Letztes Update: 12.06.2024

Berlin Immobilien Zehlendorf 2024

Zehlendorf bleibt ein Klassiker unter den noblen Adressen Berlins. Für die Bewohner stehen Kultur, Natur, Urbanität und Lebensqualität abseits der Großstadthektik im Vordergrund. Die Mischung aus mondänen Landhäusern bekannter Architekten, schicken Villenvierteln,  Geschosswohnungsbau aller Epochen und schließlich einigen Genossenschaftssiedlungen, sorgt dafür, dass der Ortsteil aber nicht ausschließlich als Luxuslage läuft. Mit dem Sitz der Freien Universität Berlin in Dahlem ist Zehlendorf auch Berlins größte Akademikerschmiede. Eine typische Wohnung in Zehlendorf kostet rund 5.470 EUR/m² und liegt damit gar nicht so sehr über dem Berliner Mittel.   

Berlin-Zehlendorf

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Zehlendorf, Stand 12.06.2024 .

Nobel, nobel.

Zehlendorf ist nicht nur ein Quartier, es ist ein Statement für Lebensqualität. Die luxuriösen Ortsteile wie Dahlem, Nikolassee, Schlachtensee, Wannsee und selbstverständlich Zehlendorf selbst bilden ein exklusives Mosaik. Fast 50 Prozent des Stadtteils bestehen aus pittoresken Wald- und Wasserlandschaften, von der eleganten Havel über den malerischen Großen und Kleinen Wannsee bis hin zum ruhigen Schlachtensee und der idyllischen Krumme Lanke, die nicht nur Einheimische, sondern auch Touristen als Ausflugsziele anziehen.

Familien schätzen die hervorragenden Bildungseinrichtungen und die oft genannte Familienfreundlichkeit. Diverse Schulen mit exzellentem Ruf, sowie renommierte Forschungseinrichtungen wie die Freie Universität, sind hier angesiedelt. 

Die Immobilienlandschaft in Zehlendorf ist beeindruckend. Hier finden sich einige der teuersten und meistgesuchten Objekte Berlins, die an Exklusivität und Qualität ihresgleichen suchen. Ob moderne Architektur oder historische Villen, viele Immobilien bestechen durch Einzigartigkeit und Eleganz. Das ausgedehnte Villenviertel, welches sich vom Grunewald bis nach Potsdam-Babelsberg erstreckt, gilt als das größte Villenquartiere Europas, umgeben von üppigen Gärten und Parks.

Die Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel ist trotz der idyllischen Lage hervorragend. Das Berliner Zentrum ist schnell erreicht. Insgesamt ist Zehlendorf ein perfekter Wohnort, wenn es darum geht, urbanes Leben mit Anspruch und Luxus zu verbinden.

Bestand

Median Angebotspreis
5.470 EUR/m²
-7,50 %
Median Angebotsmiete
15,00 EUR/m²
+4,90 %

Neubau

Median Angebotspreis
11.350 EUR/m²
+13,50 %
Median Angebotsmiete
20,50 EUR/m²
-37,80 %

Immobilienpreise in Zehlendorf

Das Wohnungsangebot in Zehlendorf wird quantitativ von der Baujahresklasse 1950 - 1978 dominiert, liegt preislich aber tendenziell darüber. Die Kaufpreisspanne beginnt mit rund 5.000 EUR/m². Der Mittelwert liegt aktuell bei ca. 5.470 EUR/m². Im zurückliegenden 12-Monats-Zeitraum kamen etwa 1.210 Bestandsobjekte an den Markt. Die Nachkriegsbaujahre bekommen die Energiediskussion besonders deutlich zu spüren und drücken auf die Preise. Die Preisentwicklung zum Vorjahreszeitraum beträgt ca. -7,50 %. Im Ortsteil Dahlem liegen die Angebotspreise für Bestandsimmobilien mit 8.050 EUR/m² derzeit am höchsten, gefolgt von Nikolassee (5.200 EUR/m²). Wannsee und Zehlendorf liegen nur marginal darunter.

Im Neubausegment liegen die Preise mit einem aktuell durchschnittlichen Listenpreis 11.350 EUR/m² deutlich höher. Aus diversen Projekten wurden innerhalb eines Jahres 140 Neubauwohnungen an den Markt gebracht.

Kaufpreisindex Zehlendorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 5.470 EUR/m² - 11.350 EUR/m² -
1 Jahr 5.910 EUR/m² -7,50 % 10.000 EUR/m² 13,50 %
3 Jahre 5.360 EUR/m² 2,00 % 8.490 EUR/m² 33,70 %
5 Jahre 5.190 EUR/m² 5,40 % 7.400 EUR/m² 53,30 %
10 Jahre 2.920 EUR/m² 87,20 % 5.000 EUR/m² 127,00 %

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Zehlendorf

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes Zehlendorf anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen nach Kalenderjahren. 

