Mai 2019

Marktbericht Berlin Tiergarten 2019

In Berlin-Tiergarten gibt es mehr Tiere im Zoologischen Garten, als Bewohner im Bezirk. Zum Ortsteil Tiergarten zählt das Regierungsviertel, der Potsdamer Platz, ein Teil der City-West und natürlich der Große Tiergarten als Park. Der Immobilienmarkt ist klein, hochwertig und konzentriert.

Berlin-Tiergarten

Phönix aus der Asche

Tiergarten hat Glück im Unglück gehabt. Obwohl große Flächen des heute zum Verwaltungsbezirk Mitte zugehörigen Ortsteils im Krieg zerstört wurden oder den größenwahnsinnigen Germania-Visionen der Nazis zum Opfer fielen, ist Tiergarten heute einer der grünsten, versatilsten und geschätztesten Ortsteile Berlins. Mit dem Fall der Mauer wurden Brachen reaktiviert und großangelegte Neubauten für die Institutionen der Bundesregierung errichtet. Viele Nachkriegsgebäude sind mehrfach revitalisiert worden oder werden durch neue Gebäude ersetzt. In Tiergarten befinden sich neben dem Regierungsviertel auch der Potsdamer Platz, der Zoologische Garten, der Bahnhof Zoo, die Technische Universität und natürlich der Große Tiergarten, einer der schönsten und größten Berliner Parks.

Bestand

Median Angebotspreis
5.180 EUR/m²
+19,60 %
Median Angebotsmiete
15,05 EUR/m²
+15,00 %

Neubau

Median Angebotspreis
7.380 EUR/m²
+7,00 %
Median Angebotsmiete
17,05 EUR/m²
+3,00 %

Märkte

Der Ortsteil Tiergarten gehört verwaltungsrechtlich zu Berlin-Mitte. In den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts begann der Wiederaufbau des durch Bombardements stark zerstörten Stadtteils. Mit der Kongresshalle am Spreeufer, der Philharmonie und der Staatsbibliothek Preußischer Kulturbesitz sowie der Neuen Nationalgalerie beherbergt Tiergarten einige von Berlins wichtigsten Kultur-Institutionen. Ab 1997 entstand auf der Spreebogen-Brache das neue deutsche Regierungsviertel. Mit ihm einher ging der Umbau des Reichstagsgebäudes und der Bau des neuen Berliner Hauptbahnhof. Mit etwa 15.000 Bewohnern ist Tiergarten ein kleiner Ortsteil. Die meisten Bewohner leben im Quartier der Lützowstraße, darunter etwa 17,5 Prozent in selbstgenutztem Wohneigentum. Vom gesamten Mietwohnungsbestand im Quartier befinden sich etwa 13 Prozent im Eigentum kommunaler Wohnungsbaugesellschaften oder von Genossenschaften. Der resultierende hohe private Vermieteranteil hat den Bezirk Mitte dazu bewogen, die Quartiere im südlichen Tiergarten einer Erhaltungssatzung zu unterstellen, um Umwandlungen von Miet- in Wohneigentum zu unterbinden. In den Bereichen nödlich des Landwehrkanals sind viele Botschaften, die Philharmonie und die Staatsbibliothek beheimatet. Westlich des Lützowplatzes steigen die Lage-Qualitäten und damit die Preise und Mieten stark an. Dieser Bereich erstreckt sich bis an die grüne Grenze zum Großen Tiergarten.

Kaufen

Die Immobilienpreise in Tiergarten steigen insbesondere in zwei Quartieren: Je näher die Wohnlagen an den Großen Tiergarten in westlicher Richtung rücken und im Bereich des neu entstandenen Quartiers am Gleisdreieck. Fast alle Quartiere in Tiergarten haben von den Entwicklungen der letzten Jahre profitiert; das Schmuddel-Image der Straßenzüge südlich des Landwehrkanals ist Vergangenheit. Trotz des zahlenmäßig kleinen Immobilienmarktes ist die Dynamik hoch. Der lokale Wohnungsmarkt ist für Eigentum und Miete sehr attraktiv. Mit der Fertigstellung des Neubaquartiers an der Flottwellstraße, wurden dem Quartier einkommensstarke Haushalte zugeführt, wovon die Wertentwicklung der benachbarten Lagen profitiert, die preislich aufholen. Insgesamt nehmen Nachkriegszeit-Wohnungstypologien und Neubau jeweils etwa ein Drittel des Angebotsmarktes ein. Mit 1.220 angebotenen Bestandsobjekten in 12 Monaten gehört Tiergarten dennoch zu den kleineren Teilmärkten in Berlin. Im Mittel werden Bestandswohnungen derzeit mit 5.290 EUR/m² angeboten. Die Preise haben sich damit zum Vorjahreszeitraum um 19,60 % entwickelt. Im Neubausegment wurden im 12-Monats-Zeitraum 500 Objekte an den Markt gebracht. Der mittlere Listenpreis beträgt 7.380 EUR/m², was einer Preisentwicklung in 12 Monaten von 7,30 % entspricht. 

Kaufpreisindex Tiergarten

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 5.180 EUR/m² - 7.380 EUR/m² -
1 Jahr 4.340 EUR/m² 19,60 % 6.900 EUR/m² 7,00 %
3 Jahre 3.420 EUR/m² 51,80 % 6.300 EUR/m² 17,20 %
5 Jahre 3.050 EUR/m² 70,00 % 4.940 EUR/m² 49,30 %
10 Jahre 1.390 EUR/m² 272,60 % 3.420 EUR/m² 115,90 %

Snapshot

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Tiergarten. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mietwohnungen

Mit der rapiden Entwicklung des zentralen Wohnungsmarktes in Tiergarten steigen auch die Neuvertragsmieten überdurchschnittlich schnell. Unter 2.290 Angeboten der letzten 12 Monate haben wir eine mittlere Angebotsmiete von 15,00 EUR/m² errechnet. Das entspricht einer Entwicklung in Höhe von 15,00 %. Neubauwohnungen werden aktuell mit 17,05 EUR/m²/m² angeboten. Die Neubauaktivität im 12-Monats-Zeitraum war hoch: Etwa 520 Objekte kamen an den Markt.

