Mai 2019

Marktbericht Berlin Spandau 2019

Spandau ist ein Bezirk mit industrieller Vergangenheit und riesigem Zukunftspotenzial. Die Symbiose aus Flächenreserven in hervorragender Lage, noch immer vielen Arbeitsplätzen und der Nähe zu wichtigen Zukunfts-Hubs wie TXL sind echte Qualitäten. Spandau wird im Nordwesten eine wichtige Funktion in der Metropolregion Berlin-Brandenburg einnehmen, vergleichbar mit Köpenick im Nordosten Berlins.

Berlin-Spandau

Revival im Nordwesten 

Spandau war früher einer der wichtigsten Industriestandorte der deutschen Hauptstadt. Gesamtwirtschaftliche Entwicklungen haben in den vergangenen Jahrzehnten dazu geführt, dass Arbeitsplätze verloren gingen und die Zahl der mittelständischen Arbeitgeber und Großkonzerne, die in Spandau beheimatet waren, zurückging. Umso wichtiger ist für Spandau die neue Rolle, die dem Bezirk zukommt. Denn vom Hauptstadt-Boom profitiert Spandau nicht nur aufgrund landschaftlicher Vorzüge. Spandau hat keine sogenannten "Zukunftsorte", liegt aber im Zentrum der Gravitation der künftigen Urban Tech Republic in Tegel und beherbergt als Bezirk den geplanten Siemens-Campus. Spandaus Zukunft wird vor allem durch enorme Flächenpotenziale definiert: Aus alten Industrieflächen werden Wohnquartiere, aus Brachen werden Potenziale. Aktuell wird der Bebauung der Gartenfelder Insel Beachtung geschenkt. Dies kann so gesagt werden, weil die Entwicklungen in Spandau bislang wenig öffentliche Aufmerksamkeit auf sich zogen. Spätestens mit dem Ende des Flughafenbetriebes in TXL wird Spandau vor großen Transformationen stehen; mit neuen, voluminösen Projekten wird sich die Infrastruktur entwickeln, es werden Menschen und Gewerbe kommen.

Bestand

Median Angebotspreis
2.810 EUR/m²
+17,60 %
Median Angebotsmiete
9,05 EUR/m²
+3,20 %

Neubau

Median Angebotspreis
4.910 EUR/m²
+14,70 %
Median Angebotsmiete
11,00 EUR/m²
+8,00 %

Märkte

Fast 210.000 Bewohner, 120.000 Wohnungen, 40 Quartiere. Spandau ist ein Statement. Bis zum Jahr 2030 sollen weitere über 11.000 Wohneinheiten in diversen Quartieren Spandaus entstehen. Im StEP Wohnen 2030 (Stadtentwicklungsplan) wird dabei unter anderen auf die Quartiere in Siemensstadt, Hakenfelde, Haselhorst und Brunsbütteler Damm fokussiert. Insgesamt wird in Spandau mit einer Zunahme der Bevölkerung in allen Bezirksregionen bis 2030 um etwa 5,6 Prozent gerechnet. Die Wohnlagen in Spandau sind gegensätzlich. In den südlich gelegenen Ortsteilen Kladow und Gatow herrscht zwischen Havel und Glienicker See eine ländliche Atmosphäre, mit den einkommensstärksten Haushalten Spandaus. In der Altstadt Spandau spielt sich vor der Kulisse gut erhaltener Fachwerk-Architektur ein eher kleinstädtisches Straßenleben in Läden, Cafés und Restaurants ab. Die nahe Spandauer Einkaufsstraße ist einer der größten in Berlin. Im Kontrast hierzu stehen die großen Wohnsiedlungen des Bezirks. Trotz aller Unterschiede identifizieren sich die meisten Spandauer als eben solche. Rund 44 Prozent der Bewohner leben länger als zehn Jahre in ihren Wohnungen; das sind etwa 1,6 Prozent mehr als im Berliner Durchschnitt.