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Zehlendorf

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Zehlendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Familienhäuser in Zehlendorf

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Stadtvillen in Zehlendorf ist mit 800 Angeboten im 12-Monats-Zeitraum ein sehr agiles Segment. Die durchschnittlichen Angebotspreise bewegen sich mit etwa 7.900 EUR/m² teilweise deutlich über den Quadratmeterpreisen im Wohnungssegment. Die Preisentwicklung zum Vorjahr beträgt -8,20 %. Die werthaltigsten Objekte werden mit etwa 11.580 EUR/m² in Dahlem angeboten.

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Trend in Zehlendorf

Zehlendorf ist eher ein Nischenmarkt für Investoren, wobei Mehrfamilienhäuser eine Ausnahme bilden. Dieser ehemalige Bezirk im Südwesten der Hauptstadt besticht durch seine Wertbeständigkeit, zurückhaltenden Luxus und seine Rolle als Bildungs- und Forschungszentrum Berlins. Ein weiterer interessanter Aspekt ist die historische Verbindung zu den USA: Während der Zeit des Kalten Krieges und der Teilung Berlins war Zehlendorf das Quartier der US-Armee und ihrer Angehörigen, was dem Viertel eine besondere internationale Prägung verlieh.

Die Wohnqualität hier ist bemerkenswert, was sich in den sorgfältig gepflegten Häusern und Wohnungen aller Altersklassen widerspiegelt. Dieser hohe Standard setzt sich auch in Straßen und Grünflächen fort. Schulen und Kindertagesstätten sind hoch angesehen, und die typischen städtischen Unannehmlichkeiten sind in den meisten Vierteln kaum spürbar.

Die Nähe zu universitären Einrichtungen verschiedener Disziplinen, zum Campus des Benjamin-Franklin-Klinikums und die exzellente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr machen Zehlendorf besonders attraktiv für internationale Studierende und Wissenschaftler. Besonders Studierende und Wissenschaftler aus den USA finden sich häufig in Zehlendorf ein.

Der Immobilienmarkt in Zehlendorf zeigt sich eigenständig und weist eine starke Nachfrage seitens internationaler Käufer auf. Er scheint sich von den allgemeinen Markttrends weitgehend losgelöst zu haben. Eine detaillierte Analyse der verschiedenen Quartiere, insbesondere im Hinblick auf das rechnerisch festgestellte Wohnungsdefizit und die Bevölkerungszusammensetzung, zeigt Potenzial vor allem im Neubausegment für Mikroapartments.

Mehrfamilienhäuser in Zehlendorf

Der Zinshausmarkt in Zehlendorf ist ein interessanter, wenn auch spezialisierter Markt. In den Ortsteilen Wannsee und Nikolassee dominieren Mehrfamilienhäuser, Stadtvillen und verschiedene Arten von Einfamilienhäusern, während Zehlendorf und die südlichen Gebiete von Dahlem sehr hochwertige und exzellent gepflegte Mehrfamilienhäuser mit meist mehr als 8 Wohneinheiten beherbergen. Die Wohnlagen sind eigentlich alle ausgezeichnet. Historische Gebäude typisieren den Häusermarkt. Von den ungefähr 18.600 Gebäuden im Gebiet wurden etwa 2.300 vor 1920 erbaut, was dem Gebiet einen einzigartigen Charme und Wertbeständigkeit verleiht.

Interessant sind aber auch die Nachkriegsbauten, die sich vielleicht ästhetisch nicht auf dem Altbauniveau bewegen, aber stark von den Lagequalitäten profitieren. Gebäude bis 1980 liegen tendenziell unter 3.000 EUR/m². Wer hingegen Altbau und Stuck sucht, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen. 

Die Transaktionszahlen haben in den letzten Jahren zwar abgenommen, bleiben aufgrund des speziellen lokalen Marktes für Mietshäuser aber im Verhältnis gesehen hoch. Die extreme Werthaltigkeit von Objekten in einer international etablierten Wohngegend ist wenig überraschend auch für Investoren sehr interessant. 

