Letztes Update: 18.09.2019

Marktbericht Berlin Wilmersdorf 2019

Zu Wilmersdorf zählen Schmargendorf und Grunewald mit sehr divergenten Wohnstrukturen. Das schicke Grunewald mit großzügigen Villen, das kleinstädtisch wirkende Schmargendorf und das dichter bebaute Wilmersdorf sind ungleiche Geschwister. Neben gut erhaltenen Gründerzeitgebäuden sind die Quartiere heute von zahlreichen Neubauten durchsetzt, was der Beliebtheit von Wilmersdorf nicht im geringsten schadet.

Berlin-Wilmersdorf

Klassisch, elegant und ein wenig konservativ

Wilmersdorf ist ein gutbürgerlicher und eleganter Ortsteil, ohne jede Spießigkeit. Der exklusive, teilweise etwas konservative Charakter wird von den Bewohner durchaus geschätzt. Exklusive Quartiere finden sich in den Vierteln des Grunewalds, städtische Kiezlagen wiederum in den City-Lagen des Ortsteiles. In den 1920er Jahren zog es viele Künstler und Intellektuelle nach Wilmersdorf. Im Berliner Westen wuchs eine attraktive und belebte City mit Cafés und Theatern heran. Das Nobelquartier Grunewald war nicht weit entfernt und eignete sich hervorragend für die Berliner Bohème. Die Nazis setzten der kulturellen Blüte in Wilmersdorf ein jähes Ende und viele Wilmersdorfer mussten aus politischen Gründen oder wegen ihrer jüdischen Herkunft ins Exil. Heute sind wichtige Wissenschafts-, Kulturbetriebe und Vertretungen in Wilmersdorf angesiedelt. Zahlreiche Galerien sind hier beheimatet, ebenso wie die Schaubühne am Lehniner Platz. Einige Botschaften in Grunewald und Schmargendorf liegen in direkter Nachbarschaft zu den privaten Residenzen ihrer Botschafter.

Bestand

Median Angebotspreis
5.330 EUR/m²
+10,70 %
Median Angebotsmiete
13,80 EUR/m²
+5,80 %

Neubau

Median Angebotspreis
7.670 EUR/m²
+6,00 %
Median Angebotsmiete
18,50 EUR/m²
+9,50 %

Märkte

Der Wiederaufbau der im Zweiten Weltkrieg zerstörten Quartiere in Wilmersdorf erfolgte mit verhältnismäßig geringen Mitteln und die Stadtplanung orientierte sich viele Jahre am Konzept der autogerechten Stadt, z.B. beim Ausbau der Bundesallee. Auf die historische Bausubstanz wurde in dieser Zeit wenig Rücksicht genommen. In den 1970er Jahren wurden viele Plätze und Quartiere wieder aufgewertet. Die Bewohner in Wilmersdorf fühlen sich mit Ihrem Umfeld sehr verbunden. Das Quartier um den Bundesplatz herum ist ein gut bürgerliches Wohngebiet mit einer Mischung aus Altbau und Bestandsimmobilien der 1950er Jahre. Ein weltweit einzigartiges Wohnprojekt, "die Schlange", wurde mit einer Autobahnüberbauung in den 1970er Jahren im Ortsteil Schmargendorf realisiert. Nicht weit davon entfernt befinden sich der Rüdesheimer Platz und das umliegende Rheingauviertel, welches im englischen Landhausstil geplant und angelegt wurde. Die - sehr gefragten - Wohnungen in diesem Quartier sind großzügig angelegt und befinden sich in viergeschossigen Häusern. 2015 wählte die "New York Times" die Rüdesheimer Straße in Wilmersdorf zu den zwölf schönsten Straßen Europas. Sehr beliebt ist auch die Wohngegend entlang der Uhlandstraße, in der in den vergangenen Jahren viele hochwertige Neubauprojekte entstanden sind. Die Wohnungen im Kernbereich der Gebiete um den Ludwigkirchplatz und den Olivaer Platz sind meist sehr groß und luxuriös angelegt. Die Gründerzeit-Häuser bestechen durch schöne Fassaden und gepflegte Vorgärten.