Kaufen

Der Wohnungsmarkt in Spandau ist, gemessen an der Größe und Ausdifferenzierung des Bezirkes, verhältnismäßig kompakt. Im 12-Monats-Zeitraum wurden unseren Analysen zufolge etwa 1.310 Objekte am Markt angeboten. Bei einer Steigerung um 17,60 % bewegt sich der mittlere Angebotspreis derzeit bei etwa 2.810 EUR/m². Im privaten Neubausegment ist Bewegung.  140 Wohnungen wurden in den zurückliegenden 12 Monaten angeboten. Der mittlere Listenpreis liegt aktuell bei 4.910 EUR/m² und damit um 14,70 % höher als im Vergleichszeitraum vor einem Jahr. In den Ortsteilen Haselhorst (3.070 EUR/m²), Gatow (3.010 EUR/m²) und Kladow (3.170 EUR/m²) wird das höhere Bestandssegment bedient. In den Großsiedlungen werden Wohnungen zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 2.800 EUR/m² angeboten.

Kaufpreisindex Spandau

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 2.810 EUR/m² - 4.910 EUR/m² -
1 Jahr 2.390 EUR/m² 17,60 % 4.280 EUR/m² 14,70 %
3 Jahre 1.950 EUR/m² 44,20 % 3.670 EUR/m² 34,00 %
5 Jahre 1.360 EUR/m² 106,20 % 2.970 EUR/m² 65,10 %
10 Jahre 1.020 EUR/m² 176,10 % 2.500 EUR/m² 96,50 %

Snapshot

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Spandau. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Familienhäuser

Der Markt für Familienhäuser in Spandau reicht bezüglich des Angebotsvolumens fast an den Wohnungsmarkt heran. Insgesamt haben wir in den vergangenen 12 Monaten etwa 1.040 Immobilienangebote in diesem Segment gezählt. Der aktuelle durchschnittliche Angebotspreis liegt bei gerundeten 4.000 EUR/m². Damit beträgt die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum 19,90 %. Bestand und Neubau gleichen sich im Preisniveau sukzessive an. Im Neubau werden Kataloghäuser derzeit zu einem mittleren Preis von etwa 3.990 EUR/m² angeboten. 

Mieten

Etwa 5.710 Bestands-Wohnungen kamen in Spandau im zurückliegenden 12-Monats-Zeitraum in die Neuvermietung. Die mittlere nachgefragte Miete beträgt derzeit 9,05 EUR/m². Damit beträgt die Preiskorrektur zum Vergleichszeitraum vor einem Jahr 3,20 %

Aus den entstehenden Neubauprojekten wurden etwa 390 Einheiten, zum einer durchschnittlichen Miete von 11,00 EUR/m² angeboten. Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum beträgt hier 8,00 %.

Mietpreisindex Spandau

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 9,05 EUR/m² - 11,00 EUR/m² -
1 Jahr 8,75 EUR/m² 3,20 % 10,20 EUR/m² 8,00 %
3 Jahre 7,40 EUR/m² 22,50 % 8,95 EUR/m² 23,00 %
5 Jahre 6,75 EUR/m² 34,20 % 7,95 EUR/m² 38,60 %

Snapshot

Der Mietmarkt in Spandau wird klar von der Baujahresklasse 1950 - 1978 dominiert. Die höchste Konzentration liegt im Bereich von 6,50 - 8,00 EUR/m². Das Angebot für größere Wohnungen ist knapp. Ab etwa 11,00 EUR/m² dünnt sich das Angebot ebenfalls aus.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Mietpreisgefüge des Bezirkes. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser

Spandau ist dabei, sein Image als Schnäppchen-Bezirk für Mietshäuser abzulegen. Der Bezirk durchläuft eine den lokalen Bevölkerungs- und Quartiersstrukturen angemessene, ruhige Mietentwicklung. In Spandau Zentrum und den umliegenden Quartieren liegen die Preise in der Baujahresklasse 1900 - 1949 derzeit über dem Durchschnitt. Teilweise werden Quadratmeterpreise von deutlich über 3.000 EUR angesetzt, die derzeit aber noch wenig Marktakzeptanz finden. In der Gebäudetypologie der Hochhäuser, liegen die Quadratmeterpreise im Mittelfeld der Baujahresklassen von 1950 - 1978. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.500 - 2.000 EUR/m² 1.700 - 2.600 EUR/m²
1950 - 1978 1.300 - 1.800 EUR/m² 1.500 - 2.100 EUR/m²
1979 - 2000 1.600 - 2.000 EUR/m² 1.600 - 2.200 EUR/m²
ab 2001 k.A. 1.900 - 2.700 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

In Spandau gibt es Stand April 2019 keine Milieuschutzgebiete, jedoch wurde im Jahr 2018 ein Grobscreening für den Bezirk initiiert. Wir informieren Sie hier über den Verlauf oder Änderungen des Status.

