Städtischer Kern und ländliche Idylle
Weißensee ist geprägt von kleinteiligen Altbauquartieren mit schönen Gewerbehöfen und Siedlungsbau im Süden, Familienhäusern und Gartenkolonien in Blankenburg und Heinersdorf und einem ansprechenden Stadtteilzentrum im Norden in Karow aus den Neunziger Jahren. Bekannt sind die Weißensee Kunsthochschule mit ca. 800 Studierenden, der große jüdische Friedhof und das Strandbad. Weißensee hat das was andere Bezirke so dringend bräuchten: Weißensee hat Land und damit immense Entwicklungspotentiale.
Bestand
Neubau
Quartiere in Weißensee
Fünf Ortsteile, drei Hauptmärkte. Der Altbezirk Weißensee ist nicht nur geografisch geteilt. Im urbanen Teil des Bezirkes überwiegen drei- bis viergeschossige Altbauten mit Remisen und kleinteiligem Gewerbe. Der Siedlungsbau aus den 1920ger Jahren ist über die Grenzen Berlins für seine damals bahnbrechende Architektur bekannt. Der Holländerhof von Joseph Teichmann und die Siedlung von Bruno Taut an der Buschallee gehören zu diesem kulturellen Erbe. Entsprechend der Gebäudestruktur konzentriert sich der Markt für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser maßgeblich auf den Ortsteil Weißensee. Blankenburg und Heinersdorf sind hingegen ländlich geprägt. Hier dominiert der Familienhausmarkt. Beide Ortsteile liegen parallel zur S-Bahnstrecke, die Berlin mit Buch verbindet. Kleingärten und ein Golfplatz verstärken den Charakter von stadtnahem Idyll. Karow im Norden hat beides: Einfamilienhäuser und Blockbebauung mit Miet- und Eigentumswohnungen, meist aus den 1990iger Jahren. Es hat einen eigenen Charakter und ein eigenständiges Stadtteilzentrum.
Immobilienpreise in Weißensee
Die Preisanpassung betrug in den vergangenen 12 Monaten -4,60 %. Der aktuelle Angebotspreis im Bestand beträgt 5.170 EUR/m², bei einem Angebotsvolumen von 430 Wohnungen. Im 12-Monatszeitraum wurden 240 Neubauwohnungen angeboten, zu einem durchschnittlichen Preis von 7.400 EUR/m² und einer Preisanpassung von 26,50 %. Der Wohnungsmarkt konzentriert sich auf den Ortsteil Weißensee.
Kaufpreisindex Weißensee
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 5.170 EUR/m² | - | 7.400 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 5.420 EUR/m² | -4,60 % | 5.850 EUR/m² | 26,50 % |
| 3 Jahre | 4.310 EUR/m² | 20,10 % | 4.640 EUR/m² | 59,40 % |
| 5 Jahre | 3.410 EUR/m² | 51,70 % | 4.190 EUR/m² | 76,50 % |
| 10 Jahre | 2.000 EUR/m² | 158,50 % | 2.810 EUR/m² | 163,60 % |
Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Weißensee
Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Weißensee. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.
Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Weißensee
Wie in allen zentralen Innenstadtbezirken ist das untere Preissegment in Berlin Weißensee faktisch verschwunden.
Familienhäuser in Weißensee
Der Markt für Familienhäuser konzentriert sich auf die Ortsteile Blankenburg (40 Angebote in 12 Monaten), Heinersdorf (20 Angebote in 12 Monaten) und Karow (60 Angebote in 12 Monaten). Die durchschnittlichen Quadrameterpreise lagen dabei in Blankenburg und Heinersdorf im Bereich 6.450 EUR/m², in Karow bei 4.860 EUR/m². Im Ortsteil Weißensee konnten wir in den vergangenen 12 Monaten 40 Angebote messen, mit durchschnittlichen 4.690 EUR/m² und einer Veränderung von -22,10 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
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Mietwohnungsmarkt in Berlin Weißensee
Der Miet-Nachfragedruck ist in Weißensee moderat. Die Preisanpassung im 12-Monats-Zeitraum betrug etwa 21,20 %. Es wurden (Ortsteil Weißensee) 490 Wohnungen zu einer Median Miete von 13,95 EUR/m² angeboten. In Karow wurden 190 Wohnungen zur Neuvermietung annonciert, zu einem Median von ca. 9,00 EUR/m². Heinersdorf und Blankenburg liegen preislich gleichauf mit Weißensee. Neubauwohnungen wurden zu einem Durchschnittspreis von 17,60 EUR/m² angeboten, bei einem Anstieg zum Vorjahr von 8,30 %.
Mietpreisindex Weißensee
| Zeitraum | Bestand Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) | Neubau Median Angebotspreis | Index (Basis 10 Jahre = 100) |
|---|---|---|---|---|
| Aktuelles Quartal | 13,95 EUR/m² | - | 17,60 EUR/m² | - |
| 1 Jahr | 11,50 EUR/m² | 21,20 % | 16,25 EUR/m² | 8,30 % |
| 3 Jahre | 11,00 EUR/m² | 26,80 % | 14,45 EUR/m² | 21,50 % |
| 5 Jahre | 9,30 EUR/m² | 49,70 % | 12,00 EUR/m² | 46,50 % |
Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Weißensee
Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Weißensee. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.
Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Weißensee
Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.
Mehrfamilienhäuser in Weißensee
Der Ortskern Weißensee hält kompaktere Mehrfamilienhäuser bereit, meist Stuckaltbauten mit drei Obergeschossen im Vorderhaus und kleinteiligen Remisen und Gewerbebetrieben auf den rückwärtigen Grundstücken. Einen Angebots- und Preissprung gab es von 2015 auf 2016. Seither entwickeln sich die Angebotspreise uneinheitlich. Das Angebotsvolumen in Weißensee bewegt sich auf niedrigem Niveau. Zwei in 2017 erlassenen Milieuschutzgebiete und die beiden städtebaulichen Erhaltungssatzungen versuchen dem Entwicklungs- und Nachverdichtungsdruck entgegenzuwirken. Die kleinteilige Struktur und das dadurch begrenzte Flächenangebot sichern auch langfristig die Lagequalität und haben in dieser Kombination viele Freunde unter Anlegern, die kleinvolumig und werthaltig investieren wollen.
Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Kaufpreisspanne beurkundeter Mietshäuser in Pankow nach Lage- und Baujahresklassen an.
| Baujahresklasse | Einfache bis mittlere Lage | Mittlere bis gute Lage |
|---|---|---|
| 1900 - 1949 | 1.400 - 2.700 EUR/m² | 1.900 - 3.500 EUR/m² |
| 1950 - 1989 | 1.400 - 2.300 EUR/m² | 1.800 - 3.000 EUR/m² |
| 1979 - 2000 | 1.600 - 2.600 EUR/m² | 2.200 - 3.100 EUR/m² |
| ab 2001 (ohne Erstbezug) | 1.700 - 3.000 EUR/m² | 2.400 - 3.600 EUR/m² |
Trend in Weißensee
Weißensee spricht viele verschiedene Zielgruppen an und die Berliner Innenstadt verdichtet sich auch in diesen Stadtteil hinein. Bislang ist die Preisdifferenz zwischen den Ortsteilen Prenzlauer Berg und Weißensee noch spürbar. Seit 2013 gewinnt Weißensee aber vor allem von den direkten Nachbarn Prenzlauer Berg, Pankow, Lichtenberg und Wedding Einwohner hinzu, was zu einem Preissprung bei Eigentumswohnungen und Familienhäusern im vergangenen Jahr führte. Das breite Spektrum an verschiedenen Haustypen und Wohnformen lockt Eigennutzer und Investoren gleichermaßen. Die Einstiegspreise sind noch moderat. Aus unserer Sicht ist in Weißensee keine Zeit zu verlieren.
Weißensee bietet Potenziale für Verdichtung und Wohnungsbau. Die Verbesserung der Infrastruktur ist eines der Hauptthemen im Zusammenhang mit Verdichtung. Der Druck am Wohnungsmarkt in Weißensee ist etwas geringer als in innerstädtischen Quartieren. So beträgt z.B. die Wohnkostenquote in Prenzlauer Berg zwischen 32 und 37 %, in den zentralen Quartieren Weißensees nur ca. 20 bis 25%.
Bautätigkeit in Weißensee
Weißensee ist ein Stadtteil vom Verwaltungsbezirk Pankow. Aktuell hat Weißensee einen Wohnungsbestand von 46.000 Einheiten mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 73,0 m² Wohnfläche je Wohnung. Die 13 statistischen Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) verteilen sich über 5 Ortsteile. Mit einer statistischen Haushaltsgröße von 1,84 Personen je Haushalt und einer rechnerischen Haushaltsgröße von 1,97 Personen je Haushalt ist der Wohnungsmarkt in Berlin-Weißensee vergleichsweise entspannt.
Die Bautätigkeit in Weißensee ist im Vergleich zum Wohnungsbestand konstant hoch in den vergangenen Jahren. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)
Milieuschutzgebiete in Weißensee
Im Ortsteil Weißensee sind, Stand Januar 2019, zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.
| Erhaltungsgebiet | In Kraft seit | Fläche in ha | Erweitert | Letzte Überprüfung |
|---|---|---|---|---|
| Komponistenviertel | 2017 | 41,3 | - | - |
| Langhansstraße | 2017 | 109,7 | - | - |
Milieuschutzkarte Weißensee
Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.
Einwohner in Weißensee
Wanderungsbewegungen in Weißensee
Die Bevölkerungszahlen in Weißensee wachsen seit Jahren kontinuierlich. Die Zuzüge werden von internationalen Zuzügen und Binnenmigrationen gleichermaßen getragen. An das Umland gibt Weißensee leicht ab.
- Alle Migrationen
- International
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- Suburban
- Binnen
- Hotspot
Weitere Reports
Dieser Report wurde zuletzt am 02.12.2021 aktualisiert.
Disclaimer
Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.
Quellen
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)
Methodik
Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.