Letztes Update: 22.07.2019

Marktbericht Berlin Treptow 2019

Wälder, Spree und Mauerweg? Weit gefehlt. Die Entwicklung zu einem der wichtigsten Forschungs- und Industriestandorte Berlins hat eine Schwerkraft entfaltet, die noch lange nicht gesättigt ist. Neubauvorhaben und die Aktivierung ehemaliger Industriebrachen werden das Bild von Treptow-Köpenick in den kommenden Jahren weiter prägen. Der Bezirk ist bereits jetzt Berlins Synonym für einen modernen, internationalen und durch Nachhaltigkeit geprägten Top-Standort.

Berlin-Treptow

Science at work

Treptow hat viele Facetten: Trendige Altbauquartiere in der Nähe zu Kreuzberg und Neukölln, ruhige Wohnquartiere in größeren Siedlungsstrukturen, große Parks, viel Wasser und viele weitläufige Familienhaus-Lagen. In der Mitte liegt Adlershof, der bekannteste und am weitesten entwickelte Berliner „Zukunftsort“.  Der Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort Adlershof - kurz WISTA - ist Deutschlands größter Wissenschafts- und Technologiepark sowie Berlins größter Medienstandort. 1991 initiiert, beherbergt der Standort heute ca. 1.072 Unternehmen und 6 Institute der Humboldt Universität mit ca. 18.000 Beschäftigten und 6.700 Studierenden. Die Schwerpunkte liegen in der Photonik/Optik, Fotovoltaik, Energietechnik, Biotechnologie und Umwelt sowie Mikrosysteme und Materialforschung. Im Bereich Medien und IT sind ca. 147 Unternehmen vor Ort. Studierende wohnen auf dem Campus. Derzeit entstehen über 1.600 Miet- und Eigentumswohnungen, Townhouses und knapp 400 Studentenapartments in ca. 17 Einzelprojekten, Infrastruktur und Folgeunternehmen eingeschlossen.

Bestand

Median Angebotspreis
3.170 EUR/m²
+13,00 %
Median Angebotsmiete
10,35 EUR/m²
+3,40 %

Neubau

Median Angebotspreis
4.780 EUR/m²
+11,10 %
Median Angebotsmiete
15,00 EUR/m²
+7,70 %

Märkte

Das Kerngebiet von Alt-Treptow reicht tief nach Neukölln und Kreuzberg hinein, fast bis zum Görlitzer Park. Altbaukieze und trendige Quartiere rund um die Arena und das Badeschiff mischen sich mit Siedlungsstrukturen aus den Dreißiger und sechziger Jahren. Entlang der Spree und im südlichen Gebiet des Ortsteils dominieren hochwertige Neubauwohnungen, die einst als Gewerbeflächen dienten, sowie Gründerzeitvillen. Niederschöneweide befindet sich noch in der Strukturierungsphase, profitiert aber von seiner Nähe zu Adlershof. Neben der Standortsicherung für Industrie und produzierendes Gewerbe wurden in dem seit 1994 bestehenden Sanierungsgebiet auch Flächen für Wohnen ausgewiesen, mit großen Grünbereichen innerhalb der Blockbebauung. Bis Ende 2010 kam es zur umfassenden Erneuerung von etwa 90 Prozent des Wohnungsbestandes und damit zu einer schrittweisen Aufwertung. Johannistal und Altglienicke sind als ruhige Wohnquartiere mit Gartenstadtcharakter gefragt. In direkter Nähe zum Wissenschafts- und Technologie-Hub Adlershof und mit guter Verkehrsanbindung haben beide Ortsteile sehr gute Entwicklungspotentiale. Bohnsdorf profitiert von seiner Nähe zum Flughafen.

