Letztes Update: 25.11.2022

Berlin Immobilien Zehlendorf 2022

Zehlendorf ist und bleibt ein Klassiker unter den noblen Adressen Berlins. Für die Bewohner stehen Kultur, Natur, Urbanität und die hohe Lebensqualität im Vordergrund. Die Mischung aus mondänen Landhäusern namhafter Architekten, Villenvierteln, Geschosswohnungsbau aller Epochen und Genossenschaftssiedlungen sorgt dafür, dass der Ortsteil unter den Berlinern nicht nur als Luxuslage läuft. Mit dem Sitz der Freien Universität Berlin in Dahlem ist Zehlendorf auch Berlins größte Akademikerschmiede.

Berlin-Zehlendorf

Nobel, nobel.

Zehlendorf umfasst die Ortsteile Dahlem, Nikolassee/Schlachtensee, Wannsee und den namensgebenden Ortsteil Zehlendorf. Hier wohnt es sich grün, ruhig und nobel. Etwa 50 Prozent des Stadtteils umfassen Wald- und Wasserflächen. Havel, Kleiner und Großer Wannsee, Schlachtensee und Krumme Lanke sind beliebte Ausflugsziele für zahlreiche Berliner und Touristen. Zehlendorf ist bekannt für seine Familienfreundlichkeit und die hohe Lebensqualität. Immobilien in Zehlendorf zählen zu den gefragtesten, teuersten und exklusivsten Objekten fernab des Berliner Zentrums. Europas größtes Villenquartier befindet sich im Nordwesten des Bezirks und erstreckt sich von Grunewald bis Potsdam-Babelsberg.

Bestand

Median Angebotspreis
6.130 EUR/m²
+10,60 %
Median Angebotsmiete
14,55 EUR/m²
+5,70 %

Neubau

Median Angebotspreis
9.830 EUR/m²
+5,90 %
Median Angebotsmiete
38,25 EUR/m²
+88,40 %

Quartiere in Zehlendorf

Zehlendorf umfasst die Ortsteile Dahlem, Nikolassee/Schlachtensee, Wannsee und den namensgebenden Ortsteil Zehlendorf. Etwa 50 Prozent des Stadtteils umfassen Wald- und Wasserflächen. Havel, Kleiner und Großer Wannsee, Schlachtensee und Krumme Lanke sind beliebte Ausflugsziele. Immobilien in Zehlendorf zählen zu den international gefragtesten, teuersten und exklusivsten Objekten außerhalb des Berliner Zentrums. Ein Teil von Europas größtem Villenquartier befindet sich im Nordwesten des Bezirks und erstreckt sich von Grunewald bis Potsdam-Babelsberg. Der Ortsteil weist einen klassischen Charakter auf und verbindet Kultur, Natur und Urbanität. Einige Wannsee Immobilien aus der Kaiserzeit werden heute öffentlich genutzt, darunter die Liebermann-Villa. Zehlendorf ist ein attraktiver Wohnort für Familien, das Schulangebot ist hervorragend. In Nikolassee und Schlachtensee leben heute überwiegend einkommensstarke Haushalte. Wannsee ist ein westlicher Ortsteil Zehlendorfs, der von Grün und Wasser umgeben ist. Die Naherholungsflächen zwischen Havel, Kleinem und Großem Wannsee waren in der Kaiserzeit ein Anker für das Berliner Großbürgertum und bestimmend für die Etablierung des repräsentativen Wohnungsbau. Auch Nikolassee ist geprägt von prächtigen Altbauten, Mehrfamilienhäusern, Einfamilienhäusern sowie Villenquartieren. Unter Einfluss der englischen Gartenstadtbewegung entstand in Zehlendorf-Mitte zwischen 1913 und 1930 eine der ersten als "Gartenstadt" betitelten Siedlungen. Hier dominieren klassizistische Elemente und Bauwerke aus der Zeit des architektonischen Expressionismus. 

Immobilienpreise in Zehlendorf

Das Wohnungsangebot in Zehlendorf wird quantitativ von der Baujahresklasse 1950 - 1978 dominiert. Die Kaufpreisspanne beginnt im Bereich um 3.700 EUR/m² und wird durch eine größere Anzahl großer Objekte fast aller Baujahresklassen ab 5.000 EUR/m² auf einen durchschnittliche Angebotspreis von derzeit ca. 6.130 EUR/m² angehoben. Im zurückliegenden 12-Monats-Zeitraum kamen etwa 840 Bestandsobjekte an den Markt. Die Preisentwicklung zum Vorjahreszeitraum beträgt ca. 10,60 %. Im Neubausegment liegen die Preise mit einem aktuell durchschnittlichen Listenpreis  9.830 EUR/m² deutlich höher. Aus diversen Projekten wurden innerhalb eines Jahres  50 Neubauwohnungen an den Markt gebracht. Im Ortsteil Dahlem liegen die Angebotspreise für Bestandsimmobilien mit 7.740 EUR/m² derzeit am höchsten, gefolgt von Nikolassee (6.090 EUR/m²). Wannsee und Zehlendorf liegen nur marginal darunter.

