Berlin Immobilien Zehlendorf 2023

Präsentiert vom datengetriebensten Immobilienmakler in Berlin.
Hier ist Ihr umfassender Bericht über den Immobilienmarkt Zehlendorf, Stand 25.09.2023 .

Nobel, nobel.

Zehlendorf umfasst die Ortsteile Dahlem, Nikolassee/Schlachtensee, Wannsee und den namensgebenden Ortsteil Zehlendorf. Hier wohnt es sich grün, ruhig und nobel. Etwa 50 Prozent des Stadtteils umfassen Wald- und Wasserflächen. Havel, Kleiner und Großer Wannsee, Schlachtensee und Krumme Lanke sind beliebte Ausflugsziele für zahlreiche Berliner und Touristen. Zehlendorf ist bekannt für seine Familienfreundlichkeit und die hohe Lebensqualität. Immobilien in Zehlendorf zählen zu den gefragtesten, teuersten und exklusivsten Objekten fernab des Berliner Zentrums. Europas größtes Villenquartier befindet sich im Nordwesten des Bezirks und erstreckt sich von Grunewald bis Potsdam-Babelsberg.

Immobilienpreise in Zehlendorf

Das Wohnungsangebot in Zehlendorf wird quantitativ von der Baujahresklasse 1950 - 1978 dominiert. Die Kaufpreisspanne beginnt im Bereich um 3.700 EUR/m² und wird durch eine größere Anzahl großer Objekte fast aller Baujahresklassen ab 5.000 EUR/m² auf einen durchschnittliche Angebotspreis von derzeit ca. 5.690 EUR/m² angehoben. Im zurückliegenden 12-Monats-Zeitraum kamen etwa 1.110 Bestandsobjekte an den Markt. Die Preisentwicklung zum Vorjahreszeitraum beträgt ca. -10,00 %. Im Neubausegment liegen die Preise mit einem aktuell durchschnittlichen Listenpreis  10.000 EUR/m² deutlich höher. Aus diversen Projekten wurden innerhalb eines Jahres  50 Neubauwohnungen an den Markt gebracht. Im Ortsteil Dahlem liegen die Angebotspreise für Bestandsimmobilien mit 7.170 EUR/m² derzeit am höchsten, gefolgt von Nikolassee (5.580 EUR/m²). Wannsee und Zehlendorf liegen nur marginal darunter.

Entwicklung der Immobilienpreis-Segmente in Berlin Zehlendorf

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes Zehlendorf anhand von vier Preissegmenten. Wie viele Wohnungen wurden in den unterschiedlichen Preissegmenten angeboten? Die Linie zeigt die Entwicklung des durchschnittlichen Angebotspreises über alle Wohnungstypen und Preissegmente für Bestandswohnungen nach Kalenderjahren. 

Vogelperspektive: Immobilienangebote Berlin Zehlendorf

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Zehlendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Familienhäuser in Zehlendorf

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Stadtvillen in Zehlendorf ist mit 680 Angeboten im 12-Monats-Zeitraum ein sehr agiles Segment. Die durchschnittlichen Angebotspreise bewegen sich mit etwa 8.260 EUR/m² teilweise deutlich über den Quadratmeterpreisen im Wohnungssegment. Die Preisentwicklung zum Vorjahr beträgt -3,50 %. Die werthaltigsten Objekte werden mit etwa 11.940 EUR/m² in Dahlem angeboten.

Trend in Zehlendorf

Zehlendorf ist kein klassischer Investorenmarkt, Mehrfamilienhäuser ausgenommen. Der Alt-Bezirk im Südwesten Berlins zeichnet sich durch hohe Werthaltigkeit, Understatement und den Status als Akademie-Hub der Hauptstadt aus. In Zehlendorf ist die Wohnqualität spürbar hoch. Der Häuser- und Wohnungsbestand ist über alle Baujahresklassen hinweg sehr gepflegt. Für Straßen und Grünanlagen gilt das gleiche. Die Schulen und Kindergärten genießen einen guten Ruf. Von typischen Metropolen-Verwerfungen ist in den wenigsten Quartieren etwas zu spüren. Die Kombination aus universitären Einrichtungen diverser Fachrichtungen, der Nähe zum Universitätsmedizin Campus des Benjamin-Franklin-Klinikums und der guten ÖPNV-Anbindung, machen Zehlendorf für internationale Studenten und Wissenschaftsmitarbeiter zu einem Traum-Standort. Die internationalen Zuzüge werden insbesondere in den studentisch geprägten Quartiere von den USA angeführt. Der lokale Immobilienmarkt in Zehlendorf ist individuell geprägt und gleichzeitig bei internationalen Käufern nachgefragt. Insgesamt wirkt er von den generellen Entwicklungen des Gesamtmarktes entkoppelt. Die Analyse der Quartiere hinsichtlich des rechnerisch ermittelten Wohnungsdefizites und die Betrachtung der Zusammensetzung der Migrationen lässt Chancen und Potenziale insbesondere im Teilmarkt Neubau für das Segment Mikroapartments erwarten. 