Weitere Informationen finden Sie in unserer Milieuschutzkarte.

Rahmenbedingungen

Für Spandau ist die Frage weniger ob, sondern wann die enormen Flächenpotenziale die der Bezirk führt, bebaut werden. Alte Backstein-Produktions- und Lagerhallen, Speicher und Industrieareale: Größe, Typologie und Lage von alten Industrieanlagen sind für qualitativ hochwertige Projekte prädestiniert. In Spandau zeichnet sich ab, dass städtischer und privater Wohnungsbau gemeinsam zu Gründung neuer Quartiere führen werden. Statt Verdichtung in den Innenstadt-Quartieren wird der große Bogen städtebaulicher Entwicklung gezogen. Bauflächen innerhalb des S-Bahn-Ringes, vor allem in den beliebten Hotspots der Alt-Kieze werden immer seltener und erlauben meist nur noch kleinräumige Konzepte. In Spandau bieten sich hingegen Chancen, tausende Wohnungen aller Typologien und Preisklassen mit Raum für traditionelles Gewerbe ebenso wie für Start-ups, Künstler, aber auch für die notwendigen städtebaulichen Strukturen zu errichten. Der westlichste Bezirk Berlins wird aus der Randlage heraus eigenständige Quartiere bilden. Profitieren kann der Bezirk von der Gravitation der Urban Tech Republic im schließenden Flughafen Tegel und vom Siemens Campus. Diverse Projekte sind in der Planung, ein großes Projekt wurde bereits durch private Bauherren realisiert und an kommunale Träger übergeben. In der Spandauer Verwaltung wird von einem Investitionsvolumen von deutlich über 1 Milliarde Euro bei Großprojekten bis etwa 2028 ausgegangen.

Migration

Noch sind keine Vorboten der großen Projekte in Spandau und Reinickendorf-Tegel in den Migrationsströmen messbar. Das Wachstum des Bezirk wird jedoch bereits heute stärker von Binnenzuzügen getragen, als von Außenzuzügen. Die großen Projekte am Kurt-Schumacher-Damm (Reinickendorf) und auf der Gartenfelder Insel werden kommunal sein. Daher ist davon auszugehen, dass Spandau auch künftig Berlinerisch geprägt bleibt. Suburban verzeichnet Spandau Verluste in den Speckgürtel. Die meisten Fortzüge erfolgten 2017 in den Landkreis Havelland. 

  • Alle Migrationen
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  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Diverse mittelständische Arbeitgeber und Großkonzerne halten in Spandau Produktionsstätten. Gleichwohl ist die Zahl der Produktionsstätten und Arbeitsplätze über Jahre zurückgegangen. Lange wartete der Bezirk nach der Wende auf den vorhergesagten Entwicklungsboom, der erst jetzt, mit der Entwicklung großer Areale, den Plänen für die Nachnutzung von TXL und dem Siemens-Campus, und mit dem verstetigten Wachstum in Berlin einsetzt. Waren die durch Industrieverlust entstandenen Brachen lange ein gravierendes Problem, werden die Flächen heute als stadträumliches Potenzial erkannt und unter veränderten Prämissen beplant. Alte Spandauer Industrielagen werden künftig ihre Flächenpotenziale für Wohnnutzungen ausspielen. Die Öffnung der Havelufer für große, gut angebundende Wohnprojekte ist ein Anfang. In den kommenden Jahren werden private und öffentliche Träger in der Spandauer Wasserstadt tausende Wohnungen errichten. 1.024 Wohnungen wurde bereits im Forward-Deal von einer Wohnungsbaugesellschaft schlüsselfertig übernommen. Dem Soziale Infrastrukturkonzept "SIKo" zufolge, werden die größten Wohnbaupotenziale in Hakenfelde (2.520 Wohnungen), Siemensstadt, Haselhorst (1.635 WE) und Brunsbütteler Damm (1.352 WE) gesehen.

Dieser Report wurde zuletzt im Mai 2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.