Kaufpreisindex Zehlendorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 6.130 EUR/m² - 9.830 EUR/m² -
1 Jahr 5.540 EUR/m² 10,60 % 9.290 EUR/m² 5,90 %
3 Jahre 4.970 EUR/m² 23,40 % 7.180 EUR/m² 37,10 %
5 Jahre 3.920 EUR/m² 56,10 % 6.270 EUR/m² 56,90 %
10 Jahre 2.780 EUR/m² 120,50 % 4.140 EUR/m² 137,80 %

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Zehlendorf

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Zehlendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Zehlendorf

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes Zehlendorf anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen nach Kalenderjahren. 

Familienhäuser in Zehlendorf

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Stadtvillen in Zehlendorf ist mit 380 Angeboten im 12-Monats-Zeitraum ein sehr agiles Segment. Die durchschnittlichen Angebotspreise bewegen sich mit etwa 8.550 EUR/m² teilweise deutlich über den Quadratmeterpreisen im Wohnungssegment. Die Preisentwicklung zum Vorjahr beträgt 4,40 %. Die werthaltigsten Objekte werden mit etwa 11.520 EUR/m² in Dahlem angeboten.

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Features

Wir verkaufen Premium-Immobilien mit Premium-Service und kennen die Bedürfnisse unserer Kunden, ob Dahlem, Zehlendorf oder Schlachtensee. Unsere Mitarbeiter sind im Südwesten Berlins verwurzelt. 

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Mietwohnungsmarkt in Berlin Zehlendorf

Unter 700 Vermietungsangeboten im Bestand liegt die durchschnittlich inserierte Neuvertragsmiete derzeit bei etwa 14,55 EUR/m² im Median. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres lag der Wert bei etwa 13,75 EUR/m². Dies entspricht einer Entwicklung von 5,70 %

Im Neubausegment wurden im selben Zeitraum 30 Wohnungen angeboten. Aktuell wird eine Neuvertragsmiete von etwa 38,25 EUR/m² angesetzt. Damit beträgt die Preiskorrektur zum Vorjahr 88,40 %

Mietpreisindex Zehlendorf

Zeitraum Bestand Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100) Neubau Median Angebotspreis Index (Basis 10 Jahre = 100)
Aktuelles Quartal 14,55 EUR/m² - 38,25 EUR/m² -
1 Jahr 13,75 EUR/m² 5,70 % 20,30 EUR/m² 88,40 %
3 Jahre 11,40 EUR/m² 27,80 % 16,00 EUR/m² 139,40 %
5 Jahre 10,95 EUR/m² 32,90 % 13,45 EUR/m² 184,50 %

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Zehlendorf

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Zehlendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Zehlendorf

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes Zehlendorf anhand von vier Preissegmenten. 

Mehrfamilienhäuser in Zehlendorf

In Zehlendorf überwiegt in den Ortsteilen Wannsee und Nikolassee die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern und Stadtvillen, sowie von Familienhäusern anderer Bauarten. Hauptsächlich im Ortsteil Zehlendorf und in den südlich gelegenen Quartieren Dahlems finden sich sehr schöne, ausgesprochen gepflegte und werthaltige Mehrfamilienhäuser mit über 8 Wohneinheiten. Die Wohnlagen sind gut bis sehr gut. Von etwa 18.600 Gebäuden fallen etwa 2.300 in die Zeit vor 1920. Wohn- und Geschäftshäuser ab 8 Wohneinheiten sind in Zehlendorf weniger stark nach Baujahresklassen ausdifferenziert. Lediglich die unmittelbaren Nachkriegsbauten bis etwa 1980 werden noch zu Quadratmeterpreisen unter 3.000 EUR/m² veräußert. Alle anderen Baujahresklassen werden höher angesetzt. Die Transaktionszahlen sind in den vergangenen Jahren zurückgegangen, bleiben aber angesichts des lokal ausgeprägten Marktes für Mietshäuser auf höherem Niveau.

MFH Zehlendorf: Werte und Entwicklung

Jahr   Zehlendorf Gesamt Berlin
2018 Anzahl 9 687
  Preisspanne EUR/m² 1.526 bis 7.453 301 bis 11.919
  Mittelwert EUR/m² 3.242 2.115
2019 Anzahl 6 571
  Preisspanne EUR/m² 2.446 bis 5.173 396 bis 11.340
  Mittelwert EUR/m² 3.403 2.294
2020 Anzahl 4 627
  Preisspanne EUR/m² 3.230 bis 4.837 431 bis 10.526
  Mittelwert EUR/m² 4.224 2.183
2021 Anzahl 6 660
  Preisspanne EUR/m² 2.560 bis 6.944 601 bis 16.262
  Mittelwert EUR/m² 4.463 2.522
2022 Anzahl 9 348
  Preisspanne EUR/m² 1.976 bis 3.897 824 bis 16.844
  Mittelwert EUR/m² 3.092 2.651
  Bereinigt um Spitzenwerte (2022) EUR/m² 3.092 2.327

