Berlin Immobilien Steglitz 2023

Alles vor der Tür

Steglitz befindet sich im Südwesten Berlins zwischen den dicht besiedelten Innenstadtbezirken Wilmersdorf und Schöneberg sowie den Villen- und Einfamilienhausquartieren der Ortsteile Lichterfelde und Dahlem. Das Image des Bezirkes war bis vor nicht langer Zeit gutbürgerlich, gemütlich und sehr ruhig. Das sind keineswegs schlechte Eigenschaften. Umso besser, dass Steglitz trotz einer neuerdings fast atemraubenden Dynamik seine DNA bewahrt. Irgendwie ist Steglitz nahe an allem. Entlang der Schloßstraße reihen sich wie an einer Perlenkette sehr schöne, kleine und ruhige Straßenzüge. Die Einkaufsstraße ist das wirtschaftliche Zentrum, durchzogen von der U-Bahn-Linie 9. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in vielen Quartieren ist im Berlin-Vergleich hoch. Neben vielen kleinen und mittleren Parks und Grünflächen, genießt Steglitz auch wegen guter Schulen einen ausgezeichneten Ruf.

Immobilienpreise in Steglitz

In Steglitz segmentiert sich der Immobilienmarkt nach lokalen Teilmärkten. Im Kernbereich Steglitz liegen die mittleren Quadratmeterpreise auf die letzten drei Monate bezogen derzeit bei 4.910 EUR/m². Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum beläuft sich auf 1,50 %. Im 12-Monats-Zeitraum haben wir 1.190 Listings von Bestandswohnungen registriert. Im Neubausegment wird derzeit ein mittlerer Listenpreis von 8.220 EUR/m² nachgefragt. Über die Ortsteile betrachtet liegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen bei 4.380 EUR/m² in Lankwitz und bei 5.070 EUR/m² in Lichterfelde. Im Bubble-Chart (unten) zeigt sich die Segmentierung des Wohnungsmarktes in Steglitz nach Baujahresklassen. Wohnungsangebote im Nachkriegssegment verlaufen preislich parallel zum Altbausegment. 

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Steglitz

In Steglitz dominieren im Bestandsegment sehr starke mittlere Preissegmente. Wie in allen zentralen Innenstadtbezirken, ist das untere Preissegment faktisch verschwunden. Im Segment über 6.000 EUR/m² ist das Angebot schwach ausgeprägt.

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Steglitz

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Steglitz. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Familienhäuser in Steglitz

Steglitz bietet in den Ortsteilen Lankwitz und Lichterfelde ein großes Angebot an Familienhaustypologien. Hierzu zählen freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und einige Stadtvillen. Das Angebot ist traditionell in Lichterfelde am größten. Im 12-Monats-Zeitraum wurden hier ca. 210 Häuser angeboten, bei einem mittleren Angebotspreis von ca. 6.370 EUR/m². In Lankwitz liegt der Angebotspreis im Mittel bei etwa 6.140 EUR/m². Für Stadtvillen werden höhere Preise erzielt. 

Trend

Schwer zu sagen, warum Steglitz lange Zeit von Investoren so vorsichtig behandelt wurde, denn es war absehbar, dass der Ortsteil im innerstädtischen Kontext sich hervorragend entwickeln würde. Eine Wohnimmobilie in Steglitz ist seit der Gründerzeit ein Garant für stabiles  Wertwachstum. Dafür sorgen, neben überdurchschnittlichen Haushalts-Einkommen und hoch attraktiven Lagen auch die diversen Gebäude-Typologien, die ein Invest in fast allen Budgetklassen ermöglichen. Außerdem ist Steglitz was die Bevölkerung betrifft, ein verhältnismäßig alter Bezirk. Anders gesagt: bevorstehende Generationswechsel können Ihr Invest positiv beeinflussen, wenn der kurzfristig erzielten Rendite kein Vorrang eingeräumt wird. Bei Wechsel von vermietet auf frei ist der Wertzuwachs erheblich.