MFH Zehlendorf: Werte und Entwicklung

Jahr   Zehlendorf
2018 Anzahl 9
  Preisspanne EUR/m² 1.526 bis 7.453
  Mittelwert EUR/m² 3.242
2019 Anzahl 6
  Preisspanne EUR/m² 2.446 bis 5.173
  Mittelwert EUR/m² 3.403
2020 Anzahl 4
  Preisspanne EUR/m² 3.230 bis 4.837
  Mittelwert EUR/m² 4.224
2021 Anzahl 6
  Preisspanne EUR/m² 2.560 bis 6.944
  Mittelwert EUR/m² 4.463
2022 Anzahl 9
  Preisspanne EUR/m² 1.976 bis 3.897
  Mittelwert EUR/m² 3.092
  Bereinigt um Spitzenwerte (2022) EUR/m² 3.092
2023 Anzahl 20
  Preisspanne EUR/m² 1.750 bis 4.560
  Mittelwert EUR/m² 3.150

Quartiere in Zehlendorf

Zehlendorf umfasst die Ortsteile Dahlem, Nikolassee/Schlachtensee, Wannsee und den namensgebenden Ortsteil Zehlendorf. Etwa 50 Prozent des Stadtteils umfassen Wald- und Wasserflächen. Havel, Kleiner und Großer Wannsee, Schlachtensee und Krumme Lanke sind beliebte Ausflugsziele. Immobilien in Zehlendorf zählen zu den international gefragtesten, teuersten und exklusivsten Objekten außerhalb des Berliner Zentrums. Ein Teil von Europas größtem Villenquartier befindet sich im Nordwesten des Bezirks und erstreckt sich von Grunewald bis Potsdam-Babelsberg. Der Ortsteil weist einen klassischen Charakter auf und verbindet Kultur, Natur und Urbanität. Einige Wannsee Immobilien aus der Kaiserzeit werden heute öffentlich genutzt, darunter die Liebermann-Villa. Zehlendorf ist ein attraktiver Wohnort für Familien, das Schulangebot ist hervorragend. In Nikolassee und Schlachtensee leben heute überwiegend einkommensstarke Haushalte. Wannsee ist ein westlicher Ortsteil Zehlendorfs, der von Grün und Wasser umgeben ist. Die Naherholungsflächen zwischen Havel, Kleinem und Großem Wannsee waren in der Kaiserzeit ein Anker für das Berliner Großbürgertum und bestimmend für die Etablierung des repräsentativen Wohnungsbau. Auch Nikolassee ist geprägt von prächtigen Altbauten, Mehrfamilienhäusern, Einfamilienhäusern sowie Villenquartieren. Unter Einfluss der englischen Gartenstadtbewegung entstand in Zehlendorf-Mitte zwischen 1913 und 1930 eine der ersten als "Gartenstadt" betitelten Siedlungen. Hier dominieren klassizistische Elemente und Bauwerke aus der Zeit des architektonischen Expressionismus. 

Mietwohnungsmarkt in Berlin Zehlendorf

Unter 760 Vermietungsangeboten im Bestand liegt die durchschnittlich inserierte Neuvertragsmiete derzeit bei etwa 15,00 EUR/m² im Median. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres lag der Wert bei etwa 14,30 EUR/m². Dies entspricht einer Entwicklung von 4,90 %

Im Neubausegment wurden im selben Zeitraum 70 Wohnungen angeboten. Aktuell wird eine Neuvertragsmiete von etwa 20,50 EUR/m² angesetzt. Damit beträgt die Preiskorrektur zum Vorjahr -37,80 %

Mietpreisindex Zehlendorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 15,00 EUR/m² - 20,50 EUR/m² -
1 Jahr 14,30 EUR/m² 4,90 % 32,95 EUR/m² -37,80 %
3 Jahre 12,90 EUR/m² 16,50 % 17,60 EUR/m² 16,30 %
5 Jahre 12,10 EUR/m² 24,20 % 17,15 EUR/m² 19,30 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Zehlendorf

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Zehlendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Zehlendorf

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes Zehlendorf anhand von vier Preissegmenten. 

Bautätigkeit in Zehlendorf

Zehlendorf befindet sich im Südwesten Berlins. Mit etwa 50 Prozent Wald- und Wasserflächen und einem Wohnungsbestand von etwa 51.000 Einheiten ist Zehlendorf eher dünn besiedelt. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,90 Personen. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 2,11 Personen je Haushalt. Mit 14 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) und einer durchschnittlichen Wohnungsgröße 85,3 m² liegen die Quartiere in Zehlendorf deutlich an der Spitze.

In Zehlendorf ist die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren überschaubar. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Einwohner in Zehlendorf

Wanderungsbewegungen in Zehlendorf

Internationale Migrationen und Binnenzuzüge machen das Gros der Migrationen aus. Zehlendorf ist bis heute durch die Universitätslage, als auch hinsichtlich geschichtlicher Aspekte international. Die amerikanischen Streitkräfte haben dem Alt-Bezirk unter anderem das Studentendorf Schlachtensee in Nikolassee und die Roosevelt Barracks hinterlassen. Die Betrachtung erfolgt hier für die studentisch geprägten Quartiere Dahlem, Krumme Lanke und Thielallee. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 12.06.2024 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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