Immobilienpreise Wilmersdorf

Nicht nur die Preise für Eigentumswohnungen in Wilmersdorf bewegen sich auf hohem Niveau. Auch Häuser aller Gebäudetypologien rangieren im Berliner Spitzenbereich. Die Kaufpreise differenzieren sich in Wilmersdorf zwar nach Makro- und Mikrolagen und Baujahresklasse aus, da der Ortsteil jedoch fast nur gute bis sehr gute Lagen bietet, sind die Wohnungs- und Häuserpreise über alle Segmente hoch. Unsere Übersicht zeigt den Durchschnittswert über alle Baujahre im Bestand. Bitte kontaktieren Sie uns für eine genaue Einwertung Ihrer Berlin-Immobilie.

Kaufpreisindex Wilmersdorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 5.330 EUR/m² - 7.670 EUR/m² -
1 Jahr 4.820 EUR/m² 10,70 % 7.240 EUR/m² 6,00 %
3 Jahre 4.180 EUR/m² 27,50 % 6.530 EUR/m² 17,40 %
5 Jahre 3.150 EUR/m² 69,20 % 4.750 EUR/m² 61,70 %
10 Jahre 1.960 EUR/m² 171,50 % 3.450 EUR/m² 122,60 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Wilmersdorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Wohnungsangebot im Bestandssegment ist in Wilmersdorf seit 2016 rückläufig. In den vergangenen 12 Monaten wurden 3.120 Bestandswohnungen angeboten. In Schmargendorf waren es  290 Einheiten, in Dahlem  280 und in Grunewald 780 Bestandswohnungen. Im urban geprägten Teil von Wilmersdorf kamen 390 Wohnungen aus Neubauprojekten in die Vermarktung. 

Immobilienpreise Wilmersdorf im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Preisentwicklung von Immobilien in Wilmersdorf im Jahreszyklus.

Familienhäuser

In den exklusiven Lagen von Wilmersdorf befinden sich Quartiere mit hochpreisigen Villen und Familienhäusern. Bitte wenden Sie sich für Preiseinschätzungen dieser Typologie an uns.

Mietpreise Wilmersdorf

Die aktuelle Angebotsmiete in Wilmersdorf beläuft sich für Bestandsobjekte über alle Lagen bei ca. 13,80 EUR/m². Die Entwicklung im 12-Monatszeitraum beträgt 5,80 % und bezieht sich auf etwa 2.920 Angebote.

Mietpreisindex Wilmersdorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 13,80 EUR/m² - 18,50 EUR/m² -
1 Jahr 13,05 EUR/m² 5,80 % 16,90 EUR/m² 9,50 %
3 Jahre 11,00 EUR/m² 25,90 % 14,90 EUR/m² 24,40 %
5 Jahre 10,00 EUR/m² 38,50 % 12,30 EUR/m² 50,20 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Wilmersdorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Mietpreise Wilmersdorf im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Entwicklung der Mietpreise in Wilmersdorf im Jahreszyklus.

Mehrfamilienhäuser

Die Gebäudestruktur in Wilmersdorf ist typologisch breit gestreut. Der Häuserbestand beträgt (2017) über 8.000 Gebäude. Der Ortsteil bietet im westlichen Grunewald und Schmargendorf sehr gute Wohnlagen und in den östlich gelegenen Wilmersdorfer Quartieren immer noch gute Wohnlagen. Neben der Qualität der hervorragenden Wohnquartiere, drücken sich auch die zentralen Mischgebiete Kurfürstendamm und Wittenbergplatz und Savignyplatz in hohen Kaufpreisen aus. Wer in Grunewald, Schmargendorf oder Wilmersdorf ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwerben will, muss in guten bis sehr guten Lagen im siebenstelligen Bereich investieren. Wohn- und Geschäftshäuser werden in den Erdgeschossen häufig gewerblich genutzt. Der Gebäudezustand ist überwiegend gut bis sehr gut. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Gute bis sehr gute Lage
1900 - 1949 2.200 - 3.100 EUR/m² 2.800 - 3.900 EUR/m²
1950 - 1978 1.800 - 2.700 EUR/m² 2.300 - 3.100 EUR/m²
1979 - 2000 2.000 - 3.000 EUR/m² 2.700 - 3.300 EUR/m²
ab 2001 2.400 - 3.200 EUR/m² 3.000 - 4.400 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Milieuschutzgebiete

Es wurde im Dezember 2018 beschlossen, dass die folgenden Planungsräume unverzüglich als Milieuschutzgebiete ausgewiesen werden und genügend Personal/Planstellen im Bezirkshaushalt einzuplanen bzw. zu beschließen sind.