Mietpreisindex Tiergarten

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 15,05 EUR/m² - 17,05 EUR/m² -
1 Jahr 13,10 EUR/m² 15,00 % 16,55 EUR/m² 3,00 %
3 Jahre 10,50 EUR/m² 43,50 % 14,00 EUR/m² 21,70 %
5 Jahre 8,95 EUR/m² 67,80 % 12,95 EUR/m² 31,80 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Tiergarten. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser

Hauseigentümer in Tiergarten können an der Dynamik des Immobilienmarktes entweder über Wohnungsverkäufe nach Wohnungsumwandlungen partizipieren, oder durch Globalveräußerungen an Käufer mit langfristigen Planungshorizonten. Umwandlungen werden seit durch Anwendung der Umwandlungsverordnungen für Eigentümer erschwert, da der Verkauf nach Teilung innerhalb eines Zeitraumes von 7 Jahren nur an die Mieter möglich ist. Der Fokus bei Verkäufen von Mietshäusern muss daher auf Investoren liegen, die trotz der Hürden durch die Vorgaben der Erhaltungssatzung in Verbindung mit Abwendungsvereinbarungen, die langfristige Entwicklung im Blick haben. Objekte mit Wohn- und Gewerbenutzung sind in diesem Zusammenhang besonders interessant.
Der Gebäudebestand in Tiergarten beträgt nur knapp 520 Gebäude. Im etwa 8.200 Einheiten umfassenden Wohnungsbestand dominieren Drei- und Vierzimmer-Wohnungen. Das Quartier Tiergarten-Süd, welches zwischen Landwehrkanal und Kurfürstenstraße verläuft, wurde im Dezember 2018 einer Erhaltungssatzung (Milieuschutz) unterstellt. Insbesondere in diesem Gebiet ist die Ausdünnung des Gebäudebestandes durch Krieg und "Stadtplanung" unter den Nationalsozialisten erkennbar. Insgesamt liegen für die Quartiere in Tiergarten geringe Fallzahlen für Verkäufe vor. Die erzielbaren Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser werden weniger von der Lagequalität bestimmt, als von der richtigen Verkaufs-, Vertrags- und Entwicklungsstrategie. Konsultieren Sie hierzu unser Haus.

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 2.200 - 3.000 EUR/m² 3.000 - 4.200 EUR/m²
1950 - 1978 1.800 - 2.600 EUR/m² 2.500 - 3.200 EUR/m²
1979 - 2000 2.000 - 2.800 EUR/m² 2.700 - 3.500 EUR/m²
ab 2001 2.400 - 3.200 EUR/m² 3.300 - 4.400 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

In Tiergarten ist aktuell ein Erhaltungsgebiet nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Tiergarten-Süd 2018 72,0 - -

Befindet sich Ihre Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet oder Verdachtsgebiet? Prüfen Sie es in unserer Milieuschutzkarte.

Rahmenbedingungen

Der Häuserbestand im zentralen Ortsteil Tiergarten beläuft sich tatsächlich auf nur knapp über 500 Gebäude. Damit ist Tiergarten der kleinste Ortsteil in unseren Auswertungen. Geographisch ist Tiergarten eine der besten Lagen der City-West. Nur vier Quartiere mit knapp 15.000 Einwohnern werfen aber die Frage auf, in welchem Segment Investitionen möglich sind. Chancen ergeben sich in Folge  der Einführung des Milieuschutzgebietes Tiergarten-Süd (siehe oben) aus unserer Sicht fast ausschließlich im Wohnungsneubau oder in der Umwidmung von Gebäuden. Die vorhandene Nachkriegsbebauung ermöglicht langfristig und in Grenzen eine Revitalisierung, bzw. Substituierung des Bestandes. Unter Anlagegesichtspunkten sind Objekte in Tiergarten eine Bereicherung für jedes Portfolio. 

Migrationskontext

Im Binnenverhältnis zeigt sich, dass die meisten Umzüge aus Mitte, Charlottenburg, Schöneberg und Wilmersdorf kommend erfolgen. Das Profil der Quartiere im 5-Jahres-Zeitraum ist bezüglich der internationalen Migration vollkommen unterschiedlich ausgeprägt. Eine Bevorzugung durch kulturelle oder länderspezifische Communities lässt sich nicht ausmachen.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Es gibt wenig Lagen, die das Prädikat "exponiert" so verdienen, wie Berlin-Tiergarten. Über 50 Prozent des Bezirkes sind Parkflächen und neben dem Bundeskanzleramt, Botschaften, Schloss Bellevue und dem Reichstagsgebäude, liegen auch der "halbe" Potsdamer Platz und die Philharmonie und die Staatsbibliothek in Tiergarten. Prominenter geht es nicht. In der Tat ist der Wohnungsmarkt jedoch sehr übersichtlich. Aus den oben genannten Gründen (Milieuschutz, kleiner Gebäudebestand) sind Engagements in Tiergarten kein Tagesgeschäft. Dort, wo sie möglich sind, übersteuert die Lagequalität unabhängig von der Mikrolage und meist auch vom Zustand der Immobilie alle anderen Parameter. Eine Immobilie in Tiergarten zu erwerben ist eine ausgesprochen werthaltige Strategie.

Dieser Report wurde zuletzt im Mai 2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.