Letztes Update: 19.05.2024

Berlin Immobilien Tiergarten 2024

Der Immobilienmarkt in Tiergarten läuft mit hohen Wertsteigerungen gegen das aktuell schwierige Marktumfeld an. Das Wohnungsangebot in Tiergarten ist klein, hochwertig und konzentriert. Eine größere Zahl an Umwandlungen könnte ab 2024 an den Markt gehen und das enge Angebot auflockern, dass seit 2021 abgesackt ist. Unter anderem wegen der Mangellage sind auch energetische Problemwohnungen aus dem Nachkriegbestand sehr gefragt. Wohnungen in Tiergarten kosten aktuell im Mittel rund 7.970 EUR/m². Die Mieten gehören zu den höchsten in Berlin. Der Neubau steht unter Druck. 

Berlin-Tiergarten

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Tiergarten, Stand 19.05.2024 .

Von wegen Germania!

Tiergarten hat Glück im Unglück gehabt. Obwohl große Flächen des heute zum Verwaltungsbezirk Mitte zugehörigen Ortsteils im Krieg zerstört wurden oder den größenwahnsinnigen Germania-Visionen der Nazis zum Opfer fielen, ist Tiergarten heute einer der grünsten, versatilsten und geschätztesten Ortsteile Berlins. Mit dem Fall der Mauer wurden Brachen reaktiviert und großangelegte Neubauten für die Institutionen der Bundesregierung errichtet. Viele Nachkriegsgebäude sind mehrfach revitalisiert worden oder werden durch neue Gebäude ersetzt. In Tiergarten befinden sich neben dem Regierungsviertel auch der Potsdamer Platz, der Zoologische Garten, der Bahnhof Zoo, die Technische Universität und natürlich der Große Tiergarten, einer der schönsten und größten Berliner Parks.

Bestand

Median Angebotspreis
7.970 EUR/m²
-4,10 %
Median Angebotsmiete
20,95 EUR/m²
+16,40 %

Neubau

Median Angebotspreis
9.760 EUR/m²
-15,40 %
Median Angebotsmiete
30,85 EUR/m²
-1,10 %

Tiergarten: Top Preisentwicklung gegen den Trend

Der Wohnungsmarkt in Berlin-Tiergarten ist klein, die Preisdynamik hingegen hoch. Der lokale Wohnungsmarkt ist für selbstgenutztes Eigentum und als Mietinvestment sehr interessant. Mit der Fertigstellung der Wohnprojekte Flottwellstraße und Gleisdreieckpark (Schöneberg), ist das durchschnittliche Haushaltseinkommen gestiegen. Stand 2023 gibt es ein Milieuschutzgebiet "Tiergarten-Süd". In den Bereiche nördlich des Reichpietschufer überwiegen Neubau und Top Sanierungen. Im südlichen Bereich der Erhaltungssatzung wurden von 2012 bis heute rund 1.458 Wohnungen umgewandelt. Eine größere Zahl an Umwandlungen könnte ab 2024 an den Markt gehen und das enge Angebot auflockern, dass seit Ende 2020 fast erdrutschartig abgesackt ist. Unter anderem wegen der Mangellage sind auch Wohnungen aus dem Nachkriegbestand trotz energetischer Fragen gefragt.

Mit 400 angebotenen Bestandsobjekten in 12 Monaten gehört Tiergarten per se zu den kleineren Teilmärkten in Berlin. Im Mittel werden Bestandswohnungen derzeit mit 7.970 EUR/m² angeboten. Die Preise haben sich damit zum Vorjahreszeitraum um -4,10 % entwickelt. Damit verhält sich der Ortsteil antizyklisch.

Im Neubausegment wurden im 12-Monats-Zeitraum nur 50 Objekte an den Markt gebracht. Hier wiegt die Zinslage schwer. Die meisten Projekte konnten das Preisniveau des Vorjahres nicht halten. Der mittlere Listenpreis beträgt 9.760 EUR/m², was einer Korrektur von -15,40 % zum Vorjahreszeitraum entspricht. 

