwasserdruckleitungen gesichert werden.  Bei solchen Zielen sind die geplanten Investitionen natürlich hoch. Ganze 300 Millionen fließen bis 2025 in das Projekt. Der Baubeginn ist bereits Ende dieses Jahres geplant.  

Es sind aber noch viele weitere Projekte in Arbeit oder Planung. Wie der Neubau von Mehrfamilienhäuser in der Park- und Groenerstraße,oder Wohnanlagen und Bürogebäude in der Eiswerderstraße. 

Die BUWOG beispielsweise plant den Bau von 3.700 Wohnungen + 600 Gewerbeeinheiten auf 40 Baufeldern des großen Siemensgelände in Gartenfeld am Hohenzollernkanal. Ein geplantes Bauende ist noch nicht bekannt, der Baubeginn soll jedoch vermutlich 2024 starten.

Mietwohnungsmarkt in Berlin

Etwa 2.560 Bestands-Wohnungen kamen in Spandau im zurückliegenden 12-Monats-Zeitraum in die Neuvermietung. Die nachgefragte Miete beträgt im Median derzeit 9,80 EUR/m². Damit liegt die Preiskorrektur zum Vergleichszeitraum vor einem Jahr bei 10,40 %. 

Aus den entstehenden Neubauprojekten wurden etwa 140 Einheiten, zum einer durchschnittlichen Miete von 18,50 EUR/m² angeboten. Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum beträgt hier -7,20 %. 

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Spandau

Der Mietmarkt in Spandau wird klar von der Baujahresklasse 1950 bis 1978 dominiert. Die höchste Konzentration liegt im Bereich von 6,50 bis 8,00 EUR/m². Das Angebot für größere Wohnungen ist knapp. Ab etwa 11,00 EUR/m² dünnt sich das Angebot ebenfalls aus.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin in Spandau

Das Chart zeigt die Veränderungen im Mietpreisgefüge des Bezirkes. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Spandau

Der Wohnungsbestand in Spandau beläuft sich auf aktuell auf über 120.000 Einheiten, verteilt auf 39 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 74,2 m² Wohnfläche je Wohnung und ist damit etwas höher als der Berliner Durchschnitt. Mit einer statistischen Haushaltsgröße von 1,89 Personen je Haushalt zählt Spandau zu den Bezirken mit den größten Haushalten. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 2,04 Personen je Haushalt.

Milieuschutzgebiete in Spandau

In Spandau gibt es derzeit zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Gebiete Spandauer Neustadt und Wilhemstadt sind am 04. Juli 2020 in Kraft getreten. 

Milieuschutzkarte Spandau

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Wanderungsbewegungen in Spandau

Noch sind keine Vorboten der großen Projekte in Spandau und Reinickendorf-Tegel in den Migrationsströmen messbar. Das Wachstum des Bezirk wird jedoch bereits heute stärker von Binnenzuzügen getragen, als von Außenzuzügen. Die großen Projekte am Kurt-Schumacher-Damm (Reinickendorf) und auf der Gartenfelder Insel werden kommunal sein. Daher ist davon auszugehen, dass Spandau auch künftig Berlinerisch geprägt bleibt. Suburban verzeichnet Spandau Verluste in den Speckgürtel. Die meisten Fortzüge erfolgten 2017 in den Landkreis Havelland.