Berlin Immobilien Tiergarten 2023

Von wegen Germania!

Tiergarten hat Glück im Unglück gehabt. Obwohl große Flächen des heute zum Verwaltungsbezirk Mitte zugehörigen Ortsteils im Krieg zerstört wurden oder den größenwahnsinnigen Germania-Visionen der Nazis zum Opfer fielen, ist Tiergarten heute einer der grünsten, versatilsten und geschätztesten Ortsteile Berlins. Mit dem Fall der Mauer wurden Brachen reaktiviert und großangelegte Neubauten für die Institutionen der Bundesregierung errichtet. Viele Nachkriegsgebäude sind mehrfach revitalisiert worden oder werden durch neue Gebäude ersetzt. In Tiergarten befinden sich neben dem Regierungsviertel auch der Potsdamer Platz, der Zoologische Garten, der Bahnhof Zoo, die Technische Universität und natürlich der Große Tiergarten, einer der schönsten und größten Berliner Parks.

Immobilienpreise in Tiergarten

Der Wohnungsmarkt in Tiergarten ist extrem heiß und nichts deutet darauf hin, dass er abkühlt. Daran ändert auch die Zinslage nichts. Die Immobilienpreise steigen insbesondere in zwei Quartieren: Je näher die Wohnlagen an den Großen Tiergarten (Park) rücken und im Bereich des neu entstandenen Quartiers am Gleisdreieck. Fast alle Quartiere in Tiergarten haben von den Entwicklungen der letzten Jahre profitiert; das Schmuddel-Image der Straßenzüge südlich des Landwehrkanals ist Vergangenheit.

Trotz des zahlenmäßig kleinen Immobilienmarktes ist die Dynamik hoch. Der lokale Wohnungsmarkt ist für Eigentum und Miete sehr attraktiv. Mit der Fertigstellung des Neubaquartiers an der Flottwellstraße, wurden dem Quartier einkommensstarke Haushalte zugeführt, wovon die Wertentwicklung der benachbarten Lagen profitiert, die nun preislich aufholen. Insgesamt nehmen Nachkriegszeit-Wohnungstypologien und Neubau jeweils etwa ein Drittel des Angebotsmarktes ein. Mit 430 angebotenen Bestandsobjekten in 12 Monaten gehört Tiergarten dennoch zu den kleineren Teilmärkten in Berlin. Im Mittel werden Bestandswohnungen derzeit mit 8.310 EUR/m² angeboten. Die Preise haben sich damit zum Vorjahreszeitraum um 43,50 % entwickelt. Im Neubausegment wurden im 12-Monats-Zeitraum 70 Objekte an den Markt gebracht. Der mittlere Listenpreis beträgt 12.440 EUR/m², was einer Preisentwicklung in 12 Monaten von -3,40 % entspricht. 

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Tiergarten

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Tiergarten

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Tiergarten. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Trend

Es gibt wenig Lagen, die das Prädikat "exponiert" so verdienen, wie Berlin-Tiergarten. Über 50 Prozent des Bezirkes sind Parkflächen und neben dem Bundeskanzleramt, Botschaften, Schloss Bellevue und dem Reichstagsgebäude, liegen auch der "halbe" Potsdamer Platz und die Philharmonie und die Staatsbibliothek in Tiergarten. Prominenter geht es nicht. In der Tat ist der Wohnungsmarkt jedoch sehr übersichtlich. Aus den oben genannten Gründen (Milieuschutz, kleiner Gebäudebestand) sind Engagements in Tiergarten kein Tagesgeschäft. Dort, wo sie möglich sind, übersteuert die Lagequalität unabhängig von der Mikrolage und meist auch vom Zustand der Immobilie alle anderen Parameter. Eine Immobilie in Tiergarten zu erwerben ist eine ausgesprochen werthaltige Strategie. Wenn Sie die Gelegenheit auf eine Immobilie in Tiergarten haben: Zögern Sie nicht!