Kaufpreisindex Tiergarten

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 7.970 EUR/m² - 9.760 EUR/m² -
1 Jahr 8.310 EUR/m² -4,10 % 11.540 EUR/m² -15,40 %
3 Jahre 7.060 EUR/m² 12,90 % 9.340 EUR/m² 4,50 %
5 Jahre 5.180 EUR/m² 53,80 % 7.380 EUR/m² 32,20 %
10 Jahre 2.910 EUR/m² 173,60 % 4.880 EUR/m² 99,80 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Tiergarten

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Tiergarten

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Tiergarten. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

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Features

Trend

Es gibt wenig Lagen, die das Prädikat "exponiert" so verdienen, wie Berlin-Tiergarten. Über 50 Prozent des Bezirkes sind Parkflächen und neben dem Bundeskanzleramt, Botschaften, Schloss Bellevue und dem Reichstagsgebäude, liegen auch der "halbe" Potsdamer Platz und die Philharmonie sowie die Staatsbibliothek in Tiergarten. Prominenter geht's nicht. In der Tat ist der Wohnungsmarkt jedoch sehr übersichtlich. Aus den oben genannten Gründen (Milieuschutz, kleiner Gebäudebestand) sind Engagements in Tiergarten kein Tagesgeschäft. Dort, wo sie möglich sind, übersteuert die Lagequalität unabhängig von der Mikrolage und meist auch vom Zustand der Immobilie alle anderen Parameter. Eine Immobilie in Tiergarten zu erwerben ist eine ausgesprochen werthaltige Strategie.

Derzeit deutet nichts darauf hin, dass der Immobilienmarkt hier abkühlt. Daran ändert auch die Zinslage nichts. Die Immobilienpreise steigen insbesondere in zwei Quartieren: Je näher die Wohnlagen an den Großen Tiergarten (Park) rücken und im Bereich des neu entstandenen Quartiers am Gleisdreieck. Fast alle Quartiere in Tiergarten haben von den Entwicklungen der letzten Jahre profitiert; das Schmuddel-Image der Straßenzüge südlich des Landwehrkanals ist Vergangenheit.Wenn Sie die Gelegenheit auf eine Immobilie in Tiergarten haben, zögern Sie nicht. Sollten Sie Ihre Immobilie in Tiergarten verkaufen wollen, haben wir die Käufer dafür. 

Mehrfamilienhäuser in Tiergarten

Der Verkauf von Wohn- und Geschäftshäusern (MFH) in Tiergarten ist von 2022 auf 2023 quantitativ empfindlich zurückgegangen. Für Eigentümer von Miethäusern in Tiergarten ist dies im aktuell schwierigen Umfeld keine schlechte Nachricht, denn der geringe Flächenumsatz erhöht die Wertchancen im Falle eines Verkaufes mangels Konkurrenz. Generell profitieren Eigentümer von der kleine Größe des lokalen Immobilienmarktes. Stand 2023 gibt es ein größeres Milieuschutzgebiet in Tiergarten, benannt mit "Tiergarten-Süd". Die Bereiche nördlich des Reichpietschufer weisen eine geringe Wohndichte auf und dort, wo Wohnbebauung überwiegt, ist diese überwiegend Neubau. Im südlichen Bereich der Erhaltungssatzung wurden von 2012 bis heute rund 1.458 Wohnungen umgewandelt. Neue Umwandlungen werden durch Anwendung der Umwandlungsverordnung in Milieuschutzgebieten und bis 2025 durch § 250 BauGB für Eigentümer unterbunden. Damit wird das Wohnungsangebot verknappt und der Mietmarkt gefördert, was durch hohe Mieten belegt wird. 

Der Käuferkreis für Miethäuser in Tiergarten agiert daher innerhalb langfristiger Planungshorizonte und setzt auf Lage- und Mietpotenzial. Objekte mit Wohn- und Gewerbenutzung sind eher selten aber besonders interessant. Sie erzielen auch im aktuellen Marktumfeld Höchst-Faktoren.