Mehrfamilienhäuser in Zehlendorf

In Zehlendorf überwiegt in den Ortsteilen Wannsee und Nikolassee die Bebauung mit Mehrfamilienhäusern und Stadtvillen, sowie von Familienhäusern anderer Bauarten. Hauptsächlich im Ortsteil Zehlendorf und in den südlich gelegenen Quartieren Dahlems finden sich sehr schöne, ausgesprochen gepflegte und werthaltige Mehrfamilienhäuser mit über 8 Wohneinheiten. Die Wohnlagen sind gut bis sehr gut. Von etwa 18.600 Gebäuden fallen etwa 2.300 in die Zeit vor 1920. Wohn- und Geschäftshäuser ab 8 Wohneinheiten sind in Zehlendorf weniger stark nach Baujahresklassen ausdifferenziert. Lediglich die unmittelbaren Nachkriegsbauten bis etwa 1980 werden noch zu Quadratmeterpreisen unter 3.000 EUR/m² veräußert. Alle anderen Baujahresklassen werden höher angesetzt. Die Transaktionszahlen sind in den vergangenen Jahren zurückgegangen, bleiben aber angesichts des lokal ausgeprägten Marktes für Mietshäuser auf höherem Niveau.

Quartiere in Zehlendorf

Zehlendorf umfasst die Ortsteile Dahlem, Nikolassee/Schlachtensee, Wannsee und den namensgebenden Ortsteil Zehlendorf. Etwa 50 Prozent des Stadtteils umfassen Wald- und Wasserflächen. Havel, Kleiner und Großer Wannsee, Schlachtensee und Krumme Lanke sind beliebte Ausflugsziele. Immobilien in Zehlendorf zählen zu den international gefragtesten, teuersten und exklusivsten Objekten außerhalb des Berliner Zentrums. Ein Teil von Europas größtem Villenquartier befindet sich im Nordwesten des Bezirks und erstreckt sich von Grunewald bis Potsdam-Babelsberg. Der Ortsteil weist einen klassischen Charakter auf und verbindet Kultur, Natur und Urbanität. Einige Wannsee Immobilien aus der Kaiserzeit werden heute öffentlich genutzt, darunter die Liebermann-Villa. Zehlendorf ist ein attraktiver Wohnort für Familien, das Schulangebot ist hervorragend. In Nikolassee und Schlachtensee leben heute überwiegend einkommensstarke Haushalte. Wannsee ist ein westlicher Ortsteil Zehlendorfs, der von Grün und Wasser umgeben ist. Die Naherholungsflächen zwischen Havel, Kleinem und Großem Wannsee waren in der Kaiserzeit ein Anker für das Berliner Großbürgertum und bestimmend für die Etablierung des repräsentativen Wohnungsbau. Auch Nikolassee ist geprägt von prächtigen Altbauten, Mehrfamilienhäusern, Einfamilienhäusern sowie Villenquartieren. Unter Einfluss der englischen Gartenstadtbewegung entstand in Zehlendorf-Mitte zwischen 1913 und 1930 eine der ersten als "Gartenstadt" betitelten Siedlungen. Hier dominieren klassizistische Elemente und Bauwerke aus der Zeit des architektonischen Expressionismus. 

Mietwohnungsmarkt in Berlin Zehlendorf

Unter 770 Vermietungsangeboten im Bestand liegt die durchschnittlich inserierte Neuvertragsmiete derzeit bei etwa 15,90 EUR/m² im Median. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres lag der Wert bei etwa 13,70 EUR/m². Dies entspricht einer Entwicklung von 16,00 %. 

Im Neubausegment wurden im selben Zeitraum 30 Wohnungen angeboten. Aktuell wird eine Neuvertragsmiete von etwa 30,50 EUR/m² angesetzt. Damit beträgt die Preiskorrektur zum Vorjahr 5,90 %. 

Vogelperspektive: Mietmarkt Berlin Zehlendorf

Das Bubble Chart zeigt die Angebotssituation der vergangenen 12 Monate auf dem Immobilienmarkt in Zehlendorf. Die Farben markieren die Baujahresklassen, die Größe der Bubbles die Quantität der Angebote, die Lage im Koordinatensystem Preisradius (Quadratmeter) und Wohnungsgrößen.

Entwicklung der Miet-Segmente in Berlin Zehlendorf

Das Chart zeigt die Veränderungen im Preisgefüge des Bezirkes Zehlendorf anhand von vier Preissegmenten. 

Bautätigkeit in Zehlendorf

Zehlendorf befindet sich im Südwesten Berlins. Mit etwa 50 Prozent Wald- und Wasserflächen und einem Wohnungsbestand von etwa 51.000 Einheiten ist Zehlendorf eher dünn besiedelt. Die statistische Haushaltsgröße liegt bei 1,90 Personen. Rechnerisch liegt die Haushaltsgröße bei 2,11 Personen je Haushalt. Mit 14 statistischen Planungsräumen LOR (Lebensweltlich orientierte Räume) und einer durchschnittlichen Wohnungsgröße 85,3 m² liegen die Quartiere in Zehlendorf deutlich an der Spitze.

In Zehlendorf ist die Bautätigkeit in den vergangenen Jahren überschaubar. In welchen Quartieren (LOR) wann und wie viel Baufertigstellungen gemeldet wurden, ist aus der Karte ersichtlich. (Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg)

Wanderungsbewegungen in Zehlendorf

Internationale Migrationen und Binnenzuzüge machen das Gros der Migrationen aus. Zehlendorf ist bis heute durch die Universitätslage, als auch hinsichtlich geschichtlicher Aspekte international. Die amerikanischen Streitkräfte haben dem Alt-Bezirk unter anderem das Studentendorf Schlachtensee in Nikolassee und die Roosevelt Barracks hinterlassen. Die Betrachtung erfolgt hier für die studentisch geprägten Quartiere Dahlem, Krumme Lanke und Thielallee.