Letztes Update: 18.09.2019

Marktbericht Berlin Zehlendorf 2019

Zehlendorf ist und bleibt ein Klassiker unter den noblen Adressen Berlins. Für die Bewohner stehen Kultur, Natur, Urbanität und die hohe Lebensqualität im Vordergrund. Die Mischung aus mondänen Landhäusern namhafter Architekten, Villenvierteln, Geschosswohnungsbau aller Epochen und Genossenschaftssiedlungen sorgt dafür, dass der Ortsteil unter den Berlinern nicht nur als Luxuslage läuft. Mit dem Sitz der Freien Universität Berlin in Dahlem ist Zehlendorf auch Berlins größte Akademikerschmiede.

Berlin-Zehlendorf

Nobel, nobel.

Zehlendorf umfasst die Ortsteile Dahlem, Nikolassee/Schlachtensee, Wannsee und den namensgebenden Ortsteil Zehlendorf. Hier wohnt es sich grün, ruhig und nobel. Etwa 50 Prozent des Stadtteils umfassen Wald- und Wasserflächen. Havel, Kleiner und Großer Wannsee, Schlachtensee und Krumme Lanke sind beliebte Ausflugsziele für zahlreiche Berliner und Touristen. Zehlendorf ist bekannt für seine Familienfreundlichkeit und die hohe Lebensqualität. Immobilien in Zehlendorf zählen zu den gefragtesten, teuersten und exklusivsten Objekten fernab des Berliner Zentrums. Europas größtes Villenquartier befindet sich im Nordwesten des Bezirks und erstreckt sich von Grunewald bis Potsdam-Babelsberg.

Bestand

Median Angebotspreis
5.140 EUR/m²
+7,30 %
Median Angebotsmiete
11,50 EUR/m²
-0,40 %

Neubau

Median Angebotspreis
7.080 EUR/m²
+4,50 %
Median Angebotsmiete
16,80 EUR/m²
+0,80 %

Märkte

Zehlendorf umfasst die Ortsteile Dahlem, Nikolassee/Schlachtensee, Wannsee und den namensgebenden Ortsteil Zehlendorf. Etwa 50 Prozent des Stadtteils umfassen Wald- und Wasserflächen. Havel, Kleiner und Großer Wannsee, Schlachtensee und Krumme Lanke sind beliebte Ausflugsziele. Immobilien in Zehlendorf zählen zu den international gefragtesten, teuersten und exklusivsten Objekten außerhalb des Berliner Zentrums. Ein Teil von Europas größtem Villenquartier befindet sich im Nordwesten des Bezirks und erstreckt sich von Grunewald bis Potsdam-Babelsberg. Der Ortsteil weist einen klassischen Charakter auf und verbindet Kultur, Natur und Urbanität. Einige Wannsee Immobilien aus der Kaiserzeit werden heute öffentlich genutzt, darunter die Liebermann-Villa. Zehlendorf ist ein attraktiver Wohnort für Familien, das Schulangebot ist hervorragend. In Nikolassee und Schlachtensee leben heute überwiegend einkommensstarke Haushalte. Wannsee ist ein westlicher Ortsteil Zehlendorfs, der von Grün und Wasser umgeben ist. Die Naherholungsflächen zwischen Havel, Kleinem und Großem Wannsee waren in der Kaiserzeit ein Anker für das Berliner Großbürgertum und bestimmend für die Etablierung des repräsentativen Wohnungsbau. Auch Nikolassee ist geprägt von prächtigen Altbauten, Mehrfamilienhäusern, Einfamilienhäusern sowie Villenquartieren. Unter Einfluss der englischen Gartenstadtbewegung entstand in Zehlendorf-Mitte zwischen 1913 und 1930 eine der ersten als "Gartenstadt" betitelten Siedlungen. Hier dominieren klassizistische Elemente und Bauwerke aus der Zeit des architektonischen Expressionismus. 

Immobilienpreise Zehlendorf

Das Wohnungsangebot in Zehlendorf wird quantitativ von der Baujahresklasse 1950 - 1978 dominiert. Die Kaufpreisspanne beginnt im Bereich um 3.700 EUR/m² und wird durch eine größere Anzahl großer Objekte fast aller Baujahresklassen ab 5.000 EUR/m² auf einen durchschnittliche Angebotspreis von derzeit ca. 5.140 EUR/m² angehoben. Im zurückliegenden 12-Monats-Zeitraum kamen etwa 1.160 Bestandsobjekte an den Markt. Die Preisentwicklung zum Vorjahreszeitraum beträgt ca. 7,30 %. Im Neubausegment liegen die Preise mit einem aktuell durchschnittlichen Listenpreis  7.080 EUR/m² deutlich höher. Aus diversen Projekten wurden innerhalb eines Jahres  200 Neubauwohnungen an den Markt gebracht. Im Ortsteil Dahlem liegen die Angebotspreise für Bestandsimmobilien mit 7.250 EUR/m² derzeit am höchsten, gefolgt von Nikolassee (5.730 EUR/m²). Wannsee und Zehlendorf liegen nur marginal darunter. 