Bis Juli 2023 wurden in Tiergarten nur 3 Wohn- und Geschäftshäuser verkauft. der von Gutachterausschuss herausgegeben Mittelwert ist in diesem Fall wenig aussagekräftig. Wir sehen den Range im Bereich von 1.700 bis 5.500 EUR/m². Konsultieren Sie hierzu unser Haus.

Nur wenig Transaktionen in 2023

In 2023 ist die Preisspanne für Mehrfamilienhäusern im Ortsteil Berlin-Tiergarten kaum repräsentativ. Nur 3 Objekte wechselten bis Jahresmitte den Eigentümer. Schon in 2022 war die Zahl der Transaktionen mit 13 Miethäusern mit und ohne Gewerbeanteil gering.

MFH Tiergarten: Werte und Entwicklung

Jahr   Tiergarten
2018 Anzahl 25
  Preisspanne EUR/m² 1.255 bis 4.447
  Mittelwert EUR/m² 2.019
2019 Anzahl 20
  Preisspanne EUR/m² 1.425 bis 3.647
  Mittelwert EUR/m² 2.045
2020 Anzahl 30
  Preisspanne EUR/m² 1.454 bis 2.811
  Mittelwert EUR/m² 1.995
2021 Anzahl 29
  Preisspanne EUR/m² 1.106 bis 3.422
  Mittelwert EUR/m² 2.023
2022 Anzahl 18
  Preisspanne EUR/m² 1.193 bis 2.604
  Mittelwert EUR/m² 1.951
2023 Anzahl 14
  Preisspanne EUR/m² 660 bis 1.822
  Mittelwert EUR/m² 1.757
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung

Neubau in Tiergarten

Siegessäule, Zoologischer Garten, Café am Neuen See, TU und UdK und natürlich der große Tiergarten selbst. Der Ortsteil Tiergarten ist emblematisch für Berlin. In den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts begann der Wiederaufbau des durch Bombardements stark zerstörten Stadtteils. In einer zweiten Welle, die bis heute andauert, wurde und werden viele zweckhafte Nachkriegsbauten durch High End Architektur und Qualität ersetzt. Kein Wunder also, dass der grüne, zentrale und hoch begehrte Tiergarten sich zu einer der wertvollsten Zukunftslagen in untechnischem Sinne entwickelt. Tiergarten ist für Berlin das, womit andere Metropolen wie Paris, Madrid, London oder Barcelona gerne und zu Recht rennommieren. Insgesamt ist Tiergarten ein Statement. Gleichzeitig hat die angespannte Zins- und Baukostensituation auch in Tiergarten zuletzt zu einem massiven Rückgang der Projekte und parallel zu einem Preisdämpfer geführt.  

In der Endphase befinden sich Projekte in der Lützowstraße mit einer gewaltigen Bausumme, wo ein achtgeschossiges Wohnquartier mit über 200 Wohnungen und 18.000 m² Bürofläche den alten Straßenstrich verdrängt hat. Etwa zwei Kilometer weiter wird ein weiteres Volumentprojekt der HTP entwickelt. Das Objekt wird mit 17 Geschossen zur Berliner Hochhausklasse gehören. 

Obwohl Tiergarten ein kleiner Ortsteil ist, gibt es noch Flächenreserven für den Neubau. Immer mehr in die Jahre gekommene Nachkriegsbauten müssen Neuem weichen. Dort, wo große Flächen zur Verfügung stehen, ist auch das Land für den kommunalen Wohnungsbau interessiert. Aktuell wird der Bau eines Stadtquartiers mit bis zu 999 Wohneinheiten in der Lützowstraße, einem innerstädtischen Traumstandort für Mieter, diskutiert. Ein Baustart steht noch nicht fest. Der historische und moderne Bezirk, der auch das politische Machtzentrum Deutschlands ist, wird weiter über sich hinauswachsen. Mit uns verpassen sie keine Entwicklung. 