Die sehr gute Anbindung, die Nähe zur "Freie Universität" und dem Charité Campus Benjamin-Franklin sowie die Sogwirkung einer der größten Einzelhandelsstraßen der Hauptstadt, sind fast schon eine Erfolgsgarantie. In der Bevölkerungsstatistik weist der Ortsteil einen hohen Anteil von Zuzügen aus den USA und klassischen westeuropäischen Ländern auf. Im Binnenverhältnis ist das Saldo der Wechselbeziehungen mit anderen Bezirken insgesamt ausgeglichen. Wir halten Steglitz für eine uneingeschränkte Kaufempfehlung.

Mehrfamilienhäuser in Steglitz

In Steglitz gibt es, Stand Ende 2022 keine Milieuschutzgebiete. Der Bezirk im Süd-Westen Berlins, der sehr viele schöne zentrale und dezentrale Lagen hat, beweist, dass auch "ungeschützte" Lagen keine Spekulationsmagneten sind. Insgesamt verläuft sowohl die Anzahl an Verkäufen wie auch die Preisentwicklung in Steglitz in ruhigen Bahnen. MFH in Steglitz werden mehr nach ihren Qualitäten als nach Mikrolage beurteilt. In 2022 wurden bis Jahresende rund 20 MFH beurkundet. Der höchste, vom GAA dokumentierte Quadratmeterpreis lag bei etwa 3.800 Euro. Bitte kontaktieren Sie uns für eine individuelle Einschätzung der Marktlage und Umfeldsituation Ihres Mehrfamilienhauses in Steglitz. Einen unmittelbaren Verkaufsdruck aufgrund der Debatte um die Einführung von Erhaltungssatzungen in den Wohngebieten Feuerbachstraße und Mittelstraße sehen wir nicht. Das sind hervorragende Voraussetzungen, Ihre Werte gezielt und behutsam zu heben.   

Neubau in Steglitz

Der wohl bekannteste Neubau in Steglitz ist die komplette, von Grund auf neue Revitalisierung des Steglitzer Kreisels. Genauso sensationell wie das Projekt, sind aber auch die Probleme, Reibungen, Verzögerungen und Konflikte rund um das Vorhaben. Der Gebäudekomplex mit 48.000 Quadratmetern wurde in den 1970er Jahre errichtet und ist mit 118 Metern Höhe ein weithin sichtbares Top-Objekt und eigentlich ebenso ein Objekt der Begierde. Auf 34 Geschossen sollten schon längst rund 330 Wohnungen für eine kaufkräftige Klientel fertig sein. Die Verzögerungen des seit 2007 leerstehenden Gebäude lassen es nicht über den seit Jahren entkernten Zustand hinaus kommen. 

Ein weiteres Steglitzer Wahrzeichen ist der im Volksmund "Bierpinsel" genannte, ehemalige Gastroturm in prominenter Lage an der Schloßstraße. Die denkmalgeschützte Architektur-Ikone steht seit langem leer und soll nun vom neuen Eigentümer demnächst als Mix-Use-Turm für Office, Gastro und Events in eine neue Ära geführt werden. Die Chancen dafür stehen sehr gut. 

Eine Reihe weiterer Neubauprojekte in Steglitz bewegt sich in Bausummen bis knapp unter 10 Millionen, wenn da nicht die erheblichen Preissteigerungen durch Zinsen und Inflation wären.   

Quartiere in Steglitz

In Steglitz gibt es viele mittlere bis gute Wohnlagen. Bedingt durch die heterogene Gebäude- und Quartiersstruktur im Bezirk, ist die Streuung der Immobilienpreise weit. Große Wohnungen in den Quartieren östlich und westlich der Schloßstraße erzielen Spitzenpreise. Auch Wohnungen aus dem Nachkriegswohnungsbau sind meist aufgrund der Lagequalität mehr als nur werthaltig. 1930er-Jahre-Wohnungen und die Quartiere südlich des Steglitzer Dammes und der Albrechtstraße schliessen 2023 preislich auf, allerdings ist hier der Flächenumsatz gering.

