Mai 2019

Marktbericht Berlin Steglitz 2019

Gediegen, gemütlich und ruhig? Das war einmal. Viele Steglitzer sind überrascht, wie schnell man ein verschlafenes Vorgarten-Image loswird. Steglitz scheint den Spannungsbogen aus exponierten Innenstadtlagen, der Funktion als wichtiger Einzelhandelsspot und dem idyllischen Flair seiner schönen Quartiere grandios zu meistern. Es ist ein moderner Hauptstadt-Bezirk geworden, dessen Qualität seinesgleichen sucht.

Berlin-Steglitz

Alles vor der Tür

Steglitz befindet sich im Südwesten Berlins zwischen den dicht besiedelten Innenstadtbezirken Wilmersdorf und Schöneberg sowie den Villen- und Einfamilienhausquartieren der Ortsteile Lichterfelde und Dahlem. Das Image des Bezirkes war bis vor nicht langer Zeit gutbürgerlich, gemütlich und sehr ruhig. Das sind keineswegs schlechte Eigenschaften. Umso besser, dass Steglitz trotz einer neuerdings fast atemraubenden Dynamik seine DNA bewahrt. Irgendwie ist Steglitz nahe an allem. Entlang der Schloßstraße reihen sich wie an einer Perlenkette sehr schöne, kleine und ruhige Straßenzüge. Die Einkaufsstraße ist das wirtschaftliche Zentrum, durchzogen von der U-Bahn-Linie 9. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in vielen Quartieren ist im Berlin-Vergleich hoch. Neben vielen kleinen und mittleren Parks und Grünflächen, genießt Steglitz auch wegen guter Schulen einen ausgezeichneten Ruf.

Bestand

Median Angebotspreis
4.170 EUR/m²
+16,80 %
Median Angebotsmiete
11,00 EUR/m²
+4,90 %

Neubau

Median Angebotspreis
5.570 EUR/m²
+7,40 %
Median Angebotsmiete
13,55 EUR/m²
+2,10 %

Märkte

In Steglitz überwiegen mittlere bis gute Wohnlagen. Bedingt durch die heterogene Gebäude- und Quartiersstruktur im Bezirk, ist die Streuung der Immobilienpreise weit. Große Wohnungen in den Quartieren östlich und westlich der Schloßstraße erzielen Spitzenpreise. Wohnungen aus dem Nachkriegswohnungsbau werden jedoch keineswegs verschleudert, sondern sind meist aufgrund der Lagequalität sehr werthaltig. Auch 30-Jahre-Wohnungen und die Quartiere südlich des Steglitzer Dammes und der Albrechtstraße schließen preislich auf. In der Paulsenstraße schätzen Familien in Reihenhäusern oder Einfamilienhäusern das verkehrsberuhigte Umfeld. Das Wohnquartier im Osten des Steglitzer Stadtkerns entstand Ende des 19. Jahrhunderts als vornehme Villen- und Landhauskolonie. Die Strukturen der Gegenwart zeugen von der alten Größe und gleichzeitig von den Zerstörungen des 2. Weltkrieges. So fielen über 80 Prozent der Häuser in Südende den Bomben zum Opfer; die Prämissen beim Wiederaufbau und Neuentwicklung der Quartiere lagen auf der schnellen Schaffung von Wohnraum und meist nicht auf ästhetischen Gesichtspunkten. Trotzdem gibt es viele, gut erhaltene und aufwändig sanierte Gebäude in sehr schönen Lagen. In den Quartieren entlang der Grunewaldstraße, Holsteinischen Straße und Hubertusstraße finden sich Vorzeigehäuser der frühen Gründerzeit.

Kaufen

In Steglitz segmentiert sich der Immobilienmarkt nach lokalen Teilmärkten. Im Kernbereich Steglitz liegen die mittleren Quadratmeterpreise derzeit bei 4.180 EUR/m². Die Preiskorrektur zum Vorjahreszeitraum beläuft sich auf 16,80 %. Im 12-Monats-Zeitraum haben wir 1.430 Angebote im Bestand registriert. Im Neubausegment wird derzeit ein mittlerer Listenpreis von6.050 EUR/m² angesetzt. Über die Ortsteile betrachtet liegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen bei 3.310 EUR/m² in Lankwitz und bei 4.430 EUR/m² in Lichterfelde. Im Bubble-Chart (unten) zeigt sich die Segmentierung des Wohnungsmarktes in Steglitz nach Baujahresklassen. Wohnungsangebote im Nachkriegssegment verlaufen preislich parallel zum Altbausegment.