Quartiere in Berlin Tiergarten

Der Ortsteil Tiergarten gehört verwaltungsrechtlich zu Berlin-Mitte. In den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts begann der Wiederaufbau des durch Bombardements stark zerstörten Stadtteils. Mit der Kongresshalle am Spreeufer, der Philharmonie und der Staatsbibliothek Preußischer Kulturbesitz sowie der Neuen Nationalgalerie beherbergt Tiergarten einige von Berlins wichtigsten Kultur-Institutionen. Ab 1997 entstand auf der Spreebogen-Brache das neue deutsche Regierungsviertel. Mit ihm einher ging der Umbau des Reichstagsgebäudes und der Bau des neuen Berliner Hauptbahnhof. Mit etwa 15.000 Bewohnern ist Tiergarten ein kleiner Ortsteil. Die meisten Bewohner leben im Quartier der Lützowstraße, darunter etwa 17,5 Prozent in selbstgenutztem Wohneigentum. Vom gesamten Mietwohnungsbestand im Quartier befinden sich etwa 13 Prozent im Eigentum kommunaler Wohnungsbaugesellschaften oder von Genossenschaften. Der resultierende hohe private Vermieteranteil hat den Bezirk Mitte dazu bewogen, die Quartiere im südlichen Tiergarten einer Erhaltungssatzung zu unterstellen, um Umwandlungen von Miet- in Wohneigentum zu unterbinden. In den Bereichen nödlich des Landwehrkanals sind viele Botschaften, die Philharmonie und die Staatsbibliothek beheimatet. Westlich des Lützowplatzes steigen die Lage-Qualitäten und damit die Preise und Mieten stark an. Dieser Bereich erstreckt sich bis an die grüne Grenze zum Großen Tiergarten.

Mietwohnungsmarkt in Berlin Tiergarten

Mit der rapiden Entwicklung des zentralen Wohnungsmarktes in Tiergarten steigen auch die Neuvertragsmieten überdurchschnittlich schnell. Aus den 260 Angeboten der letzten 12 Monate errechnet sich eine Median-Miete von 21,15 EUR/m². Das entspricht einer Entwicklung in Höhe von 16,40 %. Neubauwohnungen werden aktuell mit 30,85 EUR/m² angeboten. Die Neubauaktivität im 12-Monats-Zeitraum war hoch: Etwa 130 Objekte kamen an den Markt. 

Mietpreisindex Tiergarten

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 20,95 EUR/m² - 30,85 EUR/m² -
1 Jahr 18,00 EUR/m² 16,40 % 31,20 EUR/m² -1,10 %
3 Jahre 17,90 EUR/m² 17,00 % 21,00 EUR/m² 46,80 %
5 Jahre 14,65 EUR/m² 43,00 % 16,95 EUR/m² 81,90 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Tiergarten

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Tiergarten. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Tiergarten

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Bautätigkeit in Tiergarten

Der Ortsteil Tiergarten besteht zu über einem Drittel aus Parkflächen und ist in 5 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) aufgeteilt. Mit rund 8.500 Wohneinheiten hat Tiergarten berlinweit den geringsten Wohnungsbestand. Die durchschnittliche Wohnungsgröße von 67,4 m² spricht für einen hohen Anteil an kleinen Wohnungen. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,72 Personen und die rechnerische Haushaltsgröße liegt bei 1,84 Personen je Haushalt.

In Tiergarten ist die Bautätigkeit im Verhältnis zum Wohnungsbestand hoch. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Tiergarten

In Tiergarten ist aktuell ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Tiergarten-Süd 2018 72,0 - -

Milieuschutzkarte Tiergarten

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Tiergarten

Wanderungsbewegungen in Tiergarten

Im Binnenverhältnis zeigt sich, dass die meisten Umzüge aus Mitte, Charlottenburg, Schöneberg und Wilmersdorf kommend erfolgen. Das Profil der Quartiere im 5-Jahres-Zeitraum ist bezüglich der internationalen Migration vollkommen unterschiedlich ausgeprägt. Eine Bevorzugung durch kulturelle oder länderspezifische Communities lässt sich nicht ausmachen.

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Dieser Report wurde zuletzt am 19.05.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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