Mai 2019

Marktbericht Berlin Weißensee 2019

Stadtnahes Grünidyll und städtische Strukturen - Im Film bringt Weißensee ein Stück Vergangenheit zurück. Das entspricht aber nicht dem heutigen Bild, auch wenn viele Berliner genau das suchen: Ein bisschen Nostalgie, mehr Luft, mehr Raum. Heute konkurriert der Stadtteil mit seinem Nachbarn Prenzlauer Berg um die Gunst der Bewohner und gewinnt meist. Der Alexanderplatz rückt näher.

Berlin Prenzlauerberg

Städtischer Kern und ländliche Idylle

Weißensee ist geprägt von kleinteiligen Altbauquartieren mit schönen Gewerbehöfen und Siedlungsbau im Süden, Familienhäusern und Gartenkolonien in Blankenburg und Heinersdorf und einem ansprechenden Stadtteilzentrum im Norden in Karow aus den Neunziger Jahren. Bekannt sind die Weißensee Kunsthochschule mit ca. 800 Studierenden, der große jüdische Friedhof und das Strandbad. Weißensee hat das was andere Bezirke so dringend bräuchten: Weißensee hat Land und damit immense Entwicklungspotentiale. Seit 2016 laufen vorbereitende Untersuchungen für den Blankenburger Süden, eines von drei Gebieten in Pankow, die derzeit in der Prüfung für eine weitere Bebauung sind. Es ist umschlossen von Gartenkolonien und im Norden von einem Golfplatz und verfügt über einen S-Bahn-Anschluss.

Bestand

Median Angebotspreis
4.270 EUR/m²
+24,00 %
Median Angebotsmiete
10,95 EUR/m²
+4,10 %

Neubau

Median Angebotspreis
4.630 EUR/m²
+2,40 %
Median Angebotsmiete
13,70 EUR/m²
+4,70 %

Märkte

Fünf Ortsteile, drei Hauptmärkte. Der Altbezirk Weißensee ist nicht nur geografisch geteilt. Im urbanen Teil des Bezirkes überwiegen drei- bis viergeschossige Altbauten mit Remisen und kleinteiligem Gewerbe. Der Siedlungsbau aus den 1920ger Jahren ist über die Grenzen Berlins für seine damals bahnbrechende Architektur bekannt. Der Holländerhof von Joseph Teichmann und die Siedlung von Bruno Taut an der Buschallee gehören zu diesem kulturellen Erbe. Entsprechend der Gebäudestruktur konzentriert sich der Markt für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser maßgeblich auf den Ortsteil Weißensee. Blankenburg und Heinersdorf sind hingegen ländlich geprägt. Hier dominiert der Familienhausmarkt. Beide Ortsteile liegen parallel zur S-Bahnstrecke, die Berlin mit Buch verbindet. Kleingärten und ein Golfplatz verstärken den Charakter von stadtnahem Idyll. Karow im Norden hat beides: Einfamilienhäuser und Blockbebauung mit Miet- und Eigentumswohnungen, meist aus den 1990iger Jahren. Es hat einen eigenen Charakter und ein eigenständiges Stadtteilzentrum.

Kaufen

Die Preisanpassung betrug in den vergangenen 12 Monaten 24,00 %. Der aktuelle Angebotspreis im Bestand beträgt 4.270 EUR/m², bei einem Angebotsvolumen von 530 Wohnungen. Im 12-Monatszeitraum wurden 630 Neubauwohnungen angeboten, zu einem durchschnittlichen Preis von 4.630 EUR/m² und einer Preisanpassung von 2,40 %. Der Wohnungsmarkt konzentriert sich auf den Ortsteil Weißensee.

Kaufpreisindex Weißensee

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 4.270 EUR/m² - 4.630 EUR/m² -
1 Jahr 3.440 EUR/m² 24,00 % 4.520 EUR/m² 2,40 %
3 Jahre 2.820 EUR/m² 51,20 % 3.970 EUR/m² 16,50 %
5 Jahre 2.250 EUR/m² 89,60 % 3.140 EUR/m² 47,50 %
10 Jahre 1.540 EUR/m² 176,30 % 2.390 EUR/m² 93,40 %

Snapshot

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Weißensee. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Im vergangenen Jahr hat in Weißensee das Preissegment 4.000 - 6.000 EUR/m² stark aufgeholt und liegt nun gleichauf mit dem Preissegment 2.000 - 4.000 EUR/m². Wie in allen zentralen Innenstadtbezirken ist das untere Preissegment faktisch verschwunden.

Familienhäuser

Der Markt für Familienhäuser konzentriert sich auf die Ortsteile Blankenburg (90 Angebote in 12 Monaten), Heinersdorf (80 Angebote in 12 Monaten) und Karow (120 Angebote in 12 Monaten). Die durchschnittlichen Quadrameterpreise lagen dabei in Blankenburg und Heinersdorf im Bereich 3.680 EUR/m², in Karow bei 3.870 EUR/m². Im Ortsteil Weißensee konnten wir in den vergangenen 12 Monaten 40 Angebote messen, mit durchschnittlichen 4.340 EUR/m² und einem Preissprung von 50,20 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Mieten

Der Miet-Nachfragedruck ist in Weißensee moderat. Die Preisanpassung im 12-Monats-Zeitraum betrug etwa 4,10 %. Es wurden (Ortsteil Weißensee) 1.310 Wohnungen zu einer Durchschnittsmiete von 10,95 EUR/m² angeboten. In Karow wurden 310 Wohnungen zur Neuvermietung annonciert, zu einem Mittelwert von ca. 9,65 EUR/m². Heinersdorf und Blankenburg liegen preislich gleichauf mit Weißensee. Neubauwohnungen wurden zu einem Durchschnittspreis von 13,70 EUR/m² angeboten, bei einem Anstieg zum Vorjahr von 4,70 %.

