Letztes Update: 13.08.2022

Berlin Immobilien Weißensee 2022

Stadtnahes Grünidyll und städtische Strukturen - Im Film bringt Weißensee ein Stück Vergangenheit zurück. Das entspricht aber nicht dem heutigen Bild, auch wenn viele Berliner genau das suchen: Ein bisschen Nostalgie, mehr Luft, mehr Raum. Heute konkurriert der Stadtteil mit seinem Nachbarn Prenzlauer Berg um die Gunst der Bewohner - und gewinnt meist. 

Berlin Prenzlauerberg

Städtischer Kern und ländliche Idylle

Weißensee ist geprägt von kleinteiligen Altbauquartieren mit schönen Gewerbehöfen und Siedlungsbau im Süden, Familienhäusern und Gartenkolonien in Blankenburg und Heinersdorf und einem ansprechenden Stadtteilzentrum im Norden in Karow aus den Neunziger Jahren. Bekannt sind die Weißensee Kunsthochschule mit ca. 800 Studierenden, der große jüdische Friedhof und das Strandbad. Weißensee hat das was andere Bezirke so dringend bräuchten: Weißensee hat Land und damit immense Entwicklungspotentiale. 

Bestand

Median Angebotspreis
5.260 EUR/m²
+5,30 %
Median Angebotsmiete
14,00 EUR/m²
-5,90 %

Neubau

Median Angebotspreis
8.400 EUR/m²
+19,80 %
Median Angebotsmiete
20,95 EUR/m²
+23,90 %

Quartiere in Weißensee

Fünf Ortsteile, drei Hauptmärkte. Der Altbezirk Weißensee ist nicht nur geografisch geteilt. Im urbanen Teil des Bezirkes überwiegen drei- bis viergeschossige Altbauten mit Remisen und kleinteiligem Gewerbe. Der Siedlungsbau aus den 1920ger Jahren ist über die Grenzen Berlins für seine damals bahnbrechende Architektur bekannt. Der Holländerhof von Joseph Teichmann und die Siedlung von Bruno Taut an der Buschallee gehören zu diesem kulturellen Erbe. Entsprechend der Gebäudestruktur konzentriert sich der Markt für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser maßgeblich auf den Ortsteil Weißensee. Blankenburg und Heinersdorf sind hingegen ländlich geprägt. Hier dominiert der Familienhausmarkt. Beide Ortsteile liegen parallel zur S-Bahnstrecke, die Berlin mit Buch verbindet. Kleingärten und ein Golfplatz verstärken den Charakter von stadtnahem Idyll. Karow im Norden hat beides: Einfamilienhäuser und Blockbebauung mit Miet- und Eigentumswohnungen, meist aus den 1990iger Jahren. Es hat einen eigenen Charakter und ein eigenständiges Stadtteilzentrum.

Neubau in Weißensee

Viel Land und immenses Entwicklungspotenzial 

Weißensee ist hervorgegangen aus einem im 13. Jahrhundert gegründeten Straßendorf östlich des Weißen Sees. Von der Eingliederung zu Groß-Berlin im Jahr 1920 bis zur Verwaltungsreform 2001 war der Bezirk eigenständig, erst seit 2001 ist Weißensee ein Ortsteil im Bezirk Pankow. 

Heute ist Weißensee geprägt von kleinteiligen Altbauquartieren mit schönen Gewerbehöfen und Siedlungsbau im Süden, Familienhäusern und Gartenkolonien in Blankenburg und Heinersdorf und einem ansprechenden 90er Jahre Stadtteilzentrum in Karow. 

Neubau nimmt in Weißensee eine wichtige Rolle ein, denn der Bezirk bietet Flächenreserven. Mit nur wenig Arbeit lassen sich dutzende Neubauprojekte ausfindig machen, nicht wenige davon im hohen Investitionsbereich. So denkt ein renommierter Berliner Entwickler über den den Bau von Mikroapartments in der Prenzlauer Promenade nach, mit einem Einsatz von deutlich über 50 Millionen Euro. 