Kaufpreisindex Zehlendorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 5.140 EUR/m² - 7.080 EUR/m² -
1 Jahr 4.790 EUR/m² 7,30 % 6.770 EUR/m² 4,50 %
3 Jahre 3.920 EUR/m² 31,30 % 5.590 EUR/m² 26,60 %
5 Jahre 2.880 EUR/m² 78,50 % 5.020 EUR/m² 40,90 %
10 Jahre 1.860 EUR/m² 176,80 % 2.990 EUR/m² 136,60 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Zehlendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes Zehlendorf anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen nach Kalenderjahren. 

Immobilienpreise Zehlendorf im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Preisentwicklung von Immobilien in Zehlendorf im Jahreszyklus.

Familienhäuser

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Stadtvillen in Zehlendorf ist mit 610 Angeboten im 12-Monats-Zeitraum ein sehr agiles Segment. Die durchschnittlichen Angebotspreise bewegen sich mit etwa 6.800 EUR/m² teilweise deutlich über den Quadratmeterpreisen im Wohnungssegment. Die Preisentwicklung zum Vorjahr beträgt 7,50 %. Die werthaltigsten Objekte werden mit etwa 9.190 EUR/m² in Dahlem angeboten.

Mietpreise Zehlendorf

Unter 1.520 Vermietungsangeboten im Bestand liegt die durchschnittlich inserierte Neuvertragsmiete derzeit bei etwa 11,50 EUR/m². Im Vergleichszeitraum des Vorjahres lag der Durschschnittswert bei etwa 11,55 EUR/m². Dies entspricht einer Steigerung von -0,40 %

Im Neubausegment wurden im selben Zeitraum 60 Wohnungen angeboten. Aktuell wird eine Neuvertragsmiete von etwa 16,80 EUR/m² angesetzt. Damit beträgt die Preiskorrektur zum Vorjahr 0,80 %

Mietpreisindex Zehlendorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Heute 11,50 EUR/m² - 16,80 EUR/m² -
1 Jahr 11,55 EUR/m² -0,40 % 16,70 EUR/m² 0,80 %
3 Jahre 10,40 EUR/m² 10,50 % 14,50 EUR/m² 16,10 %
5 Jahre 9,50 EUR/m² 20,90 % 11,60 EUR/m² 44,70 %

Snapshot

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Zehlendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Marktentwicklung

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes Zehlendorf anhand von vier Preissegmenten. 

Mietpreise Zehlendorf im Jahreszyklus

Das Marktbarometer zeigt die Entwicklung der Mietpreise in Zehlendorf im Jahreszyklus.

Mehrfamilienhäuser

In Zehlendorf überwiegt in den Ortsteilen Wannsee und Nikolassee die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern und Stadtvillen, sowie von Familienhäusern anderer Bauarten. Hauptsächlich in Ortsteil Zehlendorf und in den südlich gelegenen Quartieren Dahlems finden sich sehr schöne, ausgesprochen gepflegte und werthaltige Mehrfamilienhäuser mit über 8 Wohneinheiten. Die Wohnlagen sind gut bis sehr gut. Von etwa 18.550 Gebäuden fallen etwa 2.260 in die Zeit vor 1920. Wohn- und Geschäftshäuser ab 8 Wohneinheiten sind in Zehlendorf weniger stark nach Baujahresklassen ausdifferenziert. Lediglich die unmittelbaren Nachkriegsbauten bis etwa 1980 werden noch zu Quadratmeterpreisen unter 3.000 EUR/m² veräußert. Alle anderen Baujahresklassen werden höher angesetzt. Die Transaktionszahlen sind in den vergangenen Jahren zurückgegangen, bleiben aber angesichts des lokal ausgeprägten Marktes für Mietshäuser auf höherem Niveau. 

