Letztes Update: 23.02.2024

Berlin Immobilien Steglitz 2024

Gemütlich und ruhig? Nicht mehr. Steglitz hat sein altes Image als verschlafener Vorort rasant abgelegt. Hier im Südwesten Berlins verschmelzen agile Innenstadtquartiere nahtlos mit bürgerlichem Ambiente. Damit deckt Steglitz die gesamte Bandbreite urbaner Wohnqualität ab und ist ein Top-Ziel für Wohnungssuchende. Der Durchschnittspreis für eine Wohnung liegt aktuell bei 5.000 EUR/m².

Berlin-Steglitz

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Steglitz, Stand 23.02.2024 .

Tradition trifft auf Tempo

Steglitz liegt im Südwesten Berlins zwischen den dicht besiedelten Innenstadtbezirken Wilmersdorf und Schöneberg sowie den Villen- und Einfamilienhausquartieren der Ortsteile Lichterfelde und Dahlem. Das gutbürgerliche Image des Ortsteiles macht zusehends einem jungen, polyglotten Lifestyle Platz. Die Nähe zu den größten und wichtigsten Fakultäten der FU Berlin, der Charité Campus Benjamin Franklin und mit der Schloßstraße eine der umsatzstärksten Lauflagen Berlins: Irgendwie ist Steglitz nahe an allem. Entlang der Schloßstraße reihen sich schöne, kleine und ruhige Straßenzüge. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in vielen Quartieren ist im Berlin-Vergleich hoch. Neben vielen kleinen und mittleren Parks und Grünflächen, genießt Steglitz auch wegen guter Schulen einen ausgezeichneten Ruf. 

Bestand

Median Angebotspreis
4.870 EUR/m²
-0,70 %
Median Angebotsmiete
13,80 EUR/m²
+8,20 %

Neubau

Median Angebotspreis
7.560 EUR/m²
-7,60 %
Median Angebotsmiete
23,90 EUR/m²
+18,50 %

Immobilienpreise in Steglitz

Im Immobilienmarkt von Steglitz war schon immer Lage entscheidend. Über alle Ortsteile hinweg drückt sich die aktuelle Zinsentwicklung in einer Veränderung von -0,70 % im Vergleich zum Vorjahr aus. Im Kern-Ortsteil "Steglitz" liegen die Durchschnittspreise pro Quadratmeter bei etwa 5.000 EUR/m², entsprechend einer Entwicklung von 1,80 %. In den letzten 12 Monaten haben wir 1.220 Immobilienangebote erfasst. Im Segment der Neubauwohnungen liegt der durchschnittliche Listenpreis bei 7.640 EUR/m². Wenn man die verschiedenen Ortsteile betrachtet, liegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen in Lankwitz bei 4.510 EUR/m² und in Lichterfelde bei 4.800 EUR/m².

Kaufpreisindex Steglitz

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 4.870 EUR/m² - 7.560 EUR/m² -
1 Jahr 4.910 EUR/m² -0,70 % 8.180 EUR/m² -7,60 %
3 Jahre 4.640 EUR/m² 5,00 % 6.460 EUR/m² 17,00 %
5 Jahre 3.890 EUR/m² 25,30 % 5.380 EUR/m² 40,40 %
10 Jahre 2.150 EUR/m² 126,80 % 3.590 EUR/m² 110,60 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Steglitz

In Steglitz dominieren im Bestandsegment sehr starke mittlere Preissegmente. Wie in allen zentralen Innenstadtbezirken, ist das untere Preissegment faktisch verschwunden. Im Segment über 6.000 EUR/m² ist das Angebot schwach ausgeprägt.

Clusterung: Immobilienangebote Berlin Steglitz

Im Bubble-Chart clustern wir die Wohnungsangebote in Steglitz nach Baujahresklassen und Größen. Wohnungsangebote im Nachkriegssegment verlaufen preislich parallel zum Altbausegment. Es zeigt sich, wie groß der Nachkriegsbestand ist. Das Neubausegment beginnt bei 7.500 EUR/m² und ist in 2023 quantitativ stark reduziert.  