Kaufpreisindex Steglitz

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 4.170 EUR/m² - 5.570 EUR/m² -
1 Jahr 3.570 EUR/m² 16,80 % 5.180 EUR/m² 7,40 %
3 Jahre 2.550 EUR/m² 63,60 % 4.280 EUR/m² 30,00 %
5 Jahre 2.190 EUR/m² 90,30 % 3.800 EUR/m² 46,50 %
10 Jahre 1.400 EUR/m² 197,80 % 2.510 EUR/m² 121,60 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Steglitz. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

In Steglitz dominieren im Bestandsegment sehr starke mittlere Preissegmente. Wie in allen zentralen Innenstadtbezirken, ist das untere Preissegment faktisch verschwunden. Im Segment über 6.000 EUR/m² ist das Angebot schwach ausgeprägt.

Familienhäuser

Steglitz bietet in den Ortsteilen Lankwitz und Lichterfelde ein großes Angebot an Familienhaustypologien. Hierzu zählen freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften und einige Stadtvillen. Das Angebot ist traditionell in Lichterfelde am größten. Im 12-Monats-Zeitraum wurden hier ca. 310 Häuser angeboten, bei einem mittleren Angebotspreis von ca. 5.280 EUR/m². In Lankwitz liegt der Angebotspreis im Mittel bei etwa 4.500 EUR/m². Für Stadtvillen werden höhere Preise erzielt.

Mieten

In allen Steglitzer Ortsteilen zusammen, wurden in den zurückliegenden 12 Monaten etwa 3.900 Wohnungen zur Neuvermietung angeboten. Derzeit werden etwa im Median 11,00 EUR/m² bei Neuvermietung nachgefragt. Im Neubau liegen die Median Angebotsmieten bei 13,55 EUR/m². Dies entspricht einer Preisentwicklung von 2,10 % zum Vorjahr.

Mietpreisindex Steglitz

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 11,00 EUR/m² - 13,55 EUR/m² -
1 Jahr 10,50 EUR/m² 4,90 % 13,25 EUR/m² 2,10 %
3 Jahre 9,00 EUR/m² 22,10 % 11,00 EUR/m² 23,20 %
5 Jahre 8,40 EUR/m² 30,90 % 8,60 EUR/m² 57,30 %

Snapshot

Sehr viel Nachkriegsarchitektur, wenig Alt- und Neubau. In Steglitz bewegt sich das Hauptpreissegment unter 11 EUR/m². 

Marktentwicklung

Insgesamt ist das Mietangebot in Steglitz als stabil zu bezeichnen. Wie im Markt für Eigentumswohnungen, dominieren die mittleren Mietpreissegmente den Markt.

Mehrfamilienhäuser

In Steglitz gibt es derzeit keine Milieuschutzgebiete (siehe unten). Die Erwartung der Einführung von Erhaltungssatzungen führt derzeit zu Unruhe am Markt für Mietshäuser in Steglitz. Entsprechend werden die im Immobilienpreisservice des IVD angegebenen durchschnittlichen Quadratmeterpreise meist übertroffen. Bitte kontaktieren Sie uns für eine individuelle Einschätzung der Marktlage und Umfeldsituation Ihres Mehrfamilienhauses in Steglitz. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.700 - 2.200 EUR/m² 2.300 - 3.300 EUR/m²
1950 - 1978 1.600 - 2.000 EUR/m² 1.900 - 2.600 EUR/m²
1979 - 2000 1.700 - 2.100 EUR/m² 2.000 - 3.000 EUR/m²
ab 2001 1.900 - 2.500 EUR/m² 2.500 - 3.500 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

In Steglitz (analog Zehlendorf) gibt es aktuell keine Milieuschutzgebiete. Gleichwohl gibt es Bestrebungen seitens einzelner Bewohner, Milieuschutzgebiete auszuweisen. In der BVV (Bezirksverordnetenversammlung) von Steglitz wird das Thema hinsichtlich der Kostentragung kontrovers diskutiert. Streitpunkt ist, wer die Kosten für das Screening tragen soll, Bezirk oder Senat. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat Ende 2018 die grundsätzliche Bereitschaft signalisiert, die Kosten für ein Gesamt-Screening des Bezirkes zu tragen. Aktuell wird geplant, den Untersuchungsbereich des Screenings über alle 41 Planungsräume zu legen. Ziel des Screenings ist es, Beobachtungsgebiete zu identifizieren, für die wiederum ein Monitoring beauftragt werden soll. Für gegebenenfalls identifizierte Verdachtsgebiete sollen vertiefende Untersuchungen beauftragt werden. Auch wenn erst nach letzterem Schritt Entscheidungen über die Festlegung von Milieuschutzgebieten erfolgen können, sollten Eigentümer erwägen, ihre Liegenschaften bereits jetzt zu teilen. Wir informieren regelmäßig über den Fortgang. Fordern Sie unseren Leitfaden zum Thema Milieuschutz an. Wir beraten Sie gern.

