Letztes Update: 12.06.2024

Berlin Immobilien Steglitz 2024

Gemütlich und ruhig? Nicht mehr. Steglitz hat sein altes Image als verschlafener Vorort rasant abgelegt. Hier im Südwesten Berlins verschmelzen agile Innenstadtquartiere nahtlos mit bürgerlichem Ambiente. Damit deckt Steglitz die gesamte Bandbreite urbaner Wohnqualität ab und ist ein Top-Ziel für Wohnungssuchende. Der Durchschnittspreis für eine Wohnung liegt aktuell bei 5.000 EUR/m².

Berlin-Steglitz

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Steglitz, Stand 12.06.2024 .

Tradition trifft auf Tempo

Steglitz liegt im Südwesten Berlins zwischen den dicht besiedelten Innenstadtbezirken Wilmersdorf und Schöneberg sowie den Villen- und Einfamilienhausquartieren der Ortsteile Lichterfelde und Dahlem. Das gutbürgerliche Image des Ortsteiles macht zusehends einem jungen, polyglotten Lifestyle Platz. Die Nähe zu den größten und wichtigsten Fakultäten der FU Berlin, der Charité Campus Benjamin Franklin und mit der Schloßstraße eine der umsatzstärksten Lauflagen Berlins: Irgendwie ist Steglitz nahe an allem. Entlang der Schloßstraße reihen sich schöne, kleine und ruhige Straßenzüge. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in vielen Quartieren ist im Berlin-Vergleich hoch. Neben vielen kleinen und mittleren Parks und Grünflächen, genießt Steglitz auch wegen guter Schulen einen ausgezeichneten Ruf. 

Bestand

Median Angebotspreis
4.840 EUR/m²
-0,20 %
Median Angebotsmiete
14,05 EUR/m²
+6,70 %

Neubau

Median Angebotspreis
7.840 EUR/m²
-3,90 %
Median Angebotsmiete
21,85 EUR/m²
-18,60 %

Immobilienpreise in Steglitz

Im Immobilienmarkt von Steglitz war schon immer Lage entscheidend. Über alle Ortsteile hinweg drückt sich die aktuelle Zinsentwicklung in einer Veränderung von -0,20 % im Vergleich zum Vorjahr aus. Im Kern-Ortsteil "Steglitz" liegen die Durchschnittspreise pro Quadratmeter bei etwa 5.000 EUR/m², entsprechend einer Entwicklung von 0,30 %. In den letzten 12 Monaten haben wir 1.070 Immobilienangebote erfasst. Im Segment der Neubauwohnungen liegt der durchschnittliche Listenpreis bei 7.890 EUR/m². Wenn man die verschiedenen Ortsteile betrachtet, liegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen in Lankwitz bei 4.270 EUR/m² und in Lichterfelde bei 4.820 EUR/m².

Kaufpreisindex Steglitz

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.840 EUR/m² - 7.840 EUR/m² -
1 Jahr 4.850 EUR/m² -0,20 % 8.160 EUR/m² -3,90 %
3 Jahre 4.670 EUR/m² 3,70 % 6.820 EUR/m² 14,90 %
5 Jahre 4.250 EUR/m² 13,90 % 5.580 EUR/m² 40,50 %
10 Jahre 2.210 EUR/m² 119,40 % 3.810 EUR/m² 106,00 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Steglitz

In Steglitz dominieren im Bestandsegment sehr starke mittlere Preissegmente. Wie in allen zentralen Innenstadtbezirken, ist das untere Preissegment faktisch verschwunden. Im Segment über 6.000 EUR/m² ist das Angebot schwach ausgeprägt.

Clusterung: Immobilienangebote Berlin Steglitz

Im Bubble-Chart clustern wir die Wohnungsangebote in Steglitz nach Baujahresklassen und Größen. Wohnungsangebote im Nachkriegssegment verlaufen preislich parallel zum Altbausegment. Es zeigt sich, wie groß der Nachkriegsbestand ist. Das Neubausegment beginnt bei 7.500 EUR/m² und ist in 2023 quantitativ stark reduziert.  

Familienhäuser in Steglitz

In den Ortsteilen Lankwitz und Lichterfelde gibt es einen großen bestand an Familienhäusern wie freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und auch Stadtvillen. Zuletzt (12 Monate) wurden in Lichterfelde 340 Objekte angeboten, bei einem mittleren Angebotspreis von 5.560 EUR/m². In Lankwitz liegt der Angebotspreis im Mittel bei etwa 4.840 EUR/m². Für Stadtvillen werden höhere Preise erzielt. 