Mehrfamilienhäuser in Tiergarten

Hauseigentümer in Tiergarten können an der Dynamik des Immobilienmarktes entweder über Wohnungsverkäufe nach Wohnungsumwandlungen partizipieren oder durch Globalveräußerungen an Käufer mit langfristigen Planungshorizonten. Neue Umwandlungen werden durch Anwendung der Umwandlungsverordnung in Milieuschutzgebieten und bis 2025 durch § 250 BauGB für Eigentümer unterbunden. Der Fokus bei Verkäufen von Mietshäusern in Tiergarten muss daher auf Investoren mit  langfristiger Entwicklungs- und Investmentstrategie liegen. Objekte mit Wohn- und Gewerbenutzung sind in diesem Zusammenhang besonders interessant.

Der Gebäudebestand in Tiergarten beträgt nur knapp 530 Gebäude. Im etwa 8.200 Einheiten umfassenden Wohnungsbestand dominieren Drei- und Vierzimmer-Wohnungen. Das Quartier Tiergarten-Süd, welches zwischen Landwehrkanal und Kurfürstenstraße verläuft, wurde im Dezember 2018 einer Erhaltungssatzung (Milieuschutz) unterstellt. Insbesondere in diesem Gebiet ist die Ausdünnung des Gebäudebestandes durch Krieg und "Stadtplanung" unter den Nationalsozialisten erkennbar. Die erzielbaren Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser werden weniger von der Lagequalität bestimmt, als von der richtigen Verkaufs-, Vertrags- und Entwicklungsstrategie. Konsultieren Sie hierzu unser Haus.

Preisspanne von 1.319 bis 3.702 EUR/m²

Die weite Preisspanne bei Mehrfamilienhäusern im Ortsteil Berlin-Tiergarten, der verwaltungsrechtlich zu Berlin-Mitte gehört, ist den divergenten Baujahresklassen zuzuordnen. Im Krieg wurden weite Teile des Bezirks in Mitleidenschaft gezogen aber schon vorher hatte das Nazi-Regime Schneisen in den Bezirk geschlagen, um Platz für Achsen und Gebäude für das größenwahnsinnige Germania-Projekt zu schaffen. Nachkriegsbauten wurden in meist sehr einfacher Bauweise errichtet und müssen heute energetisch ertüchtigt werden, was den Marktwert beinflusst. Schöne Altbauten werden im oberen Bereich der Spanne gehandelt. In 2022 war die Zahl der Transaktionen mit 13 Miethäusern mit und ohne Gewerbeanteil (Stichtag 31.10.2022) gering.

Neubau in Tiergarten

Siegessäule, Zoologischer Garten, Café am Neuen See, TU und UdK und natürlich der große Tiergarten selbst. Der Ortsteil Tiergarten ist emblematisch für Berlin. In den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts begann der Wiederaufbau des durch Bombardements stark zerstörten Stadtteils. In einer zweiten Welle, die bis heute andauert, wurde und werden viele zweckhafte Nachkriegsbauten durch High End Architektur und Qualitäten ersetzt. Kein Wunder also, dass der grüne, zentrale und hoch begehrte Tiergarten sich zu einer der wertvollsten Zukunftslagen in untechnischem Sinne entwickelt. Tiergarten ist für Berlin das, womit andere Metropolen wie Paris, Madrid, London oder Barcelona gerne rennommieren. Ein unangefochtenes Statement.   

Allein in den letzten zwei Jahren wurden in Tiergarten Neubauprojekte im Volumen von über 1.500 Einheiten diskutiert, geplant oder gebaut, darunter auch Vorhaben mit geschätzt 140 Millionen Euro Invest. 

Spitzenreiter ist ein Projekt in der Lützowstraße welches in die Endphase geht. Mit einer gewaltigen Summe entsteht ein achtgeschossiges Wohnquartier mit über 200 Wohnungen und 18.000 m² Bürofläche. 

Kaum zwei Kilometer weiter wird ein weiteres Volumentprojekt entwickelt. Mit einer geschätzten Bausumme von rund 100 Millionen, baut die HTP HAMBURG ein Wohn- und Bürokomplex mit Tiefgarage. Dabei sollen rund 16.900 m² an Bürofläche und 800 m² Gewerbe- und Verkaufsflächen geschaffen werden. Das Objekt wird, mit 17 Geschossen, zur Berliner Hochhausklasse gehören. 