Weitere Informationen finden Sie in unserer Milieuschutzkarte.

Rahmenbedingungen

Das Investitionsklima in Steglitz ist nicht nur hinsichtlich des Status als einer der wichtigsten Konsumstandorte in Berlin sehr gut. Mit dem Wachstum Berlins und der damit verbundenen Wohnungsknappheit verlieren Distanzen zwischen den Berliner Bezirken an Bedeutung. Dezentrales Wohnen wird nicht mehr als Manko begriffen, sondern wird wie in den meisten internationalen Metropolen zur Normalität. Ein gutes Beispiel für den Wandel der Wahrnehmung ist der frühere Steglitzer Kreisel, der im Zuge des Umbaus zum ÜBerlin neue Entwicklungen im Umfeld anstoßen wird. Der Bau des ÜBerlins kann möglicherweise Sogwirkungen entfalten. Gleichzeitig ist jedoch auch zu sehen, dass die große Anzahl zeitgleich an den Markt gebrachter Wohnungen auch dämpfende Auswirkungen auf den lokalen Markt ausüben kann.

Politisch wurden in der BVV kontroverse Debatten hinsichtlich der Prüfung von Milieuschutzgebieten geführt. Kern der Debatte war, wer für die Kosten der Screenings aufzukommen habe und nicht, ob es zu einer Einführung kommen soll oder nicht. In den meisten Steglitzer Quartieren ist rechnerisch kein hoher Druck messbar, was die Einführung von Erhaltungssatzungen fragwürdig erscheinen ließe und die genaue Prüfung der Ergebnisse des Screenings anheimlegt. Zwar weichen die Haushaltsgrößen in fast allen Fällen von den durch das Amt für Statistik fortgeführten Zahlen nach oben ab. Ein gewisser Basisdruck muss als normal betrachtet werden. Großprojekte wie das ÜBerlin helfen, den Druck auf dem Teilmarkt gehobener Wohnungen verringern, was letztlich zu Entlastungen auf dem Gesamtmarkt führt.

Migration

Steglitz ist gewachsen. Wir zeigen unten die Topwerte der Zu- und Abwanderungen für Steglitz und für einen ausgesuchten Hotspot. Für Ihr Immobilien-Engagement in Berlin können wir im Rahmen unserer Analysen lagegenaue Wanderungsströme abbilden. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Es ist schwer zu sagen, warum Steglitz lange Zeit von Investoren mit Misstrauen behandelt wurde. Eine mögliche Erklärung könnte im hohen Anteil älterer Bewohner in vielen Quartieren liegen. Steglitz wird im innerstädtischen Kontext immer wichtiger werden. Der Ortsteil bringt alle Voraussetzungen für hervorragende, langfristig angesetzte Investitionsstrategien. Neben überdurchschnittlichen Haushalts-Netto-Einkommen und attraktiven Lagen in allen Teilen des Bezirkes, bietet Steglitz trotz, oder gerade wegen der erheblichen Kriegsschäden, eine Vielzahl von Immobilien sehr unterschiedlicher Typologien. Besser als in einigen anderen Innenstadtbezirken werden hier alle Wohnungsgrößen und Baujahresklassen bedient. Auch künftig bevorstehende Generationswechsel könnten in Investitionsüberlegungen einfließen. Die gute inner- und außerstädtische Anbindung, die Nähe zu Universitäten und der Charité Klinik Benjamin-Franklin sowie die Sogwirkung einer der größten Einzelhandelsstraßen der Hauptstadt, tragen maßgeblich zur Entwicklung in Steglitz bei. Hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung weist der Ortsteil auch einen hohen Anteil von Zuzügen aus den USA und klassischen westeuropäischen Ländern auf. Im Binnenverhältnis ist das Saldo der Wechselbeziehungen mit anderen Bezirken insgesamt eher ausgeglichen. Wir halten Steglitz für einen absoluten Tipp.

Dieser Report wurde zuletzt im Mai 2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.