Mietpreisindex Weißensee

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 10,95 EUR/m² - 13,70 EUR/m² -
1 Jahr 10,55 EUR/m² 4,10 % 13,10 EUR/m² 4,70 %
3 Jahre 8,95 EUR/m² 22,80 % 12,90 EUR/m² 6,20 %
5 Jahre 7,95 EUR/m² 38,00 % 9,85 EUR/m² 39,00 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Weißensee. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser

Der Ortskern Weißensee hält kompaktere Mehrfamilienhäuser bereit, meist Stuckaltbauten mit drei Obergeschossen im Vorderhaus und kleinteiligen Remisen und Gewerbebetrieben auf den rückwärtigen Grundstücken. Auf einen Angebotssprung im Jahr 2015 folgte ein Preissprung in 2016. Seitdem ist das Angebotsvolumen auch in Weißensee rückläufig. Die beiden 2017 erlassenen Millieuschutzgebiete und die beiden städtebaulichen Erhaltungssatzungen wirken zunächst preisdämpfend. Die Erhaltung der kleinteiligen Struktur und das dadurch begrenzte Flächenangebot wird langfristig die Lagequalität sichern und werterhöhend wirken.

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.300 - 2.600 EUR/m² 1.700 - 3.300 EUR/m²
1950 - 1989 1.300 - 2.200 EUR/m² 1.600 - 2.800 EUR/m²
1979 - 2000 1.500 - 2.500 EUR/m² 2.000 - 2.900 EUR/m²
ab 2001 1.600 - 2.900 EUR/m² 2.200 - 3.400 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Im Ortsteil Weißensee sind, Stand Januar 2019, zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Komponistenviertel 2017 41,3 - -
Langhansstraße 2017 109,7 - -

Im Rahmen einer vertiefenden Untersuchung (Ergebnisbericht Juni 2017) wurden im Bezirk Pankow fünf Verdachtsgebiete auf die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Erhaltungsverordnung untersucht.

Befindet sich Ihre Mehrfamilienhaus in einem Milieuschutzgebiet oder Verdachtsgebiet? Prüfen Sie es in unserer Milieuschutzkarte.

Rahmenbedingungen

Weißensee bietet gute Potentiale für Verdichtung und Wohnungsbau, nicht nur im südlichen Blankenburg, wo auf ca. 70 ha landeseigener Flächen auf einem ehemaligen Rieselfeld ein Neubau von ca. 6.000 Wohnungen plus Infrastruktur geplant wird. Die Verbesserung der Infrastruktur ist eines der Hauptthemen im Zusammenhang mit Verdichtung. Der Druck am Wohnungsmarkt in Weißensee ist spürbar geringer als in anderen innerstädtischen Quartieren. So beträgt z.B. die Wohnkostenquote in Prenzlauer Berg zwischen 32 und 37 %, in den zentralen Quartieren Weißensees nur ca. 20 bis 25%. Dennoch haben der Bezirksbürgermeister von Pankow (Fraktion die Linke) und das Stadtentwicklungsresort (Bü90/Die Grünen) 4 Erhaltungsgebiete in diesem kleinen Ortsteil installiert, zwei davon Milieuschutzgebiete. Schaffung von Wohneigentum kann in diesen Bereichen nur sehr kleinteilig im Neubau erfolgen, ohne die städtebaulichen Erhaltungsziele und den Charakter des Ortsteils zu berühren. Zwischen 2013 und 2017 wurden in Weißensee von insgesamt 44.600 Wohnungen nur ca. 2.100 in Wohneigentum umgewandelt Das sind nur 4,7% des Bestandes. Seit 2013 nimmt die Bautätigkeit in Weißensee zu. Von 263 fertig gestellten Wohnungen im Jahr 2013 auf jährlich ca. 500 in den Folgejahren. 

Migration

Die Bevölkerungszahlen in Weißensee wachsen seit Jahren kontinuierlich. Die Zuzüge werden von internationalen Zuzügen und Binnenmigrationen gleichermaßen getragen. An das Umland gibt Weißensee leicht ab.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Weißensee spricht viele verschiedene Märkte an und die Berliner Innenstadt verdichtet sich auch in diesen Stadtteil hinein. Bislang ist die Preisdifferenz zwischen den Ortsteilen Prenzlauer Berg und Weißensee noch spürbar. Seit 2013 gewinnt Weißensee aber vor allem von den direkten Nachbarn Prenzlauer Berg, Pankow, Lichtenberg und Wedding Einwohner hinzu, was zu einem Preissprung bei Eigentumswohnungen und Familienhäusern im vergangenen Jahr führte. Das breite Spektrum an verschiedenen Haustypen und Wohnformen lockt Eigennutzer und Investoren gleichermaßen. Die Einstiegspreise sind noch moderat. Aus unserer Sicht ist in Weißensee keine Zeit zu verlieren.

Dieser Report wurde zuletzt im Mai 2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.