Letztes Update: 25.11.2022

Berlin Immobilien Spandau 2022

Spandau ist ein Bezirk mit industrieller Vergangenheit und riesigem Zukunftspotenzial. Die Symbiose aus Flächenreserven in hervorragender Lage, noch immer vielen Arbeitsplätzen und der Nähe zu wichtigen Zukunfts-Hubs wie TXL sind echte Qualitäten. Spandau wird im Nordwesten eine wichtige Funktion in der Metropolregion Berlin-Brandenburg einnehmen, vergleichbar mit Köpenick im Nordosten Berlins.

Berlin-Spandau

Revival im Nordwesten 

Spandau war früher einer der wichtigsten Industriestandorte der deutschen Hauptstadt. Gesamtwirtschaftliche Entwicklungen haben in den vergangenen Jahrzehnten dazu geführt, dass Arbeitsplätze verloren gingen und die Zahl der mittelständischen Arbeitgeber und Großkonzerne, die in Spandau beheimatet waren, zurückging. Umso wichtiger ist für Spandau die neue Rolle, die dem Bezirk zukommt. Denn vom Hauptstadt-Boom profitiert Spandau nicht nur aufgrund landschaftlicher Vorzüge. Spandau hat keine sogenannten "Zukunftsorte", liegt aber im Zentrum der Gravitation der künftigen Urban Tech Republic in Tegel und beherbergt als Bezirk den geplanten Siemens-Campus. Spandaus Zukunft wird vor allem durch enorme Flächenpotenziale definiert: Aus alten Industrieflächen werden Wohnquartiere, aus Brachen werden Potenziale. Aktuell wird der Bebauung der Gartenfelder Insel Beachtung geschenkt. Dies kann so gesagt werden, weil die Entwicklungen in Spandau bislang wenig öffentliche Aufmerksamkeit auf sich zogen. Mit dem Ende des Flughafenbetriebes in TXL beginnt nun die große Transformation; mit neuen, voluminösen Projekten wird sich die Infrastruktur entwickeln, es werden Menschen und Gewerbe kommen.

Bestand

Median Angebotspreis
4.030 EUR/m²
+0,70 %
Median Angebotsmiete
9,55 EUR/m²
+15,30 %

Neubau

Median Angebotspreis
6.100 EUR/m²
+7,50 %
Median Angebotsmiete
18,80 EUR/m²
+16,10 %

Quartiere in Spandau

Rund 210.000 Bewohner, 120.000 Wohnungen, 40 Quartiere. Spandau ist ein Statement. Bis zum Jahr 2030 sollen tausende weitere Wohneinheiten in diversen Quartieren Spandaus entstehen. Im StEP Wohnen 2030 (Stadtentwicklungsplan) wird dabei unter anderen auf die Quartiere in Siemensstadt, Hakenfelde, Haselhorst und Brunsbütteler Damm fokussiert. Insgesamt wird in Spandau mit einer Zunahme der Bevölkerung in allen Bezirksregionen bis 2030 um etwa 5,6 Prozent gerechnet. Die Wohnlagen in Spandau sind gegensätzlich. In den südlich gelegenen Ortsteilen Kladow und Gatow herrscht zwischen Havel und Glienicker See eine ländliche Atmosphäre, mit den einkommensstärksten Haushalten Spandaus. In der Altstadt Spandau spielt sich vor der Kulisse gut erhaltener Fachwerk-Architektur ein eher kleinstädtisches Straßenleben in Läden, Cafés und Restaurants ab. Die nahe Spandauer Einkaufsstraße ist einer der größten in Berlin. Im Kontrast hierzu stehen die großen Wohnsiedlungen des Bezirks. Trotz aller Unterschiede identifizieren sich die meisten Spandauer als eben solche. Rund 44 Prozent der Bewohner leben länger als zehn Jahre in ihren Wohnungen; das sind etwa 1,6 Prozent mehr als im Berliner Durchschnitt.

Immobilienpreise in Berlin Spandau

Der Wohnungsmarkt in Spandau ist, gemessen an der Größe und Ausdifferenzierung des Bezirkes, verhältnismäßig kompakt. Im 12-Monats-Zeitraum wurden unseren Analysen zufolge etwa 1.230 Objekte am Markt angeboten. Bei einer Steigerung um 0,70 % bewegt sich der mittlere Angebotspreis derzeit bei etwa 4.030 EUR/m². Im privaten Neubausegment ist Bewegung.  120 Wohnungen wurden in den zurückliegenden 12 Monaten angeboten. Der mittlere Listenpreis liegt aktuell bei 6.100 EUR/m² und damit um 7,50 % höher als im Vergleichszeitraum vor einem Jahr. In den Ortsteilen Haselhorst (4.790 EUR/m²), Gatow (4.700 EUR/m²) und Kladow (5.680 EUR/m²) wird das höhere Bestandssegment bedient. In den Großsiedlungen werden Wohnungen zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 3.820 EUR/m² angeboten.