Interessant ist auch der Typologie-Mix in Weißensee, vom Mikroapartment bis hin zum Reihenhaus. Auch in der Rennbahnstraße entstehen Studentenwohnungen und in der Gäblerstraße steht ein nagelneuer BUWOG Komplex mit rund 230 Wohneinheiten und rund 100 Stellplätzen. Rund 30 weitere Neubauprojekte finden Sie auf unserer Neubaukarte.

Immobilienpreise in Weißensee

Die Preisanpassung betrug in den vergangenen 12 Monaten 5,30 %. Der aktuelle Angebotspreis im Bestand beträgt 5.260 EUR/m², bei einem Angebotsvolumen von 390 Wohnungen. Im 12-Monatszeitraum wurden 280 Neubauwohnungen angeboten, zu einem durchschnittlichen Preis von 8.400 EUR/m² und einer Preisanpassung von 19,80 %. Der Wohnungsmarkt konzentriert sich auf den Ortsteil Weißensee. 

Kaufpreisindex Weißensee

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.260 EUR/m² - 8.400 EUR/m² -
1 Jahr 5.000 EUR/m² 5,30 % 7.010 EUR/m² 19,80 %
3 Jahre 4.330 EUR/m² 21,50 % 4.800 EUR/m² 75,20 %
5 Jahre 3.330 EUR/m² 57,90 % 4.500 EUR/m² 86,70 %
10 Jahre 2.150 EUR/m² 144,40 % 2.830 EUR/m² 196,70 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Weißensee

Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Weißensee. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Weißensee

Wie in allen zentralen Innenstadtbezirken ist das untere Preissegment in Berlin Weißensee faktisch verschwunden.

Familienhäuser in Weißensee

Der Markt für Familienhäuser konzentriert sich auf die Ortsteile Blankenburg (60 Angebote in 12 Monaten), Heinersdorf (30 Angebote in 12 Monaten) und Karow (90 Angebote in 12 Monaten). Die durchschnittlichen Quadrameterpreise lagen dabei in Blankenburg und Heinersdorf im Bereich 5.220 EUR/m², in Karow bei 5.520 EUR/m². Im Ortsteil Weißensee konnten wir in den vergangenen 12 Monaten 30 Angebote messen, mit durchschnittlichen 5.140 EUR/m² und einer Veränderung von -14,80 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

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Für jede Lage gibt es eine/n perfekte/n Käufer/in. Mit unserem Wissen und Käufernetzwerk finden wir sie oder ihn und erzielen dabei noch  hervorragende Ergebnisse in allen fünf Ortsteilen in Weißensee.

Almut & Peter Guthmann Geschäftsführer

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Mietwohnungsmarkt in Berlin Weißensee

Der Miet-Nachfragedruck ist in Weißensee moderat. Die Preisanpassung im 12-Monats-Zeitraum betrug etwa -5,90 %. Es wurden (Ortsteil Weißensee) 460 Wohnungen zu einer Median Miete von 14,00 EUR/m² angeboten. In Karow wurden 190 Wohnungen zur Neuvermietung annonciert, zu einem Median von ca. 10,05 EUR/m². Heinersdorf und Blankenburg liegen preislich gleichauf mit Weißensee. Neubauwohnungen wurden zu einem Durchschnittspreis von 20,95 EUR/m² angeboten, bei einem Anstieg zum Vorjahr von 23,90 %

Mietpreisindex Weißensee

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 14,00 EUR/m² - 20,95 EUR/m² -
1 Jahr 14,90 EUR/m² -5,90 % 16,90 EUR/m² 23,90 %
3 Jahre 10,55 EUR/m² 32,70 % 14,20 EUR/m² 47,90 %
5 Jahre 10,00 EUR/m² 40,00 % 12,50 EUR/m² 68,10 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Weißensee

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Weißensee. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Weißensee

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mehrfamilienhäuser in Weißensee

Das Zentrum von Weißensee zeichnet sich durch kompakte Mehrfamilienhäuser aus. Dabei handelt es sich meist um alte Stuckbauten mit drei bis vier Geschossen, bestehend aus Vorderhaus und manchmal kleinteiligen Schuppen und Gewerberäumen auf den hinteren Grundstücken. In 2020 gab es es einen kleinen Schub bei den Angebotspreisen, seither entwickeln sich die Angebotspreise diversifiziert nach Lage sehr uneinheitlich. Die Angebote im Ortsteil Weißensee bewegen sich auf einem niedrigen Niveau, auch weil 2017 zwei Milieuschutzgebiete in Kraft getreten sind.