  • Schaperstraße
  • Ludwigskirchplatz
  • Prager Platz
  • Nikolburger Platz

In der zweiten Sitzung des Jahres der BVV wurde aufgenommen, dass das Gebiet um die Binger Straße in das laufende Grobscreening-Verfahren aufgenommen und bis zum Abschluss als potenzielles Beobachtungsgebiet ausgewiesen wird.

Milieuschutz Wilmersdorf

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Rahmenbedingungen

Wilmersdorf wurde im Zuge der Bezirksreform 2001 mit Charlottenburg zu einem Bezirk gefasst. Die SPD stellt den Bezirksbürgermeister, das Ressort Stadtentwicklung, Bauen und Umwelt wird von Bündnis 90/ Grüne geführt. Wilmersdorf verfügt ausschließlich über gute und sehr gute Wohnlagen und, ähnlich wie Charlottenburg, über große Flächenreserven. Diverse Neubauprojekte entstehen im Bezirk, darunter auch größere Bauvorhaben. Der Villenbezirk Grunewald gilt seit jeher als hochpreisig. Auch in Wilmersdorf gibt es einen Nachfrageüberhang, der sich bis 2017 auf über 12.400 Einheiten akkumuliert hat. Bei einer Einwohnerzahl von ca. 148.000 Menschen im Bezirk (2017) beträgt der Immobilienbestand etwa 82.100 Wohnungen in ca. 8.440 Wohngebäuden. Mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 80,5m² liegt Wilmersdorf auf Platz zwei.
Die Eigentumsquote in Charlottenburg-Wilmersdorf liegt mit 14,5 Prozent im guten Berliner Mittelfeld. Zwischen 1950 und 2016 wurden etwa 58.000 Wohnungen umgewandelt (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt), also durch Teilung in Wohneigentum überführt.

Wanderungsbewegungen

Auf internationaler und nationaler Ebene finden mehr Zu- als Fortzüge statt. Auf den Suburbanen und Binnenbewegungen bezogen sind hingegen Abwanderungstendenzen feststellbar.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Wilmersdorf hat im Berlin-Vergleich eine hohe Kaufkraft. Der Bezirk bietet ausschließlich gute bis sehr gute Wohnlagen. Bürgerliche Nachbarschaften und die hohe Lebensqualität, die sich durch die Nähe zum Kurfürstendamm und zum Grunewald ergeben, zeichnen ein nachhaltiges Investitionsklima. Mietpreise und Kaufpreise weisen konstante Anstiege aus, bei leicht rückläufigem Angebotsvolumen. 

  • Anleger können noch immer Aufholeffekte im Bestands- und Neubausegment nutzen.
  • Die durchschnittliche Kaufkraft in Wilmersdorfer A-Lagen ist im Vergleich zu urbanen A-Lagen höher.
  • Moderater aber konstanter Anstieg der Angebotsmieten.
  • Konstanter Anstieg der Kaufpreise trotz wachsenden Wettbewerbs durch Neubau (hohe Altbauqualität)
  • Sehr gute Lebensqualität und hoher Naherholungsfaktor. Geringe Umweltbelastung.

In Wilmersdorf befinden sich hochpreisige West-Berliner Traditionslagen. Investitionen weisen ein hohes Potenzial bezüglich der Zielgruppen in den unterschiedlichen Gebäudetypologien auf:

  • Kompakte Wohnungen in Anlagen aus den 20er und 30er Jahren: Kleine Silver Ager Haushalte
  • Klassische Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit: Haushalte mit hohem Einkommen
  • Hochwertige, auch kleinere Stadtvillen sowohl als Neubau als auch aus der Gründerzeit: Haushalte mit überdurchschnittlich hohem Einkommen
  • Einfamilienhäuser und Villen: Haushalte mit überdurchschnittlich hohem Einkommen

Dieser Report wurde zuletzt am 18.09.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.