Letztes Update: 12.06.2024

Berlin Immobilien Wilmersdorf 2024

Wilmersdorf beherbergt einige der Top-Lagen in Berlin. Dazu zählen das schicke Grunewald mit großzügigen Villen, das kleinstädtisch wirkende Schmargendorf und das dicht bebaute innerstädtische Wilmersdorf. Gründerzeit-Quartiere werden von zahlreichen Neubauten aufgelockert. Wohnungen in Wilmersdorf kosten aktuell im Mittel 7.400 EUR/m²

Berlin-Wilmersdorf

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Wilmersdorf, Stand 12.06.2024 .

Klassisch elegantes Understatement

Wilmersdorf ist ein gutbürgerlicher und eleganter Ortsteil, ohne jede Spießigkeit. Der exklusive und bewahrende Charakter wird von den Bewohner durchaus geschätzt. Schicke Quartiere finden sich in den Vierteln des Grunewalds, städtische Kiezlagen wiederum in den City-Lagen des Ortsteiles. In den 1920er Jahren zog es viele Künstler und Intellektuelle nach Wilmersdorf. Im Berliner Westen wuchs eine attraktive und belebte City mit Cafés und Theatern heran. Das Nobelquartier Grunewald war nicht weit entfernt und eignete sich hervorragend für die Berliner Bohème. Die Nazis setzten der kulturellen Blüte in Wilmersdorf ein jähes Ende und viele Wilmersdorfer mussten aus politischen Gründen oder wegen ihrer jüdischen Herkunft ins Exil. Heute sind wichtige Wissenschafts-, Kulturbetriebe und Vertretungen in Wilmersdorf angesiedelt. Zahlreiche Galerien sind hier beheimatet, ebenso wie die Schaubühne am Lehniner Platz. Einige Botschaften in Grunewald und Schmargendorf liegen in direkter Nachbarschaft zu den privaten Residenzen ihrer Botschafter.

Bestand

Median Angebotspreis
6.580 EUR/m²
-1,00 %
Median Angebotsmiete
18,35 EUR/m²
+3,90 %

Neubau

Median Angebotspreis
10.120 EUR/m²
-10,50 %
Median Angebotsmiete
26,25 EUR/m²
-18,50 %

Immobilienpreise in Wilmersdorf

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Wilmersdorf bewegen sich auf hohem Niveau und im oberen Berliner Drittel. Der von uns aus 2.980 Angeboten ermittelte Median liegt aktuell bei 6.500 EUR/m², der Mittelwert fällt mit 7.400 EUR/m² höher aus. 

Im aktuellen Quartal werden 6.580 EUR/m² angesetzt. Das jahrelange Wachstum im zweistelligen Bereich hat unter dem Druck der Zinswende ein paar Kratzer bekommen. Es zeichnet sich aber bereits eine Erholung ab. Im Dreimonatszeitraum liegt die Differenz zum Vorjahreszeitraum bei 2,20 %

Immobilien in Wilmersdorf sind ein hochwertiges und langfristiges Invest. Das beweisen auch die Steigerungsraten: Vor 12 Jahren lag der mittlere Kaufpreis für Wohnungen in Wilmersdorf bei rund 3.170 EUR/m². Das entspricht im Vergleich zu heute einem Plus von rund 153,00 %.

Neubau-Immobilien kosten im Median 10.510 EUR/m² und im Mittel 13.360 EUR/m².

Kaufpreisindex Wilmersdorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 6.580 EUR/m² - 10.120 EUR/m² -
1 Jahr 6.640 EUR/m² -1,00 % 11.300 EUR/m² -10,50 %
3 Jahre 6.160 EUR/m² 6,80 % 9.140 EUR/m² 10,70 %
5 Jahre 5.130 EUR/m² 28,20 % 7.600 EUR/m² 33,20 %
10 Jahre 3.190 EUR/m² 106,20 % 4.790 EUR/m² 111,30 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Wilmersdorf

Das Wohnungsangebot im Bestandssegment ist in Wilmersdorf seit 2016 rückläufig. In den vergangenen 12 Monaten wurden 2.980 Bestandswohnungen angeboten. In Schmargendorf waren es  360 Einheiten, in Dahlem  300 und in Grunewald 360 Bestandswohnungen. Im urban geprägten Teil von Wilmersdorf kamen 280 Wohnungen aus Neubauprojekten in die Vermarktung.

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Wilmersdorf

Immobilienangebote in Wilmersdorf konzentrieren sich im Median bei 6.500 EUR/m². Bei 10.000 EUR/m² ist die Luft aber längst nicht raus. Neubauprojekte und Altbauklassiker gehen auch weit über diesen Bereich hinaus. 