Familienhäuser in Steglitz

In den Ortsteilen Lankwitz und Lichterfelde gibt es einen großen bestand an Familienhäusern wie freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und auch Stadtvillen. Zuletzt (12 Monate) wurden in Lichterfelde 330 Objekte angeboten, bei einem mittleren Angebotspreis von 5.790 EUR/m². In Lankwitz liegt der Angebotspreis im Mittel bei etwa 5.280 EUR/m². Für Stadtvillen werden höhere Preise erzielt. 

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Features

Trend

Besondere Lage mit lokalem Flair, gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, abseits ausgetretener Pfade und authentisch. Viele lagen in Steglitz bringen alles mit, um als Geheimtip mit großem Wachstumspotenzial gehandelt zu werden. Und tatsächlich zeichnet sich immer mehr ab, dass der Ortsteil im innerstädtischen Kontext sich hervorragend entwickeln wird. Wer heute noch im Studium steckt, wird später eine klassische Wohnung mit dem Dr. auf dem Klingelschild schätzen. Gleichzeitig ist ein Investmentobjekt in Steglitz schon seit der Gründerzeit ein Garant für stabiles  Wertwachstum gewesen. Dafür sorgen, neben überdurchschnittlichen Haushalts-Einkommen und hoch attraktiven Lagen auch die diversen Gebäude-Typologien, die einen Einstieg in fast allen Budgetklassen ermöglichen. Interessant ist auch der demographische Wandel, denn Steglitz ist ein verhältnismäßig alter Bezirk, was die Population betrifft. Generationswechsel sind mit Sickereffekten verbunden und werden Ihr Invest beschleunigen. Wenn Sie der kurzfristig erzielten Rendite kein Vorrang einräumen, ist der Wertzuwachs von vermietet auf frei erheblich.

Die sehr gute Anbindung, die Nähe zur "Freie Universität" und dem Charité Campus Benjamin-Franklin sowie die Sogwirkung einer der größten Einzelhandelsstraßen der Hauptstadt, sind fast schon eine Erfolgsgarantie. In der Bevölkerungsstatistik weist der Ortsteil einen hohen Anteil von Zuzügen aus den USA und klassischen westeuropäischen Ländern auf. Im Binnenverhältnis ist das Saldo der Wechselbeziehungen mit anderen Bezirken insgesamt ausgeglichen. Wir halten Steglitz für eine uneingeschränkte Kaufempfehlung.

Mehrfamilienhäuser in Steglitz

Noch gibt es in Steglitz keine Milieuschutzgebiete, aber im 2023 Januar hat das Bezirksamt die Einführung sozialer Erhaltungssatzungen für die Wohngebiete Feuerbachstraße, Gritznerstraße Nord und Mittelstraße eigentlich beschlossen. Haushaltsbefragungen in den in den Wohngebieten rund um die Schloßstraße sollen nach dem Willen einiger BVV Mitglieder auch dort den Weg für ein Milieuschutzgebiet ebnen. Die Zeit als einer der letzten Ortsteile ohne Milieuschutzgebiete könnte damit zu Ende zu gehen, auch wenn noch nichts im Amtsblatt veröffentlicht wurde.  

Das Preisniveau für Zinshäuser ist bei den Einstiegspreisen über die Jahre merklich gestiegen, im oberen Grenzbereich, repräsentiert durch schöne Altbaubestände, hingegen ein wenig gesunken. In 2023 wurde bis zum Stand September nur sehr wenige Wohn- und Geschäftshäuser beurkundet. Als langfristige Anlage sind Mehrfamilienhäuser in fast allen Lagen sehr interessant. Nachkriegsobjekte sind vom Preis-Mieten-Verhältnis sehr interessant. Am oberen Ende der Preisskala liegen die schicken Gründerzeit-Altbauten in den flankierenden Lagen von Schloß- und Hauptstraße. 