In der Paulsenstraße schätzen Familien in Reihenhäusern oder Einfamilienhäusern das verkehrsberuhigte Umfeld. Das Wohnquartier im Osten des Steglitzer Stadtkerns entstand Ende des 19. Jahrhunderts als vornehme Villen- und Landhauskolonie. Die Strukturen der Gegenwart zeugen von "alter Größe" und gleichzeitig von den Zerstörungen des 2. Weltkrieges. So fielen über 80 Prozent der Häuser in Südende den Bomben zum Opfer; die Prioritäten beim Wiederaufbau und Neuentwicklung der Quartiere lagen auf der schnellen Schaffung von Wohnraum und weniger auf ästhetischen Gesichtspunkten. Trotzdem gibt es viele, gut erhaltene und aufwändig sanierte Gebäude in sehr schönen Lagen. In den Quartieren entlang der Grunewaldstraße, Holsteinischen Straße und Hubertusstraße finden sich Vorzeigehäuser der frühen Gründerzeit.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Steglitz

In allen Steglitzer Ortsteilen zusammen, wurden in den zurückliegenden 12 Monaten etwa 1.530 Wohnungen zur Neuvermietung angeboten. Derzeit werden etwa im Median 14,50 EUR/m² bei Neuvermietung nachgefragt. Im Neubau liegen die Median Angebotsmieten bei 20,45 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von 3,90 % zum Vorjahr. 

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Steglitz

Sehr viel Nachkriegsarchitektur, wenig Alt- und Neubau. In Steglitz bewegt sich das Hauptpreissegment unter 11 EUR/m². 

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Steglitz

Insgesamt ist das Mietangebot in Steglitz als stabil zu bezeichnen. Wie im Markt für Eigentumswohnungen, dominieren die mittleren Mietpreissegmente den Markt.

Bautätigkeit in Steglitz

Steglitz besteht aus 27 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) und gliedert sich in die Ortsteile Lankwitz, Lichterfeld und Steglitz. Der Wohnungsbestand beläuft sich aktuell auf rund 107.000 Einheiten. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 85,3 m² befindet Steglitz berlinweit an der Spitze. Bei einer statistischen Haushaltsgröße von 1,77 Personen je Haushalt befindet sich Steglitz im oberen Mittelfeld. Rechnerisch leben in Steglitz 1,94 Personen in einem Haushalt.

Die Bauaktivität in Steglitz ist vergleichsweise gering. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Steglitz

In Steglitz (analog Zehlendorf) gibt es aktuell keine Milieuschutzgebiete. Gleichwohl gibt es Bestrebungen seitens einzelner Bewohner, Milieuschutzgebiete auszuweisen. In der BVV (Bezirksverordnetenversammlung) von Steglitz wird das Thema hinsichtlich der Kostentragung kontrovers diskutiert. Streitpunkt ist, wer die Kosten für das Screening tragen soll, Bezirk oder Senat. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat Ende 2018 die grundsätzliche Bereitschaft signalisiert, die Kosten für ein Gesamt-Screening des Bezirkes zu tragen. Aktuell wird geplant, den Untersuchungsbereich des Screenings über alle 41 Planungsräume zu legen. Ziel des Screenings ist es, Beobachtungsgebiete zu identifizieren, für die wiederum ein Monitoring beauftragt werden soll. Für gegebenenfalls identifizierte Verdachtsgebiete sollen vertiefende Untersuchungen beauftragt werden. Auch wenn erst nach letzterem Schritt Entscheidungen über die Festlegung von Milieuschutzgebieten erfolgen können, sollten Eigentümer erwägen, ihre Liegenschaften bereits jetzt zu teilen. Wir informieren regelmäßig über den Fortgang. Fordern Sie unseren Leitfaden zum Thema Milieuschutz an. Wir beraten Sie gern.

Milieuschutzkarte Steglitz

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Wanderungsbewegungen in Steglitz

Steglitz ist gewachsen. Wir zeigen unten die Topwerte der Zu- und Abwanderungen für Steglitz und für einen ausgesuchten Hotspot. Für Ihr Immobilien-Engagement in Berlin können wir im Rahmen unserer Analysen lagegenaue Wanderungsströme abbilden.