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Features

Trend

Besondere Lage mit lokalem Flair, gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, abseits ausgetretener Pfade und authentisch. Viele lagen in Steglitz bringen alles mit, um als Geheimtip mit großem Wachstumspotenzial gehandelt zu werden. Und tatsächlich zeichnet sich immer mehr ab, dass der Ortsteil im innerstädtischen Kontext sich hervorragend entwickeln wird. Wer heute noch im Studium steckt, wird später eine klassische Wohnung mit dem Dr. auf dem Klingelschild schätzen. Gleichzeitig ist ein Investmentobjekt in Steglitz schon seit der Gründerzeit ein Garant für stabiles  Wertwachstum gewesen. Dafür sorgen, neben überdurchschnittlichen Haushalts-Einkommen und hoch attraktiven Lagen auch die diversen Gebäude-Typologien, die einen Einstieg in fast allen Budgetklassen ermöglichen. Interessant ist auch der demographische Wandel, denn Steglitz ist ein verhältnismäßig alter Bezirk, was die Population betrifft. Generationswechsel sind mit Sickereffekten verbunden und werden Ihr Invest beschleunigen. Wenn Sie der kurzfristig erzielten Rendite kein Vorrang einräumen, ist der Wertzuwachs von vermietet auf frei erheblich.

Die sehr gute Anbindung, die Nähe zur "Freie Universität" und dem Charité Campus Benjamin-Franklin sowie die Sogwirkung einer der größten Einzelhandelsstraßen der Hauptstadt, sind fast schon eine Erfolgsgarantie. In der Bevölkerungsstatistik weist der Ortsteil einen hohen Anteil von Zuzügen aus den USA und klassischen westeuropäischen Ländern auf. Im Binnenverhältnis ist das Saldo der Wechselbeziehungen mit anderen Bezirken insgesamt ausgeglichen. Wir halten Steglitz für eine uneingeschränkte Kaufempfehlung.

Mehrfamilienhäuser in Steglitz

Steglitz hat die Einführung von drei Milieuschutzgebieten auf den Weg gebracht. Mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin erhielten die Gebiete „Feuerbachstraße“, „Gritznerstraße Nord“ und „Mittelstraße“ am 10. Februar 2024 rechtliche Verbindlichkeit. Das Preisniveau für Wohn- und Geschäftshäuser in Steglitz, das lange Zeit hinter anderen Bezirken zurückgeblieben ist, hat in den Jahren 2020 und 2021 hohe Werte erreicht. Bedingt durch die Zinswende ist der Mittelwert in 2023 auf durchschnittlich 2.400 EUR/m² Wohnfläche zurückgefallen.  Eine Besonderheit ist die engste Preisspanne unter allen Berliner Bezirken. Die Einstiegspreise liegen bei 2.283, der höchste Wert bei rund 2.600 EUR/m² Wohnfläche. Insbesondere schicke Altbauten sind mit diesem Preis-Mieten-Verhältnis sehr interessant. 

Als eines der renommiertesten Maklerhäuser für den Bereich Zinshäuser / Mehrfamilienhäuser haben wir in den letzten Jahren eine große Zahl sehr vorteilhafter Verkäufe für unsere Kunden umgesetzt. Bitte kontaktieren Sie uns für eine individuelle Einschätzung Ihres Mehrfamilienhauses in Steglitz.

MFH Steglitz: Werte und Entwicklung

Jahr Year Vorgänge Transactions Mittelwert Average Vielfaches Multiplier
2018 83 2.835 28,7
2019 62 3.091 27,5
2020 46 2.742 23,9
2021 55 3.349 32,1
2022 57 3.242 34,9
2023 50 2.393 24,4
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Neubau in Steglitz

Der wohl bekannteste Neubau in Steglitz ist die komplette, von Grund auf neue Revitalisierung des Steglitzer Kreisels. Genauso sensationell wie das Projekt, sind aber auch die Probleme, Reibungen, Verzögerungen und Konflikte rund um das Vorhaben. Der Gebäudekomplex mit 48.000 Quadratmetern wurde in den 1970er Jahre errichtet und ist mit 118 Metern Höhe ein weithin sichtbares Top-Objekt und eigentlich ebenso ein Objekt der Begierde. Auf 34 Geschossen sollten schon längst rund 330 Wohnungen für eine kaufkräftige Klientel fertig sein. Die Verzögerungen des seit 2007 leerstehenden Gebäude lassen es nicht über den seit Jahren entkernten Zustand hinaus kommen. 

Ein weiteres Steglitzer Wahrzeichen ist der im Volksmund "Bierpinsel" genannte, ehemalige Gastroturm in prominenter Lage an der Schloßstraße. Die denkmalgeschützte Architektur-Ikone steht seit langem leer und soll nun vom neuen Eigentümer demnächst als Mix-Use-Turm für Office, Gastro und Events in eine neue Ära geführt werden. Die Chancen dafür stehen sehr gut. 

Eine Reihe weiterer Neubauprojekte in Steglitz bewegt sich in Bausummen bis knapp unter 10 Millionen, wenn da nicht die erheblichen Preissteigerungen durch Zinsen und Inflation wären.   