Die kleinteilige Struktur und das geringe Angebot sichern auch langfristig die Werthaltigkeit des Standortes. Weißensee ist aufgrund der meist mittleren bis guten Lageeinstufen und aufgrund der stabilen Bewohnerstruktur bei Investoren sehr beliebt.

Der Immobilienpreisservice des Immobilienverband Deutschland (IVD) gibt die Kaufpreisspanne beurkundeter Mietshäuser in Pankow nach Lage- und Baujahresklassen an.

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.400 - 2.700 EUR/m² 2.000 - 3.700 EUR/m²
1950 - 1989 1.400 - 2.300 EUR/m² 1.900 - 3.100 EUR/m²
1979 - 2000 1.600 - 2.600 EUR/m² 2.300 - 3.300 EUR/m²
ab 2001 (ohne Erstbezug) 1.700 - 3.000 EUR/m² 2.500 - 3.800 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2021/2022

Trend in Weißensee

Weißensee spricht viele verschiedene Zielgruppen an und die Berliner Innenstadt verdichtet sich auch in diesen Stadtteil hinein. Bislang ist die Preisdifferenz zwischen den Ortsteilen Prenzlauer Berg und Weißensee noch spürbar. Seit 2013 gewinnt Weißensee aber vor allem von den direkten Nachbarn Prenzlauer Berg, Pankow, Lichtenberg und Wedding Einwohner hinzu, was zu einem Preissprung bei Eigentumswohnungen und Familienhäusern im vergangenen Jahr führte. Das breite Spektrum an verschiedenen Haustypen und Wohnformen lockt Eigennutzer und Investoren gleichermaßen. Die Einstiegspreise sind noch moderat. Aus unserer Sicht ist in Weißensee keine Zeit zu verlieren.

Weißensee bietet Potenziale für Verdichtung und Wohnungsbau. Die Verbesserung der Infrastruktur ist eines der Hauptthemen im Zusammenhang mit Verdichtung. Der Druck am Wohnungsmarkt in Weißensee ist etwas geringer als in innerstädtischen Quartieren. So beträgt z.B. die Wohnkostenquote in Prenzlauer Berg zwischen 32 und 37 %, in den zentralen Quartieren Weißensees nur ca. 20 bis 25%. 

Bautätigkeit in Weißensee

Weißensee ist ein Stadtteil vom Verwaltungsbezirk Pankow. Aktuell hat Weißensee einen Wohnungsbestand von 46.000 Einheiten mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 73,0 m² Wohnfläche je Wohnung. Die 13 statistischen Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) verteilen sich über 5 Ortsteile. Mit einer statistischen Haushaltsgröße von 1,84 Personen je Haushalt und einer rechnerischen Haushaltsgröße von 1,97 Personen je Haushalt ist der Wohnungsmarkt in Berlin-Weißensee vergleichsweise entspannt.

Die Bautätigkeit in Weißensee ist im Vergleich zum Wohnungsbestand konstant hoch in den vergangenen Jahren. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Weißensee

Im Ortsteil Weißensee sind, Stand Januar 2019, zwei Erhaltungsgebiete nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Kraft.

Erhaltungsgebiet In Kraft seit Fläche in ha Erweitert Letzte Überprüfung
Komponistenviertel 2017 41,3 - -
Langhansstraße 2017 109,7 - -

Milieuschutzkarte Weißensee

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Weißensee

Wanderungsbewegungen in Weißensee

Die Bevölkerungszahlen in Weißensee wachsen seit Jahren kontinuierlich. Die Zuzüge werden von internationalen Zuzügen und Binnenmigrationen gleichermaßen getragen. An das Umland gibt Weißensee leicht ab.

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  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 13.08.2022 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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