Der höchste, vom GAA dokumentierte Quadratmeterpreis lag bei etwa 3.800 Euro für die sogenannte wertrelevante Geschossfläche. Der Wohnflächenwert liegt entsprechend höher.

Als Zinshausmakler haben wir in den letzten Jahren diverse Verkäufe zu sehr guten Konditionen für unsere Kunden umgesetzt. Bitte kontaktieren Sie uns für eine individuelle Einschätzung der Marktlage und Umfeldsituation Ihres Mehrfamilienhauses in Steglitz.  

MFH Steglitz: Werte und Entwicklung

Jahr   Steglitz Gesamt Berlin
2018 Anzahl 27 687
  Preisspanne EUR/m² 1.065 bis 3.687 301 bis 11.919
  Mittelwert EUR/m² 2.268 2.115
2019 Anzahl 16 571
  Preisspanne EUR/m² 1.164 bis 4.071 396 bis 11.340
  Mittelwert EUR/m² 2.473 2.294
2020 Anzahl 9 627
  Preisspanne EUR/m² 1.637 bis 3.183 431 bis 10.526
  Mittelwert EUR/m² 2.193 2.183
2021 Anzahl 17 660
  Preisspanne EUR/m² 1.489 bis 5.253 601 bis 16.262
  Mittelwert EUR/m² 2.650 2.522
2022 Anzahl 19 348
  Preisspanne EUR/m² 1.799 bis 3.821 824 bis 16.844
  Mittelwert EUR/m² 2.670 2.651
2023 Anzahl folgt in Kürze folgt in Kürze
  Preisspanne EUR/m² folgt in Kürze folgt in Kürze
  Mittelwert EUR/m² folgt in Kürze folgt in Kürze
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Neubau in Steglitz

Der wohl bekannteste Neubau in Steglitz ist die komplette, von Grund auf neue Revitalisierung des Steglitzer Kreisels. Genauso sensationell wie das Projekt, sind aber auch die Probleme, Reibungen, Verzögerungen und Konflikte rund um das Vorhaben. Der Gebäudekomplex mit 48.000 Quadratmetern wurde in den 1970er Jahre errichtet und ist mit 118 Metern Höhe ein weithin sichtbares Top-Objekt und eigentlich ebenso ein Objekt der Begierde. Auf 34 Geschossen sollten schon längst rund 330 Wohnungen für eine kaufkräftige Klientel fertig sein. Die Verzögerungen des seit 2007 leerstehenden Gebäude lassen es nicht über den seit Jahren entkernten Zustand hinaus kommen. 

Ein weiteres Steglitzer Wahrzeichen ist der im Volksmund "Bierpinsel" genannte, ehemalige Gastroturm in prominenter Lage an der Schloßstraße. Die denkmalgeschützte Architektur-Ikone steht seit langem leer und soll nun vom neuen Eigentümer demnächst als Mix-Use-Turm für Office, Gastro und Events in eine neue Ära geführt werden. Die Chancen dafür stehen sehr gut. 

Eine Reihe weiterer Neubauprojekte in Steglitz bewegt sich in Bausummen bis knapp unter 10 Millionen, wenn da nicht die erheblichen Preissteigerungen durch Zinsen und Inflation wären.   

Quartiere in Steglitz

In Steglitz gibt es viele mittlere bis gute Wohnlagen. Bedingt durch die heterogene Gebäude- und Quartiersstruktur im Bezirk, ist die Streuung der Immobilienpreise weit. Große Wohnungen in den Quartieren östlich und westlich der Schloßstraße erzielen Spitzenpreise. Auch Wohnungen aus dem Nachkriegswohnungsbau sind meist aufgrund der Lagequalität mehr als nur werthaltig. 1930er-Jahre-Wohnungen und die Quartiere südlich des Steglitzer Dammes und der Albrechtstraße schliessen 2024 preislich auf, allerdings ist hier der Flächenumsatz gering.