Kaufpreisindex Spandau

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.030 EUR/m² - 6.100 EUR/m² -
1 Jahr 4.000 EUR/m² 0,70 % 5.680 EUR/m² 7,50 %
3 Jahre 3.020 EUR/m² 33,20 % 5.050 EUR/m² 20,80 %
5 Jahre 2.150 EUR/m² 87,10 % 4.050 EUR/m² 50,60 %
10 Jahre 1.250 EUR/m² 221,00 % 2.240 EUR/m² 172,00 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Spandau

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Spandau. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Spandau

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Familienhäuser in Spandau

Der Markt für Familienhäuser in Spandau reicht bezüglich des Angebotsvolumens fast an den Wohnungsmarkt heran. Insgesamt haben wir in den vergangenen 12 Monaten etwa 710 Immobilienangebote in diesem Segment gezählt. Der aktuelle durchschnittliche Angebotspreis liegt bei gerundeten 5.480 EUR/m². Damit beträgt die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum -2,80 %. Bestand und Neubau gleichen sich im Preisniveau sukzessive an. Im Neubau werden Kataloghäuser derzeit zu einem mittleren Preis von etwa 6.130 EUR/m² angeboten. 

Schnellbewertung Ihrer Immobilie in Berlin

Wir ermitteln in Sekunden den Preisrahmen für Ihre Wohnung in Berlin auf Grundlage tausender Vergleichsangebote und jahrelanger Erfahrung. Ohne Angabe Ihrer persönlicher Daten oder störende Akquiseanrufe. Wenn Sie eine präzisere und individuelle Einschätzung wünschen, steht Ihnen unser Team gerne zur Verfügung.    

Features

Spandau ist auf dem Weg nach oben. Wenn Sie über einen Wohnungsverkauf in Spandau nachdenken, sollten Sie nicht zu lange zögern. Sprechen Sie uns an.

Unverbindlich informieren.

Indem Sie fortfahren bestätigen Sie, dass Sie die Datenschutzrichtlinie der Guthmann Estate GmbH gelesen haben und akzeptieren.

Mietwohnungsmarkt in Berlin

Etwa 2.880 Bestands-Wohnungen kamen in Spandau im zurückliegenden 12-Monats-Zeitraum in die Neuvermietung. Die nachgefragte Miete beträgt im Median derzeit 9,55 EUR/m². Damit liegt die Preiskorrektur zum Vergleichszeitraum vor einem Jahr bei 15,30 %

Aus den entstehenden Neubauprojekten wurden etwa 110 Einheiten, zum einer durchschnittlichen Miete von 18,80 EUR/m² angeboten. Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum beträgt hier 16,10 %

Mietpreisindex Spandau

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 9,55 EUR/m² - 18,80 EUR/m² -
1 Jahr 8,25 EUR/m² 15,30 % 16,20 EUR/m² 16,10 %
3 Jahre 8,80 EUR/m² 8,40 % 12,60 EUR/m² 49,10 %
5 Jahre 8,35 EUR/m² 14,40 % 12,00 EUR/m² 56,70 %

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Spandau

Der Mietmarkt in Spandau wird klar von der Baujahresklasse 1950 bis 1978 dominiert. Die höchste Konzentration liegt im Bereich von 6,50 bis 8,00 EUR/m². Das Angebot für größere Wohnungen ist knapp. Ab etwa 11,00 EUR/m² dünnt sich das Angebot ebenfalls aus.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin in Spandau

Das Chart zeigt die Veränderungen im Mietpreisgefüge des Bezirkes. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser in Spandau

Spandau ist dabei, sein Image als Schnäppchen-Bezirk für Mietshäuser abzulegen. Der Bezirk durchläuft eine den lokalen Bevölkerungs- und Quartiersstrukturen angemessene, ruhige Mietentwicklung. In Spandau Zentrum und den umliegenden Quartieren liegen die Preise in der Baujahresklasse 1900 bis 1949 derzeit über dem Durchschnitt. Im Altbausegment konnten Eigentümer zuletzt von einer durchschnittlichen Preissteigerung von ca. 30 Prozent profitieren, was sich nicht nur in den Angebotspreisen widerspiegelt, sondern auch in den beurkundeten Preisen. In der Gebäudetypologie der Hochhäuser liegen die Quadratmeterpreise 2022 auch in den bis vor kurzem weniger gefragten Baujahresklassen von 1950 bis 1978 schon oberhalb der Marke 2.000 EUR/m².

Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Kaufpreisspanne beurkundeter Mietshäuser in Spandau nach Lage- und Baujahresklassen an.

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.600 - 2.200 EUR/m² 1.800 - 2.700 EUR/m²
1950 - 1978 1.400 - 1.900 EUR/m² 1.600 - 2.200 EUR/m²
1979 - 2000 1.700 - 2.200 EUR/m² 1.700 - 2.400 EUR/m²
ab 2001 (ohne Erstbezug) k.A. k.A.
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2021/2022

Trend

Diverse mittelständische Arbeitgeber und Großkonzerne halten in Spandau Produktionsstätten. Gleichwohl ist die Zahl der Jobs über Jahre zurückgegangen. Lange wartete der Bezirk nach der Wende auf den vorhergesagten Entwicklungsboom, der jetzt, mit der Entwicklung großer Areale, der sich abzeichnenden Nachnutzung von TXL und dem Siemens-Campus, und mit dem stabilen Wachstum in Berlin einsetzt. Waren die durch Industrieverlust entstandenen Brachen lange ein Problem, werden die Flächen heute als stadträumliches Potenzial erkannt und unter neuen Prämissen beplant. Alte Spandauer Industrielagen werden künftig ihre Flächenpotenziale für Wohnnutzungen ausspielen. Die Öffnung der Havelufer für große, gut angebundene Wohnprojekte ist ein Anfang. Spandau kann darüberhinaus einen Kontrapunkt als naturnaher Bezirk in einer immer enger werdenden Spandau setzen. Viel Grün, viel Wasser und ein sehr hoher Naherholungswert. Schon heute zeichnet sich ab, dass viele Menschen künftig ihr Werte neu definieren werden. Die Dezentralisierung von Arbeit spielt dabei eine wichtige Rolle. Spandau ist auf dem Weg, sein Vorkriegsrolle als Berliner Naherholungs-Ziel zurückzuerlangen.

Wer jetzt in Spandau zu hoch interessanten Einstiegspreisen investiert, gehört 2022 und 2023 vielleicht noch zu Vorreitern, wird aber in Zukunft belohnt werden. 

Bautätigkeit in Spandau

Der Wohnungsbestand in Spandau beläuft sich auf aktuell auf über 120.000 Einheiten, verteilt auf 39 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 74,2 m² Wohnfläche je Wohnung und ist damit etwas höher als der Berliner Durchschnitt. Mit einer statistischen Haushaltsgröße von 1,89 Personen je Haushalt zählt Spandau zu den Bezirken mit den größten Haushalten. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 2,04 Personen je Haushalt.

Milieuschutzgebiete in Spandau

In Spandau gibt es derzeit zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Die Gebiete Spandauer Neustadt und Wilhemstadt sind am 04. Juli 2020 in Kraft getreten. 

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Spandauer Neustadt 2020 91,1 - -
Wilhelmstadt 2020 123 - -

Milieuschutzkarte Spandau

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Spandau

Wanderungsbewegungen in Spandau

Noch sind keine Vorboten der großen Projekte in Spandau und Reinickendorf-Tegel in den Migrationsströmen messbar. Das Wachstum des Bezirk wird jedoch bereits heute stärker von Binnenzuzügen getragen, als von Außenzuzügen. Die großen Projekte am Kurt-Schumacher-Damm (Reinickendorf) und auf der Gartenfelder Insel werden kommunal sein. Daher ist davon auszugehen, dass Spandau auch künftig Berlinerisch geprägt bleibt. Suburban verzeichnet Spandau Verluste in den Speckgürtel. Die meisten Fortzüge erfolgten 2017 in den Landkreis Havelland. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 25.11.2022 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

schliessen

Unser Marktreport überzeugt Sie?

Verlassen Sie sich auf eines der besten Makler-Teams in Berlin. Fordern Sie eine kostenlose und unverbindliche Markteinschätzung für Ihre Immobilie an. 

Mit dem Absenden des Formulars stimme ich der Datenschutzrichtlinie der Guthmann Estate GmbH zu und willige einer Kontaktaufnahme ein.