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Trend

Wilmersdorf hat im Berlin-Vergleich eine hohe Kaufkraft und der Bezirk trifft mit guten bis sehr guten Wohnlagen den Nerv seiner Bewohner. Bürgerliche, gepflegte und belebte Quartiere mit einer hohen Lebensqualität, die Nähe zum Kurfürstendamm und zum Grunewald, beliebte Mikrolagen und eine gute Infrastruktur sind nur ein paar der Faktoren, die in Wilmersdorf ein profitables Investitionsklima erzeugen. Mietpreise und Kaufpreise wachsen auch unter gesamtwirtschaftlich weniger einfachen Umständen. Viele Anleger kommen aus dem Ausland und schätzen die oben genannten Punkte: Bürgerlich, gepflegt, nachgefragt. Wilmersdorf ist sprichwörtlich "Berlin-West-Power". Die Immobilienpreise werden auch in den kommenden Dekaden steigen. Die nahtlosen Übergange nach Schöneberg, Charlottenburg, Friedenau oder Steglitz sorgen für eine ständige Diffusion unter den Quartieren, was Wilmersdorf auch einen sehr internationalen Charakter verleiht. 

Mehrfamilienhäuser in Wilmersdorf

Die Gebäudestruktur in Wilmersdorf ist typologisch breit gestreut. Der Häuserbestand beträgt etwa 8.500 Gebäude. Der Ortsteil bietet im westlichen Grunewald und Schmargendorf sehr gute Wohnlagen und in den östlich gelegenen Wilmersdorfer Quartieren immer noch gute Wohnlagen. Neben der Qualität der hervorragenden Wohnquartiere, drücken sich auch die zentralen Mischgebiete Kurfürstendamm und Wittenbergplatz und Savignyplatz in hohen Kaufpreisen aus. Wer in Grunewald, Schmargendorf oder Wilmersdorf ein Ein- oder Zweifamilienhaus erwerben will, muss in guten bis sehr guten Lagen im siebenstelligen Bereich investieren.

Wohn- und Geschäftshäuser werden in den Erdgeschossen häufig gewerblich genutzt. Der Gebäudezustand ist überwiegend gut bis sehr gut. Das sehr hohe Preisniveau der Vorjahre wird 2024 trotz Zinssituation leicht übertroffen.

 

MFH Wilmersdorf: Werte und Entwicklung

Jahr   wGF* WFL**
2018 Anzahl 30  
  Preisspanne EUR/m² 1.048 bis 5.366  
  Mittelwert EUR/m² 3.047 3.961
2019 Anzahl 31  
  Preisspanne EUR/m² 1.601 bis 9.143  
  Mittelwert EUR/m² 3.387 4.403
2020 Anzahl 22  
  Preisspanne EUR/m² 1.151 bis 10.526  
  Mittelwert EUR/m² 3.164 4.111
2021 Anzahl 27  
  Preisspanne EUR/m² 1.596 bis 7.347  
  Mittelwert EUR/m² 3.654 4.750
2022 Anzahl 15  
  Preisspanne EUR/m² 1.688 bis 7.043  
  Mittelwert EUR/m² 3.306 4.300
2023 Anzahl 11  
  Preisspanne EUR/m² 203 bis 6.024  
  Mittelwert EUR/m² 3.533 4.590
Quelle: Gutachterausschuss Berlin, eigene Auswertung und Darstellung *wGF = Wertrelevante Geschossfläche ** WFL = wGF*1,3

Neubau in Wilmersdorf

In Wilmersdorf lässt sich viel Geld verbauen, aber auch verdienen. Diverse Wohnanlagen, einige davon in Quartiersgröße, sind derzeit in Bau, in Planung oder werden noch diskutiert. Das größte Projekt haben wir an anderer Stelle besprochen, das Fürst. Das ehemalige multifunktionale Bauensemble Ku’damm-Karree war end of life und wird grundlegend saniert und auch deutlich schicker, weltstädtischer und moderner klingen. Bereits seit 2018 wird hier das ganz große Rad gedreht. Der laufende zweite Bauabschnitt ist weit fortgeschritten. Das zugehörige Hochhaus gehört mit über 100 Metern zu den höchsten Gebäuden Berlins und soll als Hochbauwerk künftig weithin erkennbar sein. Nicht Go West, sondern New West heisst ein Projekt in drei Bauabschnitten mit knapp 60 Wohnungen. Viele Wilmersdorfer Lagen verlangen geradezu nach  Mix-Use-Projekten. Diverse Wohnanlagen sind gekoppelt mit Office und Retailnutzungen. 

Die Neubaukonzentration ist im nördlichen Wilmersdorf am höchsten. Die Bausummen bewegen sich meist im Bereich zwischen 10 und 20 Millionen Euro. Großvolumige, reine Wohnprojekte sind aber auch im Süden des Bezirkes zu finden, so z.B. in der Lage Cornelsenweg, Sodener Straße und Wiesbadener Straße.  