In der Paulsenstraße schätzen Familien in Reihenhäusern oder Einfamilienhäusern das verkehrsberuhigte Umfeld. Das Wohnquartier im Osten des Steglitzer Stadtkerns entstand Ende des 19. Jahrhunderts als vornehme Villen- und Landhauskolonie. Die Strukturen der Gegenwart zeugen von "alter Größe" und gleichzeitig von den Zerstörungen des 2. Weltkrieges. So fielen über 80 Prozent der Häuser in Südende den Bomben zum Opfer; die Prioritäten beim Wiederaufbau und Neuentwicklung der Quartiere lagen auf der schnellen Schaffung von Wohnraum und weniger auf ästhetischen Gesichtspunkten. Trotzdem gibt es viele, gut erhaltene und aufwändig sanierte Gebäude in sehr schönen Lagen. In den Quartieren entlang der Grunewaldstraße, Holsteinischen Straße und Hubertusstraße finden sich Vorzeigehäuser der frühen Gründerzeit.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Steglitz

In allen Steglitzer Ortsteilen zusammen, wurden in den zurückliegenden 12 Monaten etwa 1.190 Wohnungen zur Neuvermietung angeboten. Derzeit werden etwa im Median 13,80 EUR/m² bei Neuvermietung nachgefragt. Im Neubau liegen die Median Angebotsmieten bei 23,90 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von 18,50 % zum Vorjahr. 

Mietpreisindex Steglitz

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 13,80 EUR/m² - 23,90 EUR/m² -
1 Jahr 12,75 EUR/m² 8,20 % 20,20 EUR/m² 18,50 %
3 Jahre 10,50 EUR/m² 31,80 % 15,00 EUR/m² 59,30 %
5 Jahre 10,80 EUR/m² 28,00 % 14,85 EUR/m² 60,90 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Steglitz

Sehr viel Nachkriegsarchitektur, wenig Alt- und Neubau. In Steglitz bewegt sich das Hauptpreissegment unter 11 EUR/m². 

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Steglitz

Insgesamt ist das Mietangebot in Steglitz als stabil zu bezeichnen. Wie im Markt für Eigentumswohnungen, dominieren die mittleren Mietpreissegmente den Markt.

Bautätigkeit in Steglitz

Steglitz besteht aus 27 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) und gliedert sich in die Ortsteile Lankwitz, Lichterfeld und Steglitz. Der Wohnungsbestand beläuft sich aktuell auf rund 107.000 Einheiten. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 85,3 m² befindet Steglitz berlinweit an der Spitze. Bei einer statistischen Haushaltsgröße von 1,77 Personen je Haushalt befindet sich Steglitz im oberen Mittelfeld. Rechnerisch leben in Steglitz 1,94 Personen in einem Haushalt.

Die Bauaktivität in Steglitz ist vergleichsweise gering. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Steglitz

Derzeit gibt es in Steglitz keine ausgewiesenen Milieuschutzgebiete. Allerdings hat das Bezirksamt im Januar 2023 Pläne bekannt gegeben, solche Satzungen für die Wohngebiete Feuerbachstraße, Gritznerstraße Nord und Mittelstraße einzuführen. Zudem sind Haushaltsbefragungen für die Gebiete rund um die Schloßstraße geplant, da einige Mitglieder der Bezirksverordnetenversammlung auch dort die Einrichtung eines Milieuschutzgebiets anstreben. Dies könnte das Ende der Zeit markieren, in der Steglitz einer der wenigen Bezirke ohne solche Gebiete ist, obwohl bisher keine offiziellen Ankündigungen gemacht wurden.

Milieuschutzkarte Steglitz

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Steglitz

Wanderungsbewegungen in Steglitz

Steglitz ist gewachsen. Wir zeigen unten die Topwerte der Zu- und Abwanderungen für Steglitz und für einen ausgesuchten Hotspot. Für Ihr Immobilien-Engagement in Berlin können wir im Rahmen unserer Analysen lagegenaue Wanderungsströme abbilden. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 23.02.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

schliessen

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