Trend in Zehlendorf

Zehlendorf ist kein klassischer Investorenmarkt, Mehrfamilienhäuser ausgenommen. Der Alt-Bezirk im Südwesten Berlins zeichnet sich durch hohe Werthaltigkeit, Understatement und den Status als Akademie-Hub der Hauptstadt aus. In Zehlendorf ist die Wohnqualität spürbar hoch. Der Häuser- und Wohnungsbestand ist über alle Baujahresklassen hinweg sehr gepflegt. Für Straßen und Grünanlagen gilt das gleiche. Die Schulen und Kindergärten genießen einen guten Ruf. Von typischen Metropolen-Verwerfungen ist in den wenigsten Quartieren etwas zu spüren. Die Kombination aus universitären Einrichtungen diverser Fachrichtungen, der Nähe zum Universitätsmedizin Campus des Benjamin-Franklin-Klinikums und der guten ÖPNV-Anbindung, machen Zehlendorf für internationale Studenten und Wissenschaftsmitarbeiter zu einem Traum-Standort. Die internationalen Zuzüge werden insbesondere in den studentisch geprägten Quartiere von den USA angeführt. Der lokale Immobilienmarkt in Zehlendorf ist individuell geprägt und gleichzeitig bei internationalen Käufern nachgefragt. Insgesamt wirkt er von den generellen Entwicklungen des Gesamtmarktes entkoppelt. Die Analyse der Quartiere hinsichtlich des rechnerisch ermittelten Wohnungsdefizites und die Betrachtung der Zusammensetzung der Migrationen lässt Chancen und Potenziale insbesondere im Teilmarkt Neubau für das Segment Mikroapartments erwarten. 

Bautätigkeit in Zehlendorf

Zehlendorf befindet sich im Südwesten Berlins. Mit etwa 50 Prozent Wald- und Wasserflächen und einem Wohnungsbestand von etwa 51.000 Einheiten ist Zehlendorf eher dünn besiedelt. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,90 Personen. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 2,11 Personen je Haushalt. Mit 14 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) und einer durchschnittlichen Wohnungsgröße 85,3 m² liegen die Quartiere in Zehlendorf deutlich an der Spitze.

In Zehlendorf ist die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren überschaubar. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Einwohner in Zehlendorf

Wanderungsbewegungen in Zehlendorf

Internationale Migrationen und Binnenzuzüge machen das Gros der Migrationen aus. Zehlendorf ist bis heute durch die Universitätslage, als auch hinsichtlich geschichtlicher Aspekte international. Die amerikanischen Streitkräfte haben dem Alt-Bezirk unter anderem das Studentendorf Schlachtensee in Nikolassee und die Roosevelt Barracks hinterlassen. Die Betrachtung erfolgt hier für die studentisch geprägten Quartiere Dahlem, Krumme Lanke und Thielallee. 

  • Alle Migrationen
  • International
  • National
  • Suburban
  • Binnen
  • Hotspot

Dieser Report wurde zuletzt am 25.11.2022 aktualisiert.

Disclaimer

Der Guthmann Marktreport ist ein teilautomatisierter Monitor des Immobilienmarktes Berlin. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert und erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen. Für Vollständigkeit, Abweichungen, Änderung und Fehler übernehmen wir keine Haftung. Unser Report stellt keine Investment Empfehlung dar.

Quellen

Amt für Statistik Berlin-Brandenburg: Einwohnerregisterstatistik (Bewegungsdaten), Fortschreibung des Wohngebäude- und Wohnungsbestandes, Fortschreibung Umwandlungen, Ergebnisse des Haushaltegenerierungsverfahren KOSIS-HHGen, Baufertigstellungen. IMV GmbH: Rohdaten Preise und Mieten. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen: Umwandlungsdaten (2018), Geoportal Berlin (FIS-Broker). Immobilienverband Deutschland IVD (2018/2019): Immobilienpreisservice 2018/2019. GAA (Gutachter Ausschuss Berlin) Fortschreibung Umwandlungsdaten (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin)

Methodik

Wohnungsdefizit (Treemap): Das Amt für Statistik schreibt die Haushaltsdaten auf Grundlage des Mikrozensus 2011 fort. Ermittlung Haushaltsanzahl und statistische Haushaltsgröße über Haushaltsgenerierungsverfahren (KOSIS). Wir berechnen die tatsächliche Haushaltsgröße / Wohnungsdefizite über das Verhältnis Anzahl der Haushalte zur Anzahl der Wohnungen.
Kaufpreise und Mieten (Charts und Reports): Berechnung des Median auf Grundlage von Rohdaten, eigene Visualisierung. Es handelt sich um Angebotsdaten. Migrationen: Aggregation und Visualisierung auf Grundlage der Bewegungsdaten.

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