Kaufen

In Treptow wurden in den vergangenen 12 Monaten 750 Wohnungen angeboten, zu einem durchschnittlichen Preis von 3.170 EUR/m². Nach einem Preissprung im Dreijahreszeitraum von  61,60 % war die Preisanpassung mit 13,00 % im 12 Montatszeitraum moderat. Die Neubaupreise bewegen sich derzeit im Bereich 4.780 EUR/m² bei 190 publizierten Angeboten in den letzten 12 Monaten. In Adlershof finden Anleger das größte Bestandswohnungsangebot mit 170 Wohnungen und einem interessanten Einstiegspreis von 3.060 EUR/m². Niederschöneweide folgt mit 130 , Johannisthal mit 130 und Plänterwald mit 80 Angeboten. Alt-Treptow liegt bei den Quadratmeterpreisen mit 3.360 EUR/m² vorn, gefolgt von Plänterwald (3.690 EUR/m²) und Niederschöneweide (2.930 EUR/m²).

Kaufpreisindex Treptow

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 3.170 EUR/m² - 4.780 EUR/m² -
1 Jahr 2.810 EUR/m² 13,00 % 4.310 EUR/m² 11,10 %
3 Jahre 1.960 EUR/m² 61,60 % 3.650 EUR/m² 31,00 %
5 Jahre 1.740 EUR/m² 82,80 % 2.900 EUR/m² 65,00 %
10 Jahre 1.180 EUR/m² 168,30 % 1.840 EUR/m² 160,50 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Treptow. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Familienhäuser

Treptow verfügt über gefragte Familienhauslagen mit einem sehr aktiven Markt. Innerhalb der vergangenen 12 Monate wurden 320 Häuser zu einem durchschnittlichen Preis von 3.560 EUR/m² angeboten. Die Preisanpassung lag bei 24,20 %. Das Hauptangebotsvolumen teilen sich Altglienicke mit 100 angebotenen Häusern im 12 Monatszeitraum, gefolgt von Bohnsdorf (110 ), Johannisthal (50 ) und Adlershof (30 ).

Mieten

Im 12-Monats-Zeitraum wurden in Treptow 2.440 zur Neuvermietung angeboten, zu einer durchschnittlichen Miete von 10,35 EUR/m². Nach einem Preissprung im 3-Jahres-Zeitraum von 24,70 % gab es im 12-Monatszeitraum eine Anpassung von 3,40 %.

Im Neubausegment wurden in diesem Zeitraum 190 Wohnungen zu einer monatlichen Miete von 15,00 EUR/m² angeboten. Das entspricht einer Preisanpassung von 7,70 %.

Der Ortsteil Alt-Treptow nimmt eine Sonderstellung ein, mit nur 70 angebotenen Wohnungen innerhalb der letzten 12 Monate und einer durchschnittlichen Neuvermietungsmiete von 15,00 EUR/m².

Mietpreisindex Treptow

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 10,35 EUR/m² - 15,00 EUR/m² -
1 Jahr 10,00 EUR/m² 3,40 % 13,95 EUR/m² 7,70 %
3 Jahre 8,30 EUR/m² 24,70 % 10,45 EUR/m² 43,80 %
5 Jahre 7,25 EUR/m² 42,70 % 9,55 EUR/m² 56,90 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Treptow. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen. Insgesamt überwiegt im Bezirk Treptow das Preissegment 8,00 - 11,00 EUR/m², das Preissegment 5,00 - 8,00 EUR/m² wird kleiner, ist aber noch vertreten.

Mehrfamilienhäuser

Der Markt für Mehrfamilienhäuser ist quantitativ überschaubar und konzentriert sich sich vor allem auf die Ortsteile Alt-Treptow, Niederschöneweide und Alt-Glienecke. Die zentrumsnahen Quartiere in Treptow halten eher kleinere Mehrfamilienhäuser bereit, die sich zum Portfolioaufbau hervorragend eignen.