Quartiere in Steglitz

In Steglitz gibt es viele mittlere bis gute Wohnlagen. Bedingt durch die heterogene Gebäude- und Quartiersstruktur im Bezirk, ist die Streuung der Immobilienpreise weit. Große Wohnungen in den Quartieren östlich und westlich der Schloßstraße erzielen Spitzenpreise. Auch Wohnungen aus dem Nachkriegswohnungsbau sind meist aufgrund der Lagequalität mehr als nur werthaltig. 1930er-Jahre-Wohnungen und die Quartiere südlich des Steglitzer Dammes und der Albrechtstraße schliessen 2024 preislich auf, allerdings ist hier der Flächenumsatz gering.

In der Paulsenstraße schätzen Familien in Reihenhäusern oder Einfamilienhäusern das verkehrsberuhigte Umfeld. Das Wohnquartier im Osten des Steglitzer Stadtkerns entstand Ende des 19. Jahrhunderts als vornehme Villen- und Landhauskolonie. Die Strukturen der Gegenwart zeugen von "alter Größe" und gleichzeitig von den Zerstörungen des 2. Weltkrieges. So fielen über 80 Prozent der Häuser in Südende den Bomben zum Opfer; die Prioritäten beim Wiederaufbau und Neuentwicklung der Quartiere lagen auf der schnellen Schaffung von Wohnraum und weniger auf ästhetischen Gesichtspunkten. Trotzdem gibt es viele, gut erhaltene und aufwändig sanierte Gebäude in sehr schönen Lagen. In den Quartieren entlang der Grunewaldstraße, Holsteinischen Straße und Hubertusstraße finden sich Vorzeigehäuser der frühen Gründerzeit.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Steglitz

In allen Steglitzer Ortsteilen zusammen, wurden in den zurückliegenden 12 Monaten etwa 1.250 Wohnungen zur Neuvermietung angeboten. Derzeit werden etwa im Median 14,05 EUR/m² bei Neuvermietung nachgefragt. Im Neubau liegen die Median Angebotsmieten bei 21,85 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von -18,60 % zum Vorjahr. 

Mietpreisindex Steglitz

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 14,05 EUR/m² - 21,85 EUR/m² -
1 Jahr 13,15 EUR/m² 6,70 % 26,85 EUR/m² -18,60 %
3 Jahre 12,10 EUR/m² 15,90 % 17,55 EUR/m² 24,60 %
5 Jahre 10,85 EUR/m² 29,50 % 14,90 EUR/m² 46,70 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Steglitz

Sehr viel Nachkriegsarchitektur, wenig Alt- und Neubau. In Steglitz bewegt sich das Hauptpreissegment unter 11 EUR/m². 

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Steglitz

Insgesamt ist das Mietangebot in Steglitz als stabil zu bezeichnen. Wie im Markt für Eigentumswohnungen, dominieren die mittleren Mietpreissegmente den Markt.

Bautätigkeit in Steglitz

Steglitz besteht aus 27 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) und gliedert sich in die Ortsteile Lankwitz, Lichterfeld und Steglitz. Der Wohnungsbestand beläuft sich aktuell auf rund 107.000 Einheiten. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 85,3 m² befindet Steglitz berlinweit an der Spitze. Bei einer statistischen Haushaltsgröße von 1,77 Personen je Haushalt befindet sich Steglitz im oberen Mittelfeld. Rechnerisch leben in Steglitz 1,94 Personen in einem Haushalt.

Die Bauaktivität in Steglitz ist vergleichsweise gering. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Steglitz

Derzeit gibt es in Steglitz keine ausgewiesenen Milieuschutzgebiete. Allerdings hat das Bezirksamt im Januar 2023 Pläne bekannt gegeben, solche Satzungen für die Wohngebiete Feuerbachstraße, Gritznerstraße Nord und Mittelstraße einzuführen. Zudem sind Haushaltsbefragungen für die Gebiete rund um die Schloßstraße geplant, da einige Mitglieder der Bezirksverordnetenversammlung auch dort die Einrichtung eines Milieuschutzgebiets anstreben. Dies könnte das Ende der Zeit markieren, in der Steglitz einer der wenigen Bezirke ohne solche Gebiete ist, obwohl bisher keine offiziellen Ankündigungen gemacht wurden.

Milieuschutzkarte Steglitz

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Steglitz

Wanderungsbewegungen in Steglitz

Steglitz ist gewachsen. Wir zeigen unten die Topwerte der Zu- und Abwanderungen für Steglitz und für einen ausgesuchten Hotspot. Für Ihr Immobilien-Engagement in Berlin können wir im Rahmen unserer Analysen lagegenaue Wanderungsströme abbilden. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 12.06.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

schliessen

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