Mietwohnungsmarkt in Berlin Wilmersdorf

Die aktuelle Median Angebotsmiete in Wilmersdorf beläuft sich für Bestandsobjekte auf ca. 18,35 EUR/m². Die Entwicklung im 12-Monatszeitraum beträgt 3,90 % und bezieht sich auf etwa 1.450 Angebote. 

Mietpreisindex Wilmersdorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 18,35 EUR/m² - 26,25 EUR/m² -
1 Jahr 17,65 EUR/m² 3,90 % 32,20 EUR/m² -18,50 %
3 Jahre 16,65 EUR/m² 10,10 % 22,35 EUR/m² 17,30 %
5 Jahre 13,90 EUR/m² 31,90 % 18,15 EUR/m² 44,40 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Wilmersdorf

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Wilmersdorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Wilmersdorf

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises pro Quadratmeter über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen.

Quartiere in Wilmersdorf

Der Wiederaufbau der im Zweiten Weltkrieg zerstörten Quartiere in Wilmersdorf erfolgte mit verhältnismäßig geringen Mitteln und die Stadtplanung orientierte sich viele Jahre am Konzept der autogerechten Stadt, z.B. beim Ausbau der Bundesallee. Auf die historische Bausubstanz wurde in dieser Zeit wenig Rücksicht genommen. In den 1970er Jahren wurden viele Plätze und Quartiere wieder aufgewertet. Die Bewohner in Wilmersdorf fühlen sich mit Ihrem Umfeld sehr verbunden. Das Quartier um den Bundesplatz herum ist ein gut bürgerliches Wohngebiet mit einer Mischung aus Altbau und Bestandsimmobilien der 1950er Jahre. Ein weltweit einzigartiges Wohnprojekt, "die Schlange", wurde mit einer Autobahnüberbauung in den 1970er Jahren im Ortsteil Schmargendorf realisiert. Nicht weit davon entfernt befinden sich der Rüdesheimer Platz und das umliegende Rheingauviertel, welches im englischen Landhausstil geplant und angelegt wurde. Die - sehr gefragten - Wohnungen in diesem Quartier sind großzügig angelegt und befinden sich in viergeschossigen Häusern. 2015 wählte die "New York Times" die Rüdesheimer Straße in Wilmersdorf zu den zwölf schönsten Straßen Europas. Sehr beliebt ist auch die Wohngegend entlang der Uhlandstraße, in der in den vergangenen Jahren viele hochwertige Neubauprojekte entstanden sind. Die Wohnungen im Kernbereich der Gebiete um den Ludwigkirchplatz und den Olivaer Platz sind meist sehr groß und luxuriös angelegt. Die Gründerzeit-Häuser bestechen durch schöne Fassaden und gepflegte Vorgärten.

Bautätigkeit in Wilmersdorf

In Wilmersdorf beläuft sich der Wohnungsbestand auf etwa 83.000 Einheiten verteilt auf 26 statistische Planungsräume LOR (Lebensweltlich orientierte Räume). Wilmersdorf zählt mit einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 78,7 m² zur Spitze Berlins.. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,63 Personen je Haushalt und die rechnerische Haushaltsgröße liegt die bei 1,88 Personen je Haushalt.

In Wilmersdorf ist die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren konstant. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Milieuschutzgebiete in Wilmersdorf

Es wurde im Dezember 2018 beschlossen, dass die folgenden Planungsräume unverzüglich als Milieuschutzgebiete ausgewiesen werden und genügend Personal/Planstellen im Bezirkshaushalt einzuplanen bzw. zu beschließen sind.

  • Schaperstraße
  • Ludwigskirchplatz
  • Prager Platz
  • Nikolburger Platz

In der zweiten Sitzung des Jahres der BVV wurde aufgenommen, dass das Gebiet um die Binger Straße in das laufende Grobscreening-Verfahren aufgenommen und bis zum Abschluss als potenzielles Beobachtungsgebiet ausgewiesen wird.

Milieuschutzkarte Wilmersdorf

Prüfen Sie in unserer Milieuschutzkarte Berlin, ob Ihre Immobilie sich in einem Erhaltungsgebiet, einem Untersuchungsgebiet oder einem Verdachtsgebiet befindet. Unsere Milieuschutzkarte wird fortlaufend auf Grundlage der Beschlüsse aus den Bezirksverordneten Versammlungen (BVV) überarbeitet und aktualisiert. Besuchen Sie auch unseren Milieuschutzbereich für weitergehende Informationen.

Einwohner in Wilmersdorf

Wanderungsbewegungen in Wilmersdorf

Auf internationaler und nationaler Ebene finden mehr Zu- als Fortzüge statt. Auf den Suburbanen und Binnenbewegungen bezogen sind hingegen Abwanderungstendenzen feststellbar.

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 12.06.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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