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.200 - 2.200 EUR/m² 1.500 - 2.800 EUR/m²
1950 - 1978 1.200 - 2.000 EUR/m² 1.300 - 2.500 EUR/m²
1979 - 2000 1.600 - 2.400 EUR/m² 1.600 - 2.800 EUR/m²
ab 2001 1.700 - 2.500 EUR/m² 1.700 - 2.900 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Im Bezirk Treptow sind, Stand Januar 2019, zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Alt-Treptow 2016 29,8 - -
Niederschöneweide 2017 24,7 - -

Milieuschutzkarte Treptow

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen

In den zentralen Innenstadtlagen ist nicht nur das Wohnungsangebot knapp, auch gewerbliche Flächen lassen wenig Wachstum zu. Der gesamte Wirtschaftsraum Adlershof, Niederschöneweide und Oberschöneweide hält genau diese Flächenpotentiale bereit. Im Umfeld der HTW, der größten Berliner Hochschule für angewandte Wissenschaften, und der WISTA in Adlershof finden viele Firmen ein kreatives Umfeld, egal ob Photonik, 3D-Druck oder Mode und Design. Selbstbewußt verteidigt der Bezirk seine Industrie- und Gewerbeflächen gegen Wohnbauvorhaben, wie z.B. das Gelände des ehemaligen Betonwerks an der Grünauer Straße. Treptow hat Flächenpotentiale für Wohnungen in vielen Bereichen, wie z.B in Johannisthal im Umfeld des WISTA, in Niederschöneweide in Ufernähe oder in hochpreisigen Uferlagen an der Dahme.
Treptow entwickelt sich seit einem Jahrzehnt zum Universitäts- und Hochschulstandort. Sowohl in Adlershof, als auch in anderen Gebieten in Treptow. Diverse, sehr unterschiedliche Fachrichtungen sorgen für ein breites Spektrum an jungen Studenten. Neben der Hochschule für Schauspielkunst "Ernst Busch", die eine internationale Reputation genießt, hat die Humboldt-Universität sechs Institute nach Treptow-Köpenick verlagert. Die renommierte Hochschule für Wirtschaft und Technik bietet ca. 14.000 Studierenden 70 Studiengänge in den Bereichen Technik, Informatik, Wirtschaft, Recht, Kultur und Gestaltung. Auch wenn die Erweiterung der A100 sehr kontrovers in Berlin diskutiert wird, wird Treptow mit der Anschlußstelle am Treptower Park direkt angebunden, was kleinere Verbindungsstraßen wie z.B. den Dammweg, Baumschulenweg und die Sonnenallee entlasten kann und Adlershof näher an die Stadt rücken wird.

Migration

Die Bevölkerungszahlen in Treptow wachsen seit Jahren kontinuierlich. Die Zuzüge werden von internationalen Zuzügen und Binnenmigrationen gleichermaßen getragen. Vor allem Berliner aus Neukölln, Tempelhof und Köpenick zieht es nach Treptow. An das Umland gibt Treptow leicht ab.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Treptow profitiert vor allem durch Zuzüge aus Berlin. 2017 beträgt das Saldo etwa 2.800 Personen, über die Hälfte davon durch Binnenzuzüge aus Berlin. Die Beliebtheit als Wohnstandort folgt dem Zuwachs an interessanten Jobs und Studienangeboten. Das zeigt sich auch in der regen Bautätigkeit. Dem Amt für Statistik zufolge belegte der Gesamtbezirk Treptow-Köpenick 2018 Platz 2 bei den Baugenehmigungen, während für Gesamt-Berlin ein Rückgang um 18,6% registriert wurde. Die Zahl von 454 Baugenehmigungen bis zum Herbst 2018 mit gut 2.000 Wohnungen entspricht in etwa dem Volumen von 2017. Die Neuvermietungsmieten haben auf ein mittleres Berliner Niveau aufgeholt, bei vergleichsweise günstigen Einstiegskaufpreisen. 

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Dieser Report wurde zuletzt am 22.07.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.