Baujahresklasse Einfache bis mittlere Lage Mittlere bis gute Lage
1900 - 1949 1.700 - 2.200 EUR/m² 2.300 - 3.300 EUR/m²
1950 - 1978 1.600 - 2.000 EUR/m² 1.900 - 2.600 EUR/m²
1979 - 2000 1.700 - 2.100 EUR/m² 2.000 - 3.000 EUR/m²
ab 2001 1.900 - 2.500 EUR/m² 2.500 - 3.500 EUR/m²
Quelle: IVD Immobilienpreisservice 2018/2019

Rahmenbedingungen

Die Eigentumsquote in Steglitz-Zehlendorf beträgt Stand 2017 etwa 21,5 Prozent. Die Haushaltsgröße ist in Zehlendorf-Süd mit durchschnittlich 1,74 Personen am niedrigsten, und mit 2,55 Personen im Quartier Thielallee rechnerisch am höchsten, wobei die Bevölkerung hier die Marke von 5.350 Personen nur knapp übersteigt. In diesem, der Freie Universität nahem Quartier, leben trotz aufgelockerter Bebauung und einer WG-untypischen Struktur viele Studenten, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöht. Zehlendorf Mitte ist mit knapp 12.500 Einwohner das größte Quartier. Das rechnerische Wohnungsdefizit, welches wir auf Grundlage der vom Amt für Statistik zugelieferten Daten zu Haushaltsgrößen, Wohnungsbestand und Einwohnerzahl errechnen, liegt über den gesamten Alt-Bezirk Zehlendorf bei etwa 5.600 Einheiten, wobei die Qualität der Meldedaten zu Unschärfen führen kann. 

Derzeit gibt es in Zehlendorf keine Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB. In der Bezirksverordnetenversammlung (BVV) von Steglitz-Zehlendorf ist die Interessenlage bezüglich der Einführung von Milieuschutzgebieten uneinheitlich. Hintergrund ist die Finanzierung vertiefender Voruntersuchungen für drei  Gebiete auf Basis eingebrachter Einwohneranträge. Nach dem Wunsch der CDU soll nicht der Bezirk, sondern das Land Berlin die Kosten für die Untersuchungen samt Folgen übernehmen. Aufgrund dieser in Berlin bislang neuen Situation werden entsprechende Einwohneranträge derzeit nicht umgesetzt. Die entsprechenden Gebiete führen wir in unserer Milieuschutzkarte als potenziell vertiefende Untersuchungsgebiete. 

Wanderungsbewegungen

Internationale Migrationen und Binnenzuzüge machen das Gros der Migrationen aus. Zehlendorf ist bis heute durch die Universitätslage, als auch hinsichtlich geschichtlicher Aspekte international. Die amerikanischen Streitkräfte haben dem Alt-Bezirk unter anderem das Studentendorf Schlachtensee in Nikolassee und die Roosevelt Barracks hinterlassen. Die Betrachtung erfolgt hier für die studentisch geprägten Quartiere Dahlem, Krumme Lanke und Thielallee. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Trend

Zehlendorf ist kein klassischer Investorenmarkt, Mehrfamilienhäuser ausgenommen. Der Alt-Bezirk im Südwesten Berlins zeichnet sich durch hohe Werthaltigkeit, Understatement und den Status als Akademie-Hub der Hauptstadt aus. In Zehlendorf ist die Wohnqualität spürbar hoch. Der Häuser- und Wohnungsbestand ist über alle Baujahresklassen hinweg sehr gepflegt. Für Straßen und Grünanlagen gilt das gleiche. Die Schulen und Kindergärten genießen einen guten Ruf. Von typischen Metropolen-Verwerfungen ist in den wenigsten Quartieren etwas zu spüren. Die Kombination aus universitären Einrichtungen diverser Fachrichtungen, der Nähe zum Universitätsmedizin Campus des Benjamin-Franklin-Klinikums und der guten ÖPNV-Anbindung, machen Zehlendorf für internationale Studenten und Wissenschaftsmitarbeiter zu einem Traum-Standort. Die internationalen Zuzüge werden insbesondere in den studentisch geprägten Quartiere von den USA angeführt. Der lokale Immobilienmarkt in Zehlendorf ist individuell geprägt und gleichzeitig bei internationalen Käufern nachgefragt. Insgesamt wirkt er von den generellen Entwicklungen des Gesamtmarktes entkoppelt. Die Analyse der Quartiere hinsichtlich des rechnerisch ermittelten Wohnungsdefizites und die Betrachtung der Zusammensetzung der Migrationen lässt Chancen und Potenziale insbesondere im Teilmarkt Neubau für das Segment Mikroapartments erwarten. 

Dieser Report wurde zuletzt am 18.09.2019 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Bericht über den Immobilienmarkt Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019.

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.