Obwohl Tiergarten ein kleiner Ortsteil ist, sind die Flächenreserven für Neubau dennoch beachtlich, wobei Neubauflächen öfter mal mit der Abrissbirne geschaffen werden.  In die Jahre gekommene Nachkriegsbauten müssen dann Neuem weichen. Dort, wo große Flächen zur Verfügung stehen, ist auch das Land interessiert. Aktuell wird der Bau eines Stadtquartiers mit bis zu 999 Wohneinheiten in der Lützowstraße, einem innerstädtischen Traumstandort für Mieter, diskutiert. Ein Termin zum Baustart ist noch nicht bekannt. 

Der historische und moderne Bezirk, der auch das politische Machtzentrum Deutschlands ist, wird weiter über sich hinauswachsen. Mit uns verpassen sie keine Entwicklung. 

Quartiere in Berlin Tiergarten

Der Ortsteil Tiergarten gehört verwaltungsrechtlich zu Berlin-Mitte. In den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts begann der Wiederaufbau des durch Bombardements stark zerstörten Stadtteils. Mit der Kongresshalle am Spreeufer, der Philharmonie und der Staatsbibliothek Preußischer Kulturbesitz sowie der Neuen Nationalgalerie beherbergt Tiergarten einige von Berlins wichtigsten Kultur-Institutionen. Ab 1997 entstand auf der Spreebogen-Brache das neue deutsche Regierungsviertel. Mit ihm einher ging der Umbau des Reichstagsgebäudes und der Bau des neuen Berliner Hauptbahnhof. Mit etwa 15.000 Bewohnern ist Tiergarten ein kleiner Ortsteil. Die meisten Bewohner leben im Quartier der Lützowstraße, darunter etwa 17,5 Prozent in selbstgenutztem Wohneigentum. Vom gesamten Mietwohnungsbestand im Quartier befinden sich etwa 13 Prozent im Eigentum kommunaler Wohnungsbaugesellschaften oder von Genossenschaften. Der resultierende hohe private Vermieteranteil hat den Bezirk Mitte dazu bewogen, die Quartiere im südlichen Tiergarten einer Erhaltungssatzung zu unterstellen, um Umwandlungen von Miet- in Wohneigentum zu unterbinden. In den Bereichen nödlich des Landwehrkanals sind viele Botschaften, die Philharmonie und die Staatsbibliothek beheimatet. Westlich des Lützowplatzes steigen die Lage-Qualitäten und damit die Preise und Mieten stark an. Dieser Bereich erstreckt sich bis an die grüne Grenze zum Großen Tiergarten.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Tiergarten

Mit der rapiden Entwicklung des zentralen Wohnungsmarktes in Tiergarten steigen auch die Neuvertragsmieten überdurchschnittlich schnell. Aus den 440 Angeboten der letzten 12 Monate errechnet sich eine Median-Miete von 29,70 EUR/m². Das entspricht einer Entwicklung in Höhe von 41,70 %. Neubauwohnungen werden aktuell mit 29,60 EUR/m² angeboten. Die Neubauaktivität im 12-Monats-Zeitraum war hoch: Etwa 160 Objekte kamen an den Markt. 

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Tiergarten

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Tiergarten. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Tiergarten

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Tiergarten

Der Ortsteil Tiergarten besteht zu über einem Drittel aus Parkflächen und ist in 5 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) aufgeteilt. Mit rund 8.500 Wohneinheiten hat Tiergarten berlinweit den geringsten Wohnungsbestand. Die durchschnittliche Wohnungsgröße von 67,4 m² spricht für einen hohen Anteil an kleinen Wohnungen. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,72 Personen und die rechnerische Haushaltsgröße liegt bei 1,84 Personen je Haushalt.

In Tiergarten ist die Bautätigkeit im Verhältnis zum Wohnungsbestand hoch. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Tiergarten

In Tiergarten ist aktuell ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt.

Milieuschutzkarte Tiergarten

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Wanderungsbewegungen in Tiergarten

Im Binnenverhältnis zeigt sich, dass die meisten Umzüge aus Mitte, Charlottenburg, Schöneberg und Wilmersdorf kommend erfolgen. Das Profil der Quartiere im 5-Jahres-Zeitraum ist bezüglich der internationalen Migration vollkommen unterschiedlich ausgeprägt. Eine Bevorzugung durch kulturelle oder länderspezifische Communities lässt sich nicht ausmachen.